Товарищество собственников жилья
Понятие, создание и государственная регистрация товарищества собственников жилья
В соответствии сост. 135 ЖК РФ товарищество собственников жилья (далее – ТСЖ) – это вид товариществ собственников недвижимости, представляющий собой объединение собственников помещений в многоквартирном доме для совместного управления общим имуществом в многоквартирном доме либо имуществом собственников помещений в нескольких многоквартирных домах или имуществом собственников нескольких жилых домов, обеспечения владения, пользования и в установленных законодательством пределах распоряжения общим имуществом в многоквартирном доме либо совместного использования имущества, находящегося в собственности собственников помещений в нескольких многоквартирных домах, или имущества, принадлежащего собственникам нескольких жилых домов, осуществления деятельности по созданию, содержанию, сохранению и приращению такого имущества, предоставления коммунальных услуг лицам, пользующимся помещениями в данных многоквартирных домах или данными жилыми домами, за исключением случаев, предусмотренных ст. 157.2 ЖК РФ, а также для осуществления иной деятельности, направленной на достижение целей управления многоквартирными домами либо на совместное использование имущества, принадлежащего собственникам помещений в нескольких многоквартирных домах, или имущества собственников нескольких жилых домов.
Собственники помещений в многоквартирном доме вправе создать только одно ТСЖ.
Членство в товариществе собственников жилья возникает у собственника помещения в многоквартирном доме на основании заявления о вступлении в товарищество собственников жилья (ст. 143 ЖК РФ).
Учредительным документом ТСЖ является – Устав, принимаемый на общем собрании‚ большинством голосов от общего числа голосов собственников помещений в многоквартирном доме. Число членов товарищества собственников жилья, создавших товарищество, должно превышать пятьдесят процентов голосов от общего числа голосов собственников помещений в многоквартирном доме. Порядок проведения собрания регламентирован ст. 45–48‚ 146 ЖК РФ.
Товарищество собственников жилья является юридическим лицом с момента его государственной регистрации. Такое товарищество имеет печать со своим наименованием, расчетный и иные счета в банке, другие реквизиты.
После проведения общего собрания председатель правления товарищества регистрирует ТСЖ. Государственная регистрация ТСЖ осуществляется в соответствии с законодательством о регистрации юридических лиц. Регистрацию проводит налоговый орган по месту нахождения создаваемого ТСЖ. Документы, необходимые для регистрации ТСЖ:
– заявление о государственной регистрации. Заявление, представляемое в регистрирующий орган, удостоверяется подписью уполномоченного лица, подлинность которой должна быть засвидетельствована в нотариальном порядке. При этом заявитель указывает свои паспортные данные или в соответствии с законодательством Российской Федерации данные иного удостоверяющего личность документа и идентификационный номер налогоплательщика. Заявление и каждый лист приложения к заявлению подписываются заявителем;
– устав ТСЖ (в 2 экземплярах, в прошитом, пронумерованном виде);
– протокол общего собрания о создании ТСЖ;
– документ об оплате госпошлины.
Реорганизация и ликвидация ТСЖ
Согласно п. 1 ст. 140 ЖК РФ реорганизация ТСЖ проводится в порядке и на основаниях, установленных в гражданском законодательстве‚ т.е. распространяются правила реорганизации юридических лиц, регламентированных в ст. 57 ГК РФ. Реорганизация ТСЖ осуществляется по решению органа юридического лица, уполномоченного на это учредительными документами или по решению учредителей (участников). Принять решение о реорганизации ТСЖ возможно только на общем собрании членов товарищества собственников жилья. Виды реорганизации ТСЖ:
– слияние. При слиянии юридических лиц права и обязанности каждого из них переходят к вновь возникшему юридическому лицу (по перадаточному акту) (п. 1 ст. 58 ГК РФ);
– присоединение. При присоединении юридического лица к другому юридическому лицу к последнему переходят права и обязанности присоединенного юридического лица (п. 2 ст. 58 ГК РФ);
– разделение. При разделении юридического лица его права и обязанности переходят к вновь возникшим юридическим лицам в соответствии с передаточным актом (п. 3 ст. 58 ГК РФ).
– выделение. При выделении из состава юридического лица одного или нескольких юридических лиц к каждому из них переходят права и обязанности реорганизованного юридического лица в соответствии с передаточным актом (п. 4 ст. 58 ГК).
– преобразование (изменение организационно-правовой формы юридического лица) (п. 5 ст. 58 ГК РФ). Передача прав и обязанностей новообразованному юридическому лицу от реорганизованного юридического лица. Производится по передаточному акту.
Разделительный баланс и передаточный акт подлежат утверждению участниками (учредителями) или органом, принявшим решение о реорганизации ТСЖ. Данные документы в обязательном порядке должны содержать положения о правопреемстве по всем обязательствам реорганизованного юридического лица в отношении всех его должников и кредиторов, а так же оспариваемые обязательства.
При регистрации нового юридического лица, возникшего в результате реорганизации другого юридического лица, к его учредительным документам необходимо прилагать разделительный баланс или передаточный акт, в зависимости от вида реорганизации.
Ликвидация юридического лица влечет прекращение его деятельности без перехода в порядке универсального правопреемства его прав и обязанностей к другим лицам (п. 1 ст. 61 ГК РФ).
Юридическое лицо ликвидируется по решению его учредителей (участников) или органа юридического лица, уполномоченного на то учредительным документом, в том числе в связи с истечением срока, на который создано юридическое лицо, с достижением цели, ради которой оно создано‚ а также по решению суда.
Ликвидация ТСЖ производится в случаях:
- добровольного принятия решения о ликвидации ТСЖ его участниками;
- судебного решения о ликвидации ТСЖ или о признании недействительности реорганизации ТСЖ;
- отсутствия у членов ТСЖ 50 % голосов собственников от общего количества членов.
Учредители (участники) юридического лица или орган, принявшие решение о ликвидации юридического лица, в течение трех рабочих дней после даты принятия данного решения обязаны сообщитьв письменной форме об этом в уполномоченный государственный орган, осуществляющий государственную регистрацию юридических лиц, для внесения в единый государственный реестр юридических лиц записи о том, что юридическое лицо находится в процессе ликвидации, а также опубликовать сведения о принятии данного решения в порядке, установленном законом (п. 1 ст. 62 ГК РФ).
Принявшие решение о ликвидации юридического лица, учредители (участники) юридического лица или орган назначают ликвидационную комиссию (ликвидатора) и устанавливают порядок и сроки ликвидации в соответствии с законом. С момента назначения ликвидационной комиссии к ней переходят полномочия по управлению делами юридического лица.
Ликвидационная комиссия опубликовывает в средствах массовой информации, в которых опубликовываются данные о государственной регистрации юридического лица, сообщение о его ликвидации и о порядке и сроке заявления требований его кредиторами. Этот срок не может быть менее двух месяцев с момента опубликования сообщения о ликвидации.
Такая комиссия принимает меры по выявлению кредиторов и получению дебиторской задолженности, а также уведомляет в письменной форме кредиторов о ликвидации юридического лица. После этого ликвидационная комиссия составляет промежуточный ликвидационный баланс, который содержит сведения о составе имущества ликвидируемого юридического лица. Промежуточный ликвидационный баланс утверждается учредителями (участниками) юридического лица или органом, принявшими решение о ликвидации юридического лица. (п. 2 ст. 63 ГК РФ).
После завершения расчетов с кредиторами ликвидационная комиссия составляет ликвидационный баланс, который утверждается учредителями (участниками) юридического лица или органом, принявшими решение о ликвидации юридического лица.
Ликвидация юридического лица считается завершенной, а юридическое лицо – прекратившим существование после внесения сведений о его прекращении в единый государственный реестр юридических лиц.
Права и обязанности товарищества собственников жилья и его членов
Права ТСЖ регламентированы в ст. 137 ЖК РФ:
– заключать договор управления многоквартирным домом и иные договоры‚ в том числе регулирующие содержание и ремонт общего имущества в многоквартирном доме;
– определять смету доходов и расходов на год устанавливать на основе принятой сметы доходов и расходов на год товарищества размеры платежей и взносов для каждого собственника помещения в многоквартирном доме в соответствии с его долей в праве общей собственности;
– выполнять работы для собственников помещений в многоквартирном доме и предоставлять им услуги;
– пользоваться предоставляемыми банками кредитами в порядке и на условиях, которые предусмотрены законодательством;
– передавать по договору материальные и денежные средства лицам, выполняющим для товарищества работы и предоставляющим товариществу услуги;
– продавать и передавать во временное пользование, обменивать имущество, принадлежащее товариществу.
Если это не нарушает права и законные интересы собственников помещений в многоквартирном доме, ТСЖ вправе:
1) предоставлять в пользование или ограниченное пользование часть общего имущества в многоквартирном доме;
2) в соответствии с требованиями законодательства в установленном порядке надстраивать, перестраивать часть общего имущества в многоквартирном доме;
3) получать в пользование либо получать или приобретать в общую долевую собственность собственников помещений в многоквартирном доме земельные участки для осуществления жилищного строительства, возведения хозяйственных и иных построек и их дальнейшей эксплуатации;
4) осуществлять в соответствии с требованиями законодательства от имени и за счет собственников помещений в многоквартирном доме застройку прилегающих к такому дому выделенных земельных участков;
5) заключать сделки и совершать иные отвечающие целям и задачам товарищества действия.
В случае неисполнения собственниками помещений в многоквартирном доме своих обязанностей по участию в общих расходах ТСЖ в судебном порядке вправе потребовать принудительного возмещения обязательных платежей и взносов.
ТСЖ может потребовать в судебном порядке полного возмещения причиненных ему убытков в результате неисполнения собственниками помещений в многоквартирном доме обязательств по уплате обязательных платежей и взносов и оплате иных общих расходов.
Обязанности ТСЖ закреплены в ст. 138 ЖК РФ:
– обеспечивать выполнение требований главы 13 ЖК РФ, положений других федеральных законов, иных нормативных правовых актов, а также устава товарищества;
– осуществлять управление многоквартирным домом в порядке, установленном разделом VIII ЖК РФ;
– выполнять в порядке, предусмотренном законодательством, обязательства по договору;
– обеспечивать надлежащеесанитарноеи техническое состояние общего имущества в многоквартирном доме;
– обеспечивать выполнение всеми собственниками помещений в многоквартирном доме обязанностей по содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме в соответствии с их долями в праве общей собственности на данное имущество;
– обеспечивать соблюдение прав и законных интересов собственников помещений в многоквартирном доме при установлении условий и порядка владения, пользования и распоряжения общей собственностью;
– принимать меры, необходимые для предотвращения или прекращения действий третьих лиц, затрудняющих реализацию прав владения, пользования и в установленных законодательством пределах распоряжения собственников помещений общим имуществом в многоквартирном доме или препятствующих этому;
– представлять законные интересы собственников помещений в многоквартирном доме, связанные с управлением общим имуществом в данном доме, в том числе в отношениях с третьими лицами;
– вести реестр членов товарищества и ежегодно в течение первого квартала текущего года направлять копию этого реестра в органы исполнительной власти субъектов Российской Федерации, указанные в ч. 2 ст. 20 ЖК РФ;
– представлять в уполномоченные органы исполнительной власти субъектов Российской Федерации, указанные в ч. 2 ст. 20 ЖК РФ, в течение трех месяцев с момента государственной регистрации внесенных в устав товарищества изменений заверенные председателем товарищества и секретарем общего собрания членов товарищества копию устава товарищества, выписку из протокола общего собрания членов товарищества о принятии решения о внесении изменений в устав товарищества с приложением заверенных председателем товарищества и секретарем общего собрания членов товарищества копий текстов соответствующих изменений.
Права членов ТСЖ определены в ст. 143.1 ЖК РФ. Они вправе получать от органов управления товарищества информацию о деятельности ТСЖ в порядке и в объеме, которые установлены ЖК РФ и уставом товарищества, обжаловать в судебном порядке решения органов управления товарищества. Они вправе предъявлять требования к товариществу относительно качества оказываемых услуг и (или) выполняемых работ.
Помимо этого они могут знакомиться со следующими документами:
– устав товарищества, внесенные в устав изменения, свидетельство о государственной регистрации товарищества;
– реестр членов товарищества;
– бухгалтерская (финансовая) отчетность товарищества, сметы доходов и расходов товарищества на год, отчеты об исполнении таких смет, аудиторские заключения (в случае проведения аудиторских проверок);
– заключения ревизионной комиссии (ревизора) товарищества;
– документы, подтверждающие права товарищества на имущество, отражаемое на его балансе;
– протоколы общих собраний членов товарищества, заседаний правления товарищества и ревизионной комиссии товарищества;
– документы, подтверждающие итоги голосования на общем собрании членов товарищества, в том числе бюллетени для голосования, доверенности на голосование или копии таких доверенностей, а также в письменной форме решения собственников помещений в многоквартирном доме по вопросам, поставленным на голосование, при проведении общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме в форме заочного голосования;
– техническая документация на многоквартирный дом и иные связанные с управлением данным домом документы;
– иные предусмотренные настоящим ЖК РФ, уставом товарищества и решениями общего собрания членов товарищества внутренние документы товарищества.
Основные обязанности членов ТСЖ заключаются в следующем:
– своевременная оплата денежных средств за оказываемые и коммунальные услуги;
– предоставление сведений для идентификации члена общности: документ о праве владения или пользования недвижимостью целиком или в долях.
Хозяйственная деятельность ТСЖ, характеристика и виды заключаемых договоров
В ст. 152 ЖК РФ регламентирована хозяйственная деятельность ТСЖ:
Исходя из этого, ТСЖ заключает договоры подряда‚ оказания услуг‚ аренды.
По действующему законодательству ТСЖ должно заключать договоры с собственниками помещений в доме, которым такое товарищество управляет. Можно назвать два вида подобных соглашений – договор на выполнение работ по ремонту и содержанию общего имущества многоквартирного дома и договор на оказание коммунальных услуг собственникам помещений.
Таким образом, в ТСЖ возникает достаточно большой круг договоров. С одной стороны, это договоры с организациями, предоставляющими услуги, с другой – договоры с членами ТСЖ, собственниками жилых помещений, не являющимися его членами, арендаторами, т. е. всеми заинтересованными лицами, потребляющими эти услуги.