Управление многоквартирным домом, осуществляемое управляющей организацией

Правовой статус управляющей организации в сфере управления многоквартирными домами

Одним из самых распространённых способов управления многоквартирным домом является передача данных функций управляющей организации.

В соответствии с постановлением Правительства РФ от 06.02.2006 № 75 управляющая организация представляет собой юридическое лицо независимо от организационно-правовой формы или индивидуальный предприниматель, которые осуществляют управление многоквартирным домом на основании результатов конкурса.

В статье 161 ЖК РФ установлено, что управление многоквартирным домом должно обеспечивать благоприятные и безопасные условия проживания граждан, надлежащее содержание общего имущества в многоквартирном доме, решение вопросов пользования указанным имуществом, а также предоставление коммунальных услуг гражданам, проживающим в таком доме. При управлении многоквартирным домом управляющей организацией она несет ответственность перед собственниками помещений в многоквартирном доме за оказание всех услуг и (или) выполнение работ, которые обеспечивают надлежащее содержание общего имущества в данном доме и качество которых должно соответствовать требованиям технических регламентов и установленных Правительством РФ правил содержания общего имущества в многоквартирном доме, за предоставление коммунальных услуг в зависимости от уровня благоустройства данного дома, качество которых должно соответствовать требованиям, установленным Правительством РФ.

Законодатель четко определил, что управляющие организации являются организациями, осуществляющими предпринимательскую деятельность, т.е. деятельность, направленную на извлечение прибыли.

Отбор управляющей организации по управлению многоквартирным домом осуществляется на основе открытого конкурса, который проводится органами местного самоуправления. Информация о проведении открытого конкурса по отбору управляющей организации размещается на официальном сайте Российской Федерации в информационно-телекоммуникационной сети «Интернет» для размещения информации о проведении торгов. Орган местного самоуправления в течение десяти дней со дня проведения открытого конкурса уведомляет всех собственников помещений в многоквартирном доме о результатах указанного конкурса и об условиях договора управления этим домом. Собственники помещений в многоквартирном доме обязаны заключить договор управления этим домом с управляющей организацией.

Особенностью правового статуса является обязанность управляющей организации в соответствии со ст. 161 ЖК РФ заключить договоры с ресурсоснабжающими организациями, которые осуществляют холодное и горячее водоснабжение, водоотведение, электроснабжение, газоснабжение (в том числе поставки бытового газа в баллонах), отопление (теплоснабжение, в том числе поставки твердого топлива при наличии печного отопления).

Также обязанностью управляющей организации является открытость информации о своей деятельности. Данная обязанность сформулирована в соответствии с постановлением Правительства РФ от 23.09.2010 № 7312. В соответствии с указанным постановлением управляющая организация обязана раскрывать:

1. общую информацию об управляющей организации, в том числе об основных показателях финансово-хозяйственной деятельности (включая сведения о годовой бухгалтерской отчетности, бухгалтерский баланс и приложения к нему, сведения о доходах, полученных за оказание услуг по управлению многоквартирными домами (по данным раздельного учета доходов и расходов), а также сведения о расходах, понесенных в связи с оказанием услуг по управлению многоквартирными домами;
2. перечень многоквартирных домов, управление которыми осуществляет управляющая организация, с указанием адреса и основания управления по каждому многоквартирному дому;
3. характеристику многоквартирного дома (включая адрес многоквартирного дома, год постройки, этажность, количество квартир, площадь жилых и нежилых помещений и помещений, входящих в состав общего имущества в многоквартирном доме, уровень благоустройства и т.п.);
4. информацию о выполняемых работах (оказываемых услугах) по содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме;
5. информацию об использовании общего имущества в многоквартирном доме;
6. иную информацию, предусмотренную указанным постановлением.

Управляющая организация приступает к предоставлению коммунальных услуг потребителям в многоквартирном доме с даты, указанной в решении общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме о выборе управляющей организации, или с даты заключения договора управления многоквартирным домом, в том числе с управляющей организацией, выбранной органом местного самоуправления по итогам проведения открытого конкурса, но не ранее даты начала поставки коммунального ресурса по договору о приобретении коммунального ресурса, заключенному управляющей организацией с ресурсоснабжающей организацией.

В соответствии с постановлением Правительства РФ от 15.05.2013 № 416 «О порядке осуществления деятельности по управлению многоквартирными домами» управляющая организация вправе: принимать решения о порядке и условиях содержания и текущего ремонта общего имущества многоквартирного дома, совершать сделки с третьими лицами в целях осуществления эффективного управления многоквартирным домом, а также в целях соблюдения условий договора по управлению многоквартирным домом (см. параграф 21.3), созывать и проводить общее собрание собственников помещений многоквартирного дома и др.

Лицензирование деятельности управляющей организации по управлению многоквартирными домами

Деятельность управляющих организаций по управлению многоквартирными домами является лицензируемым видом деятельности. Основные положения о лицензировании деятельности управляющих организаций регламентированы главой 19 «Лицензирование деятельности по управлению многоквартирными домами» ЖК РФ. В 2014 году в Жилищный кодекс РФ были внесены изменения, касающиеся лицензирования деятельности управляющих организаций.

Юридические лица, индивидуальные предприниматели, осуществляющие предпринимательскую деятельность по управлению многоквартирными домами, обязаны были получить лицензию на ее осуществление до 01.05.2015. После этой даты осуществление данной деятельности без лицензии не допускается. В соответствии с Федеральным законом от 21.07.2014 № 255-ФЗ1 до 01.05.2015 юридические лица, индивидуальные предприниматели, осуществляющие деятельность по управлению многоквартирными домами, на дату обращения с заявлением о предоставлении лицензии должны соответствовать также лицензионным требованиям, предусмотренным ст. 193 ЖК РФ.

Данными требованиями являются:

1) регистрация лицензиата, соискателя лицензии в качестве юридического лица или индивидуального предпринимателя на территории Российской Федерации. Юридические лица и индивидуальные предприниматели, зарегистрированные на территориях иностранных государств, к осуществлению деятельности по управлению многоквартирными домами не допускаются;

2) наличие у должностного лица лицензиата, должностного лица соискателя лицензии квалификационного аттестата (об особенностях выдачи квалификационного аттестата будет рассмотрено далее);

3) отсутствие у должностного лица лицензиата, должностного лица соискателя лицензии неснятой или непогашенной судимости за преступления в сфере экономики, за преступления средней тяжести, тяжкие и особо тяжкие преступления;

4) отсутствие в реестре лиц, осуществлявших функции единоличного исполнительного органа лицензиата, лицензия которого аннулирована, а также лиц, на которых уставом или иными документами лицензиата возложена ответственность за соблюдение требований к обеспечению надлежащего содержания общего имущества в многоквартирном доме и в отношении которых применено административное наказание в виде дисквалификации, индивидуальных предпринимателей, лицензия которых аннулирована и (или) в отношении которых применено административное наказание в виде дисквалификации, информации о должностном лице лицензиата, должностном лице соискателя лицензии;

5) отсутствие в сводном федеральном реестре лицензий на осуществление предпринимательской деятельности по управлению многоквартирными домами информации об аннулировании лицензии, ранее выданной лицензиату, соискателю лицензии.

Дополнительным требованием, введенным в 2014 г., является обязанность соблюдения лицензиатом требований к раскрытию информации.

Так, п. 10 ст. 161 ЖК РФ предусмотрено, что управляющая организация должна обеспечить свободный доступ к информации об основных показателях ее финансово-хозяйственной деятельности, об оказываемых услугах и о выполняемых работах по содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме, о порядке и об условиях их оказания и выполнения, об их стоимости, о ценах (тарифах) на ресурсы, необходимые для предоставления коммунальных услуг, в соответствии со стандартом раскрытия информации, утвержденным Правительством РФ.

Лицензия на осуществление деятельности управляющими организациями выдается органом государственного жилищного надзора субъекта Российской Федерации на основании решения лицензионной комиссии субъекта Российской Федерации2 (например, в Москве органом государственного жилищного надзора является Государственная жилищная инспекция города Москвы5). Порядок осуществления лицензирования деятельности по управлению многоквартирным домом определен постановлением Правительства РФ от 28.10.2014 № 1110.

Контроль за соблюдением органами государственного жилищного надзора обязательных требований осуществляется Министерством строительства и жилищно-коммунального хозяйства Российской Федерации.

Для осуществления лицензионной деятельности субъектом Российской Федерации создается постоянно действующая лицензионная комиссия для обеспечения деятельности органов государственного жилищного надзора по лицензированию деятельности по управлению многоквартирными домами в субъекте Российской Федерации. Решением о создании лицензионной комиссии определяются состав лицензионной комиссии и порядок ее работы, назначается председатель лицензионной комиссии. В составе лицензионной комиссии не менее чем одна треть ее членов должна быть представлена саморегулируемыми организациями (ст. 202 ЖК РФ).

К полномочиям лицензионной комиссии относятся:

1. принятие решения о выдаче лицензии или об отказе в выдаче лицензии;
2. принятие квалификационного экзамена;
3. участие в мероприятиях по лицензионному контролю;
4. принятие решения об обращении в суд с заявлением об аннулировании лицензии.

В 2014 году Министерством строительства и жилищно-коммунального хозяйства были утверждены Методические рекомендации «О порядке формирования и деятельности лицензионной комиссии субъекта Российской Федерации по лицензированию деятельности по управлению многоквартирными домами»2. Согласно данным рекомендациям численный состав устанавливается уполномоченным органом субъекта Российской Федерации, но не превышающий 20 человек (включая председателя, заместителя председателя и секретаря).

Сам лицензиат или должностные лица управляющей организации (в зависимости от того, кем осуществляется управление многоквартирным домом) обязаны иметь Квалификационный аттестат (ст. 202 ЖК РФ). Проверка квалификации лица, претендующего на получение квалификационного аттестата, осуществляется в форме квалификационного экзамена. Порядок проведения квалификационного экзамена, перечень вопросов, предлагаемых претенденту на квалификационном экзамене, порядок определения результатов квалификационного экзамена устанавливаются уполномоченным Правительством РФ федеральным органом исполнительной власти. Следует отметить, что за прием квалификационного экзамена плата с претендента не взимается.

Критерием допуска до сдачи квалификационного экзамена, помимо тех, которые предъявляются к выдаче лицензии, является отсутствие информации о претенденте в реестре дисквалифицированных лиц. Квалификационный аттестат выдается при условии, что претендент сдал квалификационный экзамен. Несдача претендентом квалификационного экзамена является основанием для принятия решения об отказе в выдаче квалификационного аттестата. Решение об отказе в выдаче квалификационного аттестата может быть оспорено в суде.

Срок действия квалификационного аттестата составляет 5 лет.

В случае если информация об аттестуемом лице была внесена в реестр дисквалифицированных лиц или квалификационный аттестат был получен по подложным документам, квалификационный аттестат аннулируется Под деятельностью по управлению многоквартирным домом понимаются выполнение работ и (или) оказание услуг по управлению многоквартирным домом на основании договора управления многоквартирным домом. Лицензия предоставляется без ограничения срока ее действия и действует только на территории субъекта Российской Федерации, органом государственного жилищного надзора которого она выдана. Лицензия не подлежит передаче третьим лицам. К отношениям, связанным с осуществлением лицензирования деятельности по управлению многоквартирными домами, применяются положения Федерального закона от 04.05.2011 № 99-ФЗ1. Однако указанный закон не применяется к отношениям, связанным с приостановлением, возобновлением действия лицензии, а также об установлении оснований для аннулирования лицензии. Статьей 194 ЖК РФ установлен закрытый перечень оснований для отказа соискателю лицензии в предоставлении лицензии:

1. установленное в ходе проверки заявления о предоставлении лицензии и прилагаемых к нему документов несоответствие соискателя лицензии лицензионным требованиям;
2. наличие в представленных соискателем лицензии заявлении о предоставлении лицензии и (или) прилагаемых к нему документах недостоверной или искаженной информации.

Заявление соискателя лицензии о предоставлении лицензии и прилагаемые к нему документы рассматриваются органом государственного жилищного надзора в порядке, установленном Федеральным законом от 04.05.2011 № 99-ФЗ, в срок, не превышающий 30 рабочих дней со дня приема заявления о предоставлении лицензии и прилагаемых к нему документов. По результатам рассмотрения заявления орган государственного жилищного надзора осуществляет подготовку для лицензионной комиссии мотивированного предложения о предоставлении лицензии или об отказе в ее предоставлении.

Сведения о лицензировании деятельности по управлению многоквартирными домами, лицензиатах, осуществляющих или осуществлявших данный вид деятельности, содержатся в:

• реестре лицензий субъекта Российской Федерации;
• сводном федеральном реестре лицензий на осуществление предпринимательской деятельности по управлению многоквартирными домами (далее — сводный федеральный реестр лицензий);
• реестре лиц, осуществлявших функции единоличного исполнительного органа лицензиата, лицензия которого аннулирована, а также лиц, на которых уставом или иными документами лицензиата возложена ответственность за соблюдение требований к обеспечению надлежащего содержания общего имущества в многоквартирном доме и в отношении которых применено административное наказание в виде дисквалификации, индивидуальных предпринимателей, лицензия которых аннулирована и (или) в отношении которых применено административное наказание в виде дисквалификации (далее — реестр дисквалифицированных лиц).

В соответствии с Федеральным законом от 21.07.2014 № 209-ФЗ «О государственной информационной системе жилищно-коммунального хозяйства» с 01.05.2015 информация из указанных реестров подлежит размещению в определенной федеральным законом государственной информационной системе жилищно-коммунального хозяйства.

Аннулирование лицензии на управление многоквартирным домом осуществляется по решению суда на основании рассмотрения заявления органа государственного жилищного надзора об аннулировании лицензии. Указанное заявление подается в суд на основании решения лицензионной комиссии. Действие лицензии прекращается со дня внесения соответствующих записей в реестр лицензий субъекта Российской Федерации. Управляющая организация в случае, если действие лицензии прекращено или она аннулирована, обязана передать лицу, принявшему на себя обязательства по управлению многоквартирным домом, техническую документацию на многоквартирный дом и иные связанные с управлением таким домом документы в течение 2 рабочих дней. В течение 15 дней со дня получения уведомления от органа государственного жилищного надзора о прекращении действия лицензии, о ее аннулировании орган местного самоуправления созывает общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме для решения вопроса о выборе способа управления таким домом.

Договор управления многоквартирным домом

В соответствии со ст. 162 ЖК РФ договор управления многоквартирным домом заключается с управляющей организацией, которой предоставлена лицензия на осуществление деятельности по управлению многоквартирными домами в письменной форме или в электронной форме с использованием системы путем составления одного документа, подписанного сторонами. При выборе управляющей организации общим собранием собственников помещений в многоквартирном доме с каждым собственником помещения в таком доме заключается договор управления на условиях, указанных в решении данного общего собрания. При этом собственники помещений в данном доме, обладающие более чем 50% голосов от общего числа голосов собственников помещений в данном доме, выступают в качестве одной стороны заключаемого договора.

Выявим некоторые особенности субъектного состава данного договора.

Во-первых, для заключения данного договора управляющая организация должна иметь соответствующую лицензию (см. параграф 21.2), а, во-вторых, для договора законодателем установлена обязательная письменная или электронная форма.

Договор управления многоквартирным домом является особым видом договора (отличным от договора возмездного оказания услуг).

Как указал Высший Арбитражный суд РФ (далее — ВАС РФ), системное толкование норм гражданского и жилищного законодательства позволяет сделать вывод, что договор управления многоквартирным домом по своей правовой природе является особым видом договора, в отношении которого действует специальный режим правового регулирования.

Такой договор может быть прекращен в одностороннем порядке по инициативе собственников помещений по основаниям, которые установлены в ч. 8.1 и 8.2 ст. 162 ЖК РФ, а также определены в соглашении сторон. Следует отметить, что ВАС РФ придерживается политики отмены решения нижестоящих судов, которые руководствовались нормами о возмездном оказании услуг.

По договору управления многоквартирным домом одна сторона (управляющая организация) по заданию другой стороны (собственников помещений в многоквартирном доме, органов управления товарищества собственников жилья, органов управления жилищного кооператива или органов управления иного специализированного потребительского кооператива, лица, принявшего от застройщика (лица, обеспечивающего строительство многоквартирного дома) после выдачи ему разрешения на ввод многоквартирного дома в эксплуатацию помещения в данном доме по передаточному акту или иному документу о передаче, с момента такой передачи, либо застройщиком2) в течение согласованного срока за плату обязуется выполнять работы и (или) оказывать услуги по управлению многоквартирным домом, оказывать услуги и выполнять работы по надлежащему содержанию и ремонту общего имущества в таком доме, предоставлять коммунальные услуги собственникам помещений в таком доме и пользующимся помещениями в этом доме лицам, осуществлять иную направленную на достижение целей управления многоквартирным домом деятельность.

Для договора управления согласно п. 3 ст. 162 ЖК РФ существенными являются следующие условия:

1. предмет договора, включая перечень общего имущества многоквартирного дома, его площадь, а также перечень услуг и работ по содержанию и ремонту;
2. цена (тариф);
3. сроки (периодичность) выполнения работ и оказания услуг;
4. порядок осуществления контроля.

В случае признания договора управления незаключенным к возникшим отношениям сторон применяются правила о неосновательном обогащении.

Динамичное развитие законодательства в сфере жилищно-коммунального хозяйства, вызывает необходимость быстрого реагирования соответствующих министерств и ведомств. В связи с этим 31.07.2014 был подписан приказ Министерства строительства и жилищно-коммунального хозяйства РФ № 411/пр, в соответствии с которым в целях оказания управляющей организацией услуг и выполнения работ по надлежащему содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме, обеспечения предоставления коммунальных услуг собственникам и пользователям помещений в многоквартирном доме, а также осуществления иной направленной на достижение целей управления многоквартирным домом деятельности в договор управления многоквартирным домом рекомендуется включать следующие примерные условия:

• о сторонах договора управления;
• месте исполнения договора управления с указанием адреса многоквартирного дома и состава общего имущества многоквартирного дома, в отношении которого будет осуществляться управление;
• предмете договора управления (состав выполняемых по договору управления работ, оказываемых услуг и (или) видах деятельности, отнесенных законодательством Российской Федерации к сфере управления многоквартирными домами (в том числе перечень работ и услуг по надлежащему содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме, перечень коммунальных услуг, предоставление которых собственникам и пользователям помещений в многоквартирном доме обеспечивается в рамках договора управления, перечень работ и услуг по управлению многоквартирным домом, соответствующих правилам осуществления деятельности по управлению многоквартирными домами, стандартам управления многоквартирным домом, перечень услуг (работ) по капитальному ремонту;
• дате начала оказания и (или) выполнения работ (услуг) и видов деятельности, периодичности и сроках их выполнения, сроках сдачи-приемки работ (услуг);
• порядке осуществления деятельности по управлению многоквартирным домом, в том числе порядок взаимодействия с товариществом собственников жилья, жилищным, жилищно-строительным кооперативом, иным специализированным потребительским кооперативом или застройщиком многоквартирного жилого дома по вопросам управления многоквартирным домом;
• порядке выполнения работ и (или) оказания услуг по управлению многоквартирным домом, надлежащему содержанию и ремонту общего имущества, а также о порядке изменения соответствующего перечня работ и услуг, включая информацию об инициаторе таких изменений, форме подготовки предложений о внесении изменений и порядке их рассмотрения и утверждения, а также порядке оплаты работ и услуг по управлению многоквартирным домом, по надлежащему содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме в случае, если вносятся изменения в указанные перечни работ и услуг;
• порядке организации выполнения работ по капитальному ремонту общего имущества многоквартирного дома.
• цене договора управления, порядке определения размера платы за содержание и ремонт жилого помещения, размера платы за коммунальные услуги, взносов на капитальный ремонт общего имущества, в том числе сверх минимального взноса или дополнительного взноса, и порядке внесения соответствующей платы и взносов, и порядке их изменения.
• порядке информационного взаимодействия между управляющей организацией и собственниками или пользователями помещений в многоквартирном доме.
• порядке рассмотрения управляющей организацией жалоб и претензий собственников и пользователей помещений в многоквартирном доме, включая срок рассмотрения и ответственность управляющей организации.
• порядке предоставления управляющей организацией отчета о выполнении договора управления за предыдущий год.

В рассмотренном приказе указаны и другие условия договора, мы обозначили те, с которыми наиболее часто сталкивается судебная практика.

В пункте 5 ст. 162 ЖК РФ устанавливает сроки действия договора управления многоквартирным домом. По общему правилу договор управления многоквартирным домом заключается на срок не менее чем один год и не более 5 лет. При отсутствии заявления одной из сторон о прекращении договора управления многоквартирным домом по окончании срока его действия такой договор считается продленным на тот же срок и на тех же условиях, какие были предусмотрены таким договором, если иное не установлено договором управления многоквартирным домом, управляющая организация обязана приступить к выполнению такого договора не позднее чем через 30 дней со дня его подписания. Законодатель также предусмотрел право собственников помещений в многоквартирном доме на основании решения общего собрания в одностороннем порядке вправе отказаться от исполнения договора управления многоквартирным домом, если управляющая организация не выполняет условий договора, и принять решение о выборе иной управляющей организации или об изменении способа управления данным домом. Управляющая организация за тридцать дней до прекращения договора управления многоквартирным домом обязана передать техническую документацию на многоквартирный дом и иные связанные с управлением таким домом документы вновь выбранной управляющей организации, товариществу собственников жилья либо жилищному кооперативу или иному специализированному потребительскому кооперативу либо в случае непосредственного управления таким домом собственниками помещений в таком доме одному из данных собственников, указанному в решении общего собрания данных собственников о выборе способа управления таким домом, или, если такой собственник не указан, любому собственнику помещения в таком доме.

Необходимо отметить, что выбор новой управляющей организации сам по себе ещё не влечет прекращение договора с организацией, выбранной ранее. Такая проблема получила широкое распространение в судебной практике. Например, в решении Арбитражного суда Санкт-Петербурга было отмечено, что истцом был представлен протокол общего собрания, в котором был поднят вопрос о выборе новой управляющей организации, однако вопрос о прекращении договора с предыдущей организацией в повестку дня включен не был. Поэтому из этого не следует, что собственниками помещений принято решение об отказе от исполнения договора с прежней управляющей организацией.

В таком случае необходимо проведение нового общего собрания с соответствующей повесткой дня.

Также по общему правилу, если иное не установлено договором управления многоквартирным домом, управляющая организация ежегодно в течение I квартала текущего года представляет собственникам помещений в многоквартирном доме отчет о выполнении договора управления за предыдущий год, а также размещает указанный отчет в системе (в соответствии с Федеральным законом от 21.07.2014 № 209-ФЗ «О государственной информационной системе жилищно-коммунального хозяйства»). Ежегодный отчет должен содержать сведения:

• о соответствии в течение отчетного периода перечня, объемов и качества работ и услуг по управлению, содержанию и ремонту общего имущества требованиям жилищного законодательства и техническим регламентам;
• видах и характеристиках фактически выполненных работ и (или) оказанных услуг по договору управления с указанием даты выполнения таких работ (оказания услуг);
• случаях нарушения условий договора управления в течение отчетного периода (число и даты нарушений, количество связанных с нарушениями случаев снижения платы за содержание и ремонт жилого помещения);
• видах коммунальных услуг, предоставляемых в течение отчетного периода управляющей организацией;
• произведенных расчетах с организациями за ресурсы, поставляемые по заключенным договорам энергоснабжения (или другим договорам);
• случаях нарушения периодичности и качества предоставления коммунальных услуг, в том числе по вине управляющей организации (число нарушений, даты нарушений, число связанных с нарушениями случаев снижения платы за содержание и ремонт жилого помещения), а также иные сведения, предусмотренные договором управления многоквартирным домом.

Итак, рассмотрев вопросы, связанные с управлением многоквартирным домом, осуществляемым управляющей организацией, можно констатировать, что данный вид управления многоквартирным домом является на сегодняшний день наиболее распространённым и эффективным.

Совершенствование действующего законодательства направлено в первую очередь на развитие конкурентной среды в сфере жилищно-коммунального хозяйства, что, в свою очередь, будет способствовать появлению высококвалифицированных управляющих организаций и, как следствие, повышению качества услуг, оказываемых в сфере жилищно-коммунального хозяйства в Российской Федерации.