Управление многоквартирными домами и проведение в них капитального ремонта общего имущества

Способы управления многоквартирным домом

Управление многоквартирным домом должно обеспечивать:

• благоприятные и безопасные условия проживания граждан,
• надлежащее содержание общего имущества в многоквартирном доме,
• решение вопросов пользования указанным имуществом,
• предоставление коммунальных услуг гражданам, проживающим в таком доме.

Способ управления многоквартирным домом выбирается на общем собрании собственников помещений в многоквартирном доме и может быть выбран и изменен в любое время на основании его решения. Решение общего собрания о выборе способа управления является обязательным для всех собственников помещений в многоквартирном доме.

Собственники помещений в многоквартирном доме обязаны выбрать один из следующих способов управления таким домом:

• непосредственное управление собственниками помещений;
• управление товариществом собственников жилья (ТСЖ);
• управление жилищным кооперативом (жилищно-строительным кооперативом (ЖСК) или иным специализированным потребительским кооперативом);
• управление управляющей организацией (ч. 2 ст. 161 ЖК РФ).

Необходимо отметить‚ что для вновь построенных и введенных в эксплуатацию многоквартирных домов закреплена обязанность лиц, принявших от застройщика (лица, обеспечивающего строительство многоквартирного дома) заключить договор управления данным домом с управляющей организацией, отобранной по результатам открытого конкурса, проведенного органами местного самоуправления.

Договор управления многоквартирным домом

В ч. 2 ст. 162 ЖК РФ договор управления многоквартирным домом определяется как договор‚ по которому одна сторона (управляющая организация) обязуется по заданию другой стороны (собственников помещений в многоквартирном доме, органов управления товарищества собственников жилья, органов управления жилищного кооператива или органов управления иного специализированного потребительского кооператива‚ застройщика) в течение согласованного срока за плату выполнять работы и (или) оказывать услуги по управлению многоквартирным домом, оказывать услуги и выполнять работы по надлежащему содержанию и ремонту общего имущества в таком доме, предоставлять коммунальные услуги собственникам помещений в таком доме и пользующимся помещениями в этом доме лицам или обеспечить готовность инженерных систем, осуществлять иную направленную на достижение целей управления многоквартирным домом деятельность.

Договор управления многоквартирным домом заключается с управляющей организацией, которой предоставленалицензияна осуществление деятельности по управлению многоквартирными домами, в письменной форме или в электронной форме с использованием системы путем составления одного документа, подписанного сторонами (п. 1 ст. 162 ЖК РФ).

При выборе управляющей организации общим собранием собственников помещений в многоквартирном доме с каждым собственником помещения заключается договор управления на условиях, указанных в решении данного общего собрания.

Собственники помещений в данном доме, обладающие более чем пятьюдесятью процентами голосов от общего числа голосов собственников помещений в данном доме, выступают в качестве одной стороны заключаемого договора. При этом каждый собственник помещения в многоквартирном доме самостоятельно исполняет обязанности по договору управления многоквартирным домом, в том числе обязанность по внесению платы за жилое помещение и коммунальные услуги, и не отвечает по обязательствам других собственников помещений в данном доме.

Вопрос о правовой конструкции договора управления многоквартирными домами является дискуссионным.

Большинство ученых‚ основываясь на положениях ст. 421 ГК РФ считают этот договор смешанным. Так‚ С. Л. Филимонов называет для этого следующую причину: выполнение жилищных и коммунальных работ по совокупности состоит из набора услуг‚ работ и товаров. Однако не все придерживаются этой позиции. Данный договор относят к договорам о возмездном оказании услуг‚ договору агентирования‚ признают данную конструкцию самостоятельным договором.

В п. 3 ст. 162 ЖК РФ названы существенные условия договора управления: 1) предмет договора (перечень услуг или работ по ремонту и содержанию общего имущества; состав общего имущества многоквартирного дома; список предоставляемых коммунальных услуг; порядок изменения списка работ и услуг); 2) цена договора; 3) правила контроля за выполнением обязательств по договору управления со стороны управляющей организации.

При отсутствии заявления одной из сторон о прекращении договора управления многоквартирным домом по окончании срока его действия такой договор считается продленным на тот же срок и на тех же условиях, какие были предусмотрены таким договором.

Особенности управления многоквартирными домами

Основная особенность соглашения проявляется в том‚ что это договор с множественностью лиц. У всех участников‚ выступающих на одной стороне договора существуют одинаковые права и обязанности.

Существует особая процедура заключения договора управления многоквартирными домами‚ которая отличается от традиционной оферты и акцепта.

Для заключения договора необходима совокупность юридических фактов:

1. утверждение условий на собрании собственников помещений;
2. волеизъявление хотя бы 50 % голосов собственников помещений (положительное);
3. принятие решения о заключении договора в письменной форме.

Капитальный ремонт общего имущества в многоквартирном доме

Перечень услуг и (или) работ по капитальному ремонту общего имущества в многоквартирном доме, оказание и (или) выполнение которых финансируются за счет средств фонда капитального ремонта, который сформирован исходя из минимального размера взноса на капитальный ремонт, установленного нормативным правовым актом субъекта Российской Федерации, включает в себя:

1. ремонт внутридомовых инженерных систем электро-, тепло-, газо-, водоснабжения, водоотведения;
2. ремонт, замену, модернизацию лифтов, ремонт лифтовых шахт, машинных и блочных помещений, ремонт крыши;
3. ремонт подвальных помещений, относящихся к общему имуществу в многоквартирном доме;
4. ремонт фасада;
5. ремонт фундамента многоквартирного дома.

Перечень услуг и (или) работ по капитальному ремонту общего имущества в многоквартирном доме, которые могут финансироваться за счет средств государственной поддержки, предоставляемой субъектом Российской Федерации, определяется его нормативным правовым актом.