Субъекты жилищных отношений

Стороны в жилищных отношениях

Представляется необходимым остановиться более подробно в соответствии с ныне действующим законодательством на правовом регулировании всех этапов жилищных отношений — возникновении, развитии и прекращении, а также на взаимоотношениях сторон.

Жилое помещение, которое может быть предоставлено для удовлетворения потребности в жилье, должно быть пригодным для постоянного проживания в нем. Причем объектом договора жилищного найма в домах (ст. 673 ГК РФ, ст. 62 ЖК РФ) государственного, муниципального жилищных фондов может быть лишь изолированное жилое помещение (квартира, жилой дом, часть квартиры или жилого дома), не связанное с не сдаваемыми внаем жилыми помещениями общим входом (смежные комнаты), подсобные помещения, а также общее имущество в многоквартирном доме.

Рассматривая более подробно договор найма жилого помещения, следует исходить также из того, что различные законодательные акты, определяя понятие этого договора, имеют в виду разные права и обязанности, возникающие при его заключении, которые отличаются друг от друга в зависимости от жилищного фонда. Так, предоставление жилого помещения на условиях договора социального найма означает бесплатное выделение жилья гражданам, нуждающимся в улучшении жилищных условий (раздел III главы 7 ЖК РФ). Такое предоставление жилья имеет место в государственном и муниципальном жилищных фондах в порядке, устанавливаемом органами государственной власти субъектов Российской Федерации. Если же собственниками предоставляемого жилого помещения являются юридические или физические лица, то заключается договор коммерческого найма, когда жилье предоставляется другим лицам в целях получения определенного дохода (ГК РФ).

Договор социального найма имеет и некоторые другие особенности: он заключается по основаниям, на условиях и в порядке, предусмотренных законодательством, при соблюдении формы договора (ст. 63 ЖК РФ); не может быть расторгнут при переходе права собственности на жилое помещение (ст. 64 ЖК РФ); заключается, как правило, без указания конкретного срока, т.е. практически бессрочный (ч. 2 ст. 60 ЖК РФ); может быть прекращен по основаниям и на условиях, предусмотренных ЖК РФ. Договор найма жилого помещения заключается на срок до пяти лет (ст. 683 ГК РФ) на основании волеизъявления обеих сторон (нанимателя и наймодателя); размер оплаты за жилое помещение устанавливается по соглашению сторон (ст. 682 ГК РФ). Договор коммерческого найма прекращается по истечении срока договора, а также по основаниям, предусмотренным ст. 687 ГК РФ.

Исходя из вышесказанного, договор социального найма жилого помещения следует определить как соглашение, по которому наймодатель обязуется предоставить во владение и пользование нанимателю и членам его семьи пригодное для постоянного проживания жилое помещение в жилищном фонде социального использования, представляющее собой отдельную квартиру, дом (изолированную часть квартиры, дома).

Граждане, имеющие право на получение жилых помещений социального использования, в соответствии с жилищным законодательством подразделяются на две категории:

• имеющие право на получение жилья в общем порядке;
• имеющие право на получение жилья во внеочередном порядке.

Перечень лиц, имеющих право на предоставление жилья на основании договора социального найма, частично был рассмотрен выше при изложении вопроса о реализации конституционного права граждан на жилище. Однако следует учитывать, что круг этих лиц практически не ограничен. Остановимся более подробно на условиях и порядке предоставления жилья для каждой из вышеперечисленных категорий граждан.

К нуждающимся в улучшении жилищных условий в общем порядке законодатель относит граждан (ст. 51 ЖК РФ):

1) не являющихся нанимателями жилых помещений по договорам социального найма или членами семьи нанимателя данного помещения либо собственниками жилых помещений или членами семьи собственника жилого помещения;

2) являющихся нанимателями жилых помещений по договорам социального найма или членами семьи нанимателя жилого помещения по договору социального найма либо собственниками жилых помещений или членами семьи собственника жилого помещения и обеспеченные общей площадью жилого помещения на одного члена семьи менее учетной нормы;

3) проживающих в жилом помещении (доме), не отвечающем установленным для жилых помещений требованиям;

4) являющихся нанимателями жилых помещений по договорам социального найма, членами семьи нанимателя жилого помещения по договору социального найма или собственниками жилых помещений, членами семьи собственника жилого помещения, проживающими в квартирах, занятыгх несколькими семьями, если в составе семьи имеется больной, страдающий тяжелой формой хронического заболевания, при котором совместное проживание с ним в одной квартире невозможно, и не имеющим иного жилого помещения, занимаемого по договору социального найма или принадлежащего на праве собственности; основанием для улучшения жилищныж условий в данном случае является медицинское заключение учреждений здравоохранения (перечень соответствующих заболеваний устанавливается уполномоченным Правительством Российской Федерации федеральным органом исполнительной власти).

Приведенный в ст. 51 ЖК РФ перечень не является исчерпывающим. Так, согласно ч. 7 Примерных правил государственным органам субъектов РФ предоставляется право включить в утвержденные правила дополнительные основания для признания граждан нуждающимися в улучшении жилищных условий (например, проживание в неблагоустроенных жилых помещениях и коммерческих квартирах и т.д.).

Граждане, нуждающиеся в улучшении жилищных условий, должны быть приняты на учет по решению исполнительных органов государственной или муниципальной власти. Порядок учета граждан, нуждающихся в улучшении жилищных условий, а также определение очередности предоставления гражданам жилых помещений устанавливаются Жилищным кодексом и другими законодательными актами.

Заявление о принятии на учет должно быть рассмотрено в течение 30 рабочих дней со дня представления необходимых документов. Орган, осуществляющий принятие на учет, не позднее одного рабочего дня со дня принятия решения о принятии на учет выдает (направляет) гражданину, подавшему соответствующее заявление, документ, подтверждающий принятие такого решения.

Принятые на учет граждане включаются в книгу учета граждан, нуждающихся в улучшении жилищных условий. Такие книги ведутся как документы строгой отчетности по установленной форме, и на каждого гражданина, принятого на учет, должно быть заведено учетное дело, содержащее все необходимые документы, являющиеся основанием для постановки на учет: заявление, выписка из домовой книги, копия финансового лицевого счета, справка бюро технической инвентаризации, справка из учреждений здравоохранения, справка о прохождении военной службы по контракту или об увольнении с военной службы и др.

Как правило, право состоять на учете нуждающихся в улучшении жилищных условий сохраняется гражданами до получения жилого помещения. Ho они могут быть сняты с учета в следующих случаях (ст. 56 ЖК РФ):

• подачи заявления о снятии с учета;
• утраты оснований, дающих право на получение им жилого помещения по договору социального найма;
• выезда на другое постоянное место жительства, за исключением случаев изменения места жительства в пределах городов федерального значения;
• получения от органа государственной власти или органа местного самоуправления субсидии, ссуды, кредита на приобретение жилого помещения;
• предоставления от органа государственной власти или органа местного самоуправления земельного участка для строительства индивидуального жилого дома;
• выявления в представлявшихся ими документах не соответствующих действительности сведений, послуживших основанием для принятия на учет, а также неправомерных действий при решении вопроса о принятии на учет должностных лиц органа, осуществляющего принятие на учет.

Снятие с учета осуществляется органами, по решению которых граждане были приняты на учет; о снятии с учета граждане должны быть поставлены в известность в письменной форме с указанием причины.

Жилые помещения предоставляются лицам, состоящим на учете нуждающихся в улучшении жилищных условий, в порядке очередности исходя из времени принятия их на учет и включения в списки на получение жилых помещений. Граждане, имеющие право на внеочередное предоставление жилых помещений, включаются в отдельные списки, оставаясь одновременно в общем списке.

Статья 57 ЖК РФ устанавливает перечень граждан, имеющих право на внеочередное предоставление жилы1х помещений. К таким гражданам, в частности, относятся:

1. граждане, жилые помещения которых признаны в установленном порядке непригодными для проживания и ремонту или реконструкции не подлежат;
2. дети-сироты и дети, оставшиеся без попечения родителей, лица из числа детей-сирот и детей, оставшихся без попечения родителей, по окончании их пребывания в образовательных и иных учреждениях, в том числе учреждениях социального обслуживания, в приемных семьях, детских домах семейного типа, при прекращении опеки (попечительства), а также по окончании службы в Вооруженных силах Российской Федерации или по возвращении из учреждений, исполняющих наказание в виде лишения свободы;
3. граждане, страдающие тяжелыми формами хронических заболеваний.

Представляется целесообразным более детально осветить порядок действий органов, принимающих решение о предоставлении жилых помещений по договору социального найма гражданам, нуждающимся в улучшении жилищных условий. Следует еще раз подчеркнуть, что по договору социального найма жилое помещение может быть предоставлено только в домах государственного и муниципального жилищных фондов. Решение о предоставлении жилой площади принимается органом местного самоуправления.

Списки граждан на получение жилой площади (в том числе внеочередное) рассматриваются и дополняются ежегодно; не допускается предоставления жилых помещений гражданам, не состоящим на учете, за исключением случаев неотложного расселения граждан (например, при стихийных бедствиях, из домов, грозящих обвалом, и т.п.).

Непосредственно перед предоставлением жилого помещения граждане вновь должны представить все необходимые документы, подтверждающие их нуждаемость в улучшении жилищных условий, а также письменное обязательство всех совершеннолетних членов семьи об освобождении ими после получения жилого помещения ранее занимаемой жилой площади.

Особые условия законодатель оговаривает при заселении жилых помещений в домах, построенных с привлечением средств предприятий работниками этих организаций. Они должны быть заселены в первую очередь нуждающимися в улучшении жилищных условий работниками этих предприятий, учреждений, организаций. Если таких работников нет, предприятия теряют это право, а жилая площадь может быть заселена местной администрацией гражданами, состоящими на учете по улучшению жилищных условий по месту жительства.

Законодательством предусмотрен также особый порядок заселения освобождающихся жилых помещений в коммунальных квартирах. Так, если в квартире освободилось жилое помещение, не изолированное от занимаемого другим нанимателем жилого помещения, это помещение подлежит передаче в его пользование. B данном случае имеется в виду, что лица, претендующие на освободившееся помещение, уже состоят в договорных отношениях с наймодателем и по существу изменяется только предмет договора — увеличение жилой площцди, занимаемой нанимателем помещений, но при этом остаются в договоре те же стороны и сохраняются их права и обязанности.

Освобождающееся изолированное помещение в квартире, где проживают несколько нанимателей, должно предоставляться проживающим в этой квартире гражданам, нуждающимся в улучшении жилищных условий, т.е. имеющим жилую площадь менее установленной нормы на одного человека. Кроме того, следует иметь в виду, что применение этого правила возможно, если размер занимаемого нанимателем жилого помещения, на которое он претендует, в общей сложности не превышает нормы предоставления либо такое превышение является незначительным. При возникновении спора вопрос о том, является ли превышение размера жилой площади незначительным, решается судом в каждом конкретном случае с учетом всех обстоятельств дела (например, увеличение семьи в связи с рождением ребенка и т.п.).

Если на освободившееся изолированное жилое помещение претендуют два или более проживающих в той же квартире нанимателей и каждый из них по имеющимся у них в наличии обстоятельствам имеет право на его получение, то суд при вынесении решения о передаче освободившегося жилого помещения должен исходить из того, кто из этих граждан в большей степени нуждается в улучшении жилищных условий, учитывая размер занимаемых ими помещений, состав их семей, состояние здоровья, их возраст, планировку помещений и т.д.

Часть 3 ст. 59 ЖК РФ содержит норму, согласно которой при отсутствии в коммунальных квартирах граждан, нуждающихся в улучшении жилищных условий, или граждан, имеющих общую жилую площадь менее установленной нормы предоставления, освободившаяся комната заселяется в общем порядке, т.е. на основании договора социального найма.

Кроме того, при согласии всех нанимателей один из них вправе приобрести иные жилые помещения и передать их для переселения другим нанимателям коммунальной квартиры в частную собственность (по договору купли-продажи, дарения), а затем занять освободившиеся комнаты без всякой оплаты с правом их приватизации.

Эта норма, соответствующая внедрению рыночных условий в жилищные правоотношения, дает довольно широкие возможности самим нанимателям решать вопросы о расселении коммунальных квартир. Так, по договору найма коммунальной квартиры заинтересованные организации или физические лица принимают на себя обязательства по расселению проживающих в отдельные квартиры, либо предоставляют желающим возможность разъехаться в уже имеющееся у них жилье, а потом продают квартиру, либо сначала находят покупателя и, заключив с ним договор, приобретают квартиры для жильцов.

Члены семьи пользователя жилым помещением

При рассмотрении вопроса о понятии и правовом статусе субъектов жилищных правоотношений особое внимание следует обратить на правовое положение членов семьи нанимателей (пользователей жилыми помещениями).

B соответствии со ст. 69 ЖК РФ наниматель и члены его семьи пользуются равными правами, предусмотренными договором социального найма жилого помещения, условия которого могут быть изменены только с согласия всех проживающих в нем совершеннолетних членов семьи и наймодателя (ст. 82 ЖК РФ). B соответствии с Жилищным кодексом РФ равенство жилищных прав нанимателя и членов его семьи предполагает согласие последних на следующее:

• вселение в жилое помещение временных жильцов (ст. 80);
• обмен занимаемого жилого помещения (ст. 72);
• сдачу жилого помещения в поднаем (ст. 76);
• изменение договора найма (ст. 82);
• расторжение и прекращение договора найма (ст. 83);
• предоставление жилой площади меньшего размера взамен занимаемого помещения (ст. 81).

Совершеннолетний член семьи может с согласия нанимателя и остальных совершеннолетних членов семьи требовать признания его нанимателем по ранее заключенному договору найма вместо первоначального нанимателя. Такое же право принадлежит в случае смерти нанимателя любому совершеннолетнему члену семьи умершего.

Членом семьи нанимателя также может быть признано лицо, которое в течение длительного времени проживало совместно с нанимателем одной семьей, вело с ним общее хозяйство, не имея при этом родственных отношений с нанимателем.

Споры, возникающие в связи с требованием заключения отдельного договора найма жилого помещения и о признании членом семьи нанимателя, разрешаются в судебном порядке.

B соответствии с действующим Жилищным кодексом членами семьи нанимателя могут быть признаны не только его дети, супруг, родители и другие родственники, но в исключительных случаях и другие лица, если они проживают совместно с нанимателем и ведут с ним общее хозяйство. Поскольку признание членом семьи нанимателя имеет существенное значение для решения вопроса о праве на жилое помещение, суды обязаны глубоко и всесторонне исследовать их отношения с нанимателем и дать оценку установленным обстоятельствам, с тем чтобы не допустить нарушения прав лиц, обращающихся за судебной защитой.

Следует особо подчеркнуть, что в ст. 31 ЖК РФ все граждане, вселенные нанимателем, в зависимости от условий вселения подразделяются на две категории:

• членов семьи, пользующихся равными правами с другими членами семьи;
• членов семьи, имеющих ограниченные права по сравнению с другими членами семьи.

Граждане, вселенные нанимателем и остальными членами его семьи, имеют право пользования жилым помещением, если они являются или признаются членами его семьи и если при вселении между этими гражданами, нанимателем и проживаюùими с ним членами его семьи не было иного соглашения о порядке пользования жилым помеùением.

B случаях когда предусмотренным ч. 1 ст. 31 ЖК РФ соглашением были ограничены права вселяемого (например, на определенный срок или с правом пользования только одной из комнат), это соглашение дает основание причислить вселяемого по второй категории, т.е. с ограниченными правами.

Временные жильцы

B ст. 76 и 80 ЖК РФ в лице поднанимателей, или временных жильцов, законодатель предусматривает третью категорию вселяемых — вообùе не пользуюшцхся правом на жилую плоùадь со всеми вытекаюùими из этого последствиями.

Граждане, занимаюшие жилые помешения в домах государственного и муниципального жилишных фондов на условиях договора найма или аренды, вправе с согласия всех совместно прожи- ваюших совершеннолетних членов семьи приобрести эти помешения в собственность, в том числе совместную или долевую, на условиях, определенных законодательством. Право на приватизацию жилья возникает не у всех проживаюшцх в жилом помешении, а только у нанимателя и членов его семьи, а приватизация возможна только с их согласия. Согласие должно быть выражено в письменной форме.

Как правило, приватизированное жилое помешение при наличии нескольких проживаюшцх членов семьи передается им на праве обшей долевой собственности.

Законодатель предусматривает право нанимателя жилого помешения с согласия всех проживаюших совместно с ним членов семьи и с согласия наймодателя сдавать это помещение в поднаем при соблюдении определенных условий. B поднаем может быть сдана часть занимаемого нанимателем жилого помешения, а при временном выезде — все помешение (на период сохранения права пользования им), при этом ответственным перед наймодателем по договору найма остается наниматель.

Лица, проживающие в жилом помешении нанимателя на основании договора поднайма, самостоятельного права на это помешение не имеют.

Правила сдачи жилого помешения в поднаем устанавливают, что при заключении договора поднайма должно соблюдаться требование законодательства о норме жилой плошади на одного человека.

Договор поднайма жилого помешения является возмездным.

Статья 76 ЖК РФ содержит условия, при которых сдача жилого помещения в поднаем не допускается:

1. если в результате вселения поднанимателя размер общей жилой площади, приходящейся на каждого проживающего, окажется менее установленной нормы;
2. если в нем проживают лица, страдающие тяжелыми формами некоторых хронических заболеваний;
3. без согласия других нанимателей и совершеннолетних членов их семей, проживающих в одной квартире;
4. в других случаях, предусмотренных федеральными законами.

Следует помнить также о том, что не могут быть сданы в поднаем служебные жилые помещения.

Порядок, условия, сроки внесения и размер платы за поднаем жилого помещения, предоставленного по договору социального найма, устанавливаются соглашением между нанимателем жилого помещения по договору социального найма и гражданином, которому жилое помещение передается в поднаем.

Прекращение договора поднайма наступает по истечении срока договора, а если поднаниматель отказывается освободить жилое помещение, то по требованию нанимателя поднаниматель подлежит выселению в судебном порядке без предоставления ему другого жилого помещения, равно как и при прекращении договора найма жилого помещения. Когда договор поднайма заключен без указания срока, он считается заключенным на один год (ст. 77 ЖК РФ).

К требованиям о выселении из жилого помещения поднанимателей срок исковой давности не применяется, поскольку они независимо от длительности проживания прав на жилую площадь не приобретают.

Необходимо также иметь в виду, что при решении вопросов об изменении договоров найма жилого помещения по требованию любого члена семьи нанимателя, имеющего с ним равные права в соответствии с приходящейся на его долю жилой площадью, или учитывая состоявшееся соглашение о порядке пользования жилым помещением, ему может быть выделено изолированное помещение, состоящее из одной или нескольких комнат, причем в этом случае изолированное жилое помещение может быть выделено и договор найма жилого помещения может быть заключен с членом семьи нанимателя.

Кроме того, если между нанимателем и членами его семьи было достигнуто соглашение, определяющее особый порядок пользования (раздел, обмен и т.д.), то при рассмотрении исков суд может учесть это обстоятельство. Например, дополнительная жилая площадь в виде отдельной комнаты предоставлена одному из членов семьи и этой комнатой другие члены семьи не пользовались, тогда она не подлежит включению в общий размер жилой площади, подлежащей разделу.

Следует отметить также, что наниматель жилого помещения и проживающие с ним совершеннолетние члены его семьи могут по взаимному согласию разрешить временное проживание в находящемся в их пользовании жилом помещении другим гражданам без взимания платы за пользование помещением. Такое вселение в соответствии с Жилищным кодексом РФ (ст. 80) и Гражданским кодексом РФ (ст. 680) возможно при согласования нанимателя со всеми проживающими с ним совершеннолетними членами семьи, с обязательным предварительным уведомлением наймодателя. При этом последний вправе запретить проживание временных жильцов, если не учтены требования законодательства о норме жилой площади на одного человека. Срок проживания временных жильцов не может превышать шести месяцев.

Временные жильцы не обладают самостоятельным правом пользования жилым помещением; ответственность за действия временных жильцов перед наймодателем несет наниматель.

Временные жильцы обязаны освободить жилое помещение немедленно по требованию нанимателя или проживающих с ним совершеннолетних членов его семьи по истечении согласованного с ними срока проживания, а если срок не согласован, то не позднее семи дней со дня предъявления соответствующего требования.

Хотя законодатель и предусматривает для временных жильцов пользование жилым помещением без взимания платы, однако от оплаты за коммунальные услуги они не освобождаются.