Договор найма жилых помещений

Понятие договора найма жилых помещений, видовая характеристика

Общее определение договора найма жилого помещения дается в ст. 671 ГК РФ.

По договору найма жилого помещения одна сторона – собственник жилого помещения или управомоченное им лицо (наймодатель) – обязуется предоставить другой стороне (нанимателю) жилое помещение за плату во владение и пользование для проживания в нем (ст. 671 ГК).

Такой договор принято именовать договором коммерческого найма‚ хотя такое понятие в гражданском законодательстве отсутствует‚ оно разработано в доктрине.

В следующей ст. 672 ГК РФ речь идет о договоре найма жилого помещения в государственном или муниципальном жилищном фонде социального использования, т. е. о договорах‚ которые регламентированы в ст. 60‚ 91.1‚ 100 ЖК РФ.

По договору социального найма жилого помещения одна сторона – собственники жилого помещения государственного или муниципального жилищного фонда (действующие от его имени уполномоченный государственный орган или уполномоченный орган местного самоуправления) либо управомоченное им лицо (наймодатель) обязуется передать другой сторо-не – гражданину (нанимателю) жилое помещение во владение и в пользование для проживания на условиях, установленных ЖК РФ.

По договору найма жилого помещения жилищного фонда социального использования одна сторона (наймодатель – орган государственной власти, орган местного самоуправления, уполномоченные выступать соответственно от имени Российской Федерации, субъекта Российской Федерации, муниципального образования в качестве собственника жилого помещения государственного или муниципального жилищного фонда, либо уполномоченная указанным органом организация; организация, являющаяся собственником жилого помещения частного жилищного фонда или уполномоченная собственником такого жилого помещения и соответствующая требованиям, установленным Правительством Российской Федерации) обязуется передать другой стороне - гражданину, признанному нуждающимся в жилом помещении (нанимателю), жилое помещение, предусмотренное в статье 91.5 ЖК РФ, во владение и пользование для проживания в нем на условиях, установленных ЖК РФ.

Законодательное закрепление договора найма специализированного жилого помещения (ст. 100 ЖК РФ) позволяет выделить еще один вид. По договору найма специализированного жилого помещения одна сторона – собственник специализированного жилого помещения или уполномоченное им лицо (наймодатель) обязуется передать другой стороне – гражданину (нанимателю) данное жилое помещение за плату во владение и пользования для временного проживания в нем.

Итак‚ по нормам действующего законодательства можно выделить 4 достаточно самостоятельные конструкции договора найма жилого помещения:

• договор найма жилого помещения (коммерческого найма);
• договор социального найма жилого помещения;
• договор найма жилого помещения в специализированном жилищном фонде;
• договор найма жилого помещения в жилищном фонде социального использования.

Предпосылки предоставления жилых помещений по договору социального найма, и найма жилого помещения в жилищном фонде социального использования

Предоставление жилого помещения по договору социального найма регламентировано ст. 49 ЖК РФ.

Предоставляются малоимущим гражданам, признанным по усановленным ЖК РФ основаниям нуждающимися в жилых помещениях, предоставляемых по договорам социального найма. Таковыми являются граждане, признанные нуждающимися органом местного самоуправления в порядке, установленном законом соответствующего субъекта Российской Федерации, с учетом дохода, приходящегося на каждого члена семьи, и стоимости имущества, находящегося в собственности членов семьи и подлежащего налогообложению.

Жилые помещения жилищного фонда Российской Федерации или жилищного фонда субъекта Российской Федерации по договорам найма жилых помещений в специализированном жилищном фонде предоставляются на основании положений специальных федеральных законов, указов Президента Российской Федерации и жилищным законодательством субъектов Российской Федерации категориям граждан, признанных нуждающимися в жилых помещениях указанного жилищного фонда по основаниям, отраженным в вышеназванных нормативных актах.

В соответствии со ст. 91.3 ЖК РФ Жилые помещения могут быть предоставлены по договорам найма жилых помещений жилищного фонда социального использования гражданам, признанным по установленным ЖК РФ основаниям нуждающимися в жилых помещениях в случае, если:

– доход гражданина и постоянно проживающих совместно с ним членов его семьи и стоимость подлежащего налогообложению их имущества, которые определяются органами местного самоуправления в порядке, установленном законом субъекта Российской Федерации, не превышают максимальный размер, устанавливаемый в соответствии с ч. 2 ст.91.3 ЖК РФ (устанавливается органами местного самоуправления в порядке, установленном законом субъекта Российской Федерации, и не может превышать размер, позволяющий такому гражданину и таким членам его семьи приобрести жилое помещение в собственность за счет собственных средств, кредита или займа на приобретение жилого помещения на территории соответствующего муниципального образования);

– гражданин не признан и не имеет оснований быть признанным малоимущим в установленном законом соответствующего субъекта Российской Федерации порядке.

Основания, порядок вселения граждан в жилые помещения по договору социального и коммерческого найма

Основанием для вселения граждан в жилое помещение служит договор социального найма жилого помещения. Он заключается в письменной форме на основании решения о предоставлении жилого помещения жилищного фонда социального использования. Типовой договор социального найма жилого помещения утверждается Правительством Российской Федерации (ст. 63 ЖК РФ).

Помимо этого следует назвать ст. 70 ЖК РФ‚ которая регламентирует право нанимателя на вселение в занимаемое им жилое помещение по договору социального найма других граждан в качестве членов своей семьи. Наниматель вправе вселить в занимаемое им жилое помещение по договору социального найма своего супруга, своих детей и родителей. Для этого требуется письменное согласие всех проживающих с ним членов семьи. Он может вселить иных граждан в качестве проживающих совместно с ним членов своей семьи с письменного согласия членов своей семьи и наймодателя. При этом наймодатель может запретить вселение граждан в качестве проживающих совместно с нанимателем членов его семьи в случае, если после их вселения общая площадь жилого помещения на одного члена семьи составит менее учетной нормы. На вселение к родителям их несовершеннолетних детей не требуется согласия остальных членов семьи нанимателя и согласие наймодателя.

Основанием вселения граждан в жилое помещение по договору коммерческого найма служит соответствующий договор‚ который регламентирован нормами гл. 35 ГК РФ. Договор заключается в письменной форме (ст. 674 ГК РФ). В договоре должны быть указаны граждане, постоянно проживающие в жилом помещении вместе с нанимателем (п. 2 ст. 677 ГК РФ). С согласия наймодателя, нанимателя и граждан, постоянно с ним проживающих, в жилое помещение могут быть вселены другие граждане в качестве постоянно проживающих с нанимателем. При вселении несовершеннолетних детей такого согласия не требуется (ст. 679 ГК РФ).

Вселение временных жильцов возможно по договору как коммерческого найма жилого помещения, так и социального найма.

В этом случае согласия наймодателя не требуется, он должен быть лишь уведомлен. Однако, если при вселении не будут соблюдены требования законодательства о норме жилой площади на одного человека, наймодателю предоставляется право запретить вселение временного жильца. Таким жильцам разрешено проживать в жилом помещении сроком не более шести месяцев

Особенности владения и пользования жилыми помещениями в фонде социального и коммерческого использования

Наниматель жилого помещения в договоре коммерческого найма обязан использовать жилое помещение в соответствии с его назначением – только для проживания. Наниматель жилого помещения обязан обеспечивать его сохранность и поддерживать в надлежащем состоянии (ч. 1 ст. 678 ГК РФ)‚ производить текущий ремонт (п. 1 ст. 681 ГК РФ)‚ вносить плату за жилое помещение в размере, порядке и сроки, предусмотренные договором (ч. 3 ст. 678 ГК РФ).

Наниматель вправе с согласия наймодателя сдать жилое помещение в поднаем (ст. 685 ГК). При этом ответственным перед наймодателем по договору найма остается наниматель. Договор поднайма жилого помещения может быть заключен при условии соблюдения нормы общей площади на одного человека.

Граждане, постоянно проживающие совместно с нанимателем, имеют равные с ним права по пользованию жилым помещением.

Наниматель несет ответственность перед наймодателем за действия граждан, постоянно проживающих совместно с ним, которые нарушают условия договора найма жилого помещения.

Наниматель жилого помещения по договору социального найма имеет право в установленном порядке:

1. вселять в занимаемое помещение иных лиц;
2. сдавать жилое помещение в поднаем;
3. разрешать проживание в жилом помещении временных жильцов;
4. осуществлять обмен или замену занимаемого жилого помещения;
5. требовать от наймодателя своевременного проведения капитального ремонта жилого помещения, надлежащего участия в содержании общего имущества в многоквартирном доме, а также предоставления коммунальных услуг.

Обязанности нанимателя проявляются в следующем:

1. использовать жилое помещение по назначению и в пределах, которые установлены ЖК РФ;
2. обеспечивать сохранность жилого помещения;
3. поддерживать надлежащее состояние жилого помещения;
4. проводить текущий ремонт жилого помещения;
5. своевременно вносить плату за жилое помещение и коммунальные услуги;
6. информировать наймодателя в установленные договором сроки об изменении оснований и условий, дающих право пользования жилым помещением по договору социального найма.

По договору социального найма члены семьи нанимателя жилого помещения имеют равные с нанимателем права и обязанности и несут солидарную ответственность с нанимателем по обязательствам, вытекающим из договора социального найма.

Основания и порядок выселения граждан из жилых помещений в фонде социального и коммерческого использования

Статья 82 ЖК РФ предусматривает отдельные случаи изменения жилищного правоотношения, возникшего из договора социального найма путем замены нанимателя как стороны в договоре социального найма жилого помещения. Данная статья корреспондирует со ст. 686 ГК РФ, в соответствии с которой по требованию нанимателя и других граждан, постоянно с ним проживающих, и с согласия наймодателя наниматель в договоре найма жилого помещения может быть заменен одним из совершеннолетних граждан, постоянно проживающих с нанимателем. В случае смерти нанимателя или его выбытия из жилого помещения договор продолжает действовать на тех же условиях, а нанимателем становится один из граждан, постоянно проживающих с прежним нанимателем, по общему согласию между ними. Если такое согласие не достигнуто, все граждане, постоянно проживающие в жилом помещении, становятся сонанимателями.

Согласно ст. 83 ЖК РФ договор социального найма жилого помещения может быть расторгнут в любое время по соглашению сторон.

Наниматель жилого помещения по договору социального найма с согласия в письменной форме проживающих совместно с ним членов его семьи в любое время вправе расторгнуть договор социального найма. В случае выезда нанимателя и членов его семьи в другое место жительства договор социального найма жилого помещения считается расторгнутым со дня выезда.

Расторжение договора социального найма жилого помещения по требованию наймодателя допускается в судебном порядке в случае:

1. невнесения нанимателем платы за жилое помещение и (или) коммунальные услуги в течение более шести месяцев;
2. разрушения или повреждения жилого помещения нанимателем или другими гражданами, за действия которых он отвечает;
3. систематического нарушения прав и законных интересов соседей, которое делает невозможным совместное проживание в одном жилом помещении;
4. использования жилого помещения не по назначению.

Согласно ст. 684 ГК не позднее, чем за три месяца до окончания срока договора коммерческого найма наймодатель должен предложить нанимателю заключить договор на тех же или иных условиях либо предупредить его об отказе продлить договор, так как не хочет сдавать помещение. Если ни одна из сторон не выразила своего намерения до истечения срока, договор считается продленным на тех же условиях и на тот же срок.

Если наймодатель отказался продлить соглашение, но в течение года со дня окончания срока договора найма жилого помещения заключил новый договор с другим лицом, наниматель вправе требовать признания этой сделки недействительной и (или) возмещения убытков, причиненных отказом возобновить с ним договор.

Расторжение данного договора также возможно по взаимному согласию сторон (ст. 450 ГК РФ).

В соответствии с п. 1 ст. 687 ГК РФ наниматель жилого помещения вправе с согласия постоянно проживающих с ним лиц в любое время расторгнуть договор найма с письменным предупреждением наймодателя за три месяца.

По требованию наймодателя договор может быть расторгнут в судебном порядке следующих случаях:

1) невнесение нанимателем платы за жилое помещение за шесть месяцев, если договором не установлен более длительный срок, а при краткосрочном найме – более двух раз по истечении установленного договором срока платежа;

2) разрушение или порча жилого помещения нанимателем или другими гражданами, за действия которых он отвечает;

3) аналогично прекращению права собственности на жилье ГК (ст. 293) предусматривает расторжение договора при использовании жилого помещения не по назначению либо при систематическом нарушении прав и интересов соседей.

В подобных случаях наймодатель может предупредить нанимателя о необходимости устранения нарушения. Если же наниматель или другие граждане, за действия которых он отвечает, после предупреждения продолжают использовать жилое помещение не по назначению либо нарушать прав и интересы соседей, наймодатель вправе в судебном порядке расторгнуть договор найма жилого помещения.

Суд по всем трем случаям может предоставить срок до года для устранения нарушений. Если же в течение этого срока наниматель не устранит допущенных нарушений или не примет всех необходимых мер для их устранения, суд по повторному обращению наймодателя может принять решение о расторжении договора. В этом случае по просьбе нанимателя суд вправе отсрочить исполнение решения на срок не более одного года.

Помимо вышеуказанных оснований, договор может быть расторгнут в судебном порядке по требованию любой из сторон, если помещение перестает быть пригодным для постоянного проживания, а также в случае аварийного состояния.

В ст. 688 ГК РФ предусмотрены последствия расторжения договора найма жилого помещения. Наниматель и другие граждане, проживающие в жилом помещении к моменту расторжения договора, подлежат выселению на основании решения суда.