Жилищные и жилищностроительные кооперативы

Организация и деятельность ЖК и ЖК

Жилищный или жилищно-строительный кооператив – это добровольное объединение граждан и (или) юридическое лицо на основе членства в целях удовлетворения потребностей граждан в жилье, а также управление жилыми и нежилыми помещениями в кооперативном доме (ч. 1 ст. 110 ЖК РФ).

Федеральный закон «О жилищных накопительных кооперативах».

Членом жилищного кооператива может быть:

• гражданин, достигший возраста шестнадцати лет;
• юридическое лицо в случае, установленном законодательством Российской Федерации;
• юридическое лицо, являющееся собственником помещения в многоквартирном доме, в случае, если жилищный кооператив осуществляет управление общим имуществом в этом многоквартирном доме

Членами жилищного кооператива с момента его государственной регистрации в качестве юридического лица становятся лица, проголосовавшие за организацию жилищного кооператива.

Число членов кооператива не может быть менее чем пятьдесят человек и более чем пять тысяч человек, если настоящим Федеральным законом не установлено иное (п. 4 ст. 5).

Решение об организации жилищного кооператива принимается собранием учредителей.

Право на получение жилого помещения в домах ЖСК и ЖК. Роль паевого взноса

Предоставление жилого помещения в домах ЖК и ЖСК регламентировано ст. 124 ЖК РФ. Гражданину или юридическому лицу, принятым в члены жилищного кооператива, на основании решения общего собрания членов жилищного кооператива (конференции) предоставляется жилое помещение в домах жилищного кооператива в соответствии с размером внесенного паевого взноса. Данное решение служит основанием вселения в жилое помещение. Основанием владения, пользования и в установленных законодательством пределах распоряжения жилым помещением является членство в жилищном кооперативе.

Порядок и условия внесения паевого взноса членом жилищного кооператива определяются уставом жилищного кооператива (ст. 125 ЖК РФ). Паевой взнос‚ по сути‚ представляет собой стоимость жилого помещения‚ который может вноситься сразу полностью или в рассрочку. Однако‚ пока паевой взнос не выплачен полностью‚ помещение является собственностью ЖК‚ ЖСК.

Органы управления и контроля ЖК и ЖСК

Органами управления жилищного кооператива являются общее собрание членов жилищного кооператива‚ конференция‚ правление кооператива и председатель правления (ст. 115 ЖК РФ)

Общее собрание членов жилищного кооператива является правомочным, если на нем присутствует более 50 % членов кооператива.

Решение общего собрания членов жилищного кооператива считается принятым при условии, если за него проголосовало более 1/2 членов жилищного кооператива, присутствовавших на таком общем собрании, а по вопросам, указанным в уставе жилищного кооператива – более 3/4 членов жилищного кооператива, присутствовавших на таком общем собрании.

Решение общего собрания членов жилищного кооператива, принятое в установленном порядке, является обязательным для всех членов жилищного кооператива.

Общее собрание членов жилищного кооператива избирает органы управления жилищного кооператива и органы контроля за его деятельностью.

Решение общего собрания членов жилищного кооператива оформляется протоколом.

Конференция выступает органом управления, если число участников общего собрания членов жилищного кооператива более пятидесяти и это предусмотрено уставом жилищного кооператива (ст. 115 ЖК РФ)

Правление жилищного кооператива избирается из числа членов жилищного кооператива общим собранием членов жилищного кооператива (конференцией) в количестве и на срок, которые определены уставом кооператива. Правление подотчетно общему собранию членов кооператива (конференции).

Порядок деятельности правления жилищного кооператива и порядок принятия им решений устанавливаются уставом и внутренними документами кооператива (положением, регламентом или иным документом кооператива).

Правление жилищного кооператива осуществляет руководство текущей деятельностью кооператива, избирает из своего состава председателя кооператива и осуществляет иные полномочия, не отнесенные уставом кооператива к компетенции общего собрания членов кооператива.

Для осуществления контроля за финансово-хозяйственной деятельностью жилищного кооператива общим собранием членов кооператива (конференцией) избирается ревизионная комиссия (ревизор) на срок не более чем три года. Количество членов ревизионной комиссии жилищного кооператива определяется уставом кооператива.

Члены ревизионной комиссии одновременно не могут являться членами правления жилищного кооператива, а также занимать иные должности в органах управления жилищного кооператива. Ревизионная комиссия из своего состава избирает председателя ревизионной комиссии. Порядок работы ревизионной комиссии определяется уставом кооператива (ст. 120 ЖК РФ).

Контроль за деятельностью жилищно-строительного кооператива, связанной с привлечением средств членов кооператива для строительства многоквартирного дома, осуществляется контролирующим органом. Полномочия контролирующего органа определены в ст. 123.2 ЖК РФ.

По окончании строительства многоквартирного дома и получения разрешения на его ввод в эксплуатацию в отношении жилищно-строительных кооперативов осуществляется государственный жилищный надзор в порядке, предусмотренном ст. 20 ЖК РФ. Под государственным жилищным надзором понимаются деятельность уполномоченных органов исполнительной власти субъектов Российской Федерации‚ на чьей территории осуществляется возведение многоквартирного дома.

По правилам ст. 128 ЖК РФ член жилищного кооператива, не выплативший полностью паевого взноса, с согласия проживающих совместно с ним членов своей семьи и правления жилищного кооператива вправе сдать часть занимаемого им жилого помещения в доме жилищного кооператива, а в случае временного выбытия – все жилое помещение в доме жилищного кооператива внаем за плату.

Член жилищного кооператива приобретает право собственности на жилое помещение в многоквартирном доме в случае выплаты паевого взноса полностью (ст. 129 ЖК РФ).

Правовое положение членов жилищного накопительного кооператива, жилищно-строительного кооператива, жилищного кооператива – как юридического лица

Члены жилищного накопительного кооператива (ЖНК) своими средствами участвуют в:

• приобретении квартиры в многоквартирном доме;
• оплате вступительных, членских,
• паевых взносах;
• содержании общего имущества многоквартирного дома.

Члены жилищно-строительного кооператива (ЖСК) своими средствами участвуют в:

• строительстве многоквартирного дома;
• реконструкции многоквартирного дома;
• оплате вступительных, членских, паевых взносов;
• содержании общего имущества многоквартирного дома.

Жилищный накопительный кооператив приобретает за счет аккумулированных денежных средств всех членов кооператива жилые помещения каждому члену кооператива с учетом выбранной территории для постоянного проживания и конкретного многоквартирного дома.

Жилищно-строительный кооператив выступает в качестве застройщика и обеспечивает на принадлежащем ему земельном участке строительство, реконструкцию многоквартирного дома в соответствии с выданным такому кооперативу разрешением на строительство, осуществляет предоставление жилых помещений в пользование членам кооператива, которые переходят в их собственность после полной уплаты паевого взноса.

В случае смерти члена ЖНК‚ ЖСК преимущественное право на вступление в члены кооператива имеют:

– супруг‚ при условии‚ что он имеет право на часть пая;

– наследник члена жилищного кооператива, имеющий право на часть пая и проживавший совместно с наследодателем, если у супруга наследодателя такое право отсутствует или супруг отказался от вступления в члены жилищного кооператива;

– наследник члена жилищного кооператива, не проживавший совместно с наследодателем, если лица‚ указанные выше в двух пунктах отсутствуют или отказались от своего преимущественного права;

– член семьи, проживавший совместно с наследодателем и не являющийся его наследником, при условии внесения им паевого взноса, отсутствия граждан, указанных в предыдущих пунктах, а также в случае, если супруг или проживавшие совместно с наследодателем другие наследники члена жилищного кооператива не имеют преимущественного права на вступление в члены жилищного кооператива либо откажутся от вступления в члены жилищного кооператива (ст. 131 ЖК РФ).