Прекращение жилищных правоотношений

Основания прекращения жилищных правоотношений

Жилищные правоотношения могут носить разный временной характер.

Они бывают не ограниченными во времени и носить длящийся характер, как, например, договор социального найма, заключаемый без указания срока. А могут быть и краткосрочными, например, при вселении временных жильцов, срок проживания которых не может быть более 6 месяцев. Но независимо от продолжительности этих отношений рано или поздно наступают обстоятельства, с которыми жилищное и гражданское законодательство связывают их прекращение.

Указанные обстоятельства именуются юридическими фактами и в соответствии с общепринятой классификацией подразделяются на события и действия.

События подразделяются на абсолютные и относительные, поэтому прекращение жилищных правоотношений может не зависеть от воли и сознания людей (абсолютные события) или зависеть от третьих лиц, которые не состоят в жилищных правоотношениях (относительные события). Примером абсолютных событий могут быть смерть одинокого нанимателя жилого помещения по договору социального найма, а также природные явления, связанные с наводнениями, лесными пожарами, результатами которых является уничтожение жилищного фонда или приведение его в не пригодное для проживания состояние, что является основанием для прекращения жилищных правоотношений по поводу уничтоженных или поврежденных жилых помещений.

Относительными событиями являются чрезвычайные ситуации техногенного характера, вызванные нарушением правил безопасности ремонтными или строительными бригадами при проведении ремонтных работ газового оборудования в домах или при установке натяжных потолков с использованием баллонного сжиженного газа, что также иногда приводит к разрушению жилых помещений, которые в дальнейшем признаются не пригодными для проживания.

Прекращение жилищного правоотношения может быть обусловлено истечением срока, если правоотношение носит срочный характер. Так, если в договоре поднайма жилого помещения срок не определен, то договор считается заключенным на один год (ч. 3 ст. 77 ЖК РФ), а период проживания временных жильцов не может превышать 6 месяцев (ч. 2 ст. 80 ЖК РФ).

Гораздо чаще прекращение жилищных правоотношений обусловлено действиями субъектов либо третьих лиц, или правовыми актами соответствующих органов местного самоуправления или органов государственной власти. Также прекращение отношений происходит и на основании правоприменительных актов судебных органов. Не исключено и сочетание указанных юридических фактов. Например, требуется решение суда, когда граждане не согласны с вариантами отселения при принятии решения об отводе земельного участка для государственных или муниципальных нужд и сносе В связи с этим жилого дома.

Действия субъектов жилищного правоотношения, которые влекут его прекращение, могут быть как правомерными, так и неправомерными.

Правомерные действия в свою очередь могут быть как односторонними, например при расторжении договора социального найма по инициативе нанимателя (ч. 2 ст. 83 ЖК РФ), так и двусторонними, в частности при расторжении договора социального найма по соглашению сторон (ч. 1 ст. 83 ЖК РФ).

Правомерным действием является увольнение работника по собственному желанию, но если ему было предоставлено место в общежитии или служебное жилое помещение, то это влечет за собой прекращение жилищных правоотношений, связанных с проживанием в жилых помещениях специализированного жилищного фонда (ч. 3 ст. 104 и ч. 2 ст. 105 ЖК РФ). К неправомерным действиям, влекущим прекращение жилищных правоотношений, относится выселение нанимателя жилого помещения по договору социального найма в связи с неоднократным нарушением прав и законных интересов соседей (ч. 1 ст. 91 ЖК РФ).

Также действия как правопрекращающие юридические факты подразделяются на юридические акты и юридические поступки.

К юридическим актам можно отнести действия, связанные с приватизацией жилого помещения, занимаемого по договору социального найма или найма специализированного жилого помещения (служебного).

В этом случае прекращаются жилищные отношения, связанные с договором социального найма жилого помещения или найма специализированного жилого помещения, и начинаются отношения, связанные с правом собственности на жилое помещение.

К юридическому поступку можно отнести выезд нанимателя и членов его семьи в другое место жительства, так как независимо от их желания договор социального найма считается расторгнутым со дня их выезда (ч. 3 ст. 83 ЖК РФ).

Нередки случаи, когда для прекращения жилищного правоотношения необходимо наличие не одного, а нескольких властных актов.

Например, по решению органа местного самоуправления или органа исполнительной власти дом, в котором граждане проживают, подлежит сносу или переводу в нежилой, а жители отказываются освободить дом и переселиться в предоставляемые им другие благоустроенные жилые помещения. В этой ситуации для освобождения дома от проживающих в нем лиц необходимо предъявить иск, указав основания для выселения и жилые помещения, предоставляемые выселяемым лицам.

Прекращение жилищного правоотношения может сопровождаться или и не сопровождаться выселением граждан.

Действующее жилищное и гражданское законодательство по-разному регулируют последствия прекращения жилищных правоотношений.

Так, согласно гражданскому законодательству в случае расторжения договора найма жилого помещения наниматель и другие граждане, проживающие в жилом помещении к моменту расторжения договора, подлежат выселению на основании решения суда (ст. 688 ГК РФ (часть вторая)).

В свою очередь, по общему правилу, установленному в ЖК РФ, в случае прекращения права пользования жилым помещением гражданин обязан освободить занимаемое жилое помещение. Если в срок, установленный собственником жилого помещения, гражданин его не освобождает, то он подлежит выселению по требованию собственника на основании решения суда (ст. 35 ЖК РФ). Также наниматель выселяется только в судебном порядке при отказе освободить занимаемое жилое помещение, если прекратилось право пользования жилым помещением специализированного жилищного фонда (ст. 103 ЖК РФ).

И, наоборот, при прекращении жилищного правоотношения в связи со смертью одиноко проживавшего гражданина выселения не произойдет, так как выселять некого. Выселение не происходит и тогда, когда жилищное правоотношение прекращается в одностороннем порядке по инициативе нанимателя или в двустороннем порядке по соглашению нанимателя и наймодателя. В этом случае происходит освобождение жилого помещения. Таким образом, прекращение жилищного правоотношения может сопровождаться применением мер принудительного характера к нанимателю жилого помещения и членам его семьи, так и без применения этих мер, если последствия прекращения этих отношений исполняются нанимателем добровольно.

В двадцать пятой статье Всеобщей декларации прав человека закреплен один из принципов жилищного права, заключающийся в том, что каждый гражданин имеет право на жилье1, что отражено в ч. 1 ст. 40 Конституции РФ, в которой установлено, что никто не может быть произвольно лишен жилища. Но из этого следует и другое положение, что если основания для выселения предусмотрены законом, то это уже будет не произвольное, а правомерное выселение.

В отличие от ранее действовавшего жилищного законодательства, предусматривающего право выселения во внесудебном порядке (административном), в действующем законодательстве выселение допускается лишь по основаниям, предусмотренным ЖК РФ, и только по решению суда.

Однако выселение не всегда можно рассматривать как санкцию и тем более как меру юридической ответственности. Например, если дом, в котором проживает гражданин, подлежит сносу, но гражданин не освобождает его, считая, что предоставляемое ему другое помещение не является равнозначным по общей площади ранее занимаемому жилому помещению и таким же благоустроенным, то возникший спор подлежит разрешению в судебном порядке, и в случае удовлетворения такого иска граждане подлежат выселению. Здесь отсутствуют основания для утверждения, что к гражданам применены меры ответственности.

В то же время если гражданин выселяется в связи с порчей или разрушением жилого помещения или невозможностью совместного проживания, то к нему применяются меры жилищно-правовой ответственности.

В юридической литературе высказано мнение, что если состоялось решение суда о выселении гражданина, то при освобождении помещения имеется в виду именно выселение гражданина, хотя бы он и подчинился решению суда и для освобождения помещения не пришлось прибегать к помощи судебного пристава. Однако данное положение сформулировано без учета ст. 35 ЖК РФ, в которой установлено, что гражданин на основании решения суда обязан освободить занимаемое жилое помещение. Если он не освобождает указанное жилое помещение, то подлежит выселению по требованию собственника этого помещения.

Если жилищные отношения прекратились на основании юридического поступка гражданина, то в этом случае не будет выселения и освобождения жилого помещения, так как данное основание предполагает, что гражданин уже выехал в другое место жительства (ч. 3 ст. 83 ЖК РФ).

Главным принципом охраны права пользования жилым помещением является норма об одновременном предоставлении другого благоустроенного жилого помещения гражданам, выселяемым из жилых помещений. Исключение составляют случаи выселения правонарушителей по основаниям, перечисленным в ст. 91 ЖК РФ.

На основании изложенного можно дать определение понятию «выселение». Выселение — это принудительное освобождение помещения (жилого либо нежилого) на основании решения суда от жильца и членов его семьи, проживающих в нем. Выселение представляет собой меру государственного принуждения для защиты прав собственника, владельца либо иного правообладателя помещения от нежелательных жильцов, пресечение незаконного пользования недвижимостью.

Также выселение может быть направлено на защиту жизни и здоровья граждан, если оно связано с признанием жилого помещения аварийным.

В соответствии с ч. 3 ст. 45 ГПК РФ в дела о выселении вступает прокурор для дачи заключения. Согласно п. 4 приказа Генерального прокурора РФ от 02.12.2003 № 51 «Об обеспечении участия прокуроров в гражданском судопроизводстве» прокурор обязан принимать участие в первую очередь в рассмотрении дел о выселении без предоставления другого жилого помещения.

Целью выселения является освобождение жилого помещения. Но могут быть и такие цели, как: недопущение несчастных случаев (например, при аварийности жилья); восстановление социальной справедливости (например, в случае самовольного захвата жилья); восстановление нарушенных прав третьих лиц (например, в случае систематического нарушения прав и законных интересов соседей); восполнение доходной части бюджета (например, в случае выселения за систематическое невнесение платы за пользование жилым помещением государственного или муниципального жилищного фонда) и т.п.

Далее рассмотрим основания и порядок выселения граждан в связи с прекращением жилищных правоотношений.

Прекращение жилищных правоотношений при расторжении договора социального найма и выселении нанимателя и членов его семьи

Прекращению договора социального найма и регулированию выселения граждан из жилых помещений, предоставленных по такому договору, посвящен ряд статей главы 8 ЖК РФ2. В Жилищном кодексе РФ установлен ряд специфических оснований и видов выселения, характерных только для нанимателей по договору социального найма и членов их семей (ст. 84, 89—91).

В соответствии со ст. 84 ЖК РФ выселение граждан из жилых помещений, предоставленных по договорам социального найма, может быть осуществлено:

• с предоставлением других благоустроенных жилых помещений по договорам социального найма;
• с предоставлением других жилых помещений по договорам социального найма;
• без предоставления других жилых помещений.

Граждане выселяются из жилых помещений с предоставлением других благоустроенных жилых помещений по договорам социального найма в случаях, предусмотренных в ст. 85 ЖК РФ, а также при передаче жилого помещения религиозной организации в соответствии с Федеральным законом «О передаче религиозным организациям имущества религиозного назначения, находящегося в государственной или муниципальной собственности»1.

Основания, предусмотренные в п. 1, 3 и 4 ст. 85 ЖК РФ взаимосвязаны, так как критерии и порядок принятия решения предусмотрены одним нормативным правовым актом. На федеральном уровне порядок признания дома аварийным определен постановлением Правительства РФ от 28.01.2006 № 47, утвердившим Положение о признании помещения жилым помещением, жилого помещения непригодным для проживания и многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции (далее — Положение).

Этот вид выселения имеет своей целью улучшение жилищных условий граждан, проживающих в старых и аварийных домах, которые уже давно не соответствуют уровню современного благоустройства, не отвечают требованиям санитарных норм и безопасности проживания из-за ветхости несущих конструкций. Чаще всего снос дома обусловлен его физическим износом и истечением срока эксплуатации.

Признание дома подлежащим сносу осуществляет специальная межведомственная комиссия, создаваемая в этих целях, на основании оценки соответствия помещения и дома установленным в Положении требованиям. Пригодность помещения для постоянного проживания граждан определяется соответствием данного помещения установленным санитарным и техническим правилам и нормам, а также иным требованиям законодательства, в порядке, установленном Положением.

Непригодными для проживания часто признаются жилые помещения, расположенные в опасных зонах схода оползней, селевых потоков, снежных лавин, а также на территориях, которые ежегодно затапливаются паводковыми водами и на которых невозможно при помощи инженерных и проектных решений предотвратить подтопление территории. Также жилой дом может стать непригодным для проживания вследствие естественного износа по истечении времени его эксплуатации, вследствие воздействия природных факторов (землетрясения, урагана, наводнения и т.п.) или из-за бесхозяйственного содержания дома (длительного непроведения капитального ремонта дома, несанкционированных переустройств и перепланировок).

Наймодатель по договору социального найма жилого помещения, в котором указанные граждане проживали до выселения, обязан предоставить выселяемым гражданам другое благоустроенное жилое помещение.

В силу п. 47 Положения на основании полученного заключения соответствующий федеральный орган исполнительной власти, орган исполнительной власти субъекта Российской Федерации, орган местного самоуправления принимает решение и издает распоряжение с указанием о дальнейшем использовании помещения, сроках отселения физических лиц, в случае признания дома аварийным и подлежащим сносу.

Статья 87 ЖК РФ предусматривает еще одно условие выселения с предоставлением нанимателю другого благоустроенного жилого помещения на условиях договора социального найма — когда жилое помещение, занимаемое по договору социального найма, подлежит переводу в нежилое помещение. Перевод жилого помещения в нежилое помещение осуществляется органом местного самоуправления с учетом соблюдения требований жилищного законодательства и законодательства о градостроительной деятельности (в первую очередь ЖК РФ и Градостроительного кодекса РФ).

Перевод необходим для того, чтобы можно было использовать его как местонахождение (юридический адрес) юридического лица для осуществления некоторых видов его уставной деятельности в пределах, предусмотренных законом. На нижних этажах домов размещают аптеки, магазины, офисы, салоны продаж. В таких случаях обязанность предоставить выселяемым гражданам другое благоустроенное жилое помещение возлагается на наймодателя по договору социального найма того жилого помещения, в котором указанные граждане проживали до выселения.

В пункте 1.1 ст. 85 ЖК РФ в качестве основания для выселения предусмотрено освобождение жилого помещения в связи с изъятием земельного участка, на котором расположено такое жилое помещение или расположен многоквартирный дом, в котором находится такое жилое помещение, для государственных или муниципальных нужд. Учитывая, что в этой ситуации для государства или органов местного самоуправления интерес представляет не само жилое помещение, а земельный участок, для установления конкретных оснований для такого изъятия в соответствии с ч. 1 ст. 279 части первой ГК РФ необходимо руководствоваться ст. 56.2 и 56.3 Земельного кодекса РФ.

Следует напомнить разъяснения ВС РФ о том, что при принятии решения об изъятии земельного участка по указанным основаниям необходимо установить невозможность удовлетворения государственных или муниципальных нужд без изымаемого участка.

Однако обратите внимание на то, что в соответствии с п. 7 ст. 56.6 Земельного кодекса РФ не могут изыматься земельные участки, которые уже находятся в государственной или муниципальной собственности и на которых отсутствуют объекты недвижимого имущества, находящиеся в частной собственности (п. 1—3 ст. 3.1 Федерального закона «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации»2).

Необходимо отметить, что при изъятии земельного участка для государственных или муниципальных нужд наниматель жилого помещения имеет право на предоставление другого благоустроенного жилого помещения.

Жилищные правоотношения прекращаются с выселением нанимателя и членов его семьи, если после проведения капитального ремонта или реконструкции дома жилое помещение не может быть сохранено или его общая площадь уменьшится, в результате чего проживающие в нем наниматель и члены его семьи могут быть признаны нуждающимися в жилых помещениях (ст. 51 ЖК РФ), либо увеличится, в результате чего общая площадь занимаемого жилого помещения на одного члена семьи существенно превысит норму предоставления (ст. 50 ЖК РФ). В этих ситуациях граждане подлежат выселению из занимаемого жилого помещения с предоставлением другого благоустроенного жилого помещения.

Если жилое помещение, занимаемое по договору социального найма, подлежит передаче религиозной организации в соответствии с Федеральным законом «О передаче религиозным организациям имущества религиозного назначения, находящегося в государственной или муниципальной собственности», гражданам, выселяемым из такого жилого помещения, наймодателем предоставляется другое благоустроенное жилое помещение по договору социального найма с учетом ч. 8 ст. 5 указанного закона.

Договор социального найма в отношении жилого помещения, из которого наниматель выселяется, расторгается, а на вновь представленное благоустроенное жилое помещение оформляется новый договор социального найма.

Необходимо подчеркнуть, что любое жилое помещение, предоставляемое взамен ранее занимаемого выселяемым лицом, должно отвечать установленным санитарным, техническим, противопожарным, экологическим и тому подобным нормам, находиться в том же населенном пункте и обладать рядом обязательных признаков, которые определены ст. 89 ЖК РФ.

Во-первых, помещение должно быть благоустроенным применительно к условиям конкретного населенного пункта. Это значит, что уровень благоустроенности не должен быть ниже, чем средний уровень в данном населенном пункте — городе, поселке, деревне. При этом должна учитываться благоустроенность государственного и муниципального жилищных фондов. На уровень благоустроенности в первую очередь влияет наличие коммунальной инфраструктуры (холодного и горячего водоснабжения, газоснабжения, центрального отопления, а также лифта, мусоропровода в подъезде).

Не допускается выселение из ветхого жилого помещения опять в ветхое жилое помещение или помещение, признанное не пригодным для проживания. Нанимателю и проживающим совместно с ним членам его семьи, которые подлежат выселению с предоставлением благоустроенного жилого помещения по правилам ст. 85—88 ЖК РФ,

должно предоставляться благоустроенное жилое помещение, даже если эти лица выселяются из жилого помещения, не являющегося благоустроенным.

Во-вторых, помещение должно быть равнозначным по общей площади, ранее занимаемому жилому помещению. Это фактически означает, что количество комнат во вновь предоставленном помещении должно быть не меньше числа комнат, ранее занимаемых в жилом помещении. Если семья ранее занимала две комнаты в квартире коммунального заселения, то ей также должны предоставить не менее двух комнат в квартире коммунального заселения. Возможность предоставления вместо отдельной квартиры комнат в коммунальной квартире не предусматривается.

В связи с этим следует отметить, что граждане часто заблуждаются в правовом характере возникших в связи с выселением жилищных отношений. Они считают, что при выселении им обязаны улучшить жилищные условия. Поэтому требуют, например, чтобы им предоставили жилое помещение большей площади, в соответствии с нормами предоставления, или отдельную квартиру, а не комнату в квартире коммунального заселения.

Встречаются ошибки в правильном понимании условий выселения и предоставления другого благоустроенного жилого помещения и со стороны органов местного самоуправления. При выселении по основаниям ст. 85 ЖК РФ происходит улучшение жилищных условий, поэтому в предоставлении другого благоустроенного жилого помещения лицам, которые не могут быть приняты на учет по улучшению жилищных условий (не являются малоимущими), отказывают, а также если выселяемые лица не состояли на учете, то они могут быть обеспечены другим жильем, только в порядке общей очереди. Органы местного самоуправления не учитывают, что при выселении должна применяться не ч. 1 ст. 57, а ст. 89 ЖК РФ, которая устанавливает совершенно другой порядок обеспечения жилыми помещениями, и п. 1 ч. 2 ст. 57 ЖК РФ о предоставлении жилых помещений вне очереди.

Иногда выселяют «очередников» на улучшение жилищных условий.

В этом случае органы местного самоуправления могут, по возможности, предоставить жилое помещение большей площади и большее число комнат и одновременно снять с учета как лиц, нуждающихся в улучшении жилищных условий. Если такой возможности нет, то органы местного самоуправления предоставляют жилое помещение аналогичное ранее занимаемому, но без снятия граждан с учета в качестве нуждающихся в жилых помещениях, если у них не отпали основания состоять на таком учете (ст. 55 ЖК РФ).

В-третьих, жилое помещение должно отвечать установленным требованиям (имеются в виду санитарные, экологические, технические и тому подобные требования и условия, предъявляемые к жилому помещению в соответствии со ст. 15 ЖК РФ.

В-четвертых, жилое помещение должно находиться в черте того же населенного пункта, в котором ранее проживал выселяемый гражданин.

Нельзя предоставлять гражданину помещение в сельской местности, если гражданин проживал в городе, даже если это сельский населенный пункт находится в непосредственной близи от города.

Если граждане, подлежащие выселению, не желают расторгать договоры социального найма, то орган исполнительной власти вправе подать в суд исковое заявление о расторжении такого договора и выселении в другое помещение (в судебном решении обязательно указывается, в какое именно помещение выселяется гражданин).

Также законодательно установлено выселение с предоставлением других жилых помещений по договорам социального найма, то есть, когда гражданам предоставляется другое, в том числе неблагоустроенное, жилое помещение. В соответствии со ст. 90 и ч. 1 ст. 105 ЖК РФ, если наниматель и проживающие совместно с ним члены его семьи в течение более 6 месяцев без уважительных причин не вносят плату за жилое помещение и коммунальные услуги, они могут быть выселены в судебном порядке с предоставлением другого жилого помещения по договору социального найма, размер которого соответствует размеру жилого помещения, установленному для вселения граждан в общежитие (не менее 6 кв. м на человека) и которое должно находиться в том же населенном пункте.

При этом согласно ст. 90 ЖК РФ законодатель не обязывает наймодателя представлять взамен именно благоустроенное жилое помещение, поэтому оно не должно быть аналогичным ранее занимаемому жилому помещению.

Суды, установив уважительные причины образования задолженностей свыше 6 месяцев (задержки выплаты заработной платы, пенсии, безработица, тяжелое материальное положение в связи с болезнью, наличие в составе семьи несовершеннолетних детей, инвалидов), отказывают в удовлетворении иска о расторжении договора социального найма, но при этом удовлетворяют требования о погашении задолженностей, устанавливая срок для такого погашения. Согласно п. 2 ст. 687 ГК РФ, если в течение определенного судом срока наниматель не устранит нарушения или не примет всех необходимых мер для их устранения, суд по повторному обращению наймодателя принимает решение о расторжении договора найма жилого помещения. Прежде чем наймодатель обратится в суд с иском о выселении неплательщика за коммунальные услуги, поставщики коммунальных услуг могут обратиться в суд с просьбой об отключении в жилом помещении всех «благ цивилизации»: водоснабжения, отопления, электричества, газа, телефона.

Выселение нанимателя жилого помещения и членов его семьи может осуществляться и без предоставления другого жилого помещения.

Статья 91 ЖК РФ предусматривает четыре основания для выселения лиц, занимающих жилые помещения по договорам социального найма, без предоставления другого жилого помещения.

Выселение лиц иной категории (самовольно занявших жилое помещение, знакомых нанимателей жилого помещения, которым наниматель разрешил пожить в жилом помещении непродолжительное время, иных лиц) должно основываться на других нормах права (ч. 3 ст. 292, ст. 305 и 680 ГК РФ).

При рассмотрении исковых заявлений о выселении на основании ч. 1 ст. 91 ЖК РФ в судебном заседании устанавливаются, какие конкретно нарушения, препятствующие осуществлению прав и нарушающие законные интересы других нанимателей данного или смежного жилых помещений (комнаты, квартиры) и проживающих с ними членов их семьи, допускает ответчик, либо факт бесхозяйственного обращения с жилым помещением (создание антисанитарных условий в жилом помещении, в том числе в местах общего пользования, в особенности в квартире коммунального заселения, неоднократное затопление жилого помещения или учинение пожара и непроведение после этого ремонта и др.)2.

Если наниматель и (или) проживающие совместно с ним члены его семьи используют жилое помещение не по назначению, систематически нарушают права и законные интересы соседей или бесхозяйственно обращаются с жилым помещением, допуская его разрушение, наймодатель обязан предупредить нанимателя и членов его семьи о необходимости устранить нарушения. Если указанные нарушения влекут за собой разрушение жилого помещения, наймодатель также вправе назначить нанимателю и членам его семьи разумный срок для устранения этих нарушений. Если наниматель жилого помещения и (или) проживающие совместно с ним члены его семьи после предупреждения наймодателя не устранят эти нарушения, виновные граждане по требованию наймодателя или других заинтересованных лиц выселяются в судебном порядке без предоставления другого жилого помещения (ч. 2 ст. 35, ст. 91 ЖК РФ).

Использование жилого помещения не по назначению может заключаться в том, что в нем устраивают гостиницы, как для граждан, так и для животных, сдаются под офисное помещение, что причиняет одновременно неудобство для соседей по лестничной площадке, так как постоянно появляются новые лица, которые часто нарушают правила поведения в вечернее и ночное время.

Также могут выселяться без предоставления другого жилого помещения и граждане, договор социального найма которых расторгнут вследствие проведения незаконной перепланировки. Незаконная перепланировка квартиры — это перепланировка, при которой планируемые или выполненные работы противоречат СНиПам, СаНПиНам, постановлениям и другим правовым актам, а потому не подлежит оформлению.

Согласно законодательству РФ из жилого помещения могут быть выселены граждане, лишенные родительских прав, если совместное проживание этих граждан с детьми, в отношении которых они лишены родительских прав, признано судом невозможным (ст. 31, п. 2 ст. 91 ЖК РФ, ст. 65 СК РФ). Невозможность совместного проживания граждан, лишенных родительских прав в отношении своих детей, должна быть обоснована конкретными обстоятельствами и подтверждена доказательствами. В частности, учинение скандалов, разжигание и поддержание конфликтов в семье, злоупотребление алкогольными напитками и наркотическими и психотропными веществами, создание антисанитарных условий, чинение ребенку препятствий в проживании и другие действия могут расцениваться как факторы, создающие предпосылки для невозможного совместного проживания граждан, лишенных родительских прав, вместе с несовершеннолетними.

Существенным фактом, подлежащим установлению судом при рассмотрении споров данной категории, является факт проживания ответчика по месту жительства ребенка, поскольку в последнее время истцы все чаще стали обращаться в суд с иском о выселении бывших супругов, давно не проживающих в спорном жилом помещении, тем самым не нарушающих жилищные права и законные интересы своих детей, в отношении которых они были лишены родительских прав.

Применительно к договору социального найма необходимо обратить внимание на имеющийся в ЖК РФ пробел применительно к такому основанию, как незаконное получение или предоставление жилого помещения по договору социального найма. В ранее действовавшем кодексе предусматривалась возможность признания в судебном порядке выданного ордера на жилое помещение не действительным, что влекло за собой выселение из жилого помещения. В связи с этим ВС РФ разъясняет, что нарушение требований ЖК РФ при принятии решения о предоставлении жилого помещения по договору социального найма с учетом п. 2 ч. 3 ст. 11 и ч. 4 ст. 57 ЖК РФ может служить основанием для предъявления иска о признании этого решения, а также заключенного на его основании договора социального найма недействительными и выселении проживающих в жилом помещении лиц2 по аналогии закона (ч. 1 ст. 7 ЖК РФ) применительно к правам, установленным ст. 168 ГК РФ, о недействительности сделки, не соответствующей закону или иным правовым актам, а также п. 1 ст. 181 ГК РФ, предусматривающим трехгодичный срок исковой давности по требованию о применении последствий недействительности оспоримой сделки.

В этом случае лица, проживающие в жилом помещении, подлежат выселению из него в ранее занимаемое ими жилое помещение, а если ранее занимаемое жилое помещение занято другими лицами, то им может быть предоставлено жилое помещение, аналогичное ранее занимаемому (п. 2 ст. 167 ГК РФ).

По данным Судебного департамента при ВС РФ, за год судами было принято более 19 тыс. решений о выселении без предоставления другого жилого помещения.

Прекращение жилищных правоотношений при расторжении договора найма жилых помещений жилищного фонда социального использования и выселении нанимателя и членов его семьи

Новое основание для прекращения жилищных правоотношений и, соответственно, новый вид выселения из жилых помещений жилищного фонда социального использования предусмотрен Федеральным законом от 21.07.2014 № 217-ФЗ «О внесении изменений в ЖК РФ и отдельные законодательные акты РФ в части законодательного регулирования отношений по найму жилых помещений жилищного фонда социального использования».

В соответствии со ст. 91.12 ЖК РФ при расторжении договора найма жилого помещения жилищного фонда социального использования наниматель и другие граждане, проживающие в жилом помещении, подлежат выселению из жилого помещения на основании решения суда без предоставления другого жилого помещения.

На наш взгляд, следует отметить достаточно жесткий подход законодателя к регламентации как вопросов выселения из жилого помещения жилищного фонда социального использования, так и других аспектов, касающихся этого нового вида договора найма, недавно введенного в ЖК РФ.

Вполне очевидно, что при расторжении договора найма жилого помещения жилищного фонда социального использования по соглашению сторон договора и освобождении жилого помещения нанимателем и членами его семьи не требуется решение суда о выселении.

В связи с этим диспозиция ст. 91.12 ЖК РФ требует уточнения с учетом оснований расторжения договора и исполнения последствий такого прекращения жилищных правоотношений.

Также не требуется выселения нанимателя жилого помещения:

1) если договор найма жилого помещения жилищного фонда социального использования прекращается в связи с утратой (разрушением) жилого помещения;

2) если договор найма жилого помещения жилищного фонда социального использования прекращается в связи со смертью одиноко проживающего нанимателя (ст. 91.10 ЖК РФ);

3) если договор найма жилого помещения жилищного фонда социального использования прекращается в связи выезда нанимателя и членов его семьи в другое место жительства (ст. 91.10 ЖК РФ).

Договор найма жилого помещения жилищного фонда социального использования может быть прекращен по истечении срока договора, который не может быть менее одного года и быть больше десяти лет (ч. 1 ст. 91.6 ЖК РФ).

По соглашению сторон жилищные правоотношения по поводу пользования жилым помещением жилищного фонда социального использования могут быть прекращены до истечения срока договора (ч. 1 ст. 91.10). Однако условия данного основания для прекращения жилищных правоотношений следует понимать не буквально, как это закреплено в указанной части рассматриваемой статьи, а с учетом других положений ЖК РФ, так как если у нанимателя жилого помещения есть члены семьи, то требуется их согласие (ч. 2, 4 ст. 69, ч. 2 ст. 91.8 и ч. 2 ст. 91.10 ЖК РФ).

По инициативе нанимателя жилого помещения, с согласия членов его семьи, отношения могут быть прекращены в одностороннем порядке, но при условии, что об этом он предупредил наймодателя в письменной форме не менее чем за три месяца до даты расторжения договора (ст. 91.10 ЖК РФ).

Также жилищные правоотношения, связанные с пользованием жилого помещения рассматриваемого вида жилищного фонда, могут быть прекращены в связи с неисполнением возложенных обязанностей на нанимателя жилого помещения и членов его семьи, а также при изменении условий их материального и жилищного обеспечения (ч. 3 ст. 91.10 ЖК РФ).

Если наниматель оплатил наем жилого помещения, но не платил за коммунальные услуги, то нет оснований для расторжения договора найма. И, соответственно, когда наниматель оплатил коммунальные услуги, но несвоевременно вносит плату за наем жилого помещения, также нет оснований для расторжения договора найма. В рассматриваемой статье употреблен союз «и», который является соединительным, что позволяет сделать вывод, что по п. 1 ч. 3 ст. 91.10 договор найма может быть расторгнут если наниматель одновременно не вовремя или не полностью вносит плату и за наем жилого помещения, и за коммунальные услуги.

Употребление законодателем союза «и» и во втором основании, предусмотренном в ч. 3 ст. 91.10 ЖК РФ, опять предполагает, что для расторжения договора найма необходимы одновременно два условия, т.е. наличие задолженности не только за наем жилого помещения, но и за коммунальные услуги.

Четвертое основание предусматривает, что у нанимателя и (или) у постоянно проживающих совместно с ним членов его семьи (т.е. члены семьи должны иметь постоянную регистрацию в жилом помещении, занимаемом нанимателем по договору найма жилого помещения фонда социального использования) отсутствуют другие жилые помещения на территории того же муниципального образования (в городах Москве, Санкт-Петербурге и Севастополе — на территориях этих городов), которыми они вправе пользоваться (на основании договоров социального найма, найма жилого помещения жилищного фонда социального использования, безвозмездного пользования, а также членства в жилищном, жилищно-строительном кооперативе либо ином специализированном потребительском кооперативе, права собственности), если размер общей площади таких жилых помещений в расчете на нанимателя и членов его семьи превышает норму предоставления (применительно к тому населенному пункту, в котором проживает наниматель по договору найма жилого помещения жилищного фонда социального использования). Однако это положение не применяется, если договор найма жилого помещения жилищного фонда социального использования был заключен сроком на один год на основании ч. 2 ст. 91.9 ЖК РФ, т.е. наниматель не соответствовал требованиям, установленным для субъектов данного вида договора.

Пятое основание связано с разрушением или повреждением жилого помещения нанимателем или другими гражданами, за действия которых он отвечает (п.4 ч. 3 ст. 91.10 и п.2 ч.4 ст.83 ЖК РФ), а шестое — систематическим нарушением прав и законных интересов соседей, которое делает невозможным совместное проживание в одном жилом многоквартирном доме (в п. 4 ч. 3 ст. 91.10 дана ссылка на п. 3 ч. 4 ст. 83 ЖК РФ, что предполагает аналогию закона. Предметом договора найма жилого помещения жилищного фонда социального использования может быть только квартира или дом (ст. 91.5 ЖК РФ, условия Типового договора найма жилого помещения жилищного фонда социального использования'), поэтому авторами учебника предлагается к рассмотрению данная редакция названного основания).

Еще одно основание связано с использованием жилого помещения не по назначению (п. 4 ч. 3 ст. 91.10 ЖК РФ и п. 4 ч. 4 ст. 83 ЖК РФ), содержание которого аналогично ранее рассмотренному основанию по договору социального найма. В отличие от прекращения правоотношений, связанных с договором социального найма в отношении некоторой категории лиц и найма жилого помещения специализированного жилищного фонда, когда не допускается выселение без предоставления другого благоустроенного жилого помещения или жилого помещения, в ст. 91.12 ЖК РФ содержится императивная норма, не предусматривающая предоставления другого жилого помещения.

Прекращение жилищных правоотношений при расторжении договора найма специализированного жилого помещения и выселения нанимателя и членов его семьи

Жилые помещения специализированного жилищного фонда в отличие от других видов жилых помещений предоставляются определенной категории граждан и на определенных условиях. Поэтому основания для прекращения жилищных правоотношений, возникающих по поводу пользования этими жилыми помещениями, имеют свою особенность.

В то же время условия выселения частично совпадают с некоторыми условиями выселения из жилых помещений, занимаемых по договору социального найма, но при этом предусмотрены особенности для некоторых граждан.

Выселение из служебных жилых помещений и общежитий производится:

• при прекращении или добровольном расторжении договора найма специализированного жилого помещения, занимаемого по данным договорам (п. 1,2 ст. 101, п. 1 ст. 103 ЖК РФ)1. Договор найма специализированного жилого помещения может быть расторгнут в любое время по соглашению сторон. Наниматель специализированного жилого помещения с согласия в письменной форме проживающих совместно с ним членов его семьи в любое время вправе расторгнуть договор найма специализированного жилого помещения;
• переходе права собственности на служебное жилое помещение или жилое помещение в общежитии, а также передаче такого жилого помещения в хозяйственное ведение или оперативное управление другому юридическому лицу (за исключением случаев, если новый собственник такого жилого помещения или юридическое лицо, которому передано такое жилое помещение, является стороной трудового договора с работником — нанимателем такого жилого помещения) (п. 2 ст. 102 ЖК РФ);
• расторжении в судебном порядке по требованию наймодателя договора найма специализированного жилого помещения при неисполнении нанимателем и проживающими совместно с ним членами его семьи обязательств по договору найма специализированного жилого помещения, в частности в следующих случаях (п. 4 ст. 83, п. 3 ст. 101 ЖК РФ);
• выезде нанимателя и членов его семьи в другое место жительства (договор найма специализированного жилого помещения считается в данном случае расторгнутым со дня выезда) (п. 3 ст. 83, п. Зет. 101 ЖК РФ);
• признании недействительными решения о предоставлении специализированного жилого помещения и заключенного на его основании договора найма специализированного жилого помещения (п. 1 ст. 99 ЖК РФ).

Также жилищные правоотношения по поводу пользования жилым помещением специализированного жилищного фонда прекращается по основаниям, предусмотренным отдельными федеральными законами. Так, член Совета Федерации и депутат Государственной Думы обязаны освободить занимаемой ими служебное жилое помещение не позднее одного месяца со дня прекращения соответствующих полномочий. В случае неосвобождения служебного жилого помещения они подлежат выселению в порядке, установленном жилищным законодательством.

В статье 8 Федерального закона о беженцах3 установлено, что лицо, признанное беженцем, и члены его семьи утрачивают право на пользование жилым помещением из фонда жилья для временного поселения в случае приобретения, получения, найма другого жилья.

Данная редакция рассматриваемой нормы закона прямо не предписывает выселение или освобождение жилого помещения указанной категорией лиц, но, учитывая, что имеется в виду жилое помещение специализированного жилищного фонда, то эту норму следует понимать с учетом предписания ст. 103 ЖК РФ, которая является общей нормой, установленной для всего жилого фонда данного вида и предусматривающей такие последствия прекращения жилищных отношений, как освобождение и выселение из жилых помещений специализированного жилищного фонда.

В связи с этим необходимо учитывать, что в соответствии с ч. 2 ст. 103 ЖК РФ без предоставления другого жилого помещения по истечении срока трудовых отношений, прохождения службы, пребывания на выборной должности либо досрочного прекращения указанных отношений не могут быть выселены наниматели и члены их семей, попадающие под определенный перечень.

Лицам, подпадающим под перечень, указанный в ч. 2 ст. 103 ЖК РФ, предоставляются другие жилые помещения, которые должны находиться в черте населенного пункта, где они проживают, должны отвечать установленным санитарным и техническим правилам и нормам. Необходимо обратить внимание на то, что этой категории граждан должно быть предоставлено не другое благоустроенное жилое помещение, а, как закреплено в ч. 3 ст. 103 ЖК РФ, другое помещение.

В связи с этим, если указанные граждане проживали в служебном жилом помещении, которым может быть только отдельная квартира или жилой дом (ч. 1 ст. 104 ЖК РФ), то при их выселении им не будет предоставляться равнозначное жилое помещение, как это предусмотрено в ч. 1 ст. 89 ЖК РФ. Поэтому им могут предложить и комнату в квартире коммунального заселения.

Выселение граждан из служебных жилых помещений или жилых помещений в общежитиях с предоставлением других жилых помещений в случае, предусмотренном ч. 2 ст. 102 ЖК РФ, осуществляет прежний собственник или юридическое лицо, передающее жилые помещения'.

В случаях расторжения или прекращения договоров найма специализированных жилых помещений, когда названные группы граждан отсутствуют, жилое помещение, которое граждане занимали по данным договорам, должно быть освобождено. В случае отказа освободить такие жилые помещения указанные граждане подлежат выселению в судебном порядке без предоставления других жилых помещений.

Необходимо отметить, что российским жилищным законодательством не предусмотрено выселение из общежития родителя, лишенного родительских прав, чье совместное проживание с ребенком признано судом невозможным. Положения ч. 2 ст. 91 ЖК РФ в части выселения без предоставления другого жилого помещения распространяются только на граждан, занимающих жилое помещение по договору социального найма.