Право собственности в жилищной сфере

Основания приобретения и прекращения права собственности на жилые помещения

Понятие разных форм собственности в зависимости от статуса субъектов жилищной сфере появилось в период перехода Российской Федерации к рыночным отношениям‚ поскольку основная часть жилищного фонда в советский период находилась в собственности государства.

ГК РФ в настоящее время включает в себя отдельную главу 13, посвященную праву собственности и другим вещным правам на жилые помещения:

Собственник по своему усмотрению может совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, которые не противоречат закону и другим правовым актам и не нарушают права и охраняемые законом интересы других субъектов. Он вправе отчуждать свое имущество в собственность другим участникам, передавать им, оставаясь собственником, права владения, пользования и распоряжения имуществом, передавать его в залог и обременять иными способами, распоряжаться другим образом.

ЖК РФ в настоящее время включает в себя отдельную главу 5, посвященную праву собственности и другим вещным правам на жилые помещения с аналогичными видами правомочий:

Существует ряд ограничений права собственности: недопущение безхозяйственного обращения и поддержание жилого помещения в надлежащем состоянии, соблюдение прав и законных интересов соседей, правил пользования жилым помещением и правил содержания общего иущества в многоквартирном доме.

Существует несколько оснований приобретения жилых помещений в собственность:

Приватизация

Приватизация жилых помещений представляет собой бесплатную передачу в собственность граждан РФ на добровольной основе занимаемых ими жилых помещений в государственном и муниципальном жилищном фонде, а для граждан РФ, которые забронировали занимаемые жилые помещения – по месту бронирования (ст. 1 Закона о приватизации жилого фонда в РФ).

Принципы:

• добровольность (ст. 1 Закона);
• безвозмездность (ст. 1 Закона);
• однократность (ст. 11 Закона).

Субъекты:

с одной стороны – граждане РФ‚ которые проживают в жилом помещении по договору социального найма (наниматели и члены их семей);

с другой стороны:

• органы государственной власти, органы местного самоуправления; государственные либо муниципальные унитарные предприятия, за которыми закреплен жилищный фонд на праве хозяйственного ведения;
• государственные либо муниципальные учреждения, казенные предприятия, в оперативное управление которых передан жилищный фонд;
• учреждения либо государственные организации, осуществляющие приватизацию.

Не подлежат приватизации жилые помещения находящиеся:

• в аварийном состоянии;
• в общежитиях;
• в домах закрытых военных городков;
• служебные жилые помещения‚ за исключением жилищного фонда совхозов и других сельскохозяйственных предприятий, к ним приравненных, находящийся в сельской местности жилищный фонд стационарных учреждений социальной защиты населения (ст. 4 Закона о приватизации).

Приватизация жилых помещений осуществляется в несколько этапов:

Этапы

В договор передачи жилого помещения в собственность включаются несовершеннолетние, имеющие право пользования данным жилым помещением и проживающие совместно с лицами, которым это жилое помещение передается в общую с несовершеннолетним собственность, или несовершеннолетние проживающие отдельно от указанных лиц, но не утратившие права пользования жилым помещением

Индивидуальное жилищное строительство

Это одна из форм обеспечения граждан жилищем посредством строительства домов на праве личной собственности, которое выполняется при непосредственном участии граждан или за их счет.

Основные нормы‚ которые регламентируют индивидуальное жилищного строительство‚ находятся в ГрК РФ.

Порядок осуществления индивидуального жилищного строительства

Этап 1. Подготовка документов. К заявлению о выдаче разрешения прилагаются документы‚ указанные в п. 7 ст. 51 ГрК РФ:

• правоустанавливающие документы на земельный участок, включая соглашение об установлении сервитута (решение об установлении публичного сервитута), схема расположения земельного участка (участков) на кадастровом плане территории, на основании которой был образован участок и выдан градостроительный план;
• градостроительный план земельного участка, выданный не менее чем за 3 года до даты представления заявления на получение разрешения на строительство (в случае предоставления разрешения на строительство линейного объекта необходимы реквизиты проекта планировки территории и проекта межевания территории). Исключение составляют ситуации для строительства которых, реконструкции линейного объекта не требуется подготовка документов по планировке территории;
• результаты инженерных изысканий и проектная документация: пояснительная записка; схема планировочной организации земельного участка, решения и мероприятия, направленные на обеспечение доступа инвалидов к объекту капитального строительства и т. д.;
• положительное заключение экспертизы проектной документации;
• разрешение на отклонение от предельных параметров разрешенного строительства, реконструкции;
• согласие всех правообладателей объекта капитального строительства при реконструкции объекта;
• решение общего собрания собственников помещений и машиномест в многоквартирном доме, которое принимается в соответствии с жилищным законодательством при реконструкции многоквартирного дома. Если в результате реконструкции возникнет уменьшение размера общего имущества в многоквартирном доме, то требуется согласие всех собственников помещений и машино-мест;
• копия свидетельства об аккредитации юридического лица, выдавшего положительное заключение негосударственной экспертизы проектной документации.

Далее в целях строительства, реконструкции объекта индивидуального жилищного строительства лицо направляет заявление о выдаче разрешения на строительство вместе с подготовленными документами в уполномоченный орган государственной власти либо местного самоуправления непосредственно или путем обращения через многофункциональный центр.

Этап 2. Уполномоченный орган по результатам рассмотрения заявления вместе необходимыми документами передает заявителю:

• разрешение на строительство;
• отказывает в выдаче такого разрешения, с указанием причин.

При отказе в выдаче разрешения на строительство индивидуального жилого дома, в зависимости от аргументации, заявитель может устранить недостатки‚ которые послужили причиной отказа в выдаче разрешения на строительство и повторно обратиться с заявлением либо обжаловать отказ в судебном порядке.

Этап 3. Фактическая реализация строительства индивидуального жилого дома, дальнейший ввод в эксплуатацию и государственная регистрация права собственности на объект недвижимости.

Возможно участие в жилищных накопительных и жилищностроительных кооперативах, в результате чего члены кооператива приобретают право собственности после полной выплаты размера паевого взноса.

Долевое участие в строительстве жилья

Указанная деятельность регламентируется Федеральным законом «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации». Данные отношения связаны с привлечением денежных средств граждан и организаций для долевого строительства многоквартирных домов и (или) других объектов недвижимости (далее – участники долевого строительства) и возникновением у них права собственности на объекты долевого строительства‚ права общей долевой собственности на общее имущество в многоквартирном доме и (или) другом объекте недвижимости.

При этом на момент привлечения таких денежных средств объект строительства не введен в эксплуатацию по правилам, регламентированным законодательством о градостроительной деятельности.

Исключение допускается:

1) на основании договора участия в долевом строительстве;

2) посредством выпуска эмитентом, имеющим в собственности либо на праве аренды (субаренды) земельный участок и получившим разрешение на строительство многоквартирного дома; облигаций в виде жилищных сертификатов, подтверждающих право их владельцев на получение от эмитента жилых помещений в соответствии с законодательством о ценных бумагах;

3) жилищно-строительными и жилищными накопительными кооперативами на основании законов, регламентирующих деятельность таких кооперативов.

Схематично привлечение денежных средств можно представить так:

Наиболее распространенной формой участия в долевом строительстве можно считать заключение соответствующего договора.

В ст. 4 ФЗ «Об участии в долевом строительстве» закреплено: по договору участия в долевом строительстве (далее – договор ДДУ)‚ одна сторона (застройщик) обязуется в обусловленный срок собственными силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) многоквартирный дом и (или) другой объект недвижимости и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию объекта передать его участнику долевого строительства, а контрагент (участник долевого строительства) обязуется уплатить обусловленную соглашением цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) другого объекта недвижимости.

Названный договор в обязательном порядке должен содержать следующие условия:

1. установление подлежащего передаче объекта долевого строительства согласно проектной документации после получения разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) другого объекта недвижимости;
2. срок передачи застройщиком объекта недвижимости участнику долевого строительства;
3. цену, сроки и порядок ее уплаты;
4. гарантийный срок на объект долевого строительства;
5. способы обеспечения исполнения застройщиком обязательств.

Порядок приобретения жилого помещения посредством заключения договора об участии в долевом строительстве схематично можно выразить так:

Приобретательная давность

Приобретение права собственности на жилое помещение по названному основанию регламентируется нормами ГК РФ. По правилам ст. 234 ГК гражданин либо юридическое лицо, которое не является собственником недвижимого имущества, но добросовестно, открыто и непрерывно владеет им как своим собственным в течение 15 лет, приобретает право собственности на него (приобретательная давность).

В постановление Пленума Верховного Суда РФ № 10 и Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ № 22 «О некоторых вопросах‚ возникающих в судебной практике при разрешении споров‚ связанных с защитой права собственности и других вещных прав»1 разъясняются отдельные категории‚ необходимые для применения норм о приобретательной давности. Так‚ в абз. 3 п. 15 Постановления разъясняется‚ что давностное владение можно считать добросовестным‚ когда субъект‚ вступая во владение‚ не знал и не должен был знать об отсутствии основания возникновения у него права собственности.

Категории «открытость» и «непрерывность владения» также раскрываются в п. 15. Открытое владение имеет место в случаях‚ когда субъект не скрывает факт нахождения у него вещи от окружающих.

Давностное владение будет считаться непрерывным‚ если оно существовало в течение всего давностного срока. Временная утрата владения спорным имуществом‚ передача давностным владельцем вещи во временное владение третьих лиц‚ перерывом давностного владения не считается.

Понятие «владение имуществом как своим собственным» предполагает следующее:

• владение осуществляется не по договору;
• добросовестность‚ открытость;
• бремя содержания и охрана имущества‚ уплата налогов на имущество;
• субъективное восприятие окружающими‚ владение от своего имени;
• извлечение полезных свойств из имущества.

Право собственности на недвижимое имущество, подлежащее государственной регистрации, возникает у субъекта в силу приобретательной давности, с момента такой регистрации.

При этом следует отметить, что до приобретения на имущество права собственности в силу приобретательной давности лицо, владеющее имуществом как своим собственным, имеет право на защиту своего владения против третьих лиц, не являющихся собственниками имущества, а также не имеющих прав на владение им в силу иного предусмотренного законом или договором основания.

Также важно знать, что лицо, ссылающееся на давность владения, может присоединить ко времени своего владения все время, в течение которого этим имуществом владел тот, чьим правопреемником это лицо является.

Проиллюстрируем сказанное примером из судебной практики.

Е. В. Н. обратилась в суд с иском и просила: признать за ней право собственности на самовольно реконструированный жилой дом по адресу «…»; сохранить жилой дом, общей площадью 64,2 м2, жилой площадью 34,9 м2; определить, что решение суда по данному делу является основанием для Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по «…» осуществить государственный кадастровый учет изменений жилого дома; определить, что решение суда по настоящему делу является основанием для Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по «…» зарегистрировать за ней право собственности на жилой дом.

Исковые требования истца Е. В. Н. обоснованы следующими документально потверждеными обстоятельствами:

Истец Е. В. Н. является собственником жилого дома, расположенного по адресу: «…», что подтверждается договором куплипродажи земельного участка с расположенным на нем домовладением от ДД.ММ.ГГГГ, свидетельством о праве на наследство по закону. Земельный участок по указанному адресу находится в собственности истца, что тоже подтверждается договором купли-продажи земельного участка с расположенным на нем домовладением от ДД.ММ.ГГГГ.

В 1992 г. правопредшественником истца Е. В. Н. без получения соответствующего разрешения, к дому была пристроена пристройка. Как следует из заключения о техническом состоянии жилого дома по адресу: «…», выполненного ООО «Земгеопроект», техническое состояние строительных конструкций здания в целом оценивается как работоспособное. Жилой дом находится в удовлетворительном состоянии.

Суд руководствовался требованиями ст. 234 ГК РФ о том‚ что до приобретения на имущество права собственности в силу приобретательной давности лицо, владеющее имуществом как своим собственным, имеет право на защиту своего владения против третьих лиц, не являющихся собственниками имущества, а также не имеющих прав на владение им в силу иного предусмотренного законом или договором основания. Лицо, ссылающееся на давность владения, может присоединить ко времени своего владения все время, в течение которого этим имуществом владел тот, чьим правопреемником это лицо является. Требования истца удовлетворены.

В настоящее время необходимо обратить внимание на важные новеллы гражданского законодательства. Пункт 6 ст. 8.1 ГК РФ дополнен правилом о презумпции добросовестности субъекта‚ который полагался при совершении сделки на сведения государственного реестра. Такой приобретатель недвижимости‚ рассматривается добросовестным (ст. 234 и 302 ГК РФ)‚ пока судебным актом не установлено иное. Бремя доказывания недобросовестности приобретателя возлагается на истца‚ который предъявил требование.

Статья 234 ГК РФ в новой редакции предусматривает‚ что течение срока приобретательной давности в отношении имущества‚ находящегося у субъекта‚ из владения которого оно могло быть истребовано по нормам ст. 301‚ 305 ГК РФ‚ начинает течь с момента поступления имущества в открытое владение добросовестного приобретателя‚ а если зарегистрировано право собственности добросовестного приобретателя недвижимого имущества‚ – не позднее момента его государственной регистрации.

Статья 302 ГК РФ дополнена п. 4‚ по правилам которого для исков об истребовании жилого помещения у добросовестного приобретателя в собственность государства предусмотрено императивное основание для отказа в иске. Оно означает‚ что в ситуациях‚ когда с момента государственной регистрации прав на жилое помещение за первым добросовестным приобретателем прошло три года‚ иск государственных органов‚ органов субъектов РФ‚ муниципальных образований‚ осуществляющих управление жилым фондом‚ не подлежат удовлетворению.

Самовольная постройка

Как способ приобретения права собственности на жилое помещение самовольная постройка регламентирована ст. 222 ГК РФ.

Самовольной постройкой признается здание, сооружение‚ иное строение, которые возведены (созданы) на земельном участке, не предоставленном в установленном порядке либо разрешенное использование которого не допускает строительства на нем данного объекта. Самовольной постройкой считаются возведенные, созданные без получения на это необходимых согласований‚ разрешений или с нарушением градостроительных и строительных норм и правил объекты‚ если разрешенное использование земельного участка, требование о получении соответствующих согласований, разрешений и (или) указанные градостроительные и строительные нормы и правила установлены на дату начала их возведения или создания самовольно и являются действующими на дату выявления самовольной постройки.

Отметим‚ что в указанной дефиниции (в новой редакции ст. 222 ГК РФ) отсутствует упоминание о том, что самовольной постройкой считается только недвижимое имущество. Данный факт порождает риск признания самовольной постройкой строений, которые не относятся к недвижимости‚ например‚ не только здание и сооружение, но и «другое строение». Анализ правоприменительной судебной практики показывает, что суды не рассматривают самовольной постройкой объекты, которые не относятся к недвижимому имуществу.

Нельзя считать самовольной постройкой здание, сооружение‚ другое строение, которые возведены либо созданы с нарушением установленных законом ограничений использования земельного участка, если собственник этого объекта не знал и не мог знать о действии таких ограничений в отношении принадлежащего ему земельного участка (абз. 2 п. 1 ст. 222 ГК РФ).

Рассматриваемый способ приобретения права собственности на жилое помещение можно оценивать в качестве исключения из общего правила, поскольку п. 2 ст. 222 ГК РФ гласит, что субъект, который осуществил самовольную постройку, не приобретает на нее право собственности. Оно не может распоряжаться такой постройкой – продавать, дарить, передавать в аренду, совершать иные сделки.

Признать право собственности на самовольную постройку допустимо за субъектом, у которого земельный участок находится: в собственности; пожизненном наследуемом владении; постоянном (бессрочном) пользовании. При этом, сохранение постройки не должно нарушать права и охраняемые законом интересы других участников гражданских правоотношений, а также создавать угрозу жизни и здоровью граждан.

Данное право может быть признано судом, а в регламентированных законом ситуациях в ином порядке за субъектом, в собственности, пожизненном наследуемом владении, постоянном (бессрочном) пользовании которого находится земельный участок, на котором создана постройка. Для этого одновременно должны быть соблюдены следующие условия:

• субъект, осуществивший постройку, имеет права на земельный участок, допускающие строительство на нем соответствующего объекта;
• на момент обращения в суд постройка соответствует регламентированным требованиям;
• сохранение постройки не нарушает права и охраняемые законом интересы иных субъектов и не создает угрозу жизни и здоровью граждан.

Так‚ администрация муниципального образования «город Краснодар» обратилась в суд с иском к С. С. В. об обязании снести самовольно возведенный одноэтажный жилой дом площадью застройки «…» кв. метров, расположенный на земельном участке с кадастровым номером «…» по адресу: «…».

Исковые требования истец мотивировал тем, что в ходе осуществления муниципального контроля за соблюдением земельного законодательства Управлением муниципального контроля администрации муниципального образования «город Краснодар» установлено, что на земельном участке с кадастровым номером «…» по адресу: «…» расположены одноэтажный жилой дом и навес. Согласно акту о натурном установлении границ земельного участка и координировании строений, выполненной муниципальным бюджетным учреждением МО «город Краснодар» Институт «Горкадастрпроект» площадь застройки одноэтажного жилого дома (согласно схеме – строение КЖ 5) составляет «…» кв. метров., площадь застройки навеса (строение) составляет «…» кв. метров. Согласно схеме выноса в натуру границ земельного участка и координирования строений, отступы жилого дома (согласно схеме строения – КЖ 5) до границ смежных земельных участков составляют: земельного участка с кадастровым номером «…» – 0,17 м земельного участка с кадастровым номером «…» – 8,51 м. Согласно схеме выноса в натуру границ земельного участка и координирования строений отступы навеса (согласно схеме строения 6) до границ смежных земельных участков составляют: земельного участка с кадастровым номером «…» – 0,17 м.; земельного участка с кадастровым номером «…» – 4,31 м. Процент застройки земельного участка с кадастровым номером «…» составил «…» кв. метров. В ходе проведения проверки выявлены нарушения требований установленных Правилами землепользования и застройки на территории МО «город Краснодар», утвержденных решением городской Думы Краснодара от 30.01.2007 № 19 п. 6 «Об утверждении правил землепользования и застройки на территории муниципального образования город Краснодар». Согласно сведениям администрации Прикубанского внутригородского округа г. Краснодара, информация о выдаче разрешения на строительство или иной разрешительной документации на земельный участок с кадастровым номером «…» отсутствует. Согласно сведениям Департамента архитектуры и градостроительства администрации муниципального образования «город Краснодар», градостроительный план земельного участка, разрешения на строительство на земельный участок с кадастровым номером «…» не подготавливались и не выдавались. Наличие указанных фактов подтверждается: актом проверки соблюдения земельного законодательства от ДД.ММ.ГГГГ за номером «…». Согласно выписке из ЕГРН, собственником земельного участка является ответчик и нарушение им действующего законодательства создает угрозу жизни и здоровья как для граждан, которые будут эксплуатировать объекты капитального строительства, так и для лиц, проживающих по соседству с ними, что является грубейшим нарушением ч. 3 ст. 17 Конституции РФ. В отношении спорного объекта капитального строительства, расположенного по адресу «…» присутствует квалифицирующий признак самовольной постройки: возведение объекта с нарушением градостроительных и строительных норм и правил. Навес на рассматриваемом земельном участке возведен с нарушением Правил землепользования и застройки, в части несоблюдения минимально допустимого отступа до границы смежного земельного участка, в связи с чем подлежит демонтажу. Данные обстоятельства являются основанием для обращения администрации в суд с вышеуказанными исковыми требованиями.

Представитель ответчика С. С. В. по доверенности Рейх М. Н. в судебном заседании возражал против удовлетворения заявленных требований, пояснив суду, что возведенный жилой дом соответствует строительным, санитарным и противопожарным нормам и правилам, не угрожает жизни и здоровью граждан, в связи с чем, требования

Администрации не подлежат удовлетворению.

Определением Прикубанского районного суда г. Краснодара от 12.11.2019 года по делу была назначена судебная строительнотехническая экспертиза, производство которой было поручено ООО «ЭкспертЪ». По данному объекту эксперту также представлено нотариально заверенное согласие № от ДД.ММ.ГГГГ от ФИО – собственника земельного участка с кадастровым номером №, расположенного по адресу «…», на строительство объектов капитального строительства на принадлежащем С. С. В. на праве собственности земельном участке с кадастровым номером «…», расположенном по адресу «…» по меже (вплотную к границе земельного участка), а также на сдачу объектов капитального строительства в эксплуатацию и регистрации права собственности.

В результате проведенного исследования эксперт пришел к выводу, что жилой дом, возведенный на земельном участке с кадастровым номером «…», расположенном по адресу «…», по своему архитектурно-планировочному и конструктивному решению, а также расположению соответствует требованиям СНиП, СанПиН, экологическим нормам, действующим требованиям и нормам пожарной безопасности, и не влияет на проветривание и инсоляцию соседнего земельного участка.

Навес, возведенный к правой и тыльной сторонам жилого дома на земельном участке с кадастровым номером «…», расположенном по адресу «…», не соответствует строительным нормам в части расположения относительно границы с соседним земельным участком с кадастровым номером «…» по адресу «…».

Из материалов дела следует, что спорный объект недвижимого имущества не угрожает жизни и здоровью граждан, как эксплуатирующих данный объект, так и по соседству с ним.

В результате суд пришел к выводу‚ что единственным нарушением является несоблюдение отступа, однако спорный объект не препятствует владельцам соседних строений в пользовании ими своими строениями и земельными участками, нарушений противопожарных норм и правил, строительных норм судом не установлено, доказательств обратному в соответствии с требованиями ст. 56 ГПК РФ суду не представлено. Более того, из материалов дела следует, что ответчику ФИО8 (собственником земельного участка с кадастровым номером «…» расположенного по адресу «…») выдано нотариально заверенное согласие «…» от ДД.ММ.ГГГГ, на строительство объектов капитального строительства на принадлежащем С. С. В. на праве собственности земельном участке. В удовлетворении иска о сносе самовольной постройки отказано.

Новеллой являются правила, которые содержатся в п. 4 ст. 222 ГК РФ, по которым орган местного самоуправления наделен правом принимать решение о сносе самовольных построек. Следовательно, решение вопроса о сносе самовольной постройки может быть решен во внесудебном порядке. Срок для сноса определяется с учетом характера самовольной постройки, но не может быть менее‚ чем 3 мес и более чем 12 мес, срок для приведения самовольной постройки в соответствие с регламентированными требованиями также определяется с учетом характера самовольной постройки, но не может составлять менее чем 6 мес. и более чем 3 года.

Заключение гражданско-правовых договоров

Гражданское законодательство содержит достаточное количество правовых договорных конструкций как способов приобретения права собственности на жилое помещение. Общие положения о договоре расположены в разделе IV ГК РФ. При этом в ст. 421 ГК РФ регламентирована свобода заключения договора и возможность выбора как существующей в ГК РФ модели договора, так и не предусмотренную таковым. Основным требованием в последнем названном случае является отсутствие противоречий его содержания нормам российского законодательства.

Для заключения любого гражданско-правового договора особо значимым моментом считается отражение в нем существенных условий, поскольку договор считается заключенным, если между контрагентами достигнуто соглашение по всем существенным условиям.

Такими условиями могут считаться предмет договора, сроки исполнения обязательств и другие, регламентированные законом.

Договор купли-продажи

Купля-продажа регламентирована нормами гл. 30 ГК РФ. Общие положения предусматривают‚ что по данному договору одна сторона (продавец) обязуется передать вещь (товар) в собственность контрагенту (покупателю), а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму (цену).

Вопросы купли-продажи недвижимого имущества определены ст. 549 ГК РФ. По договору продажи недвижимости продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество. Договор заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами. Переход права собственности на недвижимое имущество подлежит государственной регистрации.

Проиллюстрируем сказанное примером из судебной практики.

Г. А. Р., Г. А. А. обратились в суд с иском к Б. Л. В. о признании договора купли-продажи квартиры недействительным, признании недействительным зарегистрированного за истцами права совместной собственности на квартиру общей площадью 122,4 м2, расположенную по адресу: «…».

В обоснование исковых требований указано, что в виду родственных отношений с ответчиком между сторонами в 2014 г. была достигнута договоренность, по условиям которой фактически приобретаемая истцами квартира, расположенная по адресу: «…», общей площадью 122,4 кв. метров, оформляется номинально в собственность ответчика Б. Л. В., с которым, в свою очередь, банком ВТБ 24 заключен кредитный договор от 22.12.2014 № 623/0455-0000879 о предоставлении заемщику Б. Л. В. кредита в размере 6 110 000 руб. на срок 242 мес. Стороны также договорились о том, что истцы обязаны перечислять ежемесячно в банк денежные средства в счет погашения кредитного договора, а по окончанию выплат по кредитному договору будет осуществлена сделка по переходу права собственности от ответчика к истцам. С момента приобретения квартира находилась во владении истцов, которые сделали в квартире ремонт за счет собственных средств, оплачивали все коммунальные и эксплуатационные платежи.

Первоначальный платеж по договору купли-продажи спорной квартиры в сумме 3 290 000 руб. оплачен истцом Г. А. Р. 22.12.2014.

Несмотря на указанные обстоятельства, ответчиком подано исковое заявление в Октябрьский районный суд г. Новороссийска о выселении истцов и их несовершеннолетних детей из квартиры.

В период с 30.03.2014 г. по 28.04.2017 г. истцом Г. А. А. внесены в банк в счет погашения задолженности по кредитному договору 1 325 800 руб., истцом Г. А. Р. в период с 30.03.2014 по 28.04.2017, внесены 3 370 230,21 руб.

Последний платеж в размере 150 000 руб. осуществлен истцом Г. А. А. 28.04.2017, однако в дальнейшем ответчик изменил свои взгляды, и образовалась кредитная задолженность.

Представитель истцов О. С. В. пояснил, что все платежи по кредитному договору, заключенному с ответчиком Б. Л. В., вносили истцы. Они за свой счет обустроили квартиру и сделали в ней ремонт.

Решение суда о взыскании с Б. Л. В. задолженности по кредиту и обращении взыскания на заложенное имущество в виде спорной квартиры истцы не обжаловали, к участию в этом деле не привлекались.

Об указанном решении знали. О. С. В. считает, что с апреля 2017 г. стали нарушаться права истца, поэтому срок исковой давности следует исчислять с этого времени. Квартира была оформлена на ответчика, поскольку у них была плохая кредитная история и им бы не дали кредит.

Суд пришел к выводу‚ что исковые требования не подлежат удовлетворению. Как следует из материалов дела, 22.12.2014 между банком ВТБ 24 (в настоящее время реорганизован в форме присоединения к банку ВТБ ПАО) (далее – Банк) и заемщиком Б. Л. В. был заключен кредитный договор «…». В соответствии с договором Банк обязался предоставить заемщику кредит и размере 6 110 000 руб на срок 242 мес. считая от даты фактического предоставления кредита, для целевого использования – приобретения в собственность квартиры общей площадью 122,4 кв. метров, расположенной по адресу «…», а заемщик обязался возвратить полученные денежные средства и уплатить проценты за пользование кредитом.

Вступившим в законную силу решением Октябрьского районного суда г. Новороссийска Краснодарского края от 25.04.2019 по делу № 2-1411/2019 удовлетворен иск банка ВТБ (ПАО) к Б. Л. В. о взыскании задолженности по кредитному договору и обращении взыскания на заложенное имущество – квартиру.

Решением суда установлено, что кредит в сумме 6 110 000 руб. был предоставлен Банком Б. Л. В., денежные средства в размере 9 400 000 руб. во исполнение п. 2.1 договора купли-продажи объекта недвижимости с использованием кредитных средств от 22.12.2014 перечислены продавцу квартиры С. Е. А.

Договор купли-продажи квартиры полностью соответствует требованиям ст. 454–458, 551–558 ГК РФ, прошел процедуру госрегистрации в Управлении Росреестра по Краснодарскому краю; в п. 1.5 указанного договора указано, что до заключения договора лиц, обладающих правом пользования объектом недвижимости, не имеется.

Какой-либо предварительный договор между сторонами о куплепродажи спорной квартиры в материалах дела отсутствует, и со слов представителя истца Г. А. Р., в письменной форме таковой не заключался.

При заключении договора требуется указать данные, позволяющие конкретно определить недвижимое имущество, подлежащее передаче покупателю, в частности‚ расположение недвижимости на соответствующем земельном участке или в составе иного недвижимого имущества, поскольку при отсутствии этих сведений условие о недвижимом имуществе, подлежащем передаче, считается не согласованным участниками, а соответствующий договор не считается заключенным.

Существенным условием является цена, поскольку при отсутствии в договоре в письменной форме условия о цене‚ договор о куплепродаже недвижимости считается незаключенным.

По правилам ст. 558 ГК РФ существенным условием договора продажи жилого дома, квартиры, части жилого дома либо квартиры, в которых проживают лица, сохраняющие по закону право пользования данным жилым помещением после его приобретения покупателем, считается указание этих лиц в договоре‚ их прав на пользование жилым помещением.

Договор мены

Договор мены регламентирован нормами гл. 31 ГК РФ. По данному договору каждый из участников обязуется передать в собственность контрагента один товар в обмен на другой. Если из соглашения не вытекает иное, товары, подлежащие обмену, предполагаются равноценными, а расходы на их передачу и принятие осуществляются в каждой ситуации той стороной, которая несет соответствующие обязанности.

Можно сказать‚ что мена жилого помещения означает взаимную передачу сторонами друг другу вещей (жилых помещений), которые предполагаются равноценными, если иное не вытекает из соглашения сторон.

В договоре мены каждый участник считается одновременно и продавцом жилого помещения, и покупателем другого жилища, которое он должна принять в обмен.

Переход права собственности к приобретателю жилого помещения по договору мены подлежит государственной регистрации (ст. 551 ГК РФ), поэтому право собственности на него возникает лишь с момента государственной регистрации.

Если жилые помещения признаются участниками неравноценными, то сторона, обязанная передать помещение, цена которого ниже цены жилого помещения, предоставляемого в обмен, должна оплатить разницу в ценах непосредственно до или после исполнения своей обязанности передать товар, если иной порядок не предусмотрен соглашением (п. 2 ст. 568 ГК РФ).

Так‚ ФИО обратилась в суд с иском к Администрации городского округа «…» об обязании заключить договор мены в предложенной редакции.

В обоснование указала что является собственником квартиры площадью 52,6 м2, расположенной по адресу: «...». Многоквартирный жилой дом был включен в муниципальную программу городского поселения Красногорск «Жилище» 2014–2020 гг., предусматривающую расселение данного дома в 2014–2020 г. за счет муниципального имущества. Расселение в многоквартирном жилом доме также предусмотрено муниципальной программой городского округа

Красногорск «Жилище» 2017–2021 гг. за счет муниципального имущества в жилой зоне по адресу «…». Истица дала согласие на получение жилого помещения (квартиры) взамен жилого помещения, находящегося в ветхом жилом доме по вышеуказанному адресу, путем заключения договора мены. Общественной комиссией по жилищным вопросам было принято решение предоставить семье ФИО1 двухкомнатную «…», расположенную по адресу: «…», МКУ «Управление имуществом городского поселения Красногорск» – заключить договор мены с ФИО1, что подтверждается выпиской из протокола «…» от ДД.ММ.ГГГГ, утвержденного постановлением администрации городского поселения Красногорск Красногорского муниципального района от ДД.ММ.ГГГГ. Между ПАО «Красногорскэнергосбыт» и истицей ДД.ММ.ГГГГ был заключен договор энергоснабжения, предметом которого является предоставление услуги электроснабжения с целью бытового подряда. Ремонт спорной квартиры произведен за счет средств истицы. Она несет расходы по содержанию жилого помещения и оплате коммунальных услуг. Право собственности ответчика на спорную квартиру зарегистрировано в ЕГРП ДД.ММ.ГГГГ

Договор мены в требуемой законом письменной форме не заключен, также государственная регистрация перехода права собственности на жилое помещение не осуществлена. Решение о заключении договора мены было принято ДД.ММ.ГГГГ муниципальное имущество фактически передано истице, она несет бремя его содержания с 2016 г. В 2016 г. истица предоставила ответчику все испрашиваемые документы для заключения договора мены. В настоящее время истица не имеет права на распоряжение квартирой, в которой уже сделала ремонт и которую обслуживает с 2016 г. В сентябре 2019 г. ответчик в устной форме предложил ей заключить договор мены квартиры с доплатой. Истица оплачивает разницу в муниципальный бюджет из расчета: 62,2 – 52,6 = 9,6 м2, (101 210,00 руб. – стоимость 1 кв. метров 2019 г., которая умножается на коэффициент 0,5 = 465 808 руб.). Квартиры оценены ООО «ЭКБИСТ» в 2019 г. по договору от ДД.ММ.ГГГГ с ответчиком.

Полагая, что условия договора мены, озвученные устно ответчиком, не соответствуют законодательству, а также нарушают ее права и законные интересы в сфере реализации прав участника Программы, истица ДД.ММ.ГГГГ обратилась к ответчику с требованием заключить договор мены в письменной форме на условиях, соответствующих требованиям закона и условиям Программы. В ответ был направлен ответ от ДД.ММ.ГГГГ №.6.1/7408, которым ответчик указал, что отчеты о рыночной стоимости 2016 г. в настоящее время не актуальны.

Многоквартирный дом включен в программу «Переселение граждан из ветхого и аварийного жилья» муниципальной программы городского округа Красногорск «Жилище» городского округа Красногорск, в соответствии с которой срок переселения данного дома установлен по 2020 г. включительно. Проект договора мены ответчик ей не передал.

Между тем ответчик предоставил проект договора мены всем гражданам, которые были на основании решения общественной жилищной комиссии от ДД.ММ.ГГГГ вселены в квартиры, расположенные в жилом «…» в «…». Несмотря на то, что договор мены не заключен в письменной форме, он уже частично исполнен. Обязанность администрации заключить указанный договор с истицей возникла в 2016 г. Между сторонами не достигнуто соглашение относительно условий договора мены. Ответчик не учитывает, что переселение граждан из ветхого жилья согласно муниципальной

Программы должно осуществляться не за счет средств граждан, а за счет муниципального имущества. Жилой «…» включен в муниципальную программу «Жилище» на 2014–2018 годы (в последующем срок программы был установлен 2014–2020 годы), целью которой является ликвидация аварийного и ветхого жилищного фонда в муниципальном образовании г. «…» путем, в том числе, строительства и приобретения жилья для переселения граждан из ветхого жилищного фонда. Согласно ст. 4 муниципального контракта от ДД.ММ.ГГГГ на строительство муниципального многоэтажного жилого дома по адресу: «…», микр. «Брусчатый поселок» «…» стоимость выполнения работ составляет 392 790 915 руб. 10 коп. Согласно разрешению на ввод в эксплуатацию от ДД.ММ.ГГГГ общая площадь объекта составляет 19 433,60 м². Таким образом, стоимость кв. метров из аварийного жилищного фонда «…» на 2013–2015 годы», утвержденной постановлением от ДД.ММ.ГГГГ «№…», предусмотрено, при приобретении жилых помещений большей площади, чем занимаемые жилые помещения в аварийных домах, разница стоимости общей площади жилых помещений подлежит оплате за счет средств бюджетов муниципальных образований «…». Ветхое жилое помещение до сих пор у нее не изъято. Стоимость 1 м², общей площади жилья по «…» составляет 61 040 руб. Таким образом, ни федеральным законодательством, ни государственной программой «…», ни муниципальной программой не установлена доплата гражданами, переселяемыми из жилых помещений в ветхом многоквартирном доме, разницы между стоимостью изымаемого жилого помещения и вновь предоставляемого, тем более сверх тех расходов, которые понесло муниципальное образование. На основании изложенного, просили обязать ответчика заключить с истицей договор мены принадлежащего на праве собственности муниципальному образованию «…» жилого помещения (квартиры) № в «…» общей площадью 62,2 м² на жилое помещение (квартиру) № в «…» общей площадью 52,6 м², принадлежащее истице на праве собственности на условиях в проекте договора мены от ДД.ММ.ГГГГ, в редакции, указанной в уточненном исковом заявлении. Требования истца и встречные требования ответчика удовлетворены частично (с оплатой разницы в стоимости жилых помещений).

Необходимо разграничивать понятия мены и обмена жилых помещений. Во втором случае речь идет о сделке между нанимателями жилых помещений, которые занимают граждане по договорам социального найма. Она совершается с согласия наймодателей данных жилых помещений, в результате которой, на основании договора об обмене жилыми помещениями, с нанимателями заключаются договоры социального найма по новому месту вселения.

Положения п. 1 ст. 72 ЖК РФ предусматривают‚ что наниматель жилого помещения по договору социального найма с согласия наймодателя может осуществить обмен занимаемого жилого помещения на жилое помещение, предоставленное по договору социального найма другому нанимателю.

Отличие мены жилых помещений от обмена проявляется в следующем:

1. Обмен жилыми помещениями, предоставленными по договору социального найма, осуществляется по нормам ст. 72–74 ЖК РФ, а договор мены регламентирован нормами гл. 31 ГК РФ.
2. Контрагентами договора мены жилых помещений являются их собственники, а при обмене жилых помещений – наниматели.
3. При заключении договора мены осуществляется переход права собственности на обмениваемые помещения, а по договору об обмене – переход права пользования между нанимателями жилого помещения.

Договор ренты и пожизненного содержания с иждивением

По договору ренты одна сторона (получатель ренты) передает контрагенту (плательщику ренты) в собственность имущество, а плательщик ренты обязуется периодически выплачивать получателю ренту в виде определенной денежной суммы или предоставления средств на его содержание в иной форме. Возможно установление обязанности выплачивать ренту бессрочно (постоянная рента) либо на срок жизни получателя ренты (пожизненная рента). Рента может быть установлена на условиях пожизненного содержания гражданина с иждивением. При существенном нарушении плательщиком ренты своих обязательств получатель ренты вправе потребовать возврата недвижимого имущества, переданного в обеспечение пожизненного содержания, либо выплаты ему выкупной цены на условиях, установленных статьей 594 ГК РФ.

Так‚ В. Т. Ф. обратилась в суд с исковым заявлением к В. Ю. А. о расторжении договора ренты. Исковые требования мотивированы тем, что 28 января 2020 г. между нею и ответчицей – В. Ю. А. был заключен договор пожизненного содержания с иждивением, удостоверенный нотариусом Туапсинского нотариального округа Н. А. В. и зарегистрированный в реестре нотариуса «№…». Согласно условиям договора пожизненного содержания с иждивением В. Т. Ф. передала бесплатно в собственность В. Ю. А., принадлежащую ей на праве собственности квартиру, находящуюся по адресу: «…», общей площадью «» м², с кадастровым (или условным) номером объекта «№…».

В свою очередь, В. Ю. А. получила указанную квартиру на условиях пожизненного содержания с иждивением. Согласно п. 5, ответчица обязалась пожизненно полностью содержать истицу, обеспечивая ее питанием, одеждой, уходом и необходимой помощью, при этом, сохранив за ней право бесплатного пожизненного пользования указанной квартирой. Стоимость всего ежемесячного объема содержания с иждивением стороны определили в размере двух величин прожиточного минимума, установленного в Краснодарском крае. Истица ссылается на то обстоятельство, что уже более двух месяцев содержания не получает, также она считает, что данные обстоятельства являются существенным нарушением условий договора. В связи с чем истица просила расторгнуть договор ренты с пожизненным содержанием от 28.01.2020 и прекратить право собственности ответчика на квартиру, расположенную по адресу: «…», возвратив квартиру истице. Требования истицы удовлетворены.

Договор ренты, по которому происходит отчуждение недвижимого имущества, подлежит нотариальному удостоверению и государственной регистрации.

Договор дарения

По договору дарения одна сторона (даритель) безвозмездно передает либо обязуется передать контрагенту (одаряемому) вещь в собственность или имущественное право (требование) к себе или к третьему лицу либо освобождает или обязуется освободить его от имущественной обязанности перед собой или перед третьим лицом.

Договор дарения жилого помещения заключается в письменной форме и подлежит государственной регистрации.

Передача дара производится посредством его вручения, символической передачи‚ например‚ вручение ключей либо вручения правоустанавливающих документов.

Соглашение о передаче дара одаряемому после смерти дарителя ничтожно.

В законе предусмотрены отдельные запреты относительно дарения. Не допускается дарение, за исключением обычных подарков (стоимостью не более трех тысяч рублей):

1) от имени малолетних и граждан, признанных недееспособными, их законным представителям;

2) работникам образовательных организаций, медицинских организаций, организаций, оказывающих социальные услуги, и аналогичных организаций, включая организации для детей-сирот и детей, оставшихся без попечения родителей, гражданами, находящимися в них на лечении, содержании либо воспитании, супругами и родственниками этих граждан;

3) лицам, замещающим государственные должности РФ, государственные должности субъектов РФ, муниципальные должности, государственным служащим, муниципальным служащим, служащим Банка России в связи с их должностным положением или в связи с исполнением ими служебных обязанностей;

4) в отношениях между коммерческими организациями.

По данному поводу можно привести следующий пример из судебной практики. Истец Л. А. А. обратился в Советский районный суд г. Орла с иском. В обоснование иска указал следующее. Приказом УМВД России от ДД.ММ.ГГ № «…» на него было наложено дисциплинарное взыскание в виде «…». Приказом УМВД России по Орловской области от ДД.ММ.ГГ № «…» с указанной даты (ДД.ММ.ГГ) с ним был расторгнут контракт и он был уволен со службы в органах внутренних дел РФ по основанию, предусмотренному «…» Федерального закона № 342-ФЗ «О службе в органах внутренних дел РФ и внесении изменений в отдельные законодательные акты РФ», в связи с «…». Основанием увольнения явилось заключение служебной проверки от ДД.ММ.ГГ, приказ УМВД России по Орловской области от ДД.ММ.ГГ. Из заключения служебной проверки следует, что истец допустил «…» Федерального закона № 342-ФЗ, выразившееся в «…» ДД.ММ.ГГ и ДД.ММ.ГГ якобы с требованием оказать содействие в возврате денежных средств, переданных им ФИО с целью избежать «…», находившемуся в производстве истца, неисполнение требований «…» Порядка, установленного приказом МВД России от ДД.ММ.ГГ № 293 «Об утверждении Порядка уведомления в системе МВД России о фактах обращения в целях склонения к совершению коррупционных правонарушений» в части обязанности сообщать обо всех обращениях в целью склонения к совершению коррупционных правонарушений в день обращения.

Истец полагал, что в ходе служебной проверки таких фактов выявлено не было, указал, что заключение служебной проверки было основано лишь на показаниях ФИО13 и его матери ФИО15 которые являлись заинтересованными лицами, проверка была проведена с «…» без учета пояснений истца относительно обстоятельств.

Судом установлены следующие фактические обстоятельства дела.

ДД.ММ.ГГ в отношении «…» Л. А. А. было возбуждено уголовное дело по признакам состава преступления, предусмотренного «…» УК РФ. Данное обстоятельство явилось основанием для проведения в отношении него служебной проверки. В ходе проверки по результатам просмотра видеозаписи разговора, состоявшегося между Л. А. А. и ФИО, ДД.ММ.ГГ на территории «…» около «...» а также изучения следственных материалов в части ознакомления Л. А. А. со стенограммой разговора от ДД.ММ.ГГ, состоявшегося между ним и ФИО, было установлено, что в ходе встреч ФИО обращался к Л. А. А. с просьбой вернуть переданное незаконное денежное вознаграждение за «…» в отношении ФИО, так как Л. А. А. не выполнил своих обязательств, и ФИО был осужден по «…» УК РФ; в ходе просмотра видеозаписи было установлено, что Л. А. А. знает об обстоятельствах получения незаконного денежного вознаграждения, обещает решить данную проблему после того, как «…». При этом Л. А. А. говорил, что для себя данные денежные средства он не брал и что ФИО также не выполнил взятых на себя обязательств.

Судом исследована выписка из допроса ФИО от ДД.ММ.ГГ, из которой следует, что в отношении него было возбуждено уголовное дело по признакам состава преступления, предусмотренного «…» УК РФ; Л. А. А., являясь должностным лицом, сообщил ему, что за «…» указанная сумма была передана ФИО Л. А. А., однако ФИО13 все равно был осужден по данной статье; в ДД.ММ.ГГ он встретился с Л. А. А. по поводу возврата денежных средств, однако, Л. А. А. деньги ему не вернул; в ДД.ММ.ГГ по факту незаконных действий Л. А. А. как сотрудника полиции ФИО13 обратился в «…».

В письменных объяснениях от ДД.ММ.ГГ ФИО пояснил, что денежная сумма «…» была передана им лично Л. А. А. и предназначалась за «…» в отношении ФИО, однако уголовное дело прекращено не было, фактически он был осужден; в ДД.ММ.ГГ под контролем сотрудников «…» он, ФИО встретился с Л. А. А., потребовал возврата денежных средств, Л. А. А. возвращать деньги не отказывался, пояснил ему, что деньги вернет, когда «…», при этом Л. А. А. «прекрасно понимал» что он, ФИО, обвиняет его в коррупционном преступлении, и несмотря на это продолжал разговор о возврате денежных средств.

Согласно экспертизе «№…» от ДД.ММ.ГГ, составленной «…» по результатам исследования видеофайла с записью разговора между Л. А. А. и ФИО от ДД.ММ.ГГ, было установлено, что в представленном тексте шла речь о проблемах с правоохранительными органами у ФИО имеются высказывания, позволяющие сделать вывод о том, что коммуниканту М1 (сотруднику полиции Л. А. А.) известно о проблемах с правоохранительными органами у коммуниканта М; речь идет об оказании коммуникантом М1 (сотрудником полиции) помощи в решении проблем с правоохранительными органами коммуниканту М., в представленном тексте шла речь о передаче денежных средств от коммуниканта М коммуниканту М1, имевшей место до анализируемой коммуникации, в прошлом, денежные средства передавались в обмен на совершение действий, в результате которых уголовное дело коммуниканта М «не уйдет в суд», субъектом этих действий, вероятно, являлось третье лицо, не участвующее в разговоре и напрямую не называемое, в представленном тексте шла речь о действиях посреднического характера. Субъектом этих действий является коммуникант М1, в представленном тексте имелись побуждения к возврату переданного незаконного денежного вознаграждения.

Таким образом, в судебном заседании установлено, что нарушения установленных требований со стороны Л. А. А. имели место, ответчиком соблюден установленный законодательством порядок и сроки привлечения к дисциплинарной ответственности, в связи с чем суд приходит к выводу, что истец привлечен к дисциплинарной ответственности на законных основаниях и исковые требования о признании незаконными заключения служебной проверки и приказа об увольнении, восстановлении на работе не подлежат удовлетворению.

Запрет на дарение субъектам, замещающим государственные должности РФ, государственные должности субъектов РФ, муниципальные должности, государственным служащим, муниципальным служащим, служащим Банка России, не распространяется на случаи дарения в связи с протокольными мероприятиями, служебными командировками иными официальными мероприятиями. Подарки, стоимость которых превышает три тысячи рублей, в зависимости от статуса одаряемого считаются федеральной собственностью, собственностью субъекта РФ либо муниципальной собственностью и передаются служащим по акту в соответствующий орган.

Дарение имущества, которое находится в общей совместной собственности, возможно по согласию всех участников собственности по правилам‚ предусмотренным ст. 253 ГК РФ.

У дарителя имеется право отказаться от исполнения договора, которое включает в себя обещание передать в будущем одаряемому вещь или право либо освободить одаряемого от имущественной обязанности, если после заключения договора имущественное либо семейное положение или состояние здоровья дарителя изменилось настолько, что исполнение обещания в новых условиях приведет к существенному снижению уровня его жизни.

Наследование

Приобретение в собственность жилых помещений возможно в результате наследования‚ когда имущество умершего (наследство, наследственное имущество) переходит к другим субъектам в порядке универсального правопреемства, т. е. в неизменном виде как единое целое и в один и тот же момент, если из норм ГК РФ не следует иное:

Одним из оснований наследования является завещание‚ т. е. распоряжение гражданина относительно своего имущества на случай смерти.

При существовании завещания наследование реализуется согласно указанием наследодателя, при условии‚ что: а) завещание соответствует требованиям закона‚ предположим, не будет иметь силы завещание, составленное недееспособным гражданином (п. 2 ст. 1118 ГК) и т. д.); б) закон не устанавливает другие правила о наследовании, например, некоторые субъекты, независимо от содержания завещания, наделены правом на обязательную долю в наследстве.

Если умерший не оставлял завещание (или завещание является недействительным), то осуществляется наследование по закону. При этом термин «наследование по закону» является достаточно условным, поскольку наследование по завещанию также осуществляется в соответствии с требованиями закона:

К наследникам первой очереди относятся:

• дети наследодателя;
• супруг наследодателя;
• родители наследодателя;
• внуки наследодателя (по праву представления).

К наследникам второй очереди относятся:

• полнородные и неполнородные братья и сестры наследодателя;
• дедушки и бабушки наследодателя;
• племянники и племянницы наследодателя.

К наследникам третьей очереди относятся:

• дяди и тети наследодателя;
• двоюродные братья и сестры (по праву представления).

К наследникам четвертой очереди относятся:

• Прадедушки и прабабушки наследодателя.

К наследникам пятой очереди относятся:

• дети родных племянников и племянниц наследодателя;
• родные братья и сестры бабушек и дедушек наследодателя.

К наследникам шестой очереди относятся:

• дети двоюродных внуков и внучек;
• дети двоюродных братьев и сестер;
• дети двоюродных дедушек и бабушек.

К наследникам седьмой очереди относятся:

• пасынки и падчерицы‚ отчим и мачеха наследодателя.

Субъекты, имеющие право на приобретение в собственность выморочного имущества различных видов:

Возникновение права наследования имущества наследодателя у субъекта вместо наследника по закону, который умер до открытия наследства, именуется правом представления (ст. 1146 ГК РФ). Так, по одному из гражданских дел было установлено, что на основании Постановления главы «» от ДД.ММ.ГГГГ № отцу истца П. П. Ф. принадлежал земельный участок, расположенный по адресу: с/т Южанка, при откормсовхозе «Абинский» по адресу: «…», участок № «…». При жизни у П. П. Ф. было два сына, одним из которых является истец по делу. ДД.ММ.ГГГГ брат истца П. В. П. умер. В свою очередь, у умершего имеется сын Арсений, матерью которого является Д. Л. А.‚ которая обращалась в нотариальную контору в интересах несовершеннолетнего сына.

Соотношение права собственности и иных вещных прав на жилые помещения

Иные вещные права на жилые помещения.

Залог недвижимости (ипотека)

Право собственности‚ иные вещные права на недвижимость, ограничения этих прав, их возникновение, изменение и прекращение подлежат государственной регистрации в Едином государственном реестре уполномоченными органами. Регистрация осуществляется в отношении прав:

• собственности;
• хозяйственного ведения;
• оперативного управления;
• пожизненного наследуемого владения;
• право постоянного пользования;
• ипотеки;
• сервитута;
• иные права в случаях, предусмотренных ГК РФ и иными законами (п. 1 ст. 131 ГК РФ).

Залог земельных участков, предприятий, зданий, сооружений, квартир и другого недвижимого имущества (ипотека) регулируется Законом об ипотеке.

В ст. 1 названного закона сказано‚ что по договору о залоге недвижимого имущества (об ипотеке) одна сторона – залогодержатель, являющийся кредитором по обязательству, обеспеченному ипотекой, вправе получить удовлетворение своих денежных требований к должнику по этому обязательству из стоимости заложенного недвижимого имущества другой стороны – залогодателя преимущественно перед другими кредиторами залогодателя, за изъятиями, установленными федеральным законом.

Залогодателем может быть сам должник по обязательству, обеспеченному ипотекой, или лицо, не участвующее в этом обязательстве (третье лицо).

При этом следует отметить, что имущество, на которое установлена ипотека, остается у залогодателя в его владении и пользовании.

Статья 2 закона об ипотеке определен круг обеспечения обязательств. Так‚ ипотека может быть установлена в обеспечение обязательства по кредитному договору, по договору займа или иного обязательства, в том числе обязательства, основанного на купле-продаже, аренде, подряде, другом договоре, причинении вреда, если иное не предусмотрено федеральным законом.

Также указанным законом определен перечень имущества, который может быть предметом ипотеки. Среди прочих видов имущества, указаны следующие: жилые дома, квартиры и части жилых домов и квартир, состоящие из одной или нескольких изолированных комнат, дачи, садовые дома, гаражи и другие строения потребительского назначения.

Общие правила о залоге, применяются к ипотеке в случаях, когда настоящим ГК РФ или законом об ипотеке не установлены иные правила (п. 2 ст. 334 ГК РФ).

Понятие и правовое положение членов семьи и бывших членов семьи собственника жилого помещения

В соответствии со ст. 31 ЖК РФ к членам семьи собственника жилого помещения относятся проживающие совместно с данным собственником в принадлежащем ему жилом помещении его супруг, а также дети и родители данного собственника. При этом делается уточнение, что другие родственники, нетрудоспособные иждивенцы и в исключительных случаях иные граждане могут быть признаны членами семьи собственника, если они вселены собственником в качестве членов своей семьи.

Члены семьи собственника жилого помещения имеют право пользования данным жилым помещением наравне с его собственником, если иное не установлено соглашением между собственником и членами его семьи. Члены семьи собственника жилого помещения обязаны использовать данное жилое помещение по назначению, обеспечивать его сохранность.

Дееспособные и ограниченные судом в дееспособности члены семьи собственника жилого помещения несут солидарную с собственником ответственность по обязательствам, вытекающим из пользования данным жилым помещением, если иное не установлено соглашением между собственником и членами его семьи.

По общему правилу в случае прекращения семейных отношений с собственником жилого помещения право пользования данным жилым помещением за бывшим членом семьи собственника этого жилого помещения не сохраняется.

Право пожизненного проживания в жилом помещении, принадлежащем другому лицу по договору или в силу завещательного отказа

Право на получение завещательного отказа действует в течение трех лет со дня открытия наследства и не переходит к другим лицам.

Однако отказополучателю в завещании может быть подназначен другой отказополучатель на случай, если назначенный в завещании отказополучатель умрет до открытия наследства или одновременно с наследодателем, либо откажется от принятия завещательного отказа или не воспользуется своим правом на получение завещательного отказа, либо лишится права на получение завещательного отказа в соответствии с правилами п. 5 ст. 1117 ГК РФ (пар. 4 гл. 33 ст. 1137 ГК РФ).

В соответствии со ст. 33 ЖК РФ гражданин, которому по завещательному отказу предоставлено право пользования жилым помещением на указанный в соответствующем завещании срок, пользуется данным жилым помещением наравне с собственником данного жилого помещения. По истечении установленного завещательным отказом срока пользования жилым помещением право пользования им у соответствующего гражданина прекращается, за исключением случаев, если право пользования данным жилым помещением у соответствующего гражданина возникло на ином законном основании.

При этом гражданин, проживающий в жилом помещении, предоставленном по завещательному отказу, вправе потребовать государственной регистрации права пользования жилым помещением, возникающего из завещательного отказа.

Все вещные права в жилищной сфере подлежат государственной регистрации в соответствии с Федеральным законом «О государственной регистрации недвижимости», Гражданским кодексом РФ и Жилищным кодексом РФ.

Законодательством предусмотрено еще одно право пожизненного проживания в жилом помещении на основании договора пожизненного содержания с иждивением, которое регулируется нормами Гражданского и Жилищного кодексов Российской Федерации.

Общее имущество собственников в многоквартирном доме

Состав общего имущества многоквартирного дома (далее – МКД) устанавливается ст. 36 ЖК РФ. К нему относятся:

1) помещения в доме, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного помещения в данном доме, в том числе межквартирные лестничные площадки, лестницы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, технические этажи, чердаки, подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного помещения в данном доме оборудование (технические подвалы);

2) иные помещения в доме, не принадлежащие отдельным собственникам и предназначенные для удовлетворения социальнобытовых потребностей собственников помещений в данном доме, включая помещения, предназначенные для организации их досуга, культурного развития, детского творчества, занятий физической культурой и спортом и подобных мероприятий;

3) крыши, ограждающие несущие и ненесущие конструкции дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и другое оборудование (в том числе конструкции и (или) иное оборудование, предназначенные для обеспечения беспрепятственного доступа инвалидов к помещениям в многоквартирном доме), находящееся в данном доме за пределами или внутри помещений и обслуживающее более одного помещения;

4) земельный участок, на котором расположен дом, с элементами озеленения и благоустройства, иные предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства дома и расположенные на земельном участке объекты. Границы и размер земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, определяются в соответствии с требованиями земельного законодательства и законодательста о градостроительной деятельности.

Право собственности на общее имущество в многоквартирном доме и коммунальной квартире

В соответствии с п. 1 ст. 37 ЖК РФ Доля в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме собственника помещения в этом доме пропорциональна размеру общей площади указанного помещения. Например, здание состоит из 10 помещений, из которых пять – жилые, а остальные пять – нет. Они входят в состав общедомового имущества. Метраж каждого помещения исчисляется в 30 кв. метров, сумма площадей – 300 м2. Чтобы рассчитать долю владельца жилой квартиры, делят метраж его жилья на сумму метража помещений во всем здании: 30:300=0,1 (10 % или 10/100).

По правилам ч. 4 ст. 37 ЖК РФ собственник помещения в многоквартирном доме не вправе:

1) осуществлять выдел в натуре своей доли в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме;

2) отчуждать свою долю в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме, а также совершать иные действия, влекущие за собой передачу этой доли отдельно от права собственности на указанное помещение.

Собственникам комнат в коммунальной квартире принадлежат на праве общей долевой собственности помещения в данной квартире, используемые для обслуживания более одной комнаты (п. 1 ст. 41 ЖК РФ). Доля в праве общей собственности на общее имущество в коммунальной квартире собственника комнаты в данной квартире пропорциональна размеру общей площади указанной комнаты.

Общее собрание собственников недвижимого имущества в многоквартирном доме: подготовка, определение кворума, формирование повестки собрания, принятие решения

Общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме является органом управления многоквартирным домом (ч. 1 ст. 44 ЖК РФ).

Вопросы‚ которые относятся к компетенции общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме регламентированы ст. 44 ЖК РФ.

Собственники помещений в многоквартирном доме обязаны ежегодно проводить годовое общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме. Если иное не установлено общим собранием собственников помещений в многоквартирном доме, их годовое общее собрание проводится в течение второго квартала года, следующего за отчетным. Проводимые помимо годового общего собрания общее собрание собственников помещения в многоквартирном доме будут признаваться внеочередными.

Общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме правомочно (имеет кворум), если в нем приняли участие собственники помещений в данном доме или их представители, обладающие более чем пятьюдесятью процентами голосов от общего числа голосов, за исключением случаев решения вопроса о переводе жилого помещения в нежилое. В этой ситуации необходим нижеследующий расчет голосов при определении кворума:

1) при наличии в многоквартирном доме более одного подъезда в случае, если в общем собрании собственников помещений в многоквартирном доме приняли участие собственники помещений в данном многоквартирном доме или их представители, обладающие более чем пятьюдесятью процентами голосов от общего числа голосов собственников помещений в данном многоквартирном доме, в том числе собственники помещений в многоквартирном доме, в подъезде которого расположено переводимое помещение, обладающие более чем двумя третями голосов от общего числа голосов таких собственников;

2) при наличии в многоквартирном доме одного подъезда в случае, если в общем собрании собственников помещений в многоквартирном доме приняли участие собственники помещений в данном многоквартирном доме или их представители, обладающие более чем двумя третями голосов от общего числа голосов собственников помещений в данном многоквартирном доме.

Собственник, иное лицо, указанное в ЖК РФ, по инициативе которых созывается общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме, обязаны сообщить собственникам помещений в данном доме о проведении такого собрания не позднее чем за десять дней до даты его проведения. В указанный срок сообщение о проведении общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме должно быть направлено каждому собственнику помещения в данном доме заказным письмом, если решением общего собрания собственников помещений в данном доме не предусмотрен иной способ направления этого сообщения в письменной форме, или вручено каждому собственнику помещения в данном доме под роспись либо размещено в помещении данного дома, определенном таким решением и доступном для всех собственников помещений в данном доме. Сведения‚ которые должны отражаться в сообщении регламентированы в ч. 5 ст. 45 ЖК РФ.

Общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме может проводиться посредством:

1) очного голосования (совместного присутствия собственников помещений в данном доме для обсуждения вопросов повестки дня и принятия решений по вопросам, поставленным на голосование);

2) заочного голосования (опросным путем или с использованием системы в соответствии со статьей 47.1 ЖК РФ);

3) очно-заочного голосования (ст. 44.1 ЖК РФ).

Как правило‚ решения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме по вопросам, поставленным на голосование, принимаются большинством голосов от общего числа голосов, принимающих участие в данном собрании собственников помещений в многоквартирном доме. Решение оформляется протоколом.