Судебное разрешение земельных споров

Понятие и классификация земельных споров

При использовании земель между заинтересованными сторонами нередко возникают конфликты или разногласия по поводу обладания и использования того или иного земельного участка. Участниками таких разногласий могут выступать граждане, юридические лица, органы государственной власти и органы местного самоуправления.

Причиной споров бывают действительные действия (бездействия) либо заблуждения одной из сторон по поводу своих прав, обязанностей, интересов, неправильного их понимания. В этой связи и земельные правонарушения, и земельные споры могут быть как действительными, так и мнимыми. В первом случае земельный спор разрешается путем восстановления нарушенных прав и интересов, во втором - путем разъяснения сторонам их истинных правомочий.

Нельзя считать земельным спором разногласия о принадлежности земельного участка к тому или иному административно-территориальному образованию (району, селу и т.д.), в границах которого осуществляются полномочия той или иной местной администрации. Территория - категория государственного права, когда речь идет о государственной границе субъекта Федерации, либо административного права, - когда речь идет о полномочиях органа государственного управления на подведомственной ему территории. Все вопросы о территориальной принадлежности земельного участка решаются вне процедуры земельного спора.

ЗК РФ не дает понятия земельного спора. В нем есть лишь одно предписание: земельные споры рассматриваются в судебном порядке (п. 1 ст. 64 ЗК РФ). Это предписание сформулировано в императивной форме. Оно устанавливает судебный порядок разрешения споров без обязательного предварительного обращения к органам государственного управления земельными ресурсами или органам -местного самоуправления.

Под земельными спорами правильнее понимать конфликты, возникающие по поводу нарушения земельного законо1дательства. Обычно различают три категории таких споров. Конфликты, связанные с нарушением или оспариванием прав граждан и юридических лиц на землю, включая права по владению, пользованию и распоряжению землей. Это так называемые собственно земельные споры. Вторую категорию составляют земельно-имущественные споры, когда нарушение земельного законодательства тесно связано с возмещением убытков, вызванных земельным правонарушением. Третья группа споров охватывает имущественные конфликты, возникающие из земельных отношений, в которых отсутствует спор по поводу пользования, владения или распоряжения землей.

Земельный спор возникает с момента обращения заинтересованной стороны в судебный орган, полномочный рассматривать и разрешать подобные конфликты.

В советское время существовал административный (за одним исключением) порядок разрешения земельных разногласий. Он был недемократичен и оставлял реализацию земельных прав граждан и юридических лиц на усмотрение исполнительных органов государственной власти. Действующее российское земельное законодательство отдает предпочтение судебному разрешению таких конфликтов.

Можно согласиться с тем, что земельный спор - это обсуждение и доказывание своих прав на землю с соблюдением процессуальной процедуры и равноправия перед законом всех участников земельных отношений. Мы бы со своей стороны дополнили это определение указанием, что предметом земельного конфликта могут быть не только права заинтересованных сторон, но и исполнение возложенных на них земельных обязанностей, в том числе обязанностей по сбережению, рациональному использованию, поддержанию экологического качества земельного участка, предоставленного субъекту.

Конституция РФ (ст. 46) гарантирует каждому судебную защиту его прав и свобод. Решения и действия (или бездействие) органов государственной власти, органов местного самоуправления, общественных объединений и должностных лиц могут быть обжалованы в суд. Одновременно действует Закон РСФСР от 27 апреля 1993 г. «Об обжаловании в суд действий и решений, нарушающих права и свободы граждан». Как разъяснил Верховный Суд РФ, обжалованы могут быть любые (в том числе единоличные и коллегиальные) действия названных в Законе органов, организаций и должностных лиц, кроме действий (решений), проверка которых отнесена законодательством к исключительной компетенции Конституционного Суда РФ, либо в отношении которых предусмотрен иной порядок судебного обжалования.

Когда создаются препятствия со стороны органов государственной власти и местного самоуправления в осуществлении гражданами своих земельных прав, они, действуя в порядке, предписанном законом, вправе обратиться в суд с жалобой на действия виновных лиц и потребовать устранения в полном объеме допущенных нарушений их земельных и имущественных прав на землю.

Судопроизводство в Российской Федерации осуществляется на основе состязательности и равноправия сторон (п. 3 ст. 123 Конституции РФ). При этом гражданское процессуальное законодательство устанавливает равную обязанность сторон в доказывании тех обстоятельств, на которые они ссылаются как на основания своих требований или возражений (ст. 50 ГПК, ст. 53, 54 АПК РФ). Судебное решение должно быть законным, обоснованным и вынесенным только на тех доказательствах, которые были рас- смотрены в судебном заседании (ст. 194 ГПК, ст. 124 АПК РФ).

Закон определяет следующие требования к доказательствам, которые положены в основу судебного решения:

а) относимость к данному земельному спору по предмету спора (ст. 53 ГПК, ст. 56 АПК РФ);

б) допустимость доказательства (ст. 54 ГПК, ст. 57 АПК РФ). Она проявляется в том, что обстоятельства дела, которые по закону должны быть подтверждены средствами доказывания, не могут удостоверяться иными фактами. Например, если законом установлено, что сделка с земельным участком требует последующего государственного удостоверения (регистрации), то в подтверждение своих прав на земельный участок его владелец или собственник должен доказать этот факт;

в) достоверность доказательства. Обнаружив подложное доказательство, суд устраняет его из числа доказательств (ст. 177 ГПК);

г) достаточность доказательств, иначе суд не может принять решения.

Доказательства по земельному спору имеют сложную структуру. Среди них следует различать:

• фактические данные, которые действительно имели место в возникшем земельном конфликте. Например, факт переноса соседним землевладельцем ограждения своего земельного участка на территорию соседнего земельного участка;
• документальные и иные подтверждения обстоятельств допустимыми средствами доказывания, представленными до начала судебного заседания;
• дополнительные доказательства, истребованные судом по собственной инициативе или по ходатайству участников земельного спора.

Не требуют доказательств в земельном споре общеизвестные факты и преюдициональные. Первыми, например, являются стихийные бедствия, случившиеся в период и местности, совпадающие с обстоятельствами земельного спора. Вторые устанавливаются вступившими в законную силу приговором или решением судебных органов.

Органы, уполномоченные разрешать земельные споры и их компетенция

Действующее земельное законодательство допускает только судебный порядок разрешения земельных споров (ст. 64 ЗК РФ). Данная категория споров теперь исключена из ведения органов государственного и муниципального управления.

В Российской Федерации действуют федеральные суды, конституционные (уставные) суды и мировые судьи субъектов Федерации, составляющие судебную систему России. К федеральным судам относятся: Конституционный Суд РФ, суды, составляющие систему федеральных судов общей компетенции и систему федеральных арбитражных судов.

Конституционный Суд РФ является судебным органом конституционного контроля, самостоятельно и независимо осуществляющим судебную власть посредством конституционного судопроизводства. В тех случаях, когда у суда общей юрисдикции возникают сомнения в вопросе о том, соответствует ли Конституции РФ применяемый или подлежащий применению по конкретному делу закон, .суд вправе обратиться в Конституционный Суд РФ с соответствующим запросом. Конкретные земельные споры Конституционный Суд РФ не рассматривает.

Суды общей юрисдикции рассматривают дела по земельным спорам, если хотя бы одной из сторон является гражданин, не имеющий статуса предпринимателя, либо когда такой статус имеется, но дело возникло не в связи с осуществлением предпринимательской деятельности, а также по жалобам указанных лиц на решения местной администрации по земельным вопросам. Судам, в частности, подведомственны:

а) требования о признании неправомерным отказа местной администрации в предоставлении земельного участка, в том числе для создания крестьянского (фермерского) хозяйства, ведения личного подсобного хозяйства, строительства индивидуального жилого дома, для индивидуального садоводства и огородничества, сенокошения, выпаса скота; б) жалобы на в регистрации и выдаче соответствующей администрацией государственных актов, удостоверяющих право собственности на землю, а также на отказ в регистрации заключенного договора аренды земли;

в) требования о признании неправомерными прекращения местной администрацией права собственности на землю и пользования земельными участками и их аренды;

г) жалобы собственников земельных участков и землепользователей на решение местной администрации о предварительном согласовании места размещения объекта, для строительства которого необходимо изъятие земельного участка для государственных и общественных нужд;

д) жалобы собственников участков земли, арендаторов о признании недействительными актов, изданных государственными и иными органами не в соответствии с их компетенцией либо с нарушением требований законодательства;

е) требования о признании преимущественного права наследования земельного участка после смерти главы крестьянского (фермерского) хозяйства, а также о преимущественном праве наследования земельного участка для, ведения личного подсобного хозяйства, жилищного, дачного, гаражного строительства, ведения предпринимательской деятельности, для садоводства и животноводства, а также о наследовании права аренды;

ж) требования о признании неправомерным отказа администрации в предоставлении служебного надела, а также отказа в сохранении права пользования служебным наделом за лицами, перечисленными в законе;

з) требования о возмещении убытков, причиненных изъятием, выкупом или временным занятием земельных участков для государственных и общественных нужд, ограничением прав собственников земельных участков, землепользователей или ухудшением качества земель в результате влияния, вызванного деятельностью предприятий, учреждений, организаций и граждан;

и) требования о возмещении убытков, причиненных в результате неправомерного занятия земельного участка, его загрязнением, порчи и других нарушений прав собственников земельных участков, землевладельцев и земле - пользователей;

к) требования о возмещении убытков, понесенных собственником земли, землепользователем в связи с проведением изыскательских работ;

л) требования о возмещении местной администрацией стоимости произведенных затрат на улучшение земель в случае добровольного прекращения права пожизненного наследуемого владения и пользования земельными участками и их аренды, а также требования местной администрации к землевладельцу или землепользователю о возмещении ущерба, связанного с ухудшением качественного состояния и порчей земли;

м) жалобы на решения местной администрации о предоставлении земельного участка другим лицам, которыми ущемлены права и охраняемые законом интересы собственника, землепользователя (например, собственники в результате решения местной администрации лишены подъезда к своим земельным участкам);

и) споры между собственниками индивидуальных жилых строений, расположенных на смежных (соседних) земельных участках, об устранении препятствий в пользовании земельным участком, в том числе когда оспариваются его границы и размеры;

о) споры между садоводческим некоммерческим объединением и его членами, споры членов такого объединения между собой, а также споры между супругами, в том числе и бывшими, по поводу раздела земельного участка или определения порядка пользования этим участком;

п) споры между членами дачного некоммерческого объединения и названным объединением по поводу пользования земельным участком и его раздела.

Неподведомственны судам споры и жалобы, связанные с предоставлением земель, их изъятием для государственных и общественных нужд, прекращением прав на землю, по вопросам аренды, отчуждения и приобретения земельных участков, а также иные земельные и имущественные споры, связанные с земельными отношениями, когда его участниками являются предприятия, их объединения, организации любых организационно-правовых форм, а также граждане и их объединения, самостоятельно осуществ- ляющие предпринимательскую деятельность, в том числе ведущие крестьянское (фермерское) хозяйство, поскольку указанные дела относятся к юрисдикции арбитражного суда.

В случае отказа в предоставлении земельного участка заявление, с которым гражданин обращается в суд, должно содержать указание о цели использования и размерах земельного участка, который истец просит обязать местную администрацию предоставить ему в собственность, а также местоположение этого участка.

Проверяя законность и обоснованность отказа местной администрации в предоставлении земельного участка, суд выясняет: имеются ли условия, при наличии которых гражданин может претендовать на получение участка, местоположение, размер, пригодность земельного участка, по поводу которого возник спор, для использования в целях, указанных истцом, а также реальную возможность предоставления ему этого участка.

Рассмотрим некоторые более конкретные аспекты земельных споров, встречающихся в работе судов общей юрисдикции.

В частности, такие споры могут возникнуть в связи с отказом в предоставлении гражданину земельного участка либо прекращением его собственности, владения или пользования земельным участком. Суд, признав жалобу обоснованной, выносит решение о признании права истца на земельный участок. Данное судебное решение является основанием, при наличии которого органы государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним обязаны осуществить государственную регистрацию права на землю или сделки с землей в порядке, установленном законом (п. 2 ст. 59 ЗК РФ). Земельные споры возникают при нарушении местной администрацией порядка исполнения Указа Президента РФ от 7 марта 1996 г. № 337 «О реализации конституционных прав граждан на землю». В нем, например, установлено, что при передаче сельскохозяйственных угодий в собственность гражданам и юридическим лицам им бесплатно передаются в собственность земельные участки, занятые кустарником, мелколесьем и другими несельско- хозяйственными угодьями и расположенные между участками продуктивных земель в границах отводимого земельного массива. А земельные участки, выбывшие из сельскохозяйственного оборота, передаются бесплатно гражданам и юридическим лицам, получающим земельные участки впервые или дополнительно к имеющимся, для производства сельскохозяйственной продукции при условии финансирования ими не менее 50 процентов стоимости работ по освоению земель. Если гражданин или юридическое лицо встретят препятствия со стороны местной администрации в реализации названных земельных прав, они вправе обратиться с жалобой и защитой в судебные органы.

Аналогичные споры могут возникать при реализации Указа Президента РФ от 16 мая 1991 г. № 485 «О гарантиях собственникам объектов недвижимости в приобретении в собственность земельных участков под этими объекта- ми»96. Указ предусматривает право приобретения в собственность земельных участков (долей земельных участков), на которых расположены ранее приватизированные здания, строения, сооружения, помещения, объекты незавершенного строительства, в первую очередь физическими и юридическими лицами - собственниками указанных объектов недвижимости. При отсутствии документов, подтверждающих права на земельный участок, он предоставляется в фактических границах существовавших (существующих) под приватизированными предприятиями на дату утверждения плана приватизации; под зданиями, строениями, сооружениями, помещениями, объектами незавершенного строительства - на дату вступления в силу права собственности на объект недвижимости.

Надо помнить также, что Пленум Верховного Суда РФ от 22 апреля 1992 г., о котором уже говорилось, подчеркнул также, что судам общей юрисдикции подведомственны требования граждан о признании неправомерным отказа местной администрации в предоставлении земельного участка для ведения личного подсобного хозяйства, строительства индивидуального жилого дома, для индивидуального садоводства и огородничества, для создания крестьянского (фермерского) хозяйства. Таким образом, законодательная и судебная практика идут по пути всестороннего рассмотрения и разрешения судами земельных споров.

Проверяя законность и обоснованность отказа местной администрации в предоставлении земельного участка, суды выясняют, имеются ли условия, при наличии которых гражданин может претендовать на получение участка, выясняют местоположение, размер, пригодность земельного участка, по поводу которого возник спор, для использования в целях, указанных истцом, и выявляется также реальная возможность предоставления истцу этого участка. Выполняя эти требования, предписанные судам постановлением Верховного Суда РФ, районный суд возлагает на себя тем самым сложные землеустроительные функции, направленные на распоряжение землей, что, по мнению некоторых авторов J, выходит за пределы его полномочий.

Не совсем понятно разъяснение Пленума Верховного Суда РФ № 6 от 22 апреля 1992 г. о том, что суд вправе принять к производству и рассмотреть по существу требование гражданина, если его заявление о предоставлении земельного участка не было рассмотрено местной администрацией в предусмотренный срок. Надо ли понимать это разъяснение как обязанность суда указать в решении размер либо нахождение предоставляемого земельного участка, и реально предоставить судом этот участок в натуре, или только суд обязан вынести решение, обязывающее местную администрацию вынести решение о предоставлении земельного участка заявителю, то есть подтвердить его право на земельный участок, оставив на усмотрение местной администрации определение его размера и местонахождения.

Пленум Верховного Суда РФ требует, чтобы заявлении, с которым гражданин обращается в суд в случае отказа в предоставлении земельного участка, были указаны цель использования и размеры земельного участка, которые истец просит предоставить. В противном случае судья выносит определение об оставлении заявления без движения.

Аналогичную категорию конфликтов составляют споры по поводу жалоб граждан на отказ в регистрации и выдаче местной администрацией государственных актов, удосто- веряющих право собственности на землю либо на отказ в регистрации договора аренды земли. В эту группу входят также споры о признании неправомерными решений администрации в предоставлении служебного земельного надела либо о предоставлении земельных участков другим лицам с нарушением прав и законных интересов иных собственников либо землепользователей.

В судебной практике возможны иски членов сельскохозяйственных организаций о предоставлении им земельной доли в натуре. Право на владение земельной долей они получили в ходе аграрной реформы и реорганизации колхозов и совхозов. Как известно, Указом Президента РФ от 27 декабря 1991 г. № 323 «О неотложных мерах по осуществлению земельной реформы в РСФСР» на органы исполнительной власти субъектов Федерации возлагалась обязанность установить предельные размеры земельных участков, предоставляемых крестьянским (фермерским) хозяйствам, а районные органы исполнительной власти обязаны были совместно с землеустроительными органами (ныне органы Росземкадастра) установить среднерайонные нормы бесплатной передачи земли в собственность граждан с учетом качества земли. Местной администрации предписывалось обеспечить контроль за реализацией прав членов колхозов и работников совхозов на беспрепятственный выход из них для создания крестьянских (фермерских) хозяйств. Руководителям хозяйств было предложено в течение одного месяца со дня подачи заявления о создании такого хозяйства выделять земельные доли для работника и членов его семьи в натуре. Среднерайонную норму земельной доли крестьянам-фермерам и земельный участок гражданам для ведения личного подсобного хозяйства, садоводства, жилищного строительства, огородничества в сельской местности разрешено было передавать в собственность бесплатно.

Право на получение земельной доли бесплатно в ходе аграрной и земельной реформы получили работники колхозов, совхозов и других сельскохозяйственных предприятий, пенсионеры этих хозяйств, проживающие на их территории, лица, занятые в социальной сфере на селе.

При определении земельной доли учитывались все сельскохозяйственные угодья в границах хозяйств, за исключением земель, переданных в ведение сельских, городских администраций, в том числе земель приусадебного фонда, участков, занятых пастбищами общественного пользования, включенных в фонд перераспределения земель, используемых сортовых участков для испытания новых сортов сельскохозяйственных культур, переданных хозяйству в аренду. Размер индивидуальных земельных долей устанавливался независимо от трудового участия (вклада) работника и определялся в натуральном и стоимостном выражении. Выделение земельных долей в натуре лицам, выходящим из сельскохозяйственных предприятий (организаций), являлось обязательным, кроме случаев, предусмотренных п. 20-23 и 26 Положения о реорганизации колхозов, совхозов и приватизации государственных сельскохозяйственных предприятий, утвержденного постановлением Правительства РФ от 4 сентября 1992 г. Эти особенности распространялись на отдельные виды сельскохозяйственных предприятий, в частности, на племенные хозяйства, селекционные центры-, учебно-опытные хозяйства, птицефабрики, городские сельскохозяйственные организации либо расположенные в субтропической зоне.

Указ Президента РФ от 27 октября 1993 г. № 1767 «О регулировании земельных отношений и развитии аграрной реформы в России» расширил круг собственников земельных долей, имеющих право без согласия других собственников на выдел земельного участка в натуре не только для ведения крестьянского (фермерского) хозяйства, но и для сдачи земли в залог и аренду, расширения до установленной нормы участка, используемого под личное подсобное хозяйство и индивидуальное жилищное строительство.

Для ускорения процедуры оформления на земельный участок и на выдел участка в натуре местная администрация согласно названному Указу была обязана рассматривать заявления граждан в месячный срок с момента их подачи, а копии решений о предоставлении земельного участка в собственность, о выделе земли либо об отказе в этом выдавать в семидневный срок с момента принятия решения. Соответствующие свидетельства о праве собственности на земельный участок должны выдаваться в течение десяти суток с момента принятия решения местной администрацией.

Названный нами Указ Президента РФ* еще раз подчеркнул, что все споры, связанные с приобретением, отчуждением земельных участков, а также другие земельные споры рассматриваются в судебном порядке. При этом местоположение земельного участка, выделяемого в счет земельных долей для образования крестьянского (фермерского) хозяйства, сельскохозяйственного кооператива, иных сельскохозяйственных организаций и личного подсобного хозяйства, определяется в месячный срок по согласованию между собственниками земельных долей. В случае разногласий решение принимает орган местного самоуправления. При решении этого вопроса должно быть обеспечено компактное размещение земель выделяемого участка.

Неполное знание законодательных и иных правовых актов о правах граждан на землю часто приводит к судебным ошибкам. Например, бывший член колхоза «Заветы Ильича», преобразованного в ассоциацию крестьянских хозяйств, вышел из хозяйства и потребовал выделения приходящегося на его долю земельного участка для ведения своего крестьянского хозяйства. В установленный срок он ответа не получил и потому за защитой своего права обратился с иском в суд. Суд его иск удовлетворил. Но, принимая решение, суд не выяснил статус хозяйства. Оно функционировало как опытное хозяйство, из которого истец не был вправе получить земельный участок в натуре. Для ведения крестьянского (фермерского) хозяйства администрация района должна была выделить ему участок из земель, находящихся в его распоряжении (запаса или фонда перераспределения). В связи с этим заместитель Председателя Верховного Суда РФ принес протест на пред1мет отмены всех судебных постановлений по данному делу97.

При разрешении подобных и смежных с ними земельных споров в настоящее время следует иметь в виду положения ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации». До введения в действие федерального закона 'об обороте земель сельскохозяйственного назначения оборот земельных участков сельскохозяйственного назначения осуществляется в соответствии с гражданским законодательством и ЗК РФ с учетом лесного законодательства, законодательства об охране окружающей среды, специальных федеральных законов, содержащих нормы земельного права о данной категории земель, а также с учетом следующих положений.

При переходе права на земельный участок от одного собственника земельного участка, землепользователя, землевладельца, арендатора земельного участка к другому категория и целевое назначение такого земельного участка не подлежат изменению.

В тех субъектах Федерации, оборот земель в которых до введения в действие ЗК РФ регулировался соответствующими законами указанных субъектов, оборот земель сельскохозяйственного назначения продолжает регулироваться законами ,этих субъектов до введения в действие федерального закона об обороте земель сельскохозяйственного назначения.

Иностранные граждане, лица без гражданства и иностранные юридические лица могут владеть и пользоваться земельными участками сельскохозяйственного назначения только на праве их аренды.

Приватизация земельных участков сельскохозяйственного назначения, находящихся в государственной или муниципальной собственности, не допускается.

Не совсем пока ясна судебная практика по вопросу о дальнейшей судьбе права на земельный участок (земельную долю), внесенный в качестве вклада в уставный капитал хозяйственного общества или в паевой фонд сельхозартели. Так, Д. и Т. обратились в районный суд с иском к АО «Междуречье» о выделении имущественных и земельных паев, которые они добровольно передали в качестве учредительного взноса в АО «Междуречье», будучи пенсионерами колхоза, реорганизованного впоследствии в акционерное общество. Районный суд отказал в иске, мотивируя свое решение тем, что истцы, как участники акционерного общества, должны сами продать свои имущественные и земельные доли другим членам общества, а общество не обязано выкупать земельный пай при выходе учредителей из его состава. Судебная коллегия Верховного Суда РФ удовлетворила протест Заместителя Генерального прокурора РФ и отменила решение суда, указав при этом, что в деле отсутствуют документы о регистрации акционерного общества, письменные заявления истцов о вступлении в него. Районный суд не истребовал устав общества, не установил, какой по форме организацией является ответчик. Если по существу АО «Междуречье» - товарище - ство с ограниченной ответственностью, то в случае выхода

участника его доля должна выделяться из стоимости имущества предприятия98.

В Рекомендациях о порядке распоряжения земельными долями и имущественными паями, одобренными постановлением Правительства РФ от 1 февраля 1995 г. № 96 предусмотрено правило о внесении в качестве вклада в уставный капитал сельскохозяйственных коммерческих организаций земельных долей или права пользования ими. Их внесение осуществляется на основании учредительных документов. При внесении в уставный капитал права пользования земельной долей учредительный договор должен содержать условия осуществления этого права. По истечении срока, на который было внесено право пользования земельной долей в уставный капитал, собственник земельной доли сохраняет возможность выделения в натуре земельного участка в счет доли в случаях, предусмотренных земельным законодательством. При внесении земельных долей в уставный капитал сельскохозяйственных коммерческих организаций с передачей права собственности юридическому лицу выдается свидетельство На право собственности на этот земельный участок коммерческой организации, а свидетельство о праве собственности на занимаемую долю, внесенную в уставный капитал в указанной организации, теряет юридическую силу. В Рекомендациях также предусмотрено, что при наличии разногласий по поводу выделения земельных участков, а также при отсутствии согласия о способе определения местоположения этих участков спор разрешается в суде.

Есть особенности решения этой проблемы в сельскохозяйственных кооперативах. Согласно ФЗ от 8 декабря 1995 г. «О сельскохозяйственной кооперации» член (участник) сельскохозяйственной организации вправе передать выделенный ему земельный участок или причитающуюся ему земельную долю в счет паевого взноса в паевой фонд кооператива (с условием или без условия их возврата в натуральной форме в случае выхода из кооператива) либо передать земельный участок, находящийся в его собственности кооперативу в аренду на условиях, установленных законодательством. В соответствии с уставом кооператива либо в соответствии с решением общего собрания членов кооператива и с согласия лица, выходящего из кооператива, может быть предусмотрена выплата стоимости паевого взноса в виде земельного участка или другого имущества кооператива. При выделе земельного участка в счет паевого взноса размер земельного участка определяется, исходя из размера паевого взноса члена кооператива 'и стоимости земельного участка, на основании которой он был зачислен в паевой взнос. Местонахождение земельного участка, выделяемого выходящему члену кооператива в счет паевого взноса в соответствии с уставом кооператива или в. соответствии с решением общего собрания членов кооператива либо решением суда, устанавливается правлением кооператива (ст. 18).

Обсуждаемый вопрос усложнился из-за того, что ГК РФ 1994 г. признал право собственности, в том числе на уставный капитал, состоящий из земельных участков (долей) за самими юридическими лицами. В этой связи возник принципиальный вопрос: распространяется ли требование нового ГК РФ в этой части на земельные отношения в аграрном секторе в полной мере, и имеет ли он (ГК РФ) приоритетное значение по сравнению с ЗК РФ, регулирующим аналогичные отношения. Однозначного ответа на этот вопрос нет.

Применение норм ГК РФ к правилам о возврате земельных участков лишь на компенсационной основе находится в противоречии с Конституцией РФ, устанавливающей, что право частной собственности на земельные участки охраняется законом. Никто не может быть лишен своего права на земельный участок, который был ему государством бесплатно предоставлен в ходе земельной реформы. Это допустимо только с согласия самого гражданина. Имеются проблемы в судебной практике при разрешении дел о наделении земельными участками работников социальной сферы села. Президент РФ издал Указ от 2 марта 1992 г. № 213 «О порядке установления нормы бесплатной передачи земельных участков в собственность граждан». В нем установлено, что при определении среднерайонной нормы бесплатной передачи земли в собственность принимаются во внимание, и лица, занятые в социальной сфере села.

Отсюда у судей возник вопрос: включаются ли работники социальной сферы села в списки на получение земельных участков в обязательном порядке, или лица этой категории учитываются только при определении среднерайонной нормы.

. Положением о реорганизации колхозов, совхозов и приватизации государственных сельскохозяйственных предприятий, утвержденным постановлением Правительства РФ от 4 сентября 1992 г., работникам социальной сферы села было предоставлено бесспорное право на включение в списки претендентов на земельные доли (независимо от согласия трудового коллектива). Однако в этой связи возник вопрос: могут ли быть удовлетворены иски сотен граждан (работников социальной сферы села), не получивших право на земельные доли до 4 сентября 1992 г. Такие иски действительно имеют место в судебной практике. Кроме того, некоторые трудовые коллективы и местные администрации и после названного срока продолжали включать работников социальной сферы села в списки собственников земельных долей.

В более худшем положении оказались пенсионеры социальной сферы села, которые вообще не были включены в перечень лиц, которым разрешалось претендовать на земельные доли.

Исходя из смысла земельной реформы и ее правовых основ, надо считать, что требования названных нами граждан о наделении их земельными долями бесплатно за счет земель сельскохозяйственного назначения подлежат удовлетворению. При невозможности обеспечить это (в случаях отсутствия соответствующих земель в хозяйствах, ликвидации, реорганизации этих хозяйств) земельные участки следует предоставлять за счет районного фонда перераспределения земель, переданных в ведение сельской, по- администрации.

Суд, рассматривая земельный спор, обязан принять решение в соответствии с законом (ч. 2 ст. 120 Конституции РФ). Это конституционное правило возлагает на суд обязанность сверять предписания всех иных подзаконных правовых актов с требованиями, сформулированными в законе. Если суд придет к убеждению, что закон противоречит Конституции РФ, он вправе разрешить дело по существу, руководствуясь соответствующими нормами Конституции. А в тех случаях, когда возникают сомнения в вопросе о том, соответствует ли Конституции примененный и подлежащий применению по конкретному делу закон, суд вправе обратиться с соответствующим запросом в Конституционный Суд РФ (ч. 4 ст. 125 Конституции РФ).

Судам общей юрисдикции подведомственны многие виды земельных споров. Они рассматривают конфликты между членами дачных некоммерческих объединений, ставшими по новому законодательству собственниками дачи, о порядке пользования земельными участками, требования собственников жилых домов, считающих неправильным изъятие у них земельных участков для государственных нужд и снос в связи с этим их домов, требования' об устранении препятствий в пользовании земельным участком в порядке защиты права пользования.

В городах и иных поселениях нередки споры по поводу раздела земельных участков. Например, постановлением главы администрации пос. Ашукино от 6 января 1997 г. за собственниками дома № 8/10 по улице Ломоносова был закреплен земельный участок размером в 915 кв. м. Кириенко П.И. (собственник 0,45 долей указанного дома) обратился в суд Пушкинского района Московской области с иском к Меркушиной Л.И. (собственнице 0,55 долей названного дома) о разделе земельного участка при доме. Он просил выделить ему размер участка, соответствующий его доле в праве собственности на дом.

По делу была назначена и проведена землеустроительная экспертиза. Экспертом были предоставлены три варианта раздела земельного участка.

Стороны стали собственниками дома в порядке наследования в 1994 г. Они произвели раздел дома в судебном порядке. Из объяснений сторон в судебном заседании выяснено, что внутренний забор, разделяющий участки, был установлен летом 1996 г. Истец с его установкой не согласен.

Суд, оценив экспертные варианты раздела земельного участка, наиболее приемлемым и удобным для раздела участка признал третий вариант, позволяющий выделить сторонам участки земли по размеру, соответствующие долям сторон в праве собственности на землю. Первый вариант не соответствовал этому подходу, по нему истцу выделялся земельный участок на 55 кв. м меньше по площади, чем приходится на его долю. Кроме того, стороны не настаивали на раздёле участка по этому варианту. Второй вариант незначительно отличался от третьего, но граница участка, выделяемого истцу слева по фасаду располагается на удалении всего одного метра от дома, что затрудняет обслуживание и ремонт дома.

Оценив собранные доказательства по делу, суд решил произвести раздел спорного участка, выделив в пользование Кириенко П.И. земельный участок размером 412 кв. м, указав его границы, в пользование Меркушиной Л.И. земельный участок размером 503 кв. м, указав его границы. Решение суда истцами обжаловано не было.

При разрешении подобных споров следует подчеркнуть следующие правовые подходы. Действующее земельное законодательство разрешает гражданам и юридическим лицам образовывать общую совместную или общую долевую собственность путем добровольного объединения прина1длежащих им земельных участков, земельных долей (паев). Одновременно российское земельное законодательство не запрещает раздела земельных участков между со- собственниками на самостоятельные объекты собственности. Однако размеры земельных участков, разрешенных для раздела, нормируются законодательством субъектов

Федерации. Например, решением Московского областного совета от 16 декабря 1992 г. № 4/28 «О предельных размерах земельных участков, предоставляемых гражданам на территории Московской области» установлено: при разделе между наследниками земельных участков, предоставленных для ведения садоводства, минимальным размером признается участок в 0,02 га.

По Закону Саратовской области «О земле», принятому Саратовской областной думой 12 ноября 1991 г. установление предельных (минимальных и максимальных размеров земельных участков) отнесено к компетенции Саратовской областной думы. При этом названный Закон предусматривает, что земельный участок может быть делимым и неделимым. Земельный участок неделимым может быть признан на основании закона. Неделимым признается земельный участок, который по своему целевому и хозяйственному назначению и разрешенному использованию не может быть разделен на самостоятельные земельные участки.

Закон Саратовской области «О земле» установил следующий порядок раздела земельных участков.

Земельный участок, находящийся в общей долевой собственности, может быть разделен между ее участниками по соглашению между ними.

Участник общей долевой собственности на земельный участок вправе требовать выдела своей земельной доли из земельного участка в натуре (на местности).

При недостижении участниками общей долевой собственности соглашения о способе и условиях раздела общего земельного участка или выдела земельной доли одного из них, участник общей долевой собственности на земельный участок вправе требовать выдела своей земельной доли из общего земельного участка в натуре (на местности) в судебном порядке.

Если выдел земельной доли в натуре не допускается законом или невозможен без причинения вреда земельному участку, находящемуся в общей собственности, и всему, что прочно с ним связано, собственник имеет право на выплату соразмерной стоимости земельного участка.

В случае если определенная в праве общей собственности земельная доля не может быть выделена в натуре в установленном размере, собственник вправе требовать компенсации этой разницы.

Выплата компенсации участнику общей долевой собственности на земельный участок остальными собственниками, вместо выдела земельной доли в натуре (на местности), допускается с его согласия.

Кредитор участника долевой собственности вправе предъявить требование о выделении доли его должника для обращения на нее взыскания.

Раздел земельного участка, находящегося в общей совместной собственности, и выдел из него земельной доли может быть осуществлен при условии предварительного определения земельной доли в порядке, предусмотренном федеральным и областным законодательством.

В последние годы в Российской Федерации возрожден институт мировых судов. Согласно ФЗ от 17 декабря 1998 г. «О мировых судьях в Российской Федерации» мировой судья рассматривает в первой инстанции (в числе других дел) дела об определении порядка пользования земельными участками, строениями и другим недвижимым имуществом. Кроме того, в его компетенцию входит рассмотрение дел о разделе между супругами совместно нажитого имущества и дел по имущественным спорам при цене иска, не превышающей 500 минимальных размеров оплаты труда, установленных законом на момент подачи заявления. Эти положения имеют отношение к разрешению земельных споров, поскольку земельные участки по гражданскому законодательству признаны недвижимым имуществом.

Разрешение земельных споров в арбитражных судах

Арбитражные суды в Российской Федерации являются федеральными судами и входят в судебную систему России. Систему этих судов составляют Высший Арбитражный Суд РФ, федеральные суды округов и арбитражные. суды субъектов Федерации. Полномочия названных арбитражных судов указаны в ст. 10, 26, 36 ФКЗ «Об арбитражных судах в Российской Федерации». Они конкретизированы в постановлении Верховного Суда РФ и Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от 18 августа 1992 г. № 12/122и изложены также в ст. 22 АПК РФ. Так, арбитражному суду подведомственны дела по экономическим спорам, возникающим из гражданских, административных и иных правоотношений, если они возникают между юридическими лицами, гражданами, осуществляющими предпринимательскую деятельность без образования юридического лица и имеющими статус индивидуального предпринимателя, приобретенный в установленном законом порядке.

Исходя из смысла п. 2 ст. 22 АПК РФ к подведомственности арбитражных судов должны относиться, в частности, такие земельные споры:

• о разногласиях по договору (земельной сделке), заключение которого предусмотрено законом или передача разногласий по которому на решение арбитражного суда согласована сторонами;
• об изменении условий или расторжении договора по поводу земельной сделки;
• о признании права собственности на земельный участок;
• об истребовании собственником или иным законным владельцем земельного участка из чужого незаконного владения;
• о нарушении прав собственника или иного законного владельца земельного участка, не связанном с лишением владения;
• о возмещении убытков, причиненных нарушением земельных прав юридических лиц или граждан, признанных индивидуальными предпринимателями;
• о признании недействительными (полностью или частично) ненормативных актов государственных органов, органов местного самоуправления и иных органов, не соответствующими законам и иным нормативным правовым актам и нарушающими земельные права и законные инте- ресы организаций и граждан, признанных индивидуальными предпринимателями;
• о взыскании с организаций и граждан, признанных индивидуальными предпринимателями, штрафов, наложенных государственными органами, органами местного самоуправления и иными органами, осуществляющими контрольные функции за соблюдением земельного законодательства, если федеральным законом не предусмотрен бесспорный (безакцептный) порядок их взыскания.

Для подтверждения реальности и эффективности работы арбитражных судов'приведем ряд примеров из их судебной практики.

Пензенский областной арбитражный суд 11 октября 1994 г. рассмотрел иск областного комитета по охране окружающей природной среды о причинении вреда земле утечкой бензина. Она произошла 24 ноября 1993 г. Уровень загрязнения был высоким: все ПДК сильно превышены, загрязнена земля площадью в 400 кв. метров. Ответчиками были признаны АО «Пензаэнерго», фирма «Ада» и ППЖТ (перевалочный пункт железнодорожного транспорта), а именно - собственник, получатель, перевозчик. По их вине был причинен ущерб. Арбитражный суд взыскал с каждого ответчика пропорционально его вине: с акционерного общества - 9841700 руб., с фирмы - 19083414 руб., с ППЖТ - 3280569 рублей. В деле присутствовали акты экспертизы, расчетные данные. Решение суда ответчики не обжаловали.

Другой пример. Распоряжением Президента Республики Калмыкия от 5 апреля 19*94 г. № 133-р в соответствии с законодательством запрещены распашка пастбищных угодий и черных земель. Крестьянское хозяйство «Баатар» Яшкульского района получило от местной администрации 300 га земли с целевым назначением под пастбищное животноводство. Но хозяйство самовольно распахало 100 га угодий, чем нарушило почвенный покров и создало угрозу эрозии почв. Хозяйство провело некоторые меры по улучшению земель, но ущерб не был полностью восстановлен. При рассмотрении иска в арбитражном суде размер иска истцом был снижен в три раза и суд взыскал требуемую сумму. Ответчик решение арбитражного суда не обжаловал.

Гражданское законодательство (п. З'ст. 222 ГК РФ) допускает признание права собственности на самовольно возведенную постройку при условии, что лицу, осуществившему строительство в установленном порядке, будет выделен земельный участок под возведенным строением. В судебной практике возникали вопросы о том, как следует понимать положение закона о необходимости выяснения того, будет ли земельный участок выделен в установленном порядке и на какой стадии процесса суд должен сделать это. В законе порядок разрешения вопроса о выделе - нии земельного участка под этой постройкой не регламентирован.

Пленум Верховного Суда РФ и Пленум Высшего Арбитражного Суда РФ в п. 34 постановления от 1 июля 1996 г. № 6/6 «О некоторых вопросах, связанных с применением части первой Гражданского кодекса Российской Федерации» рекомендовал судам предлагать истцу представлять доказательства, свидетельствующие о предоставлении ему в установленном порядке земельного участка, на котором расположена самовольная постройка, на стадии подготовки дела к судебному разбирательству. Однако не будет ошибкой, если суд выяснит этот вопрос в ходе судебного разбирательства до вынесения решения.

Нередки конфликты с собственниками сносимых домов и в связи с предоставлением им взамен квартир в домах государственного или общественного жилищного фонда, компенсацией стоимости сносимых домов или переносом домов на новое место по их желанию с предоставлением другого земельного участка, на котором для них возводится новый дом.

Так, администрация г. Ельца обратилась в суд с иском к К. о выселении из принадлежащего ему дома, подлежащего сносу в связи с изъятием земельного участка для строительства автодорожной эстакады через ручей Ельчик, во вновь возведенный жилой дом в другом районе города.

К. иск не признал, ссылаясь на то, что его не устраивает месторасположение предлагаемого администрацией зе- мельного участка, и предъявил встречное требование о выделении ему других участков по выбору.

Решением суда иск администрации о выселении К. во вновь возведенный дом на выделенном для этого по усмотрению администрации земельном участке был удовлетворен, а требования ответчика выделить ему один из нескольких участков по его желанию были оставлены без удовлетворения. Это решение является правильным.

Как было установлено при рассмотрении дела, при разрешении вопроса о том, в какой форме К. должны быть компенсированы расходы, связанные с изъятием земельного участка и сносом дома, ответчик выразил желание получить другой земельный участок и поселиться во вновь возведенном на нем индивидуальном жилом доме. Суд правильно указал в решении на то, что, хотя желание собственника сносимого дома о месте расположения дома, предоставленного для нового строительства земельного участка должно учитываться, окончательное решение по этому вопросу входит в компетенцию местного органа исполнительной власти. При рассмотрении дела судом не было установлено каких-либо злоупотреблений со стороны этих органов либо нарушений прав К. на получение земельного участка для строительства нового дома. Предложенный ответчику земельный участок расположен в исторической центральной части г. Ельца и, согласно заключению экспертов, проводивших биолого-почвенную экспертизу, пригоден для сельскохозяйственного использования, плодородие и качественный состав почвы превышают средние для города показатели. Этот участок по размеру больше изымаемого у ответчика.

Индивидуальный жилой дом, в который был выселен К., по строительно-техническим характеристикам, стоимости, размеру жилых и подсобных помещений значительно превосходит дом, подлежащий сносу.

При таких обстоятельствах дела суд пришел к правильному выводу о то, что переселение ответчика в предоставленный ему новый дом законных прав К. не нарушает.

Арбитражными судами рассматриваются споры о признании незаконными постановлений местных администраций, нарушающих земельные права юридических лиц. Например, товарищество с ограниченной ответственностью «Колхоз им. 50-тия СССР» обратился в арбитражный суд

Курганской области с иском о признании недействительным постановления администрации Курганского района о предоставлении земель П. для ведения крестьянского хозяйства.

При разрешении спора по существу судом было установлено, что выделение в натуре земельного участка П. произведено с нарушением действующего законодательства. Выдел земельных долей в натуре из земель сельскохозяйственных предприятий производится после предварительного согласования с ними местоположения изымаемого земельного участка с учетом требований по рациональной организации территории и компактного землепользования.

Согласно ГК РФ (ст. 252) и Рекомендаций по подготовке и выдаче документов о праве на земельные доли и имущественные паи, одобренных постановлением Правительства РФ от 1 февраля 1995 г. № 396 решение о местоположении выделяемых земельных участков оформляется по соглашению всех участников долевой собственности протоколом, который должен быть подписан всеми собственниками земли или их представителями, а также районным органом по землеустройству.

Решением арбитражного суда, оставленным без изменения постановлением апелляционной инстанции, иск был удовлетворен. Президиум Высшего Арбитражного Суда РФ их постановления оставил в силе.

Предметом рассмотрения арбитражного суда могут быть иски об установлении юридических фактов. Индивидуальное частное предприятие «Фирма «Союз» обратилось в арбитражный суд Омской области с иском об установлении факта выделения (отвода) фирме в бессрочное (постоянное) пользование земельного участка площадью один гектар, расположенного по адресу: г. Омск, ул. Перелетова, 12. Исковые требования были удовлетворены.

По протесту заместителя Председателя Высшего Арбитражного Суда РФ Президиум Высшего Арбитражного Суда РФ постановил производство по делу прекратить.

Согласно п. 2 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от 31 октября 1996 г. № 13 арбитражные суды принимают к своему производству и рассматривают заявления об установлении юридических фактов при наличии в совокупности следующих условий:

• если согласно закону факт порождает юридические последствия, то есть влечет возникновение, изменение или прекращение правоотношений в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности;
• если установление юридического факта не связывается с последующим разрешением спора о праве, подведомственного арбитражному суду;
• если заявитель не имеет другой возможности получить либо восстановить надлежащие документы, удостоверяющие юридический факт;
• если действующим законодательством не предусмотрен иной (внесудебный) порядок установления юридического факта.

Между тем в соответствии с нормами права, регулирующими отношения землепользования, возникновение, изменение или прекращение права землепользования могло иметь место лишь на основании актов соответствующих государственных органов или органов местного самоуправления.

Заявителем не представлены какие-либо правоустанавливающие документы на данный земельный участок либо доказательства, подтверждающие факт принадлежности землеотводных документов Фирме «Союз». Кроме того, между администрацией города Омска и заявителем имеется спор о признании за фирмой права бессрочного пользования этим земельным участком, занятым автостоянкой. При этих условиях дело было прекращено.

В арбитражной практике встречаются споры в связи с залогом земельных участков. Например, акционерное общество открытого типа «Торговый дом «Селенские сады» обратилось в арбитражный суд Астраханской области с иском к Сберегательному банку РФ в лице Астраханского банка о признании недействительным договора от 22 ноября 1995 г. о залоге одноэтажного дома нежилого строения. Решением Арбитражного суда исковое требование было удовлетворено.

В протесте заместителя Председателя ВАС РФ прелагалось постановление апелляционной инстанции отменить, решение суда первой инстанции оставить в силе.

Президиум Высшего Арбитражного Суда РФ протест удовлетворил по следующим основаниям. Решением суда первой инстанции от 11 июля 1991 г. договор о залоге нежилого строения от 22 ноября 1995 г. обоснованно признан недействительным. В соответствии с п. 3 ст. 340 ГК РФ ипотека здания или сооружения допус- кается только с одновременной ипотекой по тому договору земельного участка, на котором находится это здание или сооружение, либо части этого участка, функционально обеспечивающей закладываемый объект, либо принадлежащего залогодержателю права аренды этого участка или его соответствующей части.

Материалами дела подтверждено, что истец является арендатором земельного участка, на котором расположено заложенное здание, согласно договору аренды от 17 сентября 1993 г. со сроком действия до 2000 г.

В соответствии с постановлением Пленума Верховного Суда РФ и Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от 1 июля 1996 г. (п. 45), если лицо по договору ипотеки передает в залог только здание или сооружение, а право аренды земельного участка не является предметом залога, такой договор должен считаться ничтожной сделкой согласно ст. 168 ГК РФ. Учитывая изложенное, решение арбитражного суда Астраханской области по названному делу было оставлено в силе.

Полномочия Конституционного Суда РФ по укреплению земельного правопорядка

Конституционный Суд РФ по жалобам нарушение конституционных прав и свобод граждан и по запросам судов проверяет конституционность закона, примененного или подлежащего применению в конкретном деле, в порядке, установленном федеральным законом (п. 4 ст. 125 Конституции РФ).

В качестве примера можно привести постановление Конституционного Суда РФ по делу о проверке конституционности ч. 2 ст. 16 Закона города Москвы «Об основах платного землепользования в городе Москве» в связи с жалобой гражданки Т.В, Близинской. Гражданка Т.В. Близинская проживает в поселке Косино города Москвы в жилом доме, расположенном на земельном участке площадью 0,229 га. Имущественные права на этот участок принадлежавшие ее семье с 1824 г., с 1913 г., как следует из представленных материалов, подтверждены документально. В 1963 г. Т.В. Близинская, вступив в права наследства, на законных основаниях приобрела право собственности на дом и право на постоянное (бессрочное) пользование земельным участком.

При переоформлении права землепользования рабочая комиссия префектуры Восточного административного округа города Москвы решением от 6 июня 1996 г. закрепила за Т.В. Близинской право пожизненного наследуемого владения на 0,06 га. В отношении остальной части участка ей было предложено оформить договор аренды сроком на 49 лет. Преображенский межмуниципальный суд города Москвы, куда Т.В. Близинская обратилась с иском о признании права пожизненного наследуемого владения на земельный участок в полном размере, решением от 9 сентября 1991 г. в удовлетворении ее требований отказал, сославшись в том числе на Закон города Москвы «Об основах платного землепользования в городе Москве». Поданные Т.В. Близинской кассационная и надзорная жалобы оставлены без удовлетворения. Городская комиссия по предоставлению земельных участков и градостроительному регулированию при правительстве Москвы решением от 28 апреля 1999 г. .признала за ней право пожизненного наследуемого владения на 0,12 га. В отношении остальной части земельного участка вопрос остался нерешенным.

В своей жалобе Т.В. Близинская оспаривает конституционность ч. 2 ст. 16 Закона города Москвы от 16 июля 1997 г. «Об основах платного землепользования в городе Москве» (в ред. от 29 сентября 1999 г.). На основании содержащейся в ней нормы, как утверждается в жалобе, была «реквизирована» часть принадлежащего заявительнице земельного участка, что противоречит требованиям ч. 3 ст. 36 Конституции РФ, согласно которой условия и порядок пользования землей определяются федеральным законом и ст. 55 (ч. 2, 3) Конституции РФ, исключающей умаление прав и свобод человека и гражданина и допускающей их ограничение только в конституционно одобряемых целях на основании федерального закона.

Таким образом, предметом рассмотрения по настоящему делу является положение ч. 2 ст. 16 Закона города Москвы «Об основах платного землепользования в городе Москве» (на момент применения содержавшееся в ст. 15), в силу которого гражданам-домовладельцам, постоянно зарегистрированным в принадлежащих им на праве собственности домах, расположенных на земельных участках на территории города Москвы, предоставляется право пожизненного наследуемого владения этими земельными участками, причем в пределах Московской кольцевой автомобильной дороги размер таких участков ограничивается площадью 0,06 га, а за ее пределами - 0,12 га, сверх же указанных площадей земельные участки предоставляются в аренду.

Согласно ст. 35 (ч. 3) Конституции РФ никто не может быть лишен своего имущества иначе как по решению суда. Раскрывая конституционно-правовой смысл понятия «имущество», использованного в данной статье, Конституционный Суд РФ пришел к выводу, что им охватываются не только право собственности, но и вещные права (постановление от 16 мая 2000 г. по делу о проверке конституционности отдельных положений подп. 4 ст. 104 ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)» и от 3 июля 2001 г. по делу о проверке конституционности отдельных положений подп. 3 п. 2 ст. 13 ФЗ «О реструктуризации кредитных организаций» и п. 1, 2 ст. 26 ФЗ «О несостоятельности (банкротстве) кредитных организаций»). Следовательно, ст. 35 (ч. 3) Конституции РФ гарантируется защита не только права собственности, но и таких имущественных прав, как право постоянного (бессрочного) пользования или пожизненного наследуемого владения земельным участком. Земельный участок является для землепользователя именно «своим имуществом» (что должно признаваться всеми субъектами права) и как таковое не может быть изъят иначе как на основании судебного решения и лишь при условии предварительного и равноценного возмещения.

Такой подход, как указал Конституционный Суд РФ в постановлении от 16 мая 2000 г., корреспондирует толкованию понятия «свое имущество» Европейским судом по правам человека, лежащему в основе применения им ст. 1 Протокола № 1 к Конвенции о защите прав человека и основных свобод. Европейский суд по правам человека исходит из того, что каждый имеет право на беспрепятственное пользование и владение своим имуществом, в том числе в рамках осуществления вещных прав, также подлежащих защите на основании указанного Протокола.

Таким образом, по смыслу ст. 17 (ч. 1), 35 (ч. 3) и 55 (ч. 1) Конституции РФ во взаимосвязи с соответствующими международно-правовыми нормами, в отйошении права постоянного (бессрочного) пользования и пожизненного наследуемого владения земельными участками действует механизм защиты, гарантированный ст. 35, 45 и 46 Конституции РФ.

Положения ч. 2 ст. 16 Закона города Москвы «Об основах платного землепользования в городе Москве», в соответствии с которым находящийся в пользовании гражданина земельный участок в части, превышающей предельные для города Москвы нормы площади, предоставляемой в пожизненное наследуемое владение, передаются ему по договору аренды, ставит граждан, имеющих большемерные земельные участки, в менее выгодные условия, ограничивая их использование в полном размере сроком аренды и возлагая на этих граждан обязанность нести расходы в виде арендной платы. Тем самым законом субъекта Федерации введены ограничения не только права пользования и владения таким имуществом, как земельный участок, но и конституционной свободы договора, что противоречит ст. 55 (ч. 2, 3) Конституции РФ.

Часть 2 ст. 16 Закона города Москвы «Об основах платного землепользования в городе Москве» не отвечает обращенному к законодателю конституционному требованию определенности правовой нормы, она допускает распространение понятия «предоставления земельного участка» как на случаи первичного получения земли, так и на случаи перерегистрации права владения и пользования земельными участками для граждан, проживающих в принадлежащих им на праве собственности домах, которые расположены на этих земельных участках. Отсутствие разграничения институтов предоставления земли и изменения титула прав на земельные участки для уже реально владеющих ими граждан на практике приводит к тому, что вопрос о размерах землепользования решается произвольно.

Неопределенность нормы права позволяет органам исполнительной власти квалифицировать переоформление прав на земельный участок как первичное его предоставление и в результате по собственному усмотрению определять, в каком размере он подлежит передаче в пожизненное наследуемое владение (в деле заявительницы это привело к значительному его уменьшению), что создает возможность для злоупотреблений, порождает противоречивую правоприменительную практику и не отвечает принципу равенства граждан перед законом и судом (ч. 1, 2 ст. 19 Конституции РФ).

Наличие на момент принятия Закона города Москвы «Об основах платного землепользования в городе Москве» федерального законодательства, которым регулируются отношения, касающиеся постоянного (бессрочного) пользования и пожизненного наследуемого владения земельными участками и их перерегистрации, исключает для законодательного органа субъекта Федерации возможность установления собственного регулирования, вступающего в противоречие с федеральным. Такой запрет вытекает из статей 15 (ч. 2) и 76 (ч. 1, 2 и 5) Конституции РФ. Принятые вопреки данному запрету, т.е. с нарушением компетенции, акты субъектов Федерации применению не подлежат, а ограничиваемые ими права граждан во всяком случае могут и должны быть восстановлены в процессе правоприменения на основе прямого действия Конституции РФ и приоритета федерального закона.

Это, однако, не снимает необходимости проверки Конституционным Судом РФ - при наличии законных поводов и оснований - конституционности принятых с нарушением компетенции законов субъектов Федерации также по содержанию норм, тем более в случаях, когда права гражданина, нарушенные законом субъекта Федерации, не были защищены состоявшимися по делу правоприменительными решениями.

Такая правовая позиция вытекает из постановлений Конституционного Суда РФ от 16 июня 1998 г. по делу о токовании отдельных положений ст. 125, 126 и 127 Конституции РФ и от 11 апреля 2000 г. по делу о проверке конституционности отдельных положений ст. 1, 21 и 22 ФЗ «О прокуратуре Российской Федерации». Она обусловлена юридической природой решений Конституционного Суда РФ, являющихся единственными судебными актами, которые лишают противоречащие Конституции РФ нормы юридической силы и, следовательно, обеспечивают единообразие применения конституционных положений при их развитии законодательной властью. Исходя из непосредственного действия прав и свобод, Конституционный Суд РФ обеспечивает их правовую охрану на основе самой Конституции РФ, а не руководствуясь только федеральными законами, имеющими приоритет перед актами более низкого уровня. Следовательно, Конституционный Суд РФ не вправе отказать в проверке кон- ституционности закона субъекта Федерации по жалобе гражданина в случае, если его конституционные права не были восстановлены другими судами на основе подлежащего применению в отношении него федерального закона, как это имело место в деле заявительницы.

Исходя из изложенного, Конституционный Суд РФ постановил признать положение ч. 2 ст. 16 Закона города Москвы «Об основах платного землепользования в городе Москве» не соответствующим Конституции РФ, ее ст. 19 (ч. 1 и 2), 35 (ч. 2 и 3) и 55 (ч. 1, 2 и З).

Для уяснения конституционности содержания отдельных положений законов субъектов Федерации поучительное разъяснение высказано Конституционным Судом РФ при оценке Закона Санкт-Петербурга от 14 июля 1995 г. «О ставках земельного налога в Санкт-Петербурге в 1995 г.». Из дела выяснено, что товарищество с ограниченной ответственностью «Склады-автотранспорт-механизм» (ТОО СКАМ) просило признать неконституционным названный нами Закон по содержанию, порядку принятия и введению в действие. Рассматривая данное дело, Конституционный Суд РФ высказал ряд принципиальных утверждений.

Статья 57 Конституции РФ, возлагая на граждан одну из важнейших конституционных обязанностей, а именно, обязанность платить законно установленные налоги и сборы, вместе с тем гарантирует им защиту в тех случаях, когда налоги не являются законно установленными либо когда законам, устанавливающим новые налоги или ухудшающим положение налогоплательщиков, придана обратная сила.

Конституционное требование о недопустимости придания обратной силы законам, устанавливающим новые налоги или ухудшающим положение налогоплательщиков, призвано обеспечить устойчивость в отношениях по налогообложению, придать уверенность налогоплательщикам в стабильности их правового и экономического положения. Это требование распространяется как на федеральные законы, так и на законы субъектов Федерации. Оспариваемый Закон Санкт-Петербурга в соответствии со статьей 11 Закона РФ «О плате за землю» предусматривает, что налогоплательщики уплачивают земельный налог равными долями в следующие сроки: до 15 июля, до 15 сентября и до 15 ноября-1995 г. Его ст. 2 утверждены новые ставки земельного налога в Санкт-Петербурге с дифференциацией по зонам градостроительной ценности территории и административным районам. При этом для значительного числа налогоплательщиков утверждение новых ставок означало необходимость уплаты земельного налога в гораздо больших размерах, чем было установлено в 1994 г.

Статья 57 Конституции РФ запрещает законодателю придавать обратную силу законам, устанавливающим новые налоги или ухудшающим положение налогоплательщиков. Это означает, что недопустимо не только придание таким законам обратной силы путем прямого указания об этом в самом законе, но и принятия законов, по своему смыслу имеющих обратную силу, хотя бы и без особого указания об этом в тексте закона. В равной степени недопустимо придание таким законам обратной силы в актах официального или иного толкования либо правоприменительной практикой.

Как следует из ст. 17 Закона РФ «О плате за землю», налоговым периодом является год. Следовательно, исчисленный в соответствии с правилами оспариваемого Закона Санкт-Петербурга налог подлежал уплате за налоговый период в целом, т.е. за весь 1995 г., включая и те месяцы, которые предшествовали вступлению данного Закона в силу. Органы местного самоуправления и органы государственной власти вправе устанавливать дифференцированные по местоположению и зонам различной градостроительной ценности территории ставки налога на городские земли, однако, это их полномочие не может использоваться для придания законам, ухудшающим положение налогоплательщиков, обратной силы.

Изложенные доказательства были положены Конституционным Судом РФ в основу принятого постановления для признания положений ст. 2 и п. 4 Закона Санкт- Петербурга от 14 июля 1995 г. «О ставках земельного налога в Санкт-Петербурге в 1995 г.», согласно которым нормам о ставках земельного налога, ухудшающим положение налогоплательщиков, придана обратная сила, не соответст- вующими Конституции РФ, ее ст. 54 (ч. 2) и 57.

Конституционный Суд РФ высказался о двух видах судебных гарантий прав граждан: о предварительном судебном контроле и последующем. Вынесение государственными органами санкции за нарушение законодательства в виде конфискации имущества, предусмотренного законом, не противоречит Конституции РФ, если существует последующий судебный контроль. Эти положения, на наш взгляд, вполне применимы к случаям изъятия земельных участков по основаниям, указанным в законе, если они используются собственниками и владельцами в нарушение земельного правопорядка.

Конституционное право владения, пользования и распоряжения землей и другими природными ресурсами осуществляется их собственниками свободно, если это не наносит ущерба окружающей среде и не нарушает прав и законных интересов иных лиц. Названное условие очень важно в части толкования гражданско-правового принципа свободы договора. Для рынка земли он в полной мере не приемлем. Земельный рынок России может законно и справедливо существовать лишь на принципе допустимости только разрешенных государством земельных сделок. Он не должен быть копией рынка товаров, услуг либо ценных бумаг. Земельный рынок формируется под влиянием и федеральных законов, и законодательства субъектов Федерации. Например, приняты Закон Воронежской области от 25 мая 1995 г. «О регулировании земельных отношений в Воронежской области». Закон Саратовской области «О земле» 3 принят Саратовской областной думой 12 ноября 1997 г. Законы о регулировании земельных отношений имеются в Нижегородской, Орловской, Свердловской областях.

Согласно постановлению Законодательного собрания Нижегородской области от 20 февраля 1996 г. № 34 «О предоставлении льгот при совершении сделок с земельными долями и имущественными паями при реорганизации сельскохозяйственных предприятий» собственники земельных долей и имущественных паев освобождены от государственной пошлины и сборов за нотариальное удосто- верение названных сделок и за техническую работу, составление проектов документов и иных платежей.

В Орловской области реформирование земельных отношений осуществляется на основе постановления областной Думы от 8 апреля 1995 г. «Об эксперименте по дальнейшему реформированию сельскохозяйственных предприятий» и постановления Главы Администрации от 2 марта 1995 г. «О порядке осуществления прав собственников земельных долей и имущественных паев». Основным вариантом использования земельных долей в Орловской области стала их передача в аренду сельскохозяйственным организациям.

Постановлением Главы Администрации Московской области от 3 декабря 1993 г. № 248 разработан порядок реализации прав граждан на компенсацию взамен земельной доли (пая) в натуре. Данный порядок распространяется на случаи, когда:

• выделение земельных долей в натуре не производится в соответствии с п. 20-23 и 24 Положения о реорганизации колхозов и совхозов й приватизации государственных сельскохозяйственных предприятий, утвержденного постановлением Правительства РФ от 4 сентября 1992 г. № 708;
• ограничены права граждан-собственников земельных долей на создание крестьянского (фермерского) хозяйства в соответствии с действующим законодательством и нормативными актами Московской области;
• выделение земельных долей нарушает требования рациональной организации территории и компактного землепользования, установленные проектами внутрихозяйственного землеустройства.

Для названных случаев установлены следующие формы компенсации:

а) единовременная компенсация земельной доли в виде обмена на равноценный земельный участок вне границ сельскохозяйственного предприятия; в виде выплаты стоимости земельной доли или обмена на имущественный пай другого члена коллектива сельскохозяйственной организации;

б) текущая (ежегодная) компенсация в виде получения арендной платы за земельную долю, переданную сельскохозяйственной организации; выплаты процентов по облигациям акционированного предприятия, которые гражданин получил за свои земельные паи; в) выплаты дивидендов по привилегированным или обычным акциям акционерного общества, полученным гражданином за внесенную в уставный капитал земельную долю.

Форма компенсации устанавливается по взаимной договоренности сторон.

Соответствие законов о земле, принятых субъектами Федерации, надо полагать, еще будут в поле зрения Конституционного Суда РФ.

В настоящее время при регулировании земельных отношений важное значение имеют постановления Конституционного Суда РФ при анализе законов некоторых субъектов Федерации. Например, проверяя конституционность отдельных положений Устава (Основного Закона) Курской области в редакции от 22 марта 1999 г., Конституционный Суд РФ признал не соответствующими Конституции РФ положения этого Устава, предусматривающие возможность для населения муниципальных образований через референдум большинством голосов отказаться от реализации права на организацию местного самоуправления, поскольку тем самым допускается прекращение осуществления местного самоуправления в части территории субъекта Федерации. Одновременно были признаны не конституционными положения названного Устава об осуществлении контроля за деятельностью местного самоуправления в той мере, в какой они создают возможность произвольного расширения пределов государственного контроля за деятельностью органов местного самоуправления по решению ими вопросов местного значения.

Конституционный контроль за законностью правовых актов субъектов Федерации - важное условие сохранения единства и стабильности земельного правопорядка в Российской Федерации.