be5.biz

Недвижимость

Суханов Е.А.

Недвижимость (как и движимое имущество) представляет собой юридическую, а не физическую (техническую) категорию. С одной стороны, современный уровень техники давно позволяет "двигать" практически любые объекты, включая здания, сооружения и даже землю. С другой стороны, например, самовольно построенный объект, даже будучи тесно связанным с землей, не будет признан недвижимостью и не сможет стать объектом имущественного оборота (ст. 222 ГК). Речь, следовательно, идет об особом виде объектов гражданских прав, нормальный оборот которых невозможен или затруднен в отсутствие их государственной регистрации.

К недвижимости закон относит прежде всего земельные участки, участки недр и все вещи, прочно связанные с землей, т.е. неотделимые от нее без несоразмерного ущерба их хозяйственному назначению (жилые дома и другие здания и сооружения, многолетние насаждения и леса, участки недр, обособленные водные объекты и т.п.). Это так называемые "недвижимости по природе", в основу выделения которых положен фактический критерий: тесная связь с землей (необходимая для их квалификации в качестве недвижимости даже после их перемещения в пространстве). ГК закрепляет не исчерпывающий, примерный перечень объектов "недвижимости по природе". В связи с этим становится возможным отнесение к ним такого своеобразного объекта, как "незавершенное строительство".

Поскольку такие объекты неотрывны от места их нахождения, а сделки с ними могут совершаться и в другом месте, приобретателям и другим участникам оборота необходимо точно знать правовой режим конкретного объекта (например, не находится ли этот дом или земельный участок в залоге, имеются ли у кого-либо права пользования им и т.д.), так как это влияет на цену и другие условия сделок. Узнать все это можно по результатам специальной государственной регистрации прав на недвижимость и сделок с нею, которая предусмотрена законом (ст. 131 ГК). Такая регистрация является юридическим актом признания и подтверждения государством возникновения, ограничения (обременения), перехода или прекращения прав на недвижимость и служит главным доказательством существования зарегистрированных прав. Зарегистрированные права могут быть оспорены только в судебном порядке.

Кроме того, закон распространяет режим недвижимости на некоторые объекты, движимые в естественно-физическом смысле, например на воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания и космические объекты. Это - недвижимости в силу закона, которые выделяются не по фактическому, а по формально-юридическому критерию: специальное указание закона, считающего целесообразным придание этим вещам такого правового режима. Поэтому данные объекты также подлежат государственной регистрации, но в особых реестрах в соответствии со специальными правилами.

Наконец, к недвижимым вещам закон может отнести и иное имущество (абз. 2 п. 1 ст. 130 ГК). Так, жилищное законодательство относит к объектам недвижимости квартиры и иные жилые помещения в жилых домах и других строениях, пригодные для постоянного и временного проживания, а также "элементы инфраструктуры жилищной сферы", т.е., по сути, составные (несамостоятельные) части недвижимых объектов.

Данное положение открывает путь к выделению третьей категории недвижимости - недвижимости в силу назначения, под которой понимаются движимые вещи, помещенные собственником на участок земли для его обслуживания и эксплуатации либо "навсегда присоединенные" к нему собственником (ст. 524 Гражданского кодекса Франции), т.е. составляющие элементы (части) его хозяйства, ведущегося на данном участке.

К числу недвижимостей французский ГК, следуя традициям римского права, в ст. 526 относит также некоторые вещные права (узуфрукт и сервитуты). Германский ГК в § 96 рассматривает права, "связанные с собственностью на земельный участок", в качестве его составных частей, т.е. частей недвижимости. Аналогичное правило содержит ст. 813 ГК Италии. Наиболее широкое понятие недвижимости содержится в англо-американском праве, где "real property" (реальное имущество) охватывает как недвижимые вещи, так и связанные с ними права обязательственного, а не только вещного характера. Таким образом, в зарубежном праве понятие недвижимости, в отличие от российского права, не связывается только с вещами.

Государственная регистрация прав на недвижимые вещи и сделок с ними составляет основную особенность их правового режима. Действующий гражданский закон во многих случаях не требует нотариальной формы сделок с недвижимостью наряду с их государственной регистрацией, ибо это без необходимости усложнило бы процедуру их совершения и привело бы к неоправданным дополнительным затратам для участников. Вместе с тем во многих ситуациях он предусматривает и иные особенности правового режима недвижимости в сравнении с движимыми вещами (например, при обращении взыскания на заложенное имущество, при определении объема правомочий унитарных предприятий на закрепленное за ними имущество публичного собственника и др.).

Государственной регистрации подлежат вещные права, а также права аренды и доверительного управления и сделки с земельными участками, участками недр или обособленными водными объектами, лесами и многолетними насаждениями, зданиями, сооружениями, жилыми помещениями, предприятиями и кондоминиумами как имущественными комплексами. При этом регистрация сделок наряду с регистрацией возникших на их основе прав представляется излишней. Она не учитывает то обстоятельство, что в консенсуальных сделках по отчуждению (переходу) недвижимости правопорождающее значение имеет их исполнение, а не заключение (которое тем не менее обычно и подлежит обязательной регистрации). В связи с этим регистрацию сделок с недвижимостью предлагается отменить как избыточную и не вызываемую необходимостью.

Регистрация осуществляется учреждениями юстиции по регистрации прав на недвижимость (в настоящее время - Федеральная регистрационная служба Министерства юстиции РФ) в Едином государственном реестре и удостоверяется выдачей свидетельства о государственной регистрации прав на недвижимость. Однако регистрационная запись является не самостоятельным правопорождающим юридическим фактом, а необходимым элементом сложного фактического состава, порождающего соответствующий гражданско-правовой результат и превращающего его в публично достоверный. Сведения, содержащиеся в Едином государственном реестре прав на недвижимость, имеют открытый характер и могут быть предоставлены любому лицу по любому объекту недвижимости. Отказ в государственной регистрации может быть обжалован в суд.

Государственную регистрацию прав на недвижимость, имеющую гражданско-правовое значение, не следует смешивать с кадастровым и иным техническим учетом (инвентаризацией) самих объектов недвижимости, который имеет фискальное или иное публично-правовое значение. Такая регистрация или учет в настоящее время осуществляется Федеральным агентством кадастра объектов недвижимости Минэкономразвития России (ранее это были различные государственные органы, ведущие земельный кадастр, территориальные бюро технической инвентаризации Госстроя России в отношении жилых и нежилых помещений и т.п.) наряду с государственной регистрацией прав на недвижимость (п. 2 ст. 131 ГК). Она не имеет правопорождающего значения и не влияет на действительность совершенных сделок.

Суханов Е.А.. Гражданское право. 2008
Михайленко Е.М.

К недвижимым вещам (недвижимому имуществу, недвижимости) относятся прежде всего объекты, перемещение которых невозможно без несоразмерного ущерба их назначению, – земельные участки, участки недр, обособленные водные объекты и все, что прочно связано с землей, в том числе леса, многолетние насаждения, здания и сооружения, жилые и нежилые помещения, объекты незавершенного строительства. Недвижимостью признается предприятие как имущественный комплекс, используемый для предпринимательской деятельности, и объекты незавершенного строительства (п. 1 ст. 130 Гражданского кодекса). По закону к недвижимым вещам относятся также подлежащие государственной регистрации воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания и космические объекты.

Отнесение имущества к недвижимости означает, что права на него и сделки с ним требуют государственной регистрации в едином государственном реестре учреждениями юстиции. Государственная регистрация вещных прав - это юридический акт признания и подтверждения государством возникновения, ограничения (обременения), перехода или прекращения прав на недвижимое имущество. Государственной регистрации подлежат права собственности и другие вещные права на недвижимое имущество и сделки с ним в соответствии со ст. 130, 131, 132 и 164 Гражданского кодекса, за исключением прав на воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания и космические объекты. Наряду с государственной регистрацией вещных прав на недвижимое имущество подлежат регистрации ограничения (обременения) прав на него, в том числе сервитут, ипотека, доверительное управление, аренда. Государственная регистрация является единственным доказательством существования зарегистрированного права. Зарегистрированное право на недвижимое имущество может быть оспорено только в судебном порядке. Правовой статус органов, осуществляющих государственную регистрацию, ее порядок и особенности регистрации отдельных видов прав устанавливаются Федеральным законом от 21.07.1997 № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» (далее – Закон о регистрации прав).

Михайленко Е.М.. Гражданское право. 2009
Камышанский В.П.

Правовой режим недвижимых вещей характеризуется следующими основными признаками.

1. Право собственности на здания, сооружения и другое вновь создаваемое недвижимое имущество, подлежащее государственной регистрации, возникает с момента такой регистрации (ст. 219 ГК).

Следует учитывать, однако, что в соответствии с п. 1 ст. 6 Федерального закона от 21 июля 1997 г. № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» права на недвижимое имущество, возникшие до момента вступления в силу закона, признаются юридически действительными при отсутствии их государственной регистрации, введенной данным Законом. Государственная регистрация таких прав проводится по желанию их обладателей.

В соответствии с п. 1 ст. 33 Закона, он вводился в действие на всей территории России через шесть месяцев после его официального опубликования. Первоначальная редакция Закона была опубликована в «Российской газете» от 30 июля 1997 г. (№ 145). Следовательно, днем введения Закона в действие нужно считать 31 января 1998 г. Права на вновь созданные объекты недвижимости после этой даты могут возникать только с момента государственной регистрации самих соответствующих объектов. Однако это правило действует только в отношении зданий, сооружений и иного вновь создаваемого недвижимого имущества, т.е. в отношении объектов рукотворного характера.

Как следует из ст. 25 Закона, право собственности на созданный объект недвижимого имущества регистрируется на основании документов, подтверждающих факт его создания.

Особо следует остановиться на такой разновидности недвижимости, как объект незавершенного строительства. В первоначальной редакции ст. 130 ГК такой объект среди недвижимостей не упоминался. Поэтому судебная практика исходила из того, что вплоть до момента ввода объекта в эксплуатацию таковой объект квалифицировался как совокупность строительных материалов. Только Федеральным законом от 30 декабря 2004 г. № 213 ФЗ перечень видов недвижимостей (абзац первый п. 1 ст. 130 ГК) был дополнен указанием на объекты незавершенного строительства. Право собственности на такие объекты возникает в силу регистрации по представлении заявителем документов, подтверждающих право на земельный участок; проектной документации; разрешения на строительство; документов, содержащих описание объекта незавершенного строительства.

2. Государственной регистрации подлежат права собственности и другие вещные права на недвижимое имущество и сделки с ним в соответствии со ст. 130, 131, 132 и 164 ГК. Наряду с государственной регистрацией вещных прав на недвижимое имущество подлежат государственной регистрации ограничения (обременения) прав на него, в том числе сервитут, ипотека, доверительное управление, аренда.

Каждый объект недвижимого имущества учитывается в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним, где отражаются также возникновение прав на него, переход, ограничение и обременение прав.

В случае гибели (уничтожения) объекта недвижимости это обстоятельство также фиксируется в реестре. Зарегистрированное право на объект недвижимости удостоверяется свидетельством, которое считается единственным доказательством зарегистрированного права. Однако это не означает, что при наличии свидетельства у одного лица другое заинтересованное лицо не может доказать своих прав на этот же объект недвижимости. Зарегистрированное право может быть оспорено в суде.

3. Закон содержит ряд специальных правил, касающихся приобретения прав на некоторые виды недвижимости (бесхозяйные недвижимые вещист. 225 ГК, приобретения недвижимости по давности владения — ст. 234 ГК), исполнения обязательства относительно недвижимости в месте ее нахождения (ст. 316 ГК) и др.

4. Существует особое регулирование совершения сделок с земельными участками, зданиями и сооружениями; установлен специальный порядок перехода прав на земельный участок к приобретателю здания или сооружения.

Камышанский В.П.. Гражданское право. 2012