Предпринимательское право (Зенин И.А., 2008)

Обязательства в предпринимательской деятельности, возникающие из договоров класса «dare» (даре)

Обязательства по передаче имущества в собственность, иное вещное право или в пользование (договоры класса «dare»): общие положения

Эти обязательства осуществляются на основе договоров класса «даре» (dare), включающих такие типы договоров, как договоры купли-продажи (ст. 454-566 ГК), мены (ст. 567-571 ГК), дарения (ст. 572-582 ГК), ренты и пожизненного содержания с иждивением (ст. 583-605 ГК), аренды (ст. 606-670 ГК), найма жилого помещения (ст. 671-688 ГК) и безвозмездного пользования, т.е. ссуды (ст. 689-701 ГК).

Купля-продажа договорный тип охватывает, в частности, такие виды договоров, как договоры розничной купли-продажи (ст. 492-505 ГК), поставки товаров (ст. 506-534 ГК), контрактации (ст. 535-538 ГК), энергоснабжения (ст. 539-548 ГК), продажи недвижимости (ст. 549-558 ГК) и продажи предприятия (ст. 559-566 ГК), а также купли-продажи ценных бумаг и валютных ценностей, комиссионной и биржевой купли-продажи. В свою очередь, отдельные виды договоров купли-продажи имеют свои разновидности. Например, разновидностью договора поставки является поставка товаров для государственных нужд (ст. 525-534 ГК). Изо всех видов договоров купли-продажи сугубо предпринимательскими (т.е. такими, в рамках которых предпринимательскую деятельность осуществляют обе стороны) являются договоры поставки, контрактации и продажи предприятия. Им и будет уделено основное внимание в настоящем пособии. Вместе с тем и к данным договорам применяются некоторые общие Положения о купле-продаже (ст. 454-491), которые также необходимо кратко рассмотреть.

Характеристика любого типа и вида договора купли-продажи (как и всякого другого типа, вида и разновидности гражданско-правового договора) включает определение его понятия, установление его характера (простой - взаимный, консенсуальный - реальный, возмездный - безвозмездный), состава и наименования сторон, формы договора, оценку существенных условий (предмета, сроков, цены, ответственности и т.п.) и содержания договора (т.е. совокупности прав и обязанностей сторон).

Договором купли-продажи признается договор, по которому одна сторона (продавец) обязуется передать вещь (товар) в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму (цену) - п. 1 ст. 454 ГК. Договор купли- продажи - взаимный, консенсуальный и возмездный. Отдельные виды договора могут заключаться в устной и простой письменной форме. Некоторые виды договоров требуют нотариального удостоверения или государственной регистрации либо регистрации на бирже (согласно п. 1 ст. 7 закона от 20 февраля 1992 г. №2383-1 «О товарных биржах и биржевой торговле» с последующими изменениями).

Предметом договора купли-продажи служит передача вещи (товара) продавцом в собственность покупателю. Товаром могут быть любые оборотоспособные вещи (ст. 129 ГК), как имеющиеся у продавца, так и те, которые будут созданы или приобретены продавцом в будущем. Договор должен позволять определить наименование и количество товара (в соответствующих единицах измерения или в денежном выражении). При необходимости в договоре предусматривается ассортимент товаров, т.е. их соотношение по видам, моделям, размерам, цветам или иным признакам.

Условие о качестве товара определяется соглашением сторон, либо целями использования товара, либо его образцами и (или) его описанием. Договор может предусматривать гарантии качества товара в пределах гарантийного срока. На отдельные товары законом, иными правовыми актами или обязательными требованиями государственных стандартов может быть определен срок годности товара, т.е. срок, по истечении которого он считается непригодным для использования (см. ст. 469, 472 ГК в редакции Закона от 17 декабря 1999 г. - Российская газета. 1999 г. - 21 декабря). Для многих товаров существенными являются условия о комплектности товара, его таре и упаковке.

В предпринимательской деятельности чрезвычайно важное значение имеют правила федерального закона от 27 декабря 2002 г. №184-ФЗ «О техническом регулировании» (вступил в силу с 30 июня 2003 г. - РГ, 31 декабря 2002 г.). Данный закон регулирует отношения, возникновения при разработке, принятии, применении и исполнении обязательных требований к продукции, в частности к ее стандартизации (ст. 11-17).

Цена продаваемого товара устанавливается соглашением сторон, а если она договором не предусмотрена и не может быть определена исходя из условий договора, товар оплачивается по цене, которая при сравнимых обстоятельствах обычно взимается за аналогичные товары. Товар оплачивается покупателем непосредственно до или после передачи ему продавцом товара, либо через определенное время после передачи товара (при продаже в кредит), либо в рассрочку.

Содержание договора купли-продажи составляют права и обязанности продавца и покупателя, а также их ответственность за нарушение взаимных обязательств. Основные обязанности продавца - передать покупателю товар обусловленного количества, ассортимента и качества в установленный договором срок; передать принадлежности товара и относящиеся к нему документы (технический паспорт, сертификат качества, инструкцию по эксплуатации и т.п.). Передаваемый товар должен быть свободным от любых прав третьих лиц. По общему правилу, продавец гарантирует товар от эвикции, т.е. от изъятия его у покупателя по ранее возникшему законному требованию третьих лиц (ст. 460-462 ГК). Основные обязанности покупателя - принять предлагаемый ему товар и оплатить его. Договором купли-продажи может быть предусмотрена обязанность продавца или покупателя страховать товар (ст. 490 ГК).

Поскольку нарушение любого договорного обязательства влечет обязанность нарушителя уплатить неустойку и возместить убытки и эти формы гражданско-правовой ответственности в общем виде установлены в статьях 393 и 394 ГК, статьи части второй ГК, посвященные отдельным договорным обязательствам, не дублируют нормы этих статей, а лишь устанавливают иные (оперативные) последствия данных нарушений. В частности, ряд статей ГК предусматривает различные оперативные последствия нарушения продавцом условий договора о количестве (ст. 466), ассортименте (ст. 468), качестве (ст. 475), комплектности (ст. 480) товара, а также передачи товара без тары и (или) упаковки либо в ненадлежащей таре и (или) упаковке (ст. 482). Например, к продавцу, в нарушение договора передавшему покупателю меньшее количество товара, чем определено договором, могут быть применены покупателем такие принудительные меры оперативного воздействия как передача недостающего количества товара, либо отказ от переданного товара и его оплаты, а если товар оплачен, - возврат уплаченной денежной суммы (п. 1 ст. 466 ГК).

Важное значение имеют правила о последствиях передачи товара ненадлежащего качества. Поскольку споры о качестве возникают чаще других, закон четко определяет права покупателя и обязанности продавца. Если недостатки товара не были оговорены продавцом, покупатель, получивший товар ненадлежащего качества, вправе по своему выбору потребовать от продавца: соразмерного уменьшения покупной цены; безвозмездного устранения недостатков товара в разумный срок; возмещения своих расходов на устранение недостатков товара.

Более строгие последствия влечет существенное нарушение требований к качеству товара (обнаружение неустранимых недостатков; недостатков, которые не могут быть устранены без несоразмерных расходов или затрат времени, или выявляются неоднократно, либо проявляются вновь после их устранения). В случае допущения продавцом таких недостатков покупатель вправе по своему выбору: отказаться от исполнения договора и потребовать возврата уплаченной денежной суммы либо потребовать замены товара ненадлежащего качества товаром, соответствующим договору.

В целях усиления внимания покупателя к качеству товара в момент его принятия от продавца ст. 476 ГК устанавливает ответственность продавца за недостатки товара лишь при условии, что факт возникновения этих недостатков до передачи товара покупателю будет доказан покупателем. Напротив, в отношении товара, качество которого гарантировано продавцом, продавец всегда отвечает за недостатки товара. Он освобождается от ответственности, лишь если докажет, что недостатки возникли после передачи товара покупателю вследствие нарушения последним правил пользования товаром или его хранения, либо действий третьих лиц, либо непреодолимой силы.

Поскольку по договору купли-продажи товар переходит в собственность покупателя, а, по общему правилу, риск случайной гибели или повреждения товара переходит к покупателю с момента, когда продавец считается исполнившим свою обязанность по передаче товара покупателю, важно точно определить данный момент. Обычно обязанность продавца передать товар покупателю считается исполненной в момент либо вручения товара покупателю, либо предоставления товара в распоряжение покупателя в месте нахождения товара, либо сдачи перевозчику или организации связи для доставки покупателю товара, проданного без обязательства его доставки.

Договор розничной купли-продажи. Договором розничной купли- продажи признается договор, по которому продавец, осуществляющий предпринимательскую деятельность по продаже товаров в розницу, обязуется передать покупателю товар, предназначенный для личного, семейного, домашнего или иного использования, не связанного с предпринимательской деятельностью. Хотя в данном договоре предпринимательскую деятельность осуществляет лишь одна сторона (продавец), ввиду широты масштабов его практического использования целесообразно кратко напомнить о нем и в пособии по предпринимательскому праву.

Особенности розничной купли-продажи проявляются в сторонах договора, его оформлении, предмете, других существенных условиях, содержании и защите прав покупателей. Поскольку договор розничной купли-продажи является публичным (ст. 426 ГК), одна из его сторон (продавец) всегда выступает в качестве коммерческой организации, обязанной заключить данный договор с каждым, кто к ней обратится. Продавец не вправе оказывать предпочтение отдельным категориям покупателей, устанавливать для них дифференцированные цены, необоснованно уклоняться от заключения договора. К отношениям по договору розничной купли-продажи с участием покупателя - гражданина применяется закон от 7 февраля 1992 г. «О защите прав потребителей» в редакции закона от 30 декабря 2001 г.228 и закона от 21 декабря 2004 г. № 171-ФЗ (РГ, 29 декабря 2004 г.), а также иные принятые в соответствии с ним правовые акты, в частности, Правила продажи отдельных видов товаров, утвержденные постановлением Правительства РФ от 19 января 1998 г. №55 с изменениями и дополнениями от 20 октября 1998 г. № 1222229 и от 6 февраля 2002 г. №81 (РГ, 13 февраля 2002 г.).

В соответствии с указанными правовыми актами под покупателем понимается гражданин, имеющий намерение приобрести либо приобретающий или использующий товар исключительно для личных (бытовых) нужд, не связанных с извлечением прибыли. Под продавцом понимается организация независимо от ее организационно-правовой формы, а также индивидуальный предприниматель, осуществляющие продажу товаров по договору розничной купли-продажи. Важное значение для защиты прав граждан - покупателей имеет постановление Пленума Верховного Суда РФ от 29 сентября 1994 г. №7 «О практике рассмотрения судами дел о защите прав потребителей» (с последующими изменениями.

Договор розничной купли-продажи обычно является также договором присоединения (ст. 428). Поэтому он нередко заключается путем присоединения покупателя к условиям формуляров или иных стандартных форм. Договор считается заключенным в надлежащей форме с момента выдачи продавцом покупателю кассового или товарного чека либо иного документа, подтверждающего оплату товара.

Заключению договора купли-продажи предшествует публичная оферта товара, т.е. предложение товара в его рекламе, каталогах и описаниях товаров, обращенных к неопределенному кругу лиц, и содержащее все существенные условия договора. Публичной офертой признается также выставление в месте продажи (на прилавках, в витринах и т.п.) товаров, демонстрация их образцов или предоставление сведений о продаваемых товарах (описаний, каталогов, фотоснимков и т.п.) в месте их продажи - даже если не указаны цена и другие существенные условия договора.

Важное значение имеет предоставление покупателю необходимой и достоверной информации о товаре, права осмотра товара, проверки его свойств и проведения в его присутствии демонстрации использования товара. Несоблюдение продавцом этих прав покупателя может повлечь для него неблагоприятные последствия (возврат полученной суммы, возмещение убытков). На информирование покупателя - потребителя обращается особое внимание в ст. 10 закона «О защите прав потребителей». Определенные особенности имеет заключение договора розничной купли- продажи по образцам, с использованием автоматов и с условием доставки товара покупателю. Договор может быть заключен на основании ознакомления покупателя с образцом товара (его описанием, каталогом товаров и т.п.), предложенным продавцом (ст. 497 ГК). Порядок продажи товаров по образцам с их демонстрацией, отбором, оформлением доставки, сборкой, установкой, настройкой, пуском и т.п. услугами подробно регламенти- руют Правила продажи товаров по образцам, утвержденные постановлением Правительства РФ от 21 июля 1997 г. (с последующими изменениями и дополнениями)231 Покупатель до передачи товара вправе отказаться от исполнения договора при условии возмещения продавцу необходимых расходов, понесенных в связи с совершением действий по выполнению договора.

При продаже товаров с использованием автомата (проездных билетов, конвертов, сигарет и т.п.) владелец последнего обязан проинформировать покупателей о продавце товаров путем помещения на автомате сведений о наименовании продавца, месте его нахождения и режиме работы, а также о действиях, которые должен произвести покупатель для получения товара. Договор считается заключенным с момента совершения покупателем этих действий.

Договор розничной купли-продажи с условием о доставке товара покупателю оформляется в соответствии со ст. 499 ГК и Правилами продажи товаров по заказам и на дому у покупателей, утвержденными постановлением Правительства РФ от 20 февраля 1995 г. №169. Продажу производят как специализированные организации, так и предприятия торговли общего профиля через отделы заказов. Заказы можно делать непосредственно на предприятии торговли, по телефону или по месту работы граждан. Продажа товаров на дому у покупателя оформляется выдачей последнему товарного чека.

Предметом договора розничной купли-продажи является товар, предназначенный для личного потребления покупателя. Закон уточняет, что это домашнее, семейное и т.п. использование не должно быть связано с предпринимательской деятельностью. Личное целевое назначение предмета договора обусловливает особенности других его условий, в том числе о цене и порядке оплаты товара.

Товар оплачивается покупателем по цене, объявленной продавцом в момент заключения договора. Договор может предусматривать предварительную оплату товара, а также оплату товара в кредит, в рассрочку (п. 2, 3 ст. 500 ГК, Правила продажи гражданам товаров длительного пользования в кредит, утвержденные постановлением Совета Министров - Правительства РФ от 9 сентября 1993 г. №895). При этом не подлежат применению санкции, предусматриваемые ст. 395 ГК для покупателя, не исполнившего в срок обязанности по оплате приобретенного товара: в случае покупки гражданином товара в кредит, в том числе с рассрочкой платежа, на просроченную сумму проценты не начисляются.

Одним из важных прав покупателя является его право на обмен купленного в розницу товара. Покупатель вправе в течение 14 дней с момента передачи ему непродовольственного товара обменять его на аналогичный товар другого размера, формы, габарита, фасона, расцветки или комплектации, произведя в случае разницы в цене перерасчет с продавцом. При отсутствии необходимого для обмена товара у продавца покупатель вправе возвратить приобретенный товар и получить уплаченную за него цену. В соответствии с постановлением Правительства РФ от 19 января 1998 г. №55 (в редакции от 20 октября 1998 г. №1222 и от 6 февраля 2002 г.) не подлежат возврату или обмену на аналогичный товар лишь некоторые непродовольственные товары надлежащего качества, такие как, например, предметы личной гигиены, парфюмерно-косметические товары, товары бытовой химии, чулочно-носочные, трикотажные бельевые изделия, а также мебель бытовая, автомобили, технически сложные товары бытового назначения (фото- и киноаппаратура, телефонные аппараты и т.п.). В случае продажи товара ненадлежащего качества, если его недостатки не были оговорены продавцом, покупатель по своему выбору вправе потребовать его замены доброкачественным товаром, соразмерного уменьшения покупной цены, безвозмездного устранения недостатков товара или возмещения расходов на их устранение. При существенном нарушении требований к качеству технически сложного или дорогостоящего товара (например, автомобиля) покупатель вправе требовать его замены. Требуя устранения недостатков или замены такого товара, покупатель одновременно вправе потребовать предоставления ему на период замены или ремонта аналогичного товара надлежащего качества. Это правило не касается товаров, упомянутых в утвержденном Правительством РФ Перечне товаров длительного пользования, на которые не распространяется требование покупателя о безвозмездном предоставлении ему на период ремонта или замены аналогичного товара (автомобилей, мотоциклов, мебели, электронных приборов и др.)

В развитии правового регулирования розничной купли-продажи наблюдается ряд позитивных тенденций. Первая из них проявляется в консолидации разрозненных правовых актов, регулирующих куплю-продажу отдельных видов товаров. Эта тенденция отражает процессы создания все большего числа универсальных торговых предприятий типа супермаркетов, где можно приобрести практически все. Этим отчасти объясняется утверждение Правительством РФ 19 января 1998 г. Правил продажи отдельных видов товаров, в том числе продовольственных, текстильных, трикотажных, швейных, меховых товаров и обуви, технически сложных товаров бытового назначения, легковых автомобилей, изделий из драгоценных металлов и драгоценных камней, а также признание утратившими силу целого ряда ранее принятых постановлений Правительства РФ 1993-1996 гг., которыми были утверждены отдельные Правила продажи названных товаров.

Другая тенденция выражается в повышении уровня обслуживания и защиты прав потребителей. Правила 1998 г. уделяют большое внимание информированию покупателей (причем на русском языке) о продавце, товарах и их изготовителях. В разделе «Общие положения» сформулированы общие требования к продаже самых разных товаров - сертификационные, санитарные, ветеринарные и др. В других разделах установлены специфические правила продажи отдельных видов товаров. Например, на некоторых видах продовольственных товаров должны указываться даже конкретные противопоказания для употребления в пищу.

Договор поставки. Поставка товаров для государственных нужд. Договор контрактации. Договор продажи предприятия.

Одним из наиболее важных для развития экономики видов договора купли- продажи является договор поставки. По данному договору поставщик - продавец, осуществляющий предпринимательскую деятельность, обязуется передать в обусловленный срок, или сроки производимые или закупаемые им товары покупателю для использования в предпринимательской деятельности или в иных целях, не связанных с личным, семейным, домашним и иным подобным использованием.

Продавцом по договору поставки является только предприниматель, производящий или закупающий определенные товары. Зачастую предпринимателем выступает и покупатель, приобретающий товары для использования в предпринимательской деятельности (переработки, сдачи в аренду и т.п.). Товары по договору поставки могут приобретаться для использования и не в предпринимательских, но обязательно не в личных, семейных, домашних и т.п. целях, например, в целях создания государственных материальных резервов, обеспечения обороноспособности страны или реализации федеральных целевых программ.

Договор поставки - взаимный, возмездный, консенсуальный. Основные нормы о данном договоре закреплены в ст. 506-534 ГК.

Договор поставки заключается в письменной форме. Поскольку отношения по поставкам обычно носят долговременный характер и договор является достаточно сложным, закон регламентирует порядок урегулирования разногласий сторон на стадии его заключения. Сторона (обычно это покупатель, акцептант), получившая от другой стороны (поставщика, оферента) предложение заключить договор (проект договора, оферту), вправе принять его, отклонить или оформить свой вариант отдельных условий договора протоколом разногласий. Получив этот протокол, оферент обязан в течение 30 дней со дня получения протокола принять меры по согласованию спорных условий либо письменно уведомить акцептанта об отказе от заключения договора. В противном случае оферент обязан возместить убытки, вызванные уклонением от согласования условий договора.

Предмет договора поставки — передача товара, предназначенного для использования в предпринимательской деятельности или в иных целях, не связанных с личным, семейным, домашним и иным подобным использованием. Наряду с предметом специфическими особенностями обладают и другие существенные условия договора поставки, такие как сроки и порядок поставки, ассортимент, качество и комплектность товаров, тара и упаковка, выборка товаров, порядок и формы расчетов.

Периоды (сроки) поставки определяются в договоре для отдельных партий товара. Если они не установлены, то товары должны поставляться равномерными партиями помесячно. Договор может, наряду с периодами, предусматривать декадные, суточные и даже часовые графики поставки (например, для хлебобулочных изделий, сырья для парфюмерной продукции либо для любой скоропортящейся продукции).

Товары поставляются путем их отгрузки (передачи) поставщиком покупателю или указанному в договоре получателю, не являющемуся стороной в договоре, в соответствии с отгрузочной разнарядкой, которую покупатель в установленный договором срок (но не позднее, чем за 30 дней до наступления периода поставки) направляет поставщику. Договором может быть предусмотрено получение товаров как покупателем, так и получателем в месте нахождения поставщика (выборка товаров).

Ассортимент поставляемых товаров, т.е. их соотношение по видам, моделям, размерам, цветам или иным признакам устанавливается договором в соответствии со ст. 467 ГК. Общими нормами ст. 469, 478 и 481 ГК определяются также требования к качеству и комплектности поставляемого товара, его таре и упаковке.

Устанавливаемые ГК правила соответствуют международным нормам. Например, правило п. 4 ст. 469 ГК о том, что «если в установленном законом порядке предусмотрены обязательные требования к качеству продаваемого товара, то продавец, осуществляющий предпринимательскую деятельность, обязан передать покупателю товар, соответствующий этим обязательным требованиям», адекватно норме п. 1 ст. 35 Конвенции ООН о договорах международной купли-продажи товаров 1980 г. (Венской конвенции). Конвенция действует для РФ с 1991 г. Согласно п. 1 ст. 35 «продавец должен поставить товар, который по количеству, качеству и описанию соответствует требованиям договора и который затарирован или упакован так, как это требуется по договору».

Качество товара можно определять по стандартам, техническому описанию, по образцам, каталогам или проспектам поставщика. На подлежащие обязательной сертификации товары качество поставляемых товаров должно подтверждаться сертификатами их качества. Правовые основы обязательной и добровольной сертификации товаров, а также права, обязанности и ответственность участников сертификации определяет Федеральный закон от 10 июня 1993 г. №5151-1 «О сертификации продукции и услуг». Перечень товаров, подлежащих обязательной сертификации (включая товары для детей, продовольственные товары, строительные материалы, хозяйственные и др. товары), утвержден постановлением Правительства РФ от 13 августа 1997 г. №1013 (РГ, 19 августа 1997 г.) В настоящее время важные нормы по данному условию договора поставки содержит Закон от 27 декабря 2002 г. №184-ФЗ «О техническом регулировании» - действует с 30 июня 2003 г. (РГ, 31 декабря 2002 г.).

Комплектность товара также устанавливается договором с учетом назначения и сложности товара, необходимости снабжения его комплектом инструментов, техническим паспортом, инструкцией по сборке и эксплуатации и другой документацией. Если комплектность не определена договором, продавец устанавливает ее, ориентируясь на обычаи делового оборота или обычно предъявляемые требования.

Условия договора поставки о таре и упаковке товара должны учитывать возможность и необходимость сохранения товара, его количества и качества, в том числе при транспортировке. Различают тару транспортную, потребительскую и тару-оборудование. Потребительская тара обычно служит первичной упаковкой, реализуется вместе с товаром и выбывается из обращения. Тара-оборудование представляет собой унифицированный товароноситель, предназначенный для укладки и доставки товаров от промышленных предприятий и оптовых баз до торгового зала магазина. Транспортная тара предназначена для укладки перевозимых товаров. По другим критериям различают тару жесткую и мягкую, разовую, возвратную и многооборотную, неразборную, разборную, складную и разборно-складную.

Цена поставляемых товаров определяется соглашением сторон или обязательными указаниями правовых актов. Например, в соответствии с постановлением Правительства РФ от 7 марта 1995 г. №239 «О мерах по упорядочению государственного регулирования цен (тарифов)» с последующими изменениями цены на продукцию оборонного назначения или алкоголь устанавливаются или регулируются государством. Поставляемые товары оплачиваются в порядке и формах, устанавливаемых договором, а если порядок и форма расчетов договором не определены, - платежными поручениями.

Образующие содержание договора поставки права и обязанности поставщика и покупателя (получателя) товаров тесно связаны с его условиями. Поставщик обязан поставить в обусловленный период товар в установленном количестве и ассортименте, необходимого качества и комплектности, в требуемой таре и упаковке. Допустив недопоставку в отдельном периоде, он обязан восполнить ее в следующих периодах. Товары, поставленные одному получателю сверх количества, предусмотренного в договоре или отгрузочной разнарядке, не засчитываются в покрытие недопоставки другим получателям. Аналогичным образом поставка товаров одного наименования в большем количестве не засчитывается в покрытие недопоставки товаров другого наименования, входящих в тот же ассортимент.

В случае поставки товаров ненадлежащего качества или некомплектных поставщик обязан по выбору покупателя уценить товар, или безвозмездно устранить его недостатки, или доукомплектовать товар, или совершить иные действия в соответствии со ст. 475 или 480 ГК. Поставщик может освободиться от указанных обязанностей, если он, получив уведомление покупателя о недостатках или о некомплектности поставленных товаров, без промедления заменит их товарами надлежащего качества, доукомплектует товары либо заменит их комплектными товарами (п. 1 ст. 518, п. 1 ст. 519 ГК).

Более того, как уже отмечалось, нарушение поставщиком обязанностей по восполнению недопоставки товаров или неудовлетворение требований покупателя, связанных с поставкой товаров ненадлежащего качества либо некомплектных, дает покупателю право приобрести непоставленные товары у других лиц с отнесением на поставщика всех необходимых и разумных расходов на их приобретение. Данные расходы могут выразиться в виде разницы между установленной в договоре ценой и ценой покупки товаров у других лиц. Такие расходы называют «конкретными убытками» (см. ч. 2 п. 1 ст. 520 и п. 1 ст. 524 ГК).

Основными обязанностями покупателя (получателя) являются обеспечение принятия (выборки) поставленных (готовых к поставке) товаров или их ответственного хранения (в случае, если он обоснованно отказывается от их принятия) и оплаты товаров. Если оплата возложена на получателя товара и тот неосновательно отказался от оплаты, обязанность полной или частичной оплаты лежит на покупателе.

Гражданский кодекс не регламентирует порядок приемки товаров по количеству, качеству и комплектности. До сих пор на практике в этих целях используются Инструкции о порядке приемки продукции производственно-технического назначения и товаров народного потребления по количеству и качеству (утверждены постановлениями Госарбитража СССР от 25 апреля 1966 г. и от 15 июня 1965 г. (с последующими изменениями).

Поставка товаров для государственных нужд осуществляется на основе государственного контракта на поставку товаров для государственных нужд, а также заключаемых в соответствии с ним договоров поставки товаров для этих нужд. Государственными нуждами признаются определяемые в установленном законом порядке потребности РФ или ее субъектов, обеспечиваемые за счет средств бюджетов и внебюджетных источников финансирования. К их числу относятся, например, потребности РФ в продукции, необходимой для решения задач жизнеобеспечения, обороны и безопасности страны и для реализации федеральных целевых программ.

К отношениям по поставке товаров для государственных нужд применяются правила о договоре поставки (ст. 506-523 ГК), если иное не предусмотрено правилами ГК. В части, не урегулированной ГК, применяются законы о поставке товаров для государственных нужд. К их числу относятся, в частности, Закон от 21 июля 2005 г. № 94-ФЗ «О размещении заказов на поставки товаров, выполнение работ, оказание услуг для государственных и муниципальных нужд (РГ, 28 июля 2005 г.); Федеральный закон от 13 декабря 1994 г. №60-ФЗ «О поставках продукции для федеральных государственных нужд», принятый Госдумой 23 ноября 1994 г. Федеральный закон «О государственном материальном резерве», Федеральный закон от 27 декабря 1995 г. №213-ФЗ «О государственном оборонном заказе».

Важное значение имеют постановление Правительства РФ от 26 июня 1995 №594 «О реализации Федерального закона «О поставках продукции для федеральных государственных нужд» и Положение об организации закупки товаров, работ и услуг для государственных нужд, утвержденное Указом Президента РФ от 8 апреля 1997 г. № 305. По государственному контракту поставщик (исполнитель) обязуется передать товары государственному заказчику либо по его указанию иному лицу, а государственный заказчик обязуется обеспечить оплату поставленных товаров. Государственный контракт заключается на основе заказа государственного заказчика, принятого поставщиком (исполнителем). В дальнейшем для государственного заказчика заключение государственного контракта по принятому поставщиком заказу является обязательным. Точно так же для него обязательным является заключение государственного контракта с поставщиком, победившим на конкурсе по размещению заказа на поставку товаров для государственных нужд. Для поставщика заключение государственного контракта является обязательным лишь в случаях, установленных законом, и при условии возмещения государственным заказчиком всех связанных с выполнением данного контракта убытков.

Обычно проект контракта разрабатывается заказчиком и направляется поставщику. Последний в 30-дневный срок подписывает его и возвращает один экземпляр заказчику (при наличии разногласий - вместе с протоколом разногласий) либо уведомляет заказчика об отказе от заключения контракта. Заказчик в течение 30 дней принимает меры по согласованию разногласий и уведомляет поставщика о принятии контракта в его редакции либо об отклонении протокола разногласий. Поставщик не позднее 30 дней вправе передать неурегулированные разногласия на рассмотрение суда. В случае заключения контракта по результатам конкурса контракт должен быть заключен не позднее 20 дней со дня его проведения.

Не позднее 30-дневного срока со дня подписания контракта заказчик направляет поставщику и покупателю (определенному заказчиком) извещение о прикреплении покупателя к поставщику. Данное извещение является основанием для заключения договора поставки товаров для государственных нужд. Статьи ГК, других федеральных законов и иных правовых актов регламентируют требования, предъявляемые к участникам отношений по поставкам товаров для государственных нужд, в том числе к оценке квалификации поставщиков, к способам закупок товаров, порядку проведения торгов (конкурса), исполнению государственного контракта и оплате товара по договору поставки. Весьма важным является правило ст. 532 ГК о том, что при оплате покупателем поставляемых товаров для государственных нужд государственный заказчик признается поручителем по этому обязательству (ст. 361-367 ГК), т.е. отвечает перед поставщиком солидарно с покупателем (п. 1 ст. 363 ГК).

Самостоятельным видом купли-продажи является договор контрактации, по которому производитель сельскохозяйственной продукции обязуется передать выращенную или произведенную им сельскохозяйственную продукцию заготовителю для ее переработки или продажи. К отношениям по данному договору, помимо норм статей 535-538 ГК, применяются при необходимости правила статей 506-524 ГК о договоре поставки, статей 525-534 ГК о поставке товаров для государственных нужд, а также нормы Федерального закона от 2 декабря 1994 г. №53-ФЗ «О закупках и поставках сельскохозяйственной продукции, сырья и продовольствия для государственных нужд».

Из года в год расширяются масштабы купли-продажи недвижимости. По договору купли-продажи недвижимого имущества продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другую недвижимость.

Сделки купли-продажи недвижимости нередко являются сферой сугубо предпринимательской деятельности. Поэтому закон предъявляет повышенные требования к их оформлению. Во-первых, договор, под страхом недействительности, заключается в письменной форме только путем составления одного документа, подписанного сторонами. Во- вторых, переход права собственности на недвижимость к покупателю подлежит государственной регистрации в соответствии со ст. 131, 551 ГК и Законом от 21 июля 1997 г. №122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним».

С введением в действие данного закона с 30 января 1998 г. отпала необходимость нотариального удостоверения всех сделок купли-продажи таких объектов недвижимости, как жилые дома и квартиры. Однако в некоторых случаях подключение нотариуса к оформлению сделок с недвижимостью является обязательным. Так, для совершения одним из супругов сделки по распоряжению их общей недвижимостью необходимо получить нотариально удостоверенное согласие другого супруга (п. 3 ст. 35 Семейного кодекса РФ).

Ряд особенностей договора связан с землепользованием. По договору продажи здания, сооружения или другой недвижимости покупателю одновременно с передачей права собственности на эту недвижимость передаются права собственности, аренды и т.п. на занятую ею часть земельного участка и на часть участка, необходимую для использования недвижимости. В случае продажи земельного участка, на котором находится принадлежащая продавцу недвижимость, и последняя не переходит к покупателю, за продавцом также сохраняется право пользования частью земельного участка, которая занята недвижимостью и необходима для ее использования.

С важными особенностями сопряжена и процедура заключения договора. В ней более строго соблюдается обычная формула п. 1 ст. 432 ГК, в силу которой договор считается заключенным, лишь если между сторонами достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора, в том числе по предмету договора и его цене.

Договор продажи недвижимости считается незаключенным при отсутствии в нем исчерпывающих данных о недвижимом имуществе или согласованного сторонами в письменной форме условия о цене этого имущества. В частности, в договоре должны быть указаны данные, определяющие расположение недвижимости на земельном участке либо в составе другой недвижимости. Правила п. 3 ст. 424 ГК о возможности оплаты имущества по цене, которая при сравнимых обстоятельствах обычно взимается за аналогичные товары, к продаже недвижимости не применяются.

Недвижимость передается продавцом и принимается покупателем по передаточному акту или иному документу, подписываемому сторонами. По общему правилу обязательство продавца считается исполненным после вручения недвижимости покупателю и подписания сторонами передаточного акта.

Свои особенности имеет договор продажи жилого дома, квартиры или их части, в которых проживают лица, сохраняющие по закону право пользования этим жилым помещением. Существенным условием договора продажи такой недвижимости является перечень ука- занных лиц и их прав на пользование продаваемым жилым помещением. Решением проблем купли-продажи жилой недвижимости занимаются многочисленные риэлторские организации и их ассоциации. В число оказываемых ими услуг, в частности, входят: оценка недвижимости, составление и правовая экспертиза сделок с недвижимостью, юридическое сопровождение договоров с клиентами и услуги по оформлению сделок.

Несмотря на широкое применение в сфере предпринимательской деятельности договор купли-продажи некоторых видов недвижимости не является абсолютно предпринимательским договором.

Разновидностью договора продажи недвижимости, в котором предпринимательскую деятельность осуществляют обе стороны, является договор продажи предприятия. По данному договору продавец обязуется передать в собственность покупателя предприятие в целом как имущественный комплекс (ст. 132 ГК), кроме прав и обязанностей, которые продавец не вправе передавать другим лицам. Например, при продаже государственного предприятия - должника из составляющего его имущественного комплекса исключаются объекты социально-коммунальной сферы (жилищный фонд, детские дошкольные учреждения и т.п.)

248. Наряду с особенностями, присущими форме продажи любой недвижимости, при продаже предприятия необходимо документально удостоверить его состав и стоимость и до подписания договора составить и сообща рассмотреть: акт инвентаризации, бухгалтерский баланс, заключение независимого аудитора, а также перечень всех долгов предприятия. Любая из сторон должна письменно уведомить о продаже всех кредиторов по обязательствам предприятия. Кредитор, который письменно не сообщил о своем согласии на перевод долга, вправе в течение 3 месяцев со дня получения уведомления потребовать прекращения или досрочного исполнения обязательства с возмещением убытков либо признания договора продажи предприятия недействительным. По долгам предприятия, переведенным на покупателя без согласия кредитора, продавец и покупатель после передачи предприятия несут солидарную ответственность.

Предприятие считается переданным покупателю со дня подписания сторонами передаточного акта, а право собственности на предприятие переходит к покупателю с момента государственной регистрации этого права. Обычно регистрация права производится после передачи предприятия.

По общему правилу при продаже предприятия к покупателю переходят права на фирменное именование, товарный знак, знак обслуживания и другие средства индивидуализации продавца и его товаров, работ или услуг, а также принадлежащие ему на основании лицензии права использования таких средств индивидуализации. Естественно, переход некоторых из этих прав, а также иной промышленной собственности подлежит регистрации в Федеральной службе по интеллектуальной собственности, патентам и товарным знакам. Вместе с тем, не переходят к покупателю права продавца, полученные им на основании лицензии на занятие соответствующей деятельностью. За неисполнение обязательств ввиду отсутствия у покупателя лицензии продавец и покупатель отвечают перед кредиторами солидарно.

Договор аренды (имущественного найма): общие положения, договор финансовой аренды (договор лизинга)

Одним из наиболее распространенных типов договоров класса «dare» (не считая купли-продажи) является договор аренды (или имущественного найма). По данному договору арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование. Полученные арендатором в процессе использования объекта аренды плоды, продукция и доходы становятся его собственностью.

Аренда как договорной тип регулируется ГК по той же схеме, что и купля- продажа: ст. 606-625 посвящены общим положениям об аренде, а последующие статьи - отдельным видам и разновидностям договора аренды, таким как прокат (ст. 626-631), аренда транспортных средств с экипажем (ст. 632-641) и без экипажа (ст. 642-649), аренда зданий и сооружений (ст. 650-655), аренда предприятий (ст. 656-664) и финансовая аренда (лизинг) - ст. 665-670. Нормы ст. 606-625 ГК применяются к отдельным видам договора аренды и договорам аренды отдельных видов имущества, если иное не установлено правилами ГК об этих договорах.

Общие положения ГК об аренде определяют стороны договора, его условия, форму и содержание, т.е. права и обязанности сторон, включая их взаимную ответственность. Арендодателем по договору аренды может быть собственник имущества, а также лица, управомоченные законом или собственником сдавать имущество в аренду, в частности, субъект права хозяйственного ведения, оперативного управления либо управляющие по договору доверительного управления. Договор аренды - двусторонний (взаимный), возмездный и консенсуальный.

Предметом договора является предоставление арендодателем имущества во временное владение и пользование или временное пользование за плату арендатору. Объектами аренды служат непотребляемые вещи, не теряющие своих натуральных свойств в процессе их использования: земельные участки и другие обособленные природные объекты, предприятия и другие имущественные комплексы (мастерские и т.п.), здания, сооружения, оборудование, транспортные средства и другие вещи. В договоре должны быть указаны данные, позволяющие идентифицировать передаваемое в аренду имущество. В противном случае договор не считается заключенным. Во временное пользование (без владения) может быть передано, к примеру, эфирное время, т.е. пользование радио- или телевизионной установкой, с помощью которой, не владея ею физически, можно распространять несущие программы сигналы.

Существенным является условие о сроке договора аренды, определяемом сторонами. Если срок аренды в договоре не определен, последний считается заключенным на неопределенный срок. Каждая из сторон вправе в любое время отказаться от такого договора, предупредив об этом другую сторону за один месяц, а при аренде недвижимости - за 3 месяца. Если законом установлен предельный срок аренды, то договор, заключенный на срок, превышающий предельный, считается заключенным на срок, равный предельному.

Закон устанавливает и другие условия, касающиеся предоставления имущества арендатору, арендной платы, пользования арендованным имуществом, досрочного расторжения договора по требованию арендодателя или арендатора, возврата имущества арендодателю, его улучшения либо выкупа арендатором. Эти условия трансформируются в обязанности (и адекватные им права) сторон, облекаемые в соответствующую форму.

Договор аренды на срок более года, а если хотя бы одной из его сторон является юридическое лицо, независимо от срока, заключается в письменной форме. Договор аренды недвижимости подлежит государственной регистрации. Если же договор предусматривает в последующем переход права собственности на имущество к арендатору, т.е. выкуп имущества, то он должен заключаться в форме, предусмотренной для договора купли-продажи такого имущества.

Исходной обязанностью арендодателя является предоставление арендатору имущества в состоянии, соответствующем условиям договора и назначению имущества, со всеми его принадлежностями, техническим паспортом, сертификатом качества и другими документами. Арендодатель отвечает за недостатки (в том числе скрытые) сданного в аренду имущества. При их обнаружении арендатор, пользуясь правом оперативного воздействия на арендодателя, может по своему выбору альтернативно потребовать от последнего, в частности, либо безвозмездного устранения недостатков имущества, либо соразмерного уменьшения арендной платы, либо возмещения своих расходов на устранение недостатков. Арендатор вправе также, уведомив арендодателя, удержать сумму расходов из арендной платы или потребовать досрочного расторжения договора. Извещенный о требованиях и намерениях арендатора арендодатель может без промедления заменить имущество либо безвозмездно устранить его недостатки. В любом случае арендатор сохраняет право на возмещение своих убытков в полном объеме.

Арендатор обязан пользоваться имуществом в соответствии с условиями договора и (или) назначением имущества. С согласия арендодателя он вправе сдавать имущество в субаренду (поднаем), перенаем или безвозмездное пользование, а арендные права - в залог или в качестве вклада в уставный капитал хозяйственных товариществ и обществ либо паевого взноса в производственный кооператив. Во всех случаях (кроме перенайма) ответственным перед арендодателем остается арендатор.

Важной обязанностью арендатора является своевременное внесение арендной платы. Закон устанавливает несколько форм арендной платы, которые могут использоваться как порознь, так и в сочетании. Арендной платой могут служить:

Наряду с раздельными закон устанавливает одну взаимную обязанность сторон, касающуюся содержания арендованного имущества. По общему правилу капитальный ремонт лежит на обязанности арендодателя, а текущий - арендатора. Проведение капитального ремонта может определяться договором либо вызываться неотложной необходимостью (авария, непредвиденная порча либо разрушение имущества).

В случае нарушения арендодателем обязанности по производству капитального ремонта арендатор вправе по своему выбору: произвести этот ремонт и взыскать с арендодателя стоимость ремонта или зачесть ее в счет арендной платы, потребовать уменьшения арендной платы либо расторжения договора и возмещения убытков. Если капитальный ремонт обусловлен неотложной необходимостью, до его самостоятельного проведения арендатор должен уведомить о такой необходимости арендодателя. В противном случае у арендодателя будут веские основания возражать против возложения на него убытков арендатора.

Самостоятельным видом договора аренды является договор аренды здания или сооружения, по которому арендодатель передает во временное владение и пользование или во временное пользование здание либо сооружение. Данный договор, очень часто используемый в предпринимательской деятельности, обладает рядом специфических особенностей сделок с недвижимостью. Они касаются, во-первых, формы договора. Договор заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами. Кроме того, договор аренды здания или сооружения, заключенный на срок не менее года, подлежит государственной регистрации (п. 2 ст. 651 ГК).

Своеобразны и условия данного договора, в том числе об арендной плате. Ее размер должен быть установлен договором. В противном случае договор считается незаключенным. В состав арендной платы включается и плата за пользование земельным участком, занимаемым арендуемой недвижимостью. В зависимости от прав на землю самого арендодателя к арендатору на срок аренды недвижимости переходит также право аренды или право пользования той частью земельного участка, которая занята недвижимостью и необходима для ее использования. Здание или сооружение передается арендатору по пописываемому сторонами передаточному акту либо иному документу о передаче.

Специфический вид аренды, используемый сугубо в предпринимательской деятельности, представляет аренда предприятия. К данной аренде (ст. 656-664 ГК) субсидиарно применяются правила статей 650-655 ГК. По договору аренды предприятия в целом как имущественного комплекса, используемого для предпринимательской деятельности, арендодатель обязан предоставить арендатору за плату все элементы данного комплекса - как недвижимые, так и движимые, в том числе земельные участки, здания, сооружения, оборудование, другие основные средства, запасы сырья, топлива, материалов и иные оборотные средства.

Передаче (по акту) подлежат также входящие в состав предприятия имущественные права, включая исключительные права на средства индивидуализации (фирменные наименование, товарные знаки и др.) и другие (патентные, авторские, смежные) исключительные права. Передача некоторых из этих прав должна быть зарегистрирована в порядке, предусматриваемом патентным и т.п. законодательством. Не переходят к арендатору лишь права арендодателя, полученные им на основании лицензии на занятие соответствующей деятельностью.

По договору аренды предприятия арендатор приобретает весьма широкие права. По общему правилу он вправе без согласия арендодателя совершать с арендуемыми материальными ценностями (кроме земли и других природных ресурсов) различные сделки (продажу, мену, ссуду и субаренду). С другой стороны, это налагает на арендатора повышенные обязанности, связанные не только с эксплуатационными расходами и страхованием имущества, но и с его текущим и капитальным ремонтом.

Специфические правила установлены в интересах защиты прав кредиторов арендуемого предприятия. До передачи предприятия они должны быть письменно уведомлены об этом и вправе письменно согласиться с переводом долга на арендатора. Кредитор, не сообщивший о своем согласии, вправе в течение 3 месяцев со дня получения уведомления потребовать прекращения или досрочного исполнения обязательства с возмещением убытков. Кредитор, не предупрежденный о передаче, вправе предъявить свои требования в течение сокращенного (годичного) срока исковой давности. После передачи предприятия в аренду арендодатель и арендатору несут солидарную ответственность по долгам, переведенным на арендатора без согласия кредитора.

В юридической науке проводится различие между договорами аренды и продажи предприятия, выносятся предложения по совершенствованию законодательства об этих договорах. В частности отличается принципиальное отличие аренды от продажи, состоящее в том, что в первом случае собственник вместе с предприятием передает покупателю и право собственности на него, т.е. весь объем правомочий. При аренде собственник на определенное время уступает правомочия владения, пользования, частично правомочие распоряжения, сохраняя при этом право собственности за собой.

Состав имущества предприятия при продаже отличается от состава при аренде. В первом случае состав имущества определяется согласно ст. 132 ГК РФ, при аренде же безусловно передаются основные средства, а запасы сырья, топлива, права пользования, права на обозначения индивидуализирующие деятельность предприятий, передаются только в порядке, на условиях и пределах, определяемых договором (п. 1 ст. 656 ГК РФ). Определяя предмет передачи в договоре продажи или аренды предприятия, важно установить, передается предприятие в целом или только его часть. В качестве части предприятия следует рассматривать не отдельные материальные ценности, а связанные совокупности имущества. Часть предприятия может быть особым объектом передачи лишь в случае отделения ее от предприятия, как от целого, например, при реорганизации юридического лица в форме выделения. Выделившееся лицо получает часть имущества на основании разделительного баланса. Разделительный баланс должен базироваться на данных оперативного учета, который собственник должен вести по каждой части предприятия.

Среди сделок по передаче предприятия большую долю составляют сделки с предприятиями, принадлежащими публично-правовым образованием. Публично-правовые образования, как и другие субъекты гражданского права, могут обладать имуществом на праве собственности (ст. 214, 215 ГК РФ). Согласно п. 5 ст. 214 ГК РФ порядок отнесения государственного имущества к федеральной собственности и собственности субъектов федерации должен устанавливаться специальным законом. В отсутствие закона используется постановление Верховного Совета РФ от 27 декабря 1991 №3020-1 «О разграничении государственной собственности в Российской Федерации на федеральную собственность, государственную собственность республик в составе РФ, краев, областей, автономной области, автономных округов, городов Москвы и Санкт-Петербурга и муниципальную собственность».

В настоящее время нередки случаи, когда по постановлению Правительства РФ производится передача предприятия одним публично-правовым образованием другому. Согласно п. 2 ст. 218 ГК РФ основанием приобретения права собственности могут быть договоры купли-продажи, мены или иные сделки об отчуждении имущества. Постановления Правительства РФ о передаче государственных предприятий являются административными актами ненормативного характера, которые наряду с гражданско-правовыми актами порождают гражданско-правовые отношения. Однако ст. 218 ГК РФ содержит исчерпывающий перечень оснований приобретения права собственности на имущество, и административные акты в этот перечень не входят. Акты государственных органов местного самоуправления могут служить основанием возникновения гражданских прав и обязанностей только в случаях предусмотренных законом (п. 2 ст. 8 ГК РФ). В отношениях регулируемых гражданским законодательством, публично-правовые образования вы- ступают на равных началах с другими участниками этих отношений, поэтому, передача государственных (муниципальных) унитарных предприятий должна осуществляться в рамках гражданско-правового договора. Закрепление этого положения позволит упорядочить процесс передачи предприятий и привести его в соответствие с требованиями гражданского законодательства.

Договоры продажи и аренды предприятия считаются заключенными после достижения сторонами в соответствующей форме соглашения по всем существенным условиям договора и его государственной регистрации.

Существенными условиями договора продажи предприятия являются условия о предмете и цене; в договоре аренды предприятия существенными считаются условия о предмете и арендной плате (цене). Как отмечалось, при заключении договоров необходимость совершить определенные действия, являющимися обязательными для последующего заключения договоров. Так должны быть составлены и рассмотрены акт инвентаризации; бухгалтерский баланс; заключение независимого аудитора о составе и стоимости предприятия; перечень всех долгов (обязательств), включаемых в состав предприятия с указанием кредиторов, характера, размера и сроков их требований. Состав и стоимость предприятия определяются на основе полной инвентаризации. Осуществление инвентаризации - это императивное требование закона (ст. 561 ГК РФ). Инвентаризация позволяет определить фактически имеющееся в наличии имущество.

Правильно оценить состояние предприятия можно только при условии, что собственник с момента возникновения предприятия надлежащим образом вел учет. Неслучайно в дореволюционном и зарубежном праве учету хозяйственной деятельности уделялось особое внимание. Для того, чтобы защитить добросовестного участника отношений от недобросовестного, закон о бухгалтерском учете должен быть дополнен положением, в силу которого собственник, занимающийся различными видами предпринимательской деятельности, обязан вести оперативный учет по каждому виду предпринимательской деятельности.

Оценка предприятия осуществляется для определения фактической себестоимости и рыночной стоимости предприятия. Теоретическая и практическая деятельность по оценке предприятия в России основывается на отечественном и зарубежном опыте. Зарубежный опыт является более разносторонним, он включает множество методик оценки предприятий, объединенных в три основных подхода: доходный, сравнительный (рыночный), имущественный. Все методики оценки предприятия взаимно дополняют друг друга. Безусловно, как экономическая операция «оценка» - не правовое явление. Однако необходимость этой операции продиктована прежде всего тем, что оценка является основанием для определения цены в договоре продажи предприятия или размера арендных платежей в договоре аренды предприятия. Сама по себе оценка - это только один из факторов влияющих на цену предприятия. На цену предприятия могут влиять различные факторы не поддающиеся прямой оценке. Законодательство об оценочной деятельности должно содержать хотя бы приблизительные критерии, по которым можно было бы определить, какие методики оценки целесообразно было бы применять в каждом конкретном случае. Практика приватизации свидетельствует о том, что отсутствие законодательно урегулированного порядка оценки предприятий позволило осуществить продажу предприятий из государственной собственности в частную во многих случаях за цену более низкую, нежели фактическая. Отсутствие механизма определения реальной цены предприятия тормозит действие института продажи (аренды) предприятия в деловом мире.

Особенность современного гражданского законодательства для сделок продажи (аренды) предприятий состоит в том, что для таких сделок необходима государственная регистрация. Государственная регистрация подобных сделок возможна только при обращении в соответствующее учреждение юстиции обоих контрагентов лично или через представителя. К договору продажи (аренды) предприятия обязательно прилагаются акты инвентаризации, бухгалтерский баланс, заключение независимого аудитора в составе и стоимости предприятия, а также перечень долгов (обязательств), включаемых в состав предприятия с указанием кредиторов, характера размеров и сроков их требований. Отсутствие какого-либо из названных документов расценивается как несоблюдение формы договора продажи (аренды), что влечет его недействительность.

С моментом государственной регистрации договора связывается момент его заключения. Так, зарегистрированный договор продажи предприятия является основанием возникновения права собственности на него.

Переход прав на предприятие влечет изменение субъекта в отношении прав на все объекты недвижимости входящие в состав имущественного комплекса. Поэтому при продаже предприятия или передаче его в аренду государственной регистрации подлежит сделка и переход прав на предприятие в целом, а не конкретные сделки, связанные с отдельными объектами недвижимости, входящими в состав этого предприятия. В отношении отдельных объектов недвижимости в составе предприятия осуществляется специальная регистрация, которая является условием формирования и технического существования объекта. Возможность применения специальной регистрации предусмотрена, в п. 2 ст. 131 ГК РФ. Диссертант считает, что п. 1 ст. 22 Закона о регистрации недвижимости» следует изменить. Такая необходимость связана с тем, что государственная регистрация отдельного недвижимого объекта, входящего в состав предприятия, по месту нахождения объекта выделяет его из состава предприятия и превращает в самостоятельный объект. В п. 1 ст. 22 закона о регистрации недвижимости» речь должна идти о специальной регистрации, позволяющей вести технический учет всех объектов недвижимости предприятия как имущественного комплекса.

Исполнение обязательств, вытекающих из договоров продажи и аренды предприятий, требует как от продавца, так и от арендодателя определенных действий несвойственных иным договорным обязательствам. В этих договорах юридически значимыми действиями сторон являются: уведомление кредиторов по обязательствам, включенным в состав предприятия; передача предприятия продавцом покупателю; оплата покупателем стоимости предприятия. Уведомление кредиторов по обязательствам, которые включаются в состав предприятия, должно быть совершено в письменной форме до передачи предприятия продавцом (арендодателем) покупателю (арендатору). Уведомление следует рассматривать как предложение о переводе долга с продавца (арендодателя) предприятия на покупателя (арендатора). Поэтому ответ кредитора, чтобы считаться надлежаще оформленным, должен быть дан в письменной форме. Кроме того, в п. 1 ст. 562 ГК РФ следует внести дополнение о необходимости публикации объявления о продаже предприятия (передаче его в аренду) в печатных изданиях. Если надлежащим образом уведомленный кредитор, в течение трех месяцев не заявляет перечисленные в законе требования и ничего не сообщает продавцу, он должен считаться кредитором, не давшим согласие на перевод долга с продавца на покупателя предприятия.

Специфические особенности присущи передаче предприятия при его продаже или сдаче в аренду, т.к. передаче подлежит действующее предприятие «на ходу», которое к тому же относится к категории недвижимого имущества. При передаче дела «на ходу» все торговые операции продолжаются без перерыва, идут прежним порядком: изменение происходит только в лице собственника.

Право собственности переходит покупателю и подлежит государственной регистрации непосредственно после передачи предприятия, если иное не предусмотрено дого- вором продажи предприятия. Гражданский кодекс предусматривает формализованный порядок передачи предприятия. Факт передачи предприятия можно установить только, если будет соблюдаться порядок передачи. Передача предприятия должна носить комплексный характер, т.е. договор продажи предприятия является базовым для различных договоров по передаче отдельных элементов предприятия. Передача предприятия осуществляется в день подписания сторонами передаточного акта. Если иное не предусмотрено договором продажи предприятия правом собственности на него переходит к покупателю и подлежит государственной регистрации непосредственно после передачи предприятия покупателю.

Негативные последствия в случае наступления ответственности при продаже (аренде) предприятия в основном связаны с передачей предприятия с недостатками. Недостатки передаваемого предприятия могут выражаться в отсутствии отдельных элементов имущественного комплекса, а также в ненадлежащем качестве предприятия. Если в отношении имущества, составляющего предприятие нет никаких требований, оговоренных сторонами договора, надлежащее качество означает возможность использования этого имущества по своему назначению. Кроме того, качество предприятия определяется пребыванием самого предприятия в состоянии пригодном для целей использования, а именно, для производства товаров и услуг. В договоре продажи предприятия в виде специальной гарантии продавцам сторонами могут быть сформулированы условия в соответствии, с которыми показателями качества будут признаваться доходность и объем товарооборота.

В целях устранения взаимной конкуренции целесообразным является заключение заинтересованными сторонами договора об устранении конкуренции либо внесении такого положения в договор о передаче предприятия. Согласно такому договору прежний собственник, хорошо знающий все преимущества и недостатки переданного предприятия, не должен организовывать такое же предприятие, потому что у приобретателя появится конкурент, который легко может свести на нет ценность приобретенного предприятия.

На базе проведенного исследования автором формулируются рекомендации по совершенствованию действующего гражданского законодательства. В частности, предлагается:

Новым для предпринимательской деятельности в России является договор финансовой аренды (договор лизинга). По договору лизинга арендодатель обязуется приобрести в собственность указанное арендатором имущество у определенного им продавца и предоставить арендатору это имущество за плату во временное владение и пользование для предпринимательских целей. Арендодатель в этом случае не несет ответственности за выбор предмета и продавца (ч. 1 ст. 665 ГК).

В соответствии со ст. 2 Федерального закона от 29 октября 1998 г. №164-ФЗ «О лизинге» (РГ. 5 ноября 1998 г.), переименованного в закон «О финансовой аренде (лизинге)» законом от 29 января 2002 г. «10-ФЗ (РГ, 2 февраля 2002 г.), лизинг - это совокупность экономических и правовых отношений, возникающих в связи с реализацией договора лизинга в том числе приобретением предмета лизинга.

Договор лизинга - это договор, в соответствии с которым арендодатель (лизингодатель) обязуется приобрести в собственность указанное арендатором (лизингополучателем) имущество у определенного им продавца и предоставить лизингополучателю это имущество за плату во временное владение и пользование. Договором может быть предусмотрено, что выбор продавца и приобретаемого имущества осуществляется лизингодателем (ст. 2 Закона «О финансовой аренде (лизинге)» в редакции закона от 29 января 2002 г. №10-ФЗ; ч. 1 ст. 665 ГК).

Необходимость в лизинге возникла в связи с отсутствием у некоторых новых предпринимательских структур достаточных средств для приобретения в собственность дорогостоящего оборудования. Например, у многих из сотен частных российских авиакомпаний нет средств для покупки самолетов. С другой стороны, появились коммерческие организации, в частности, банки, стремящиеся прибыльно использовать свои свободные средства. Кроме того, немало производителей (скажем, тех же самолетов) испытывает трудности со сбытом своей продукции. Конструкция лизинга позволяет найти оптимальный баланс всех сторон данного «треугольника».

Банк (или другая финансовая лизинговая организация - будущий лизингодатель) приобретает имущество не для себя, а для будущего арендатора (или лизингополучателя). В результате решаются, во-первых, сбытовые проблемы изготовителя имущества (продавца). Во вторых, лизингополучатель приобретает возможность в полном объеме коммерчески использовать имущество, внося за это лишь арендную плату, т.е. получая своеобразный кредит, финансовую поддержку от лизинговой организации. Однако не в убытке остается и эта организация, которая через арендную плату может получить от арендатора достаточную прибыль. Не случайно число лизинговых организаций постоянно растет, и они объединяются в лизинговые ассоциации.

Договор лизинга давно и успешно применяется в странах с развитой рыночной (конкурентной) экономикой. Под лизингом понимают прежде всего аренду машин, оборудования, транспортных средств и сооружений производственного назначения. Лизингу этого имущества в зарубежном праве были посвящены первые исследования в отечественной юриспруденции. В настоящее время число экономических и правовых публикаций о лизинге резко возросло. Не в последнюю очередь это объясняется ростом числа нормативных правовых актов, регулирующих лизинговые правоотношения. Первоначально эти отношения регламентировались Указами Президента РФ и постановлениями Правительства РФ, такими как, например, Указ Президента РФ от 17 сентября 1994 г. №1929 «О развитии финансового лизинга в инвестиционной деятельности», постановления Правительства РФ от 16 июня 1994 г. №686 «Об организации обеспечения агропромышленного комплекса машиностроительной продукцией на основе долгосрочной аренды (лизинга)», от 29 июня 1995 г. №633 «О развитии лизинга в инвестиционной деятельности», 27 июня 1996 г. №752 «О государственной поддержке развития лизинговой деятельности в Российской Федерации», от 6 января 1997 г. №8 «О внесении изменений в постановление Правительства РФ от 2 июля 1996 г. №783 «О мерах государственной поддержки производства и реализации на условиях лизинга самолетов ТУ-204».

Постановлением Правительства РФ от 26 февраля 1996 г. №167 было утверждено Положение о лицензировании лизинговой деятельности в Российской Федерации. Ряд правовых актов о лизинге принят субъектами РФ. Таков, например, Порядок предоставления в лизинг оборудования, закупленного за счет средств правительства Москвы, утвержденный распоряжением Премьера правительства Москвы от 3 августа 1994 г. №1381-РП. Есть и ведомственные правовые акты, например, Указания об отражении в бухгалтерском учете лизинговых операций, утвержденные приказом Министерства финансов РФ от 25 сентября 1995 г. № 105. В настоящее время правовой основой договора лизинга являются ст. 665-670 ГК и закон «О финансовой аренде (лизинге)» от 29 октября 1998 г. №164-ФЗ в редакции Закона от 29 января 2002 г. №10-ФЗ. Поскольку лизинговые операции осуществляются с участием зарубежных партнеров, Федеральное Собрание РФ приняло закон «О присоединении Российской Федерации к Конвенции УНИДРУА о международном финансовом лизинге». Кроме того, Правительство РФ постановлением от 3 сентября 1998 г. №1020 утвердило Порядок предоставления государственных гарантий на осуществление лизинговых операций (РГ. 9 сентября 1998 г.). Указанные гарантии являются поручительством Федерального Правительства и предоставляются резидентам РФ - кредиторам лизингодателя на конкурсной основе под заемные средства.

Предметом договора финансовой аренды могут быть любые непотребляемые вещи, используемые для предпринимательской деятельности. Исключение составляют земельные участки и другие природные объекты. Поскольку лизинговая организация приобретает имущество не для собственного использования, а для арендатора, она должна уведомить об этом продавца. В момент передачи арендатору имущества на него переходит риск его случайной гибели или порчи.

Триединая конструкция лизинга позволяет арендатору (лизингополучателю) предъявлять претензии и к арендодателю, и к продавцу имущества. В случае непередачи имущества по вине арендодателя арендатор праве потребовать расторжения договора и возмещения убытков. С другой стороны, арендатор вправе предъявить непосредственно продавцу имущества требования, вытекающие из договора купли-продажи, заключенного между продавцом и арендодателем, в частности, в отношении качества и комплектности имущества, а также сроков его поставки.

По общему правилу арендодатель не отвечает перед арендатором за выполнение продавцом обязательств по договору купли-продажи, кроме случаев возложения на арендодателя ответственности за выбор продавца имущества. В последнем случае арендодатель и продавец несут перед арендатором солидарную ответственность.