Управление многоквартирным домом, осуществляемое товариществом собственников жилья либо жилищным кооперативом или иным специализированным потребительским кооперативом

Понятие и особенности товарищества собственников жилья, порядок создания товарищества собственников жилья

Объединение граждан для совместного управления своими делами в такую организационно-правовую форму, как «товарищество», известно цивилистике достаточно давно. Данная форма объединения граждан ведет свою историю от института societas (договор товарищества), существовавшего еще в римском праве, которое не признавалось юридическим лицом.

Применительно к организационно-правовой форме объединения граждан в жилищной сфере возможность создания товарищества была предусмотрена в Законе РСФСР от 04.07.1991 № 1541-1 «О приватизации жилищного фонда в РСФСР». В законе собственникам приватизированных жилых помещений предоставлялось право создавать товарищества. После этого возможность создания товарищества была предусмотрена в Законе РФ от 24.12.1992 № 4218-1 «Об основах федеральной жилищной политики», в ст. 1 и ч. 1 ст. 8 которого под термином «кондоминиум» понималось товарищество собственников недвижимости в жилищной сфере. И одновременно под этим же термином понималось недвижимое имущество, которое являлось объектом общего пользования многоквартирного дома и относилось к общей собственности. Во исполнение данного закона в Указе Президента РФ от 23.10.1993 № 2275 было утверждено Временное положение о кондоминиуме. В отличие от законодательных актов Временное положение более подробно регламентировало правовое положение объединений собственников жилых помещений. Потом был принят Федеральный закон от 15.06.1996 № 72-ФЗ «О товариществах собственников жилья».

В действующем законодательстве предусмотрены два вида товариществ в жилищной сфере: товарищество собственников жилья (далее — ТСЖ) и товарищество собственников недвижимости (далее — ТСН) (ст. 123.12—123.14 ч. 1 ГК РФ). Первоначально предполагалось, что следует отказаться от ТСЖ и полностью перейти к организационно-правовой форме ТСН. Основание было одно: в жилых домах имеются нежилые помещения, поэтому их собственники по формальным основаниям не могут являться членами ТСЖ. Кроме этого, имеются постройки на участках для садоводства и огородничества, не отвечающие требованиям, предъявляемым к жилым помещениям, в связи с чем, они не пригодны для постоянного проживания, поэтому собственники этих строений не могут объединяться в ТСЖ, а объединяться в ТСН могут. В связи с этим можно признать, что ТСН является родовым понятием, включающим такие разновидности, как ТСЖ и иные товарищества (садоводческие, огороднические или дачные), деятельность которых регулируется Федеральным законом от 15.04.1998 № 66-ФЗ «О садоводческих, огороднических и дачных некоммерческих объединениях граждан» (далее — ФЗ от 15.04.1998 № 66-ФЗ). В действующей редакции Жилищного кодекса закреплено, что ТСЖ является видом товариществ собственников недвижимости.

Обращает на себя внимание то обстоятельство, что ТСЖ в статье 50 ГК РФ указано отдельно (п.4 ч. 3 ст. 50 ГК РФ) от потребительских кооперативов (п. 1 ч. 3 ст. 50 ГК РФ), к которым отнесены жилищные (далее — ЖК) и жилищно-строительные кооперативы (далее — ЖСК), что позволяет говорить о самостоятельной организационно-правовой форме товариществ.

В связи с этим необходимо уяснить, чем отличаются ТСЖ от ЖК и ЖСК:

1) в ТСЖ отсутствуют паевые отношения, так как в них объединяются собственники жилых помещений, то есть лица, которые уже приобрели жилое помещение по различным основаниям. Это следует и из самого названия товарищества — товарищества собственников.

В кооперативах члены не являются собственниками жилых помещений до погашения пая. Средства паевого фонда (формируется за счет паевых взносов) являются средствами юридического лица (ЖК или ЖСК) и имеют строго целевое назначение: они предназначены для оплаты строительства нового дома (ЖСК) или приобретения нового или капитально отремонтированного дома (ЖК). Таким образом, пока пай полностью не выплачен, жилое помещение является собственностью юридического лица — кооператива;

2) у членов ТСЖ отсутствует обязанность покрывать образовавшиеся у товарищества убытки за счет дополнительных взносов. У ЖК такая обязанность предусмотрена (ч. 1 ст. 113 ЖК РФ);

3) ТСЖ по общему правилу не является собственником помещений, земельного участка, на котором расположен жилой дом. Кооперативы являются собственниками недвижимого имущества;

4) у них разные цели создания. ТСЖ создается для управления многоквартирным домом и обеспечения владения, пользования и распоряжения общим имуществом, а ЖК — для обеспечения своих членов жилыми помещениями и управления многоквартирным домом;

5) члены ТСЖ в отличие от членов потребительского кооператива не вправе распределять между собой полученные доходы.

Отличительными чертами ТСЖ от ТСН является то, что ТСЖ объединяет собственников индивидуальных жилых домов и собственников помещений в многоквартирном доме, а ТСН объединяет собственников жилых и нежилых помещений как в многоквартирном доме, так и собственников земельных участков, жилых строений и сооружений (ст. 123.12 ГК РФ, ч. 1 и п. 4 ч. 1 ст. 19 ФЗ от 15.04.1998 № 66-ФЗ).

Хотя согласно ст. 291 ГК РФ ТСЖ образуют собственники квартир.

Представляется, что положение, закрепленное в ГК РФ, более точно характеризует отличительную черту ТСЖ от ТСН, чем ст. 135 ЖК РФ.

Согласно ст. 291 ГК РФ ТСЖ является некоммерческой организацией, создаваемой и действующей в соответствии с законом о товариществах собственников жилья.

Решение о создании ТСЖ собственники жилых помещений принимают на своем общем собрании, которое может быть годовым или внеочередным (ст. 45 ЖК РФ). Собрание правомочно принимать решение, если на нем присутствуют собственники помещений или их представители, обладающие более чем 50% голосов от общего числа голосов. Однако если ТСЖ создается собственниками помещений в нескольких многоквартирных домах, то решение принимается на общих собраниях собственников помещений в каждом многоквартирном доме большинством не менее двух третей голосов от общего числа собственников помещений в каждом доме.

Создание ТСЖ возможно при условии, что за решение, о его создании, проголосовали собственники помещений (или их представители) в многоквартирном доме, обладающие более чем 50% голосов собственников помещений в таком доме (ч. 1 ст. 136ЖКРФ). Собственники помещений в одном многоквартирном доме могут создать только одно ТСЖ.

В силу ст. 135 ЖК РФ ТСЖ может быть создано в результате объединения:

1) собственников помещений в многоквартирном доме;

2) собственников помещений в нескольких многоквартирных домах, если данные дома расположены на смежных земельных участках (имеют общую границу) и в пределах которых имеются сети инженерно-технического обеспечения, предназначенные для совместного использования собственниками помещений в данных домах; 3) собственников нескольких жилых домов (индивидуальный жилищный фонд), дачных домов с приусадебными участками или без них, гаражами и другими объектами, если данные дома расположены на земельных участках, которые имеют общую границу, в пределах которых имеются сети инженерно-технического обеспечения, предназначенные для обслуживания более чем одного жилого дома.

Собственник помещения, по инициативе которого созывается общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме, обязан сообщить другим собственникам о проведении такого собрания не позднее, чем за 10 дней до даты его проведения. При этом за это решение должны проголосовать собственники помещений в многоквартирном доме, обладающие более чем 50% голосов от общего числа голосов собственников помещений в таком доме. Одновременно на общем собрании принимается устав ТСЖ. Наличие типового устава упрощает процесс создания ТСЖ, поскольку будут исключены споры собственников по поводу содержания устава, а также случаи отказа в регистрации товарищества из-за несоответствия положений устава требованиям законодательства. Следует отметить, что законодательство не предусматривает каких-либо специальных требований к его содержанию, поэтому могут применяться общие положения, установленные в ст. 52 ГК РФ. Вместе с тем отдельные статьи ЖК РФ предусматривают положения, которые должны включаться в устав. В частности, в ч. 1 ст. 145 ЖК РФ закреплено, что в уставе устанавливается порядок созыва общего собрания ТСЖ. Также в уставе устанавливаются правомочия общего собрания членов ТСЖ (ч. 3 ст. 146 ЖК РФ).

На собрании собственников жилых помещений должен вестись протокол, который подписывается всеми собственниками помещений в многоквартирном доме, проголосовавших за принятие такого решения. Однако протокол может быть подписан секретарем собрания и председателем собрания, если к нему будет приложен реестр собственников помещений, принявших участие и голосовавших на общем собрании по вопросам повестки собрания, который является неотъемлемой частью протокола общего собрания, так как в ч. 5 ст. 136 ЖК РФ установлено, что при государственной регистрации ТСЖ должны быть представлены сведения о лицах, проголосовавших на общем собрании собственников помещений в многоквартирном доме за создание товарищества собственников жилья.

ТСЖ, являющееся юридическим лицом (ч. 5 ст. 135 ЖК РФ), приобретает правоспособность с момента государственной регистрации.

На сегодняшний день государственная регистрация ТСЖ не осуществляется (однако ранее зарегистрированные ТСЖ продолжают действовать), а регистрации подлежат только ТСН в общем порядке, установленном Федеральным законом от 08.08.2001 № 129-ФЗ «О государственной регистрации юридических лиц и индивидуальных предпринимателей», так как товарищество не относится к формам некоммерческих организаций, предусмотренных в главе II Федерального закона от 12.01.1996 № 7-ФЗ «О некоммерческих организациях».

В собственности ТСЖ может находиться движимое и недвижимое имущество, расположенное внутри или за пределами многоквартирного дома (ч. 1 ст. 151 ЖК РФ).

Средства ТСЖ состоят:

1) из обязательных платежей, вступительных и иных взносов членов товарищества. Частью 5 ст. 156 ЖК РФ установлено, что члены ТСЖ вносят обязательные платежи и (или) взносы, связанные с оплатой расходов на содержание и текущий ремонт общего имущества в многоквартирном доме', а также оплатой коммунальных услуг. В том числе уплачивают взносы на капитальный ремонт в соответствии со ст. 171 ЖК РФ. В то же время не являющиеся членами ТСЖ собственники помещений в многоквартирном доме, в котором создано ТСЖ, вносят плату за содержание и ремонт общего имущества в многоквартирном доме и плату за коммунальные услуги в соответствии с договорами, заключенными с ТСЖ, в том числе уплачивают взносы на капитальный ремонт в соответствии со ст. 171 ЖК РФ;

2) доходов от хозяйственной деятельности товарищества, направленных на осуществление целей, задач и выполнение обязанностей товарищества. Товарищество в соответствии с ч. 2 ст. 152 ЖК РФ может заниматься определенными видами хозяйственной деятельности;

3) субсидии на обеспечение эксплуатации общего имущества в многоквартирном доме, проведение текущего и капитального ремонта, предоставление отдельных видов коммунальных услуг и иных субсидий и прочих поступлений.

В силу ч. 3 ст. 152 ЖК РФ на основании решения общего собрания членов товарищества доход от хозяйственной деятельности товарищества используется для оплаты общих расходов (коммунальные услуги, связанные с содержанием общего имущества многоквартирного дома;

проведение профилактических и ремонтных работ, необходимых для поддержания в надлежащем состоянии многоквартирного дома) или направляется в специальные фонды, расходуемые на цели, предусмотренные уставом товарищества.

Если в многоквартирном доме, в котором создано ТСЖ, имеются жилые помещения, предоставленные гражданам по договору социального найма, то ТСЖ не вправе получать с них платежи за содержание и ремонт жилого дома, так как ТСЖ не относятся к управляющим организациям в отношении жилых помещений, находящихся в государственной или муниципальной собственности.

Дополнительный доход может быть направлен на иные цели деятельности ТСЖ, предусмотренные главой 14 ЖК РФ и уставом товарищества.

На основании решения общего собрания членов ТСЖ в товариществе могут быть образованы специальные фонды, расходуемые на предусмотренные уставом цели. Порядок образования специальных фондов определяется общим собранием членов товарищества.

На основании изложенного можно предложить следующее понятие ТСЖ — это юридическое лицо некоммерческого вида, создаваемое собственниками помещений в многоквартирном доме или нескольких домах, как индивидуальных, так и многоквартирных, для совместного управления общим имуществом собственников помещений в таких домах, осуществления деятельности по созданию, содержанию, сохранению и приращению такого имущества и предоставления коммунальных услуг лицам, пользующимся помещениями в многоквартирных или индивидуальных жилых домах.

ТСЖ по решению общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме может быть преобразовано в жилищный или жилищно-строительный кооператив. ТСЖ, созданное на основании объединения двух или более многоквартирных домов, может быть, в последующем, реорганизовано в форме разделения, при условии, что в одном многоквартирном доме будет только одно товарищество и решение о разделении принято на общем собрании его членов большинством голосов членов товарищества от числа членов товарищества, присутствующих на его общем собрании. Следует обратить внимание, что этому общему собранию должно предшествовать общее собрание собственников каждого многоквартирного дома и на этих собраниях за решение о разделении проголосовали собственники помещений в соответствующем многоквартирном доме, обладающие более чем 50% голосов от общего числа голосов собственников помещений в таком доме. Такое решение действительно в течение двух лет.

Еще один вид реорганизации ТСЖ, созданного в двух и более многоквартирных домах, может быть осуществлен в форме выделения при соблюдении тех же условий при принятии решения, как это уже было рассмотрено, при реорганизации в форме разделения.

ТСЖ может быть ликвидировано по решению общего собрания членов ТСЖ или по решению суда (ст. 51 ГК РФ).

В соответствии со ст. 141 ЖК РФ общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме обязано принять решение о ликвидации ТСЖ в случае, если члены товарищества не обладают более чем 50% голосов от общего числа голосов собственников помещений в многоквартирном доме.

Для представления и защиты общих интересов членов ТСЖ при управлении многоквартирными домами два и более товарищества могут заключать договоры о создании объединения (ассоциации, союза) товариществ собственников жилья. Управление таким объединением осуществляется в соответствии с главой V «Управление некоммерческой организацией» Федерального закона от 12.01.1996 № 7-ФЗ «О некоммерческих организациях».

Права и обязанности товарищества собственников жилья в сфере управления многоквартирным домом

В целях удовлетворения потребностей своих членов в сфере оказания жилищно-коммунальных услуг товарищество вправе вступать в многочисленные имущественные отношения с юридическими и физическими лицами (ст. 137 ЖК РФ).

Если не нарушаются права и законные интересы собственников помещений в многоквартирном доме, ТСЖ вправе:

1) предоставлять в пользование или ограниченное пользование часть общего имущества в многоквартирном доме. В этой части полномочий следует обратить внимание на то, что это допускается, если не нарушаются права и законные интересы собственников.

В связи с этим в научной литературе высказано предложение, что согласно ст. 247 ГК РФ требуется согласие собственников помещений, которое необходимо оформлять письменно;

2) в установленном порядке надстраивать, перестраивать часть общего имущества в многоквартирном доме. В соответствии с ч. 2 ст. 40 ЖК РФ, если это невозможно без присоединения части общего имущества в многоквартирном доме, то должно быть получено согласие всех собственников помещений.

Кроме этого, ТСЖ вправе требовать в судебном порядке принудительного возмещения обязательных платежей и взносов при неисполнении собственниками помещений своих обязанностей по участию в общих расходах. Если неисполнение собственниками помещений указанной обязанности причинило ТСЖ убытки, то товарищество вправе потребовать в судебном порядке полного возмещения этих убытков.

Кроме прав, на ТСЖ возлагаются и обязанности, установленные в ст. 138 и других статьях ЖК РФ. Одна из таких обязанностей заключается в том, чтобы обеспечивать всеми собственниками помещений в многоквартирном доме обязанностей по содержанию1 и ремонту общего имущества в многоквартирном доме в соответствии с их долями в праве общей собственности на имущество в доме (ч. 2 ст. 39 ЖК РФ).

Также ТСЖ обязано принимать меры, необходимые для предотвращения или прекращения действий третьих лиц, затрудняющих реализацию прав владения, пользования и в установленных законодательством пределах распоряжения собственников помещений общим имуществом в многоквартирном доме или препятствующих этому.

В научной литературе в связи с этим высказана мысль, что ТСЖ по данной категории дел вправе вступать в судебные процессы в качестве законного представителя собственников помещений.

В обязанности ТСЖ входит ведение реестра членов товарищества и ежегодно в течение первого квартала текущего года направлять копию этого реестра в органы государственного жилищного надзора.

В то же время необходимо отметить, что ТСЖ не обязано представлять (выдавать) своим членам, а также лицам, не являющимся членами товарищества, на основании их обращений копии реестра членов товарищества.

Также ТСЖ обязано представлять в органы государственного жилищного надзора в течение трех месяцев с момента государственной регистрации внесенных в устав товарищества изменений заверенные председателем товарищества и секретарем общего собрания членов товарищества копию устава товарищества, выписку из протокола общего собрания членов товарищества о принятии решения о внесении изменений в устав товарищества с приложением заверенных председателем товарищества и секретарем общего собрания членов товарищества копий текстов соответствующих изменений.

Большая часть прав и обязанностей ТСЖ связана с управлением многоквартирным домом, обеспечением надлежащих условий для проживания в доме. Причем управление, обслуживание, эксплуатация общего имущества многоквартирного дома, а также выполнение работ для собственников помещений и предоставление им услуг могут осуществляться как собственными силами ТСЖ, так и силами привлеченной управляющей организации.

Если ТСЖ непосредственно управляет многоквартирным домом, то оно нанимает по договору соответствующих специалистов, которые занимаются обслуживанием жилых и нежилых помещений, мест общего пользования, а также придомовой территории. Режим работы обслуживающего персонала определяется правилами внутреннего распорядка.

Оплата труда осуществляется в соответствии с положением об оплате их труда. Если ТСЖ не осуществляет управление многоквартирным домом, то заключает с управляющей организацией договор на обслуживание дома. В соответствии с таким договором управляющая организация обязуется проводить текущий ремонт общего имущества многоквартирного дома, уборку этого имущества и придомовой территории, обслуживать систему центрального отопления, водоснабжения.

Также может поручить управляющей компании организовывать обслуживание лифтового хозяйства и вывоз бытового мусора.

ТСЖ может заключать отдельные договоры с организациями по обслуживанию и эксплуатации газового и лифтового оборудования.

Органы управления и контроля товарищества собственников жилья

Для определения волеизъявления собственников помещений, согласования их интересов, оперативного принятия управленческих решений в ТСЖ создаются органы управления и контроля (ст. 144—150 ЖК РФ).

Указанные органы, исходя из полномочий и характера деятельности, можно подразделить на высшие, исполнительно-распорядительные и контрольные.

В соответствии с ч. 1 ст. 145 ЖК РФ высшим органом управления товарищества является общее собрание членов ТСЖ. Компетенция высшего органа управления (далее — общее собрание) определяется ЖК РФ и уставом товарищества (ч. 3 ст. 145 ЖК РФ).

Круг вопросов, входящих в компетенцию общего собрания, можно подразделить на статусно-уставные, организационно-экономические и организационные. К статусно-уставным относятся принятие решений по таким вопросам, как утверждение устава товарищества в новой редакции, внесение изменений в устав товарищества; принятие решений о реорганизации и ликвидации товарищества и ряд других вопросов.

К вопросам, входящим в организационно-экономический блок компетенции общего собрания, относятся утверждение промежуточного и окончательного ликвидационных балансов; установление размера обязательных платежей и взносов членов товарищества; утверждение порядка образования резервного и иных специальных фондов товарищества, определение цели использования этих фондов, а также утверждение отчетов об использовании таких фондов; утверждение годового отчета о деятельности правления товарищества и ряд других вопросов.

К организационным вопросам товарищества, в частности, можно отнести избрание членов правления товарищества, членов ревизионной комиссии (ревизора), председателя правления (если это предусмотрено уставом), досрочное прекращение их полномочий, рассмотрение жалоб на действия правления товарищества, председателя правления и ревизионной комиссии (ревизора); выбор способа управления многоквартирным домом (ч. 3 ст. 161 ЖК РФ) и др.

Необходимо учитывать, что членство в товариществе основано на принципе добровольного вступления1, поэтому не все собственники помещений в многоквартирном доме могут быть членами ТСЖ, а есть вопросы, принять решение по которым правомочны собственники, а не только члены товарищества. Исходя из этого, когда необходимо решать вопросы, предусмотренные в ч. 2 ст. 44 ЖК РФ, требуется проводить общее собрание собственников помещений, а не собрание членов ТСЖ.

Общее собрание товарищества бывает годовым или внеочередным, когда созывается по инициативе собственника помещения, даже если он не является членом ТСЖ, так как в ч. 1 ст. 146 ЖК РФ указывается на инициативу лица, а не члена ТСЖ, а ч. 1.1.ст. 146 ЖК РФ предлагает руководствоваться ст. 45—48 ЖК РФ при определении порядка проведения общего собрания. В ч. 4 ст. 45 «Порядок проведения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме» ЖК РФ установлен порядок созыва общего собрания собственником помещения, в связи с этим вывод о том, кто может быть инициатором созыва собрания, соответствует установленному общему порядку.

Инициатором проведения общего собрания членов ТСЖ может быть и его правление (п. 8 ст. 148 ЖК РФ).

Общее собрание членов ТСЖ проводится в порядке, установленном в ст. 45-48 ЖК РФ.

Общее собрание товарищества ведет председатель правления или его заместитель, а при их отсутствии один из членов правления товарищества (ч. 5 ст. 146 ЖК РФ). В такой ситуации вопрос, связанный с определением члена правления, который будет вести общее собрание ТСЖ, может решаться как правлением товарищества, так и общим собранием путем голосования. Таким образом, применительно к ТСЖ жилищное законодательство императивно определило субъектный состав, имеющий право вести общее собрание, все иные лица таким правом не обладают.

По общему правилу решения общего собрания ТСЖ принимается большинством голосов от общего числа голосов присутствующих на общем собрании членов товарищества или их представителей (ч. 4 ст. 146 ЖК РФ). Однако решения по вопросам статусно-уставного блока (о реорганизации и ликвидации товарищества, назначении ликвидационной комиссии, утверждение промежуточного и окончательного ликвидационных балансов; о получении заемных средств, в том числе банковских кредитов; определение направлений использования дохода от хозяйственной деятельности товарищества) принимаются не менее чем двумя третями голосов от общего числа членов товарищества, поэтому для правомочности проведения общего собрания для решения вопросов статусно-уставного блока (п. 2, 6 и 7 ч. 2 ст. 145 ЖК РФ) должен быть и другой кворум присутствующих членов ТСЖ на этом собрании, так как присутствие более 50% членов ТСЖ не позволит при голосовании набрать не менее двух третей голосов от общего числа членов товарищества.

В уставе товарищества может быть предусмотрено использование системы или иной информационной системы при организации и проведении общего собрания членов ТСЖ. В настоящее время создана государственная информационная система жилищно-коммунального хозяйства и определен адрес официального сайта этой системы в информационнотелекоммуникационной сети «Интернет» — www.dom.gosuslugi.tu

Решение собственников по вопросам, поставленным на голосование при заочной форме голосования, должно оформляться в соответствии с примерной формой решения собственника помещения в многоквартирном доме по вопросам, поставленным на голосование в повестку дня на общем собрании собственников, проводимом в форме заочного голосования.

Решение общего собрания оформляется протоколом (п. 1 ст. 46 ЖК РФ). За основу оформления протокола берется примерная форма протокола общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме (очная форма)4. При проведении собрания в очной форме протокол подписывают председатель, секретарь собрания, члены счетной комиссии.

При заочной форме голосования протокол оформляется в соответствии с «Примерной формой протокола (оформления результатов) заочного голосования собственников многоквартирного дома, расположенного по адресу»5. При заочном голосовании протокол подписывают председатель ТСЖ (его заместитель или член правления) и члены счетной комиссии.

Решение общего собрания собственников ТСЖ, принятое в установленном порядке, по вопросам, отнесенным к компетенции такого собрания, является обязательным не только для членов ТСЖ, которые не участвовали в голосовании, но и для всех собственников помещений в многоквартирном доме.

Общее собрания членов ТСЖ, обладая возможностью рассматривать любые вопросы, связанные с содержанием общего имущества многоквартирного дома, деятельностью ТСЖ, вместе с тем не вправе решать вопросы, относящиеся к субъективным правам собственников помещений.

Исполнительным органом ТСЖ является правление товарищества, которое осуществляет повседневную (текущую) работу ТСЖ, а также организует выполнение принятых общим собранием ТСЖ решений.

Правление ТСЖ избирается общим собранием товарищества из числа членов товарищества. Вместе с тем не все члены ТСЖ могут быть избраны в состав правления. В частности, не могут являться членами правления лица:

• с которым товарищество заключило договор управления многоквартирным домом;
• занимающее должность в органах управления организации, с которой товарищество заключило договор управления многоквартирным домом;
• являющееся членом ревизионной комиссии (ревизор) товарищества;
• работающий в ТСЖ по трудовому договору.

Перечисленные ограничения для избрания в состав правления позволят не допустить использования своего положения в целях, противоречащих интересам членов ТСЖ. Срок деятельности правления определяется уставом ТСЖ, но он не может превышать двух лет.

Правление принимает решения по вопросам, которые не относятся к исключительной компетенции общего собрания членов ТСЖ, а также общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме. Правление ТСЖ подотчетно общему собранию членов товарищества.

Заседание правления созывается его председателем. Периодичность заседаний определяется в уставе ТСЖ. Формой работы правления является заседание. Правления считается правомочным принимать решения, если на его заседании присутствует не менее пятидесяти процентов общего числа членов правления товарищества.

Решения правления принимаются простым большинством голосов от общего числа голосов членов правления, присутствующих на заседании. Однако уставом товарищества может быть предусмотрено большее число голосов для принятия решения. Решения правления оформляются протоколом заседания и подписываются председателем правления товарищества и секретарем заседания правления.

Правление обладает остаточной компетенцией. С одной стороны, в ст. 147 ЖК РФ закреплено, что правление вправе принимать решения по всем вопросам деятельности товарищества, но кроме тех, решение которых не отнесено к ведению общего собрания членов ТСЖ.

Более детально права правления могут быть закреплены в уставе ТСЖ, в частности, в нем могут быть указаны сделки, которые вправе заключать председатель правления, только после их одобрения правлением.

Что касается обязанностей правления, то они сформулированы в ст. 148 ЖК РФ.

В ЖК РФ не содержится требований о внесении указанных обязанностей в устав ТСЖ, поэтому отсутствие хотя бы одной из перечисленных в ст. 148 ЖК РФ обязанностей в уставе ТСЖ не освобождает правление от ее выполнения.

К органам управления ТСЖ не относится председатель правления (ст. 144 ЖК РФ), в отличие от потребительских кооперативов (ст. 115 ЖК РФ), хотя он наделен полномочиями организационного и властного характера, в связи с этим вполне обоснованно в юридической литературе его относят к единоличному исполнительному органу2 управления товарищества. Достаточно сослаться на его право действовать без доверенности от имени товарищества (ч. 2 ст. 149 ЖК РФ), чтобы констатировать, что он относится к органам ТСЖ (ст. 53 ГК РФ).

Председатель правления товарищества может избираться правлением ТСЖ из состава членов правления или на общем собрании ТСЖ из состава членов ТСЖ, если это предусмотрено уставом товарищества.

Срок действия его полномочий (срок его избрания) устанавливается уставом товарищества. Представляется, что если он избирается правлением, то тогда срок его полномочий не может превышать срок избрания правления, так как иной порядок будет нарушать право вновь избранного правления выбирать из своего состава председателя.

В отличие от правления его председатель является постоянно действующим органом и на него возложена обязанность обеспечивать выполнение решений правления. Полномочия председателя правления закреплены в ст. 149 ЖК РФ.

Контролирующим органом товарищества является ревизионная комиссия (ревизор), которая избирается общим собранием членов товарищества не более чем на два года.

Для создания условий независимости работы этой комиссии в ч. 1 ст. 150 ЖК РФ установлен запрет на включение в ее состав членов правления товарищества. Если в состав ревизионной комиссии входит более одного ревизора, то они избирают председателя этой комиссии.

Компетенция ревизионной комиссии (ревизора) закреплена в ч. 3 ст. 150 ЖК РФ.

Правовое положение членов товарищества собственников жилья

Круг членов ТСЖ ограничен, так как ими могут являться только собственники жилых и нежилых помещений многоквартирного дома или собственники жилых домов.

В связи с этим во многих ТСЖ в уставах закреплено положение, что если жилое помещение принадлежит нескольким лицам на праве общей совместной или долевой собственности, то вступить в члены ТСЖ может каждый из собственников или один из них, но в любом случае они считаются одним собственником и имеют один голос1, или этот голос распределяется между собственниками пропорционально праву на долю в жилом помещении.

Анализ точек зрений на решение данной ситуации позволяет констатировать, что законодатель, определяя субъектный состав членов ТСЖ, сузил его, неудачно применив понятие собственника жилого помещения. Вполне очевидно, исходя из сложившейся практики, членом ТСЖ может быть не только собственник жилого помещения, но и собственник доли жилого помещения.

Членство в ТСЖ основано на добровольном волеизъявлении собственников помещений, оформленном в виде заявления о вступлении в ТСЖ. Если такое заявление подано, то собственник помещения должен быть принят в ТСЖ, так как основания для отказа в принятие в члены ТСЖ законодательно не установлены. В связи с этим, установление в уставах дополнительных условий для принятия в члены ТСЖ (такие, как внесение вступительного взноса, рассмотрение вопроса на общем собрании членов товарищества или на правлении товарищества) является незаконным.

На отношения по вступлению в члены ТСЖ распространяется ст. 165.1 ГК РФ, которая восприняла так называемый принцип строгой доставки2, или теорию доставки, согласно которым любые извещения и заявления приобретают какое-либо юридическое значение только при условии их получения. Таким образом, факт приобретения помещения в многоквартирном доме не делает автоматически его собственника членом ТСЖ. Если это положение сравнивать с другими странами, то в законодательстве иностранных государств предусматривается обязательное членство в объединениях собственников помещений в многоквартирных домах (кондоминиумах). Например, в США при покупке помещения его собственник автоматически становится членом ассоциации собственников помещений и должен следовать ее правилам.

Добровольность членства предполагает лишь свободу принятия решения об участии в организации, но не избавляет собственника помещения в многоквартирном доме (жилого и нежилого), не являющегося членом ТСЖ, от исполнения решений товарищества, касающихся вопросов эксплуатации и ремонта общего имущества многоквартирного дома и несения необходимых расходов, связанных с содержанием и эксплуатацией жилого дома и придомовой территории.

Вместе с тем товарищество не вправе нарушать права собственников помещений в многоквартирном доме, отказавшихся от вступления в члены ТСЖ, устанавливая преимущества и льготы по владению и пользованию общей долевой собственностью только для членов товарищества или вводя для таких собственников дополнительные обязанности по содержанию общего имущества или повышенные размеры платежей на эти цели.

В случае возникновения споров по вопросам определения размеров платежей на содержание многоквартирного дома и по другим вопросам, связанным с управлением таким домом, собственники помещений, не являющиеся членами ТСЖ, вправе их решать в судебном порядке (ч. 1 ст. 143.1 ЖК РФ).

Из положений главы 18 ГК РФ, а также глав 13 и 14 ЖК РФ следует, что членами ТСЖ могут быть следующие лица: физические лица — собственники помещений в многоквартирных домах и объектов недвижимости общего пользования. Так как собственниками жилых помещений могут быть недееспособные лица (малолетние, лица, признанные в судебном порядке недееспособными), либо ограниченно дееспособные, то их интересы будут представлять законные представители. В случаях, установленных законом, совершение действий от имени несовершеннолетних членов ТСЖ производится с согласия органов опеки и попечительства; юридические лица, которые являются собственниками жилых и нежилых помещений в многоквартирных домах, а также объектов общего пользования; органы местного самоуправления, которым жилые помещения и (или) другое недвижимое имущество принадлежит на праве собственности. В соответствии с подп. 3 п. 1 ст. 16 Федерального закона от 06.10.2003 г. № 131-Ф31 владение, пользование и распоряжение имуществом, находящимся в муниципальной собственности городского округа, относятся к вопросам местного значения городского округа. Вступление в члены ТСЖ собственника муниципальных жилых и нежилых помещений осуществляется по общим правилам. Важное значение будет иметь наделение надлежащим образом полномочиями представителя органа местного самоуправления на подачу заявления о вступлении в члены ТСЖ и в дальнейшем на участие в его собраниях.

В параграфе 20.3 учебника говорилось об обязанности правления ТСЖ вести реестр членов товарищества (п. 7 ст. 148 ЖК РФ), что позволяет идентифицировать членов товарищества и осуществлять с ними связь, а также знать о размерах принадлежащих им долей в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме (ч. 4 ст. 143 ЖК РФ).

Все члены ТСЖ обладают довольно широким круг прав и коррелирующих им обязанностей. Основные права закреплены в ЖК РФ (ст. 143.1 ЖК РФ) и могут быть расширены в уставах товарищества.

Так, члены ТСЖ вправе получать от органов управления товарищества информацию о деятельности товарищества в порядке и объеме, которые установлены ЖК РФ и уставом товарищества.

ЖК РФ не регламентирует порядок ознакомления членов ТСЖ с рядом документов, в частности, нет корреспондирующей обязанности для других субъектов соответствующих отношений, например, для правления ТСЖ или председателя товарищества. Такой порядок представления документов должен быть прописан в уставе товарищества, так как в п. 9 ст. 148 ЖК РФ установлено, что правление выполняет иные обязанности, вытекающие из устава товарищества собственников жилья.

Перечень прав членов ТСЖ, предусмотренный в ст. 143.1 ЖК РФ не является исчерпывающим, поэтому основные права определяются в уставах ТСЖ и вытекают из положений ЖК РФ и ГК РФ.

Согласно ч. 2 ст. 123.13 общее имущество в многоквартирном доме принадлежит членам ТСЖ на праве общей долевой собственности и доля в праве общей собственности на это имущество следует судьбе права собственности на помещения в многоквартирном доме. В то же время ст. 250 ГК РФ устанавливает право преимущественной покупки участника долевой собственности. Поэтому собственник помещения в многоквартирном доме, отчуждая свое помещение, одновременно отчуждает и право на долю в общем имуществе этого дома, что предполагает преимущественное право других членов ТСЖ на приобретение этой доли и помещения. Кстати, в других странах такое преимущественное право предусмотрено, и собственник отчуждаемого помещения обязан первоначально предложить свое помещение членам ассоциации собственников жилого дома и только после их отказа вправе продавать помещение другим лицам.

Реализуя свои права, член ТСЖ одновременно должен исполнять и определенные обязанности, к которым можно отнести соблюдение требований жилищного законодательства и устава товарищества, санитарных, противопожарных норм и правил содержания помещения в многоквартирном доме, жилого дома, придомовой территории, участие пропорционально размеру доли в праве на общее имущество многоквартирного дома в расходах, необходимых для содержания, эксплуатации и капитального ремонта многоквартирного дома, и др.

Особенности правового статуса жилищных и жилищно-строительных кооперативов и иных специализированных потребительских кооперативов

Управление многоквартирными домами жилищными кооперативами является одним из способов управления, предполагающих наличие институционального субъекта (юридического лица), осуществляющего управление. Жилищные или жилищно-строительные кооперативы призваны обеспечить общие интересы собственников помещений в многоквартирном доме.

В соответствии с ч. 1 ст. 110 ЖК РФ граждане для удовлетворения потребностей в жилье, а также для управления многоквартирным домом вправе объединяться в жилищные или жилищно-строительные кооперативы (далее — жилищные кооперативы). Вместе с тем до 05.12.2011 членами жилищных кооперативов могли быть и юридические лица. Следовательно, если кооперативы были созданы до указанной даты и продолжают действовать, то юридические лица могут сохранять в них членство. Также юридические лица могут быть собственниками помещений в многоквартирном доме, поэтому они также могут вступать в жилищные кооперативы для управления многоквартирным домом. Если провести сравнение положений законодательства в отношении участия юридических лиц в жилищных кооперативов, действовавшего до и после 05.12.2011, то отличие заключается в том, ранее юридические лица могли создавать и вступать в члены ЖСК как для строительства реконструкции и управления многоквартирным домом, то теперь только для управления многоквартирным домом.

Жилищные кооперативы относятся к потребительским кооперативам, поэтому к ним применяются общие положения ГК РФ, определяющие правовой режим организации и деятельности потребительских кооперативов (ст. 50, ст. 123.1—123.3 ГК РФ). В то же время, учитывая, что жилищные кооперативы создаются для удовлетворения потребностей граждан в жилье и решения иных задач в жилищной сфере, их деятельность регламентируется также и нормами жилищного кодекса. Вместе с тем следует отметить, что если другие виды кооперативов создаются только для решения одной задачи, например, обеспечения граждан жилыми помещениями, то по отношению к рассматриваемым жилищным кооперативам ЖК РФ относит их к иным специализированным потребительским кооперативам, на которые действие правовых норм главы 11 ЖК РФ не распространяется. К таким специализированным кооперативам относится жилищный накопительный кооператив. Этот кооператив в соответствии с п. 1 ст. 2 Федерального закона от 30.12.2004 № 215 создается в целях удовлетворения потребностей членов кооператива в жилых помещениях. Причем под приобретением понимается как строительство, так и покупка (ч. 1 ст. 1 Федерального закона от 30.12.2004 №215). Вопросами управления и содержания жилого дома этот кооператив не занимается. Хотя в ст. 2 Закона РФ от 19.06.1992 № 3085-1 «О потребительской кооперации (потребительских обществах, их союзах) в Российской Федерации» жилищно-строительные кооперативы также отнесены к специализированным потребительским кооперативам.

Действующее законодательство, регулирующее правовой статус жилищных кооперативов, позволяет их классифицировать в зависимости от целей создания на жилищно-строительные, жилищные и жилищные накопительные.

Если рассматривать с точки зрения поддержки их со стороны органов государственной власти Российской Федерации, органов государственной власти субъектов Российской Федерации или органов местного самоуправления, то их можно классифицировать на самостоятельные (независимые) и патронажные (ч. 2 ст. 111 ЖК РФ), создаваемые при поддержке органов государственной власти или органов местного самоуправления, но для тех лиц, которые нуждаются в улучшении жилищных условий и являются малоимущими или государственными или муниципальными служащими.

С учетом изложенного необходимо рассмотреть правовой статус жилищных кооперативов, чтобы определить их специфику по отношению к специализированным кооперативам.

Родовое (общее) понятие жилищных кооперативов дано в ч. 1 ст. 110 ЖК РФ, в соответствии с которым под жилищным или жилищно-строительным кооперативом понимается добровольное объединение граждан и в установленных случаях ЖК РФ, другими федеральными законами и юридических лиц для удовлетворения потребностей членов кооператива в жилье, а также управления многоквартирным домом.

Вместе с тем диспозиции ч. 2 и 3 ст. 110 ЖК РФ содержат отличительные признаки между жилищным и жилищно-строительным кооперативом. У этих кооперативов имеются некоторые отличия в целях их создания. Так, согласно ч. 2 ст. 110 ЖК РФ граждане объединяются в жилищный кооператив для приобретения, реконструкции и последующего содержания многоквартирного дома. По смыслу этой диспозиции члены кооператива не строят новый дом, они объединяются для того, чтобы приобрести уже построенный дом, или приобретают старый дом, требующий реконструкции, для последующего проживания в нем.

Согласно диспозиции ч. 3 ст. 110 ЖК РФ граждане объединяются в жилищно-строительный кооператив для строительства нового дома или приобретении дома, требующего реконструкции, чтобы после ее завершения в нем проживать и последующего содержания многоквартирного дома.

Как видим, законодатель, разделяя жилищные кооперативы на виды, в то же время четко не определяет их отличительных признаков.

Поэтому можно согласиться с имеющейся в юридической литературе точкой зрения, что лучше отказаться от деления жилищных кооперативов на виды или снять с жилищного кооператива такую функцию, как реконструкция жилого дома, так как реконструкция по сути предполагает перестройку или восстановление постройки1, что фактически отождествляет жилищный кооператив с жилищно-строительным кооперативом. Для разрешения данной неопределенности достаточно сослаться на опыт советского периода времени, когда жилищные кооперативы создавались только для приобретения новых или капитально отремонтированных жилых домов и их последующей эксплуатации.

Первоначально рассмотрим общие положения, объединяющие два вида жилищных кооперативов.

Жилищный кооператив организуется собранием учредителей, в котором вправе участвовать лица, желающие организовать такой кооператив, а применительно к вопросу управления многоквартирными домами, ими являются только собственники жилых помещений в таких домах. В данном параграфе не рассматривается вопрос об организации жилищных кооперативов лицами, желающими улучшить свои жилищные условия, так как это другой порядок организации, другой субъектный состав и другие этапы создания жилищных кооперативов.

Так, ЖСК может создаваться из граждан, к которым могут относиться лица, замещающие должности федеральной государственной гражданской службы, проходят военную службу и (или) которые работают в федеральных государственных органах, на федеральных государственных унитарных предприятиях, в федеральных государственных учреждениях, государственных научных центрах и федеральных государственных образовательных учреждениях высшего профессионального образования. Особенности таких кооперативов также не будут учитываться при рассмотрении общих положений создания и деятельности жилищных кооперативов.

Из всех стадий, связанных с созданием и деятельностью жилищных кооперативов, в этой главе учебника будет рассмотрена стадия пользования помещениями в кооперативном доме и управления многоквартирным домом.

Гражданское и жилищное законодательство устанавливает, что членами жилищных кооперативов могут быть граждане, достигшие возраста 16 лет (ст. 26 ГК РФ и п. 1 ч. 1 ст. 111 ЖК РФ).

Ранее уже отмечалось, что юридическое лицо может быть членом жилищного кооператива (п. 3 ч. 1 ст. 111 ЖК РФ). Если ранее гражданин мог быть членом только одного жилищного кооператива, то по действующему законодательству такие ограничения не установлены, поэтому допускается возможность быть одновременно членами нескольких жилищных кооперативов.

Количество членов жилищного кооператива не может быть менее пяти. Следовательно, собрание учредителей кооператива будет иметь юридическое значение, если на нем будет присутствовать не менее пяти собственников помещений или их долей в многоквартирном доме. Решение собрания учредителей об организации жилищного кооператива и об утверждении его устава считается принятым, если за это решение проголосовали лица, желающие вступить в создаваемый кооператив. Следует обратить внимание, что в ч. 4 ст. 112 в отличие от ч. 1 ст. 117 ЖК РФ не упоминается о квалифицированном количестве голосов при принятии решения во время голосования, следовательно, за решение о создании жилищного кооператива должны проголосовать все учредители этого кооператива.

Решение собрания учредителей жилищного кооператива оформляется протоколом.

Жилищный кооператив считается созданным с момента его государственной регистрации (ст. 114 ЖК РФ), поэтому учредители становятся его членами после такой регистрации (ч. 5 ст. 112 ЖК РФ). Устав жилищного кооператива может содержать сведения, не противоречащие ЖК РФ и гражданскому законодательству.

В соответствии с п. 1 ст. 53 ГК РФ юридическое лицо приобретает гражданские права и принимает на себя гражданские обязательства через свои органы. К органам жилищного кооператива относятся органы управления и контроля. В соответствии со ст. 115, 116 ЖК РФ к органам управления жилищного кооператива относятся:

1) высшие органы: общее собрание членов жилищного кооператива или конференция уполномоченных, если число участников общего собрания членов более пятидесяти и это предусмотрено уставом кооператива. Норма представительства для участии в собрании уполномоченных (конференция) устанавливается уставом жилищного кооператива;

2) исполнительные органы: правление жилищного кооператива и председатель правления жилищного кооператива.

Порядок созыва общего собрания и его компетенция определяются уставом (ст. 116 ЖК РФ). Общее собрание членов жилищного кооператива является правомочным, если на нем присутствует более 50% членов кооператива. Решение общего собрания считается принятым, если за него проголосовало более половины членов жилищного кооператива, присутствовавших на таком собрании. Однако, при принятии решения по уставным вопросам (указанным в уставе жилищного кооператива), требуется квалифицированное большинство голосов — более трех четвертей членов жилищного кооператива, присутствовавших на таком собрании.

Решение общего собрания членов жилищного кооператива, принятое в установленном порядке, является обязательным для всех членов жилищного кооператива. Учитывая, что не все собственники помещений в многоквартирном доме могут быть членами жилищного кооператива, общее собрание членов кооператива не может принимать решения по общему имуществу, так как решения по ним принимаются на общем собрании собственников (ст. 44—48 ЖК РФ). Собственники помещений в многоквартирном доме, не являющиеся членами жилищного кооператива, созданном в таком доме, вправе присутствовать на общем собрании членов кооператива, без права голосования. Такие собственники вправе в судебном порядке оспаривать решения общего собрания, если оно нарушает их права, в том числе по процедурным вопросам.

В целях организации выполнения принятых решений и осуществления управления текущей деятельностью кооператива, общее собрание (конференция) членов кооператива избирает исполнительный орган — правление жилищного кооператива. Уставом кооператива определяются количественный состав и срок деятельности правления.

Порядок деятельности правления жилищного кооператива и порядок принятия им решений устанавливается уставом и внутренними документами кооператива (положением о правлении, регламентом деятельности правления или иным документом кооператива).

Согласно п. 3 ст. 118 ЖК РФ правление жилищного кооператива осуществляет руководство текущей деятельностью кооператива, избирает из своего состава председателя кооператива и осуществляет иные полномочия, не отнесенные уставом кооператива к компетенции общего собрания членов кооператива. Решения, принятые правлением, в пределах своей компетенции обязательны к исполнению всеми членами кооператива, а также лицами, состоящими с кооперативом в трудовых правоотношениях. Правление жилищного кооператива вправе осуществлять полномочия, не отнесенные уставом к компетенции общего собрания членов кооператива.

Правление созывается председателем правления, периодичность созыва определяется уставом, положением или регламентом деятельности правления. Решения правления могут быть отменены общим собранием членов кооператива или конференцией. Правление подотчетно общему собранию членов кооператива, которое вправе заслушивать отчет о деятельности правления.

Руководит деятельностью членов правления кооператива председатель, который избирается на заседании правления на срок, определенный уставом жилищного кооператива (ст. 119 ЖК РФ). Председатель правления наделен определенными полномочиями. Прежде всего, он вправе без доверенности действовать от имени кооператива, в том числе представлять его интересы и совершать сделки (ч. 2 п. 2 ст. 119 ЖК РФ). Из ст. 174 ГК РФ следует, что если полномочия органа юридического лица на совершение сделки ограничены учредительными документами по сравнению с тем, как они определены в законе, и при ее совершении указанный орган вышел за пределы этих ограничений, сделка может быть признана судом недействительной по иску лица, в интересах которого установлены ограничения.

В Жилищном кодексе РФ не определен круг обязанностей председателя правления, поэтому примерный перечень этих обязанностей может быть определен на основе анализа норм жилищного права, регламентирующих общественные отношения по поводу содержания и управления многоквартирного дома.

Председатель правления жилищного кооператива при осуществлении прав и исполнении обязанностей должен действовать в интересах кооператива добросовестно и разумно. Здесь следует отметить, что к деятельности председателя правления ТСЖ подобных требований законодатель не предъявляет. Разумно предположить, что председатель должен обладать необходимыми знаниями для исполнения соответствующих обязанностей по его должности.

На председателя правления жилищного кооператива по требованию членов кооператива может быть возложена обязанность возместить убытки, причиненные им кооперативу (п. 3 ст. 53 ГК РФ). Для осуществления контроля за финансово-хозяйственной деятельностью жилищного кооператива избирается ревизионная комиссия или ревизор, если кооператив небольшой. Ревизионная комиссия (ревизор) является контрольным органом кооператива (далее — комиссия), избирается общим собранием членов кооператива (конференцией) на срок не более чем 3 года (ст. 120 ЖК РФ). Количество членов комиссии определяется уставом кооператива. Члены комиссии одновременно не могут являться членами правления жилищного кооператива, а также занимать иные должности в органах управления кооператива.

Комиссия из своего состава избирает председателя ревизионной комиссии.

Ревизионная комиссия (ревизор) наделена соответствующими полномочиями.

Комиссия (ревизор) вправе в любое время проводить проверку финансово-хозяйственной деятельности кооператива и иметь доступ ко всей документации, касающейся деятельности кооператива. Порядок работы комиссии (ревизора) определяется уставом кооператива и локальными актами о деятельности комиссии (ревизора).

К членам кооператива, входящим в органы управления и контрольные органы жилищного кооператива (председатель правления, члены правления, члены ревизионной комиссии (ревизор), главный бухгалтер (бухгалтер)) предъявляются определенные требования, несоответствие которым является препятствием для занятия указанных должностей. В частности, не могут занимать перечисленные должности граждане имеющие судимость за умышленные преступления; в отношении которых не истек срок, в течение которого они считаются подвергнутыми административному наказания в виде дисквалификации и другие ограничения.

Гражданин или юридическое лицо могут стать членами действующего жилищного кооператива на основании решения общего собрания членов кооператива. Для этого лица, желающие стать членами кооператива, должны подать заявление о приеме в члены кооператива в правление жилищного кооператива. Такое заявление подлежит рассмотрению в течение месяца правлением жилищного кооператива, которое принимает решение о приеме, после чего это решение быть утверждено общим собранием членов кооператива (конференции).

Однако гражданин или юридическое лицо признается членом кооператива с момента уплаты вступительного взноса после утверждения решения о приеме в члены жилищного кооператива общим собранием членов кооператива (конференцией). Таким образом, момент приобретения статуса члена кооператива определяется двумя юридическими фактами: решение общего собрания (конференции) об утверждении решения правления о принятии в члены кооператива и уплата вступительного взноса. Размер вступительного взноса определяется собранием учредителей и в дальнейшем может быть изменен решением общего собрания членов кооператива (конференции).

В жилищном кодексе встречаются два понятия: вступительный взнос (ч. 2 ст. 121 ЖК РФ) и паевой взнос (ч. 1 ст. 124 ЖК РФ). Иногда в уставах кооперативов указываются организационные взносы и отчисление в иные специальные фонды. Каждый из взносов имеет свое назначение. Вступительный взнос — это часть стоимости помещения (часть паевого взноса), которое вступающий в кооператив желает приобрести.

Паевой взнос — это стоимость помещения, которое приобретает член кооператива.

Паевой взнос является имущественным (денежным), равным в общей сумме строительной или покупной стоимости помещения, получаемого членом кооператива. Паевой взнос вносится членом кооператива единовременно или в рассрочку, условия которой определяются в уставе кооператива (ст. 125 ЖК РФ). Пай может принадлежать одному или нескольким гражданам (например, супругам, нескольким наследникам умершего члена кооператива) либо юридическим лицам.

В юридической литературе обоснованно высказана точка зрения, что общее число лиц, которым может принадлежать доля на пай, может быть ограничено только возможностью раздела соответствующего жилого помещения, как предусмотрено в ч. 1 ст. 127 ЖК РФ, таким образом, чтобы каждому из лиц, имеющих право на пай, могло быть выделено изолированное жилое помещение.

Если паевые взносы вносились не одним из супругов, а родственниками, проживающими совместно (например, родные сестры), то лицо, претендующее на часть пая, должно иметь документы, подтверждающие факт и размер своего участия в погашении паевого взноса.

В свою очередь, если вступительный паевой взнос вносился одним из супругов, за счет жилищной субсидии, предоставленной ему по специальной программе субъекта Российской Федерации, то данная сумма, в силу ст. 34 Семейного кодекса РФ относится к общей совместной собственности супругов. В то же время несовершеннолетний ребенок, который учитывается при определении размера субсидии, не приобретает право на часть пая родителей.

При этом член жилищного кооператива вправе внести оставшуюся часть паевого взноса досрочно и стать собственником занимаемого жилого помещения (ч. 1 ст. 129 ЖК РФ). Подтверждается приобретение права собственности на жилое помещение справкой, выданной кооперативом, о полной выплате паевого взноса.

Право собственности на квартиру возникает непосредственно у члена кооператива, выплатившего пай в полном размере, тогда как право долевой собственности возникает при наличии договоренности с членом кооператива о создании общей долевой собственности на пай и внесение своих средств в счет оплаты пая именно с этой целью.

Таким образом, жилищный кооператив является собственником всего многоквартирного жилого дома в целом до момента полной выплаты паевого взноса одним из его членов. После этого возникает право общей долевой собственности на общее имущество многоквартирного дома.

Согласно ст. 124 ЖК РФ лицу, принятому в члены кооператива по решению общего собрания членов кооператива (конференции), предоставляется жилое помещение в домах жилищного кооператива в соответствии с размером внесенного паевого взноса. Такое решение общего собрания членов кооператива (конференции) является основанием вселения в жилые помещения в домах кооператива. Здесь следует обратить внимание на то, что если в члены кооператива вступает юридическое лицо, то ему предоставляется жилое помещение, а не помещение нежилого фонда.

С членом кооператива могут проживать члены его семьи, чьи права будут производными от прав члена кооператива, являющегося пайщиком или собственником жилого помещения. Члены семьи, имеющие право на долю в паенакоплении, вправе требовать раздела жилого помещения. Бывший супруг вправе разделить паевые взносы и жилое помещение. Раздел жилого помещения допускается только при условии, что каждому из лиц, имеющих право на часть пая, может быть выделено изолированное жилое помещение или имеется техническая возможность переустройства и (или) перепланировки неизолированных помещении в изолированные жилые помещения. Если спор о разделе жилого помещения будет рассматриваться в судебном порядке, то обязанность по переустройству и (или) переоборудованию жилого помещения может быть возложена на одну или обе стороны.

При невозможности разделить жилое помещение с члена кооператива может быть взыскана денежная компенсация в пользу бывшего супруга или другого члена семьи, за которым будет признано право на часть паенакопления, но при условии, если они согласятся освободить жилое помещение.

По сравнению с Жилищным кодексом РСФСР, который предусматривал возможность раздела жилого помещения только между членом кооператива и его бывшим супругом, в ст. 127 ЖК РФ определен раздел жилого помещения между лицами, имеющими право на пай.

Прекращение семейных отношений с членом кооператива само по себе не создает основания для выселения проживающих с ним лиц.

Такое выселение допускается по основаниям, предусмотренным жилищным законодательством.

Членство в жилищном кооперативе прекращается по основаниям, предусмотренным ст. 130 ЖК РФ.

В случае смерти члена кооператива его наследники имеют преимущественное право на вступление в члены жилищного кооператива (ст. 131 ЖК РФ), причем после 01.03.2002 на основании ст. 1177 ГК РФ наследнику не может быть отказано в приеме в члены кооператива.

Вместе с тем в ч. 2 этой статьи содержится бланкетная норма об очередности среди нескольких наследников при решении потребительским кооперативом вопроса о том, кто из них может быть принят в члены такого кооператива. В жилищном законодательстве очередность среди наследников, имеющих право на вступление в кооператив, установлена в ст. 131 ЖК РФ.

В заключение отметим, что ранее планировалось, что жилищные кооперативы постепенно будут освобождены от функции управления многоквартирными домами. В соответствии со ст. 14 Федерального закона «О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации» жилищный или жилищно-строительный кооператив, в котором все его члены полностью внесли паевые взносы, подлежали до 01.01.2007 преобразованию в ТСЖ или ликвидации. Однако данную статью отменили с 01.09.2006, поэтому данная организационно-правовая форма граждан и юридических лиц для удовлетворения граждан в потребности в жилых помещениях и управления многоквартирными домами остается актуальной.

Особенности управления многоквартирными домами товариществом собственников жилых помещений и специализированными потребительскими кооперативами

Распространенными способами управления многоквартирным домом является управление объединением собственников помещений в доме, в основном это ТСЖ, ЖК, ЖСК (далее — кооператив).

В предыдущих параграфах этой главы были даны определения и рассмотрены особенности организационных форм ТСЖ и кооперативов в жилищной сфере. В этом параграфе будет раскрыта их деятельность в сфере управления многоквартирными домами.

В феврале 2015 г. в России было зарегистрировано около 64 тыс. ТСЖ. Однако в соответствии с Федеральным законом от 05.05.2014 № 99-ФЗ «О внесении изменений в главу 4 части первой Гражданского кодекса Российской Федерации и о признании утратившими силу отдельных положений законодательных актов Российской Федерации» с 01.09.2014 к ТСЖ должны применяться положения о ТСН, предусмотренные ст. 123.12—123.14 ГК РФ. Эти изменения повлекли за собой правовую неопределенность в правовом положении ТСЖ. Так, в ст. 123.13 ГК РФ говорится, что общее имущество в многоквартирном доме принадлежит членам ТСН на праве общей долевой собственности.

В то же время в ст. 290 ГК РФ, а также в ст. 135 ЖК РФ установлено, что общее имущество в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности собственникам квартир в этом доме, и они в соответствии со ст. 291 ГК РФ и ст. 135 ЖК РФ создают ТСЖ для обеспечения эксплуатации многоквартирного дома и пользования общим имуществом. Это вызывает конфликт интересов между собственниками жилых и нежилых помещений в многоквартирном доме. Собственникам жилых помещений объединяться в ТСН невыгодно прежде всего из-за потери льгот. Так, ТСН не может применять льготы по налогу на добавленную стоимость при реализации коммунальных услуг, так как от этого освобождены именно ТСЖ, а не ТСН.

Более того, ТСН юридически не может быть субъектом управления многоквартирного дома, так как в разделе VIII ЖК РФ такой способ управления отсутствует. Кроме этого, ТСН в отличие от ТСЖ не вправе открывать специализированные счета для накопления средств на капитальный ремонт своего дома, так как в силу ст. 175 и 176 ЖК РФ такие счета вправе открывать только субъекты управления многоквартирным домом. И последнее, согласно ст. 191 ЖК РФ меры государственной и муниципальной поддержки капитального ремонта могут предоставляться только ТСЖ, специализированным потребительским кооперативам, созданным в соответствии с ЖК РФ, и управляющим организациям. Все это послужило основанием для разработки поправки в ГК РФ, согласно которой ТСЖ и ТСН будут признаны самостоятельными субъектами'.

Целями создания и деятельности ТСЖ и кооперативов в управлении многоквартирным домом являются: совместное управление общим имуществом в многоквартирном доме, обеспечение безопасных и благоприятных условий проживания в многоквартирных домах, обеспечение предоставление коммунальных услуг. ТСЖ или специализированный потребительский кооператив в жилищной сфере вправе оказывать услуги и (или) выполнять работы по содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме как своими силами, так и привлекать на основании договоров лиц, осуществляющих соответствующие виды деятельности.

В случае осуществления управления многоквартирным домом собственными силами ТСЖ и кооперативы освобождены от обязанности получать лицензию на осуществление этого вида деятельности.

При заключении договора управления многоквартирным домом с управляющей организацией указанные ТСЖ или кооператив должны осуществлять контроль за выполнением управляющей организацией обязательств по такому договору, в том числе за оказанием всех услуг и (или) выполнением работ, обеспечивающих надлежащее содержание общего имущества в данном доме, за предоставлением коммунальных услуг.

Жилищное законодательство обязывает ТСЖ и кооперативы эффективно управлять общим имуществом в многоквартирном доме, обеспечивая условия пользования своей долей собственности всем собственникам жилья. В соответствии с российским законодательством при управлении многоквартирным домом ТСЖ, кооперативы вправе заключать договоры о содержании и ремонте общего имущества, договоры об оказании коммунальных услуг, а также иные договоры в интересах собственников помещений в доме.

К компетенции органов управления ТСЖ, кооперативов относится установление порядка внесения обязательных платежей и взносов, связанных с оплатой расходов на содержание, текущий, капитальный ремонт общего имущества в многоквартирном доме и определение их размера, а также установление порядка внесения оплаты коммунальных услуг членами этих организационно-правовых объединений.

Управление многоквартирным домом товариществом собственников жилья, жилищным, жилищно-строительным кооперативом представляет собой деятельность юридических лиц, направленную на обеспечение благоприятных и безопасных условий проживания, надлежащего содержания общего имущества, решения вопросов пользования этим имуществом, а также предоставления коммунальных услуг гражданам, проживающим в доме, которая осуществляется товариществом собственников жилья, жилищным, жилищно-строительным кооперативом самостоятельно или с привлечением специализированных организаций.

Управление жилищным, жилищно-строительным кооперативом отличается от управления ТСЖ тем, что члены кооперативов несут субсидиарную ответственность по обязательствам кооператива.

Управление многоквартирным домом управляющей организацией предполагает осуществление этой деятельности специализированной организацией, имеющей соответствующую лицензию (ст. 192 ЖК РФ). Деятельность управляющей компании представляет собой вид предпринимательской деятельности. В соответствии с постановлением Правительства РФ от 06.02.2006 № 75 «О порядке проведения органом местного самоуправления открытого конкурса по отбору управляющей организации для управления многоквартирным домом» (далее — постановление Правительства РФ от 06.02.2006 № 75) в качестве управляющей компании могут выступать как юридические лица, так и индивидуальные предприниматели.

Таким образом, управляющая компания — это юридическое лицо независимо от организационно-правовой формы или индивидуальный предприниматель, которые осуществляют управление многоквартирным домом.

Орган местного самоуправления должен провести открытый конкурс по отбору управляющей организации, если в течение года до дня проведения указанного конкурса собственниками помещений в многоквартирном доме не выбран один из ранее раскрытых способов управления этим домом. Также обязанность по проведению открытого конкурса возложена на орган местного самоуправления, если принятое решение о выборе способа управления многоквартирным домом не было реализовано.

Порядок проведения конкурса определен в Правилах проведения органом местного самоуправления открытого конкурса по отбору управляющей организации для управления многоквартирным домом, утвержденных постановлением Правительства РФ от 06.02.2006 № 75.

На первой стадии в качестве организатора конкурса выступает орган местного самоуправления.

Орган местного самоуправления вправе привлечь на основе договора юридическое лицо (далее — специализированная организация)

для осуществления функций по проведению конкурса, включая разработку конкурсной документации, размещение извещения о проведении конкурса, и иных связанных с обеспечением проведения конкурса функций. Выбор специализированной организации осуществляется органом местного самоуправления путем проведения торгов в соответствии с процедурами, установленными федеральным законом.

При осуществлении функций по проведению конкурса специализированная организация действует от имени организатора конкурса и при этом права и обязанности возникают у организатора конкурса.

Соответствующие многоквартирные дома (дома, не выбравшие способ управления) формируются в лоты и выставляются на конкурс.

На второй стадии формируется конкурсная комиссия. Орган местного самоуправления, не менее чем за пять рабочих дней до размещения извещения о проведении конкурса, распорядительным документом утверждает состав, председателя и порядок работы конкурсной комиссии. В состав конкурсной комиссии должно входить не менее пяти человек, в том числе и должностные лица органа местного самоуправления, являющегося организатором конкурса.

Конкурсная комиссия правомочна, если на заседании присутствуют более 50% общего числа ее членов. Каждый член конкурсной комиссии имеет 1 голос. Решения конкурсной комиссии принимаются простым большинством голосов членов конкурсной комиссии, принявших участие в ее заседании. При равенстве голосов решение принимается председателем конкурсной комиссии.

На третьей стадии происходит объявление о проведении конкурса.

Данный этап заключается в размещении информации о проведении конкурса на официальном сайте Российской Федерации в информационно-телекоммуникационной сети «Интернет» для размещения информации о проведении торгов по адресу www.torgi.gov.ru.

Организатор конкурса или по его поручению специализированная организация также вправе опубликовать информацию о проведении конкурса в любых средствах массовой информации, в том числе в электронных средствах массовой информации. При этом такое опубликование и размещение не может заменить размещение на официальном сайте Российской Федерации. Срок опубликования извещения — менее чем за 30 дней до даты окончания срока подачи заявок на участие в конкурсе.

На четвертой стадии происходит прием и рассмотрение заявок на участие в конкурсе. Прием заявок на участие в конкурсе рассматривает организатор конкурса, который также их регистрирует и по требованию претендента выдает расписку о получении заявки. Конверты с заявками претендентов вскрываются на первом заседании конкурсной комиссии, после чего все члены комиссии подписывают протокол вскрытия конвертов, который размещается на официальном сайте в день его подписания.

Конкурсная комиссия оценивает заявки на участие в конкурсе и самих претендентов на соответствие требованиям, установленным постановлением Правительства РФ от 06.02.2006 № 75 и конкурсной документацией.

Претенденты или их представители вправе присутствовать при вскрытии конвертов с заявками на участие в конкурсе.

На пятой стадии проводится конкурс и определяется победитель.

На последнем заседании конкурсная комиссия проводит конкурс, в котором могут участвовать только те лица, которые были признаны участниками конкурса в соответствии с протоколом вскрытия конвертов.

Единственным критерием оценки участников конкурса является объем дополнительных работ и услуг по содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме. В ходе конкурса участники соревнуются между собой по наибольшему по стоимости объему работ и услуг по содержанию и ремонту общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме, на право управления которым проводится конкурс.

После определения участником достаточного количества работ и услуг он признается победителем конкурса. Если участник конкурса, сделавший наилучшее предложение, отказался набрать необходимое количество работ и услуг, то конкурсная комиссия объявляет найменование участника конкурса, который сделал предыдущее предложение по наибольшей стоимости дополнительных работ и услуг.

На шестой стадии собственники жилых помещений в многоквартирном доме уведомляются о результатах конкурса. В течение 10 дней с даты утверждения протокола орган местного самоуправления должен оповестить собственников помещений многоквартирного дома о результатах конкурса и об условиях договора управления домом.

Уведомление происходит путем размещения текста протокола конкурса в удобных для ознакомления местах путем размещения на досках объявлений, размещенных во всех подъездах многоквартирного дома или в пределах земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, а также путем размещения сообщения о проведении конкурса на официальном сайте.

На последней, седьмой стадии происходит заключение договора управления. Победитель конкурса в течение 10 рабочих дней с даты утверждения протокола конкурса должен представить подписанный им проект договора управления многоквартирным домом организатору конкурса, а также обеспечение исполнения обязательств. Кроме этого, победитель конкурса обязан в течение 20 дней с даты утверждения протокола конкурса, но не ранее чем через 10 дней со дня размещения протокола на официальном сайте направить подписанные им проекты договоров собственникам помещений в многоквартирном доме для их подписания в порядке, установленном в ст. 445 ГК РФ. На собственников помещений возлагается обязанность подписать договор и представить его управляющей организации, которая стала победителем конкурса, по адресу, оговоренному сторонами в установленные сроки.

Заключение договора управления многоквартирным домом без проведения открытого конкурса допускается, если указанный конкурс в соответствии с законодательством признан несостоявшимся.

Многоквартирный дом может управляться только одной управляющей организацией. Управляющая организация должна обеспечить свободный доступ к информации об основных показателях ее финансово-хозяйственной деятельности, об оказываемых услугах и о выполняемых работах по содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме, о порядке и об условиях их оказания и выполнения, об их стоимости, о ценах (тарифах) на ресурсы, необходимые для предоставления коммунальных услуг, в соответствии со стандартом раскрытия информации, утвержденным Правительством РФ.

Контроль за соблюдением правил размещения информации и ее содержанием осуществляет жилищная инспекция.

В случае заключения договора управления многоквартирным домом ТСЖ либо специализированным потребительским кооперативом с управляющей организацией коммунальные услуги собственникам и пользователям помещений предоставляются управляющей организацией, в других случаях — лицами, несущими ответственность за содержание сетей инженерно-технического обеспечения, входящих в состав общего имущества собственников помещений в данном доме.

С 2013 года общее правило о выборе управляющей организации применяется и для нового многоквартирного дома. Если раньше застройщик «навязывал» свою управляющую организацию покупателям жилых помещений в домах-новостройках, то теперь в течение 20 дней со дня выдачи разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома орган местного самоуправления должен разместить извещение о проведении открытого конкурса по отбору управляющей организации на официальном сайте в сети «Интернет» и не позднее 40 дней со дня размещения такого извещения провести открытый конкурс. В течение 10 дней со дня проведения открытого конкурса орган местного самоуправления уведомляет всех лиц, принявших от застройщика (лица, обеспечивающего строительство многоквартирного дома) после выдачи ему разрешения на ввод многоквартирного дома в эксплуатацию помещения в данном доме по передаточному акту или иному документу о передаче, о результатах открытого конкурса и об условиях договора управления данным домом.

Указанные лица обязаны заключить договор управления данным домом с управляющей организацией, отобранной по результатам открытого конкурса, в порядке, установленном ст. 445 ГК РФ. Такое нововведение даст положительные результаты, так как независимые от застройщика управляющие организации не примут дом с недоделками.

Действия (бездействие) органа местного самоуправления по непроведению открытого конкурса по отбору управляющей организации для управления многоквартирным домом в установленном законодательством порядке и случаях содержат в себе нарушение ст. 15 Федерального закона от 26.07.2006 № 135-ФЗ «О защите конкуренции».