Жилищное право (Рябченко Е.А., 2008)

Права и обязанности сторон по договору аренды жилого помещения

Арендодатель обязан:

  • предоставить арендатору имущество в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и назначению жилого помещения;
  • производить за свой счет капитальный ремонт переданного в аренду жилого помещения, если иное не предусмотрено законом или договором аренды в установленный или в разумный срок;
  • отвечать за недостатки сданного в аренду жилого помещения, полностью или частично препятствующие пользованию им, даже если во время заключения договора аренды он не знал об этих недостатках. Это не относится к недостаткам, оговоренных договором аренды или известных заранее арендатору либо тех, которые должны были быть обнаружены арендатором во время осмотра жилого помещения при заключении договора или передаче помещения в аренду.

Арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора аренды судом (только после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок), когда арендатор:

  • пользуется жилым помещением с существенным нарушением условий договора либо с неоднократными нарушениями;
  • существенно ухудшает помещение;
  • более 2 раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату;
  • не производит капитального ремонта имущества в установленные сроки, если это является его обязанностью.

Арендатор обязан:

  • пользоваться арендованным имуществом в соответствии с условиями договора аренды и назначением имущества;
  • поддерживать имущество в исправном состоянии, производить за свой счет текущий ремонт и нести расходы на содержание имущества, если иное не установлено законом или договором аренды;
  • при прекращении договора аренды вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором.

Арендатор вправе:

  • при обнаружении серьезных недостатков жилого помещения:
    • потребовать от арендодателя либо безвозмездного устранения недостатков, либо соразмерного уменьшения арендной платы, либо возмещения своих расходов на устранение указанных недостатков;
    • непосредственно удержать сумму понесенных им расходов на устранение данных недостатков из арендной платы, предварительно уведомив об этом арендодателя;
    • потребовать досрочного расторжения договора.
  • при нарушении арендодателем обязанности по производству капитального ремонта:
    • произвести капитальный ремонт и взыскать с арендодателя его стоимость или зачесть ее в счет арендной платы;
    • потребовать соответственного уменьшения арендной платы;
    • потребовать расторжения договора и возмещения убытков.
  • с согласия арендодателя сдавать арендованное имущество в субаренду (поднаем), безвозмездное пользование и передавать свои права и обязанности по договору аренды другому лицу (перенаем).
  • заключить договор аренды на новый срок (преимущественное право аренды перед третьими лицами при прочих равных условиях в ситуации, когда арендатор письменно уведомил арендодателя о желании заключить такой договор в разумный срок до окончания действия договора).
  • требовать досрочного расторжение договора в случаях, когда:
    • арендодатель не предоставляет жилое помещение в пользование либо создает препятствия к его использованию в соответствии с условиями договора;
    • переданное арендатору жилое помещение имеет препятствующие пользованию им неуказанные в договоре недостатки;
    • арендодатель не производит являющийся его обязанностью капитальный ремонт жилого помещения в установленные сроки;
    • жилое помещение в силу обстоятельств, за которые арендатор не отвечает, окажется в состоянии, не пригодном для использования.