Жилищные и жилищно-строительные кооперативы

Краткий очерк о развитии законодательства о жилищной кооперации

Правовое регулирование жилищной кооперации в нашем государстве претерпевало значительные изменения в зависимости от политической и экономической ситуации.

Вплоть до 20-х гг. XX в. организация и деятельность жилищных кооперативов регламентировались актами гражданского законодательства, циркулярами НКВД и актами местных органов власти.

Впервые нормативный акт, посвященный жилищной кооперации, был утвержден постановлением ЦИК и СНК СССР от 19 августа 1924 г. «О жилищной кооперации». В этом документе, в частности, определялись следующие виды жилищных кооперативов: жилищно-арендные кооперативные товарищества; жилищно-строительные кооперативные товарищества; общегражданские жилищно-строительные товарищества.

Однако такое многообразие в жилищной кооперации просуществовало недолго. Согласно постановлению ЦИК и СНК СССР от 17 октября 1937 г. «О сохранении жилищного фонда и улучшении жилищного хозяйства в городах»3 часть кооперативного жилья была передана в государственный жилищный фонд, а оставшиеся различные виды жилищных кооперативов были принудительно реорганизованы в жилищно-строительные кооперативы. По существу была установлена жесткая привязка кооперативов к государственным и партийным4 органам. После этого в феврале 1938 г. были ликвидированы союзы жилищно-строительных кооперативов всех уровней. Окончательное «уравнение» всех жилищных кооперативов было оформлено с утверждением 31 октября 1939 г. Примерного устава жилищно-строительного кооператива.

В 40-е гг. и до конца 50-х гг. ХХ столетия в связи с войной и восстановлением страны жилищная кооперация не развивалась, не принимались и нормативные правовые акты.

«Второе дыхание» у социалистической жилищной кооперации открылось только после принятия Советом Министров СССР 20 марта 1958 г. постановления № 320 «О жилищно-строительной и дачностроительной кооперации». В этом Постановлении указывалось на необходимость более широкого распространения жилищно-строительных кооперативов. Кооперативы стали создаваться организациями и исполкомами Советов народных депутатов.

В связи с принятием вышеназванного документа 24 сентября 1958 г. постановлением Совета Министров РСФСР был утвержден новый Примерный устав жилищно-строительного кооператива.

В совместном постановлении ЦК КПСС и Совета Министров СССР от 1 июня 1962 г. «Об индивидуальном и кооперативном жилищном строительстве» предусматривалось включение в государственные плановые задания кооперативного строительства. Кроме того, данным актом были предусмотрены новые льготы организационного и финансового порядка. В октябре того же года снова был утвержден Примерный устав жилищно-строительного кооператива.

По существу, с октября 1937 до марта 1988 г. в отечественной правовой регламентации жилищная кооперация отождествлялась с организациями, именовавшимися «жилищно-строительные кооперативы».

В юридической литературе существовали различные точки зрения относительно наименования таких объединений. Некоторые авторы (И.П. Прокопченко, И.Б. Марткович, В.Р. Скрипко, П.Г. Соловьев) употребляли термин «строительные кооперативы»; В.К. Райхер предлагал такие объединения именовать «жилищными кооперативами»; Е.Н. Гендзехадзе - «кооперативами по организации строительства и использования жилых домов». Однако большинство исследователей предпочитали понятие, ранее уже сформулированное в законодательстве, употребляя словосочетание «жилищно-строительные кооперативы».

Жилищный кодекс РСФСР 1983 г. содержал 15 статей, посвященных жилищной кооперации. Однако кроме повышения уровня нормативного регулирования до уровня закона принципиальных изменений в правовом регулировании жилищной кооперации не произошло.

Началом нового этапа развития нормативно-правового регулирования жилищной кооперации, как представляется, следует считать принятие ЦК КПСС и Советом Министров СССР 31 марта 1988 г. постановления № 406 «О мерах по ускорению развития жилищной кооперации» (далее - Постановление ЦК КПСС и Совета Министров СССР № 406). Впервые на государственном уровне было признано, что жилищная кооперация не внесла должного вклада в решение проблемы обеспечения населения жильем. Данным документом наряду с попыткой обеспечить динамику развития организации соответствующих кооперативов была провозглашена необходимость существования разных форм жилищной кооперации - жилищных и жилищно-строительных кооперативов. Уже через два месяца, 26 мая 1988 г., был принят Закон Союза ССР «О кооперации в СССР», который был не только «первой ласточкой» предпринимательства, но и законодательно закрепил две формы жилищной кооперации.

До принятия ЦК КПСС и Советом Министров СССР Постановления № 406 полная выплата паевого взноса означала лишь завершение погашения задолженности кооперативу и не изменяла сущности жилищного правоотношения. С принятием этого Постановления член жилищного кооператива получил возможность в случае полной выплаты паевого взноса передать квартиру своим родственникам либо другим лицам, имеющим в соответствии с законодательством право на вступление в кооператив и берущим на себя обязательство по соблюдению устава кооператива, если при этом не ущемляются права членов семьи, проживающих совместно с выбывающим членом кооператива. Постановление № 406 связывало с фактом выплаты паевого взноса возникновение нового субъективного права члена кооператива в жилищном правоотношении - возможность по своему усмотрению передать квартиру родственникам либо другим лицам с соблюдением ряда условий. Требования были указаны гражданину, как «передающему», так и приобретающему квартиру. Общим основанием для них являлось соглашение о передаче кооперативной квартиры.

Условия, предъявляемые к «передающему» квартиру лицу, сводились к двум моментам:

1. была произведена полная выплата паевого взноса (за исключением передачи квартиры совместно проживающим членам семьи);
2. при передаче не ущемлялись права членов семьи пайщика, проживающих совместно с выбывающим членом кооператива.

Последнее положение вызвано тем, что у членов семьи, постоянно проживающих вместе с пайщиком, были равные права пользования жилым помещением, в связи с этим изменение в осуществлении этих прав, а тем более их прекращение должны были происходить с их письменного согласия. Лицам, «передающим» квартиру, требовалось предоставлять доказательства того, что члены их семей не нуждаются в данной жилой площади. Под ущемлением прав члена семьи следовало понимать признание гражданина нуждающимся в улучшении жилищных условий при передаче квартиры другим лицам.

Требования, которые предъявлялись к лицу, получающему квартиру, были следующими: во-первых, чтобы лицо было нуждающимся в улучшении жилищных условий. Для этого не обязательно было стоять в очереди на получение жилого помещения в исполкоме местного Совета народных депутатов или на предприятии, достаточно было фактической нуждаемости; во-вторых, чтобы по общему правилу лицо постоянно проживало в данной местности, о чем могла свидетельствовать постоянная прописка; в-третьих, чтобы лицо достигло 18-летнего возраста; в-четвертых, важно, чтобы лицо брало на себя обязательство по соблюдению устава данного кооператива.

Принятое в члены кооператива лицо вносило паевой взнос на счет кооператива. Размер вносимого пая не должен был быть меньше балансовой стоимости квартиры. После этого выплачивался паевой взнос за вычетом амортизационных отчислений лицу, выбывшему из кооператива. Данное правило не применялось, когда передача происходила безвозмездно.

На практике зачастую общее собрание (конференция) жилищного кооператива отказывало в приеме в члены кооператива, несмотря на то, что все оговоренные Постановлением № 406 условия были соблюдены.

Сформулированное в Постановлении ЦК КПСС и Совета Министров СССР № 406 право передачи квартиры фактически означало предоставление права распоряжения путем продажи, дарения, мены.

Однако это право в полном объеме является одним из основных элементов права собственности. Названное Постановление логически подводило законодателя к тому, что кооперативная квартира, паевой взнос за которую полностью выплачен, должна принадлежать члену кооператива на праве собственности.

С 1 июля 1990 г. вступил в силу Закон Союза ССР «О собственности в СССР», который кардинально изменил правовое положение как членов жилищных и жилищно-строительных кооперативов, полностью выплативших паевые взносы, так и самих кооперативов. Указанные граждане стали собственниками занимаемого (бывшего кооперативного) жилья, а кооперативы стали трансформироваться первоначально в кооперативы, имеющие на праве собственности только объекты общего пользования (с 1 июля 1990 г. по 1 января 1995 г., т.е. до вступления в силу части первой ГК РФ), а затем в кооперативы, не имеющие на праве собственности недвижимые объекты общего пользования, которые фактически стали товариществами собственников жилья. В связи с этим стоит отметить, что на сегодняшний день кооперативные отношения и, как следствие, сами кооперативы носят временный характер.

Нельзя не согласиться с тем, что в последнее время произошло оживление интереса к жилищной кооперации. Жилищный кодекс РФ с учетом положений ГК РФ достаточно подробно урегулировал отношения, связанные с организацией и деятельностью жилищных и жилищно-строительных кооперативов, а также упорядочил нормативно-правовое регулирование прав и обязанностей членов жилищных и жилищно-строительных кооперативов. Действующий ЖК РФ содержит 25 статей, посвященных организации и деятельности жилищных и жилищно-строительных кооперативов, а также правовому положению членов этих кооперативов.

Организация и деятельность жилищных и жилищно-строительных кооперативов

Как указывалось в предыдущем параграфе, до недавнего времени организация и деятельность жилищных и жилищно-строительных кооперативов вызывали значительные трудности и не в последнюю очередь из-за того, что в Российской Федерации этот вопрос достаточным образом законодательно не был урегулирован. В правовой литературе современные проблемы жилищных кооперативов практически перестали обсуждаться. По существу, могло сложиться впечатление, что законодатель «застыл» в ожидании соответствующих научных предложений, а правовая наука «ждет» адекватной современным экономическим отношениям правовой регламентации.

Вплоть до принятия в 2004 г. ЖК РФ, в связи с отменой Примерного устава жилищно-строительного кооператива РСФСР, утвержденного Постановлением Совета Министров РСФСР от 2 октября 1965 г. № 11432, кооперативы при организации фактически руководствовались практикой, сложившейся еще в период действия

Примерного устава, и началами, предусмотренными ст. 116 ГК РФ, гл. 5 ЖК РСФСР, некоторыми положениями Закона об основах федеральной жилищной политики, а также ст. 51 Закона о кооперации в СССР.

Следует отметить, что в настоящее время в ГК РФ Федеральным законом от 5 мая 2014 г. № 99-ФЗ внесены ст. 123.2 и 123.3, которые содержат лишь общие положения, регулирующие правовой режим создания и деятельности потребительских кооперативов, к которым наряду с другими относятся жилищные и жилищно-строительные кооперативы. Подробная регламентация организации и деятельности таких кооперативов содержится в разд. V ЖК РФ.

В соответствии с ч. 1 ст. 110 ЖК РФ жилищным или жилищностроительным кооперативом признается добровольное объединение граждан и (или) юридических лиц на основе членства в целях удовлетворения потребностей граждан в жилье, а также управления жилыми и нежилыми помещениями в кооперативном доме. Количество членов жилищного и жилищно-строительного кооператива не может быть менее пяти, но не должно превышать количества жилых помещений в строящемся или приобретаемом кооперативом многоквартирном доме.

Ж?илищно-строительные кооперативы

Основным видом кооперации, удовлетворяющей жилищно-бытовые потребности своих членов, остаются жилищно-строительные кооперативы, которые организуются для строительства многоквартирных жилых домов и их последующей эксплуатации. При этом данные кооперативы можно разделить на два вида: 1) создаваемые гражданами при содействии органов местного самоуправления либо заинтересованных юридических лиц (условно назовем их патронажными) и 2) организуемые гражданами и (или) юридическими лицами самостоятельно.

В первом случае, как правило, в члены жилищно-строительных кооперативов принимаются граждане, нуждающиеся в улучшении жилищных условий. Достаточно часты случаи, когда субъекты Российской Федерации и органы местного самоуправления либо заинтересованные юридические лица принимают на себя значительную часть расходов по строительству дома, подведению и подключению объектов инженерной инфраструктуры.

Во втором случае все затраты возлагаются на членов конкретного жилищно-строительного кооператива. Органы местного самоуправления не несут ответственность за обязательства кооператива.

Создание кооператива, как правило, проходит в четыре этапа.

На первом этапе по инициативе и с участием юридического лица либо органа местного самоуправления проводится собрание учредителей, желающих объединиться в потребительский кооператив. Если кооператив создается без поддержки органа местного самоуправления или юридического лица, то собрание организуется самостоятельно.

На собрании наряду с вопросами, связанными с организацией жилищно-строительного кооператива, оговариваются возможные места отводов либо приобретения земельных участков под жилищное строительство, рассматриваются варианты типовых или индивидуальных проектов жилого дома, уточняется список граждан, желающих стать членами кооператива, и членов их семей. Собрание принимает решение о создании жилищно-строительного кооператива и выбирает из своего состава группу лиц - комиссию либо организационный комитет (оргкомитет), которые должны будут заниматься организационными вопросами до регистрации кооператива в качестве юридического лица и избрания правления кооператива. Комиссия разрабатывает проект устава, подготавливает и проводит общее собрание учредителей для принятия устава.

Возможен вариант, когда инициативная комиссия не выбирается на собрании, а создается до проведения собрания решением органа местного самоуправления либо юридического лица из числа граждан, желающих объединиться в кооператив.

До оформления управленческих структур инициативная комиссия должна выступать по вопросам, связанным с будущим кооперативом, перед органами местного самоуправления и другими организациями.

Полномочия по решению организационных вопросов создания жилищно-строительного кооператива необходимо оформлять доверенностью, которая должна выдаваться гражданами, желающими создать кооператив, руководителю инициативной комиссии.

На втором этапе решаются вопросы, связанные с земельным участком, на котором будет вестись кооперативное жилищное строительство.

Если орган местного самоуправления поддерживает конкретный кооператив, то он проверяет обоснованность решения собрания граждан, желающих объединиться в кооператив, и наличие возможности осуществить жилищное строительство; согласовывает решение собрания об образовании жилищно-строительного кооператива; производит отвод земли для строительства дома и при необходимости включает в государственный план проектные и строительно-монтажные работы по возведению кооперативного жилого дома. В таких случаях отвод земли производится, как правило, в районах массового жилищного строительства, имеющих дороги, магистральные сети водопровода, канализации и водоснабжения.

В тех случаях, когда жилищно-строительный кооператив создается без поддержки органов местного самоуправления либо юридического лица, граждане самостоятельно решают вопросы, связанные с отводом земельного участка либо приобретением его в аренду или на праве собственности.

На третьем этапе инициативная комиссия созывает собрание учредителей, на котором принимается устав жилищно-строительного кооператива.

На четвертом, заключительном, этапе устав, принятый собранием учредителей, и протокол этого собрания представляются в орган государственной регистрации юридических лиц по месту нахождения жилищно-строительного кооператива, где кооператив регистрируется.

С момента государственной регистрации кооператив приобретает статус юридического лица, а учредители становятся его членами. Как верно отмечается в литературе, регистрация означает возможность реализации прав и обязанностей учредителей (участников) в полном объеме.

В уставе жилищно-строительного кооператива должны быть обязательно указаны:

• наименование с указанием основной цели его деятельности, а также слово «кооператив». Например, «Юго-западный жилищностроительный кооператив» либо «Кооператив по строительству и эксплуатации жилья «Вишневый сад»»;
• место нахождения кооператива, которое определяется местом его государственной регистрации;
• порядок управления деятельностью жилищно-строительного кооператива;
• предмет и цели деятельности кооператива;
• сведения о порядке вступления в члены кооператива;
• порядок выхода из кооператива и выдачи паевого взноса, иных выплат;
• размер вступительных и паевых взносов;
• состав и порядок внесения вступительных и паевых взносов;
• ответственность за нарушение обязательств по внесению паевых взносов;
• состав и компетенция органов управления кооператива и органов контроля за деятельностью кооператива, порядок принятия ими решений, в том числе по вопросам, решения по которым принимаются единогласно или квалифицированным большинством голосов;
• порядок покрытия членами кооператива понесенных им убытков;
• порядок реорганизации и ликвидации кооператива.

Кроме того, в устав могут включаться и другие не противоречащие законодательству положения, связанные с особенностями деятельности конкретного кооператива.

Наряду с действующим законодательством устав жилищно-строительного кооператива служит юридической основой, обеспечивающей участие кооператива в гражданских, административных, земельных и других правоотношениях. Нормы устава обязательны для регулирования внутрикооперативных отношений. В случае возникновения споров в данных отношениях правоприменительные органы основываются как на положениях законодательных и иных нормативных актов, так и на нормах устава конкретного жилищностроительного кооператива.

Жилищно-строительные кооперативы приобретают гражданские права и принимают на себя гражданские обязанности через свои органы.

В целях формирования исполнительно-распорядительных и контролирующих органов инициативная комиссия созывает общее собрание членов кооператива, на котором избираются правление и ревизионная комиссия кооператива.

Функции заказчика по проектированию и строительству жилых домов жилищно-строительных кооперативов, как правило, выполняет сам кооператив. В тех случаях, когда организации жилищно-строительного кооператива содействуют органы местного самоуправления или юридические лица, функции заказчика могут возлагаться на управления (отделы) капитального строительства органов местного самоуправления или организаций, при содействии которых созданы кооперативы.

Если патронажный кооператив передал функции заказчика, то отношения между кооперативом и управлением (отделом) капитального строительства либо организацией оформляются договором, по которому жилищно-строительный кооператив передает функции заказчика по проектированию и (или) строительству многоквартирного дома со сметной стоимостью по сводному сметному расчету. Управление (отдел) капитального строительства либо соответствующая организация принимает на себя все обязанности заказчика по оформлению и освоению участка строительства, заключению договоров и расчетам с проектной, подрядной и пусконаладочными организациями по обеспечению строительства материалами, оборудованием и т.д.

Кооператив в свою очередь обязуется внести на специальный счет управления (отдела) собственные средства в установленном соглашением размере.

Жилищно-строительный кооператив вправе контролировать строительство жилого дома, предназначенного для него. Для этой цели кооператив может назначить компетентного в области строительства гражданина либо организацию, возможно, члена кооператива, который осуществляет наблюдение за ходом строительства и согласовывает возникающие в процессе строительства вопросы. На указанного гражданина или организацию кооператив в лице председателя правления оформляет доверенность на осуществление возложенных полномочий. Договор по строительству жилого дома должен предусматривать имущественную ответственность сторон за нарушение взятых на себя обязательств.

В тех случаях, когда кооператив самостоятельно осуществляет функции заказчика, правление от имени жилищно-строительного кооператива заключает договор подряда на капитальное строительство со специализированной строительной организацией.

По договору строительного подряда, согласно § 3 гл. 37 ГК РФ, подрядчик обязуется в установленный договором срок построить по заданию заказчика (в данном случае - кооператива) многоквартирный дом, а заказчик - создать подрядчику необходимые условия для выполнения работ, принять их результат и оплатить обусловленную в договоре стоимость работ. В таком договоре, как правило, содержатся условия о выполнении монтажных, пусконаладочных и иных неразрывно связанных со строящимся домом работ.

Следует отметить, что подрядчик обязан осуществлять строительство и иные связанные с ним работы в соответствии с технической документацией, определяющей объем, содержание работ и другие предъявляемые к ним требования, и со сметой стоимости работ. При отсутствии иных указаний в договоре предполагается, что подрядчик обязан выполнить все работы, указанные в технической документации и смете. Подрядчик производит испытания смонтированного им оборудования, сдает рабочей комиссии жилой дом.

Заказчик в свою очередь обязан своевременно передать подрядчику проектно-сметную документацию, оборудование, материалы и пр.,

предоставить для строительства земельный участок, обеспечить открытие и финансирование строительства, принять от подрядчика по акту рабочей комиссии законченное строительством жилье.

На практике случаи выступления кооператива в качестве заказчика до последнего времени встречались достаточно редко. Это объяснялось прежде всего тем, что абсолютное большинство жилищно-строительных кооперативов создавалось при органах местного самоуправления (ранее - исполкомы местных Советов народных депутатов) или при государственных организациях. В настоящее время в связи с тем, что, с одной стороны, граждане имеют возможность самостоятельно организовывать жилищно-строительные кооперативы, а с другой - кооператив может образовываться при содействии юридических лиц различных организационно-правовых форм, жилищно-строительные кооперативы самостоятельно выступают в роли заказчиков по договору капитального строительства жилого дома.

Федеральным законом от 13 июля 2015 г. № 236-Ф3 в ЖК РФ внесена ст. 123.1 «Особенности организации и деятельности жилищностроительного кооператива, осуществляющего строительство многоквартирного дома». Согласно п. 1 данной статьи жилищно-строительный кооператив, осуществляющий за счет средств членов кооператива строительство многоквартирного дома, обязан размещать в системе в соответствии с установленными федеральным органом исполнительной власти, осуществляющим функции по выработке и реализации государственной политики и нормативно-правовому регулированию в сфере информационных технологий, совместно с федеральным органом исполнительной власти, осуществляющим функции по выработке и реализации государственной политики и нормативно-правовому регулированию в сфере жилищно-коммунального хозяйства, порядком, составом, сроками и периодичностью размещения в системе устав кооператива, а также следующие документы и информацию:

1. количество членов жилищно-строительного кооператива;
2. разрешение на строительство многоквартирного дома, в строительстве которого своими средствами участвуют члены жилищностроительного кооператива;
3. права жилищно-строительного кооператива на земельный участок, в том числе реквизиты правоустанавливающего документа на земельный участок, сведения о собственнике земельного участка (в случае, если жилищно-строительный кооператив не является собственником земельного участка), кадастровый номер и площадь земельного участка, предоставленного для строительства многоквартирного дома, сведения об элементах благоустройства;
4. местоположение строящегося многоквартирного дома и его описание, подготовленное в соответствии с проектной документацией, на основании которой выдано разрешение на строительство;
5. количество жилых помещений в строящемся многоквартирном доме, описание технических характеристик таких жилых помещений в соответствии с проектной документацией, а также изменение указанной информации в случае внесения в проектную документацию соответствующих изменений;
6. предполагаемый срок получения разрешения на ввод в эксплуатацию строящегося многоквартирного дома.

Названные сведения кооператив обязан предоставлять по требованию члена ЖСК.

Ж?илищные ооперативы

Организация жилищных кооперативов в целом аналогична созданию жилищно-строительных кооперативов. Это относительно новая форма жилищной кооперации. Впервые она была упомянута в Постановлении ЦК КПСС и Совета Министров СССР от 31 марта 1988 г. № 406, где было указано, что жилищные кооперативы создаются для приобретения (покупки) новых или капитально отремонтированных (реконструированных) жилых домов и их последующей эксплуатации.

Такие кооперативы после государственной регистрации в качестве юридического лица и избрания исполнительных и ревизионных органов подбирают, а затем приобретают у юридического лица, граждан или органов местного самоуправления новые или капитально отремонтированные жилые дома. В этом случае заключается договор купли-продажи многоквартирного дома. По такому договору продавец обязуется передать в собственность покупателя многоквартирный дом как объект, а покупатель - принять дом и уплатить за него определенную денежную сумму. В качестве покупателя по данному договору выступает жилищный кооператив. Продавцами могут быть органы местного самоуправления, а также юридические и физические лица, имеющие на праве собственности многоквартирный дом.

Следует отметить, что, как правило, дом продается именно как единый объект. Однако возможно заключение нескольких договоров купли-продажи, где объектами являются отдельные жилые помещения. Договор заключается в простой письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами, а переход права собственности подлежит государственной регистрации (ст. 550 и 551 ГК РФ).

В целях более полной защиты прав покупателей установлено правило, из которого следует, что передача многоквартирного дома продавцом и принятие его кооперативом осуществляются по подписываемому сторонами передаточному акту или иному документу о передаче. При этом, если иное не предусмотрено договором, обязательство передать дом считается исполненным после вручения его покупателю и подписания соответствующего документа о передаче.

Уклонение одной из сторон от подписания документа о передаче многоквартирного дома на условиях, предусмотренных договором купли-продажи, считается соответственно отказом продавца от исполнения обязанности передать дом, а покупателя - его принять. Само по себе принятие покупателем дома, не соответствующего условиям договора, в том числе в случае, когда такое несоответствие оговорено в документе, не является основанием для освобождения продавца от ответственности за ненадлежащее исполнение договора.

В случае передачи многоквартирного дома, не соответствующего условиям договора, покупатель вправе по своему выбору потребовать от продавца соразмерного уменьшения покупной цены, безвозмездного устранения недостатков в разумный срок, возмещения своих расходов на устранение недостатков.

Важно подчеркнуть, что в случае существенного нарушения требований к качеству дома (обнаружения неустранимых недостатков, недостатков, которые не могут быть устранены без несоразмерных расходов или затрат времени, либо выявляются неоднократно, либо проявляются вновь после их устранения, и других подобных недостатков) жилищный кооператив как покупатель вправе по своему выбору отказаться от исполнения договора купли-продажи и потребовать возврата уплаченной за дом денежной суммы либо замены дома ненадлежащего качества многоквартирным домом, соответствующим договору.

Из ст. 552 ГК РФ следует, что одновременно с передачей права собственности на многоквартирный дом передаются права на ту часть земельного участка, которая занята этим домом и необходима для его использования. При этом возможны различные варианты, а именно:

• если продавец является собственником земельного участка, на котором находится продаваемый дом, покупателю передается право собственности;
• если продавец является собственником многоквартирного дома, но не является собственником земельного участка, на котором находится продаваемый дом (дом принадлежит на праве бессрочного пользования), то покупателю согласно ст. 20 ЗК РФ земельный участок на этом праве предоставлен быть не может. Покупатель как лицо, к которому перешло право постоянного (бессрочного) пользования земельным участком в связи с приобретением здания, строения, сооружения (п. 2 ст. 268, п. 1 ст. 271 ГК РФ), может оформить свое право на земельный участок путем заключения договора аренды или приобрести его в собственность в порядке, предусмотренном п. 2 ст. 3 Федерального закона от 25 октября 2001 г. № 137-Ф3 «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации» (п. 13 постановления Пленума ВАС РФ от 24 марта 2005 г. № 11 «О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства»).

В договоре о продаже многоквартирного дома жилищному кооперативу возможно наличие и нетрадиционных (но необходимых для нормального проживания граждан) условий. Например, по соглашению между жилищным кооперативом и органом местного самоуправления на кооператив могут возлагаться такие обязательства, как озеленение и благоустройство участка, прилегающего к дому, установка ограды и устройство тротуаров в пределах отведенного для жилого дома земельного участка и т.д.

Впоследствии, после предоставления жилых помещений членам жилищного кооператива и выплаты ими паевых взносов, многоквартирный дом как объект правоотношения перестает существовать, объектами становятся жилые помещения.

Необходимо отметить, что рассматриваемая форма жилищной кооперации существенно отличается от жилищно-строительных кооперативов.

Первым отличием является то, что при организации жилищного кооператива не требуется прохождения такого сложного этапа, как отвод либо приобретение земли, так как участок закреплен за конкретным приобретаемым жилым домом.

Второе отличие заключается в основании приобретения многоквартирных домов: жилищный кооператив покупает, а жилищно-строительный - возводит жилые дома, т.е. в первом случае имеет место первоначальный способ возникновения права собственности, а во втором - производный.

Третье отличие вытекает из второго и связано с разными способами приобретения дома. У жилищного кооператива менее длительный срок от регистрации кооператива до предоставления его членам жилых помещений.

Из изложенного следует, что указанные формы жилищной кооперации различаются организацией и способом приобретения дома до начала его эксплуатации. В деятельности и обеспечении членов кооператива жилыми помещениями различий между жилищными и жилищно-строительными кооперативами нет, они преследуют одни и те же цели - удовлетворение жилищно-бытовых потребностей пайщиков кооператива и членов их семей. До выплаты членами кооперативов паевых взносов жилищные и жилищно-строительные кооперативы являются собственниками жилых помещений и объектов общего пользования многоквартирного дома.

В отличие от других организационно-правовых форм некоммерческих организаций ГК РФ предусматривает возможность осуществления предпринимательской деятельности потребительскими кооперативами, в том числе жилищными и жилищно-строительными. Однако это обусловливается тем, что такая деятельность должна служить целям, ради которых созданы названные кооперативы. Также в отличие от прежнего законодательства ГК РФ устанавливает правило, по которому доходы, полученные жилищными и жилищно-строительными кооперативами от предпринимательской деятельности, осуществляемой в соответствии с законом и уставом, могут распределяться между их членами.

Органы управления и контроля жилищных и жилищно-строительных кооперативов

Согласно п. 1 ст. 53 ГК РФ юридическое лицо приобретает гражданские права и принимает на себя гражданские обязанности через свои органы, действующие от его имени в соответствии с законом, иными правовыми актами и учредительным документом.

Органы жилищных и жилищно-строительных кооперативов можно разделить на органы управления и контроля.

К органам управления следует отнести, во-первых, общее собрание членов кооператива или конференцию уполномоченных - высшие органы; во-вторых, правление или председателя кооператива - исполнительнораспорядительные органы.

В соответствии со ст. 116 ЖК РФ высшим органом управления кооператива является общее собрание (вместо него в крупных кооперативах могут созываться конференции полномочных представителей).

Норма представительства для участия в собрании уполномоченных (конференции полномочных представителей) устанавливается уставом конкретного кооператива.

Выбирая норму представительства, думается, что кроме учета общей численности членов объединения кооперативу необходимо принимать во внимание, что на конференции должны присутствовать не более 100 представителей, в противном случае могут возникнуть сложности организационного порядка (отсутствие необходимого помещения для проведения собрания, трудности в оповещении членов кооператива и ведении собрания). Вместе с тем представительство на конференции должно быть обусловлено четкими и понятными критериями: например, уполномоченные от каждой лестничной площадки или от каждого подъезда жилого дома (домов) кооператива. Жилищный кодекс РФ устанавливает минимальное количество членов кооператива, при котором могут созываться конференции, - не менее 50%.

В настоящее время объем полномочий высшего органа управления кооператива определяется законодательством, включающим как российские нормативные правовые акты, так и акты Союза ССР.

Представляется правильным существующее в литературе деление компетенции общего собрания юридического лица на исключительную и альтернативную.

Закон СССР от 26 мая 1988 г. № 8998-XI «О кооперации в СССР» (далее - Закон о кооперации в СССР) (п. 3 ст. 14) относит к исключительной компетенции высшего органа управления кооператива принятие устава и внесение в него изменений и дополнений; избрание председателя, правления и ревизионной комиссии (ревизора) кооператива, заслушивание отчетов об их деятельности; решение вопросов о приеме в члены кооператива, исключении из него, а также вопросы, связанные с выходом из кооператива, принятием и изменением правил внутреннего распорядка кооператива, положением об оплате труда, о материальной ответственности за ущерб, причиненный имуществу кооператива, и другие внутренние акты; определение размеров вступительных взносов; утверждение планов деятельности кооператива и отчеты об их исполнении; установление видов, размеров и направлений использования фондов и резервов; решение вопросов реорганизации и прекращения деятельности кооператива, вхождения его в союзы (объединения) и выхода из них.

Думается, что уставом конкретных жилищно-строительных кооперативов может быть закреплен за общими собраниями (конференциями уполномоченных) более широкий круг полномочий. Так, наряду с указанием полномочий, определенных в Законе о кооперации в СССР, возможно отнесение к исключительной компетенции высшего органа кооператива решения вопросов по утверждению проекта и сводной сметы на строительство жилого дома; принятию решения о получении банковского кредита на строительство дома; утверждению расчета стоимости квартир; установлению размера паевых взносов; принятию решения о порядке эксплуатации жилого дома; установлению сроков внесения взносов на капитальный ремонт жилого дома, взносов на эксплуатацию и содержание придомовой территории, платы за коммунальные услуги; подаче заявления в орган местного самоуправления о переоборудовании непригодных для проживания жилых помещений в доме кооператива в нежилые; рассмотрению жалоб на действия правления и ревизионной комиссии кооператива. Действовавший до 19 апреля 1989 г. Примерный устав жилищно-строительного кооператива относил к исключительной компетенции и выделение служебной жилой площади в доме кооператива для обслуживающего персонала. Указание данных вопросов в конкретных уставах не противоречит Закону о кооперации в СССР, ГК РФ и ЖК РФ. В соответствии с уставом кооператива к его исключительной компетенции могут быть отнесены и другие вопросы организационной, хозяйственной и общественной деятельности кооператива (п. 3 ст. 14 Закона о кооперации в СССР).

Альтернативная компетенция общего собрания членов кооператива (конференции уполномоченных) предполагает возможность принять к своему рассмотрению вопросы, отнесенные к ведению исполнительно-распорядительных и контрольных органов жилищных или жилищно-строительных кооперативов.

Следует иметь в виду, что возможность рассматривать любые вопросы, связанные с деятельностью кооператива, не дает право высшему органу (как, впрочем, и другим) вмешиваться в осуществление членами кооператива своих гражданских прав по пользованию квартирой. Аналогичный вывод сделал и И.А. Приходько. «Общее собрание, - писал он, - не должно решать по своему усмотрению те вопросы, которые связаны с реализацией членом кооператива своего субъективного гражданского права». Однако этот вывод И.А. Приходько обусловливал положениями закона и устава, действовавшими «в момент вступления в кооператив».

Обусловленность субъективных гражданских прав членов кооператива нормами, действовавшими в момент вступления в кооператив, представляется не совсем верной. Действительно, гражданин, вступая в члены жилищного или жилищно-строительного кооператива, приобретает комплекс прав и обязанностей, предусмотренных различными нормативными актами, в том числе и уставом. Однако правовое регулирование различных отношений может периодически изменяться, при этом новые положения распространяются на все отношения, подпадающие под действие данного нормативного акта.

Кроме того, если новые правила вступают в противоречие с уставами каких-либо объединений, то устав в части, противоречащей нормативному акту, не действует и может быть признан судом недействительным.

Созыв общего собрания (конференции полномочных представителей) кооператива производится членами кооператива или его органами.

Очередные собрания кооператива созываются правлением не реже той периодичности, которая закреплена в уставе кооператива. Во многих уставах кооперативов отражена норма, содержавшаяся в отмененном Примерном уставе жилищно-строительного кооператива 1965 г., которая указывала на то, что собрание должно было созываться правлением не реже двух раз в год. В настоящее время возможны различные варианты регулирования данного вопроса в уставах конкретных кооперативов. Представляется, что целесообразно проводить созыв высшего органа управления кооператива не реже одного раза в год.

При возникновении ситуации, когда необходимо безотлагательное решение каких-либо вопросов, созыв внеочередного собрания могут потребовать 1/3 членов кооператива, правление, ревизионная комиссия.

Представляется, что в «патронажном» кооперативе право требования внеочередного собрания должны иметь либо организация, либо орган местного самоуправления, при помощи которых был организован кооператив.

Общее собрание членов жилищного кооператива является правомочным, если на нем присутствует более 50% членов кооператива.

Решение общего собрания членов жилищного кооператива считается принятым при условии, если за него проголосовали более половины членов жилищного кооператива, присутствовавших на таком общем собрании, а по вопросам, указанным в уставе жилищного кооператива, - более 3/4 членов жилищного кооператива, присутствовавших на таком общем собрании. Решение общего собрания членов жилищного кооператива, принятое в установленном порядке, является обязательным для всех членов жилищного кооператива. Общее собрание членов жилищного кооператива избирает органы управления жилищного кооператива и органы контроля за его деятельностью.

Решение общего собрания членов жилищного кооператива оформляется протоколом (ст. 117 ЖК РФ).

В целях проведения текущей работы, организации выполнения принятых решений общее собрание (конференция уполномоченных) избирает исполнительно-распорядительный орган - правление.

Уставами кооперативов определяется срок деятельности правления, который, как представляется, не должен быть менее двух и более пяти лет.

Согласно ст. 118 ЖК РФ правление жилищного кооператива избирается из числа членов жилищного кооператива общим собранием членов жилищного кооператива (конференцией) в количестве и на срок, которые определены уставом кооператива. Порядок деятельности правления жилищного кооператива и порядок принятия им решений устанавливаются уставом и внутренними документами кооператива (положением, регламентом или иным документом кооператива). Правление жилищного кооператива осуществляет руководство текущей деятельностью кооператива, избирает из своего состава председателя кооператива и осуществляет иные полномочия, не отнесенные уставом кооператива к компетенции общего собрания членов кооператива.

Правление жилищного кооператива подотчетно общему собранию членов кооператива (конференции). Если кооператив объединяет небольшое количество членов, то функции правления может выполнять председатель кооператива.

Формулируя обязанности правления, уставы большинства жилищных и жилищно-строительных кооперативов, созданных до 1 марта 2005 г. (т.е. до вступления в силу ЖК РФ), воспроизводят ст. 33 отмененного Примерного устава жилищно-строительного кооператива 1965 г., определяя получение установленных общим собранием вступительных и паевых взносов от членов кооператива; составление планов, смет и отчетов; управление домохозяйством; наем рабочей силы для обслуживания домохозяйства и увольнение их; заключение договоров; выдачу банковским организациям обязательств по погашению кредита и совершение других сделок от имени кооператива; осуществление технического надзора за строительством дома (домов) жилищно-строительного кооператива и участие через своего представителя в государственной комиссии по приемке дома (домов) в эксплуатацию; представительство кооператива во всех судебных и административных учреждениях и общественных организациях; ведение списка членов кооператива, ведение делопроизводства кооператива; выполнение других обязанностей. Следует отметить, что изложенное не противоречит действующему законодательству.

Как верно отмечал Ш.Д. Чиквашвили, объем полномочий правления совпадает с пределами специальной правоспособности юридической личности кооператива. Все права и обязанности, которые находятся в этих пределах, могут быть осуществлены правлением от имени и за счет жилищного кооператива.

Правление созывается председателем не реже определенного в уставе количества раз в конкретный период, обычно не реже одного раза в месяц; в пределах своей компетенции принимает решения, обязательные к исполнению всеми членами кооператива, а также лицами, работающими в кооперативе по трудовым договорам. Решения правления могут быть отменены только общим собранием (конференцией) кооператива. Правление не реже одного раза в год отчитывается перед высшим органом управления кооператива. Надо полагать, что общее собрание (конференция) вправе потребовать отчета у отдельного члена правления.

Руководит деятельностью членов правления кооператива председатель, который избирается на заседании высшего органа управления или исполнительно-распорядительного органа. Согласно ст. 119 ЖК РФ председатель правления жилищного кооператива избирается правлением жилищного кооператива из своего состава на срок, определенный уставом жилищного кооператива.

Председатель правления жилищного кооператива:

• обеспечивает выполнение решений правления кооператива;
• без доверенности действует от имени кооператива, в том числе представляет его интересы и совершает сделки;
• осуществляет иные полномочия, не отнесенные настоящим Кодексом или уставом кооператива к компетенции общего собрания членов кооператива (конференции) или правления кооператива.

Председатель правления жилищного кооператива при осуществлении прав и исполнении обязанностей должен действовать в интересах кооператива добросовестно и разумно.

В соответствии с п. 4 ст. 14 Закона о кооперации в СССР председатель обеспечивает выполнение решений общего собрания (собрания уполномоченных) и правления, представляет кооператив в отношениях с государственными органами, предприятиями, организациями и другими кооперативами, заключает договоры, совершает иные действия.

Федеральным законом от 4 июня 2011 г. № 123-Ф3 «О внесении изменений в Жилищный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации» в ЖК РФ введены специальные требования к должностным лицам жилищного кооператива.

В соответствии со ст. 116.1 Кодекса членами правления жилищного кооператива (в том числе председателем правления кооператива), членом ревизионной комиссии (ревизором) кооператива, а также главным бухгалтером (бухгалтером при отсутствии в штате главного бухгалтера) кооператива не могут являться граждане:

- которые имеют судимость за умышленные преступления;

• в отношении которых не истек срок, в течение которого они считаются подвергнутыми административному наказанию в виде дисквалификации;
• которые занимали указанные выше должности в организации, осуществлявшей деятельность в сфере строительства, реконструкции, капитального ремонта объектов капитального строительства, инженерных изысканий для строительства, архитектурно-строительного проектирования, либо являлись индивидуальными предпринимателями, осуществлявшими деятельность в указанных сферах, если такие лица были исключены из членов саморегулируемых организаций в области инженерных изысканий, архитектурно-строительного проектирования, строительства, реконструкции, капитального ремонта объектов капитального строительства или признаны несостоятельными (банкротами) и с момента таких исключения или завершения соответствующей процедуры, применяемой в деле о несостоятельности (банкротстве), прошло менее чем три года.

Ревизионная комиссия является контрольным органом кооператива. Комиссия избирается на общем собрании (собрании уполномоченных), как правило, на тот же срок, что и правление. В обязанность ревизионной комиссии входит проверка хозяйственной и финансовой деятельности правления кооператива. На основании ст. 120 ЖК РФ для осуществления контроля за финансово-хозяйственной деятельностью жилищного кооператива общим собранием членов кооператива (конференцией) избирается ревизионная комиссия (ревизор) жилищного кооператива на срок не более чем три года. Количество членов ревизионной комиссии жилищного кооператива определяется уставом кооператива. Члены ревизионной комиссии не могут являться членами правления жилищного кооператива и одновременно занимать иные должности в органах управления жилищного кооператива.

Ревизионная комиссия жилищного кооператива из своего состава избирает председателя ревизионной комиссии. Ревизионная комиссия (ревизор) жилищного кооператива:

• в обязательном порядке проводит плановые ревизии финансово-хозяйственной деятельности жилищного кооператива не реже одного раза в год;
• представляет общему собранию членов кооператива (конференции) заключение о бюджете жилищного кооператива, годовом отчете и размерах обязательных платежей и взносов;
• отчитывается перед общим собранием членов кооператива (конференцией) о своей деятельности.

Ревизионная комиссия (ревизор) жилищного кооператива в любое время вправе проводить проверку финансово-хозяйственной деятельности кооператива и иметь доступ ко всей документации, касающейся деятельности кооператива. Порядок работы ревизионной комиссии (ревизора) жилищного кооператива определяется уставом кооператива и другими документами кооператива.

Думается, что в целях решения конкретной задачи высшим органом управления или правлением кооператива может создаваться временная комиссия. Полномочия этой комиссии должны оформляться доверенностью, выданной руководителю данного образования. При достижении поставленной цели комиссия отчитывается на общем собрании (конференции уполномоченных) или правлении кооператива.

Прекращение деятельности жилищного или жилищно-строительного кооператива

Прекращение деятельности и коммерческих, и некоммерческих организаций регулируется ГК РФ и специальными законами, посвященными отдельным организационно-правовым формам юридических лиц. Применительно к жилищным и жилищно-строительным кооперативам следует констатировать тот факт, что в настоящее время специального закона нет, а ЖК РФ предлагает отсылочные статьи (122 и 123). Следовательно, при прекращении деятельности рассматриваемых кооперативов необходимо руководствоваться ст. 58-64 ГК РФ.

Начнем с ликвидации. Как следует из ст. 61 ГК РФ, ликвидация кооператива влечет его прекращение без перехода прав и обязанностей в порядке правопреемства к другим лицам. Кооператив может быть ликвидирован:

• по решению общего собрания его членов;
• по решению суда в случае допущения при его создании грубых нарушений закона, если эти нарушения носят неустранимый характер, либо осуществления деятельности без надлежащего разрешения (лицензии) или деятельности, запрещенной законом, либо с иными неоднократными или грубыми нарушениями закона или иных правовых актов, а также в иных случаях, предусмотренных законом.

Заявление с требованием о ликвидации кооператива по вышеназванным основаниям может быть подано в суд государственным органом или органом местного самоуправления, которому право на предъявление такого требования предоставлено законом.

Решением суда о ликвидации кооператива на его членов могут быть возложены обязанности по осуществлению его ликвидации.

Как ни парадоксально, но в отсутствие специальных норм в ЖК РФ кооператив может быть ликвидирован вследствие признания его несостоятельным (банкротом).

Общее собрание членов жилищного или жилищно-строительного кооператива, принявшее решение о ликвидации юридического лица, обязано незамедлительно письменно сообщить об этом в налоговые органы для внесения в Единый государственный реестр юридических лиц сведений о том, что кооператив находится в процессе ликвидации.

Общее собрание членов кооператива, принявшее решение о ликвидации юридического лица, назначает ликвидационную комиссию (ликвидатора) и устанавливает порядок и сроки ликвидации.

С момента назначения ликвидационной комиссии к ней переходят полномочия по управлению делами кооператива. Ликвидационная комиссия от имени ликвидируемого кооператива выступает в суде.

Ликвидационная комиссия помещает в органах печати, в которых публикуются данные о государственной регистрации юридического лица, публикацию о его ликвидации, порядке и сроке заявления требований его кредиторами. Этот срок не может быть менее двух месяцев с момента публикации о ликвидации.

Ликвидационная комиссия принимает меры к выявлению кредиторов и получению дебиторской задолженности, а также письменно уведомляет кредиторов о ликвидации кооператива.

После окончания срока для предъявления требований кредиторами ликвидационная комиссия составляет промежуточный ликвидационный баланс, который содержит сведения о составе имущества ликвидируемого кооператива, перечне предъявленных кредиторами требований, а также о результатах их рассмотрения.

Промежуточный ликвидационный баланс утверждается общим собранием кооператива.

Если имеющиеся у ликвидируемого кооператива денежные средства недостаточны для удовлетворения требований кредиторов, ликвидационная комиссия осуществляет продажу имущества кооператива с публичных торгов в порядке, установленном для исполнения судебных решений. Представляется, что к такому имуществу не могут быть отнесены жилые помещения, занимаемые членами ликвидируемого кооператива.

После завершения расчетов с кредиторами ликвидационная комиссия составляет ликвидационный баланс, который утверждается общим собранием членов кооператива.

Ликвидация считается завершенной, а кооператив - прекратившим существование после внесения об этом записи в Единый государственный реестр юридических лиц.

На основании ст. 64 ГК РФ при ликвидации жилищного или жилищно-строительного кооператива требования его кредиторов удовлетворяются в следующей очередности:

• в первую очередь удовлетворяются требования граждан, перед которыми ликвидируемый кооператив несет ответственность за причинение вреда жизни или здоровью;
• во вторую очередь производятся расчеты по выплате выходных пособий и оплате труда с лицами, работающими по трудовому договору, в том числе по контракту:
• в третью очередь удовлетворяются требования кредиторов по обязательствам, обеспеченным залогом имущества ликвидируемого кооператива;
• в четвертую очередь погашается задолженность по обязательным платежам в бюджет и во внебюджетные фонды;
• в пятую очередь производятся расчеты с другими кредиторами в соответствии с законом.

При этом требования каждой очереди удовлетворяются после полного удовлетворения требований предыдущей очереди.

В случае недостаточности имущества оно распределяется между кредиторами соответствующей очереди пропорционально суммам требований, подлежащих удовлетворению.

При отказе ликвидационной комиссии в удовлетворении требований кредитора либо уклонении от их рассмотрения кредитор вправе до утверждения ликвидационного баланса кооператива обратиться в суд с иском к ликвидационной комиссии. По решению суда требования кредитора могут быть удовлетворены за счет оставшегося имущества ликвидированного кооператива.

Требования кредиторов, заявленные после истечения срока, установленного ликвидационной комиссией для их предъявления, удовлетворяются из имущества ликвидируемого кооператива, оставшегося после удовлетворения требований кредиторов, заявленных в срок.

Требования кредиторов, не удовлетворенные из-за недостаточности имущества ликвидируемого кооператива, считаются погашенными.

Погашенными считаются также требования кредиторов, не признанные ликвидационной комиссией, если кредитор не обращался с иском в суд, а также требования, в удовлетворении которых решением суда кредитору отказано.

Жилищные и жилищно-строительные кооперативы могут прекращать свою деятельность путем реорганизации. Общее собрание членов кооператива вправе произвести присоединение, слияние с другим аналогичным кооперативом или провести преобразование кооператива.

Рассмотрим процедуры возможных вариантов слияний и присоединений.

Слияние происходит, когда два, три или более кооперативов решили организовать один. Такие организации иногда называют объединенными кооперативами.

Присоединение возможно, когда один кооператив присоединяется к другому, как правило, более крупному или ранее организованному.

Оба варианта - и слияние, и присоединение - осуществляются в целях более оптимального эксплуатирования жилищного фонда и придомовых территорий. В обоих случаях имеет место правопреемственность, т.е. переход прав и обязанностей прекратившего свою деятельность кооператива: в первом случае к вновь возникшему кооперативу (п. 1 ст. 58 ГК РФ), во втором случае к присоединяемому (п. 2 ст. 58 ГК РФ). Правопреемство осуществляется на основании передаточного акта.

Преобразование жилищного или жилищно-строительного кооператива производится, как правило, в товарищество собственников жилья, т.е. происходит изменение организационно-правовой формы юридического лица; к вновь возникшему товариществу переходят права и обязанности реорганизованного кооператива в соответствии с передаточным актом.

Передаточный акт должен содержать положения о правопреемстве по всем обязательствам реорганизованного кооператива в отношении всех его кредиторов и должников, включая и обязательства, оспариваемые сторонами.

Передаточный акт утверждается общим собранием кооператива и представляется вместе с учредительными документами в налоговые органы для государственной регистрации вновь возникших юридических лиц или внесения изменений в учредительные документы уже существующих юридических лиц.

Непредставление вместе с учредительными документами передаточного акта, а также отсутствие в них положений о правопреемстве по обязательствам реорганизованного кооператива влекут отказ в государственной регистрации вновь возникших юридических лиц.

Гражданский кодекс РФ (ст. 60) устанавливает гарантии прав кредиторов при реорганизации юридического лица, в том числе и жилищного или жилищно-строительного кооператива.

Общее собрание членов кооператива, принявшее решение о реорганизации, обязано письменно уведомить об этом кредиторов реорганизуемого кооператива. При этом кредитор вправе потребовать прекращения или досрочного исполнения обязательства, должником по которому является этот кооператив.

Правовое положение членов жилищных и жилищно-строительных кооперативов

При рассмотрении правового положения членов жилищных и жилищно-строительных кооперативов следует иметь в виду, что гражданское и жилищное законодательство предусматривают, что членами кооперативов могут быть граждане, достигшие возраста 16 лет, а также юридические лица (ст. 26 ГК РФ и ст. 111 ЖК РФ). При организации кооператива его членами признаются учредители после государственной регистрации кооператива.

Лица, состоящие на учете нуждающихся в получении жилых помещений в домах государственного и муниципального жилищных фондов, как правило, имеют преимущественное право на вступление в жилищные или жилищно-строительные кооперативы, организуемые при содействии органов местного самоуправления.

В таких случаях основания нуждаемости гражданина в улучшении жилищных условий дают ему возможность для вступления в правоотношения, связанные с жилым помещением, т.е. в жилищные правоотношения. Для реализации указанной возможности гражданин вправе подать заявление о постановке на кооперативный учет в орган местного самоуправления, где ведется соответствующий учет.

Как правило, на основании актов органов местного самоуправления принятие на учет граждан, желающих вступить в кооператив, производится по месту жительства решением органа местного самоуправления, а по месту работы - совместным решением администрации и профсоюзного комитета организации, при содействии которых организуется кооператив. Жилищное правоотношение возникает с момента решения соответствующего органа о принятии на учет.

С этого времени гражданин имеет право требовать улучшения жилищных условий, а орган местного самоуправления либо организация содействуют в получении жилого помещения. Представляется, что это организационное жилищное правоотношение, которое с момента выделения квартиры преобразуется в жилищное правоотношение с конкретным объектом.

В литературе вопрос о возникновении жилищных правоотношений в кооперативных домах в прошлом веке не получил однозначной оценки. Одни авторы утверждали, что жилищные правоотношения возникают со времени принятия гражданина в члены кооператива. Так, Ш.Д. Чиквашвили отмечал, что фактом, обусловливающим возникновение жилищных правоотношений, является членство в кооперативе.

Другие исследователи считали, что юридическим обстоятельством, порождающим жилищные правоотношения в кооперативных домах, является решение общего собрания о закреплении за членом кооператива конкретного жилого помещения.

Существовало также мнение, приверженцы которого указывали на то, что жилищные правоотношения возникают с фактического занятия членами кооператива жилой площади.

Приведенные точки зрения отличаются по взглядам на момент возникновения жилищных правоотношений, причем вторая и третья позиции отождествляют жилищные правоотношения с правом пользования членом кооператива жилым помещением, оставляя без внимания отношения, складывающиеся при предоставлении жилья, и только первая позиция трактует жилищные правоотношения шире права пользования, вместе с тем ограничиваясь рамками членства в кооперативе. Наиболее обоснованным, на наш взгляд, необходимо признать данное Н.П. Ворониной определение указанного правоотношения как единого гражданско-правового отношения по передаче жилого помещения гражданину (и членам его семьи) и пользованию предоставленным жильем.

Из приведенного определения следует, что динамика жилищного правоотношения состоит из двух стадий - предоставления и пользования. Субъектами жилищного правоотношения на любой стадии в качестве одной стороны выступают граждане, нуждающиеся в улучшении жилищных условий и желающие в этих целях объединиться в жилищный или жилищно-строительный кооператив. К ним предъявляются все требования, которые установлены для членов названных кооперативов. Второй стороной рассматриваемого правоотношения первоначально выступает орган местного самоуправления, организация, которая содействует созданию кооператива, а затем - образованные жилищные и жилищно-строительные кооперативы. Если кооператив создается без поддержки, то субъектом такого правоотношения сразу становится кооператив.

С момента принятия гражданина на учет у него возникает право на обеспечение жилой площадью. Однако пребывание на учете для улучшения жилищных условий есть начальное состояние жилищных правоотношений, долгое время остающееся таковым. И лишь при последующих благоприятных условиях (продвижение в очереди) и при наличии определенных юридических фактов это правоотношение начнет развиваться. При проведении организационных мероприятий по созданию кооператива гражданин подает заявление о вступлении в кооператив, тем самым становясь его учредителем. С момента регистрации кооператива последний получает статус юридического лица, а его учредители становятся его членами.

Создание кооператива - самостоятельная стадия динамики жилищных правоотношений, в которой гражданин, оставаясь нуждающимся в улучшении жилищных условий, приобретает членские права и обязанности. Его основным правомочием является право требовать предоставления обусловленного денежными взносами и составом семьи жилого помещения в конкретном доме. Второй стороной на этой стадии развития жилищных правоотношений выступает кооператив, строящий или приобретающий жилой дом. На данном этапе основная обязанность второй стороны - предоставление жилого помещения.

Лицо может стать членом действующего жилищного или жилищностроительного кооператива на основании решения общего собрания членов кооператива или уполномоченного им органа при условии внесения вступительного взноса и части паевого взноса.

В отличие от прежнего действующее законодательство допускает возможность граждан быть одновременно членами нескольких (например, трех) жилищных и (или) жилищно-строительных кооперативов.

Паевой взнос в кооператив является имущественным (как правило, денежным), равным в общей сумме строительной или соответственно покупной стоимости жилого помещения, получаемого членом кооператива. Вносится он членом кооператива единовременно или в рассрочку, условия которой определяются в уставе кооператива. При этом член жилищного или жилищно-строительного кооператива имеет право внести оставшуюся часть паевого взноса досрочно и соответственно стать собственником занимаемого жилого помещения.

Как следует из ст. 124 ЖК РФ, лицу, принятому в члены кооператива по решению общего собрания, предоставляется отдельная квартира, состоящая из одной или нескольких комнат, в соответствии с количеством членов семьи и суммой паевого взноса. В тех случаях, когда кооператив организовывался при поддержке органов местного самоуправления, последние утверждают решение общего собрания.

Квартира должна быть благоустроенной применительно к условиям данного населенного пункта, отвечать установленным санитарным и техническим требованиям. При предоставлении жилого помещения в кооперативном доме также в полной мере могут учитываться право на дополнительную жилую площадь, состояние здоровья граждан, въезжающих в квартиру, другие заслуживающие внимания обстоятельства.

Вселение члена кооператива в жилое помещение приводит к возникновению определенных правоотношений между ним и жилищным или жилищно-строительным кооперативом. С этого момента член кооператива имеет право:

• проживать со своей семьей в предоставленной ему квартире в доме кооператива;
• добровольно выбыть из кооператива, в предусмотренном уставом порядке передать пай любому постоянно проживающему совместно с ним совершеннолетнему члену семьи;
• получить освободившуюся квартиру в доме того же кооператива в случае нуждаемости в улучшении жилищных условий;
• производить сдачу внаем занимаемого жилого помещения, а также заключать некоторые иные сделки по поводу кооперативной квартиры;
• при полной выплате паевого взноса распорядиться квартирой по своему усмотрению.

В то же время член кооператива обязан выполнять требования устава кооператива и существующие правила пользования жилыми помещениями. Как следует из п. 4 ст. 116 ГК РФ, члены жилищных и жилищно-строительных кооперативов обязаны в течение трех месяцев после утверждения ежегодного баланса покрыть образовавшиеся убытки путем дополнительных взносов. В случае невыполнения этой обязанности такие члены кооперативов несут имущественную ответственность по обязательствам кооператива в пределах невнесенной части дополнительного взноса. При этом ответственность является дополнительной и наступает лишь тогда, когда у кооператива отсутствует имущество.

Рассмотрим некоторые права членов жилищных и жилищно-строительных кооперативов, не являющихся собственниками жилья.

Одним из основных правомочий членов жилищного или жилищно-строительного кооператива является право на пай, которое служит основанием владения, пользования и в некоторых случаях распоряжения кооперативной квартирой. Следует иметь в виду, что право на пай может принадлежать не только члену кооператива, но и тем членам его семьи, которые принимают участие в выплате паевого взноса. При этом другие лица, проживающие в жилом помещении, не являющиеся сопайщиками, имеют только право пользования соответствующим жилищем.

Право проживания наряду с пайщиками кооператива имеют члены их семей. Так, в одном из постановлений Пленума Верховного Суда СССР указано, что проживающие с членом жилищно-строительного кооператива члены его семьи имеют равное с ним право пользования жилым помещением в кооперативном доме, если при их вселении не было иного соглашения о порядке пользования помещением.

Однако правовое положение членов семей пайщиков во многом отличается от правового положения самих членов кооператива. По существу права членов семьи производны от прав пайщика. Так, лишь по воле последнего члены семьи въезжают в квартиру при ее предоставлении. Член кооператива вправе с соблюдением правил регистрации вселить в занимаемое жилое помещение своего супруга, детей, родителей, других лиц при согласии совершеннолетних членов семьи.

При вселении к родителям их детей, не достигших совершеннолетия, такого согласия не требуется. Допустимость такой аналогии признается судебной практикой.

Вместе с оговоренной выше производностью прав членов семьи существует, на наш взгляд, и определенная обусловленность прав пайщика правами членов его семьи. Так, при предоставлении жилого помещения учитывается состав членов семьи (количество и наличие льгот по жилищному обеспечению). Члены семьи, имеющие право на долю в паенакоплении, имеют право на раздел жилых помещений, бывший супруг вправе разделить паевые взносы и квартиру и др. Прекращение семейных отношений с членом кооператива само по себе не создает право на выселение проживающих с ним лиц. Их выселение может иметь место в случаях, предусмотренных законодательством.

В случае выбытия пайщика из кооператива проживающие вместе с ним члены семьи имеют преимущественное право на вступление в кооператив. Данное правило закреплено в действующих уставах конкретных жилищных и жилищно-строительных кооперативов и не противоречит действующему законодательству.

Выбытие из кооператива возможно: во-первых, по собственному желанию; во-вторых, в случае смерти пайщика; в-третьих, при исключении из членов кооператива, а значит, и при выселении из занимаемого жилого помещения; в-четвертых, при ликвидации кооператива.

Кроме того, членство прекращается при ликвидации юридического лица, являющегося членом кооператива.

После смерти члена кооператива открывается наследство на его имущество, в которое входят и паевые взносы (накопления). До 1 марта 2002 г., т.е. до вступления в силу части третьей ГК РФ, наследникам, не проживающим с членом кооператива, кооператив выплачивал стоимость пая. И только наследники, пользовавшиеся квартирой при жизни наследодателя и вселившиеся в квартиру в установленном порядке, сохраняли право дальнейшего пользования квартирой.

В настоящее время на основании ст. 1177 ГК РФ наследник члена жилищного кооператива имеет право быть принятым в члены соответствующего кооператива. При этом такому наследнику не может быть отказано в приеме в члены кооператива. Прием оформляется решением общего собрания (конференцией) членов кооператива (ч. 4 ст. 130 ЖК РФ).

На основании ст. 131 ЖК РФ в случае смерти члена жилищного кооператива преимущественное право на вступление в члены жилищного кооператива имеют:

• его переживший супруг при условии, что он имеет право на часть пая (в данном случае неважно, является супруг наследником или нет);
• наследник члена жилищного кооператива, имеющий право на часть пая и проживавший совместно с наследодателем, в случае если у супруга наследодателя такое право отсутствует или супруг отказался от вступления в члены жилищного кооператива;
• наследник члена жилищного кооператива, не проживавший совместно с наследодателем, в случае если граждане, указанные выше, отсутствуют или отказались от своего преимущественного права на вступление в члены жилищного кооператива.

Член семьи, проживавший совместно с наследодателем, но не являющийся его наследником, имеет преимущественное право на вступление в члены жилищного кооператива при условии внесения им паевого взноса и отсутствия вышеуказанных граждан, а также в случае, если супруг или проживавшие совместно с наследодателем другие наследники члена жилищного кооператива не имеют преимущественного права на вступление в члены жилищного кооператива либо откажутся от вступления в члены жилищного кооператива.

Уставом жилищно-строительного кооператива могут быть предусмотрены случаи сохранения права пользования жилым помещением в доме кооператива за членами семьи лица, исключенного из членов кооператива, при условии вступления одного из них в кооператив.

Такие основания, как правило, связаны с невиновностью членов семьи в нарушениях, которые привели пайщика к исключению из членов кооператива, а затем и к выселению из занимаемого жилого помещения (систематическое разрушение или порча жилья, нарушение правил общежития и др.).

По ЖК РСФСР скорее теоретически, нежели практически, нуждающийся в улучшении жилищных условий член кооператива имел первоочередное право на получение освободившейся квартиры в доме того же кооператива. Вопрос о нуждаемости члена кооператива в улучшении жилищных условий решался в каждом конкретном случае с учетом норм жилой площади, установленных для принятия членов кооператива на учет по улучшению жилищных условий, состава семьи, состояния здоровья члена кооператива и членов его семьи, планировки квартиры, наличия права на дополнительную площадь и т.п. Общее собрание (конференция уполномоченных) не имело права предоставлять жилые помещения не членам кооператива, если в кооперативе имеются лица, нуждающиеся в улучшении жилищных условий. Здесь нельзя не отметить, что такое право крайне редко находило свое применение, поскольку член кооператива имел право досрочно выплатить паевой взнос и распорядиться принадлежащим ему жильем на праве собственности по своему усмотрению. Появившееся у наследников пайщика право на первоочередное вступление в кооператив практически не оставило возможности кооперативу самостоятельно распределять освободившиеся жилые помещения.

На основании ст. 128 ЖК РФ член кооператива вправе сдать внаем часть занимаемого им жилого помещения, а при временном выезде всей семьи - все жилое помещение.

Для заключения договора найма требуется согласие правления кооператива. В случае несогласия правления член кооператива может оспорить отказ в судебном или в административном порядке - путем обращения к общему собранию. Кроме того, требуется согласие членов семьи.

В соответствии с ч. 2 ст. 128 ЖК РФ жилищный кооператив в порядке, установленном уставом кооператива, вправе сдать внаем за плату освободившиеся жилые помещения, которые находились во владении членов кооператива, вышедших или исключенных из жилищного кооператива, до приема в жилищный кооператив новых членов.

Жилищный кодекс РФ предусматривает возможность раздела жилого помещения в доме жилищного или жилищно-строительного кооператива. В соответствии с ч. 1 ст. 127 Кодекса раздел жилого помещения в доме жилищного кооператива между лицами, имеющими право на пай, допускается в случае, если каждому из таких лиц будет выделено изолированное жилое помещение или имеется техническая возможность переустройства и (или) перепланировки неизолированных помещений в изолированные жилые помещения. При этом необходимо соблюдение двух условий: 1) пай должен быть общим имуществом супругов и 2) каждому из супругов может быть выделено изолированное жилое помещение в занимаемой ими квартире.

Пленум Верховного Суда СССР1 разъяснил, что при вынесении решения о разделе жилого помещения суд обязан учитывать размер принадлежащей каждому из бывших супругов доли паенакопления, интересы детей и других членов семьи, имеющих право на пользование жилой площадью, а также планировку квартиры. В отдельных случаях суд может принять во внимание и фактически сложившийся порядок пользования жилым помещением.

Если квартира состоит из двух или более смежных неизолированных комнат, суд, придя к выводу, что при их переоборудовании в изолированные (при наличии на то разрешения в установленном порядке) не будут ухудшены жилищные условия сторон и членов их семьи, вправе в зависимости от конкретных обстоятельств дела возложить обязанность по переоборудованию на одну или на обе стороны.

В случае признания за одним из бывших супругов при разделе жилого помещения права на пользование помещением, стоимость которого превышает размер его доли в паенакоплении, суд, учитывая интересы несовершеннолетних детей или заслуживающие внимания интересы этого супруга, может отступить от начала равенства долей сторон в их общем имуществе. Если суд не найдет оснований для увеличения доли паенакопления указанного супруга в пользу другого супруга, то в виде компенсации взыскивается соответствующая денежная сумма.

При невозможности раздела жилого помещения с члена кооператива взыскивается денежная компенсация в пользу его бывшего супруга или другого члена семьи, за которым признано право на часть паенакопления, по их просьбе об этом и лишь при условии, что они изъявят согласие освободить жилое помещение.

По иску одного из супругов (бывших супругов) суд может признать за ним право на определенную часть паенакопления, являющегося их общим совместным имуществом, без раздела жилого помещения.

Такое требование может быть разрешено судом и в бракоразводном процессе, если по делу выносится решение о расторжении брака.

Жилищный кодекс РСФСР оговаривал возможность раздела жилой площади только между членом кооператива и его бывшим супругом, что, безусловно, ограничивало права других лиц, участвующих в паенакоплении, тогда как к таким лицам относятся: во-первых, супруг, по каким-либо причинам желающий раздела квартиры, но не желающий расторгать брак; во-вторых, члены семьи пайщика, имеющие право на долю в паенакоплении. В отношении второй категории лиц И.Т. Хламовым и К.К. Червяковым было высказано предположение о признании за такими лицами права на раздел жилого помещения и паевых взносов.

Наличие более широких прав у членов семьи пайщика, принимавших участие в паенакоплении, нежели у других членов семьи, признавалось в литературе и законодательстве. Жилищный кодекс РФ устранил это имевшее место до 1 марта 2005 г. недоразумение. В соответствии со ст. 127 Кодекса раздел жилого помещения в доме жилищного кооператива между лицами, имеющими право на пай, допускается в случае, если каждому из таких лиц будет выделено изолированное жилое помещение или имеется техническая возможность переустройства и (или) перепланировки неизолированных помещений в изолированные жилые помещения.

Жилищный кодекс РФ (ст. 133) устанавливает право выселения бывшего члена кооператива. На основании указанной нормы член жилищного кооператива, не выплативший полностью паевой взнос и исключенный из жилищного кооператива, а также проживающие совместно с ним члены его семьи утрачивают право пользования жилым помещением в доме жилищного кооператива и обязаны освободить данное жилое помещение в течение двух месяцев со дня принятия кооперативом решения об исключении такого члена из жилищного кооператива. В случае отказа освободить жилое помещение указанные граждане подлежат выселению в судебном порядке без предоставления другого жилого помещения.

Уставом кооператива могут быть предусмотрены случаи сохранения права пользования жилыми помещениями в кооперативном доме за членами семьи лица, исключенного из членов кооператива, при условии вступления одного из них в кооператив.

Возникновение права собственности на жилое помещение у членов жилищных и жилищно-строительных кооперативов

На основании п. 4 ст. 218 ГК РФ член жилищного или жилищно-строительного кооператива, другие лица, имеющие право на паенакопления, полностью внесшие свой паевой взнос за квартиру, предоставленную этим лицам кооперативом, приобретают право собственности на занимаемое ими жилое помещение.

Таким образом, имеются три юридических факта, образующих фактический состав для возникновения права собственности у граждан - членов кооператива и прекращения такового у юридического лица - кооператива:

1. членство в кооперативе;
2. пользование жилым помещением, предоставленным кооперативом;
3. полная выплата паевого взноса.

В цивилистической литературе указывалось на то, что взаимодействие юридических фактов, составляющих систему, приводит к тому, что отдельные промежуточные правовые последствия возникают еще до окончательного завершения процесса становления правоотношения, в рассматриваемом вопросе - до возникновения права собственности. Это положение в полной мере подтверждается в данных отношениях: право на получение жилой площади возникает у гражданина с момента вступления в жилищный кооператив, с этого же времени возникает жилищное правоотношение, которое развивается по мере наступления последующих фактов и окончательно оформляется с предоставлением квартиры. Далее, при выплате последней части паевого взноса правоотношение пользования трансформируется в правоотношение собственности, происходит смена субъектов данного права.

До полного внесения паевого взноса субъектом права собственности на жилое помещение был жилищный или жилищно-строительный кооператив, после - гражданин.

В отличие от общего правила, установленного в ст. 131 ГК РФ по отношению к возникновению прав на недвижимое имущество, в данном случае можно констатировать тот факт, что право собственности возникает не с момента государственной регистрации, а с момента завершения выплаты паевого взноса. Последующая государственная регистрация имеет лишь правоподтверждающее значение.

В юридической литературе было высказано мнение о том, что переход права собственности на квартиру от жилищно-строительного кооператива к пайщику, выплатившему взнос, не зависит ни от воли кооператива, ни от воли самого пайщика. Смена собственника, утверждал высказавший эту мысль И.А. Приходько, происходит не в результате заявленного требования члена кооператива, не вследствие соглашения между пайщиком и ЖСК, а автоматически - в силу самого факта выплаты паевого взноса.

На первый взгляд данное суждение представляется вполне убедительным. Однако при более глубоком рассмотрении проблемы следует прийти к выводу, что здесь принят во внимание лишь отдельный юридический факт (полная выплата паевого взноса) вне всякой связи с другими фактами, вместе представляющими юридический (фактический) состав.

Представляется, что рассматривать данный вопрос следует применительно к двум категориям членов жилищных и жилищно-строительных кооперативов: тем, у которых процесс выплаты паевых взносов продолжается, и тем, кто внес паевые взносы до вступления в силу нормы, наделяющей их правом собственности.

В свое время Г.В.Ф. Гегель указывал на то, что воля - это практическая сторона духа. Воля начинается не с объекта, а со своих целей и интересов. В рассматриваемом вопросе интерес гражданина, нуждающегося в улучшении жилищных условий, - это улучшение своего жилищно-бытового положения. Цель - получение и дальнейшее проживание в жилом помещении, которое соответствует составу семьи и паевому взносу, а в будущем - владение, пользование и распоряжение своей квартирой.

Для удовлетворения своего интереса и достижения цели гражданин участвует в организации кооператива либо вступает в действующий кооператив. Затем его воля проявляется при вселении в квартиру и пользовании ею, а также при уплате паевых взносов. Все эти действия гражданин производит сознательно и целенаправленно для получения жилого помещения, а впоследствии - для приобретения на него права собственности.

Большие трудности вызывает вопрос о юридической природе перехода права собственности от жилищного (жилищно-строительного) кооператива к его членам, если паевые взносы были выплачены до 1 июля 1990 г., т.е. до вступления в действие Закона о собственности в СССР - первого законодательного акта, наделившего членов жилищных и жилищно-строительных кооперативов соответствующим правом. Особенность рассматриваемой ситуации в том, что в то время граждане не предполагали, что станут собственниками кооперативных квартир. Однако в данном случае, на наш взгляд, следует вести речь не о принудительном прекращении права собственности кооператива и возникновении такового у члена жилищного или жилищно-строительного кооператива, а о снятии принудительного сдерживания процесса возникновения права собственности у членов кооперативов на жилое помещение, так как сумма паевого взноса определялась исходя из сметной стоимости кооперативного жилого дома.

С 1 июля 1990 г. факт полной выплаты паевого взноса влечет наделение члена жилищного или жилищно-строительного кооператива правом собственности на жилое помещение, в котором он проживает.

Указанная норма успешно «перекочевала» первоначально в Закон РСФСР «О собственности в РСФСР», а затем в Основы гражданского законодательства Союза ССР и республик и, наконец, была воспроизведена в ГК РФ.

В связи с принятием названных законодательных актов граждане - члены жилищных и жилищно-строительных кооперативов разделились на собственников и не собственников жилых помещений.

По исполнению фактического состава их различает факт полного или неполного внесения паевого взноса за жилое помещение. По объему и виду прав член кооператива, полностью внесший паевой взнос за квартиру, владеет, пользуется и распоряжается принадлежащей ему квартирой по своему усмотрению, т.е. является обладателем вещного права - права собственности. В отличие от этого член жилищного или жилищно-строительного кооператива, осуществляющий выплату, владеет и пользуется жильем, принадлежащим кооперативу, на основе членских правоотношений, т.е. является обладателем обязательственного права. Такой член кооператива имеет ограниченное право распоряжения.

Член кооператива, полностью выплативший паевой взнос за квартиру, вправе остаться в кооперативе или выйти из него. Гражданин, приобретший квартиру по договору с собственником или получивший ее по наследству, вправе вступить в члены кооператива. Отказ ему в этом может быть обжалован в судебном порядке.

После выплаты паевых взносов всеми членами кооператива происходит качественное преобразование отношений, которые сложились между гражданами, проживающими в бывшем кооперативном доме.

Во-первых, кооператив перестает быть собственником общего имущества многоквартирного дома. Это имущество теперь принадлежит на праве общей собственности собственникам жилых помещений (ст. 289 и 290 ГК РФ).

Во-вторых, несмотря на то, что ст. 14 Вводного закона к ЖК РФ отменена, жилищные и жилищно-строительные кооперативы, в которых все их члены полностью внесли паевые взносы за предоставленные этими кооперативами жилые помещения, полагаем, должны быть преобразованы в товарищества собственников жилья. До преобразования в новую организационно-правовую форму такие кооперативы по существу уже являются объединениями собственников жилья.

Рассматривая современные (ранее не известные науке и законодательству) основания возникновения права собственности на жилые помещения, нельзя не обратить внимание на обстоятельство, которое нередко встречается в жизни и является скорее исключением, чем правилом, однако любое исключение должно быть урегулировано, а отношения, с ним связанные, упорядочены. Речь идет о нежелании некоторых граждан становиться собственниками тех жилых помещений, в которых они проживают.

Широко известны случаи отказа граждан приватизировать занимаемые по договору найма жилые помещения, что вполне соответствует принципу добровольности приватизации жилья. Более того, имеются далеко не единичные случаи «расприватизации» жилых помещений, находящихся в собственности граждан. Это означает, что часть граждан не желает иметь используемое ими жилище на праве собственности.

Объяснить такую позицию можно различными обстоятельствами, однако в нашем случае дело не в их объяснении, а в самом факте существования таковых.

С большой долей вероятности можно говорить и о том, что есть определенное число граждан, проживающих в домах жилищных и жилищно-строительных кооперативов и не желающих быть собственниками занимаемых жилых помещений. Другое дело, что у таких лиц на сегодняшний день нет юридической возможности отказаться от возникновения права собственности и при этом оставаться пользователями жилища на основании членства в жилищном либо в жилищно-строительном кооперативе и тем более нет возможности «вернуть» жилище прежнему владельцу - кооперативу.

В связи с этим полагаем, что те граждане, которые решили удовлетворять свои жилищно-бытовые потребности путем жилищной кооперации, но при этом не желают быть собственниками жилых помещений, должны иметь право объединяться в такие кооперативы, где полная выплата паевых взносов не будет означать возникновение права собственности у членов кооперативов и прекращение соответствующего права у кооператива.

Очевидно, что правовое положение подобных жилищных и жилищно-строительных кооперативов должно определяться специальными законодательными актами.