Жилищные права, обязанности и ответственность

Жилищные права и обязанности

В широком смысле жилищным правам и обязанностям посвящена основная часть норм жилищного законодательства. В данном параграфе сделана попытка выделить общие права и обязанности, характерные для граждан - пользователей жилыми помещениями независимо от основания пользования и фондовой принадлежности, а также обязанности органов власти различного уровня.

С учетом вышеизложенного подхода, связанного с комплексной природой жилищных правоотношений, представляется возможным деление жилищных прав на конституционные, гражданские и административные.

Характеристика конституционных жилищных прав была дана в гл. 1 настоящей работы.

К основным гражданским жилищным правам относятся:

• право заключения гражданско-правовых сделок по поводу занимаемого жилого помещения (их возможность зависит от основания пользования);
• право вселения других граждан на занимаемую площадь;
• право пользования жилищем;
• некоторые другие права.

К основным административным жилищным правам относятся:

• право постановки на учет малоимущих граждан, нуждающихся в жилых помещениях;
• право малоимущих нуждающихся граждан бесплатно получить жилое помещение по договору социального найма;
• право нуждающихся граждан за доступную плату получить жилое помещение в домах жилищных и жилищно-строительных кооперативов;
• некоторые другие права.

Специальная норма, посвященная основаниям возникновения жилищных прав и обязанностей, содержится в ст. 10 ЖК РФ. Жилищные права и обязанности возникают из оснований, предусмотренных федеральными законами и иными правовыми актами, а также из действий участников жилищных отношений, которые хотя и не предусмотрены такими актами, но в силу общих начал и смысла жилищного законодательства порождают жилищные права и обязанности. В соответствии с этим жилищные права и обязанности возникают:

• из договоров и иных сделок, предусмотренных федеральным законом, а также из договоров, хотя и не предусмотренных федеральным законом, но не противоречащих ему;
• из актов государственных органов и актов органов местного самоуправления, которые предусмотрены жилищным законодательством в качестве основания возникновения жилищных прав и обязанностей;
• из судебных решений, установивших жилищные права и обязанности;
• в результате приобретения в собственность жилых помещений;
• из членства в жилищных или жилищно-строительных кооперативах;
• вследствие действий (бездействия) участников жилищных отношений или наступления событий, с которыми федеральный закон или иной нормативный правовой акт связывает возникновение жилищных прав и обязанностей.

Из смысла гражданского и жилищного законодательства следует, что граждане имеют право на получение в установленном порядке жилого помещения по договору социального найма в домах государственного или муниципального жилищного фонда, жилого помещения в домах жилищных и жилищно-строительных кооперативов, на приобретение жилого помещения в собственность и путем индивидуального жилищного строительства, а также по иным основаниям, предусмотренным законодательством.

Обладая жилищем независимо от оснований приобретения и пользования, граждане несут целый ряд обязанностей. Наиболее важными жилищными обязанностями являются: во-первых, использование жилых помещений, а также подсобных помещений и оборудования только по назначению, при этом не ущемляя жилищных, иных прав и свобод других граждан; во-вторых, выполнение предусмотренных законодательством санитарно-гигиенических, экологических, архитектурно-градостроительных, противопожарных и эксплуатационных требований; в-третьих, своевременное производство оплаты жилья, коммунальных услуг; в-четвертых, использование придомовых территорий без нанесения ущерба интересам других граждан и общества в соответствии с установленными правилами, соблюдение чистоты и порядка в подъездах, кабинах лифтов, на лестничных клетках и в других местах общего пользования.

Пределы осуществления и ограничения прав на жилые помещения

Одним из важнейших средств правового регулирования любых отношений, в том числе и связанных с жилыми помещениями, является установление пределов осуществления и ограничения прав.

Вопрос о пределах осуществления и ограничения прав как на движимое, так и на недвижимое имущество постоянно привлекал и продолжает привлекать к себе внимание и законодателя, и ученых. Неоднозначность правовых норм и различные подходы к их анализу обусловливаются зачастую политическими, экономическими и правовыми факторами. Однако необходимость установления и возможность применения пределов и ограничений в праве осознавались практически во все времена в различных государствах. В частности, соответствующие нормы, содержавшиеся в Законах XII таблиц античного Рима, были обстоятельно проанализированы исследователями римского частного права, которые единодушно отмечали двойственную природу пределов осуществления права, особенно права собственности на недвижимое имущество. Установление таких пределов обусловливалось, во-первых, интересами общества, причинами нравственного, религиозного, санитарного и транспортного характера; во-вторых, частноправовыми основаниями, особенно связанными с так называемым соседским правом.

Гражданское законодательство Российской империи, устанавливая пределы осуществления и ограничения права в отношении недвижимости, в некоторой степени затрагивало и права на жилые помещения (в основном при регламентации правового положения строений). Так, ст. 445 Гражданских законов предусматривала возможность одного собственника жилого дома требовать от другого, имеющего рядом (по соседству) жилой дом, не «пристраивать кухни или печи к стене его дома, не лить воды и не сметать сора на дом или двор, не делать ската кровли своей на двор его», а в ст. 446 указывалось на запрет «закладывать соседские окна или заслонять их другим зданием».

Комментируя данные нормы, знаменитый русский правовед К.П. Победоносцев указывал на то, что с умножением городского населения соседское право как ограничитель приобрело огромную ценность, поскольку без него строители стараются вознаградить себя за тесноту площадей, на которых выстроен дом, не обращая внимания на уже выстроенные дома.

Исследователи русского гражданского права, как правило, отождествляя понятия «пределы» и «ограничения» права собственности, давали различную классификацию пределов (ограничений) права собственности на недвижимое имущество.

Характеризуя пределы (ограничения) как отрицательную часть права собственности, К.П. Победоносцев разделял их на необходимые, установленные законом, и случайные, установленные договором.

Указывая на то, что различные стеснения, установленные законом, «мешают нам принять обыкновенное определение права собственности, как полное господство лица над вещью», доктор права Д.И. Мейер выделял ограничения, налагаемые на все правомочия собственника (т.е. на владение, пользование и распоряжение) и на права относительно каждой составной его части. В свою очередь, профессор А.М. Гуляев акцентировал внимание на том, что «всякое право предполагает границы, определяющие меру свободы». Такими границами, по его мнению, могут быть только закон и права других лиц.

Законодательство зарубежных государств XIX в. также устанавливало определенные пределы осуществления и ограничения прав.

Особенно это касалось недвижимого имущества, в том числе и жилья.

Наиболее ярко тенденция в установлении пределов осуществления прав собственности на недвижимое имущество проявилась в Великобритании. Одним из шагов в реформировании жилищных отношений Англии XIX в. стали принятые в 1848-1851 гг. законы об охране общественного здоровья, о благоустройстве жилых домов и о домах, сдаваемых под квартиры. Целью этих законодательных актов являлось установление, с одной стороны, пределов, вызванных определением единых санитарно-гигиенических и технических норм для строителей домов и их жильцов, а с другой - пределов, обусловленных возможностью городских органов власти строить новое либо приобретать возведенное жилье за счет городских налогов для предоставления его бездомным гражданам.

Современное зарубежное законодательство принуждает собственников к выполнению так называемой социальной функции, т.е. общественной миссии по рациональному, в интересах всего общества использованию собственности. Соответствующие положения этого законодательства имеют целью воспрепятствовать произвольному, «непродуктивному» обращению собственников с принадлежащим им имуществом. Право свободного использования имущества, извлечения выгоды и распоряжения во второй половине XX в. имеет не более чем историческое значение, отмечали японские исследователи гражданского права С. Вагацума и Т. Ариидзуми. Аналогичного мнения придерживались и участники проходившей в 1983 г. конференции Англо-американского института права недвижимости под девизом:

«Кончина свободного феода». Исключительная неограниченная собственность в то время - это скорее теоретическая схема, вызывавшая академический интерес, чем реально существовавший правовой титул. По мнению участников конференции, распад титула свободного феода происходил под воздействием двух основных факторов. Вопервых, это разделение земли в процессе аренды, продажа отдельных правомочий, выделение прав на землю, на воздушное пространство.

Во-вторых, ограничения со стороны государства путем установления налогов на недвижимость, экспроприации прав собственности, введения других ограничений.

В отечественном гражданско-правовом регулировании пределы осуществления и ограничения права можно разделить на три периода.

Первый период длился до октября 1917 г., второй - «советский» - от октября 1917 г. до начала 90-х гг. прошлого столетия, третий - период экономических и правовых преобразований, берущий свое начало в 90-х гг. и продолжающийся в настоящее время.

Подробнее остановимся на особенностях «советского» периода.

В законодательстве и юридической литературе того времени вопросам установления пределов права уделялось значительное внимание.

Советское законодательство устанавливало потребительское назначение имущества, находящегося в личной собственности граждан, и прямо запрещало извлекать доходы, не относящиеся к трудовым (ст. 13 Конституции Союза ССР; ст. 13 Конституции РСФСР; ст. 111 ГК РСФСР). Земля в тот период принадлежала только государству.

Понятие «недвижимое имущество» не использовалось в нормативных правовых актах. Исключительность права государственной собственности на землю была закреплена в Основных Законах как Союза ССР, так и всех его республик (например, ст. 11 Конституции Союза ССР и ст. 11 Конституции РСФСР). Законодательство не допускало «использование имущества для частнохозяйственной деятельности, систематического извлечения нетрудовых доходов». В полной мере вышеизложенное касалось и жилых помещений. Так, название указа Президиума Верховного Совета РСФСР от 26 июля 1962 г. «О безвозмездном изъятии домов, дач и других строений, возведенных или приобретенных гражданами на нетрудовые доходы» говорит само за себя.

Одним из последних нормативных актов «советского» периода, касающихся данного вопроса, было постановление Совета Министров РСФСР от 22 июля 1986 г. «О мерах по усилению борьбы с нетрудовыми доходами», которым перед органами государственного управления прямо ставилась задача по усилению контроля за использованием гражданами жилых домов и помещений исходя из того, что они не могут использоваться для личной наживы и в других корыстных целях.

Гражданский кодекс РСФСР 1964 г. предусматривал ответственность за использование жилого дома для получения нетрудовых доходов: такой жилой дом подлежал безвозмездному изъятию в фонд местного Совета народных депутатов.

Помимо запрета извлечения нетрудовых доходов советское законодательство устанавливало пределы количества и размеров жилья, находящегося в собственности одного гражданина. Так, ст. 106 ГК РСФСР указывала на то, что у гражданина или совместно проживающих супругов на праве собственности мог находиться только один жилой дом (или его часть). Кроме того, названная статья устанавливала предельный размер жилого дома (или его части), принадлежащего гражданину на праве личной собственности: жилая площадь дома не должна была превышать 60 кв. м (исключение могло быть сделано только для некоторых категорий граждан и с разрешения исполнительного комитета городского Совета народных депутатов). Указанные ограничения не имели под собой никаких, кроме идеологических, оснований и, по выражению профессора Е.А. Суханова, «были крайне неэффективны и даже вредны для общества».

С началом экономических преобразований в нашей стране законодательство, регулирующее отношения собственности, предусмотрело значительное сокращение экономически необоснованных пределов осуществления права собственности. Законы «О собственности в СССР», «О собственности в РСФСР» значительно расширили возможности осуществления права собственности; ГК РФ установил правило, согласно которому собственник вправе по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, не противоречащие закону и иным правовым актам и не нарушающие права и охраняемые законом интересы других лиц (п. 2 ст. 209). Кроме того, были сняты количественные и стоимостные пределы объектов права собственности граждан.

Вместе с тем снятие неоправданных пределов осуществления права собственности не дает повода говорить о беспредельной свободе осуществления прав собственности. В любом обществе существуют объективно необходимые пределы и ограничения. По справедливому выражению классика российской цивилистики Г.Ф. Шершеневича, «осуществление права собственности, ничем не стесненное, способно весьма вредно отразиться на интересах прочих членов того же общества, на интересах самого общества».

Необходимо признать, что вопрос о пределах реализации и об ограничениях прав на жилые помещения в отечественной юридической литературе в настоящее время еще не получил должного освещения.

Отмечая важность и плодотворность анализа регламентации рамок, в которых собственник осуществлял свои права и которые действовали в былые времена, необходимо отметить, что в настоящий момент этот вопрос требует дальнейшего изучения и конкретизации с целью осуществления адекватной действующему законодательству правоприменительной деятельности и развития законодательства, регулирующего пределы осуществления и ограничения права собственности.

Анализируя сущность пределов и ограничений права на жилые помещения, следует остановиться на различиях двух этих понятий.

В литературе часто можно встретить их смешение. Между тем они не равнозначны. Безусловно, оба понятия означают определенные границы, в которых собственник по своему усмотрению владеет, пользуется и распоряжается принадлежащим ему имуществом. Однако природа этих границ весьма различна. Представляется, что, говоря о пределах, законодатель указывает только на закон. Рассматривая ограничения, законодатель отсылает к основанной на законе воле собственника или иного пользователя жильем и субъекта, вступающего с ним в соглашение, либо к воле судебных органов. Исходя из этого можно сделать следующие выводы.

Пределы объективны в том смысле, что они не зависят от воли собственника и иных лиц, а предопределены законом; ограничения же субъективны, потому что зависят от основанной на законе воли субъектов или судебных органов. Поскольку пределы осуществления права объективны, постольку ограничения права также возможны только в этих пределах.

Изложенное позволяет назвать пределы общими основаниями стеснения права, а ограничения - частными.

Стеснения владения, пользования и распоряжения жилыми помещениями, принадлежащими каким-либо субъектам, могут быть четырех видов: во-первых, законодательные - пределы, установленные федеральными законодательными актами; во-вторых, судебные - ограничения, вызванные оспоримостью права на жилье; в-третьих, договорные - ограничения, обусловленные соглашением сторон; в-четвертых, наследственные - ограничения, установленные завещанием.

Спектр законодательных пределов осуществления права на жилые помещения достаточно широк и включает в себя как общие пределы, относящиеся к любому имуществу, так и пределы права, касающиеся недвижимого имущества, среди которых особо следует выделить пределы, непосредственно обусловливающие права собственников жилых помещений.

Общие пределы осуществления права собственности, относящиеся к любому имуществу, закреплены в ст. 209 ГК РФ, где говорится о том, что осуществление права собственности не должно нарушать прав и охраняемых законом интересов других лиц.

К пределам осуществления прав, касающихся пользователей недвижимого имущества, следует отнести пределы, касающиеся осуществления прав на земельный участок как таковой либо являющиеся составной частью другого объекта. Российское земельное законодательство устанавливает строго целевое назначение земельных участков исходя из состава земель и целей получения их в пользование.

Специального упоминания заслуживают пределы, непосредственно касающиеся осуществления прав пользователей жилых помещений.

Российский законодатель, устанавливая границы осуществления права собственности в отношении любого имущества, исходит из принципа «можно делать со своим имуществом все то, что не нарушает права других субъектов». Регламентируя отношения, связанные с недвижимостью в жилищной сфере, этот принцип проецируется и на право собственности на жилые помещения.

Как следует из ст. 209 ГК РФ и прямо указывается в ст. 17 ЖК РФ, осуществление права собственности на жилое помещение не должно нарушать права и охраняемые действующим законодательством интересы других лиц, т.е. пределы обусловливаются основанными на закрепленных в законодательстве правах и интересах субъектов гражданского права. К таким пределам законодатель относит возможность использования жилья. Все жилые помещения независимо от фондовой принадлежности и оснований владения и пользования имеют исключительно целевое назначение. В соответствии со ст. 288 ГК РФ жилые помещения предназначаются для проживания граждан, гражданин - собственник жилого помещения может использовать его для личного проживания и проживания членов его семьи. Жилые помещения могут сдаваться их собственниками другим лицам для проживания на основании договора. При этом размещение в жилых домах промышленных производств не допускается. Похожая норма содержится в ст. 17 ЖК РФ, согласно которой жилые помещения предназначены для постоянного проживания граждан. Предоставление помещений для нужд промышленного характера запрещается.

Исходя из установленного законом целевого назначения жилища недопустимо встречающееся на практике размещение в жилых помещениях торговых предприятий, офисов юридических лиц, производственных мощностей. В соответствии со ст. 17 ЖК РФ допускается использование жилого помещения для осуществления профессиональной деятельности или индивидуальной предпринимательской деятельности проживающими в нем на законных основаниях гражданами, если это не нарушает права и законные интересы других граждан, а также требования, которым должно отвечать жилое помещение.

В отличие от прежнего законодательства действующий ГК РФ предусмотрел ответственность собственников за использование жилого помещения не по назначению. Согласно ст. 293 Кодекса, если собственник жилого помещения использует его не по назначению или систематически нарушает права и интересы соседей, орган местного самоуправления может предупредить собственника о необходимости устранить нарушения. В тех случаях, когда, несмотря на предупреждение, собственник продолжает нарушать права и интересы соседей или использовать жилое помещение не по назначению, суд по иску органа местного самоуправления может принять решение о продаже с публичных торгов такого жилого помещения с выплатой собственнику вырученных от продажи средств за вычетом расходов на исполнение судебного решения.

К пределам осуществления права на жилые помещения следует также отнести обязательность надлежащего обращения с жилым помещением, т.е. соблюдение санитарно-гигиенических требований, строительных норм и правил, противопожарных норм и т.п., необходимых для нормальной эксплуатации как данного жилого помещения, так и иной недвижимости в жилищной сфере, расположенной в этом доме. Например, собственник, наниматель или иной пользователь жилья в многоквартирном доме не вправе без разрешения соответствующих органов перестраивать квартиру, устанавливать дополнительное отопительное или иное оборудование и т.д. В качестве крайней меры за бесхозяйственное обращение с принадлежащим ему жилым помещением к собственнику, допускающему его разрушение, согласно той же ст. 293 ГК РФ может быть применена санкция о прекращении права собственности.

Судебные ограничения права на жилье возникают в случаях оспоримости права на жилье, т.е. когда право на жилое помещение поставлено под сомнение. Это могут быть иски о расторжении или изменении договора найма, купли-продажи, мены, о признании недействительным обмена жилыми помещениями. В случае возникновения споров до разрешения судом вопроса о праве на жилое помещение правомочие распоряжения будет ограничено.

Договорные и наследственные стеснения права собственности на жилые помещения возможны и когда субъекты гражданско-правовых отношений налагают ограничения на наследников или одну из сторон соглашения при заключении договоров ипотеки, пожизненного содержания с иждивением, найма, поднайма жилья и некоторых других.

По общему правилу, установленному ст. 346 ГК РФ, передача жилого помещения в залог лишает залогодателя права распоряжаться им.

Исключения из этого правила могут быть установлены законом или договором. Например, договором о залоге может предусматриваться, что залогодатель вправе распоряжаться заложенным жилым помещением.

Ограничения права собственности возможны и при заключении договора пожизненного содержания с иждивением, предусмотренного § 4 гл. 33 ГК РФ, согласно которому собственник вправе произвести отчуждение жилища, при этом плательщиком ренты и должником по другим обязательствам, вытекающим из такого договора, становится приобретатель, т.е. налицо обременение приобретенного жилья. Кроме того, получатель ренты в обеспечение обязательства плательщика ренты приобретает право залога на это имущество.

При заключении договора найма жилого помещения собственник, как заключивший соглашение, так и приобретший жилье после заключения договора найма, если иное не предусмотрено соглашением сторон, может быть ограничен или вообще лишен права пользования жилым помещением на срок действия договора. В таком случае право использовать жилище имеется у нанимателя и постоянно проживающих с ним граждан. Согласно ст. 675 ГК РФ переход права собственности на занимаемое по договору найма жилое помещение не влечет изменения или прекращения договора. При этом новый собственник становится наймодателем на условиях ранее заключенного договора.

Плата за жилое помещение и коммунальные услуги

В ЖК РФ достаточно подробно регламентируются вопросы, связанные с осуществлением платы за жилые помещения и коммунальные услуги. В соответствии со ст. 153 Кодекса обязанность по внесению платы за жилое помещение и коммунальные услуги возникает:

• у нанимателя жилого помещения по договору социального найма с момента заключения такого договора;
• у арендатора жилого помещения государственного или муниципального жилищного фонда с момента заключения соответствующего договора аренды;
• у нанимателя жилого помещения по договору найма жилого помещения государственного или муниципального жилищного фонда с момента заключения такого договора;
• у члена жилищного кооператива с момента предоставления жилого помещения жилищным кооперативом;
• у собственника жилого помещения с момента возникновения права собственности на жилое помещение;
• у лица, принявшего от застройщика (лица, обеспечивающего строительство многоквартирного дома) после выдачи ему разрешения на ввод многоквартирного дома в эксплуатацию помещения в данном доме по передаточному акту или иному документу о передаче, с момента такой передачи;
• у застройщика (лица, обеспечивающего строительство многоквартирного дома) в отношении помещений в данном доме, не переданных иным лицам по передаточному акту или иному документу о передаче, с момента выдачи ему разрешения на ввод многоквартирного дома в эксплуатацию.

До заселения жилых помещений государственного и муниципального жилищных фондов в установленном порядке расходы на содержание жилых помещений и коммунальные услуги несут соответственно органы государственной власти и органы местного самоуправления или управомоченные ими лица.

Структура платы за жилое помещение и коммунальные услуги в ст. 154 ЖК РФ предлагается в зависимости от формы использования жилого помещения.

Плата за жилое помещение и коммунальные услуги устанавливается для нанимателя жилого помещения, занимаемого по договору социального найма или договору найма жилого помещения государственного или муниципального жилищного фонда, и включает в себя плату за:

• пользование жилым помещением (плата за наем);
• содержание и ремонт жилого помещения, в том числе плата за услуги и работы по управлению многоквартирным домом, содержанию и текущему ремонту общего имущества в многоквартирном доме. Капитальный ремонт общего имущества в многоквартирном доме проводится за счет собственника жилищного фонда;
• коммунальные услуги.

Плата за жилое помещение и коммунальные услуги для нанимателя жилого помещения по договору найма жилого помещения жилищного фонда социального использования включает в себя плату за наем жилого помещения и за коммунальные услуги.

Плата за жилое помещение и коммунальные услуги для собственника помещения в многоквартирном доме включает в себя плату за:

• содержание и ремонт жилого помещения, в том числе плата за услуги и работы по управлению многоквартирным домом, содержанию, текущему и капитальному ремонту общего имущества в многоквартирном доме (подробнее о плате за капитальный ремонт общего имущества в многоквартирном доме см. § 4 настоящей главы);
• коммунальные услуги.

В свою очередь собственники жилых домов несут расходы на их содержание и ремонт, а также оплачивают коммунальные услуги в соответствии с договорами, заключенными с лицами, осуществляющими соответствующие виды деятельности.

Необходимо обратить внимание на то, что для всех пользователей плата за коммунальные услуги включает в себя плату за холодное и горячее водоснабжение, водоотведение, электроснабжение, газоснабжение (в том числе поставки бытового газа в баллонах), отопление (теплоснабжение, в том числе поставки твердого топлива при наличии печного отопления).

Внесение платы за жилое помещение и коммунальные услуги на основании ст. 155 ЖК РФ осуществляется ежемесячно до 10-го числа месяца, следующего за истекшим месяцем, если иной срок не установлен договором управления многоквартирным домом либо решением общего собрания товарищества собственников жилья и жилищно-строительного кооператива. При этом такая плата вносится на основании платежных документов, представленных не позднее 1-го числа месяца, следующего за истекшим месяцем, если иные сроки не установлены договором управления многоквартирным домом либо решением общего собрания товарищества или кооператива.

Наниматели жилых помещений по договору социального найма и договору найма жилого помещения государственного или муниципального жилищного фонда вносят плату за пользование жилым помещением (плату за наем) наймодателю этого жилого помещения.

Наниматели, проживающие в многоквартирном доме, управление которым осуществляется управляющей организацией, вносят плату за содержание и ремонт жилого помещения, а также плату за коммунальные услуги этой управляющей организации. Если размер вносимой нанимателем жилого помещения платы меньше, чем размер платы, установленный договором управления, оставшаяся часть платы вносится наймодателем этого жилого помещения в согласованном с управляющей организацией порядке.

Члены товарищества собственников жилья либо жилищного кооператива вносят обязательные платежи и (или) взносы, связанные с оплатой расходов на содержание, текущий и капитальный ремонт общего имущества в многоквартирном доме, а также с оплатой коммунальных услуг, в порядке, установленном органами управления товарищества либо кооператива. При этом собственники помещений в многоквартирном доме, в котором созданы товарищество либо жилищный кооператив, не являющиеся членами товарищества собственников жилья либо жилищного кооператива, вносят плату за жилое помещение и коммунальные услуги в соответствии с договорами, заключенными с указанными юридическими лицами.

Собственники помещений в многоквартирном доме, в котором не созданы товарищество собственников жилья либо жилищный кооператив и управление которым осуществляется управляющей организацией, плату за жилое помещение и коммунальные услуги вносят этой управляющей организации.

На основании решения общего собрания многоквартирного дома собственники и наниматели жилого помещения в домах государственных и муниципальных жилищных фондов могут вносить плату за все или некоторые коммунальные услуги (за исключением коммунальных услуг, потребляемых при использовании общего имущества в многоквартирном доме) ресурсоснабжающим организациям. При этом внесение платы за коммунальные услуги ресурсоснабжающим организациям признается выполнением своих обязательств по внесению платы за коммунальные услуги перед товариществом собственников жилья, или жилищным кооперативом, или иным специализированным потребительским кооперативом, которые отвечают перед такими собственниками и нанимателями за предоставление коммунальных услуг надлежащего качества (ч. 7.1 ст. 155 ЖК РФ).

Собственники помещений в многоквартирном доме, осуществляющие непосредственное управление таким домом, вносят плату за жилое помещение и коммунальные услуги в соответствии с договорами, заключенными с лицами, осуществляющими соответствующие виды деятельности. При этом собственники жилых домов оплачивают услуги и работы по их содержанию и ремонту, а также вносят плату за коммунальные услуги в соответствии с договорами, заключенными с лицами, осуществляющими соответствующие виды деятельности.

Собственники помещений в многоквартирном доме оплачивают услуги и работы по содержанию и ремонту этих помещений в соответствии с договорами, заключенными с лицами, осуществляющими названные виды деятельности. Важно отметить, что неиспользование собственниками, нанимателями и иными лицами помещений не является основанием невнесения платы за жилое помещение и коммунальные услуги. При временном отсутствии граждан внесение платы за отдельные виды коммунальных услуг, рассчитываемой исходя из нормативов потребления, осуществляется с учетом перерасчета платежей за период временного отсутствия граждан (п. 31 Правил предоставления коммунальных услуг собственникам и пользователям помещений в многоквартирных домах и жилых домов, утвержденных Постановлением Правительства РФ от 6 мая 2011 г. № 354).

Следует обратить внимание на то, что наймодатель, управляющая организация обязаны информировать в письменной форме соответственно нанимателей жилых помещений государственного и муниципального жилищных фондов и собственников жилых помещений в многоквартирном доме об изменении размера платы за жилое помещение и коммунальные услуги не позднее чем за 30 дней до даты представления платежных документов, на основании которых будет вноситься плата за жилое помещение и коммунальные услуги в другом размере, если иной срок не установлен договором управления.

Лица, несвоевременно и (или) не полностью внесшие плату за жилое помещение и коммунальные услуги (должники), обязаны уплатить кредитору пени в размере 1/300 ставки рефинансирования Центрального банка РФ, действующей на момент оплаты, от не выплаченных в срок сумм за каждый день просрочки начиная со следующего дня после наступления установленного срока оплаты по день фактической выплаты включительно. Увеличение установленного в настоящей части размера пеней не допускается.

Плата за содержание и ремонт жилого помещения устанавливается в размере, обеспечивающем содержание общего имущества в многоквартирном доме в соответствии с требованиями законодательства.

При этом размер платы за наем, платы за содержание и ремонт жилого помещения для нанимателей жилых помещений по договорам социального найма и договорам найма жилых помещений государственного или муниципального жилищного фонда определяется исходя из занимаемой или общей площади (в отдельных комнатах в общежитиях - исходя из площади этих комнат) жилого помещения.

На основании ст. 157 ЖК РФ Правила регулируют отношения между исполнителями и потребителями коммунальных услуг, устанавливают их права и обязанности, ответственность, а также порядок контроля качества предоставления коммунальных услуг, порядок определения размера платы за коммунальные услуги с использованием приборов учета и при их отсутствии, порядок перерасчета размера платы за отдельные виды коммунальных услуг в период временного отсутствия граждан в занимаемом жилом помещении и порядок изменения размера платы за коммунальные услуги при предоставлении коммунальных услуг ненадлежащего качества и (или) с перерывами, превышающими установленную продолжительность.

На практике возникает вопрос о плате за техническое содержание лифтов, полагаем, что приведенное ниже решение суда весьма актуально. Возник спор о применении Правил оплаты гражданами жилья и коммунальных услуг, утвержденных Постановлением Правительства РФ от 30 июля 2004 г. № 392 (далее - Правила оплаты жилья).

В частности, Верховный Суд РФ рассмотрел гражданское дело по заявлению Щ. о признании недействующим абз. 3 подп. «а» п. 3 разд. 2 Правил оплаты жилья в части возложения платы за техническое содержание лифтов на нанимателей жилых помещений, проживающих на первом этаже дома, и установил следующее.

В Верховный Суд РФ обратилась Щ. с указанным выше заявлением, сославшись на то, что оспариваемый в указанной части пункт Правил оплаты жилья неправомерно возлагает на нее обязанность по содержанию общего имущества жилого дома, пользователем которого она не является.

В заявлении Щ. также указала, что данные Правила оплаты жилья были приняты Правительством РФ в соответствии со ст. 15 Закона РФ «Об основах федеральной жилищной политики», который в связи с введением в действие ЖК РФ признан утратившим силу.

Жилищный кодекс РФ, по мнению Щ., не содержит норму, прямо относящую плату за содержание и обслуживание лифтов к плате за содержание и ремонт жилого помещения. Кроме того, ЖК РФ (ст. 156) предусмотрено, что размер платы за пользование жилым помещением, платы за содержание и ремонт жилого помещения для нанимателей жилых помещений по договорам социального найма и договорам найма жилых помещений государственного и муниципального жилищных фондов устанавливается органами местного самоуправления (в субъектах Российской Федерации - городах федерального значения Москве, Санкт-Петербурге и Севастополе - органом государственной власти соответствующего субъекта Федерации) и Правительство РФ в настоящее время не вправе решать вопросы о размерах указанных платежей.

Заявительница Щ. проживает в квартире на первом этаже дома и общим имуществом в виде лифта никогда не пользуется, а поэтому она не должна нести расходы по его содержанию и ремонту.

Выслушав объяснения представителя заявительницы, представителя Правительства РФ, исследовав материалы дела и заслушав заключение прокурора Генеральной прокуратуры РФ В., полагавшей в удовлетворении заявления отказать, Верховный Суд РФ нашел заявление не подлежащим удовлетворению по следующим основаниям.

В соответствии с п. 1 ст. 253 ГПК РФ суд, признав, что оспариваемый нормативный правовой акт не противоречит федеральному закону или другому нормативному правовому акту, имеющим бóльшую юридическую силу, принял решение об отказе в удовлетворении заявления.

Как отмечено судом, абз. 3 подп. «а» п. 3 Правил оплаты гражданами жилья и коммунальных услуг предусмотрено, что оплата жилья нанимателями жилых помещений по договору социального найма жилого помещения и договору найма жилого помещения включает в себя плату за содержание общего имущества жилого дома, в том числе за техническое обслуживание общих коммуникаций, технических устройств, лифтов и приборов учета, а также технических помещений жилого дома.

По утверждению представителя Правительства РФ, оспариваемый абз. 3 подп. «а» п. 3 Правил оплаты жилья действующему законодательству не противоречит и не предусмотренных законом обязанностей по содержанию общего имущества многоквартирного дома на заявительницу не возлагает.

Согласно ст. 156 ЖК РФ размер платы за пользование жилым помещением (платы за наем), платы за содержание и ремонт жилого помещения для нанимателей жилых помещений по договорам социального найма и договорам найма жилых помещений государственного или муниципального жилищного фонда определяется исходя из занимаемой общей площади жилого помещения. Из этого, по мнению представителя Правительства РФ, следует, что оспариваемая норма

Правил оплаты жилья полностью соответствует положениям приведенной нормы ЖК РФ.

С учетом объяснений представителя заинтересованного лица, анализа положений ЖК РФ, регулирующих вопросы содержания общего имущества жилого дома, суд пришел к выводу о том, что предусмотренных законом оснований для признания оспариваемого в указанной части п. 3 Правил оплаты жилья недействующим не имеется.

Довод заявительницы о том, что ЖК РФ не содержит норму, относящую плату за содержание и обслуживание лифтов к плате за содержание и ремонт жилого помещения, не может быть признан обоснованным.

В соответствии с ч. 1 ст. 36 ЖК РФ лифты, лифтовые и иные шахты, механическое, электрическое и иное оборудование, находящееся в данном доме, входят в состав общего имущества в многоквартирном доме. Из содержания п. 2 ч. 1 ст. 154 данного Кодекса следует, что для нанимателя жилого помещения, занимаемого по договору социального найма или договору найма жилого помещения государственного или муниципального жилищного фонда, плата за содержание и ремонт жилого помещения включает в себя плату за услуги и работы по управлению домом, содержанию и текущему ремонту общего имущества в многоквартирном доме.

Таким образом, из приведенных норм ЖК РФ усматривается, что обязанность по содержанию общего имущества жилого дома, в том числе и лифта, возлагается на всех без исключения нанимателей жилых помещений в этом доме независимо от того, на каком этаже находится занимаемое жилое помещение.

Такое же требование предусмотрено и оспариваемой нормой Правил оплаты жилья, что соответствует положениям ЖК РФ.

Не противоречит оспариваемый пункт Правил оплаты жилья и ст. 156 названного Кодекса, поскольку в последней содержатся положения, регулирующие, в частности, порядок установления размера платы за содержание и ремонт жилого помещения для нанимателей жилых помещений по договорам социального найма и договорам найма жилых помещений, в состав которой, как указывалось выше, входит также плата за содержание и ремонт лифтов. Ссылка заявительницы при этом на то, что Правительство РФ в соответствии с ЖК РФ не вправе устанавливать размеры платы за наем жилого помещения и коммунальные услуги, не может быть принята во внимание, поскольку данным пунктом Правил размер платы не устанавливался.

Не мог суд согласиться и с утверждением заявительницы о том, что оспариваемый пункт Правил оплаты жилья противоречит ст. 7 Конституции РФ, так как указанная норма Основного Закона не регулирует вопросы содержания общего имущества многоквартирного дома и не устанавливает каких-либо исключений для нанимателей жилых помещений по несению расходов, связанных с его содержанием.

Не противоречит п. 3 Правил оплаты жилья и требованиям ст. 235 ГК РФ, поскольку выполнение предусмотренной законом обязанности по своевременному внесению платы за жилое помещение и коммунальные услуги не может расцениваться как принудительное изъятие имущества у собственника.

Ссылка заявительницы на ст. 1 ГК РФ в обоснование заявленного требования также не может быть признана состоятельной, так как данная норма закона не имеет отношения к рассматриваемому вопросу.

В соответствии с п. 3 ст. 156 ЖК РФ размеры платы за пользование жилым помещением (платы за наем), платы за содержание и ремонт жилого помещения для нанимателей жилых помещений по договорам социального найма и договорам найма жилых помещений государственного или муниципального жилищного фонда и платы за содержание и ремонт жилого помещения для собственников жилых помещений, которые не приняли решение о выборе способа управления многоквартирным домом, устанавливаются органами местного самоуправления (в субъектах Российской Федерации - городах федерального значения Москве, Санкт-Петербурге и Севастополе - органом государственной власти соответствующего субъекта Российской Федерации, если законом соответствующего субъекта Федерации не установлено, что данные полномочия осуществляются органами местного самоуправления внутригородских муниципальных образований). Плата за наем устанавливается в соответствии с методическими указаниями, утвержденными федеральным органом исполнительной власти, осуществляющим функции по выработке и реализации государственной политики и нормативно-правовому регулированию в сфере жилищнокоммунального хозяйства.

Размер платы за пользование жилым помещением (платы за наем) государственного или муниципального жилищного фонда устанавливается в зависимости от качества и благоустройства жилого помещения, места расположения дома.

Порядок определения размера платы за жилое помещение для граждан, проживающих в жилых помещениях домов системы социального обслуживания, в жилых помещениях фондов для временного поселения вынужденных переселенцев и лиц, признанных беженцами, а также в общежитиях, если в одной комнате в общежитии проживают несколько граждан, устанавливается собственниками указанных жилых помещений.

Размер платы за содержание и ремонт жилого помещения в многоквартирном доме, в котором не созданы товарищество собственников жилья либо жилищный кооператив, определяется на общем собрании собственников. При этом размер платы определяется с учетом предложений управляющей организации и устанавливается на срок не менее чем один год.

Размеры обязательных платежей и (или) взносов членов товарищества собственников жилья либо жилищного кооператива или иного специализированного потребительского кооператива, связанных с оплатой расходов на содержание и ремонт общего имущества в многоквартирном доме, определяются органами управления товарищества собственников жилья либо органами управления жилищного кооператива или органами управления иного специализированного потребительского кооператива в соответствии с уставом товарищества собственников жилья либо уставом жилищного кооператива.

Федеральным законом от 25 декабря 2012 г. № 271-ФЗ в ст. 156 ЖК РФ добавлены нормы, связанные с оплатой капитального ремонта, где, в частности, указано, что минимальный размер взноса на капитальный ремонт устанавливается нормативным правовым актом субъекта Российской Федерации в соответствии с методическими рекомендациями, утвержденными уполномоченным Правительством РФ федеральным органом исполнительной власти, в порядке, установленном законом субъекта Федерации, исходя из занимаемой общей площади помещения в многоквартирном доме, принадлежащего собственнику такого помещения, и может быть дифференцирован в зависимости от муниципального образования, в котором расположен многоквартирный дом, с учетом его типа и этажности, стоимости проведения капитального ремонта отдельных элементов строительных конструкций и инженерных систем многоквартирного дома, нормативных сроков их эффективной эксплуатации до проведения очередного капитального ремонта (нормативных межремонтных сроков), а также с учетом установленного ЖК РФ и нормативным правовым актом субъекта Федерации перечня работ по капитальному ремонту общего имущества в многоквартирном доме. Собственники помещений в многоквартирном доме могут принять решение об установлении взноса на капитальный ремонт в размере, превышающем минимальный размер такого взноса, установленный нормативным правовым актом субъекта Федерации.

Обращаем внимание на то, что граждане, признанные малоимущими и занимающие жилые помещения по договорам социального найма, освобождаются от внесения платы за пользование жилым помещением (платы за наем).

В силу ст. 157 ЖК РФ размер платы за коммунальные услуги рассчитывается исходя из объема потребляемых коммунальных услуг, определяемого по показаниям приборов учета, а при их отсутствии - исходя из нормативов потребления коммунальных услуг, утверждаемых органами государственной власти субъектов Российской Федерации в порядке, установленном Правительством РФ. При расчете платы за коммунальные услуги для собственников помещений в многоквартирных домах, которые имеют установленную законодательством Российской Федерации обязанность по оснащению принадлежащих им помещений приборами учета используемых воды, электрической энергии и помещения которых не оснащены такими приборами учета, применяются повышающие коэффициенты к нормативу потребления соответствующего вида коммунальной услуги в размере и в порядке, которые установлены Правительством РФ. Правила предоставления, приостановки и ограничения предоставления коммунальных услуг собственникам и пользователям помещений в многоквартирных домах и жилых домах, особенности предоставления отдельных видов коммунальных услуг собственникам и пользователям помещений в многоквартирном доме и жилых домов, условия и порядок заключения соответствующих договоров, а также правила, обязательные при заключении управляющей организацией или товариществом собственников жилья либо жилищным кооперативом или иным специализированным потребительским кооперативом договоров с ресурсоснабжающими организациями, устанавливаются Правительством РФ. При этом размер платы за коммунальные услуги рассчитывается по тарифам, установленным органами государственной власти субъектов Федерации, органами местного самоуправления в порядке, установленном специальным федеральным законом.

Изменение права собственности на жилое помещение, оснований пользования жилым помещением, образования или ликвидации товарищества собственников жилья либо жилищного кооператива не влечет изменения размера платы за коммунальные услуги.

Вместе с тем предоставление коммунальных услуг ненадлежащего качества и (или) с перерывами, превышающими установленную продолжительность, должно влечь уменьшение размера платы за коммунальные услуги.

Федеральным законом от 28 декабря 2013 г. № 417-ФЗ сделана попытка ограничить повышение платы за коммунальные услуги. Процедура такого ограничения достаточно сложная не только для граждан, но и для специалистов. Одно очевидно - решение принимает руководство субъекта Федерации.

Безусловно, собственник помещения в многоквартирном доме несет бремя содержания принадлежащего ему помещения, а также общего имущества в многоквартирном доме соразмерно своей доле.

Обеспечение содержания производится путем внесения платы за содержание и ремонт жилого помещения.

В целях нормального постоянного пользования жилым помещением и его эксплуатации ЖК РФ (ч. 4 ст. 158) установил правило, согласно которому, если собственники помещений в многоквартирном доме на их общем собрании не приняли решение об установлении размера платы за содержание и ремонт жилого помещения, такой размер устанавливается органом местного самоуправления.

В ст. 159 ЖК РФ содержится норма, которая в общем виде устанавливает порядок предоставления субсидий на оплату жилого помещения и коммунальных услуг.

Субсидии на оплату жилого помещения и коммунальных услуг предоставляются гражданам в случае, если их расходы на оплату жилого помещения и коммунальных услуг, рассчитанные исходя из размера регионального стандарта нормативной площади жилого помещения, используемой для расчета субсидий, и размера регионального стандарта стоимости жилищно-коммунальных услуг, превышают величину, соответствующую максимально допустимой доле расходов граждан на оплату жилого помещения и коммунальных услуг в совокупном доходе семьи. Размеры региональных стандартов нормативной площади жилого помещения, используемой для расчета субсидий, стоимости жилищно-коммунальных услуг и максимально допустимой доли расходов граждан на оплату жилого помещения и коммунальных услуг в совокупном доходе семьи устанавливаются субъектом Федерации.

Для семей со среднедушевым доходом ниже установленного прожиточного минимума максимально допустимая доля расходов уменьшается в соответствии с поправочным коэффициентом, равным отношению среднедушевого дохода семьи к прожиточному минимуму.

Субсидии на оплату жилого помещения и коммунальных услуг не предоставляются иностранным гражданам, если международными договорами Российской Федерации не предусмотрено иное.

На основании ст. 160 ЖК РФ отдельным категориям граждан в порядке и на условиях, которые установлены федеральными законами, законами субъектов Федерации и нормативными правовыми актами органов местного самоуправления, могут предоставляться компенсации расходов на оплату жилых помещений и коммунальных услуг за счет средств соответствующих бюджетов.

Федеральным законом от 4 июня 2011 г. № 123-ФЗ в ЖК РФ введена ч. 3 ст. 160, в которой содержится норма, взаимоувязывающая предоставление компенсаций и наличие задолженности по оплате жилья и коммунальных услуг: «Компенсации расходов на оплату жилых помещений и коммунальных услуг предоставляются гражданам при отсутствии у них задолженности по оплате жилых помещений и коммунальных услуг или при заключении и (или) выполнении гражданами соглашений по ее погашению».

Следует обратить внимание на переходную норму, содержащуюся в ст. 8 Федерального закона от 29 декабря 2004 г. № 189-ФЗ «О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации»1 (далее -

Вводный закон к ЖК РФ). Согласно названной норме до внесения изменений в федеральные законы и иные нормативные правовые акты в части замены порядка предоставления гражданам льгот по оплате жилья и коммунальных услуг на порядок предоставления в соответствии со ст. 160 ЖК РФ компенсаций сохраняется прежний порядок предоставления указанных льгот, установленный данными федеральными законами и иными нормативными правовыми актами до введения в действие ЖК РФ.

Плата за капитальный ремонт общего имущества многоквартирного дома

Указанная в названии настоящего параграфа тема приобрела политический и острый социальный характер не только из-за кризиса или перманентных выборов в различные органы власти, но и потому, что федеральный законодатель передал почти всю компетенцию по этому вопросу регионам, не оставив за Федерацией даже основ регулирования платы за капитальный ремонт общего имущества многоквартирного дома, хотя такое регулирование, безусловно, требуется для защиты прав и законных интересов граждан, не говоря уже о том, что часть вопросов относится к гражданскому законодательству, а это исключительная компетенция Российской Федерации.

Обязанность по оплате расходов на капитальный ремонт многоквартирного дома распространяется на всех собственников помещений в этом доме с момента возникновения права собственности на помещения в этом доме. При переходе права собственности на помещение в многоквартирном доме к новому собственнику переходит и обязательство по оплате расходов на капитальный ремонт многоквартирного дома.

Не вызывает сомнения, что одна из основных обязанностей собственников жилых помещений в многоквартирных домах - содержание жилых помещений и общего имущества такого дома. При принятии ЖК РФ в 2004 г. порядок оплаты и сроки проведения капитального ремонта общего имущества многоквартирных домов не были определены. Многоквартирные дома ремонтировались в основном за счет бюджета с небольшим участием со стороны собственников.

В 2007 г. частичное решение этой проблемы было возложено на Фонд содействия реформированию жилищно-коммунального хозяйства (далее - Фонд ЖКХ)1. Несмотря на бюджетную поддержку, темпы проводимого капитального ремонта не позволяли качественно улучшить состояние жилищного фонда. Учитывая это, было принято решение о необходимости разработки новой системы проведения и финансирования капитального ремонта. Ее основой должны были стать финансовые вложения собственников, основанные на обязанности собственников содержать помещения многоквартирных домов.

В апреле 2012 г. в Государственную Думу был внесен законопроект, который предполагал комплексное реформирование процесса проведения капитального ремонта. Изменения предлагалось внести в ЖК РФ. При этом авторами законопроекта не было учтено то, что регламентация осуществления капитального ремонта выходит за рамки системного регулирования ЖК РФ, который просто не может охватить все специфические свойства отношений по организации капитального ремонта. Следует учитывать, что жилищное право в основном сформировалось в рамках права гражданского: «... большинство жилищных отношений, причем занимающих главенствующее место среди социальных связей, опосредующих удовлетворение жилищных потребностей, отвечает всем признакам отношений, входящих в предмет гражданского права. Соответственно регламентация этих отношений осуществляется с использованием гражданско-правового метода регулирования». Необходимость нормативного закрепления обязанности проведения капитального ремонта объектов общего имущества многоквартирного дома очевидна, вместе с тем отношения по организации (именно по организации, а не по договору) капитального ремонта носят узконаправленный и скорее административный, публично-правовой характер. В силу изложенного их было бы предпочтительно урегулировать в специальном нормативном правовом акте. Тем не менее правила о капитальном ремонте были включены в ЖК РФ. Законопроект был доработан и принят практически за полгода, оставив «за скобками» множество неразрешенных вопросов, проявившихся в том числе в ходе практики применения новой системы капитального ремонта.

Централизованный механизм проведения капитального ремонта, закрепленный Федеральным законом от 25 декабря 2012 г. № 271-ФЗ «О внесении изменений в Жилищный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации и признании утратившими силу отдельных положений законодательных актов Российской Федерации»2 (далее - Федеральный закон № 271-ФЗ), предполагает следующее.

Капитальный ремонт проводится в плановом порядке на основании утверждаемых субъектами Федерации региональных программ.

В такой программе определяется очередность проведения капитального ремонта и содержится перечень всех многоквартирных домов на территории соответствующего субъекта Российской Федерации, в отношении которых планируется проведение капитального ремонта.

В региональную программу не включаются аварийные дома и дома, подлежащие сносу. Кроме того, в региональную программу могут не включаться потенциально аварийные многоквартирные дома с повышенным износом (более 70%), а также дома, стоимость ремонта которых фактически дороже нового строительства (ст. 168 ЖК РФ).

Сроки выполнения конкретных работ, определенных региональными программами, устанавливаются в краткосрочных планах реализации региональных программ, которые утверждаются субъектами Российской Федерации на период, не превышающий трех лет.

Еще раз отмечаем, что основные полномочия по обеспечению проведения капитального ремонта были закреплены за органами государственной власти субъектов Российской Федерации. На федеральном уровне осуществляется только методическое обеспечение проведения капитального ремонта. Фактически ответственность за проведение капитального ремонта возложена на регионы.

На основании и в целях обеспечения реализации региональных программ собственники помещений в многоквартирном доме (в том числе публичные образования) обязаны уплачивать ежемесячный взнос на капитальный ремонт, который выделяется отдельно в структуре платы за жилое помещение (ст. 154 ЖК РФ). Минимальный размер взноса на капитальный ремонт устанавливается нормативным правовым актом субъекта Российской Федерации в соответствии с Методическими рекомендациями, утвержденными Минстроем России, исходя из общей площади помещения в многоквартирном доме, принадлежащего собственнику такого помещения.

Закон предусматривает два варианта оплаты капитального ремонта общего имущества: первый - через специальный счет в кредитной организации, отвечающей установленным ЖК РФ требованиям; второй - через счет регионального оператора - юридического лица, созданного в форме фонда. В таком случае денежные средства поступают в «общий котел», собственником денежных средств является региональный оператор. При этом, если собственники помещений в многоквартирном доме в установленный срок не сделают свой выбор, денежные средства будут аккумулироваться на счете регионального оператора «в общем котле».

В случае формирования фонда капитального ремонта у регионального оператора последний и начисляет пени. При аккумулировании взносов на специальном счете закон вообще не содержит порядка начисления этой неустойки.

Жилищный кодекс РФ предусматривает общие правила о привлечении на цели осуществления капитального ремонта кредитов, займов, а также возможность поддержки из федерального бюджета. Финансовая поддержка капитального ремонта из федерального бюджета предоставляется по заявкам субъекта Российской Федерации через Фонд ЖКХ при наличии утвержденного краткосрочного плана реализации региональной программы, при обязательном распределении долей софинансирования: федеральное, региональное, муниципальное финансирование, финансирование собственниками помещений. Кроме того, ЖК РФ предусматривает возможность установления субъектом Российской Федерации минимального размера фонда, формируемого на специальном счете (ч. 8 ст. 170 ЖК РФ).

По достижении соответствующего размера собственники вправе прекратить отчисления и привлекать дополнительные инвестиции для проведения капитального ремонта. В Методических рекомендациях, утвержденных Минстроем России, рекомендовано определять минимальный размер фонда не более 30% оценочной стоимости капитального ремонта. Однако есть субъекты Российской Федерации, где минимальный размер такого фонда достигает 70-90% оценочной стоимости капитального ремонта (Калининградская область, Свердловская область). Представляется, что установленный механизм формирования фонда может предотвратить неоправданные отчисления взносов и разного рода злоупотребления, однако его законодательное закрепление требует дальнейшего совершенствования. Целесообразно закрепить не право, а обязанность региональных властей устанавливать минимальный размер фонда, предусмотрев его размер на уровне закона.

Предложения о проведении капитального ремонта поступают от регионального оператора или от управляющей компании, товарищества собственников жилья, жилищного (жилищно-строительного) кооператива при формировании фонда на специальном счете. В течение трех месяцев собственники помещений обязаны рассмотреть указанные предложения и принять решение о проведении капитального ремонта. Если собственники помещений проигнорируют вышеуказанные предложения, то решение о проведении ремонта должен принять орган местного самоуправления. Это прямо установлено в п. 6 ст. 189 ЖК РФ в отношении многоквартирных домов, собственники помещений в которых формируют фонд на счете регионального оператора и не приняли решение в трехмесячный срок. Для владельцев специального счета, если ремонт не произведен в срок, предусмотренный региональной программой, наступит последствие в виде передачи фонда на счет регионального оператора, который и будет проводить капитальный ремонт.

Фактически введенная система капитального ремонта предполагает принудительный сбор денежных средств с собственников для ремонта их имущества. При «котловом» методе роль собственников в проведении ремонта общего имущества многоквартирного дома минимальна. Все решения за них принимает региональный оператор. Бесспорно, контроль над проведением капитального ремонта со стороны государства необходим. Однако более правильным явился бы подход, не связанный с фактическим изъятием денежных средств у собственника помещения многоквартирного дома, а предполагающий использование существующих гражданско-правовых способов управления денежными средствами, например, модель доверительного управления. При этом надо отметить, что Конституционный Суд РФ в целом признал существующую систему капитального ремонта, в частности «котловой способ» накопления, не противоречащей Конституции РФ, указав при этом на необходимость ее дальнейшего совершенствования. Полагаем, что совершенствовать следует в первую очередь федеральное законодательство, а вслед за ним - региональное. Очевидно, что широкие полномочия, предоставленные регионам, не только не оправдывают себя, но и более того - мешают эффективному проведению капитального ремонта. Федерация сама взяла на себя функцию по совместному ведению (см. ст. 72 Конституции РФ) давать направления, предлагать границы полномочий, критерии для принятия решений. Это направление прослеживается и в положениях ЖК РФ, и регулирование оплаты капитального ремонта общего имущества не должно быть исключением.

По отношению к капитальному ремонту Федеральный закон № 271-ФЗ действует уже более трех лет, а во многих субъектах Российской Федерации не приняты нормативные правовые акты, определенные ст. 167 ЖК РФ, необходимые для функционирования системы капитального ремонта. Например, по данным Счетной палаты РФ, в г. Москве не разработано более половины необходимых актов, не определены порядок проведения аудита регионального оператора, порядок выполнения региональным оператором своих функций, орган, уполномоченный на контроль за деятельностью регионального оператора. Данная ситуация свидетельствует о том, что региональные власти не в полной мере реализуют предоставленные им полномочия.

Проблемы возникают и собственно при формировании региональных программ, разработкой которых занимаются субъекты Российской Федерации.

На федеральном уровне отсутствует общий порядок проведения мониторинга технического состояния домов, не сформирован общий подход к оценке технического состояния домов, не определен механизм финансирования мониторинга. Поэтому субъекты Российской

Федерации по-разному определяют условия и порядок проведения мониторинга, критерии оценки технического состояния многоквартирных домов. Отсутствие сбалансированной системы мониторинга приводит к формированию региональных программ, содержащих необъективную информацию.

На практике нет однозначного подхода и к определению критериев очередности проведения капитального ремонта, устанавливаемых в региональных программах капитального ремонта. На это обращалось внимание еще в 2013 г. Институтом экономики города. Однако указанная проблема до сих пор актуальна. Очередность проведения ремонта зачастую ставится в зависимость не только от состояния дома, но и от сопутствующих факторов - фактически поступивших платежей собственников (Свердловская область), количества жителей в доме (Белгородская область). Конституционный Суд РФ указы вает на то, что очередность проведения капитального ремонта должна определяться «на основе объективных критериев, обеспечивающих первоочередное проведение соответствующих работ в тех многоквартирных домах, проживание в которых в силу износа их конструктивных элементов представляет опасность для жизни или здоровья граждан, а также в иных случаях возникновения неотложной потребности в капитальном ремонте...».

Исполнение решения Конституционного Суда РФ возможно путем установления обязательных правил, определяющих конкретные условия капитального ремонта. При этом очевидно, что форма методических рекомендаций не всегда подходит. Методические рекомендации часто не учитываются регионами (это касается, например, дифференциации взносов, определения минимального размера фонда капитального ремонта, формируемого на специальном счете). Более правильным, на наш взгляд, подходом является определение ключевых вопросов на уровне постановления Правительства РФ. Такое постановление, с указанием на него в ЖК РФ, должно содержать обязательные условия региональных программ, стандарты определения очередности ремонта, условия мониторинга технического состояния дома, дифференциацию взносов на капитальный ремонт.

В связи с недостаточной проработкой в федеральном и региональном законодательстве на практике много вопросов возникает в отношении уплаты взносов в фонд капитального ремонта.

Одним из проблемных моментов, мешающих реализации программ капитального ремонта, является уклонение публичных образований от уплаты взносов на капитальный ремонт. По данным Минстроя России и Фонда ЖКХ, в 2015 г. собираемость взносов по помещениям, находящимся в государственной или муниципальной собственности, составила менее 1% от общей суммы уплаченных взносов. Эта практика может привести к тому, что ремонт не будет проведен не по вине частных собственников - дом просто не включат в краткосрочный план из-за большой задолженности публичного образования.

В силу ст. 169 ЖК РФ минимальный размер взноса может быть дифференцирован в зависимости от муниципального образования, в котором расположен жилой дом, с учетом его типа и этажности.

Как правило, субъекты Российской Федерации не дифференцируют размер взносов. Так, в Москве с 1 июля 2015 г. минимальный взнос на капитальный ремонт составляет 15 рублей на 1 квадратный метр общей площади помещения в многоквартирном доме в месяц.

В Свердловской области размер минимального взноса на 2016 г. составляет 8 рублей 52 коп.2 Обратим внимание на то, что в Санкт-Петербурге дифференцировали взнос в зависимости от восьми типов домов, при этом размер взноса установлен рекордно низким: от 2 до 3,50 рублей.

В Отчете Счетной палаты РФ отмечено, что при такой сумме взноса невозможно выполнение всех запланированных в 2015 г. работ. Стопроцентная собираемость взноса обеспечила бы только 7% общей стоимости запланированных работ на 2015 г.

Федеральное законодательство не устанавливает верхний и нижний пределы минимального взноса на капитальный ремонт. Правило о дифференциации взносов не является обязательным. При этом на уровне федерального закона отсутствуют обязательные критерии расчета взносов (в зависимости от технических характеристик дома, степени его износа). Все это приводит к недостаточно обоснованному расчету взносов на капитальный ремонт, не говоря уже об отсутствии понимания у собственников помещений механизма расчета взносов.

Правовую неопределенность вызывают установленные ЖК РФ сроки совершения собственниками действий, необходимых для реализации выбранного ими способа формирования фонда капитального ремонта.

Предоставленные регионам полномочия в этой сфере зачастую влекут установление чрезмерно сокращенных сроков, которые не обеспечивают надлежащим образом права собственников помещений многоквартирного дома и приводят к принятию соответствующих решений органами местного самоуправления или региональным оператором.

Это касается, в частности, сроков наступления обязанности по уплате взносов на капитальный ремонт, сроков выбора способа формирования фонда капитального ремонта. Так, Чукотский автономный округ вообще установил один месяц для наступления обязанности уплачивать взносы с даты утверждения региональной программы (при максимальном сроке восемь месяцев) и два месяца для выбора способа формирования фонда капитального ремонта (при максимальном сроке шесть месяцев)1.

С июня 2015 г. обязанность по уплате взносов на капитальный ремонт у собственников помещений в новостройках, введенных в эксплуатацию после утверждения региональной программы капитального ремонта, возникает по истечении срока, установленного органом государственной власти субъекта Российской Федерации, но не позднее чем в течение пяти лет с даты включения дома в региональную программу. При этом в неравной ситуации оказались новостройки, не успевшие попасть под действие этой нормы (которые были введены в эксплуатацию, допустим, за полгода до утверждения региональной программы).

Однако многие субъекты существенно уменьшают и эту отсрочку.

Например, в Москве обязанность по уплате взносов для собственников помещений в новостройках наступает уже через восемь месяцев. Часть субъектов Российской Федерации (Хабаровский край, Свердловская область) устанавливают эту обязанность по истечении трех лет после включения дома в региональную программу. Представляется более правильным установить возможность для регионов определения этого срока в пределах от трех до пяти лет.

Проблема оптимального определения сроков касается и решения об изменении способа формирования фонда. На общем собрании собственников помещений многоквартирного дома может быть принято решение об изменении способа формирования фонда капитального ремонта многоквартирного дома (если отсутствует задолженность по уплате взносов). Однако соответствующее решение о переводе накоплений от регионального оператора на специальный счет вступает в силу только через два года, если субъектом Российской Федерации не установлен меньший срок. Решение же об изменении способа перевода накоплений со специального счета на регионального оператора вступает в силу через месяц. Полагаем, что два года - это довольно длительный срок, не всегда отвечающий интересам собственников.

Существующее нормативное регулирование способов формирования фонда капитального ремонта также порождает ряд проблем.

По данным Фонда ЖКХ по состоянию на 1 января 2016 г., способ формирования фонда капитального ремонта у регионального оператора используется в 89% многоквартирных домов от общего количества многоквартирных домов, включенных в региональные программы.

При этом в большинстве случаев владельцем специального счета также выбирают регионального оператора.

Как уже отмечалось, денежные средства, перечисленные на капитальный ремонт, поступают в собственность регионального оператора. Соответственно региональный оператор может по своему усмотрению распределять поступившие от собственников средства на финансирование капитального ремонта любых многоквартирных домов. Например, если наступил срок проведения работ по капитальному ремонту, а размера сформированного фонда для данного многоквартирного дома не хватает, то ремонт все равно будет проведен - фактически за счет собственников других помещений. Статьей 179 ЖК РФ предусмотрено, что ремонт проводится на возвратной основе, однако условия возвратности в Кодексе не раскрыты. Конституционный Суд РФ в Постановлении от 12 апреля 2016 г. № 10-П признал эту схему не противоречащей Конституции РФ. Более того, по мнению Конституционного Суда, способ формирования денежных средств на капитальный ремонт «в общем котле» регионального оператора обеспечивает централизованную систему аккумулирования накоплений. Представляется, что дополнительной защитой для собственника при данном способе формирования накоплений явилось бы установление гражданско-правовой ответственности регионального оператора за нарушение сроков выполнения работ, предусмотренных региональной программой.

При формировании фонда капитального ремонта на специальном счете владельцем счета по выбору собственников жилых помещений может выступать товарищество собственников жилья, жилищный кооператив, управляющая организация, а также региональный оператор. Собственники могут заменить владельца специального счета.

Данный способ формирования фонда позволяет собственникам более активно участвовать в принятии решений о проведении капитального ремонта. Если средств на счете достаточно, то собственники могут принимать решение о капитальном ремонте, не ориентируясь на региональную программу. Кроме того, фонд, формируемый на специальном счете, предназначен только для ремонта одного многоквартирного дома, собственники помещений в котором формируют счет. Денежные средства, находящиеся на специальном счете, принадлежат собственникам помещений. Доля в соответствую щих денежных средствах определяется пропорционально общей сумме взносов на конкретное помещение и следует судьбе помещения (ст. 36.1 ЖК РФ).

Основная проблема указанного способа формирования фонда капитального ремонта - недостаточная регламентация на федеральном уровне. Следует принимать во внимание, что правовое регулирование использования специального счета относится к гражданскому законодательству, которое входит в предмет исключительного ведения Российской Федерации (ст. 71 Конституции РФ).

Вместе с тем приходится констатировать, что в федеральном законодательстве не урегулированы многие вопросы, имеющие большое значение для формирования накоплений на специальном счете.

Например, отсутствуют правила о ведении владельцем специального счета учета средств, поступающих в фонд капитального ремонта дома (владельцем может быть как сам региональный оператор, так и управляющая компания, которая осуществляет управление несколькими домами). Владелец специального счета отвечает только за проведение операций по счету, лицо, ответственное за проведение капитального ремонта, собственники выбирают сами - это может быть товарищество собственников жилья, жилищный кооператив, управляющая организация, иное лицо, уполномоченное собственниками. Правила об ответственном лице следовало бы прямо предусмотреть в федеральном нормативном правовом акте, чтобы можно было сразу же определить, кто за что отвечает.

Региональный оператор заключает договоры подряда на проведение работ по капитальному ремонту в соответствии с условиями, определенными постановлением Правительства РФ. Подобных правил для заключения договора подряда собственниками помещений нет.

Кроме того, ЖК РФ предусматривает обязанность регионального оператора заключить с подрядными организациями договоры, предусматривающие в том числе установление гарантийного срока на оказанные услуги и (или) выполненные работы продолжительностью не менее пяти лет с момента подписания соответствующего акта приемки, а также обязательства подрядных организаций по устранению выявленных нарушений в разумный срок, за свой счет и своими силами (ч. 2 ст. 182 ЖК РФ). Аналогичные нормы для случаев формирования фонда капитального ремонта на специальном счете не предусмотрены. Некоторые исследователи отмечают высокий порог принятия решения о формировании фонда на специальном счете - квалифицированное большинство (две трети) голосов от числа собственников помещений. В то время как вопрос о выборе способа управления домом решается простым большинством голосов.

Общая проблема для обоих способов формирования фонда капитального ремонта - отсутствие гарантии возврата денежных средств в случае отзыва лицензии у кредитной организации. В этой связи необходимо разрабатывать систему страхования таких счетов (по аналогии с системой страхования вкладов). На это указал и Конституционный Суд РФ в Постановлении от 12 апреля 2016 г. № 10-П.

Полагаем необходимым расширение перечня работ по капитальному ремонту, предусмотренному ст. 166 ЖК РФ, добавив туда разработку проектной документации и ее экспертизу. Как правило, такая документация - обязательный атрибут проведения работ по капитальному ремонту, а в настоящее время разработка проектной документации может осуществляться только за счет дополнительных взносов собственников, привлеченных средств, средств регионального оператора.

Развивая правовое регулирование порядка проведения капитального ремонта, следует разрабатывать общие правила определения размера предельной стоимости услуг или работ, которая может оплачиваться региональным оператором за счет средств фонда капитального ремонта, сформированного исходя из минимального размера взноса на капитальный ремонт. Оплата цены услуг или работ, превышающей предельную стоимость, осуществляется за счет дополнительных средств собственников помещений в многоквартирном доме. При этом только в некоторых субъектах Российской Федерации эта предельная стоимость индексируется с учетом инфляции.

Представляется целесообразным совершенствовать механизм поступления денежных средств в фонд капитального ремонта, а также механизмы контроля за надлежащим использованием денежных средств. В случае передачи фонда в ведение регионального оператора, по нашему мнению, стоит предусмотреть условия, которые бы не ухудшали положения собственников, собравших взносы в большем размере и рассчитывавших на более ранний срок проведения ремонта. Речь в этом случае может идти о проведении ремонта соответствующих домов в первоочередном порядке.

С учетом правовых позиций, сформулированных в Постановлении Конституционного Суда РФ от 12 апреля 2016 г. № 10-П, чрезвычайно важной является разработка механизма информирования собственников помещений в многоквартирном доме о порядке и условиях проведения капитального ремонта. В частности, правовой регламентации требует порядок уведомления органом местного самоуправления собственников помещений в многоквартирном доме о последствиях непринятия решения о выборе способа формирования фонда капитального ремонта.

Конституционный Суд РФ отметил, что правило относительно двухлетнего срока вступления в силу решения о прекращении формирования фонда капитального ремонта на счете регионального оператора и о его формировании на специальном счете не должно применяться, если изначально решение о формировании фонда капитального ремонта на счете регионального оператора было принято не собственниками помещений в многоквартирном доме, а органом местного самоуправления в отсутствие информирования собственников о последствиях непринятия ими решения о выборе способа формирования фонда капитального ремонта, если соответствующий факт установлен решением суда.

Таким образом, органы власти субъектов Российской Федерации и органы местного самоуправления должны информировать граждан об условиях накопления фонда капитального ремонта. Отсутствие у собственников помещений многоквартирного дома полной и актуальной информации о капитальном ремонте является одной из причин неактивного участия собственников в принятии решений по капитальному ремонту. Поэтому нужно развивать уже существующую информационную систему жилищно-коммунального хозяйства, наполнять ее новыми данными, в том числе о критериях очередности проведения капитального ремонта.

Организация и осуществление капитального ремонта многоквартирных домов должны быть нормативно упорядоченными и максимально прозрачными, поскольку аккумулируют как денежные средства собственников, так и бюджетные средства, при этом собственники жилых и нежилых помещений должны быть информированы о судьбе выплаченных ими средств и о сроках осуществления капитального ремонта их многоквартирного дома.

Ответственность за нарушение жилищного законодательства

Ответственность за нарушение жилищного законодательства предусмотрена в актах различных отраслей российского законодательства.

Конечно же в первую очередь следует указать на нормы, содержащиеся в федеральных жилищных законодательных актах, в соответствии с которыми лица, виновные:

• в нарушении порядка постановки на учет граждан, нуждающихся в улучшении жилищных условий, снятия с учета и предоставления гражданам жилых помещений;
• в несоблюдении установленных сроков заселения жилых домов и жилых помещений;
• в нарушении правил пользования жилыми помещениями, санитарного содержания мест общего пользования, лестничных клеток, лифтов, подъездов, придомовых территорий;
• в самовольном переоборудовании и перепланировке жилых домов и жилых помещений и использовании их не по назначению;
• в нарушении правил эксплуатации жилых домов, жилых помещений и инженерного оборудования, в бесхозяйственном их содержании;
• в порче жилых домов, жилых помещений, их оборудования и объектов благоустройства, несут уголовную, административную и иную ответственность в соответствии с законодательством.

В самом ЖК РФ в первую очередь следует выделить статьи, предусматривающие ответственность в виде выселения как санкцию за противоправное поведение (ст. 90 «Выселение нанимателя и проживающих совместно с ним членов его семьи из жилого помещения с предоставлением другого жилого помещения по договору социального найма», ст. 91 «Выселение нанимателя и проживающих совместно с ним членов его семьи из жилого помещения без предоставления гражданам другого жилого помещения»), С большой долей уверенности предусматривающими ответственность можно назвать положения ЖК РФ, содержащиеся в ст. 75 «Признание обмена жилыми помещениями, предоставленными по договору социального найма, недействительным», ст. 79 «Прекращение и расторжение договора поднайма жилого помещения, предоставленного по договору социального найма», ст. 133 «Выселение бывшего члена жилищного кооператива», и некоторые иные положения. Кроме того, следует указать и на нормы ГК РФ, содержащиеся в ст. 293 «Прекращение права собственности на бесхозяйственно содержимое жилое помещение», ст. 687 «Расторжение договора найма жилого помещения».

Анализ указанных норм содержится в гл. 5, 8, 10 настоящей работы. В Кодексе Российской Федерации об административных правонарушениях1 (далее - КоАП), который действует с 1 июля 2002 г., содержится несколько норм, посвященных административной ответственности за нарушение жилищного законодательства. Так, в соответствии со ст. 7.21 порча жилых домов, жилых помещений, а равно их оборудования, самовольное переоборудование жилых домов и (или) жилых помещений либо использование их не по назначению влекут предупреждение или наложение административного штрафа на граждан в размере от 1 тыс. до 1 тыс. 500 рублей. Самовольная перепланировка жилых помещений в многоквартирных домах влечет наложение административного штрафа на граждан в размере от 2 тыс. до 2 тыс. 500 рублей.

Согласно ст. 7.22 КоАП нарушение лицами, ответственными за содержание жилых домов и (или) жилых помещений, правил содержания и ремонта жилых домов и (или) жилых помещений либо порядка и правил признания их непригодными для постоянного проживания и перевода их в нежилые, а равно переоборудование жилых домов и (или) жилых помещений без согласия нанимателя (собственника), если переоборудование существенно изменяет условия пользования жилым домом и (или) жилым помещением, влекут наложение административного штрафа: на должностных лиц - в размере от 4 тыс. до 5 тыс. рублей; на юридических лиц - от 40 тыс. до 50 тыс. рублей.

Кроме того, в соответствии со ст. 6.4 КоАП нарушение санитарноэпидемиологических требований к эксплуатации жилых и общественных помещений, зданий, сооружений и транспорта влечет наложение административного штрафа: на граждан - в размере от 500 до 1 тыс. рублей; на должностных лиц - от 1 тыс. до 2 тыс. рублей; на лиц, осуществляющих предпринимательскую деятельность без образования юридического лица, - от 1 тыс. до 2 тыс. рублей или административное приостановление деятельности на срок до 90 суток; на юридических лиц - от 10 тыс. до 20 тыс. рублей или административное приостановление деятельности на срок до 90 суток.

Уголовный кодекс РФ в ст. 139 предусматривает уголовную ответственность за незаконное проникновение в жилище, совершенное против воли проживающих в нем лиц.

Гражданско-правовая ответственность наступает за использование жилья не по назначению, порчу и разрушение жилищного фонда, несвоевременное внесение квартирной платы, платы за коммунальные услуги и т.д.

Ответственность наступает по правилам, предусмотренным гражданским законодательством, при одновременном наличии четырех условий.

Во-первых, если ненадлежащим отношением жилищному фонду причинен вред.

Имущественный вред может выражаться в расходах, произведенных потерпевшим, утрате или повреждении его имущества, а также в неполученных потерпевшим доходах, которые он получил бы, если бы отношение к жилищному фонду было надлежащим.

Моральный вред выражается в нанесении ущерба деловой репутации, причинении физических или нравственных страданий и т.д.

Во-вторых, если вред причинен противоправными действиями.

Противоправность проявляется в том, что субъект не выполнил (нарушил) установленные законодательством нормы. Следовательно, всякий раз нужно устанавливать, какое именно правило нарушено (статья закона, пункт инструкции и т.п.). Кроме того, противоправными являются действия, ущемляющие чьи-либо субъективные права (например, нарушается принадлежащее гражданину право собственности).

В-третьих, если существует причинно-следственная связь между противоправными действиями и наступившим вредом.

Иными словами, вред наступил именно потому, что совершены противоправные действия; неправомерное действие субъекта есть причина, а наступивший вред - следствие.

В-четвертых, если субъект, причинивший вред, виновен.

Вина юридического лица - в вине его работников. Вина может быть умышленной либо неосторожной. Лицо считается действовавшим умышленно, если оно осознает противоправность своего поведения, предвидит негативные последствия поведения и желает их наступления либо безразлично к ним относится. Лицо признается действовавшим неосторожно, если оно не осознает противоправности своего поведения, не предвидит наступления негативных последствий, не желает этого, но должно было осознавать характер своего поведения и предвидеть наступившие последствия.

При рассмотрении вопроса о вине важно иметь в виду, что причинитель вреда считается виновным, если не докажет отсутствия своей вины. Вопреки общеизвестной презумпции невиновности, которой характеризуется уголовное право, в гражданском праве действует презумпция вины, т.е. лицо, совершившее противоправные действия, считается виновным, если не докажет отсутствия своей вины.

В качестве меры гражданско-правовой ответственности применяется также такая санкция, как взыскание убытков. Так, если собственник квартиры «затопил» соседнее жилое помещение, он обязан за свой счет возместить ущерб.

Ответственность за неисполнение обязанностей по отношению к жилищному фонду в большинстве случаев наступает по решению суда. Если же допускается применение мер ответственности по решению иных органов, то такое решение можно обжаловать в судебном порядке.