be5.biz

Договор аренды

Суханов Е.А.

1. Понятие договора аренды

Договор имущественного найма зародился в римском праве как договор найма вещей (locatio-conductio rerum). В дореволюционном российском законодательстве понятие договора имущественного найма использовалось наряду с понятием "аренда имущества", без придания специального юридического значения их одновременному применению.

Законодательство советского периода использовало термин "аренда" для обозначения договоров по передаче внаем - хозяйственную эксплуатацию государственных предприятий, хотя Гражданский кодекс РСФСР 1922 г. (ст. 152) и Гражданский кодекс РСФСР 1964 г. (ст. 277) также оперировали понятием "имущественный наем". В сходном значении термин "аренда" употреблялся Основами законодательства Союза ССР и союзных республик об аренде от 23 ноября 1989 г.. Как гласила ст. 1 Основ об аренде, "аренда представляет собой основанное на договоре срочное возмездное владение и пользование землей, иными природными ресурсами, предприятиями (объединениями) и другими имущественными комплексами, а также иным имуществом, необходимым арендатору для самостоятельного осуществления хозяйственной или иной деятельности". Здесь понятие "аренда" использовалось для обозначения особенностей срочного возмездного владения имуществом с целью извлечения доходов. ВВС СССР. 1989. N 25. Ст. 481 (с послед. изм.).

В некоторых зарубежных правопорядках, например в ФРГ и Швейцарии, различию понятий "имущественный наем" и "аренда" придается юридическое значение. Обычно под арендой понимается договор, по которому на возмездных началах переносится не только право пользования вещью, но и право извлечения из нее плодов и доходов. Поэтому предметом договора аренды объявляется только плодоносящая вещь (§ 581 Германского гражданского уложения). На условиях аренды осуществляется сдача внаем торгово-промышленных предприятий.

По договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Таким образом, действующее законодательство полностью отождествляет понятия "имущественный наем" и "аренда".

По юридической природе договор аренды является консенсуальным, возмездным, взаимным и двусторонним.

Сторонами договора аренды являются арендодатель и арендатор. Арендодателями могут быть собственники, а также лица, управомоченные законом или собственником сдавать имущество в аренду (ст. 608 ГК). К их числу относятся лица, обладающие правомочиями по распоряжению государственным и муниципальным имуществом. Если государственное или муниципальное имущество закреплено за унитарными предприятиями на праве хозяйственного ведения или праве оперативного управления, то арендодателями такого имущества могут быть сами эти предприятия с соблюдением требований ст. ст. 294 - 297 ГК, а также ст. 18 Федерального закона "О государственных и муниципальных унитарных предприятиях".

Унитарные предприятия, являющиеся субъектами права хозяйственного ведения, могут самостоятельно без согласия собственника передавать в аренду закрепленное за ними движимое имущество, а недвижимое имущество - только с согласия собственника. Унитарные предприятия, являющиеся субъектами права оперативного управления, могут передавать в аренду закрепленное за ними как движимое, так и недвижимое имущество только с согласия собственника.

Земля и другие природные объекты, находящиеся в публичной собственности, могут передаваться в аренду органами публичной власти, указанными в природоохранном законодательстве. Арендодателями земельных участков, находящихся в публичной собственности, являются их собственники в лице соответствующих государственных и муниципальных органов (ст. 125 ГК). При аренде участков лесного фонда в качестве арендодателей выступают лесхозы федерального органа исполнительной власти в области лесного хозяйства или осуществляющая ведение лесного хозяйства организация органа исполнительной власти субъекта РФ (ст. 31 ЛК).

В соответствии с п. 1 ст. 609 ГК договор аренды на срок более года (а если хотя бы одной из сторон договора является юридическое лицо, то независимо от срока) должен быть заключен в письменной форме. Договор аренды недвижимого имущества согласно п. 2 ст. 609 ГК подлежит государственной регистрации, если иное не установлено законом. При этом согласно п. 1 ст. 26 Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" государственная регистрация аренды недвижимого имущества производится посредством государственной регистрации договора аренды этого недвижимого имущества. Договор аренды недвижимого имущества, не прошедший государственной регистрации, считается незаключенным.

При существующих процедурах и сроках государственной регистрации было бы нелогичным требовать обязательной государственной регистрации договоров аренды встроенных нежилых помещений или их части, отдельных частей (помещений), находящихся в зданиях (сооружениях), заключенных на короткие сроки. Поэтому судебная практика и практика органов государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним толкует норму п. 2 ст. 609 ГК системно с положением нормы п. 2 ст. 651 ГК, согласно которой государственной регистрации подлежит договор аренды здания или сооружения, заключенный на срок не менее одного года. Вследствие этого государственной регистрации подлежит любой договор аренды недвижимого имущества, заключенный на срок не менее одного года.

Согласно п. 3 ст. 609 ГК договор аренды имущества, предусматривающий переход в дальнейшем права собственности на это имущество к арендатору (аренда с правом выкупа - ст. 624 ГК), заключается в форме, предусмотренной для договора купли-продажи такого имущества. Если предполагается выкупать арендованное движимое имущество, то форма договора аренды подчиняется общим требованиям (ст. ст. 158 - 162, 434, п. 1 ст. 609 ГК), а если выкупу будет подлежать арендованное недвижимое имущество, то форма договора аренды регламентируется правилами ст. 550 и п. 1 ст. 551 ГК.

Договор аренды - это сделка, позволяющая расширить возможности хозяйственного использования имущества. Собственник имущества не отчуждает его, а предоставляет в пользование другому лицу, извлекая из этого определенный доход. Пользователь имущества получает свою выгоду благодаря эксплуатации чужого имущества.

Виды арендных отношений отличаются большим многообразием. Если руководствоваться терминологией закона, то это многообразие отражается в отдельных видах аренды и аренде отдельных видов имущества (ст. 625 ГК). Данное многообразие получило закрепление и в структуре гл. 34 ГК, посвященной регламентации аренды. В ней первый параграф содержит нормы, составляющие общие положения об аренде, остальные пять параграфов включают в себя нормы, регулирующие прокат, аренду транспортных средств, аренду зданий и сооружений, аренду предприятий, финансовую аренду (лизинг). Все случаи аренды имущества, не подпадающие под действие норм о прокате, аренде транспортных средств, аренде зданий и сооружений, аренде предприятий, финансовой аренде (лизинге), регулируются нормами общих положений об аренде. В свою очередь нормы § 1 гл. 34 ГК применяются к прокату, аренде транспортных средств, аренде зданий и сооружений, аренде предприятий, финансовой аренде (лизинге) субсидиарно, в тех случаях, когда иное не установлено специальными правилами об этих договорах.

Договоры проката, аренды транспортных средств, аренды предприятий, финансовой аренды (лизинга) необходимо отнести к отдельным видам договоров аренды, так как регулирующие их нормы устанавливают особый порядок осуществления прав арендатора, значительно отличающийся от общего, предусмотренного для всех других случаев аренды имущества. Договор аренды зданий и сооружений - это договор аренды отдельного вида имущества, а именно недвижимого имущества, юридическая судьба которого находится в неразрывной связи с судьбой земельного участка, на котором оно расположено.

К самостоятельным видам аренды следует отнести аренду земельных участков и аренду участков лесного фонда. Земельное и лесное законодательство закрепили с учетом особенностей предмета аренды особый круг прав и обязанностей сторон, своеобразный порядок их осуществления и исполнения. Общие положения об аренде, предусмотренные нормами § 1 гл. 34 ГК, применяются к договорам аренды земельных участков и аренды участков лесного фонда лишь в тех случаях, когда иное не установлено земельным и лесным законодательством.

2. Существенные условия договора аренды

Единственным существенным условием договора аренды, вытекающим из закона, является условие о предмете аренды. Согласно п. 3 ст. 607 ГК в договоре аренды должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить имущество, подлежащее передаче арендатору в качестве объекта аренды. При отсутствии этих данных в договоре условие об объекте, подлежащем передаче в аренду, считается несогласованным, а соответствующий договор аренды признается незаключенным.

К договору следует прилагать документы, позволяющие точно идентифицировать предмет аренды. Если в аренду сдается оборудование, к договору должен быть приложен технический паспорт на оборудование и пр. Если в аренду сдается земельный участок или его часть, к договору аренды прилагается кадастровый план (чертеж границ) земельного участка с указанием его части, сдаваемой в аренду. Когда в аренду сдается здание, сооружение или помещение, то к договору аренды недвижимого имущества надлежит прилагать поэтажный план здания, сооружения, на котором обозначается сдаваемое в аренду помещение с указанием размера арендуемой площади. Иначе говоря, при аренде земельных участков и других видов недвижимого имущества предмет аренды идентифицируется по информации, содержащейся в документах кадастрового, технического учета недвижимого имущества, а также в документах государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

Согласно ст. 607 ГК в аренду могут быть переданы земельные участки и другие обособленные природные объекты, предприятия и прочие имущественные комплексы, здания, сооружения, оборудование, транспортные средства, иные вещи, которые в процессе их использования не теряют своих натуральных свойств (непотребляемые вещи). Иначе говоря, предметом договора аренды могут быть только индивидуально-определенные непотребляемые вещи, подлежащие возврату.

Вещи, обладающие родовыми признаками, не могут быть предметом имущественного найма, так как после передачи этих вещей они обезличиваются, смешиваясь с имуществом пользователя. Вследствие этого у лица, передавшего пользователю имущество, обладающее родовыми признаками, возникает право требования возврата имущества того же рода и в том же количестве.

Не могут быть предметом договора аренды нематериальные блага: изобретения, полезные модели, промышленные образцы, служебная (коммерческая) информация, товарные знаки, фирменные наименования и пр. Передача прав на их использование осуществляется на основе лицензионных соглашений, не относящихся к разновидностям договора имущественного найма.

Предметом договора аренды может быть как движимое, так и недвижимое имущество. В качестве предмета аренды недвижимое имущество имеет некоторую специфику, обусловленную как самой природой этого имущества, так и необходимостью государственной регистрации сделок с ним и прав на него. Недвижимое имущество, предназначенное для проживания людей, не может сдаваться в аренду по правилам гл. 34 ГК, поскольку наем жилой недвижимости регулируется специальными нормами гл. 35 ГК и Жилищным кодексом. Нормами, составляющими общие положения об аренде, регулируется аренда нежилых помещений, не являющихся самостоятельными зданиями и сооружениями.

Отношения по аренде земельных участков и других обособленных природных объектов регламентируются земельным и природоохранным законодательством. Возможность передачи в аренду водных объектов и горных отводов водным законодательством и законодательством о недрах в настоящее время не предусмотрена. Исключение сделано для обособленных водных объектов, которые могут переходить от одного лица к другому в порядке, предусмотренном гражданским и земельным законодательством РФ (ст. 22 Водного кодекса РФ). Данное исключение справедливо. С теоретической точки зрения обособленный водный объект (замкнутый водоем) - небольшой по площади и непроточный искусственный водоем, не имеющий гидравлической связи с другими поверхностными водными объектами, представляет собой принадлежность земельного участка, на котором он расположен. Однако несомненно, что с дальнейшим развитием рыночных отношений иные водные объекты и горные отводы будут с разрешения законодателя передаваться в аренду.

Законом могут быть установлены и иные виды имущества, сдача которого в аренду не допускается или ограничивается. К такому имуществу относятся, например, атомные электростанции, вооружение, железные дороги общего пользования и пр.

Срок в договоре аренды не относится к его существенным условиям. Если срок аренды в договоре не определен, то договор аренды считается заключенным на неопределенный срок (п. п. 1, 2 ст. 610 ГК). Однако даже в этом случае договор аренды сохраняет черты договора, заключенного на время. Ведь при заключении договора на неопределенный срок каждая из сторон вправе в любое время отказаться от договора, предупредив об этом другую сторону за один месяц, а при аренде недвижимого имущества - за три месяца. Возможность прекращения договора, заключенного на неопределенный срок, в любое время по желанию одной стороны свидетельствует о временной ограниченности таких договоров. Поэтому закон (ст. 606 ГК) говорит о том, что имущество передается арендатору во временное владение и пользование или во временное пользование.

Законом могут устанавливаться максимальные (предельные) сроки договора для отдельных видов аренды, а также для аренды конкретных видов имущества. Например, максимальный срок договора проката в силу указания ст. 627 ГК не может превышать одного года. Согласно ст. 31 Лесного кодекса срок аренды участков лесного фонда составляет от одного года до девяноста девяти лет. Если срок аренды в договоре не определен и ни одна из сторон не отказалась от договора до истечения предельного срока, установленного законом, договор по истечении предельного срока прекращается. Договор аренды, заключенный на срок, превышающий установленный законом предельный срок, считается заключенным на срок, равный предельному (п. 3 ст. 610 ГК). Установление предельных сроков договора аренды имеет целью, во-первых, предотвращение отчуждения имущества под видом его аренды; во-вторых, предоставление возможности каждой из сторон после определенного промежутка времени потребовать изменения условий пользования имуществом применительно к изменившейся хозяйственной обстановке.

3. Содержание и исполнение договора аренды

Будучи консенсуальной сделкой, договор аренды порождает обязанность арендодателя предоставить арендатору определенное в договоре имущество. Арендодатель обязан предоставить арендатору имущество в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и назначению имущества (п. 1 ст. 611 ГК). Это будет иметь место в тех случаях, когда имущество пригодно для пользования, указанного в договоре или обычного для данного рода имущества. Например, если напрокат берется автомобиль с большим пробегом, он должен быть технически исправен и обеспечивать необходимую безопасность. Однако к подержанной машине с учетом износа, снижающего комфорт от ее использования, нельзя предъявлять такие же требования, что и к новому автомобилю.

Имущество должно сдаваться в аренду вместе со всеми его принадлежностями (запасным колесом для автомобиля, линиями связи в здании и пр.) и относящимися к нему документами (техническим паспортом, сертификатом качества и др.), если иное не предусмотрено договором. Если такие принадлежности и документы не будут переданы, а без них арендатор не сможет пользоваться имуществом в соответствии с его назначением либо в значительной степени лишится того, на что был вправе рассчитывать при заключении договора, то он может потребовать предоставления ему арендодателем таких принадлежностей и документов или расторжения договора, а также возмещения убытков (п. 2 ст. 611 ГК).

Имущество, передаваемое арендатору, считается не соответствующим условиям договора аренды и своему назначению тогда, когда в нем отсутствуют обычные или обусловленные договором качества либо присутствуют такие свойства, которые препятствуют его нормальному использованию. К их числу относятся не только материальные (фактические) дефекты, но и юридические изъяны арендуемой вещи. Примером материального дефекта может служить недостаточная мощность тягача для буксировки объекта, что делает невозможным его использование по назначению. К юридическим изъянам, препятствующим использованию арендатором вещи по назначению, можно отнести наличие прав третьих лиц на арендуемое имущество (сервитут, право залога и др.). Поэтому закон требует, чтобы при заключении договора аренды арендодатель предупреждал арендатора обо всех правах третьих лиц на сдаваемое в аренду имущество. Неисполнение арендодателем этой обязанности дает арендатору право требовать уменьшения арендной платы либо расторжения договора и возмещения убытков (ст. 613 ГК).

При передаче в аренду имущества с недостатками арендатор может применить к арендодателю меры ответственности и защиты, предусмотренные ст. 612 ГК:

а) потребовать от арендодателя по своему выбору:

  • либо безвозмездного устранения недостатков имущества,
  • либо соразмерного уменьшения арендной платы,
  • либо возмещения своих расходов на устранение недостатков имущества;

б) непосредственно удержать сумму понесенных им расходов на устранение данных недостатков из арендной платы, предварительно уведомив об этом арендодателя;

в) потребовать досрочного расторжения договора;

г) потребовать возмещения непокрытой части убытков в случаях, когда удовлетворение требований арендатора или удержание им расходов на устранение недостатков из арендной платы не покрывает причиненных арендатору убытков.

Ответственность арендодателя за недостатки сданного в аренду имущества, полностью или частично препятствующие пользованию им, наступает независимо от того, знал он или не знал об этих недостатках во время заключения договора аренды (п. 1 ст. 612 ГК). Арендодатель не отвечает за недостатки сданного в аренду имущества, которые были им оговорены при заключении договора аренды, либо были заранее известны арендатору, либо должны были быть обнаружены арендатором во время осмотра имущества или проверки его исправности при заключении договора или передаче имущества в аренду (п. 2 ст. 612 ГК). Исходя из принципов разумности и добросовестности, закон предоставляет арендодателю, извещенному о требованиях арендатора или о его намерении устранить недостатки имущества за счет арендодателя, право без промедления произвести замену предоставленного арендатору имущества другим аналогичным имуществом, находящимся в надлежащем состоянии, либо безвозмездно устранить недостатки имущества (абз. 5 п. 1 ст. 612 ГК).

Имущество должно предоставляться арендатору своевременно, в срок, указанный в договоре, а в случае, когда в договоре такой срок не указан, - в разумный срок (п. 3 ст. 611 ГК). Разумность срока означает необходимость предоставления имущества до утраты арендатором хозяйственного интереса в нем. Так, предоставление арендатору свеклоуборочного комбайна после окончания уборки урожая свеклы равнозначно непредоставлению комбайна и должно влечь последствия, предусмотренные нормой п. 3 ст. 611 ГК на случай неисполнения арендодателем обязанности по передаче в пользование предмета аренды.

Обязанность арендодателя передать предмет аренды корреспондирует с правом арендатора требовать такой передачи. Если арендодатель не предоставил арендатору сданную внаем вещь в срок, указанный в договоре аренды, арендатор вправе потребовать отобрания этой вещи у арендодателя и передачи ему этой вещи на условиях договора аренды (ст. 398 ГК), а также возмещения убытков, причиненных задержкой исполнения, либо потребовать расторжения договора и возмещения убытков, причиненных его неисполнением.

В ряде разновидностей договоров аренды на арендатора возлагается обязанность принять арендуемое имущество. Согласно абз. 3 п. 1 ст. 655 ГК арендатор здания (сооружения) обязан принять арендованное здание (сооружение). Аналогичная обязанность лежит на арендаторе предприятия. Нарушение этой обязанности арендатором означает незаконный, односторонний отказ от исполнения обязательства со всеми вытекающими из этого юридическими последствиями (ст. 310 ГК).

Закон предписывает арендатору использовать арендованное имущество в соответствии с условиями договора аренды, а если такие условия в договоре не определены - в соответствии с назначением имущества (п. 1 ст. 615 ГК). При использовании арендованного имущества арендатор должен проявлять ту же степень заботливости, которую он проявляет к собственному имуществу. Согласно п. 2 ст. 616 ГК арендатор обязан нести расходы на содержание имущества (коммунальные платежи, расходы по поддержанию чистоты, по охране и пр.), поддерживать имущество в исправном состоянии, производить за свой счет текущий ремонт, если иное не установлено законом или договором аренды.

Под текущим ремонтом следует понимать исправление повреждений или естественных ухудшений имущества, не нарушивших его целостности, не повлекших разрушения или порчи его существенных частей, которые могут быть устранены за счет затрат, пропорциональных выгодам, приносимым арендатору этим нанятым имуществом.

В отличие от текущего капитальный ремонт означает восстановление целостности имущества, его существенных частей, требующее значительных затрат, несоразмерных с доходами, получаемыми арендатором за счет этого нанятого имущества.

По общему правилу арендодатель обязан производить за свой счет капитальный ремонт переданного в аренду имущества, если иное не предусмотрено законом, иными правовыми актами или договором аренды (п. 1 ст. 616 ГК). Капитальный ремонт должен производиться в срок, установленный договором, а если он не определен договором или вызван неотложной необходимостью - в разумный срок. Перечень работ, которые относятся к текущему или капитальному ремонту, определяется нормативно-технической документацией, регламентирующей условия использования и эксплуатации конкретных видов имущества, соглашением сторон. Спор о характере ремонта может быть разрешен с учетом заключения экспертов. Чтобы избежать подобных споров, сторонам договора аренды необходимо в его тексте согласовать перечень работ, относимых к текущему либо капитальному ремонту.

Если арендатор пользуется имуществом не в соответствии с условиями договора аренды или назначением имущества, допускает его ухудшение, то арендодатель имеет право потребовать расторжения договора и возмещения убытков (п. 3 ст. 615, ст. 619 ГК). При нарушении арендодателем обязанности по производству капитального ремонта арендатор вправе по своему выбору:

а) произвести капитальный ремонт, предусмотренный договором или вызванный неотложной необходимостью, и взыскать с арендодателя стоимость ремонта или зачесть ее в счет арендной платы;
б) потребовать соответственного уменьшения арендной платы;
в) потребовать расторжения договора и возмещения убытков.

В силу возмездного характера договора аренды на арендаторе лежит обязанность вносить арендодателю арендные платежи. Эта обязанность есть важнейший элемент арендного обязательства. Вместе с тем условие об арендных платежах, оформляющее эту обязанность, не является существенным - и при его отсутствии договор аренды считается заключенным. Как гласит абз. 2 п. 1 ст. 614 ГК, порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды. Если они не определены договором, считается, что установлены порядок, условия и сроки, обычно применяемые при аренде аналогичного имущества при сравнимых обстоятельствах.

Для договора аренды не имеет существенного значения характер вознаграждения, предоставляемого арендодателю, - оно может быть выражено как в деньгах, так и в иной материальной форме.

В соответствии с п. 2 ст. 614 ГК арендная плата устанавливается за все арендуемое имущество в целом или отдельно по каждой из его составных частей в виде:

а) денежных платежей, установленных в твердой сумме и вносимых периодически или единовременно;
б) определенной доли продукции, плодов или доходов, полученных в результате использования арендованного имущества;
в) предоставления арендатором определенных услуг;
г) передачи арендатором арендодателю в собственность или в аренду конкретной вещи, обусловленной договором;
д) возложения на арендатора согласованных сторонами затрат на улучшение арендованного имущества.

Данный перечень форм расчетов арендатора с арендодателем не является исчерпывающим.

Арендные платежи должны вноситься в порядке и в сроки, предусмотренные договором. Если иное не предусмотрено договором, то в случае существенного нарушения сроков внесения арендной платы арендодатель помимо взыскания убытков и уплаты процентов, предусмотренных ст. 395 ГК, вправе потребовать от арендатора досрочного внесения арендной платы в срок, установленный арендодателем. При этом арендодатель не может требовать досрочного внесения арендной платы более чем за два срока подряд (п. 5 ст. 614 ГК).

Размер и сроки платежей должны иметь стабильный характер. Поэтому, если иное не предусмотрено договором, размер арендной платы может изменяться по соглашению сторон в сроки, предусмотренные договором, но не чаще одного раза в год (п. 3 ст. 614 ГК). При сдаче в аренду объектов публичной собственности, включая природные объекты, законом могут быть предусмотрены иные минимальные сроки пересмотра размера арендной платы для отдельных видов аренды, а также минимальные ставки арендных платежей для аренды некоторых видов имущества.

Законом допускается возможность для арендатора потребовать соответственного уменьшения арендной платы, если в силу обстоятельств, за которые он не отвечает, условия пользования, предусмотренные договором аренды, или состояние имущества существенно ухудшились (п. 4 ст. 614 ГК).

4. Содержание и осуществление прав арендатора по пользованию нанятым имуществом

Во многих случаях для достижения целей договора аренды достаточно предоставления имущества лишь в пользование арендатора без передачи в его владение. Так, согласно ст. 50 УЖТ на основании договора об оказании услуг по использованию инфраструктуры для осуществления перевозок владелец инфраструктуры может предоставлять перевозчику права на использование железнодорожных путей или иных объектов, принадлежащих владельцу инфраструктуры. Аналогичную природу имеет так называемая аренда спутников связи, каналов телевизионного вещания, линий радиосвязи и пр. (см., например, ст. 76 Воздушного кодекса РФ). Такой же характер присущ и бытовым отношениям по предоставлению в пользование арендатору в строго определенное время дорогого музыкального инструмента, находящегося в квартире арендодателя.

Между тем в большинстве случаев предоставление имущества в пользование невозможно без его передачи во владение арендатору. В результате такой передачи арендатор становится титульным владельцем арендованного имущества и может защищать свои права, в том числе с помощью вещно-правовых исков. Арендатор вправе:

  • истребовать арендованное имущество из чужого незаконного владения;
  • требовать устранения препятствий в пользовании арендованным имуществом;
  • требовать возмещения ущерба, причиненного арендованному имуществу, от любого лица, включая самого арендодателя.

Содержание права аренды, принадлежащего арендатору как титульному владельцу, весьма многогранно. Во многих случаях пределы этого права определяются особенностями предмета аренды. Арендаторы земельных участков могут в установленном порядке использовать для своих хозяйственных нужд общераспространенные полезные ископаемые, торф, лесные угодья, водные объекты, пресные подземные воды, имеющиеся на земельном участке; возводить на нем жилые, производственные, культурно-бытовые и иные строения и сооружения. Арендаторы участков лесного фонда имеют право на осуществление добычи лесных ресурсов. Очевидно, что указанные правомочия арендаторов предопределены самим назначением земельных участков и участков лесного фонда.

Многие полномочия, входящие в содержание права аренды, могут определяться сторонами договора, а ряд полномочий арендатора вытекает непосредственно из дозволений закона. Осуществляя пользование арендованным имуществом, арендатор имеет право вносить в него улучшения. Под ними следует понимать изменения в состоянии имущества, повышающие эффективность его использования, расширяющие возможности его применения или иным образом повышающие стоимость имущества, сданного внаем. Таковы, например, установка на арендуемый станок нового программного обеспечения, увеличивающего производительность станка; надстройка над арендуемым производственным корпусом, повлекшая расширение производственных площадей, и пр.

Улучшения подразделяются на отделимые и неотделимые. Новое программное обеспечение для станка будет отделимым улучшением, ибо его можно снять (отделить) без вреда для арендованного станка. Надстройка над производственным корпусом - это неотделимое улучшение, так как ее невозможно отделить от корпуса без причинения ему вреда. Согласно ст. 623 ГК произведенные арендатором отделимые улучшения арендованного имущества являются его собственностью, если иное не предусмотрено договором аренды. В случае, когда арендатор произвел за счет собственных средств и с согласия арендодателя улучшения арендованного имущества, не отделимые без вреда для имущества, арендатор имеет право на возмещение стоимости этих улучшений после прекращения договора аренды, если иное не предусмотрено самим договором. Стоимость неотделимых улучшений арендованного имущества, произведенных арендатором без согласия арендодателя, не подлежит возмещению, если иное не предусмотрено законом. Улучшения арендованного имущества, как отделимые, так и неотделимые, произведенные за счет амортизационных отчислений от этого имущества, являются собственностью арендодателя.

Улучшения арендуемого имущества необходимо отличать от реконструкции (перепланировки), переоборудования (переоснащения) предмета аренды, которые могут иметь место только с согласия арендодателя, а в отношении недвижимого имущества - также по разрешению соответствующих органов публичной власти. Реконструкция (перепланировка) помещения художественной мастерской под банковский офис, замена оборудования (переоборудование) в арендованном цехе и т.п. не являются улучшениями арендованного имущества, ибо по своей сути они влекут замену предмета аренды.

Арендатору принадлежит право собственности на плоды, продукцию и доходы, полученные в результате использования арендованного имущества в соответствии с договором (ч. 2 ст. 606 ГК). В этой норме наиболее ярко проявляется предпринимательская направленность договора аренды, его способность быть инструментом регулирования рыночных отношений.

В период владения и пользования арендованным имуществом арендатору предоставляется возможность ограниченного распоряжения предметом аренды и правом аренды. Согласно п. 2 ст. 615 ГК, если иное не установлено специальными нормами ГК либо других правовых актов, арендатор вправе с согласия арендодателя:

а) сдавать арендованное имущество в субаренду (поднаем);
б) передавать свои права и обязанности по договору аренды другому лицу (перенаем);
в) предоставлять арендованное имущество в безвозмездное пользование;
г) отдавать арендные права в залог и вносить их в качестве вклада в уставный капитал хозяйственных товариществ и обществ или паевого взноса в производственный кооператив.

Во всех указанных случаях, за исключением перенайма, ответственным по договору перед арендодателем остается арендатор.

Будучи формой распоряжения арендованным имуществом, перенаем фактически означает замену арендатора в обязательстве, возникшем из договора аренды. Поэтому перенаем подчиняется общим правилам о цессии и переводе долга (гл. 24 ГК).

В отличие от перенайма при субаренде (поднаем - sublocatio) арендатор остается стороной в договоре аренды. Он лишь с согласия арендодателя передает осуществление права пользования субарендатору и потому остается ответственным перед арендодателем. Пользование субарендатора является формой осуществления права аренды, принадлежащего арендатору. Поэтому арендодатель не имеет никаких прав по отношению к субарендаторам. Он даже не может требовать от субарендаторов внесения арендных платежей при их непоступлении от арендатора по причине недобросовестности субарендаторов. В свою очередь, субарендаторы лишены возможности предъявлять какие-либо требования к арендодателю со ссылками на арендный договор. Поэтому, если иное не установлено законом или иными правовыми актами, к договорам субаренды применяются правила о договорах аренды (абз. 3 п. 2 ст. 615 ГК). В частности, форма договора поднайма должна соответствовать общим требованиям, предъявляемым к форме договора найма (ст. 609 ГК), а сам договор субаренды не может быть заключен на срок, превышающий срок договора аренды. По той же причине ничтожность договора аренды влечет недействительность заключенного в соответствии с ним договора субаренды (п. 2 ст. 618 ГК).

Вопрос о необходимости государственной регистрации права субаренды на недвижимую вещь остается спорным. Если исходить из того, что установление субарендных отношений есть реализация арендатором своих прав в рамках зарегистрированной аренды, не обременяющая дополнительно право собственности арендодателя, то регистрация права субаренды не требуется. Однако если рассматривать субаренду как ограничение (обременение) в соответствии со ст. 1 Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" и констатировать факт отсутствия в законодательстве норм, исключающих для договоров субаренды применение требования о государственной регистрации, то можно сделать вывод о необходимости такой регистрации.

Право аренды следует за арендуемым имуществом. Согласно п. 1 ст. 617 ГК переход права собственности (хозяйственного ведения, оперативного управления, пожизненного наследуемого владения) на сданное в аренду имущество к другому лицу не является основанием для изменения или расторжения договора аренды. Право аренды следует как за движимым, так и за недвижимым имуществом. Как установлено п. 2 ст. 617 ГК, в случае смерти гражданина, арендующего недвижимое имущество, его права и обязанности по договору аренды переходят к наследнику, если иное не предусмотрено законом или договором. Арендодатель не вправе отказать такому наследнику во вступлении в договор на оставшийся срок его действия, кроме случая, когда заключение договора было обусловлено личными качествами арендатора.

Арендатору предоставляется преимущественное право на заключение договора аренды на новый срок. Если иное не предусмотрено законом или договором аренды, при прочих равных условиях арендатор, надлежащим образом исполнявший свои обязанности, по истечении срока договора имеет преимущественное перед другими лицами право на заключение договора аренды на новый срок. Он обязан письменно уведомить арендодателя о желании заключить этот договор в срок, указанный в договоре аренды, а если в договоре такой срок не указан - в разумный срок до окончания действия договора (п. 1 ст. 621 ГК).

Преимущественное право арендатора может быть реализовано им в случае, когда он соглашается с условиями, предложенными арендодателем другому лицу, включая условие о размере и порядке внесения арендных платежей. Именно об этом говорит закон, указывая, что арендатору, надлежаще исполнявшему свои обязательства, принадлежит преимущественное перед другими лицами право на заключение договора на новый срок при прочих равных условиях. С той же целью в п. 1 ст. 621 ГК закреплено, что при заключении договора аренды на новый срок условия договора могут быть изменены по соглашению сторон. Заключение договора аренды на новый срок в результате реализации арендатором своего преимущественного права является по существу заключением нового договора. Поэтому стороны считаются не связанными условиями ранее действовавшего договора.

Преимущественное право арендатора на заключение нового договора может быть нейтрализовано законом или договором, т.е. в законе могут содержаться нормы, а в договоре условия, лишающие арендатора права на преимущественное заключение договора. Следовательно, данное право арендатора имеет несколько ограниченный характер по сравнению с правом преимущественной покупки, принадлежащим участнику долевой собственности (ст. 250 ГК), которое не может быть устранено договором, в силу императивного характера нормы п. 1 ст. 250 ГК. Тем не менее преимущественное право арендатора на заключение договора обладает признаками права на чужую вещь. Они проявляются в том, что если арендодатель откажет арендатору в возобновлении договора на новый срок, но при этом в течение года со дня истечения срока договора заключит договор аренды с другим лицом, то арендатор вправе по своему выбору потребовать в суде перевода на себя прав и обязанностей по заключенному договору и возмещения убытков, причиненных отказом возобновить с ним договор аренды, либо только возмещения таких убытков (абз. 3 п. 1 ст. 621 ГК).

Законом или договором арендатору может быть предоставлено право выкупа арендованного имущества. Согласно п. 1 ст. 624 ГК в законе или договоре аренды может быть предусмотрено, что арендованное имущество переходит в собственность арендатора по истечении срока аренды или до его истечения при условии внесения арендатором всей обусловленной договором выкупной цены. Если условие о выкупе арендованного имущества не предусмотрено в договоре аренды, оно может быть установлено дополнительным соглашением сторон, которые при этом вправе договориться о зачете ранее выплаченной арендной платы в выкупную цену (п. 2 ст. 624 ГК). Законом могут быть установлены случаи запрещения выкупа арендованного имущества.

Таким образом, право арендатора на пользование нанятым имуществом (право аренды) имеет некоторые признаки абсолютности: оно во всех случаях обладает свойством следования за нанятым имуществом; его субъекту может быть предоставлено преимущественное право на заключение договора аренды по поводу нанятой (чужой) вещи, а также полномочие на ее выкуп. Несмотря на это, право, которое принадлежит арендатору в отношении арендованного имущества, имеет обязательственную природу, ибо, во-первых, оно всегда является правом, предоставленным на определенное время, а во-вторых, его содержание определяется и изменяется соглашением сторон. Поэтому передача имущества в аренду не служит основанием для прекращения или изменения прав третьих лиц на арендованное имущество (ч. 1 ст. 613 ГК).

5. Прекращение договора аренды

Главным основанием прекращения обязательств из договора аренды является истечение его срока. Однако если арендатор продолжает пользоваться имуществом после окончания срока договора, то при отсутствии возражений со стороны арендодателя договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок (п. 2 ст. 621 ГК).

От договора, заключенного на неопределенный срок, арендодатель и арендатор вправе отказаться в любое время, предупредив об этом другую сторону при аренде движимого имущества за один месяц, а при аренде недвижимого имущества - за три месяца (п. 2 ст. 610 ГК). Для отдельных видов договоров аренды законодатель может установить иные сроки. Например, арендатор вправе отказаться от договора проката в любое время, письменно предупредив о своем намерении арендодателя не менее чем за 10 дней (п. 3 ст. 627 ГК).

Предупреждение об отказе от договора должно быть адресовано контрагенту и действительно лишь тогда, когда оно им получено. Оно действительно и в том случае, если не дошло до контрагента не по вине предупреждающего лица. В законе (п. 2 ст. 610 ГК) ничего не говорится о форме, в которой должны совершать предупреждение об отказе от договора его стороны. Поэтому она должна подчиняться общим нормам о форме сделки и последствиях ее нарушения (ст. ст. 158 - 163 ГК), а также п. 1 ст. 609 ГК о форме договора аренды.

Если арендатор, не предупредив в надлежащем порядке арендодателя, фактическими действиями (например, выездом из арендованного помещения, прекращением эксплуатации оборудования и пр.) прекращает договор, то при отсутствии согласия арендодателя на такое прекращение арендатор остается связанным всеми арендными обязательствами, в частности обязательством по внесению арендных платежей в течение вышеуказанных сроков - месячного либо трехмесячного.

Если арендодатель, не предупредив в надлежащем порядке арендатора, фактическими действиями (например, изъятием арендованного оборудования, сдачей помещения другому лицу и пр.) прекращает договор аренды, то при отсутствии согласия арендатора на такое прекращение арендодатель обязан возместить арендатору все вызванные этим убытки и выплатить неустойку, предусмотренную договором. При этом арендатор вправе требовать от арендодателя предоставления ему возможности использовать предмет аренды в течение вышеуказанных месячного либо трехмесячного сроков.

Договор аренды, заключенный на определенный срок, как срочная сделка может быть расторгнут только по основаниям, предусмотренным законом или определенным в договоре в соответствии с законом.

Согласно ст. 619 ГК суд может досрочно расторгнуть договор аренды по требованию арендодателя в случаях, когда арендатор:

  1. пользуется имуществом, допуская существенные либо неоднократные нарушения условий договора или назначения имущества;
  2. существенно ухудшает имущество;
  3. не вносит арендную плату более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа;
  4. не производит капитального ремонта имущества в сроки, установленные договором аренды, а при их отсутствии в договоре - в разумные сроки, в случаях, когда в соответствии с законом, иными правовыми актами или договором производство капитального ремонта является обязанностью арендатора.

Арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора только после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок.

Согласно ст. 620 ГК суд может досрочно расторгнуть договор аренды по требованию арендатора в случаях, когда:

  1. арендодатель не предоставляет имущество в пользование арендатору либо создает препятствия пользованию имуществом в соответствии с условиями договора или назначением имущества;
  2. переданное арендатору имущество имеет препятствующие пользованию им недостатки, которые не были оговорены арендодателем при заключении договора, не были заранее известны арендатору и не должны были быть обнаружены арендатором во время осмотра имущества или проверки его исправности при заключении договора;
  3. арендодатель не производит являющийся его обязанностью капитальный ремонт имущества в установленные договором аренды сроки, а при отсутствии их в договоре - в разумные сроки;
  4. в силу обстоятельств, за которые арендатор не отвечает, имущество окажется в состоянии, непригодном для использования.

Приведенный перечень оснований досрочного расторжения договора аренды по требованию одной из сторон не является исчерпывающим. Закон (ч. 2 ст. 619, ч. 2 ст. 620 ГК) допускает, что договором аренды могут быть установлены другие основания досрочного расторжения договора по требованию арендодателя или арендатора в соответствии с п. 2 ст. 450 ГК. По общему правилу, основания досрочного расторжения договора аренды по требованию одной из сторон, установленные в нем в соответствии с ч. 2 ст. 619 и ч. 2 ст. 620 ГК, могут быть и не связаны с какими-либо нарушениями, допущенными другой стороной. Вместе с тем если договор аренды заключается на определенный срок в целях осуществления его сторонами предпринимательской деятельности, то условия его досрочного расторжения по требованию одной из сторон, установленные в нем в соответствии с ч. 2 ст. 619 и ч. 2 ст. 620 ГК, не должны противоречить существу этого договора как срочной сделки (ст. 310 ГК). Поэтому если в таком договоре будет присутствовать условие, что арендатор или арендодатель вправе в одностороннем порядке, заблаговременно, в определенные сроки, предупредив контрагента, отказаться от договора, то такое условие нужно признать ничтожным как противоречащее сущности срочного обязательства, преследующего предпринимательские цели.

По общему правилу, если иное не предусмотрено договором, при досрочном прекращении договора аренды прекращается и заключенный в соответствии с ним договор субаренды. В этом случае субарендатор имеет право требовать от арендодателя заключения с ним договора аренды на имущество, находившееся в его пользовании в соответствии с договором субаренды, в пределах оставшегося срока субаренды на условиях, соответствующих условиям прекращенного договора аренды (п. 1 ст. 618 ГК).

При прекращении арендных обязательств также прекращаются залог права аренды и обязательственные отношения, возникшие в связи с внесением права аренды в уставный капитал юридического лица (в силу исчезновения предмета этих сделок).

Когда договор аренды прекращается, то в соответствии с нормами ст. 622 ГК арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором. Если арендатор не возвратил арендованное имущество либо возвратил его несвоевременно, арендодатель вправе потребовать внесения арендной платы за все время просрочки. В случае когда указанная плата не покрывает причиненных арендодателю убытков, он может потребовать их возмещения. Если за несвоевременный возврат арендованного имущества стороны установили неустойку, то убытки могут быть взысканы в полной сумме сверх неустойки, если иное не предусмотрено договором. То есть неустойка за несвоевременный возврат арендованного имущества, по общему правилу, носит штрафной характер.

Суханов Е.А.. Гражданское право. 2008
Ивакин В.Н.

Согласно норме ст. 606 Гражданского Кодекса по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование. В настоящее время выделяется несколько видов аренды:

К указанным видам договоров применяются общие положения об аренде (§ 1 гл. 34 Гражданского Кодекса), если иное не установлено специальными нормами об этих договорах.

По юридической природе договор аренды является консенсуальным, возмездным и двусторонним.

Согласно ст. 607 Гражданского Кодекса в аренду могут быть переданы земельные участки и другие обособленные природные объекты, предприятия и другие имущественные комплексы, здания, сооружения, оборудование, транспортные средства и другие вещи, которые в процессе их использования не теряют своих натуральных свойств (непотребляемые вещи).

В аренду сдают только индивидуально-определенные вещи.

Объектом договора аренды служит как движимое, так и недвижимое имущество. Однако недвижимое имущество, которое может сдаваться в аренду по правилам гл. 34 Гражданского Кодекса, не должно быть предназначено для проживания людей. Наем жилой недвижимости регулируется специальными нормами гл. 35 Гражданского Кодекса.

Законом установлены виды имущества, сдача которого в аренду не допускается или ограничивается (электростанции, вооружение, железные дороги общего пользования и т.п.).

Согласно действующему законодательству единственным существенным условием договора аренды в силу требования закона является условие о предмете аренды. В договоре аренды должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить имущество, подлежащее передаче арендатору в качестве объекта аренды. При отсутствии этих данных в договоре условие об объекте, подлежащем передаче в аренду, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор не признается заключенным (п. 3 ст. 607 Гражданского Кодекса).

Сторонами договора аренды выступают арендодатель и арендатор. Арендодателем может быть собственник, а также лицо, управомоченное законом или собственником сдавать имущество в аренду (ст. 608 Гражданского Кодекса).

Согласно п. 1 ст. 609 Гражданского Кодекса договор аренды на срок более года, а если хотя бы одной из сторон договора является юридическое лицо – независимо от срока, должен быть заключен в письменной форме. Договор аренды недвижимого имущества подлежит государственной регистрации, если иное не установлено законом (п. 2 ст. 609 Гражданского Кодекса).

Договор аренды заключается на срок, определенный договором. Если срок аренды в договоре не определен, договор аренды считается заключенным на неопределенный срок (п. 1,2 ст. 610 Гражданского Кодекса). Таким образом, срок не является существенным условием договора аренды, поскольку данный договор может быть заключен и без его согласования.

В том случае, если договор аренды был заключен без указания срока, каждая из сторон вправе в любое время отказаться от договора, предупредив об этом другую сторону за один месяц, а при аренде недвижимого имущества – за три месяца. Законом или договором может быть установлен иной срок для предупреждения о прекращении договора аренды (абз. 2 п. 2 ст. 610 Гражданского Кодекса).

Арендодатель должен предоставить арендатору имущество в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и назначению имущества (п. 1 ст. 611 Гражданского Кодекса).

Арендатор обязан пользоваться арендованным имуществом в соответствии с условиями договора аренды, а если такие условия в договоре не определены – в соответствии с назначением имущества (п. 1 ст. 615 Гражданского Кодекса). Арендатор должен проявлять при использовании арендованного имущества ту же степень заботливости, которую он проявляет к собственному имуществу. Согласно п. 2 ст. 616 Гражданского Кодекса арендатор обязан поддерживать имущество в исправном состоянии, производить за свой счет текущий ремонт и нести расходы на содержание имущества, если иное не установлено законом или договором аренды.

Арендодатель обязан производить за свой счет капитальный ремонт переданного в аренду имущества, если иное не предусмотрено законом, иными правовыми актами или договором аренды (п. 1 ст. 616 Гражданского Кодекса).

В силу возмездного характера договора аренды основной обязанностью арендодателя является своевременное внесение платы за пользование имуществом (арендной платы). Вместе с тем условие об арендных платежах не относится к существенным условиям договора аренды. Согласно абз. 2 п. 1 ст. 614 Гражданского Кодекса порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды. Однако в случае, когда договором они не определены, считается, что установлены порядок, условия и сроки, обычно применяемые при аренде аналогичного имущества при сравнимых обстоятельствах.

Для договора аренды не столь важен характер вознаграждения: оно может быть как денежным, так и иметь иную материальную форму.

Арендные платежи должны вноситься в порядке и сроки, предусмотренные договором. Если иное не предусмотрено договором, в случае существенного нарушения арендатором сроков внесения арендной платы арендодатель вправе потребовать от него досрочного внесения арендной платы в установленный арендодателем срок. При этом арендодатель не вправе требовать досрочного внесения арендной платы более чем за два срока подряд (п. 5 ст. 614 Гражданского Кодекса). У него также возникает право на взыскание процентов по ст. 395 Гражданского Кодекса и убытков, причиненных просрочкой платежа.

Если иное не предусмотрено договором, размер арендной платы может изменяться по соглашению сторон в сроки, не предусмотренные договором, но не чаще одного раза в год. Законом предусматриваются иные минимальные сроки пересмотра размера арендной платы для отдельных видов аренды, а также для аренды отдельных видов имущества (п. 3 ст. 614 Гражданского Кодекса).

Арендатору принадлежит право собственности на плоды, продукцию и доходы, полученные в результате использования арендованного имущества в соответствии с договором (ч. 2 ст. 606 Гражданского Кодекса).

В период действия договора аренды арендатору предоставляется возможность ограниченного распоряжения объектом аренды и правом аренды. Так, арендатор вправе с согласия арендодателя сдавать арендованное имущество в субаренду (поднаем) и передавать свои права и обязанности по договору аренды другому лицу (перенаем), если иное не установлено законодательством. При сдаче имущества в субаренду ответственным по договору перед арендодателем остается арендатор (абз. 1 п. 2 ст. 615 Гражданского Кодекса).

Переход права собственности (хозяйственного ведения, оперативного управления, пожизненного наследуемого владения) на сданное в аренду имущество к другому лицу не является основанием для изменения или расторжения договора аренды (п. 1 ст. 617 Гражданского Кодекса).

Если иное не отмечено в законе или договоре аренды, арендатор, надлежащим образом исполнявший свои обязанности, по истечении срока договора имеет при прочих равных условиях преимущественное перед другими лицами право на заключение договора аренды на новый срок (п. 1 ст. 621 Гражданского Кодекса).

Законом или договором может быть предусмотрено право выкупа арендованного имущества по истечении срока аренды или до его истечения при условии внесения арендатором всей обусловленной договором выкупной цены. Однако законом могут быть определены случаи запрещения выкупа арендованного имущества (ст. 624 Гражданского Кодекса).

Главным основанием прекращения действия договора аренды служит истечение его срока. Однако если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок (п. 2 ст. 621 Гражданского Кодекса). От договора, заключенного на неопределенный срок, арендодатель и арендатор вправе отказаться в любое время, предупредив об этом другую сторону за один месяц, а при аренде недвижимого имущества – за три месяца.

Применительно к договорам аренды, заключенным на определенный срок, закон предусматривает досрочное расторжение судом договора по требованию арендодателя в случаях, когда арендатор:

  • пользуется имуществом со значительным нарушением условий договора или назначения имущества либо с неоднократными нарушениями;
  • существенно ухудшает имущество;
  • более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату;
  • не производит капитального ремонта имущества в установленные договором аренды сроки, а при отсутствии их в договоре – в разумные сроки в тех случаях, когда в соответствии с законом, иными правовыми актами или договором производство капитального ремонта является обязанностью арендатора.

Арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора только после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок (ст. 619 Гражданского Кодекса).

В ст. 621 Гражданского Кодекса предусмотрены основания для расторжения судом договора аренды по требованию арендатора.

При прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором (ст. 622 Гражданского Кодекса).

Ивакин В.Н.. Гражданское право. 2009
Кушнир И.В.

По договору аренды одна сторона (арендодатель) обязуется предоставить другой стороне (арендатору) имущество во временное владение и пользование или во временное пользование за плату.

Этот договор входит в группу договоров, направленных на передачу имущества в пользование.

Понятия «аренда» и «имущественный наем» в ГК РФ являются синонимами.

Характеристика договора аренды: консенсуальный, взаимный, возмездный.

В ГК РФ предусмотрено только 5 видов договоров аренды (хотя фактически можно выделить гораздо больше): проката; аренды транспортных средств; аренды зданий и сооружений; аренды предприятия; финансовой аренды (лизинга).

Договор аренды регулируется в основном ГК РФ. Другие нормативные акты: Закон РФ «О защите прав потребителей» (по договору проката); ФЗ «О лизинге»; транспортные уставы (они регулируют аренду транспортных средств); Земельный кодекс РФ; Лесной кодекс РФ; Водный кодекс РФ; Закон РФ «О недрах»; Закон «О животном мире».

Арендодатель отвечает: за риск случайной гибели или повреждения имущества, сданного в аренду, поскольку является его собственником; недостатки имущества, сданного в аренду, если они препятствуют пользованию им; неисполнение своих обязанностей, предусмотренных договором и законом.

Арендатор отвечает: за просрочку арендной платы; несвоевременный возврат имущества (он обязан уплатить арендную плату за время просрочки, а также уплатить штрафную неустойку); неисполнение других обязанностей, предусмотренных договором и законом.

Основания прекращения договора аренды: исполнение договора; ликвидация юридического лица в случае, если оно является арендатором или арендодателем, смерть же гражданина – участника договора аренды не прекращает договора: права и обязанности умершего переходят к его наследнику; соглашение сторон о расторжении договора; исковое требование в суд одной из сторон и др.

Основания для расторжения договора аренды судом по требованию арендодателя: использование арендатором арендуемого имущества с нарушением условий договора или назначения имущества; существенное ухудшение арендатором арендуемого имущества; просрочка двух сроков платежа арендной платы; невыполнение арендатором обязанности по проведению текущего ремонта или несению расходов по содержанию арендованного имущества.

Особенность предъявления арендодателем искового заявления в арбитражный суд: он должен предъявить копию документа о предупреждении им арендатора о нарушении его обязанностей.

Основания для расторжения договора аренды судом по требованию арендатора: непредоставление арендодателем предмета аренды арендатору; предоставление арендодателем имущества с недостатками, препятствующими его использованию; невыполнение арендодателем обязанностей по проведению капитального ремонта имущества, переданного им в аренду; непригодность арендуемого имущества для использования в силу обстоятельств, за которые арендатор не отвечает.

Предметом договора аренды является индивидуально-определенная вещь, как движимая, так и недвижимая, не теряющая своих свойств в процессе ее использования. Сдача некоторых вещей в аренду может быть ограничена законом (например, оружие может сдаваться в аренду лишь при наличии специального разрешения у сторон). Аренда природных объектов должна осуществляться с учетом не только норм ГК, но и специальных законов. Так, например, ст. 53 Земельного кодекса требует соблюдения арендатором целевого назначения полученного им земельного участка. Природные объекты, как правило, могут быть получены в аренду при наличии специальных лицензий у будущих арендаторов. Условие о предмете договора является существенным.

Форма договора аренды зависит от ее срока и состава участников договора. Так, если договор заключен на срок более одного года, а также в случае, когда одна из сторон является юридическим лицом, форма его должна быть письменной (п. 1 ст. 609 Гражданского кодекса). В случае если предметом договора аренды является недвижимое имущество, договор должен быть зарегистрирован соответствующим государственным органом.

Порядок заключения договора аренды имеет две особенности. Первая особенность заключается в том, что договор этот может заключаться на торгах, на которых продается право на заключение договора в результате проведения конкурса между лицами, претендующими на право быть арендаторами (договор заключается с лицом, выигравшим торги). Вторая особенность в том, что арендатор имеет преимущественное право на заключение договора на новый срок после истечения первоначального срока договора (ст. 621 Гражданского кодекса).

Цена договора определяется по соглашению сторон. В случае если она не определена при заключении договора, применяется обычная для данного вида имущества арендная плата. Арендная плата может быть установлена в следующем виде:

  • в определенной денежной сумме, вносимой единовременно или периодически;
  • в доле продукции, плодов или доходов, полученных в результате использования арендованного имущества;
  • в виде определенных услуг;
  • в передаче арендодателю в собственность или аренду определенной вещи;
  • в возложении на арендатора затрат с целью улучшения арендуемого им имущества.

Срок договора может быть как определенный, так и неопределенный. Если срок в договоре не указан, он считается заключенным на неопределенный срок. Особенностью договора с неопределенным сроком является то, что каждая из его сторон может отказаться от договора в любое время, предупредив своего контрагента за один месяц в случае, если предметом договора является движимое имущество, либо за три месяца в случае, если предметом договора является недвижимое имущество. Однако эти сроки могут быть изменены участниками договора или законом. В случае заключения договора на срок, превышающий пределы срока, установленного законом, договор считается заключенным на предельный срок.

В роли сторон договора аренды (арендодателя и арендатора) могут выступать все субъекты гражданских правоотношений: физические и юридические лица, а также государство (через свои органы).

Арендодатель должен быть либо собственником имущества, передаваемого им в пользование, либо лицом, уполномоченным законом или собственником имущества на сдачу этого имущества в аренду. При этом лицо, владеющее имуществом на праве оперативного управления, может сдать его в аренду лишь с согласия собственника этого имущества.

Арендатором же может быть любое лицо, однако в некоторых видах аренды субъектный состав может быть ограничен законом. Так, в договоре аренды предприятия и договоре лизинга обе стороны должны быть предпринимателями, а в договоре бытового проката предпринимателем должна быть лишь одна сторона – арендодатель.

Арендодатель обязан: предоставить арендатору имущество в состоянии, соответствующем его назначению и условиям договора; снабдить имущество, передаваемое арендатору, всеми принадлежностями и документами, относящимися к нему; передать арендатору имущество в срок, установленный договором; предупредить арендатора об обязательственных правах третьих лиц на переданное ему имущество; производить за свой счет капитальный ремонт имущества, переданного в аренду.

Арендодатель вправе: требовать от арендатора арендную плату; возврата предмета аренды после окончания срока договора; досрочного расторжения договора, если арендатор использует имущество не в соответствии с условиями договора или с назначением имущества.

Арендатор обязан: пользоваться арендованным имуществом в соответствии с условиями договора либо назначением имущества; использовать арендованное имущество только сам; не сдавать это имущество в субаренду без согласия арендодателя; своевременно вносить арендную плату; вернуть арендодателю имущество после окончания договора в состоянии нормального износа вместе с принадлежностями и документами, относящимися к нему; поддерживать арендуемое имущество в исправном состоянии; производить текущий ремонт арендуемого имущества; нести расходы по его содержанию.

Арендатор вправе: требовать от арендодателя передачи ему предмета аренды; уменьшения арендной платы, если состояние арендуемого имущества существенно ухудшилось; претендовать на плоды, продукцию, доходы, полученные в результате аренды, если иное не предусмотрено договором; на выкуп арендованного имущества, если он был предусмотрен договором; на сдачу арендованного имущества в субаренду (права субарендатора ограничены правами арендатора, в частности срок субаренды не может быть больше срока аренды); на заключение договора на новый срок преимущественно перед др. лицами; на перевод в течение одного года на себя права на заключение нового договора в случае, если арендодатель отказал ему в заключении договора на новый срок, но при этом заключил договор с др. лицом.

Праву пользования арендатора присуще право следования за вещью, т. е. переход права собственности на предмет аренды не прекращает договора.

 

Кушнир И.В.. Гражданское право. 2010
Резепова В.Е.

По договору аренды одна сторона (арендодатель) обязуется предоставить другой стороне (арендатору) имущество за плату во временное пользование.

Договор аренды является:

  1. консенсуальным – договор считается заключенным с момента, когда стороны достигли соглашения по всем существенным условиям договора аренды;
  2. возмездным;
  3. взаимным – наличие субъективных прав и обязанностей у обеих сторон договора аренды.

Арендодатель – собственник передаваемого в пользование имущества или лицо, уполномоченное законом или собственником сдавать имущество в аренду.

Арендатор – это лицо, заинтересованное в получении имущества в пользование.

Предмет договора – любая телесная непо требляемая вещь, поскольку она не теряет своих натуральных свойств в процессе использования.

Форма договора:

  1. простая письменная (для договоров аренды:

    а) на срок более года;
    б) одной стороной которых является юридическое лицо);

  2. подлежит государственной регистрации (если иное не установлено законом).

Существенным условием договора аренды является его предмет.

Права и обязанности арендодателя:

  1. предоставить арендатору имущество в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и назначению имущества;
  2. предупредить арендатора обо всех правах третьих лиц на сдаваемое в аренду имущество;
  3. производить за свой счет капитальный ремонт переданного в аренду имущества, если иное не предусмотрено законом, иными правовыми актами, договором аренды;
  4. досрочно потребовать расторжения договора и возмещения убытков или досрочного внесения арендной платы при нарушении арендатором условий договора аренды;
  5. устанавливать срок внесения арендной платы;
  6. давать или не давать согласие на заключение арендатором договора субаренды.

Права и обязанности арендатора:

  1. пользоваться арендованным имуществом в соответствии с условиями договора аренды или в соответствии с назначением имущества;
  2. своевременно вносить плату за пользование имуществом;
  3. при прекращении договора аренды вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором;
  4. поддерживать арендуемое имущество в исправном состоянии, производить за свой счет текущий ремонт и нести расходы на содержание имущества;
  5. без согласия арендодателя не сдавать арендуемое имущество в субаренду;
  6. требовать соответственного уменьшения арендной платы либо расторжения договора при неисполнении арендодателем условий договора.
Резепова В.Е.. Договорное право. 2007
Беспалов Ю.Ф.

Договор аренды, именуемый также имущественным наймом, — традиционный институт гражданского права, известный еще римскому праву.

Римское право признавало три различных вида найма: наем вещей, т.е. собственно аренду (locatio conductio rei); наем работы, т.е. подряд (locatio conductio operis); наем услуг, т.е. наем рабочей силы (locatio conductio operarum). Во всех указанных случаях одна сторона (locator) обязывалась предоставить другой стороне пользование соответствующим объектом, а другая сторона (conductor) — уплатить первой стороне определенное вознаграждение.

Прототипом современного договора аренды (имущественного найма) в римском праве явился договор найма вещей, по которому одна сторона (наймодатель) обязывалась предоставить другой стороне (нанимателю) одну или несколько определенных вещей для временного пользования, а эта другая сторона обязывалась уплачивать за пользование этими вещами определенное вознаграждение и по окончании пользования возвратить вещи в сохранности наймодателю. Внаем могли передаваться как недвижимые, так и движимые непотребляемые вещи. Признавалась римским правом и возможность поднайма вещи, т.е. право нанимателя сдать арендованную вещь внаем третьему лицу. Предметом договора найма могли быть и имущественные права.

В российском дореволюционном гражданском законодательстве имущественным наймом признавался договор, в силу которого одна сторона за определенное вознаграждение обязывалась предоставить другой свою вещь во временное пользование. Предмет найма, срок пользования и вознаграждение за него составляли существенные принадлежности этого договора.

В советский период нормы о договоре имущественного найма включались во все кодифицированные акты. Договором имущественного найма признавался такой договор, по которому одна сторона (наймодатель) обязуется предоставить другой (нанимателю) имущество за определенное вознаграждение для временного пользования (ст. 152 ГК 1922 г.; ст. 275 ГК 1964 г.).

В конце 80-х годов договор аренды активно использовался при проведении экономических реформ. При этом ст. 1 Основ законодательства Союза ССР и союзных республик об аренде от 23 ноября 1989 г. определяла аренду как основанное на договоре срочное возмездное владение и пользование землей, иными природными ресурсами, предприятиями (объединениями) и другими имущественными комплексами, а также иным имуществом, необходимым арендатору для самостоятельного осуществления хозяйственной или иной деятельности.

Правовое регулирование договора аренды. В современном российском праве нормы, регулирующие отношения, возникающие из договора аренды, закреплены в главе 34 ГК РФ.

В § 1 главы 34 содержатся общие положения о данном договоре, а в § 2—6 — положения об отдельных видах договора аренды и договорах аренды отдельных видов имущества (прокат, аренда транспортных средств, аренда зданий и сооружений, аренда предприятий, финансовая аренда).

При этом к отдельным видам договора аренды и договорам аренды отдельных видов имущества общие положения применяются, если иное не установлено правилами ГК РФ об этих видах договоров (ст. 625 ГК РФ).

Многие положения ГК РФ об аренде конкретизированы в специальных законах: Федеральном законе от 29.10.98 № 164-ФЗ «О финансовой аренде (лизинге)», Земельном кодексе Российской Федерации, Водном кодексе Российской Федерации, Лесном кодексе Российской Федерации и др.

К договору аренды имущества, предусматривающему переход в последующем права собственности на это имущество к арендатору, применяются соответствующие нормы о договоре купли-продажи (в частности, нормы, регламентирующие форму договора купли-продажи).

Кроме того, к договору применяются общие положения ГК РФ о сделках, обязательствах и договорах.

Ряд важных для правоприменительной практики положений содержится в информационном письме Президиума Высшего Арбитражного Суда от 11.01.2002 № 66 «Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой».

Понятие договора аренды. По договору аренды арендодатель обязуется предоставить арендатору имущество за плату: а) во временное владение и пользование или б) во временное пользование, а арендатор обязуется поддерживать переданное ему имущество в исправном (надлежащем) состоянии, своевременно вносить арендную плату и возвратить имущество по истечении срока аренды.

По выражению О. Гутникова, «с одной стороны, аренда стесняет собственника сдаваемого в аренду имущества при осуществлении им своих правомочий и в этом смысле является ограничением (обременением) прав арендодателя, с другой — аренда является правом арендатора, предоставляющим ему возможность пользоваться арендованным имуществом. Таким образом, для арендодателя аренда выступает в качестве обременения, а для арендатора — в качестве права пользования арендованным имуществом».

Правовая характеристика договора аренды. Договор аренды является консенсуальным, возмездным, взаимным.

Существенные условия договора аренды. К условиям, при отсутствии которых договор аренды признается незаключенным, относятся положения о его предмете.

Для отдельных видов договора аренды ГК РФ устанавливает дополнительные существенные условия. Например, для договора аренды зданий или сооружений таким условием, помимо предмета, является размер арендной платы, а для договора аренды природных объектов — срок, а также порядок пользования имуществом.

Предмет договора аренды. Статья 607 ГК РФ применительно к предмету договора аренды использует термин «объект».

Объектом договора аренды могут быть вещи как движимые, так и недвижимые.

Вещи, являющиеся объектами договора аренды, должны обладать следующими признаками:

а) вещь должна быть непотребляемой, т.е. не терять своих натуральных свойств в процессе использования. К таким вещам ГК РФ, в частности, относит: земельные участки, другие обособленные природные объекты, предприятия и другие имущественные комплексы, здания, сооружения, оборудование, транспортные средства (п. 1 ст. 607 ГК РФ);

б) вещь должна быть индивидуально-определенной; в) передача вещи в аренду должна влечь временное отчуждение собственником права пользования этой вещью.

Для разъяснения данного признака приведем пример из судебной практики.

Акционерным обществом был заключен с собственником здания договор, на основании которого общество получило право использовать крышу данного здания для размещения рекламы.

По истечении установленного срока действия этого договора собственник отказал акционерному обществу в заключении договора на новый срок, заключив аналогичный договор с другим лицом.

Акционерное общество, полагая, что заключенный между ним и собственником договор является договором аренды крыши здания, на основании ст. 621 ГК РФ обратилось в арбитражный суд с иском о переводе на себя прав и обязанностей по второму договору. В исковом заявлении общество указало, что в течение двух лет устанавливало на крыше свои рекламные щиты и добросовестно исполняло обязательство по внесению платежей.

Суд отказал в удовлетворении иска, признав не подлежащей применению ст. 621 ГК РФ.

При этом в решении суда было отмечено, что правоотношения, возникшие между сторонами и связанные с использованием истцом для рекламных целей крыши здания, принадлежащего ответчику на праве собственности, не являются арендными и, следовательно, не могут регулироваться правилами главы 34 ГК РФ.

Принимая решение, суд исходил из того, что в соответствии с п. 1 ст. 607 ГК РФ объектами аренды, помимо прямо перечисленных в данной норме, могут быть только непотребляемые вещи. При этом передача вещи в аренду всегда влечет временное отчуждение собственником права пользования этой вещью.

Между тем крыша представляет собой конструктивный элемент здания и не является самостоятельным объектом недвижимости, который мог бы быть передан в пользование отдельно от здания. Поэтому крыша не может являться объектом аренды.

Суд указал, что анализ спорного договора свидетельствует о том, что его предметом являлось предоставление истцу возможности на возмездной основе размещать рекламу на крыше принадлежащего ответчику здания. Такой договор не противоречит ГК РФ, отношения сторон регулируются общими положениями об обязательствах и договорах, а также условиями самого договора.

Применительно к объектам договора аренды ГК РФ также устанавливает, что законом могут быть установлены виды имущества, сдача которого в аренду не допускается или ограничивается (п. 1 ст. 607 ГК). Так, согласно п. 4 ст. 13 Федерального закона от 24.07.98 № 124-ФЗ «Об основных гарантиях прав ребенка в Российской Федерации», если государственное или муниципальное учреждение, являющееся объектом социальной инфраструктуры для детей, сдает в аренду закрепленные за ним объекты собственности, а также земельные участки, заключению договора об аренде должна предшествовать проводимая учредителем экспертная оценка последствий такого договора для обеспечения образования, воспитания, развития, отдыха и оздоровления детей, оказания им медицинской, лечебно-профилактической помощи, социальной защиты и социального обслуживания детей. Договор аренды не может заключаться, если в результате экспертной оценки установлена возможность ухудшения указанных условий.

Законом могут быть установлены особенности сдачи в аренду земельных участков и других обособленных природных объектов (п. 2 ст. 607 ГК РФ). Так, ст. 31 Лесного кодекса запрещает субаренду участков лесного фонда.

ГК РФ предъявляет повышенные требования к детализации предмета договора. Согласно п. 3 ст. 607 ГК РФ в договоре аренды должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить имущество, подлежащее передаче арендатору в качестве объекта аренды. При отсутствии этих данных в договоре условие об объекте, подлежащем передаче в аренду, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным.

Проиллюстрируем применение указанной нормы арбитражным судом.

Обществом с ограниченной ответственностью и индивидуальным предпринимателем подписан договор аренды нежилого помещения с правом выкупа.

Согласно п. 1.1 договора арендодатель сдает, а арендатор принимает в аренду здание, расположенное по адресу: г. Владимир, ул. Ноябрьская, д. 153, общей площадью 2232 кв. м, и земельный участок площадью 8720 кв. м, расположенный по тому же адресу.

В соответствии с п. 1.2 договора неотъемлемой частью договора являются поэтажный план передаваемого арендатору здания, а также план земельного участка, на котором расположено передаваемое здание.

Как следовало из текста приемосдаточного акта, арендодатель передал, а арендатор принял в аренду здание, расположенное по адресу: г. Владимир, ул. Ноябрьская, д. 153, а именно: производственный корпус, административно-бытовой корпус, склад тарного хранения топлива, площадку для стоянки машин и ограждения, подробное описание которых содержится в отчете независимого оценщика.

Арбитражный суд Владимирской области признал рассматриваемый договор аренды незаключенным, поскольку сторонами не соблюдено требование действующего законодательства о согласовании существенных условий договора, указав следующее.

В договоре не указаны данные, определяющие расположение недвижимости на соответствующем земельном участке (местонахождение, наименование, общая площадь и площадь каждого конкретного объекта, данные о регистрации земельного участка и т.д.). Из п. 1.1 договора следует, что в аренду передается здание общей площадью 2232 кв. м, однако назначение здания, этажность, технические характеристики в тексте договора не указаны. В приемо-сдаточном акте, представленном ответчиком, дается расшифровка недвижимости, из которой видно, что фактически передается несколько объектов различного назначения, однако при этом конкретная площадь каждого из них, расположение на земельном участке не указаны.

Ответчиком передан суду отчет независимого оценщика, в котором, согласно приемо-сдаточному акту, содержится подробное описание технического состояния здания. Вместе с тем анализ указанного документа показывает, что основная цель составления отчета — определение рыночной стоимости нежилых объектов, тогда как подробная техническая характеристика с поэтажными планами, соответствующими размерами, площадью помещений в отчете не отражена. Технический план передаваемых в аренду зданий специализированным учреждением не составлялся.

Таким образом, необходимо учитывать требования о необходимости повышенной детализации предмета при заключении договора аренды.

Законодательная неопределенность перечня данных в отношении имущества, передаваемого арендатору по договору аренды, послужила поводом обращения в Конституционный Суд РФ. Так, ЗАО «СЭВЭНТ» обратилось с жалобой, в которой, в частности, просило проверить конституционность п. 3 ст. 607 ГК РФ, не содержащего, с его точки зрения, точных и четких предписаний, какие именно данные необходимы для того, чтобы определенно установить имущество, подлежащее передаче арендатору в качестве объекта аренды. Тем самым, по мнению заявителя, создается возможность произвольного признания договора незаключенным, чем в конечном счете нарушаются права и свободы, гарантированные статьями 34 и 35 Конституции Российской Федерации.

Конституционный Суд, отказывая в принятии к рассмотрению жалобы, указал следующее. Правоприменитель, в том числе арбитражный суд, применяя п. 3 ст. 607 ГК РФ, связан требованиями ст. 26 Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» (в которой указаны документы, представляемые на государственную регистрацию, и их содержание) и не может произвольно определять, какие данные об арендуемом помещении необходимы для установления имущества, подлежащего передаче арендатору в качестве объекта аренды.

Срок договора аренды. Срок в договоре аренды не относится к существенным условиям. Поэтому он может как определяться в договоре, так и не определяться.

Если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора аренды при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок (п. 2 ст. 621 ГК РФ).

Если срок аренды в договоре не определен, договор аренды считается заключенным на неопределенный срок.

В этом случае каждая из сторон вправе в любое время отказаться от договора, предупредив об этом другую сторону за один месяц, а при аренде недвижимого имущества — за три месяца (п. 2 ст. 610 ГК РФ). В данном случае речь идет именно об одностороннем отказе, а не о расторжении договора, т.е. для прекращения правоотношения достаточно волеизъявления одной стороны без обращения в суд.

Законом или договором может быть установлен иной срок для предупреждения о прекращении договора аренды, заключенного на неопределенный срок.

Кроме того, законом могут устанавливаться максимальные (предельные) сроки договора для отдельных видов аренды, а также для аренды отдельных видов имущества (п. 3 ст. 610 ГК РФ). Например, согласно ст. 31 Лесного кодекса Российской Федерации предельный срок договора аренды участка лесного фонда составляет 99 лет.

В случаях когда законом установлен максимальный срок аренды, а в договоре срок аренды не определен и ни одна из сторон не отказалась от договора до истечения предельного срока, установленного законом, договор по истечении предельного срока прекращается.

Договор аренды, заключенный на срок, превышающий установленный законом предельный срок, считается заключенным на срок, равный предельному.

Цена договора аренды. Цена в договоре аренды понимается как арендная плата.

Арендная плата не является существенным условием договора. В случае когда договором не определены порядок, условия и сроки внесения арендной платы, считается, что установлены порядок, условия и сроки, обычно применяемые при аренде аналогичного имущества при сравнимых обстоятельствах (п. 1 ст. 614 ГК РФ).

Арендная плата может устанавливаться за все арендуемое имущество в целом или отдельно по каждой из его составных частей.

При этом в п. 2 ст. 614 ГК РФ приведены формы установления арендной платы. Арендная плата может устанавливаться в виде:

  • определенных в твердой сумме платежей, вносимых периодически или единовременно;
  • установленной доли полученных в результате использования арендованного имущества продукции, плодов или доходов;
  • предоставления арендатором определенных услуг;
  • передачи арендатором арендодателю обусловленной договором вещи в собственность или в аренду;
  • возложения на арендатора обусловленных договором затрат на улучшение арендованного имущества;
  • сочетания указанных форм арендной платы;
  • иных формы оплаты аренды.

В судебной практике возник вопрос: можно ли в качестве формы арендной платы возложить на арендатора расходы по оплате коммунальных услуг без взимания иных платежей? Президиум Высшего Арбитражного Суда ответил на этот вопрос отрицательно, указав, что, поскольку в данном случае арендодатель фактически не получает встречного предоставления за переданное в аренду имущество (а договор аренды является возмездным договором), договор, устанавливающий в качестве платы за пользование имуществом оплату коммунальных услуг, не является договором аренды. Оплата арендатором коммунальных услуг сама по себе не означает возмездности договора аренды.

В п. 3 ст. 614 установлено, что, если иное не предусмотрено договором, установленный в нем размер арендной платы может изменяться по соглашению сторон в сроки, предусмотренные договором, но не чаще одного раза в год.

Практика применения данной нормы породила ряд вопросов. Так, арендатор обратился в арбитражный суд с иском к арендодателю о признании недействительным условия договора аренды, предусматривающего ежеквартальное повышение арендодателем размера арендной платы путем ее индексации с учетом инфляции, так как это условие противоречит императивной норме п. 3 ст. 614 ГК РФ, устанавливающей возможность изменения размера арендной платы не чаще одного раза в год.

Суд первой инстанции удовлетворил иск, а суд кассационной инстанции отменил данное решение и в иске отказал по следующим основаниям.

Спорным условием договора арендная плата установлена не в твердой сумме, а является определяемой, т.е. подлежащей исчислению по каждому сроку платежа.

Таким образом, стороны согласовали условие о размере арендной платы, устанавливающее способ ее расчета.

Фактическое изменение размера арендной платы в результате корректировки на процент индексации не является изменением в соответствии с п. 3 ст. 614 ГК РФ условия договора о размере арендной платы, а представляет собой исполнение данного условия.

Таким образом, при применении п. 3 ст. 614 ГК РФ необходимо исходить из того, что в течение года должно оставаться неизменным условие договора, предусматривающее твердый размер арендной платы либо порядок (механизм) ее исчисления.

В другом случае арендатор обратился в арбитражный суд с иском о признании недействительным дополнительного соглашения к договору аренды, в котором ставка арендной платы была определена сторонами в сумме, эквивалентной определенной сумме в иностранной валюте.

В обоснование заявленного требования истец ссылался на то, что такое определение размера арендной платы противоречит ст. 140 ГК РФ, согласно которой законным платежным средством является рубль, и ч. 3 ст. 614 ГК РФ, так как влечет, по мнению истца, более частое изменение размера арендной платы.

Арбитражный суд отказал в удовлетворении иска, руководствуясь п. 2 ст. 317 ГК РФ, в соответствии с которым в денежном обязательстве может быть предусмотрено, что оно подлежит оплате в рублях в сумме, эквивалентной определенной сумме в иностранной валюте или в условных денежных единицах. Поскольку такое определение суммы денежного обязательства не означает, что непосредственное исполнение денежного обязательства производится в иностранной валюте, довод истца о нарушении ст. 140 ГК РФ является неосновательным.

Суд посчитал, что установление ставки арендной платы в сумме, эквивалентной определенной сумме в иностранной валюте, означает установление механизма ее исчисления.

Такое определение размера арендной платы имеет целью устранение неблагоприятных последствий инфляции. Изменение курса иностранной валюты не означает изменения размера арендной платы в соответствии с п. 3 ст. 614 ГК РФ.

Пунктом 4 ст. 614 ГК РФ установлена диспозитивная норма, согласно которой арендатор вправе потребовать соответственного уменьшения арендной платы, если в силу обстоятельств, за которые он не отвечает, существенно ухудшились:

  • условия пользования, предусмотренные договором аренды;
  • или состояние имущества.

Законом для арендатора может быть установлен запрет на предъявление указанных требований.

Заканчивая характеристику арендной платы, отметим, что ст. 624 ГК РФ предусматривает, что в законе или договоре аренды может быть предусмотрено, что арендованное имущество переходит в собственность арендатора по истечении срока аренды или до его истечения при условии внесения арендатором всей обусловленной договором выкупной цены.

Если условие о выкупе арендованного имущества не предусмотрено в договоре аренды, оно может быть установлено дополнительным соглашением сторон, которые при этом вправе договориться о зачете ранее выплаченной арендной платы в выкупную цену.

Стороны договора аренды. Сторонами договора являются арендодатель и арендатор.

Арендодателем, как правило, является собственник имущества (ст. 608 ГК РФ) или лицо, управомоченное собственником (представитель по доверенности, поверенный по договору поручения и т.д.).

Субъекты права хозяйственного ведения (государственные и муниципальные унитарные предприятия) недвижимое имущество вправе сдавать в аренду с согласия собственника этого имущества (Российской Федерации, субъектов Российской Федерации, муниципальных образований), движимое — самостоятельно (п. 2 ст. 295 ГК РФ).

Государственные и муниципальные предприятия, основанные на праве оперативного управления (казенные предприятия), вправе сдавать в аренду как движимое, так и недвижимое имущество, закрепленное за ними, только с согласия собственника этого имущества. Но производимую (ст. 297 ГК РФ) продукцию казенное предприятие вправе сдавать в аренду самостоятельно.

Что касается учреждений, за которыми имущество закреплено на праве оперативного управления, не обладающих, по общему правилу, правом сдавать имущество в аренду, то специальное законодательство предусматривает особые нормы для отдельных учреждений. Так, согласно п. 11 ст. 39 Федерального закона от 10.07.92 № 3266— 1 «Об образовании» образовательное учреждение вправе сдавать в аренду закрепленные за ним объекты собственности.

Что касается аренды государственного имущества, то, например, согласно ч. 2 ст. 26.12 Федерального закона от 06.10.99 № 184-ФЗ «Об общих принципах организации законодательных (представительных) и исполнительных органов государственной власти субъектов Российской Федерации», соответствующие правила устанавливаются федеральными законами, а также принятыми в соответствии с ними законами субъекта Российской Федерации. При отсутствии такого правового акта, определяющего орган, управомоченный сдавать указанное имущество в аренду, арбитражно-судебная практика признает надлежащими арендодателями соответствующие комитеты по управлению имуществом.

В качестве арендодателя могут выступать физические лица, юридические лица, а также Российская Федерация, субъекты Российской Федерации и муниципальные образования (публично-правовые субъекты).

Арендодатель должен обладать полной дееспособностью с учетом положений статей 26, 28 ГК РФ.

Арендатором также могут быть любые дееспособные субъекты с учетом положений статей 26, 28 ГК РФ.

Применительно к договору аренды законодатель устанавливает специальные правовые последствия при изменении сторон договора (ст. 617 ГК РФ).

Так, переход права собственности (хозяйственного ведения, оперативного управления, пожизненного наследуемого владения) на сданное в аренду имущество к другому лицу не является основанием для изменения или расторжения договора аренды.

В случае смерти гражданина, арендующего недвижимое имущество, его права и обязанности по договору аренды переходят к наследнику, если законом или договором не предусмотрено иное.

Арендодатель не вправе отказать такому наследнику во вступлении в договор на оставшийся срок его действия, за исключением случая, когда заключение договора было обусловлено личными качествами арендатора.

Форма договора аренды.

Гражданский кодекс (ст. 609) устанавливает специальные требования к форме договора аренды.

В простой письменной форме должны заключаться договоры аренды:

  • на срок более года;
  • если хотя бы одной из сторон является юридическое лицо (данное положение является общим правилом и для большинства других договоров).

Последствия несоблюдения простой письменной формы договора аренды не обладают какой-либо спецификой.

Отдельные разновидности договора аренды подлежат государственной регистрации (договоры аренды недвижимого имущества, если иное не установлено законом).

Договор аренды имущества, предусматривающий переход в последующем права собственности на это имущество к арендатору, заключается в форме, предусмотренной для договора купли-продажи такого имущества (п. 3 ст. 608 ГК РФ).

Обязанности арендодателя по договору аренды.

Арендодатель по договору аренды обязан:

1. Передать сданное в аренду имущество арендатору.

Из содержания п. 3 ст. 611 ГК РФ следует, что арендодатель должен предоставить арендатору сданное внаем имущество в указанный в договоре аренды срок, а в случае когда в договоре такой срок не указан — в разумный срок.

При неисполнении арендодателем обязанности по передаче имущества в срок арендатор вправе по выбору:

а) требовать отобрания имущества у арендатора в порядке ст. 398 ГК РФ (п. 3 ст. 611 ГК РФ) и применения меры ответственности (возмещение убытков, причиненных задержкой исполнения договора, п. 3 ст. 611 ГК РФ);

б) требовать в суде расторжения договора (п. 3 ст. 611, подп. 1 ст. 620 ГК РФ) и применения меры ответственности (возмещение убытков, причиненных неисполнением договора, п. 3 ст. 611 ГК РФ).

Необходимо учитывать, что арендатор, которому не передано сданное внаем имущество, не вправе истребовать его у третьего лица, в пользовании которого оно фактически находится. Приведем пример.

В арбитражный суд обратился арендатор с иском об истребовании сданного ему в аренду нежилого помещения у лица, занимающего это помещение.

В обоснование искового требования истец сослался на то, что он как арендатор является титульным владельцем указанного помещения и в силу статей 301, 305 ГК РФ вправе истребовать его из чужого незаконного владения третьих лиц.

Суд первой инстанции согласился с доводами истца и удовлетворил иск.

Суд апелляционной инстанции отменил решение и отказал в иске по следующим основаниям.

В соответствии со ст. 606 ГК РФ по договору аренды арендодатель обязуется предоставить арендатору имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Установив, что передача арендодателем помещения арендатору не состоялась и последний не вступил во владение им, суд пришел к выводу, что арендатор не стал законным владельцем спорного имущества и, следовательно, не имел права на использование вещно-правовых способов защиты от действий третьих лиц. Его права могли быть защищены только обязательственно-правовыми средствами в соответствии с п. 3 ст. 611 ГК РФ.

При таких обстоятельствах требование истца, предъявленное непосредственно к третьему лицу, занимающему спорное нежилое помещение, не подлежало удовлетворению.

2. Передать имущество вместе со всеми принадлежностями и относящимися к нему документами.

Данная обязанность, предусмотренная п. 2 ст. 611 ГК РФ, является диспозитивной. Договором можно предусмотреть, что арендодатель ее не несет, либо ограничить.

Если арендодатель не передал принадлежности и документы и будет доказано, что без них: а) арендатор не может пользоваться имуществом в соответствии с его назначением либо б) в значительной степени лишается того, на что был вправе рассчитывать при заключении договора, он вправе требовать (п. 2 ст. 611 ГК РФ):

  • предоставления ему арендодателем принадлежностей и документов;
  • расторжения договора;
  • применения меры ответственности (возмещение убытков, причиненных задержкой исполнения либо неисполнением).

При этом если арендодатель передал арендатору имущество без документов, отсутствие которых исключает эксплуатацию объекта аренды, арендная плата не подлежит взысканию. На это обстоятельство обратил внимание Президиум Высшего Арбитражного Суда РФ.

3. Передать имущество в надлежащем состоянии.

Состояние имущества, передаваемого арендатору, должно быть определено договором аренды. Если в договоре соответствующие условия отсутствуют, состояние имущества определяется его назначением (п. 1 ст. 611 ГК РФ).

Арендодатель не несет ответственности за недостатки арендованного имущества (п. 2 ст. 612, подп. 2 ст. 620 ГК РФ):

  • если они были им оговорены при заключении договора аренды;
  • если они были заранее известны арендатору;
  • если соответствующие недостатки арендатор должен был обнаружить во время осмотра имущества или проверки его исправности при заключении договора или передаче имущества в аренду.

Во всех остальных случаях ответственность за недостатки сданного в аренду имущества возлагается на арендодателя.

Итак, при обнаружении недостатков, которые препятствуют использованию арендованного имущества по его назначению как полностью, так и частично (даже если во время заключения договора арендодатель не знал об этих недостатках), арендатор вправе (ст. 612, подп. 2 ст. 620 ГК РФ):

  • потребовать безвозмездного устранения недостатков имущества;
  • потребовать соразмерного уменьшения арендной платы;
  • требовать возмещения своих расходов на устранение недостатков имущества;
  • непосредственно удержать сумму понесенных им расходов на устранение недостатков из арендной платы, предварительно уведомив об этом арендодателя;
  • потребовать в суде досрочного расторжения договора;
  • требовать применения меры ответственности (возмещение убытков в части, не покрытой удовлетворением требований арендатора).

Арендодатель, извещенный о требованиях арендатора или о его намерении устранить недостатки имущества за счет арендодателя, может без промедления:

а) произвести замену предоставленного арендатору имущества другим аналогичным имуществом, находящимся в надлежащем состоянии;

б) безвозмездно устранить недостатки имущества.

Такой вариант для арендодателя во многих случаях более приемлем, если он специалист и может выполнить одно из указанных действий более экономичным способом.

4. Предупредить арендатора о всех правах третьих лиц на сдаваемое в аренду имущество.

Передача имущества в аренду не является основанием для прекращения или изменения прав третьих лиц на это имущество (ст. 613 ГК РФ). Такие права сохраняются после заключения договора аренды в виде обременений. Речь идет о правах третьих лиц, которыми они обладают как в силу закона, так и договора. Из этого следует, что залогодержатель, например, может воспользоваться своим правом — обратить взыскание на заложенное имущество — независимо от того, что после заключения договора залога собственник сдает его в аренду.

Если арендодатель не предупредит арендатора о всех правах третьих лиц на переданное имущество, арендатор вправе требовать (ст. 613 ГК РФ):

  • уменьшения арендной платы;
  • расторжения договора;
  • применения меры ответственности (возмещение убытков).

5. Производить за свой счет капитальный ремонт переданного в аренду имущества.

Данная обязанность, предусмотренная ст. 616 ГК РФ, носит диспозитивный характер. Законом, иными правовыми актами или договором аренды может быть предусмотрено, что обязанность по осуществлению капитального ремонта несет арендатор.

Капитальный ремонт — такое восстановление основных элементов арендованного имущества, без которого это имущество нельзя использовать по назначению.

Перечень работ, которые относятся к капитальному ремонту, могут устанавливаться правилами, техническими условиями, другими нормативными актами либо соглашением сторон.

Капитальный ремонт должен производиться в срок, установленный договором, а если он не определен или вызван неотложной необходимостью — в разумный срок.

При нарушении арендодателем обязанности по производству капитального ремонта арендатор вправе (ст. 616 ГК РФ, подп. 3 ст. 620 ГК РФ):

  • произвести капитальный ремонт, предусмотренный договором или вызванный неотложной необходимостью, и взыскать с арендодателя стоимость ремонта или зачесть ее в счет арендной платы;
  • потребовать соответственного уменьшения арендной платы;
  • потребовать расторжения договора;
  • требовать применения меры ответственности (возмещение убытков).

6. Возместить арендатору стоимость неотделимых улучшений имущества.

Поскольку арендованное имущество передается в пользование арендатору, которое предполагает извлечение полезных свойств из имущества, ст. 606 ГК РФ устанавливает, что плоды, продукция и доходы, полученные арендатором в результате использования арендованного имущества в соответствии с договором, являются его собственностью.

Данное законоположение развито в п. 1 ст. 623 ГК РФ, предусматривающем, что произведенные арендатором отделимые улучшения арендованного имущества являются его собственностью, если иное не предусмотрено договором аренды.

Что касается неотделимых улучшений имущества, понимаемых как улучшения, которые не могут быть отделены от арендованного имущества без причинения ему вреда, то арендатор имеет право на возмещение стоимости таких улучшений при одновременном наличии следующих условий:

а) улучшения произведены с согласия арендодателя. Стоимость неотделимых улучшений арендованного имущества, произведенных арендатором без согласия арендодателя, возмещению не подлежит, если иное не предусмотрено законом;

б) улучшения произведены арендатором за счет собственных средств. Думается, что если арендатор привлекает средства третьих лиц для производства улучшений (например, взятые в долг, в кредит), то он также вправе требовать возмещения их стоимости.

Если же улучшения арендованного имущества, как отделимые, так и неотделимые, произведены за счет амортизационных отчислений от этого имущества, то они являются собственностью арендодателя.

При неисполнении арендодателем диспозитивной обязанности по возмещению стоимости неотделимых улучшений арендатор вправе требовать:

  • возмещения стоимости улучшений;
  • применения меры ответственности (возмещение убытков).

7. Не заключать договор аренды с другим лицом в течение года со дня истечения срока договора с арендатором, которому арендодатель отказал в заключении договора на новый срок.

В соответствии с п. 1 ст. 621 ГК РФ, если иное не предусмотрено законом или договором аренды, арендатор, надлежащим образом исполнявший свои обязанности, по истечении срока договора имеет при прочих равных условиях преимущественное перед другими лицами право на заключение договора аренды на новый срок.

Арендатор обязан письменно уведомить арендодателя о желании заключить такой договор в срок, указанный в договоре аренды, а если в договоре такой срок не указан — в разумный срок до окончания действия договора.

При заключении договора аренды на новый срок условия договора могут быть изменены по соглашению сторон.

Если арендодатель отказал арендатору в заключении договора на новый срок, но в течение года со дня истечения срока договора с ним заключил договор аренды с другим лицом, арендатор вправе по выбору:

  • потребовать в суде перевода на себя прав и обязанностей по заключенному договору и возмещения убытков, причиненных отказом возобновить с ним договор аренды;
  • потребовать только возмещения таких убытков (как правило, убытки состоят в упущенной выгоде).

Обязанности арендатора по договору аренды.

Арендатор по договору аренды обязан:

1. Пользоваться арендованным имуществом в соответствии с условиями договора.

Согласно п. 1 ст. 615 ГК РФ арендатор обязан пользоваться арендованным имуществом в соответствии с условиями договора аренды, а если такие условия в договоре не определены — в соответствии с назначением имущества.

Примерами нарушения данной обязанности могут быть использование помещения, арендованного для размещения офиса, в качестве жилого, применение легкового автомобиля для грузовых перевозок и т.п.

Если арендатор пользуется имуществом не в соответствии с условиями договора аренды или назначением имущества, арендодатель вправе требовать (п. 3 ст. 615, подп. 1 ст. 619 ГК РФ):

  • расторжения договора. При этом арендодатель до предъявления требования о расторжении договора обязан направить арендатору письменное предупреждение о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок (абз. 7 ст. 619 ГК РФ);
  • применения меры ответственности (возмещение убытков).

2. Своевременно вносить арендную плату за пользование имуществом.

Определение размера, порядка, условий и сроков внесения арендной платы было рассмотрено при характеристике цены договора аренды.

В случае существенного (т.е. при неоднократной либо длительной задержке) нарушения арендатором сроков внесения арендной платы арендодатель вправе (п. 5 ст. 614, подп. 3 ст. 619 ГК РФ):

  • потребовать досрочного внесения арендной платы в установленный арендодателем срок, но не более чем за два срока подряд. Договором данное право может быть ограничено;
  • требовать расторжения договора (если арендатор не внес арендную плату более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа). При этом арендодатель до предъявления требования о расторжении договора обязан направить арендатору письменное предупреждение о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок (абз. 7 ст. 619 ГК РФ);
  • требовать применения мер ответственности (уплата процентов за пользование чужими денежными средствами в соответствии со ст. 395 ГК РФ; возмещение убытков в части, превышающей сумму процентов).

3. Поддерживать арендованное имущество в исправном состоянии, производить за свой счет текущий ремонт и нести расходы на содержание имущества.

Данная обязанность, предусмотренная п. 2 ст. 616 ГК РФ, является диспозитивной. Законом или договором аренды может быть предусмотрено иное. Так, в договоре или законе может быть предусмотрено, что расходы на содержание имущества несет арендодатель, или, наоборот, можно на арендатора возложить обязанность осуществлять не только текущий, но и капитальный ремонт.

Под текущим ремонтом понимается устранение недостатков имущества, не связанное с заменой основных составных частей (деталей, узлов, конструкций) и не увеличивающее его стоимость.

Под поддержанием имущества в исправном состоянии подразумевается его обслуживание, которое позволяет использовать имущество в любой момент.

К расходам по содержанию имущества относятся расходы, не связанные с устранением недостатков или поддержанием физической исправности имущества.

При неисполнении арендатором обязанности по поддержанию арендованного имущества в исправном состоянии, производству за свой счет текущего ремонта и несению расходов на содержание имущества, если это влечет существенное ухудшение имущества, а также если арендатор не производит капитального ремонта имущества в установленные договором аренды сроки, а при отсутствии их в договоре в разумные сроки в тех случаях, когда в соответствии с законом, иными правовыми актами или договором производство капитального ремонта является обязанностью арендатора, арендодатель вправе:

  • требовать расторжения договора. При этом арендодатель до предъявления требования о расторжении договора обязан направить арендатору письменное предупреждение о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок (абз. 7 ст. 619 ГК РФ);
  • требовать применения меры ответственности (возмещение убытков).

4. При прекращении договора аренды вернуть имущество.

Согласно ст. 622 ГК РФ при прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором.

Нормальный износ — это такой износ, который претерпело бы имущество при обычном использовании по назначению, определенному в договоре, в течение срока действия договора.

В случае когда в договоре аренды не определено место исполнения обязательства по передаче движимого имущества арендатором арендодателю после прекращения договора аренды, имущество подлежит передаче в том месте, где оно было получено арендатором.

Если арендатор не возвратил арендованное имущество либо возвратил его несвоевременно, арендодатель вправе:

  • требовать изъятия имущества в судебном порядке;
  • потребовать внесения арендной платы за все время просрочки;
  • требовать применения мер ответственности (возмещение убытков; убытки носят зачетный характер и возмещаются только в части, не покрытой дополнительно внесенной за время просрочки арендной платой; уплата неустойки, если ее взыскание предусмотрено договором, при этом неустойка носит штрафной характер. Убытки могут быть взысканы в полной сумме сверх неустойки, если иное не предусмотрено договором).

5. Не передавать без согласия арендодателя свои права и обязанности по договору аренды и арендованное имущество третьим лицам.

Пункт 2 ст. 615 ГК РФ предоставляет арендатору право с согласия арендодателя:

Каким образом соотносятся субаренда (поднаем) и перенаем? Во-первых, субаренда — это сдача в аренду имущества арендатором другому лицу. В то время как перенаем — это передача арендатором своих прав и обязанностей по договору аренды другому лицу.

Во-вторых, при субаренде ответственным по договору аренды перед арендодателем остается арендатор (п. 2 ст. 615 ГК РФ), субарендатор отвечает перед арендатором. При перенайме ответственным по договору аренды перед арендодателем становится лицо, которому переданы права и обязанности, перед арендатором оно не отвечает.

В-третьих, условия договора субаренды определяют арендатор и субарендатор. При перенайме условия договора для лица, которому передаются права и обязанности, не изменяются.

В-четвертых, при досрочном расторжении договора аренды субарендатор имеет право на заключение с ним договора аренды на имущество, находившееся в его пользовании в соответствии с договором субаренды, в пределах оставшегося срока субаренды на условиях, соответствующих условиям прекращенного договора аренды (ст. 618 ГК РФ). При перенайме лицо, которому переданы права и обязанности, таким правом не обладает.

Судебная практика исходит из того, что если арендодатель дал согласие на субаренду и при этом не оговорил ее предельного срока, арендатор вправе возобновлять договор субаренды в пределах срока аренды без получения дополнительного разрешения арендодателя.

Также в судебной практике возник вопрос: сохраняет ли договор субаренды силу при перенайме?

Так, общество с ограниченной ответственностью (арендатор) обратилось в арбитражный суд с иском к негосударственному учреждению (субарендатору) о выселении из занимаемого помещения. К участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований, привлечен кооператив.

Решением арбитражного суда, оставленным без изменения постановлением апелляционной инстанции, в иске отказано.

Как следовало из материалов дела, в 1995 г. комитет по управлению имуществом (арендодатель) заключил с акционерным обществом (прежним арендатором) договор на аренду нежилых помещений сроком на 25 лет.

Акционерное общество с согласия арендодателя в 1998 г. одно из арендуемых помещений сдало в субаренду сроком на 5 лет учреждению (ответчику по данному делу).

В 1999 г. комитетом по управлению имуществом, акционерным обществом и обществом с ограниченной ответственностью (истцом) подписан договор, в соответствии с которым акционерное общество передало свои права и обязанности по договору аренды в перенаем обществу с ограниченной ответственностью, а последнее обязалось провести капитальный ремонт и реконструкцию всего здания за свой счет.

Новый арендатор (истец) полагал, что с момента заключения упомянутого договора договор субаренды с негосударственным учреждением прекращен, поскольку права и обязанности арендатора переданы прежним арендатором (субарендодателем) в порядке перенайма.

По мнению истца, к договору субаренды не применимы положения п. 1 ст. 617 ГК РФ о сохранении в силе договора аренды в случае перехода прав на объект аренды к другому лицу, поскольку в указанной норме речь идет о переходе к новому правообладателю вещных прав, а в рассматриваемой ситуации в порядке перенайма к истцу перешло обязательственное право, принадлежавшее прежнему арендатору.

Ссылаясь на отсутствие в законе специальной нормы о сохранении в силе договора субаренды в случае перехода права аренды к другому арендатору, истец полагал, что принадлежавшее ответчику право субаренды прекратилось и спорное имущество свободно от обременений, поэтому с согласия арендодателя (комитета) заключил договор субаренды с кооперативом (третьим лицом в данном деле) и предъявил учреждению иск о выселении с тем, чтобы во исполнение требований ст. 611 ГК РФ передать помещение новому субарендатору.

Отказывая в удовлетворении иска, суд указал, что в силу п. 2 ст. 615 ГК РФ к договорам субаренды применяются правила о договорах аренды, в том числе положения ст. 617 ГК РФ о сохранении договора аренды в силе при изменении сторон.

Так как ответчик занимает спорное помещение на основании договора субаренды, заключенного в 1998 г. с согласия арендодателя сроком на 5 лет, оснований для его выселения не имелось.

Таким образом, при перенайме договор субаренды сохраняет свою силу.

Если арендатор без согласия арендодателя передаст свои права и обязанности по договору аренды или арендованное имущество третьим лицам, арендодатель вправе (п. 3 ст. 615 ГК РФ) требовать:

  • расторжения договора;
  • применения меры ответственности (возмещение убытков).
Беспалов Ю.Ф.. Договорное право. 2012
Глазова Е.В.

Договор аренды - соглашение, по которому арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Стороны договора аренды: арендодатель и арендатор.

Предмет (объект) договора аренды:

  1. земельный участок;
  2. предприятие и иные имущественные комплексы;
  3. здание;
  4. сооружение;
  5. оборудование;
  6. транспортное средство и другие вещи, которые не теряют своих натуральных свойств в процессе их использования (непотребляемые вещи).

Законом могут быть определены виды имущества, сдача которых в аренду не допускается или ограничивается.

Если хотя бы одной из его сторон является юридическое лицо, договор должен быть заключен в простой письменной форме. Если же в договоре участвуют только граждане, простая письменная форма необходима лишь в случае, если договор заключается на срок более одного года.

Договор аренды недвижимого имущества независимо от суммы сделки, срока и состава участников подлежит государственной регистрации.

Арендная плата устанавливается за все арендованное имущество в целом или отдельно по каждой из его составных частей.

Плоды, продукция и доходы, полученные арендатором в результате использования арендованного имущества в соответствии с договором, являются его собственностью.

Виды договоров аренды:

  1. прокат;
  2. аренда транспортных средств;
  3. аренда зданий и сооружений;
  4. аренда предприятий,
  5. финансовая аренда;
  6. аренда земельных долей.

Законом могут быть установлены особенности сдачи в аренду земельных участков и других обособленных природных объектов. Например, договор аренды земельных долей вступает в силу с даты его регистрации в Комитете по земельным ресурсам и землеустройству и продлевается до тех пор, пока одна из сторон не позднее чем за оговоренный при заключении договора срок не уведомит в письменной форме другую сторону о его расторжении.

Договор аренды может заключаться на определенный либо неопределенный сроки. Если срок договора истек и ни одна из сторон не изъявила желания его прекратить, договор считается автоматически продленным на тот же срок на прежних условиях.

Договор может быть расторгнут любой из сторон в случае неоднократного нарушения другой стороной условий настоящего договора. В этом случае виновная сторона обязана возместить все убытки, связанные с расторжением договора.

Споры и разногласия, которые могут возникнуть при исполнении настоящего договора, будут по возможности разрешаться путем переговоров между сторонами, а в случае невозможности разрешения споров путем переговоров стороны передают их на рассмотрение в арбитражный или народный суд, выбранный сторонами для разрешения споров.

Договор составляется в двух экземплярах, которые идентичны и имеют одинаковую силу. Любые изменения и дополнения к договору действительны при условии, что они совершены в письменной форме и подписаны уполномоченными на то представителями сторон.

Глазова Е.В.. Предпринимательское право. 2005