Право на жилище и жилищное право

Право граждан на жилище

Конституция Российской Федерации (ст. 40) провозглашает право каждого гражданина на жилище. Основные же принципы и механизмы реализации данного конституционного права российских граждан - важнейшая часть правового регулирования жилищных отношений - определены в Жилищном кодексе Российской Федерации (далее - ЖК РФ).

В ч. 2 и 3 ст. 1 ЖК РФ указывается на то, что граждане по своему усмотрению и в своих интересах осуществляют принадлежащие им жилищные права, в том числе распоряжаются ими. Они свободны в установлении и реализации своих жилищных прав в силу договора и (или) иных предусмотренных жилищным законодательством оснований. Граждане, осуществляя жилищные права и исполняя вытекающие из жилищных отношений обязанности, не должны нарушать права, свободы и законные интересы других граждан. При этом жилищные права могут быть ограничены на основании федерального закона и только в той мере, в какой это необходимо в целях защиты основ конституционного строя, нравственности, здоровья, прав и законных интересов других лиц, обеспечения обороны страны и безопасности государства.

Анализ конституционных норм, а также положений, предусмотренных федеральным законодательством, показывает, что в настоящее время право на жилище может быть реализовано различными способами, а именно:

• путем предоставления жилых помещений по договору социального найма в домах государственного и муниципального жилищных фондов. Конституция РФ предусматривает ограниченный круг граждан, имеющих такое право. К ним относятся малоимущие и иные указанные в законе граждане, нуждающиеся в жилище;
• путем передачи жилых помещений в соответствии с договором коммерческого найма. По данному договору в коммерческий наем может передаваться жилье из государственных, муниципальных и частных жилищных фондов на условиях, существенно отличающихся от договора социального найма. Круг граждан, имеющих право на заключение данного договора, неограничен;
• путем приобретения либо строительства жилых помещений в домах различных жилищных фондов за собственные средства без ограничения площади, в том числе и за доступную плату (ч. 3 ст. 40 Конституции РФ). В первом случае граждане решают свои жилищные проблемы посредством гражданско-правовых сделок: купли-продажи, мены, дарения, наследования, а также строительства и других действий, не противоречащих законодательству. Во втором случае государственные и муниципальные органы обеспечивают приобретение гражданами жилых помещений из государственных либо муниципальных жилищных фондов за доступную плату (например, при освобождении комнаты в коммунальной квартире) или предоставляют нуждающимся в улучшении жилищных условий безвозмездные субсидии на покупку либо на строительство жилых помещений.

На основании ст. 2 ЖК РФ органы государственной власти и органы местного самоуправления в пределах своей компетенции обеспечивают создание условий для осуществления гражданами права на жилище, в том числе:

• содействуют развитию рынка недвижимости в жилищной сфере в целях создания необходимых условий для удовлетворения потребностей граждан в жилище;
• используют бюджетные и иные денежные средства для улучшения жилищных условий граждан, в том числе путем предоставления в установленном порядке субсидий для приобретения (строительства) жилых помещений;
• в установленном порядке предоставляют гражданам жилые помещения по договорам социального найма и найма жилых помещений в государственном и муниципальном жилищных фондах;
• стимулируют жилищное строительство;
• обеспечивают защиту прав и законных интересов граждан, приобретающих жилые помещения и пользующихся ими на законных основаниях, а также потребителей коммунальных услуг и услуг, касающихся обслуживания жилищного фонда;
• организуют обеспечение своевременного проведения капитального ремонта общего имущества в многоквартирных домах;
• обеспечивают государственный контроль и надзор за исполнением жилищного законодательства, использованием и сохранностью жилищного фонда, соответствием жилых помещений установленным санитарным и техническим правилам и нормам;
• обеспечивают государственный контроль и надзор за соблюдением требований градостроительного законодательства, государственных норм и стандартов при жилищном строительстве.

Нельзя не согласиться с мнением Б.М. Гонгало о том, что, несмотря на «разнокалиберность» полномочий, указанные органы имеют цель обозначить совокупность различного рода действий всех органов власти и местного самоуправления, обеспечивающих условия для осуществления права на жилище.

Конституция РФ (ч. 2 ст. 40) предписывает органам государственной власти и местного самоуправления поощрять жилищное строительство и создавать иные условия для осуществления права граждан на жилище.

Конституционное право на жилище непосредственно связано с другим конституционным правом, закрепленным в ст. 27 Основного Закона. Согласно ч. 1 ст. 27 Конституции РФ каждый, кто на законных основаниях находится на территории РФ, имеет право свободно передвигаться, выбирать место пребывания и жительства. При этом данное право, как и иные конституционные права и свободы человека и гражданина, в соответствии с ч. 3 ст. 55 Конституции РФ может быть ограничено федеральным законом только в той мере, в какой это необходимо в целях:

• защиты основ конституционного строя;
• защиты нравственности, здоровья, прав и законных интересов других лиц;
• обеспечения обороны и безопасности государства.

В ГК РФ месту жительства гражданина посвящена ст. 20, в соответствии с которой «местом жительства признается место, где гражданин постоянно или преимущественно проживает», а «местом жительства несовершеннолетних, не достигших четырнадцати лет, или граждан, находящихся под опекой, признается место жительства их законных представителей - родителей, усыновителей или опекунов».

Из вышеизложенного следует, что многочисленные подзаконные акты, регулирующие пресловутую прописку, не имеют законных оснований. Закон РФ от 25 июня 1993 г. № 5242-I «О праве граждан Российской Федерации на свободу передвижения, выбор места пребывания и жительства в пределах Российской Федерации»1 (далее - Закон о праве граждан на свободу передвижения) вместо прописки вводит регистрационный учет граждан России. Одновременно данный Закон указывает на то, что регистрация или отсутствие таковой не может служить основанием ограничения или условием реализации прав и свобод граждан.

Вплоть до недавнего времени законодательство и соответственно судебная практика почти всегда связывали право граждан на проживание в жилом помещении с пропиской. По данному вопросу было дано соответствующее разъяснение в постановлении Пленума Верховного Суда СССР от 3 апреля 1987 г. № 2 (п. 7) «О практике применения судами жилищного законодательства». Однако с принятием Закона о праве граждан на свободу передвижения и Конституции РФ 1993 г. норма, содержащаяся в ч. 1 ст. 54 ЖК РСФСР, вступила в противоречие с указанными актами и, как следствие, признана Конституционным Судом РФ неконституционной. Об этом говорилось в постановлении Конституционного Суда РФ от 25 апреля 1995 г. № 3-П «По делу о проверке конституционности частей первой и второй статьи 54 Жилищного кодекса РСФСР в связи с жалобой гражданки Л.Н. Ситаловой».

Судебное толкование ЖК РСФСР сложилось как признание того, что осуществление жилищных прав напрямую связано с пропиской, наличию или отсутствию которой придавалось правоустанавливающее значение.

Из Конституции РФ и Закона о праве граждан на свободу передвижения следует, что регистрация, заменившая институт прописки, или отсутствие таковой не могут служить основанием ограничения или условием реализации прав и свобод граждан (ст. 3 Закона), в том числе права на жилище. Однако «установленный порядок», определяющий процедуру вселения в жилое помещение, понимался в правоприменительной практике исключительно как соблюдение положений о прописке, что имело место и при разрешении дела гражданки Л.Н. Ситаловой (со ссылкой на ч. 1 и 2 ст. 54 ЖК РСФСР).

Уже после вынесения Конституционным Судом РФ названного выше решения Правительство РФ приняло постановление от 17 июля 1995 г. № 713 «Об утверждении Правил регистрации и снятия граждан Российской Федерации с регистрационного учета по месту пребывания и по месту жительства в пределах Российской Федерации и перечня должностных лиц, ответственных за регистрацию». Министерство внутренних дел РФ утвердило соответствующую Инструкцию. В этих актах конкретизируются нормы Закона о праве граждан на свободу передвижения. Однако с сожалением приходится отмечать, что еще преждевременно говорить об окончательном «уходе» прописки из нашей жизни. Еще действуют региональные документы, которыми местные власти пытаются регулировать прописку вопреки Конституции РФ и другим указанным выше актам. Не говоря уже о том, что прописка твердо «сидит» в головах чиновников, да и многих граждан.

Рассматривая конституционные права человека и гражданина, связанные с жилищем, нельзя не обратить внимание и на ст. 23 и 25 Основного Закона.

В соответствии с ч. 1 ст. 23 Конституции РФ каждый имеет право на неприкосновенность частной жизни, личную и семейную тайну, защиту своей чести и доброго имени. Статья 25 указывает на то, что «жилище неприкосновенно» и что «никто не вправе проникать в жилище против воли проживающих в нем лиц иначе как в случаях, установленных федеральным законом, или на основании судебного решения».

Развивая данное положение, ст. 3 ЖК РФ устанавливает, что проникновение в жилище без согласия проживающих в нем на законных основаниях лиц допускается в случаях и порядке, предусмотренных федеральным законом, только в целях спасения жизни граждан и их имущества, обеспечения их личной безопасности или общественной безопасности при аварийных ситуациях, стихийных бедствиях, катастрофах, массовых беспорядках или при иных обстоятельствах чрезвычайного характера, а также в целях задержания лиц, подозреваемых в совершении преступления, пресечения совершаемого преступления или установления обстоятельств совершенного преступления либо произошедшего несчастного случая. Как верно отмечает Л.О. Красавчикова, «неприкосновенность жилища - это неприкосновенность не объекта... это неприкосновенность одного из элементов личной жизни граждан».

Кроме того, ч. 4 ст. 3 ЖК РФ определяет, что никто не может быть выселен из жилища или ограничен в праве пользования жилищем, в том числе в праве получения коммунальных услуг, иначе как по основаниям и в порядке, которые предусмотрены федеральными законами.

Жилищное право и жилищное законодательство

Жилищное право - это совокупность правовых норм, регулирующих жилищные отношения.

К принципам жилищного права или, как указывается в п. 1 ст. 1 ЖК РФ, к основным началам жилищного законодательства относятся: обеспечение органами государственной власти и органами местного самоуправления условий для осуществления гражданами права на жилище, его безопасности, неприкосновенность и недопустимость произвольного лишения жилища, необходимость беспрепятственного осуществления вытекающих из отношений, регулируемых жилищным законодательством, прав, а также признание равенства участников регулируемых жилищным законодательством отношений по владению, пользованию и распоряжению жилыми помещениями, если иное не вытекает из ЖК РФ, другого федерального закона или существа соответствующих отношений, необходимость обеспечения восстановления нарушенных жилищных прав, их судебной защиты, обеспечения сохранности жилищного фонда и использования жилых помещений по назначению.

Жилищное законодательство представляет собой систему законодательных и иных нормативных актов, регулирующих отношения (жилищные) с участием граждан, юридических лиц, органов государственной власти и местного самоуправления по поводу: во-первых, возникновения, осуществления, изменения и прекращения права владения, пользования и распоряжения жилыми помещениями государственного и муниципального жилищных фондов; создания и деятельности жилищных и жилищно-строительных кооперативов, товариществ собственников жилья, прав и обязанностей их членов; во-вторых, пользования жилыми помещениями частного жилищного фонда; пользования общим имуществом собственников помещений; в-третьих, отнесения помещений к числу жилых и исключения их из жилищного фонда; учета жилищного фонда; содержания и ремонта жилищного фонда; перепланировки и переустройства жилых помещений; управления многоквартирными домами; предоставления коммунальных услуг; внесения платы за жилое помещение и коммунальные услуги; контроля и надзора за использованием и сохранностью жилищного фонда, соответствием жилых помещений установленным санитарным и техническим правилам и нормам.

Следует обратить внимание на то, что правовая природа рассматриваемых отношений весьма различна. Здесь присутствуют и частноправовые нормы, и нормы публичного права.

Первая группа отношений относится к гражданско-правовым отношениям, поскольку и возникновение, и прекращение права пользования жилым помещением осуществляются на основании гражданскоправового договора (купли-продажи, мены, дарения, договора найма жилого помещения и т.д.) и соответственно регулируются гражданским законодательством, преимущественно ГК РФ.

Вторая группа также частично относится к гражданско-правовым отношениям (срок, целевое назначение), частично - к административным правоотношениям.

Третья группа отношений - организационные и управленческие, они во многом играют вспомогательную, служебную роль по отношению к первым двум группам.

Трудно не согласиться с мнением О.А. Красавчикова о том, что ядро жилищных отношений, главный компонент их содержания - это пользование жилищем, проживание в нем.

В литературе, посвященной анализу жилищного законодательства, можно встретить суждения о том, что жилищное законодательство - это либо подотрасль гражданского законодательства, либо самостоятельная отрасль отечественного законодательства, либо комплексная отрасль, объединяющая нормы нескольких отраслей законодательства.

Из приведенных выше определений жилищных отношений вытекает, что последнее является наиболее точным, так как при регламентации жилищных отношений используются различные методы правового регулирования.

Следует остановиться на разграничении сходных на первый взгляд понятий - «право на жилище» и «жилищное право». В данном случае не следует пользоваться математическими формулировками типа «от перемены мест слагаемых сумма не изменяется». Здесь разница правовая и весьма значительная. Дело в том, что право на жилище - это субъективное право гражданина на приобретение жилого помещения и пользование, а жилищное право - это объективное право, т.е., как указывалось ранее, совокупность правовых норм, регламентирующих жилищные отношения. Уместно отметить, что термин «жилищное право» используется при названии учебной дисциплины, преподаваемой в юридических вузах или на факультетах как самостоятельный предмет, либо в курсе гражданского права.

В соответствии с Конституцией РФ жилищное законодательство находится в совместном ведении Российской Федерации и ее субъектов (п. «к» ч. 1 ст. 72). Как следует из ч. 2 ст. 76 Конституции РФ, по жилищному законодательству издаются федеральные законы и принимаемые в соответствии с ними законы и иные нормативные правовые акты субъектов Федерации. При этом согласно ч. 5 ст. 76 Конституции РФ законы и иные нормативные правовые акты субъектов Федерации не могут противоречить федеральным законам. В случае такого противоречия приоритет принадлежит федеральным законам.

Для практического использования правовых норм, регулирующих отношения, где в качестве объекта выступает жилое помещение, необходимо разграничивать жилищное и гражданское законодательство. Гражданское законодательство регулирует вопросы, связанные с владением, пользованием и распоряжением жилыми помещениями лишь тогда, когда жилье является предметом экономического оборота (объектом гражданского оборота). Отношения, связанные с использованием жилища, и целый ряд других вопросов, о которых говорилось выше, регулируются жилищным законодательством. Кроме того, Конституция РФ относит к разной компетенции гражданское законодательство, с одной стороны, и жилищное законодательство - с другой.

Гражданское законодательство, согласно ст. 71 Конституции РФ, относится к исключительному ведению Российской Федерации, а жилищное законодательство, согласно ст. 72 Основного Закона, входит в совместную компетенцию России и ее субъектов. Поэтому отношения по предоставлению жилых помещений и пользованию ими, а также некоторые другие, о которых говорилось выше, могут регулироваться как Российской Федерацией, так и ее субъектами.

Развитие жилищного права и законодательства

После событий 1917 г. в России (РСФСР) кардинально стала меняться жилищная политика: государство перераспределяло жилые помещения, отбирая их у «богатых» и передавая «бедным»1, дробя отдельные квартиры, создавая небывалое количество коммунальных квартир. При этом первоначально создавались многочисленные жилтоварищества, затем, избавляясь от частной собственности на жилье, власти стимулировали заключение договоров найма.

Нового строительства практически не велось. В условиях быстрого роста городского населения за счет крестьян страна испытывала острый жилищный кризис. Стало очевидно, что бесконечно заниматься переделом жилищного фонда царской России нельзя.

В рамках нэпа Постановлением НКВД от 8 августа 1921 г. была объявлена и новая жилищная политика, которая «требует... предоставления коллективам жильцов, арендаторам и домовладельцам определенной самостоятельности в эксплуатации помещений... освобождения населения от излишних стеснений и регламентаций в занятии жилищ».

Главный признак новой жилищной политики заключался в том, что в жилищное хозяйство возвращались частная инициатива, личные денежные средства и частная собственность. Был дан старт процессу возвращения отобранного частного жилища его бывшим владельцам (а также проживающим в домовладениях коллективам жильцов) - демуниципализации.

В конце 1921 г. был издан Декрет о демуниципализации небольших жилых зданий. Декрет предписывал следующее: «Обязать коммунальные отделы в двухмесячный срок пересмотреть списки муниципализированных домов и представить в Народный комиссариат внутренних дел утвержденные списки тех домов, которые… могут быть переданы коллективам и отдельным лицам…». Коммунальным отделам НКВД было дано поручение выделить категорию ненужных местным исполкомам строений и передать их обратно владельцам или коллективам жильцов: «Дома могут быть возвращены бывшим владельцам лишь при условии производства в годичный срок полного ремонта дома».

Демуниципализации подлежали строения, не занятые государственными и коммунальными учреждениями, общежитиями рабочих или коллективами жильцов, небольшие - размером в одну-две квартиры с общей площадью до 25 кв. саженей (113, 75 кв. м) в провинции и чуть больше - до пяти квартир - в Москве и Ленинграде (за исключением барских особняков). Часть жилья была возвращена прежним либо передана новым владельцам.

14 августа 1922 г. был принят Декрет ВЦИК и СНК «О праве застройки», в котором устанавливалась возможность заключения договоров о предоставлении городских участков под застройку, в том числе жилищную. Впоследствии текст этого Декрета практически целиком, лишь с некоторыми изменениями, был включен в раздел «Вещное право» Гражданского кодекса РСФСР 1922 г. (ст. 71-84). В 1924 г. 72% вновь построенного жилья было возведено частным путем.

Другим аспектом жилищных отношений, которые также регулировал Гражданский кодекс РСФСР, был договор найма жилого помещения, регламентация которого была расположена в главе «Имущественный наем».

Государство подробно регламентировало выселение граждан из занимаемых ими помещений. В Инструкции, утвержденной 9 января 1924 г. Всероссийским Центральным Исполнительным Комитетом (далее - ВЦИК) и Советом Народных Комиссаров (далее - СНК), устанавливалось, что дела о выселении граждан рассматриваются в суде по предъявлении соответствующего иска. Наряду с общими основаниями, предусмотренными для расторжения договора имущественного найма, а также для договора найма жилого помещения, Инструкция указывала на такое основание, как «хищническое отношение к жилищу». При этом таковым признавались действия, влекущие за собой порчу жилища, пользование помещением и общими частями дома вопреки их назначению и с нарушением установленных правил (колка дров в помещении, загрязнение канализационных труб и т.п.). В некоторых случаях предусматривалось внесудебное - административное - выселение. Через полгода, 14 июня 1926 г., ВЦИК и СНК РСФСР было принято постановление, название которого говорит о сути данного документа: «Об условиях и порядке административного выселения граждан из занимаемых ими помещений».

Вместе с тем через два месяца политика опять изменилась и был принят документ, значительно сужающий пределы вмешательства государства в жилищные права граждан. Принятием 16 августа 1926 г. постановления ВЦИК и СНК РСФСР «Об ограничении принудительных уплотнений и переселений в квартирах»2 по существу был закончен период «великого передела» (перераспределения) жилищного фонда.

Интересно, что еще в 1923-1930 гг. предпринимались попытки подготовки Жилищного кодекса, однако они закончились неудачей.

Было подготовлено два проекта Жилищного кодекса РСФСР. Первый был разработан в Главном управлении коммунального хозяйства НКВД РСФСР под руководством Д.И. Шейниса и опубликован в 1926 г.4 Данный проект стал жертвой очередной административной реформы, поскольку лишился главного «двигателя» - НКВД РСФСР: 15 декабря 1930 г. ЦИК и СНК приняли постановление «О ликвидации наркоматов внутренних союзных и автономных республик».

Второй, проект Центрожилсоюза (объединения жилищных кооперативов) был создан в 1930 г. с учетом проекта НКВД, но поскольку большим административным ресурсом не обладал, шансов практически не имел.

Оба проекта без властной поддержки и при наличии серьезных юридико-технических изъянов были подвергнуты резкой критике как с правовой, так и с идеологической стороны. Так, профессор права С.И. Раевич подготовил две разгромные статьи: одну в правовой журнал, другую в отраслевой, в которых указывал: «Выработанный комиссией СНК проект, как и проект Центрожилсоюза (последний, впрочем, в несколько меньшей мере) представляет довольно типичный пример творчества хотя бы и одушевленных лучшими намерениями буржуазных идеологов-юристов. Несмотря на то, что для выработки проекта авторы его имели более чем достаточно времени, он вышел не удовлетворяющим тем требованиям, какие мы должны к нему предъявить. Он не способен служить орудием пропаганды советской жилищной политики, не отражает перспектив социалистического строительства, дает случайное, на-глазок, без сколько-нибудь твердого обоснования, разрешение ряда важнейших вопросов, сохраняет в действующем законодательстве немало таких наследий буржуазного права, которые не имеют в нынешних условиях разумного оправдания, делает ряд важнейших политических ошибок правоуклонистского и отчасти «левацкого» типа, оставляет недоделанной даже задачу внешнего объединения всех важнейших норм в области жилищного права и злоупотребляет никому не нужной фразой». Дальше - больше: «… равным образом, неверие в перспективы социалистического строительства сквозит у авторов проекта также и в полном игнорировании перспектив расширения ресурсов жилплощади. На неопределенное количество лет вперед проектом фиксируются нормы в 6 и 8 кв. метров, наличие которых не только идет в разрез с указанными выше задачами пропаганды наших достижений и перспектив среди рабочего класса других стран, но и не отражает даже тех возможностей, которые намечены нынешней пятилеткой».

В Украинской ССР уже действовал жилищный закон, который состоял из трех разделов, включающих 37 статей, однако в середине 1920-х гг. в УССР также стал готовиться проект ЖК. Особенностями этого проекта являлось то, что он, кроме прочего, предусматривал главу, посвященную уплотнению помещений; главу, регулирующую пользование мебелью, а также главу, регламентирующую создание и деятельность жилищных конфликтных комиссий. Этот проект был раскритикован.

После таких негативных примеров дискуссии о Жилищном кодексе на некоторое время прекратились. К необходимости кодификации жилищного законодательства вернулись только в начале 1980-х гг.

Окончательное закрепление главенства административных начал в жилищном праве произошло в 1925 г. Декретом СНК РСФСР от 25 апреля 1925 г. «О прописке граждан в городских поселениях».

Этот институт разрешительной регистрации граждан по месту жительства пережил СССР и был отменен только в 1993 г. Многие наши современники, даже не жившие в Советском Союзе, до сих пор регистрацию называют пропиской.

Справедливости ради необходимо отметить, что работа над проектом Жилищного кодекса не пропала даром и была использована при подготовке к принятию постановления ЦИК и СНК СССР от 17 октября 1937г. «О сохранении жилищного фонда и улучшении жилищного хозяйства в городах»2, где были подробно урегулированы вопросы применения договора найма жилого помещения. Постановление не действовало в сельской местности, что было подтверждено Верховным Судом СССР: «… жилищные отношения между колхозом и съемщиками, проживающими в домах колхоза, расположенных в сельских местностях, должны определяться соглашением сторон, а не правилами постановления от 17 октября 1937 г.».

Что касается жилищной кооперации, то первый нормативный акт Советского Союза, посвященный жилищной кооперации, был утвержден постановлением ЦИК и СНК СССР от 19 августа 1924 г. «О жилищной кооперации»4, где предусматривалось несколько видов жилищных кооперативов (жилищно-кооперативных товариществ).

В 1937 г. значительная часть кооперативного жилья была передана в государственный жилищный фонд, а оставшаяся реорганизована в жилищно-строительные кооперативы.

В военный период жилищное строительство по понятным причинам почти было прервано. Сразу после окончания Великой Отечественной войны восстановление разрушенного жилищного фонда и строительство нового жилья производились государством. Индивидуальное жилищное строительство осуществлялось преимущественно в сельской местности, жилищная кооперация не развивалась.

Важное значение для развития индивидуального жилищного строительства имел Указ Президиума Верховного Совета СССР от 26 августа 1948 г. «О праве граждан на покупку и строительство индивидуальных жилых домов». Этот Указ предоставил гражданам право купить или построить для себя на праве личной собственности дом в один или два этажа с числом комнат от одной до пяти включительно как в городе, так и вне города. Отвод участков для строительства индивидуальных жилых домов производился в бессрочное пользование. Президиум Верховного Совета РСФСР Указом от 1 февраля 1949 г. признал утратившими силу статьи Гражданского кодекса РСФСР, регулировавшие право застройки. После издания этих указов жилые строения, ранее возведенные гражданами на праве застройки, считаются принадлежащими им на праве личной собственности.

Послевоенная социалистическая жилищная кооперация получила широкое развитие после ХХ съезда КПСС. Совет Министров СССР 20 марта 1958 г. принял постановление № 320 «О жилищно-строительной и дачно-строительной кооперации». Предприятия и учреждения получили возможность создавать кооперативы для своих работников, также обеспечивалось финансирование и порядок осуществления взносов. Постановлением ЦК КПСС и Совета Министров СССР от 1 июня 1962 г. «Об индивидуальном и кооперативном жилищном строительстве»3 предусматривалось включение в государственные плановые задания индивидуального и кооперативного строительства.

Очевидна была и необходимость регулирования отношений по жилищному найму. До кодификации жилищного права было еще далеко.

При этом активно готовились проект Основ гражданского законодательства Союза ССР и союзных республик (далее - Основы гражданского законодательства) и гражданские кодексы союзных республик.

Было решено подготовить для Основ специальную главу, посвященную найму жилья. Вопрос состоял лишь в том, самостоятелен ли институт жилищного найма или речь идет о разновидности договора имущественного найма. Эта дискуссия не имела принципиального значения с точки зрения перспектив развития законодательства. Практика применения гражданских кодексов убедительно продемонстрировала невозможность регулирования жилищных отношений нормами, относящимися к имущественному найму. Поэтому вряд ли могла родиться мысль об отказе от установления в Основах гражданского законодательства 1961 г. обособленного комплекса жилищно-правовых норм:

Основы посвятили жилищному найму отдельную главу.

Упоминание в ст. 50 Основ гражданского законодательства 1961 г. тех органов, по решению которых предоставляются жилые помещения, конечно, не могло заменить регулирования отношений по учету граждан, нуждающихся в жилье, а также по предоставлению жилых помещений. Регулированию жилищных отношений в Основах было отведено восемь статей (ст. 56-63). На основании данных норм в Гражданском кодексе РСФСР 1964 г. содержалась специальная глава (гл. 28) «Договор найма жилого помещения», в которой регулировались отношения, связанные с договором найма жилого помещения. Данная глава действовала до принятия Основ жилищного законодательства Союза ССР и союзных республик 24 июня 1981 г.

Решение о необходимости кодификации жилищного законодательства было принято после вступления в силу Конституции СССР 1977 г. и Конституции РСФСР 1978 г., где появилось право на жилище (соответственно ст. 44 и ст. 58). Как всегда, точно и популярно объяснил необходимость такой кодификации В.Ф. Яковлев: «Причины разработки Основ жилищного законодательства и жилищных кодексов очевидны.

Это, во-первых, большое экономическое и социально-политическое значение отношений по распределению и использованию жилья, поскольку в рамках анализируемых отношений происходит удовлетворение одной из основных потребностей граждан. Во-вторых, это закрепление в Конституции СССР одного из величайших завоеваний развитого социализма - права граждан на жилище - и необходимость создания надежных правовых гарантий, обеспечивающих его реализацию. Отмеченное требует не просто более развернутого правового регулирования жилищных отношений, но замену подзаконных актов законами, закрепления основных положений жилищных отношений в основах законодательства и кодексах. В-третьих, это необходимость законодательного закрепления правил управления и эксплуатации всенародного достояния - жилищного фонда - в целях его наиболее эффективного использования и сохранения».

В Верховном Совете СССР совместно с Министерством юстиции СССР и Всесоюзным научно-исследовательским институтом советского законодательства была создана рабочая группа по подготовке Основ жилищного законодательства Союза ССР, куда входили такие известные специалисты по гражданскому и жилищному праву, как В.А. Дозорцев, В.Н. Литовкин и П.И. Седугин. Основы и «базовый» вариант кодекса для республик готовились одновременно. После принятия Основ жилищного законодательства Союза ССР и союзных республик, по словам П.И. Седугина, было принято решение первый Жилищный кодекс принимать в Азербайджанской ССР. Текст был доработан с коллегами из Баку и после обсуждений и консультаций этот Кодекс был принят. «Так что первый ЖК на территории СССР был принят в Азербайджане», - констатировал П.И. Седугин.

С учетом обсуждений, прошедших в Верховном Совете Азербайджанской ССР, были доработаны тексты проектов ЖК других республик, и кодексы были приняты в 1983 г., в том числе в РСФСР.

В ЖК РСФСР наряду с общими положениями содержалось более 70 статей (из 158), непосредственно посвященных договору найма жилого помещения. Постепенное выделение правовых норм из договора имущественного найма, где объектом выступает жилье, не только оформляется в виде отдельного специального закона: происходит кодификация норм, прежде содержавшихся в ГК РСФСР и подзаконных актах, например в постановлении Совета Министров РСФСР от 9 мая 1963 г. «Об упорядочении распределения жилой площади и учета граждан, нуждающихся в жилье». В ЖК РСФСР также были кодифицированы положения, посвященные управлению жилищным фондом, организации и деятельности жилищно-строительных кооперативов, и ряд других. Этот Жилищный кодекс действовал чуть больше 20 лет, однако конечно же не решил жилищную проблему.

Очевидно, что закон может быть инструментом решения той или иной проблемы, но будет он эффективным или нет - это уже другой вопрос.

Последний Верховный Совет РСФСР был избран в 1990 г. Хотя РСФСР еще входила в состав Союза ССР, но необходимость перемен уже была очевидна. В этих условиях началась война законов СССР и РСФСР и одновременно шла подготовка новой Конституции новой России. Всегда актуальный жилищный вопрос приобрел мощный политический импульс.

В Верховном Совете РСФСР была создана рабочая группа по подготовке нового кодифицированного акта, которую возглавлял председатель Комитета по архитектуре, строительству и жилищно-коммунальному хозяйству Е.В. Басин, однако после принятия Закона РСФСР «О приватизации жилищного фонда в РСФСР» в 1991 г. было решено подготовить закон о жилищной политике, который в итоге был принят Верховным Советом РФ 24 декабря 1992 г. под названием «Об основах федеральной жилищной политики».

Названный Закон содержал в основном нормы переходного характера, посвященные праву собственности, договору найма жилого помещения, управлению жилищным фондом и ряд других. Несмотря на очевидную переходность положений названного акта, этот Закон и анализ практики его применения во многом стали источниками для подготовки соответствующих положений современного Жилищного кодекса РФ и отдельных норм Гражданского кодекса РФ.

Данный законодательный акт применялся наряду с другими актами жилищного законодательства, но имел приоритет перед предыдущими актами (в основном советского периода) и сразу заявлялся как акт переходного периода до принятия соответствующего кодекса. Это был акт, в развитие которого готовились Основы жилищного законодательства. Дело в том, что до принятия Конституции 1993 г. шла подготовка кодифицированного акта под названием «Основы жилищного законодательства Российской Федерации», что соответствовало действовавшему тогда Федеративному договору. После расстрела Белого дома в октябре 1993 г. архив в виде стенограмм заседаний рабочей группы, заключений и предложений сгорел, однако многие участники подготовки проекта Основ впоследствии участвовали в работе над проектом ЖК РФ первоначально (в 1993 г.) в Госстрое России, а затем (в 1993-1996 гг.) в Минюсте России. Впоследствии, уже в начале ХХI в. (в 2000-2004 гг.), работа над Кодексом велась в Государственной Думе, которая в результате привела к принятию ЖК РФ в декабре 2004 г., а с марта 2005 г. - к его вступлению в силу.

Современные источники жилищного права

Главным источником любой отрасли российского права, в том числе и жилищного, является Конституция РФ. Наряду с положениями, рассмотренными в предыдущих параграфах, Основной Закон содержит базовые положения для любого законодательства. В соответствии с ч. 1 ст. 15 Конституция РФ имеет высшую юридическую силу, прямое действие и применяется на всей территории Российской Федерации; законы и иные правовые акты, принимаемые в Российской Федерации, не должны противоречить Конституции РФ.

Несмотря на принятие и введение в действие 1 марта 2015 г. Жилищного кодекса РФ на федеральном уровне, жилищное законодательство в настоящее время представляет собой достаточно большое количество источников жилищного права - законов и других нормативных актов, принятых в разное время (от законов до инструкций).

Основным актом, регулирующим жилищные отношения, безусловно, является Жилищный кодекс РФ, который определяет основные принципы реализации конституционного права граждан на жилище, устанавливает основные начала правового регулирования жилищных отношений при различных видах использования недвижимости в жилищной сфере.

Гражданский кодекс РФ обоснованно называют экономической конституцией, но также его можно назвать основным законом частного права. Это все в полной мере относится и к Жилищному кодексу, регулирующему отношения, складывающиеся по поводу жилых помещений.

В части первой ГК РФ (гл. 18) регулируются право собственности на жилые помещения и иные права (права членов семьи собственника жилого помещения), дается понятие квартиры как объекта права собственности, указываются основные начала регламентации права собственности на объекты общего пользования многоквартирного дома, организации и деятельности товариществ собственников жилья.

Часть вторая ГК РФ содержит главу (гл. 35), посвященную договору найма жилого помещения и другим договорам, предметом которых могут стать жилые помещения, а также нормы, регулирующие особенности продажи жилых помещений.

Часть третья ГК РФ в разд. V «Наследственное право» содержит кроме прочего нормы, устанавливающие особенности наследования жилых помещений.

Из других законов, содержащих нормы жилищного права, следует выделить Закон РФ от 4 июля 1991 г. № 1541-I «О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации» (далее - Закон о приватизации жилищного фонда) (с изменениями и дополнениями), в котором устанавливаются основные принципы осуществления приватизации государственного и муниципального жилищных фондов, определяются права нанимателей и членов их семей при осуществлении приватизации жилья.

Семейный кодекс Российской Федерации (далее - СК РФ) хотя и не содержит прямых норм жилищно-правового характера, но, безусловно, является источником жилищного права, поскольку на базе семейных отношений строятся отношения по предоставлению жилых помещений, регулированию правового положения членов семьи нанимателя, собственника, участие органов опеки и попечительства в жилищных отношениях.

Жилищные споры рассматриваются по правилам, установленным Гражданским процессуальным кодексом Российской Федерации (далее - ГПК РФ).

Анализ норм жилищного права, содержащихся в других законодательных актах, дается в различных главах настоящей работы.

На федеральном уровне жилищные отношения регулируются не только законодательными актами, но и указами Президента РФ (например, Указ Президента РФ от 29 марта 1996 г. № 432 «О развитии конкуренции при предоставлении услуг по эксплуатации и ремонту государственного и муниципального жилищных фондов»), и постановлениями Правительства РФ (например, постановления от 20 февраля 1995 г. № 161 «Об утверждении перечня категорий работников лесного хозяйства, которым могут быть предоставлены служебные жилые помещения в домах государственного жилищного фонда, находящегося в собственности Российской Федерации»2, от 21 мая 2005 г. № 315 «Об утверждении типового договора социального найма жилых помещений» и от 5 декабря 2014 г. № 1318 «О регулировании отношений по найму жилых помещений жилищного фонда социального использования»).

Особо следует остановиться на ведомственных нормативных актах, принимаемых министерствами и иными федеральными органами исполнительной власти. В отношении таких документов существует общее правило, выраженное в Указе Президента РФ от 21 января 1993 г. № 104 «О нормативных актах центральных органов государственного управления Российской Федерации», а также в Постановлении Правительства РФ от 13 августа 1997 г. № 1009.

Согласно названным актам нормативные акты министерств и других федеральных органов исполнительной власти Российской Федерации, затрагивающие права, свободы и законные интересы граждан или носящие межведомственный характер, подлежат государственной регистрации в Министерстве юстиции РФ, официальной публикации в «Российской газете» или Бюллетене нормативных актов федеральных органов исполнительной власти и размещению на официальном интернет-портале правовой информации (www.pravo.gov.ru), которые должны осуществляться не позднее 10 дней после их государственной регистрации. При этом акты, не прошедшие государственную регистрацию, а также зарегистрированные, но не опубликованные в установленном порядке, не влекут за собой правовых последствий.

Вместе с тем из общего правила есть одно исключение: акты Центрального банка Российской Федерации (далее - Банк России) подлежат государственной регистрации только в тех случаях, когда они затрагивают права, свободы или обязанности граждан (ст. 6 Федерального закона «О Центральном банке Российской Федерации (Банке России)» в редакции Федерального закона, принятого в 1995 г., № 65-ФЗ1). Как правило, акты Банка России не затрагивают жилищные отношения, однако опосредованно могут на них влиять (например, на кредитование жилищного строительства).

Из ведомственных нормативных актов, посвященных отношениям, связанным с жилыми помещениями, следует выделить приказ Министерства экономического развития РФ от 23 декабря 2013 г. № 765 «Об утверждении Правил ведения Единого государственного реестра прав, состава номера регистрации, порядка присвоения при проведении государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним объектам недвижимого имущества условных номеров, которым в установленном законодательством Российской Федерации порядке не присвоен кадастровый номер, форм свидетельства о государственной регистрации права и специальной регистрационной надписи на документах, требований к заполнению свидетельства о государственной регистрации прав и специальной регистрационной надписи, а также требований к формату специальной регистрационной надписи в электронной форме».

Как уже указывалось, жилищные отношения могут регулироваться нормативными актами субъектов Российской Федерации (республик в составе Федерации, краев, областей, городов Москвы, Санкт-Петербурга и Севастополя, автономной области, а также автономных округов). В свою очередь акты субъектов Федерации также делятся на законодательные акты представительных органов государственной власти и иные нормативные правовые акты, принимаемые в пределах своей компетенции исполнительными органами государственной власти.

Международные договоры, участницей которых является Российская Федерация, также могут регулировать жилищные отношения.

В соответствии со ст. 126 Конституции РФ Верховный Суд РФ, являясь высшим судебным органом по гражданским, уголовным, административным делам, подсудным судам общей юрисдикции, наряду с судебным надзором дает разъяснения по вопросам судебной практики. Такие разъяснения способствуют правильному и единообразному применению норм права, в том числе Жилищного кодекса и других актов жилищного законодательства.

Одним из важнейших документов в сфере жилищного права следует признать постановление Пленума Верховного Суда РФ от 2 июля 2009 г. № 14 «О некоторых вопросах, возникших в судебной практике при применении Жилищного кодекса Российской Федерации» (далее - Постановление Пленума ВС РФ от 2 июля 2009 г. № 14). Такие разъяснения способствуют правильному и единообразному применению в том числе и актов жилищного законодательства.

Следует отметить, что разъяснения Верховного Суда СССР, затем РСФСР и Российской Федерации, а также Высшего Арбитражного Суда РФ, данные до принятия Конституции РФ (12 декабря 1993 г.) и законодательных актов, принятых на ее основе, применяются в части, им не противоречащей. Разъяснения Высшего Арбитражного Суда РФ, данные до его объединения с Верховным Судом РФ, применяются в части, не противоречащей законодательству, принятому позже, и в случаях отсутствия разъяснений на соответствующие темы объединенного Верховного Суда РФ.

Конституционный Суд РФ по жалобам на нарушение конституционных прав и свобод граждан и по запросам судов проверяет конституционность закона, примененного или подлежащего применению в конкретном деле.

Конституционный Суд РФ по запросам Президента РФ, Совета Федерации, Государственной Думы, Правительства РФ, органов законодательной власти субъектов Федерации дает толкование Конституции РФ.

Акты или их отдельные положения, признанные неконституционными, утрачивают силу; не соответствующие Конституции РФ международные договоры Российской Федерации не подлежат введению в действие и применению (ч. 4-6 ст. 125 Конституции РФ)2.

Соотношение предметов ведения федерального и регионального жилищного законодательства, а также нормативных актов муниципальных образований, регулирующих жилищные отношения

Как было указано раньше, регулирование жилищных отношений отнесено Конституцией РФ к предмету совместного ведения Российской Федерации и ее субъектов (п. «к» ч. 1 ст. 72). Поэтому лишь часть норм жилищного законодательства относится к федеральному законодательству, при этом достаточно большая часть норм - к законодательству субъектов Федерации и к актам органов местного самоуправления.

С практической точки зрения делать правильные шаги по такому «разнокалиберному» правовому полю затруднительно еще и в связи с тем, что жилищное законодательство представляет собой комплексную отрасль законодательства, включающую нормы гражданского, административного, а также конституционного права.

Внутриотраслевое разделение компетенции в данной области между Российской Федерацией, ее субъектами и органами местного самоуправления впервые предусмотрено в ЖК РФ. И очень важно, что одной из основных задач федерального жилищного законодательства является определение тех вопросов, которые должны регулироваться федеральным жилищным законодательством, с одной стороны, нормативными правовыми актами субъектов Федерации - с другой стороны, и актами органов местного самоуправления - с третьей. При этом представляется, что большая и наиболее важная часть норм жилищного законодательства должна относиться к федеральному законодательству и на федеральном уровне развитие жилищного законодательства должно идти только (или преимущественно) по пути принятия федеральных законов.

Так, значительная часть вопросов жилищных отношений, по своей природе относящихся к гражданско-правовым (право собственности на жилые помещения, договор жилищного найма, определение порядка организации и деятельности жилищно-строительных кооперативов и товариществ собственников жилья, а также основ их правового положения и др.), должна в силу ст. 71 Конституции РФ регулироваться федеральными законами. Другие вопросы, не относящиеся согласно Конституции РФ к исключительному ведению Российской Федерации, могут регулироваться правовыми актами субъектов Федерации, которые должны создавать свою законодательную базу в области регулирования жилищных отношений.

Поскольку жилищное законодательство представляет собой хотя и комплексную, но достаточно важную и объемную часть единой системы российского законодательства, нет сомнений в том, что развитие правового регулирования в области жилищных отношений должно идти главным образом по пути кодификации.

Принятие в 2004 г. Жилищного кодекса РФ: во-первых, значительно систематизирует и уменьшает количество принимаемых в соответствии с Кодексом других (специальных) федеральных законов; во-вторых, снижает возможность регулирования жилищных отношений на федеральном уровне иными нормативными правовыми актами, главным образом ведомственными; в-третьих, четко проводит черту, определяющую границы предмета ведения субъектов Федерации и органов местного самоуправления в области регулирования жилищных отношений.

Следует подчеркнуть, что в ЖК РФ впервые содержатся четкие нормы, определяющие границы в?дения субъектов Федерации в регулировании жилищных отношений. Это должно прекратить практику превышения ими своих полномочий, а в отдельных случаях привести к принятию актов, регулирующих весь спектр жилищных отношений, в том числе по вопросам, являющимся исключительной компетенцией Российской Федерации.

В этой связи развитие жилищного законодательства субъектов Федерации, по всей видимости, должно идти (в отличие от федерального законодательства) по пути издания отдельных законов и иных нормативных правовых актов по вопросам, относящимся к компетенции субъектов Федерации. Так, ЖК РФ (ст. 13) отнесены к компетенции субъектов Федерации вопросы, связанные с жилищным фондом конкретного субъекта Федерации: от предоставления жилого помещения до его учета и контроля за эксплуатацией и сохранностью.

Важно отметить, что к региональной компетенции отнесено установление минимального размера взноса на капитальный ремонт и определение порядка установления необходимости проведения капитального ремонта общего имущества многоквартирного дома.

Органы местного самоуправления наделяются отдельными полномочиями в области жилищного регулирования согласно ст. 14 ЖК РФ. К компетенции органов местного самоуправления в области жилищных отношений относятся вопросы, связанные с муниципальным жилищным фондом, в том числе с признанием граждан малоимущими, ведением учета граждан в качестве нуждающихся в жилых помещениях, порядком предоставления жилых помещений муниципального жилищного фонда специализированного использования, предоставлением в установленном порядке малоимущим гражданам по договорам социального найма жилых помещений муниципального жилищного фонда, контролем за использованием и сохранностью муниципального жилищного фонда, и еще, кроме того, вопросы, связанные с принятием в установленном порядке решений о переводе помещений в жилые или нежилые помещения, согласованием переустройства и перепланировки жилых помещений, признанием жилых помещений муниципального жилищного фонда непригодными для проживания.

Безусловно, определение системы жилищного законодательства, в том числе в субъектах Федерации, является задачей федерального законодательства. При этом субъект Федерации и орган местного самоуправления не вправе самостоятельно определять понятия тех или иных правовых конструкций в области жилищного права, если в федеральном законодательстве уже имеются соответствующие понятия, в противном случае неизбежна не только путаница, но и нарушение прав участников жилищных отношений.

Литература по жилищному праву

Литература по жилищному праву достаточно многообразна, хотя справедливости ради следует отметить, что возраст такого вида литературы по сравнению с гражданским или даже семейным правом достаточно молодой. Первые работы по жилищному праву стали появляться в 20-х гг. прошлого столетия. В основной своей части, как в прежние годы, так и сейчас, они представляют собой комментирование законодательства либо научно-практические произведения. Реже представлены учебные пособия, учебники, еще реже - монографические исследования теоретических проблем жилищного права.

Если брать самый трудный и тяжелый жанр как для написания, так и для прочтения - монографический, т.е. теоретические произведения, посвященные жилищному праву, то хотелось бы первоначально выделить попытки комплексного подхода к рассмотрению жилищно-правовых вопросов - работы И.Г. Кобленца «Жилищное право» (1924), С.И. Раевича «Жилищная кооперация» (в кн.: Советское хозяйственное право» (1926)), С.И. Аскназия «Советское жилищное право» (1940); С.М. Гинзбурга «Основные вопросы жилищного права» (1940); Г.Н. Амфитеатрова «Права на жилые строения и пользование жилыми помещениями» (1948); С.И. Аскназия, И.Л. Брауде и А.И. Пергамент «Жилищное право» (1956); М.А. Нечецкого «Очерки советского жилищного права» (1958); Ю.Г. Басина «Вопросы советского жилищного права» (1963); Ю.К. Толстого «Советское жилищное право» (1967); В.Ф. Чигира «Советское жилищное право» (1968); Г.П. Петрищевой «Правовое регулирование жилищных отношений» (1977); коллективную монографию О.А. Красавчикова, Г.А. Свердлыка, В.Ф. Яковлева, Ю.Г. Басина, М.И. Бару, А.А. Пушкина, М.Н. Сибилева, Т.В. Касаткиной, А.Г. Потюкова, В.Т. Смирнова, В.А. Ойгензихта, Г.П. Петрищевой, М.Я. Кирилловой, В.В. Чубарова, Н.П. Ворониной, И.С. Вишневской, Т.Н. Молчановой, В.Ф. Яковлевой, В.Ф. Чигира и Т.И. Илларионовой «Основы советского жилищного законодательства» (1981); труды В.П. Грибанова «Основы советского жилищного законодательства» (1983), П.С. Никитюка «Жилищное право» (1985); статьи Б.М. Гонгало «Структура жилищного обязательства» (в кн.:«Проблемы обязательственного права» (1989)), С.М. Корнеева «Основные тенденции развития жилищного права в условиях рыночной экономики» (в книге, посвященной памяти В.П. Грибанова), «Гражданское право при переходе к рынку» (1995).

Из современных теоретических трудов следует отметить главу «Договоры найма жилых помещений» М.И. Брагинского в книге М.И. Брагинского и В.В. Витрянского «Договорное право. Книга вторая: Договоры о передаче имущества» (2000); коллективную монографию Е.С. Гетман, Б.М. Гонгало, Л.О. Красавчиковой, П.В. Крашенинникова, И.Е. Манылова, С.В. Пчелинцева, Л.М. Пчелинцевой, В.Н. Симонова, Е.А. Солоповой и Г.Ф. Шешко «Актуальные проблемы жилищного права». Сборник памяти П.И. Седугина (2003); статью Б.М. Гонгало «Исходные положения о правовом регулировании жилищных отношений» (в кн.: «Проблемы теории гражданского права». Вып. 2 (2006)); монографию В.Н. Литовкина «Жилищное законодательство: Смена вех (конституционные основы жилищного законодательства)» (2008); статью Б.М. Гонгало и П.В. Крашенинникова «Развитие кодификации жилищного права» (в кн.: «Кодификация российского частного права» под редакцией Д.А.Медведева (2019)).

Из комментариев необходимо обратить внимание на «Советские жилищные законы в кратком изложении» И.Н. Ананова (1926); «Устав жилищных товариществ. Практический комментарий к Нормальному уставу жилищных товариществ» Н.И.Бронштейна (1923); «Комментарий к Жилищному кодексу Казахской ССР» под редакцией Ю.Г. Басина (1990); «Жилищный кодекс Украинской ССР: Научнопрактический комментарий» под редакцией В.И. Зайчук (1990); «Жилищное законодательство: Комментарий» под редакцией В.Ф. Яковлева и П.И. Седугина (1991); «Жилищные права и льготы граждан в России» Л.М. Пчелинцевой и С.В. Пчелинцева (2001); «Комментарий к Жилищному кодексу РСФСР» под редакцией Б.М. Гонгало (2004); «Постатейный комментарий к Жилищному кодексу Российской Федерации» под редакцией П.В. Крашенинникова (2012).

Разумеется, говоря об учебной и научно-практической литературе, следует обратить внимание на то, что нельзя абстрагироваться от монографической и комментаторской литературы. Более того, без произведений названного вида почти невозможно по-настоящему изучить жилищное право.

Из учебной литературы следует выделить книгу «Советское жилищное право» П.И. Седугина (1986); работы В.А. Золотаря и П.Н. Дятлова «Советское жилищное право» (1986); И.И. Андрианова «Жилищное законодательство. Практические вопросы» (1988); И.Б. Мартковича «Жилищное право: закон и практика» (1990); Е.С. Гетман «О жилищных правах и обязанностях» (1992); два произведения Ю.К. Толстого и П.И. Седугина с аналогичным названием «Жилищное право» (соответственно 1996, 1997), учебник Ю.К. Толстого «Жилищное право» (2007), учебник «Жилищное право» под редакцией Е.Е. Богдановой и К.Р. Файзрахманова (2018).

Рассматривая учебную литературу, нельзя обойти вниманием учебники по гражданскому праву, содержащие специальные главы, посвященные жилищным правоотношениям, в том числе: «Гражданское право» (т. 2) под редакцией Е.А. Суханова (2010) (авторы главы «Жилищное право» - С.М. Корнеев и Е.А. Суханов); «Гражданское право» (т. 2) под редакцией Ю.К. Толстого и А.П. Сергеева (2004) (автор главы «Жилищное право» - Ю.К. Толстой); «Гражданское право» (т. 2) под редакцией Б.М. Гонгало (2017) (автор главы «Договор найма жилого помещения» - П.В. Крашенинников).

Представленная литература не является исчерпывающим библиографическим списком по жилищному праву. Такой задачи автор не ставил. Мне показалось необходимым указать работы по системе и отдельным институтам жилищного права, не утратившие (а порой укрепившие) свою актуальность, а также современные работы по жилищному праву и законодательству.