Пользование специализированными жилыми помещениями

Понятие и виды специализированного жилищного фонда

Специализированный жилищный фонд – совокупность предназначенных для проживания отдельных категорий граждан и предоставляемых по правилам раздела IV ЖК РФ жилых помещений государственного и муниципального жилищных фондов (ст. 19‚ ч. 1 ст. 92 ЖК РФ):

Виды жилых помещений специализированного жилищного фонда:

• служебные жилые;
• жилые помещения в общежитиях;
• жилые помещения маневреного фонда;
• жилые помещения в учреждениях системы социального обслуживания граждан;
• жилые помещения, предназначенные для временного поселения вынужденных переселенцев;
• жилые помещения фонда для временного поселения лиц, признанных беженцами;
• жилые помещения для социальной защиты отдельных категорий граждан;
• жилые помещения для детей-сирот и детей, оставшихся без попечения родителей, лиц из числа детей-сирот и детей, оставшихся без попечения родителей.

Правовое регулирование отношений при использовании жилья в специализированном жилищном фонде

Помимо ЖК РФ вопросы включения жилого помещения в специализированный жилищный фонд и исключение его из указанного фонда регламентируются подзаконными нормативными актами‚ например‚ в Правилах отнесения жилого помещения к специализированному жилищному фонду закреплены требования к специализированным жилым помещениям и установлен порядок их отнесения к числу жилых помещений, входящих в состав подвидов специализированного жилищного фонда.

Анализ названных Правил показывает, требования, предъявляемые к жилым помещениям для отнесения их к специализированным, можно разделить на две группы: общие, предъявляемые к любому специализированному жилому помещению, и специальные, предъявляемые к специализированным жилым помещениям в зависимости от их вида. Так, например, общими требованиями являются: пригодность для постоянного проживания граждан (соответствие установленным санитарным и техническим правилам и нормам, требованиям пожарной безопасности, экологическим и иным требованиям законодательства), благоустроенность применительно к условиям соответствующего населенного пункта, отсутствие обременений прав, отсутствие заключенных договоров социального найма, найма жилого помещения, находящегося в государстенной или муниципальной собственности жилищного фонда коммерческого использования, аренды.

Специальные требования определены в п. 5 – 11 Правил отнесения жилых помещений к специализированным и касаются каждого вида специализированного жилого помещения.

Следует также назвать Постановление Правительства РФ «Об утверждении Правил пользования жилыми помещениями».

Использование жилья в специализированном жилищном фонде регламентируется также законами субъектов РФ.

Договор найма служебного жилого помещения: основания вселения, выселения, характеристика сделок

В соответствии со ст. 93 ЖК РФ служебные жилые помещения предназначены для проживания граждан в связи с характером их трудовых отношений с органом государственной власти, органом местного самоуправления, государственным или муниципальным унитарным предприятием, государственным или муниципальным учреждением, в связи с прохождением службы, в связи с назначением на государственную должность Российской Федерации или государственную должность субъекта Российской Федерации либо в связи с избранием на выборные должности в органы государственной власти или органы местного самоуправления.

В ст. 104 ЖК РФ и п. 5 Правил отнесения жилых помещений к специализированным сказано‚ что к служебным жилым помещениям относятся отдельные квартиры. Не допускается выделение под служебное жилое помещение комнат в квартирах, в которых проживает несколько нанимателей и (или) собственников жилых помещений. Под служебные жилые помещения в многоквартирном доме могут использоваться как все жилые помещения такого дома, так и часть жилых помещений в этом доме.

В ст. 100 ЖК РФ дается общее определение договора найма специализированного жилого помещения. По договору найма специализированного жилого помещения одна сторона – собственник специализированного жилого помещения (действующий от его имени уполномоченный орган государственной власти или уполномоченный орган местного самоуправления) или уполномоченное им лицо (наймодатель) обязуется передать другой стороне – гражданину (нанимателю) данное жилое помещение за плату во владение и пользование для временного проживания в нем.

Договор найма специализированного жилого помещения заключается на основании решения о предоставлении такого помещения‚ в письменной форме. В договоре указываются члены семьи нанимателя.

К пользованию служебными жилыми помещениями по договорам найма применяются правила‚ предусмотренные ч. 2–4 ст.31 ЖК РФ‚ ст. 65 ЖК РФ‚ ч. 3 и 4 ст. 67 ЖК РФ‚ если иное не предусмотрено иными федеральными законами.

Наймодатель по договору найма служебного жилого помещения обязан:

• передать нанимателю свободное от прав иных лиц жилое помещение;
• осуществлять капитальный ремонт;
• предоставить нанимателю полный доступ к коммунальным услугам;
• принимать участие в надлежащем содержании и в ремонте общего имущества в многоквартирном доме, в котором находится сданное внаем жилое помещение.

Наймодатель имеет право требовать своевременной оплаты за проживание с нанимателя жилого помещения, а также требовать расторжения договора, если тот нарушает положения жилищного законодательства или условия договора.

Наниматель имеет право в установленном порядке:

1. вселять в занимаемое жилое помещение иных лиц;
2. сдавать жилое помещение в поднаем;
3. разрешать проживание в жилом помещении временных жильцов;
4. осуществлять обмен или замену занимаемого жилого помещения;
5. требовать от наймодателя своевременного проведения капитального ремонта жилого помещения, надлежащего участия в содержании общего имущества в многоквартирном доме, а также предоставления коммунальных услуг.

В свою очередь‚ наниматель обязан:

1. использовать жилое помещение по назначению и в пределах, которые установлены ЖК РФ;
2. обеспечивать сохранность жилого помещения;
3. поддерживать надлежащее состояние жилого помещения;
4. проводить текущий ремонт жилого помещения;
5. своевременно вносить плату за жилое помещение и коммунальные услуги;
6. информировать наймодателя в установленные договором сроки об изменении оснований и условий, дающих право пользования жилым помещением по договору социального найма.

Как и большинство договоров, стороны могут расторгнуть его в любое время по взаимному соглашению. Далее, наниматель может потребовать расторжения по причинам, не связанным с его трудовой деятельностью‚ например‚ найти себе другое место жительства.

Наймодатель может расторгнуть сделку только в оговоренных законом случаях. Как правило‚ это связано с нарушением условий проживания со стороны нанимателя или совместно проживающих с ним лиц. Другое основание – разрушение помещения или невозможность его использовать далее в качестве жилого служебного помещения.

В случаях расторжения или прекращения договоров найма граждане должны освободить жилые помещения, которые они занимали.

В случае отказа освободить такие жилые помещения указанные граждане подлежат выселению в судебном порядке (ч. 1 ст. 103 ЖК РФ).

Не могут быть выселены из служебных жилых помещений:

– члены семьи военнослужащих, должностных лиц, сотрудников органов внутренних дел, органов федеральной службы безопасности, таможенных органов Российской Федерации, органов государственной противопожарной службы, органов по контролю за оборотом наркотических средств и психотропных веществ, учреждений и органов уголовно-исполнительной системы, органов принудительного исполнения Российской Федерации, погибших (умерших) или пропавших без вести при исполнении обязанностей военной службы или служебных обязанностей;

– пенсионеры по старости;

– члены семьи работника, которому было предоставлено служебное жилое помещение или жилое помещение в общежитии и который умер;

– инвалиды I или II групп, инвалидность которых наступила вследствие трудового увечья по вине работодателя, инвалиды I или II групп, инвалидность которых наступила вследствие профессионального заболевания в связи с исполнением трудовых обязанностей, инвалиды из числа военнослужащих, ставших инвалидами I или II групп вследствие ранения, контузии или увечья, полученных при исполнении обязанностей военной службы либо вследствие заболевания, связанного с исполнением обязанностей военной службы, семьи, имеющие в своем составе детей-инвалидов, инвалидов с детства (ст. 103 ЖК РФ).

Основания предоставления, пользования, выселения граждан из жилых помещений специализированного жилищного фонда

По правилам ст. 94 ЖК жилые помещения в общежитиях предназначены для временного проживания граждан в период их работы, слубы или обучения. Под общежития предоставляются специально построенные или переоборудованные для этих целей дома либо части домов. Жилые помещения в общежитиях укомплектовываются мебелью и другими необходимыми для проживания граждан предметами.

Назначение жилых помещений маневренного фонда регламентировано ст. 95 ЖК РФ. Они предназначены для временного проживания:

1) граждан в связи с капитальным ремонтом или реконструкцией дома, в котором находятся жилые помещения, занимаемые ими по договорам социального найма;

2) граждан, утративших жилые помещения в результате обращения взыскания на эти жилые помещения, которые были приобретены за счет кредита банка или иной кредитной организации либо средств целевого займа, предоставленного юридическим лицом на приобретение жилого помещения, и заложены в обеспечение возврата кредита или целевого займа, если на момент обращения взыскания такие жилые помещения являются для них единственными;

3) граждан, у которых единственные жилые помещения стали непригодными для проживания в результате чрезвычайных обстоятельств; граждан, у которых жилые помещения стали непригодными для проживания в результате признания многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции;

4) иных граждан в случаях, предусмотренных законодательством.

Жилые помещения в домах системы социального обслуживания граждан предназначаются для проживания граждан, являющихся получателями социальных услуг и признанных нуждающимися в социальном обслуживании (ст. 96 ЖК РФ).

Жилые помещения фондов для временного поселения вынужденных переселенцев и лиц, признанных беженцами, предназначены для временного проживания граждан, признанных в установленном федеральным законом порядке соответственно вынужденными переселенцами и беженцами (ст. 97 ЖК РФ).

Жилые помещения для социальной защиты отдельных категорий граждан предназначены для проживания граждан, которые в соответствии с законодательством (федеральным законодательством‚ законодательством субъектов РФ) отнесены к числу граждан, нуждающихся в специальной социальной защите (ст. 98 ЖК РФ).

Жилые помещения для детей-сирот и детей, оставшихся без попечения родителей, лиц из числа детей-сирот и детей, оставшихся без попечения родителей, предназначены для проживания детей-сирот и детей, оставшихся без попечения родителей, лиц из числа детей-сирот и детей, оставшихся без попечения родителей, в соответствии с законодательством Российской Федерации и законодательством субъектов Российской Федерации (ст. 98.1 ЖК РФ).

Названные жилые помещения предоставляются на основании решений собственников таких помещений (действующих от их имени уполномоченных органов государственной власти или уполномоченных органов местного самоуправления) или уполномоченных ими лиц по договорам найма специализированных жилых помещений, за исключением жилых помещений для социальной защиты отдельных категорий граждан, которые предоставляются по договорам безвозмездного пользования.

К пользованию данными помещениями применяются правила ст. 65‚ ч. 3 и 4 ст. 67. Права и обязанности наймодателя и нанимателя аналогичны тем‚ которые названы в предыдущем вопросе темы при характеристике договора найма служебного жилого помещения. Права и обязанности членов семьи нанимателя регламентированы ст. 69 ЖК РФ‚ в соответствии с которой члены семьи нанимателя жилого помещения по договору социального найма имеют равные с нанимателем права и обязанности. Дееспособные и ограниченные судом в дееспособности члены семьи нанимателя жилого помещения несут солидарную с нанимателем ответственность по обязательствам, вытекающим из договора найма.

Вопросы выселения граждан регламентированы ст. 103 ЖК РФ и рассмотрены в предыдущем вопросе темы.

Норма предоставления жилой площади в жилых помещениях специализированного жилищного фонда

Учетной нормой площади жилого помещения является минимальный размер площади жилого помещения, исходя из которого определяется уровень обеспеченности граждан общей площадью жилого помещения в целях их принятия на учет в качестве нуждающихся в жилых помещениях. Учетная норма устанавливается органом местного самоуправления. Размер такой нормы не может превышать размер нормы предоставления, установленной данным органом (ст. 50 ЖК РФ). Так‚ решением городской Думы г. Краснодара от 15.12.2005 № 4 п. 7 «Об установлении учетной нормы и нормы предоставления площади жилого помещения муниципального жилищного фонда‚ предоставляемого гражданам по договору социального найма» установлены следующие нормы: 18 м² общей площади жилого помещения на одного члена семьи, состоящей из трех и более человек, 42 м² общей площади жилого помещения на семью из двух человек, 33 м² общей площади жилого помещения на одного человека.