be5.biz

Жилищное право (Еремичева И.А., 2012)

Жилищные отношения

  1. Жилищные отношения как вид гражданских правоотношений
  2. Правовое регулирование жилищных отношений
  3. Требования, предъявляемые к жилым помещениям
  4. Жилищные нормы
  5. Обеспечение жильем ветеранов Великой Отечественной войны 1941-1945 гг.

Жилищные отношения как вид гражданских правоотношений

Предметом любой отрасли права являются конкретные отношения, обладающие качественно отличительными признаками. B свою очередь, предметом жилищного права являются жилищные отношения. Категория «жилищные отношения» собирательная и включает в себя часть семейных, финансовых, административных и иных общественных отношений, регулируемых различными отраслями российского законодательства. Кроме того, важно помнить, что жилищные отношения являются лишь разновидностью большой группы гражданскоправовых отношений и, следовательно, регулируются нормами гражданского законодательства. Жилищные отношения в различных правовых источниках определяются через понятия «жилое помещение» и (или) «жилищный фонд». Следовательно, непосредственным объектом жилищных отношений являются жилые помещения или их совокупность — жилищный фонд.

Так, в соответствии со ст. 4 Жилищного кодекса Российской Федерации жилищные отношения — это отношения по поводу: возникновения, осуществления, изменения и прекращения права владения, пользования и распоряжения жилыми помещениями государственного, муниципального, частного жилищных фондов; отнесения помещений к числу жилых и исключения их из жилищного фонда; учета жилищного фонда; управления, содержания и ремонта жилищного фонда, перепланировки и переустройства жилых помещений; создания и деятельности жилищных и жилищно-строительных кооперативов, товариществ собственников жилья, прав и обязанностей их членов; внесения платы за жилье и коммунальные услуги; контроля за использованием и сохранностью жилищного фонда. Иными словами, жилищные отношения — это общественные отношения, возникающие в связи с владением, пользованием (эксплуатацией), распоряжением и управлением жилищным фондом.

Гражданское право представляет собой отрасль права, регулирующую имущественные и связанные с ними личные неимущественные отношения. Участниками гражданских отношений являются государственные, муниципальные предприятия, учреждения, организации, колхозы и иные кооперативные и общественные организации и граждане.

Поскольку объектами гражданско-правового регулирования являются имущественные отношения, т.е. отношения по владению, пользованию и распоряжению различными видами имущества, в том числе жилищем, то их регулирование, безусловно, относится к компетенции гражданского законодательства. Именно поэтому регулированию жилищных отношений посвящается определенная часть Гражданского кодекса Российской Федерации и некоторые другие гражданско-правовые акты. Однако основополагающее регулирование, в том числе жилищных отношений, осуществляется Конституцией Российской Федерации 1993 г., как и действовавшими ранее Конституциями СССР и РСФСР.

Так, Основной закон закрепляет право граждан на жилище, а также предусматривает реализацию права граждан свободно передвигаться и выбирать места пребывания и жительства. Реализация же этих прав осуществляется в соответствии с нормами гражданского либо жилищного права. Кроме того, ч. 3 ст. 40 Конституции РФ предоставляет возможность малоимущим гражданам на получение жилья из государственного или муниципального жилищного фонда бесплатно либо за доступную плату. Эта же статья предусматривает, что жилое помещение из вышеуказанных фондов может быть предоставлено и «иным, указанным в законе гражданам».

К таким лицам относятся, например, ветераны войны, военнослужащие, государственные служащие, прокурорские и следственные работники, сотрудники полиции, судьи и другие категории работников с учетом их заслуг в защите Отечества, безупречной военной службы, иной государственной службы, продолжительного труда и других обстоятельств, связанных с особенностями службы или работы, по договору социального найма на основании и в соответствии с федеральными законами от 12 января 1995 г. № 5-ФЗ «О ветеранах»; от 27 июля 2004 г. № 79-ФЗ «О государственной гражданской службе Российской Федерации»; от 27 мая 1998 г. № 76-ФЗ «О статусе военнослужащих»; законами РФ от 17 января 1992 г. № 2402-1 «О прокуратуре Российской Федерации», от 7 февраля 2011 г. № 3-ФЗ «О полиции», Федеральным законом от 14 апреля 1993 г. «О статусе судей в Российской Федерации» и др.

Как видно из приведенных выше законодательных актов, жилищное законодательство тесно переплетается с гражданским не только по предоставлению жилья, но и в решении правовых вопросов права собственности на жилые помещения и сделок с ними. К жилищным отношениям следует отнести отношения, возникающие при взаимоотношениях между физическими лицами (гражданами) и собственниками (владельцами) жилищного фонда в связи с предоставлением, использованием, техническим обслуживанием жилых помещений по их назначению.

Правовое регулирование жилищных отношений

Если обобщить все законы, регулирующие отношения по владению, пользованию и распоряжению жилыми помещениями, подзаконные нормативные правовые акты, а также иные источники жилищного права, то образуется довольно солидный перечень. B связи с этим представляется необходимым выделить из них основополагающие законы, принятые на федеральном уровне, а также подзаконные нормативные правовые акты, законные и нормативные акты органов государственной власти субъектов Российской Федерации:

  1. Конституция Российской Федерации;
  2. Жилищный кодекс Российской Федерации;
  3. Гражданский кодекс Российской Федерации;
  4. Закон РФ от 25 июня 1993 г. № 5242-1 «О праве граждан Российской Федерации на свободу передвижения, выбор места пребывания и жительства в пределах Российской Федерации»;
  5. Федеральный закон от 30 декабря 2004 г. № 215-ФЗ «О жилищных накопительных кооперативах»;
  6. Закон РФ от 4 июля 1991 г. № 1541-1 «О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации»;
  7. Федеральный закон от 16 июля 1998 г. № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» ;
  8. Федеральный закон от 11 ноября 2003 г. № 152-ФЗ «Об ипотечных ценных бумагах»;
  9. Федеральный закон от 21 июля 1997 г. № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним»;
  10. Федеральный закон «О государственной регистрации юридических лиц»;
  11. постановления Правительства Российской Федерации;
  12. правовые акты федеральных министерств и ведомств (федеральных органов исполнительной власти, а также органов власти субъектов Российской Федерации);
  13. постановления Конституционного Суда Российской Федерации;
  14. постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации.

Для всех правоприменяющих органов и должностных лиц обязательными дая исполнения являются разъяснения Пленума Верховного Суда Российской Федерации, которые следует считать источником единого толкования правовых норм по некоторым вопросам применения жилищного законодательства.

В связи с регулированием жилищных отношений следует дать определение некоторым понятиям:

  • субъекты — граждане, органы исполнительной власти, органы местного самоуправления, иные юридические лица любых организационно-правовых форм;
  • объекты — жилые помещения, используемые физическими лицами по их назначению на основании договоров найма (наниматели), поднайма (поднаниматели), временные жильцы по договорам-соглашениям на использование жилья;
  • содержание жилищного отношения — права и обязанности субъектов (наймодателя и нанимателей), возникающие по поводу объектов — жилых помещений, которые, имея строго определенное законом целевое назначение, не могут быть использованы для других целей.

Права и обязанности субъектов могут быть несколько различными в зависимости от того, кем являются наниматели (сонаниматели), и от статуса жилых помещений (государственный, муниципальный, частный или специализированный жилищные фонды). Особое внимание следует обратить на тот факт, что в связи с введением в России рыночной экономики возникла острая необходимость в проведении такой жилищной реформы, при которой жилищные отношения полностью отвечали бы экономической ситуации в России, т.е. от обеспечения граждан жильем и помещениями за счет государственных капитальных вложений следует перейти к приобретению гражданами жилья или его строительству за счет средств самих граждан. При этом должны быть сохранены определенные льготы лицам малоимущим, остро нуждающимся в улучшении жилищных условий, а также некоторым другим категориям граждан, в соответствии с законодательством имеющим право на бесплатное жилье или на льготные условия получение жилья, о чем мы уже упоминали выше.

Для создания правовых основ при решении жилищных проблем в рыночных условиях в настоящее время на различных уровнях принимаются соответствующие законодательные и нормативные акты, конкретизирующие правовое регулирование порядка проведения реформы жилищно-коммунального хозяйства.

Так, Законом РФ от 4 июля 1991 г. № 1541-1 «О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации» гражданам предоставлена возможность приватизации государственного и муниципального жилищных фондов. Концепцией реформы жилищнокоммунального хозяйства (ЖКХ) в Российской Федерации созданы условия для нормального функционирования рынка жилья, определены направления реформы в части изменения системы управления, контроля, демонополизации отрасли и создания конкурентной среды. При образовании новой системы управления в отрасли в первую очередь необходимо четкое распределение функций между:

  1. собственником;
  2. управляющей организацией;
  3. подрядными организациями, осуществляющими обслуживание жилищного фонда;
  4. органами, уполномоченными осуществлять государственный контроль за содержанием и использованием жилищного фонда (независимо от форм собственности) и четкую организацию взаимоотношений между ними.

Основными целями формирования жилищно-коммунального хозяйства в соответствии с концепцией реформы ЖКХ в Российской Федерации являются:

  • обеспечение условий проживания, отвечающих стандартам качества;
  • снижение издержек производителей услуг и соответственно тарифов при поддержании стандартов качества предоставляемых услуг;
  • смягчение для населения процесса реформирования системы оплаты жилья и коммунальных услуг при переходе отрасли на режим безубыточного функционирования.

Следовательно, основными направлениями реформы жилищно-коммунального хозяйства являются:

  1. совершенствование системы управления, обслуживания, эксплуатации и контроля в ЖКХ; формирование специализированных организаций по управлению жилищным фондом;
  2. переход на договорные отношения, выборность организаций, осуществляющих обслуживание жилья, построение взаимоотношений на основе конкурентности с организациями, осуществляющими управление жилищным фондом и его обслуживание, обеспечивающими коммунальные предприятия материалами, оборудованием и выполняющими проектно-строительные работы;
  3. предоставление потребителям возможности влиять на объемы и качество услуг; передача жилищного фонда в управление непосредственным собственникам жилья (т.е. создание товарищества собственников жилья);
  4. изменение системы распределения между регионами средств федерального бюджета на основе использования системы государственных минимальных социальных стандартов;
  5. совершенствование системы оплаты жилья и коммунальных услуг, в том числе установление повышенных тарифов на сверхнормативную площадь жилья, сверхнормативное потребление коммунальных услуг, возмещение издержек на содержание и ремонт жилья, повышение оплаты жилья за счет населения, дифференциация ставок оплаты жилья в зависимости от его качества и месторасположения ;
  6. совершенствование системы социальной защиты малообеспеченных семей при приобретении и оплате жилья и коммунальных услуг; обеспечение и совершенствование существующей системы льгот, усиление и развитие адресной направленности компенсаций, выделяемых на социальную защиту населения при пользовании жильем;
  7. принятие мер по улучшению эксплуатации и сохранности жилищного фонда независимо от форм собственности.

Особую роль в реализации и регулировании жилищно-правовых отношений законодатель отводит органам исполнительной власти субъектов Российской Федерации и органам местного самоуправления, которые через управляющие организации и государственную жилищную инспекцию с учетом демонополизации отрасли, развития конкурентных отношений и обеспечения равноправия организаций независимо от форм собственности и заключения соответствующих договоров должны:

  • разрабатывать и внедрять альтернативные формы предоставления коммунальных услуг и создавать автономные системы жизнедеятельности в малоэтажном жилищном фонде;
  • привлекать организации, использующие альтернативные формы предоставления коммунальных услуг, в том числе не связанные с сетевой инженерной инфраструктурой объекты (газоснабжение от балонного газа и пр.);
  • выполнять отдельные функции по обслуживанию объектов коммунального назначения;
  • осуществлять контроль за установлением коммунальных тарифов для населения из расчета затрат предприятий-монополистов с учетом защиты прав потребителей;
  • контролировать обеспечение в пределах договорных отношений гарантированного обслуживания потребителей на уровне государственных минимальных социальных стандартов жилищно-коммунального хозяйства;
  • повышать организационно-правовую и финансово-экономическую независимость субъектов хозяйствования для перехода на договорные отношения в сфере производства жилищно-коммунальных услуг;
  • способствовать внедрению приборов долевого и индивидуального учета и регулирования расхода водо-, тепло-, газоснабжения в целях повышения ресурсосбережения.

Все вышеперечисленные меры в условиях реформы собственности на жилье и структуры управления жилищно-коммунальным хозяйством создают реальные условия для:

  • ускорения процесса демонополизации в отрасли путем разгосударствления ремонтно-эксплуатационных предприятий и передачи жилищного фонда в управление управляющим организациям и непосредственным собственникам жилья — товариществам собственников жилья;
  • привлечения дополнительных источников финансирования на содержание, ремонт и реконструкцию жилищного фонда;
  • самостоятельного решения членами товарищества собственников жилья вопросов по техническому обслуживанию и эксплуатации своей собственности, по установлению порядка расходования личных средств на управление и эксплуатацию здания;
  • стимулирования установки приборов, контролирующих объем потребляемых коммунальных услуг (воды, газа, тепла);
  • развития у нанимателей и собственников жилья экономного отношения к предоставляемым услугам;
  • создания товариществ собственников жилья еще на стадии организации строительства жилых зданий (таким образом, на этой же стадии определяется форма управления и предоставляется возможность будущим собственникам жилья самим определить уровень комфортности проживания).

Внедрение в жилищную сферу рыночных правоотношений создает все необходимые условия для становления и развития различных форм собственности на жилье, обеспечивает правовое регулирование отношений по заключению сделок с недвижимостью в жилищной сфере, гарантируя этим предусмотренные Конституцией РФ права граждан на жилище и свободу передвижения и выбор места пребывания и жительства в пределах Российской Федерации. Более того, во-первых, частная собственность на недвижимость в жилищной сфере не может быть ограничена по количеству, размеру и стоимости, во-вторых, защищается равным образом частная, государственная, муниципальная и иные формы собственности. B ст. 35 Конституции РФ закреплены гарантии по обеспечению этого права.

Ныне действующим законодательством предусмотрена возможность улучшения своих жилищных условий путем приобретения в собственность жилых помещений в домах государственного и муниципального жилищного фонда за плату. Так, с 1 января 2003 г. вступил в законную силу Федеральный закон от 25 октября 2002 г. № 125-ФЗ «О жилищных субсидиях гражданам, выезжающим из Крайнего Севера и приравненных к ним местностей» (взамен Закона от 27 июля 1998 г. № 131-ФЗ), который, в частности, предусматривает, что право граждан, выезжающих или выехавших из районов Крайнего Севера и приравненных к ним местностей, на получение и использование жилищных субсидий подтверждается жилищным сертификатом; определение размера жилищных субсидий осуществляется по месту их жительства органами исполнительной власти субъектов Российской Федерации исходя из следующего:

  • состава выезжающей семьи;
  • нормы предоставления жилой площади на каждого члена семьи;
  • средней рыночной стоимости 1 м2 общей площади жилья в регионе вселения;
  • нормативов предоставления жилищных субсидий в зависимости от стажа работы в районах Крайнего Севера и приравненных к ним местностях и т.д.

B обеспечение исполнения законодательства принят ряд нормативных правовых актов, среди которых ведущее место занимает постановление Правительства РФ от 17 декабря 2010 № 1050 «О Федеральной целевой программе “Жилище” на 2011—2015 г.» и утвержденные им подпрограммы «Выполнение государственных обязательств по обеспечению жильем категорий граждан, установленных федеральным законодательством», «Обеспечение жильем молодых семей» и др. Этими нормативными актами жилищные субсидии определяются как основные формы инвестирования бюджетных средств в жилищную сферу.

Вопросы предоставления гражданам кредитов на строительство, реконструкцию и приобретение жилья регулируются указом Президента РФ от 10 июня 1994 г. № 1180 «О жилищных кредитах», которым утверждено Положение о жилищных кредитах, предоставляемых на указанные цели как юридическим лицам, так и гражданам, в том числе не состоящим на учете для улучшения жилищных условий. При этом способом обеспечения кредита является залог в виде недвижимого имущества, предоставляемого заемщиком.

B настоящее время улучшить свои жилищные условия граждане могут за счет приобретения ценных бумаг в виде жилищных сертификатов.

Гражданский кодекс Российской Федерации. Статья 163:

Нотариально удостоверенные сделки

1. Нотариальное удостоверение сделки осуществляется путем совершения на документе, соответствующем требованиям статьи 160 Гражданского кодекса, удостоверительной надписи нотариусом или другим должностным лицом, имеющим право совершать такое нотариальное действие.

2. Нотариальное удостоверение сделок обязательно:

  1. в случаях, указанных в законе;
  2. в случаях, предусмотренных соглашением сторон, хотя бы по закону для сделок данного вида эта форма не требовалась.

Гражданский кодекс Российской Федерации. Статья 218, ч. 4: Основания приобретения права собственности Член жилищного, жилищно-строительного, дачного, гаражного или иного потребительского кооператива, другие лица, имеющие право на паенакопления, полностью внесшие свой паевой взнос за квартиру, дачу, гараж, иное помещение, предоставленное этим лицам кооперативом, приобретают право собственности на указанное имущество.

Статья 550. Форма договора продажи недвижимости: Договор продажи недвижимости заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами (п. 2 ст. 434 ГК РФ).

Несоблюдение формы договора продажи недвижимости влечет его недействительность.

Законодательством предусмотрено приобретение жилья в собственность даже теми гражданами, которые по общим основаниям не относятся к категории нуждающихся в улучшении жилищных условий; приобретение жилья возможно без ограничения его количества, размеров и стоимости, в том числе путем жилищного строительства, купли-продажи жилья и по договорам мены, дарения или иных сделок и по другим основаниям. Для этой цели граждане имеют право на получение земельного участка под строительство (ст. 218 ГК РФ). B жилищных правоотношениях объектами сделок являются жилые помещения в виде отдельных домов, квартир либо части домов, квартир и т.п.

Вопросы купли-продажи жилых помещений регулируются гл. 30 ГК РФ. Договор продажи жилого помещения заключается в письменной форме (ст. 550). Но предусмотрено и нотариальное удостоверение этой сделки (ст. 163). B любом случае необходима государственная регистрация сделки по купле-продаже жилого помещения, поскольку осуществляется переход права собственности (ст. 551), так как договор купли-продажи считается заключенным и право собственности у покупателя на приобретенное жилое помещение возникает только с момента государственной регистрации договора. Статьей 558 предусмотрено, что существенным условием договора продажи жилого дома или квартиры, в которых проживают лица, сохраняющие в соответствии с законом право пользования этим жилым помещением после его приобретения покупателем, является перечень этих лиц с указанием их прав на пользование жилым помещением.

Требования, предъявляемые к жилым помещениям

Говоря о требованиях, предъявляемых к жилым помещениям действующим законодательством, необходимо прежде всего отметить следующее. Все указанные требования можно разделить на две группы. В первую группу можно включить требования, без которых помещение вовсе не может считаться жилым помещением, а во вторую — требования, предъявляемые к той или иной категории жилых помещений (например, комнаты в общежитиях, помещения, предоставляемые по договорам социального найма, и т.д.).

Согласно ст. 15 ЖК РФ жилым помещением признается изолированное помещение, которое является недвижимым имуществом и пригодно для постоянного проживания граждан (отвечает установленным санитарным и техническим правилам и нормам, иным требованиям законодательства (далее — требования).

Именно данное в ст. 15 ЖК РФ определение содержит существенные требования к жилому помещению (признаки жилого помещения), при отсутствии хотя бы одного из которых помещение не может считаться жилым. Это и есть требования первой группы, о которых шла речь выше. К таким требованиям, в частности, относятся:

  1. изолированность жилого помещения;
  2. принадлежность его к недвижимому имуществу;
  3. пригодность для постоянного проживания граждан.

Последний признак одновременно является отражением цели существования жилого помещения, его единственно возможного назначения. Так, в соответствии со ст. 17 ЖК РФ жилые дома и жилые помещения предназначены для постоянного проживания граждан (важно отметить, что не приводится цель временного проживания граждан), а также для использования в установленном порядке в качестве служебных жилых помещений и общежитий. Предоставление помещений в жилых домах для нужд промышленного характера не допускается.

Указанные выше признаки получили свое развитие в постановлении Правительства РФ от 28 января 2006 г. № 47 «Об утверждении Положения о признании помещения жилым помещением, жилого помещения непригодным для проживания и многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции» (в ред. от 02.08.2007 г. № 494) (далее — Положение).

Положение, утвержденное названным постановлением Правительства РФ, устанавливает требования к жилому помещению, порядок признания жилого помещения пригодным для проживания и основания, по которым жилое помещение признается непригодным для проживания, в частности, многоквартирный дом признается аварийным и подлежащим сносу или реконструкции.

Согласно п. 7 Положения признание помещения жилым помещением, пригодным (непригодным) для проживания граждан, а также многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции осуществляется межведомственной комиссией, создаваемой в этих целях, на основании оценки соответствия указанных помещения и дома установленным в Положении требованиям.

Рассмотрим основные требования к жилому помещению, предусмотренные Положением.

1. Прежде всего, следует обратить внимание на то, что в соответствии с п. 3 Положения его действие не распространяется на жилые помещения, расположенные в объектах капитального строительства, ввод в эксплуатацию которых и постановка на государственный учет не осуществлены в соответствии с Градостроительным кодексом Российской Федерации.

Этот важнейший признак является производным от родового признака принадлежности жилого помещения к недвижимости, содержащегося в ст. 15 ЖК РФ, ведь если, например, многоквартирный жилой дом не введен в эксплуатацию, зарегистрировать права на него как недвижимое имущество в Едином реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним будет невозможно. B то же время согласно ст. 131 ГК РФ право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в Едином государственном реестре. B соответствии со ст. 219 ГК РФ право собственности на здания, сооружения и другое вновь создаваемое недвижимое имущество, подлежащее государственной регистрации, возникает с момента такой регистрации. Таким образом, если нет регистрации недвижимости — нет объекта недвижимости, а если нет разрешения на ввод в эксплуатацию объекта недвижимости — невозможна его регистрация.

Понятие разрешения на ввод объекта в эксплуатацию дается в ст. 55 Градостроительного кодекса РФ, где указано, что разрешение на ввод объекта в эксплуатацию представляет собой документ, который удостоверяет выполнение строительства, реконструкции, капитального ремонта объекта капитального строительства в полном объеме в соответствии с разрешением на строительство, соответствие построенного, реконструированного, отремонтированного объекта капитального строительства градостроительному плану земельного участка и проектной документации.

Следует обратить внимание на то, что в соответствии с Федеральным законом от 29 декабря 2004 г. № 191-ФЗ «О введении в действие Градостроительного кодекса Российской Федерации» (в ред. от 25 ноября 2009 г. № 273-ФЗ) до 1 марта 2015 г. не требуется получения разрешения на ввод объекта индивидуального жилищного строительства в эксплуатацию, а также представления данного разрешения для осуществления технического учета (инвентаризации) такого объекта, в том числе для оформления и выдачи технического паспорта такого объекта. Кроме того, разрешения на ввод объекта в эксплуатацию, выданные физическим и юридическим лицам до введения в действие настоящего Кодекса, признаются действительными.

2. B Положении дается перечень и достаточно подробно раскрывается сущность технических требований к жилому помещению, или, говоря в контексте ст. 15 ЖК РФ, требования к «пригодности для постоянного проживания граждан». B частности, это такие требования:

  • несущие и ограждающие конструкции жилого помещения, в том числе входящие в состав общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме, должны находиться в работоспособном состоянии, при котором возникшие в ходе эксплуатации нарушения в части деформативности (а в железобетонных конструкциях — в части трещиностойкости) не приводят к нарушению работоспособности и несущей способности конструкций, надежности жилого дома и обеспечивают безопасное пребывание граждан и сохранность инженерного оборудования;
  • основания и несущие конструкции жилого дома, а также основания и несущие конструкции, входящие в состав общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме, не должны иметь разрушения и повреждения, приводящие к их деформации или образованию трещин, снижающие их несущую способность и ухудшающие эксплуатационные свойства конструкций или жилого дома в целом;
  • жилое помещение, равно как и общее имущество собственников помещений в многоквартирном доме, должно быть обустроено и оборудовано таким образом, чтобы предупредить риск получения травм жильцами при передвижении внутри и около жилого помещения;
  • жилое помещение должно быть обеспечено инженерными системами (электроосвещение, хозяйственно-питьевое и горячее водоснабжение, водоотведение, отопление и вентиляция, а в газифицированных районах также и газоснабжение);
  • инженерные системы (вентиляция, отопление, водоснабжение, водоотведение, лифты и др.), оборудование и механизмы, находящиеся в жилых помещениях, а также входящие в состав общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме, должны соответствовать требованиям санитарноэпидемиологической безопасности1;
  • наружные ограждающие конструкции жилого помещения, входящие в состав общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме, должны иметь теплоизоляцию, обеспечивающую в холодный период года относительную влажность в межквартирном коридоре и жилых комнатах не более 60 процентов, температуру отапливаемых помещений не менее +18 градусов по Цельсию, а также изоляцию от проникновения наружного холодного воздуха, пароизоляцию от диффузии водяного пара из помещения, обеспечивающие отсутствие конденсации влаги на внутренних поверхностях несветопрозрачных ограждающих конструкций и препятствующие накоплению излишней влаги в конструкциях жилого дома;
  • жилые помещения, а также помещения, входящие в состав общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме, должны быть защищены от проникновения дождевой, талой и грунтовой воды и возможных бытовых утечек воды из инженерных систем при помощи конструктивных средств и технических устройств;
  • доступ к жилому помещению, расположенному в многоквартирном доме выше пятого этажа, за исключением мансардного этажа, должен осуществляться при помощи лифта;
  • и другие.

3. «Изолированность жилого помещения» подразумевает наличие в жилом помещении отдельного входа, т.е. отсутствие необходимости проходить через чужие жилые (или иные) помещения. Со значением и сложностью такого существенного требования к жилому помещению, как «изолированность жилого помещения», субъекты жилищных правоотношений, как правило, сталкиваются при выделе доли в праве собственности на жилое помещение.

Так, Верховный Суд РФ неоднократно указывал, что, например, реальный раздел отдельной квартиры допустим только в случае, если имеется техническая возможность передачи истцу изолированной части не только жилых, но и подсобных помещений (кухни, санузла, коридора и др.), оборудования отдельного входа.

Пленум Верховного Суда РФ в постановлении от 10 июня 1980 г. № 4 «О некоторых вопросах практики рассмотрения судами споров, возникающих между участниками общей собственности на жилой дом» (в ред. от 06.02.2007) разъяснил, что для правильного разрешения споров данной категории большое значение имеют специальные познания в области жилищного строительства и коммунального хозяйства. Поэтому при подготовке дела к судебному разбирательству надлежит на основании представленных документов и пояснений сторон в каждом случае обсуждать, не следует ли назначить экспертизу для дачи заключения о возможности выдела части дома и построек хозяйственного назначения в соответствии с долями сособственников с соблюдением требований градостроительных регламентов, строительных, экологических, санитарно-гигиенических, противопожарных и иных правил, нормативов, о всех допустимых вариантах выдела или передачи в пользование помещений, в том числе по вариантам, предложенным сторонами, о действительной стоимости дома и других построек, а также стоимости каждой предполагаемой к выделу части дома, о размере затрат, необходимых на переоборудование, и т.п.

B ЖК РФ существуют иные требования к жилым помещениям в зависимости от условий предоставления прав на жилое помещение. Так, например, в соответствии со ст. 58 Жилищного кодекса РФ при предоставлении жилых помещений по договорам социального найма не допускается заселение одной комнаты лицами разного пола старше девяти лет, кроме супругов, а заселение одной комнаты совершеннолетними лицами разного пола, за исключением супругов, допускается только с их согласия; требуется соблюдение «нормы предоставления», т.е. минимального размера площади жилого помещения, исходя из которого определяется размер общей площади жилого помещения, предоставляемого по договору социального найма (ст. 50 ЖК РФ), и др.

Жилищные нормы

При предоставлении жилого помещения в домах государственного или муниципального жилищного фонда по договору социального найма приоритетное значение приобретают жилищные нормы. Соблюдение установленных законодателем жилищных норм имеет место также при заключении договора коммерческого найма либо поднайма жилого помещения. Именно из расчета жилой площади, имеющейся у гражданина, совершается ряд сложных юридических действий, направленных на возникновение, изменение либо прекращение жилищных правоотношений. При этом важно отметить, что большинство из данных норм устанавливается на уровне субъектов Российской Федерации. Подобное распределение полномочий по части установления жилищных норм объясняется желанием законодателя учесть географические, демографические, национальные и иные региональные особенности, присущие тому или иному субъекту Российской Федерации.

B домах государственного и муниципального жилищных фондов жилое помещение предоставляется гражданам по договору социального найма либо в поднаем в пределах нормы жилой площади, приходящейся на одного человека. Кроме того, норма жилой площади имеет решающее значение при занятии освобождающихся жилых помещений в коммунальных квартирах. Освобождающиеся изолированные жилые помещения в коммунальных квартирах, где проживают несколько нанимателей, должны предоставляться проживающим в этой квартире нуждающимся в улучшении жилищных условий, а при отсутствии таковых — гражданам, имеющим жилую площадь менее установленной нормы предоставления, при этом учитывается право на дополнительную жилую площадь.

B ст. 81 Жилищного кодекса РФ декларируется право нанимателя на предоставление ему жилого помещения меньшего размера взамен занимаемого. Так, в соответствии с указанной статьей наниматель, имеющий излишнюю жилую площадь сверх установленной нормы предоставления, имеет право с согласия проживающих вместе с ним членов семьи требовать от органов местного самоуправления, от предприятия, учреждения, организации (в зависимости от принадлежности жилого дома) предоставить ему в постоянное пользование жилое помещение меньшего размера взамен занимаемого.

По договору коммерческого найма ограничение на размер предоставляемой жилой площади не обязательно, однако согласно ст. 80 Жилищного кодекса РФ, а также ч. 2 ст. 679, ч. 1 ст. 680 Гражданского кодекса РФ вселение в квартиру с согласия нанимателя граждан в качестве постоянно проживающих, а также временных жильцов (с согласия наймодателя) допускается только в том случае, если после вселения в расчете на каждого проживающего сохраняется норма предоставления жилой площади. Кроме того, в соответствии со ст. 76 Жилищного кодекса РФ, а также ч. 2 ст. 685 Гражданского кодекса РФ договор поднайма жилого помещения может быть заключен только при условии соблюдения требований законодательства о норме предоставления жилой площади.

Важно отметить следующий принцип предоставления жилых помещений, декларируемый в Жилищном кодексе РФ. B соответствии с ч. 1 ст. 1 граждане Российской Федерации имеют право на жилище. Это право обеспечивается путем предоставления жилых помещений в домах государственного и муниципального жилищных фондов на условиях договора найма в пределах нормы предоставления жилой площади, а также на условиях аренды либо путем приобретения или строительства жилья за собственные средства без ограничения площади жилья. Гражданам, не обеспеченным жильем по установленным нормативам, государство оказывает помощь, развивая строительство домов государственного и муниципального жилищных фондов, предназначенных для предоставления жилых помещений по договору найма, а также используя систему компенсаций (субсидий) и льгот по оплате строительства, содержания и ремонта жилья. При этом особо важно подчеркнуть, что ограничению по площади, количеству и размерам подлежат лишь те жилые помещения, которые предоставляются гражданам в домах государственного и (или) муниципального жилищных фондов. Частная собственность граждан на жилые помещения не ограничивается по количеству, размерам и стоимости и обеспечивается правом неприкосновенности.

Норма предоставления жилого помещения. Согласно ч. 1 ст. 50 ЖК РФ нормой предоставления площади жилого помещения по договору социального найма является минимальный размер площади жилого помещения, исходя из которого определяется размер общей площади жилого помещения, предоставляемого по договору социального найма. Норму предоставления устанавливает орган местного самоуправления в зависимости от достигнутого в муниципальном образовании уровня обеспеченности жилыми помещениями, предоставляемыми по договорам социального найма, и других факторов.

B соответствии с п. 1 ст. 15.1 Федерального закона от 27 мая 1998 г. № 76-ФЗ «О статусе военнослужащих» норма предоставления площади жилого помещения при предоставлении по договору социального найма жилых помещений, находящихся в федеральной собственности или переданных из федеральной собственности в муниципальную собственность, либо при предоставлении жилых помещений, находящихся в федеральной собственности, в собственность бесплатно на основании решения федерального органа исполнительной власти составляет 18 м2 общей площади жилого помещения на одного человека.

Например, согласно п. 3 ст. 20 Закона г. Москвы от 14 июня 2006 г. № «Об обеспечении права жителей города Москвы на жилые помещения» норма предоставления площади жилого помещения в г. Москве составляет 18 м2 площади жилого помещения на одного человека.

Определение учетной нормы и нормы предоставления имеет большое юридическое значение. Например, согласно ч. 1 ст. 80 Жилищного кодекса наймодатель вправе запретить проживание временных жильцов в случае, если после их вселения общая площадь жилого помещения на каждого проживающего составит для отдельной квартиры менее учетной нормы, а для коммунальной квартиры — менее нормы предоставления; в соответствии со ст. 81 Жилищного кодекса наниматель по договору социального найма имеет право на предоставление ему жилого помещения меньшего размера взамен занимаемого жилого помещения при условии, что площадь занимаемого помещения составляет более нормы предоставления, приходящейся на каждого члена семьи. Учетная норма имеет место при постановке гражданина, претендующего на получение жилого помещения из домов государственного (муниципального) жилищного фонда, на учет нуждающихся в улучшении жилищных условий. Постановка на учет нуждающихся в улучшении жилищных условий производится в соответствии с жилищным законодательством. Лицам, которые имеют право на улучшение жилищных условий, а следовательно, на получение жилого помещения в домах жилищных фондов социального найма, жилые помещения предоставляются в порядке очередности исходя из времени принятия граждан на учет (ст. 57 ЖК РФ). Вне очереди жилые помещения по договору социального найма могут предоставляться гражданам, жилые помещения которых стали непригодными для проживания в результате аварийного состояния, стихийного бедствия или другой чрезвычайной ситуации и ремонту или реконструкции не подлежат (п. 1 ч. 2 ст. 57 ЖК РФ).

В соответствии со ст. 49 Жилищного кодекса РФ граждане, нуждающиеся в улучшении жилищных условий, имеют право на получение в пользование жилого помещения в домах государственного и (или) муниципального жилищных фондов в порядке, предусмотренном законодательством Российской Федерации и субъектов Российской Федерации. При этом нуждающиеся в улучшении жилищных условий члены жилищно-строительных кооперативов, граждане, имеющие жилой дом, квартиру в собственности, и другие граждане, проживающие в этих домах, обеспечиваются жилыми помещениями на равных основаниях с остальными претендентами. В ст. 57 Жилищного кодекса РФ установлена очередность предоставления гражданам жилых помещений, в соответствии с которой жилые помещения предоставляются гражданам, состоящим на учете нуждающихся в улучшении жилищных условий, исходя из времени принятия их на учет и включения в списки на получение жилых помещений.

Согласно ст. 52 Жилищного кодекса учет граждан, нуждающихся в улучшении жилищных условий, осуществляется, как правило, по месту жительства гражданина в органах местного самоуправления. Однако в случаях, предусмотренных законом, граждане могут быть приняты на учет и не по месту их жительства.

Заявления о принятии на учет граждан, нуждающихся в улучшении жилищных условий, рассматриваются в течение 30 рабочих дней со дня поступления в соответствующий уполномоченный орган. O принятом решении гражданам выдается либо направляется документ, подтверждающий принятие такого решения (ч. 5 ст. 52 ЖК РФ).

Учетная норма устанавливается органом местного самоуправления (ст. 50 ЖК РФ). Как правило, чем выше уровень жизни и уровень доходов населения на территории конкретного субъекта Российской Федерации, тем ниже размер установленной учетной нормы. Иными словами, круг лиц, нуждающихся в улучшении жилищных условий, становится шире в том регионе, который менее обеспечен, имеет низкий уровень жизни населения.

Согласно ст. 9 Закона г. Москвы от 14 июня 2006 г. № 29 «Об обеспечении права жителей города Москвы на жилые помещения» учетная норма в г. Москве устанавливается в размере 10 м2 площади жилого помещения для отдельных квартир и 15 м2 площади жилого помещения для квартир, жилые помещения в которых предоставлены по решениям уполномоченных органов исполнительной власти города Москвы разным семьям. B соответствии с п. 2 Муниципального нормативного правового акта городского поселения Кашира Каширского муниципального района МО от 3 декабря 2009 г. № 17/2009-НА учетная норма площади жилого помещения в муниципальном образовании «Городское поселение Кашира» Московской области равна 8 м2 общей площади на одного человека. B городском поселении Пушкино Пушкинского муниципального района МО учетная норма установлена в размере 9 м2; в городском поселении Красногорск Красногорского муниципального района МО — 10 м2 общей площади жилого помещения для проживающих в отдельных квартирах и 15 м2 общей площади жилого помещения для проживающих в коммунальных квартирах.

Органы государственной власти субъектов Российской Федерации, органы местного самоуправления разрабатывают условия и порядок предоставления гражданам компенсаций (субсидий), направленных на обеспечение оплаты жилья и коммунальных услуг. Данные компенсации (субсидии) предоставляются в виде освобождения от оплаты жилья и коммунальных услуг в пределах социальной нормы площади жилья и нормативов потребления коммунальных услуг с учетом совокупного дохода семьи, льгот, действующих на уровне субъекта Российской Федерации, и утвержденного бюджета субъекта Российской Федерации.

B остальной части оплата жилья и коммунальных услуг производится проживающими в жилом помещении гражданами за счет собственных средств. Если совокупный доход семьи в расчете на одного человека не превышает установленного на уровне субъекта Российской Федерации прожиточного минимума, то собственные расходы граждан на оплату жилья и коммунальных услуг в пределах социальной нормы площади жилья и нормативов потребления коммунальных услуг не должны превышать половины минимального размера оплаты труда (МРОТ), установленного федеральным законодательством.

B соответствии со ст. 156 Жилищного кодекса РФ размер платы за пользование, содержание и ремонт жилого помещения нанимателей, проживающих в государственном или муниципальном жилищном фонде, определяется исходя из занимаемой общей площади жилого помещения.

Ранее уже говорилось о праве нанимателя о предоставлении ему меньшей жилой площади взамен занимаемого жилого помещения. B случае превышения социальной нормы площади жилья интерес в предоставлении меньшего по размеру жилого помещения оправдан сокращением расходов на оплату жилья и коммунальных услуг. Органы местного самоуправления, а также предприятия, организации, учреждения по первому обращению граждан, заинтересованных в замене жилого помещения с площадью жилья, превышающей социальную норму, на жилое помещение в пределах социальной нормы, обязаны предоставить гражданам соответствующее жилое помещение. При этом с момента подачи заявления о замене жилого помещения до его фактической и юридической замены граждане оплачивают жилое помещение в пределах социальной нормы площади жилья на условиях, равных с иными гражданами, проживающими в жилых помещениях в пределах социальной нормы.

Право на получение субсидий по оплате жилья и коммунальных услуг существует также у граждан, имеющих жилые помещения на праве частной собственности. B соответствии с ч. 2 ст. 159 Жилищного кодекса гражданам, имеющим в собственности жилые помещения, предоставляются субсидии, обеспечивающие оплату жилья в пределах социальной нормы площади жилья. Субсидии предоставляются в том случае, если расходы на оплату жилья и коммунальных услуг превышают величину, соответствующую максимально допустимой доле расходов граждан на оплату жилья и коммунальных услуг в совокупном доходе семьи, установленной субъектом Российской Федерации (ч. 1 ст. 159 ЖК РФ).

Далее можно выделить иные разрозненные нормы жилья, содержащиеся в отдельных нормативных положениях жилищного законодательства. Так, например, в соответствии со ст. 93 Жилищного кодекса РФ служебные помещения выделяются, как правило, в виде жилых помещений в домах государственного и муниципального жилищных фондов. Вообще служебные жилые помещения предназначаются для заселения гражданами, которые в связи с характером их трудовых отношений должны проживать по месту работы или вблизи от места работы. Норма предоставления служебного жилого помещения (в виде отдельной квартиры) оправдывается целью его предоставления.

B п. 1 ч. 4 ст. 83 Жилищного кодекса РФ говорится, что расторжение договора социального найма жилого помещения по требованию наймодателя допускается в случае невнесения нанимателем платы за жилое помещение и (или) платы за коммунальные услуги в течение более шести месяцев. Наниматель и проживающие совместно с ним члены его семьи подлежат выселению в судебном порядке с предоставлением другого жилого помещения по договору социального найма, размер которого соответствует размеру жилого помещения, установленному для вселения граждан в общежитие (ст. 90 ЖК РФ).

Однако в рамках данной статьи ничего не говорится о конкретной норме жилья, называемой нормой общежития. Однако такая норма действительно существует в рамках жилищного законодательства и равна 6 м2 жилой площади в расчете на одного человека. Однако при предоставлении другого жилого помещения по нормам общежития учитывается не только размер жилой площади, но и функциональная принадлежность предоставляемого жилого помещения к общежитию. Так, в соответствии со ст. 94 Жилищного кодекса РФ под общежития предоставляются специально построенные либо переоборудованные для этих целей жилые дома. Общежития укомплектовываются мебелью, другими предметами, необходимыми для проживания граждан.

Таким образом, из всего объема жилищного законодательства можно выделить следующие нормы жилья в расчете на одного человека, проживающего в жилом помещении:

  1. учетная норма;
  2. норма предоставления жилого помещения:
  3. норма предоставления служебного помещения (в виде отдельной квартиры);
  4. норма общежития (6 м2 жилой площади);
  5. минимальный размер кухни независимо от размера жилого помещения (6 м2).

Помимо этого федеральными законами также выделяется своеобразная норма жилья — дополнительная жилая площадь.

Обеспечение жильем ветеранов Великой Отечественной войны 1941-1945 гг.

B соответствии со ст. 7 Конституции РФ Российская Федерация является социальныш государствол, политика которого направлена на создание условий, обеспечивающих достойную жизнь и свободное развитие человека. Кроìе того, ст. 49 Конституции РФ провозглашает право каждого на жилище и предписывает органаì государственной власти и органаì ìестного салоуправления поощрять жилищное строительство, создавать условия для осуществления права на жилище. Исполняя принятые на себя обязанности по со- циальноìу обеспечению граждан, Российская Федерация в кратчайшие сроки после принятия на всенародноì голосовании 12 декабря 1993 г. Конституции приступила к созданию системі социальной защиты (поддержки) граждан в целоì и такой важнейшей их категории, как ветераны Великой Отечественной войны. B частности, уже 16 декабря 1994 г. Государственной Дулой Федерального Собрания Российской Федерации был принят Федеральный закон № 5-ФЗ «О ветеранах», который был подписан Президентол Российской Федерации 12 января 1995 г. и вступил в силу с лолента его официального опубликования — с 16 января 1995 г.

Кардинальныш, хотя и не лучшил образол на содержание си- стелы социальной поддержки ветеранов Великой Отечественной войны в части обеспечения жилищных прав повлияло принятие Жилищного кодекса Российской Федерации от 29 декабря 2004 г. № 188-ФЗ, вступившего в силу с 1 ларта 2005 г.

Так, до 31 декабря 2004 г. ветераны Великой Отечественной войны, нуждающиеся в улучшении жилищных условий, илели право на первоочередное бесплатное предоставление жилых полеще- ний в долах государственного и луниципального жилищных фондов на основании подп. 3 п. 1 ст. 15 Федерального закона «О ветеранах». Но сразу после принятия ЖК РФ п. 1 ст. 15 Федерального закона «О ветеранах» был изленен (Федеральныш законол от 29 декабря 2004 г. № 199-ФЗ). B результате с 1 января 2005 г. ветераны Великой Отечественной войны получили в качестве леры социальной поддержки обеспечение жильел за счет средств федерального бюджета при условии, что, во-первых, они являются нуж- дающилися в улучшении жилищных условий, во-вторых, если они встали на соответствующий учет до 1 января 2005 г. Участники Великой Отечественной войны, вставшие на учет после 1 января 2005 r., обеспечиваются жильем в соответствии с жилищным законодательством Российской Федерации (подп. 3 п. 1 ст. 15 Федерального закона «О ветеранах»).

Таким образом, согласно Закону «О ветеранах» в редакции от 29 декабря 2004 г. ветераны Великой Отечественной войны, нуждающиеся в улучшении жилищных условий и вставшие на учет после 1 марта 2005 г., принадлежали к категории лиц, имеющих право на получение жилого помещения в порядке и на основании п. 1 ст. 57 ЖК РФ. В соответствии с указанной нормой жилые помещения предоставлялись гражданам, состоящим на учете в качестве нуждающихся в жилых помещениях, в порядке очередности исходя из времени принятия таких граждан на учет.

При этом согласно п. 2 ст. 52 ЖК РФ состоять на учете в качестве нуждающихся в жилых помещениях имеют право указанные в ст. 49 ЖК РФ категории граждан, которые могут быть признаны нуждающимися в жилых помещениях (малоимущие граждане либо лица, определенные в качестве нуждающихся федеральным законом, указом Президента Российской Федерации или законом субъекта Российской Федерации).

В соответствии со ст. 51 ЖК РФ малоимущими (нуждающимися в улучшении жилищных условий) признаются лица:

1) не являющиеся нанимателями жилых помещений по договорам социального найма или членами семьи нанимателя жилого помещения по договору социального найма либо собственниками жилых помещений или членами семьи собственника жилого помещения;

2) являющиеся нанимателями жилых помещений по договорам социального найма или членами семьи нанимателя жилого помещения по договору социального найма либо собственниками жилых помещений или членами семьи собственника жилого помещения и обеспеченные общей площадью жилого помещения на одного члена семьи менее учетной нормы;

3) проживающие в помещении, не отвечающем установленным для жилых помещений требованиям;

4) являющиеся нанимателями жилых помещений по договорам социального найма, членами семьи нанимателя жилого помещения по договору социального найма или собственниками жилых помещений, членами семьи собственника жилого помещения, проживающими в квартире, занятой несколькими семьями, если в составе семьи имеется больной, страдающий тяжелой формой хронического заболевания, при которой совместное проживание с ним в одной квартире невозможно, и не имеющими иного жилого помещения, занимаемого по договору социального найма или принадлежащего на праве собственности. Перечень соответствующих заболеваний устанавливается уполномоченным Правительством Российской Федерации федеральным органом исполнительной власти.

Однако в результате большинство ветеранов Великой Отечественной войны не могли реализовать свое право на улучшение жилищных условий, так как не являлись малоимущими. При этом едва ли вышеуказанные требования о нуждаемости в улучшении жилищных условий применительно к ветеранам Великой Отечественной войны являлись социально справедливыми. В связи с этим руководством страны в 2008—2010 гг. были приняты кардинальные меры, направленные на повышение доступности жилья для ветеранов Великой Отечественной войны. В частности, Президентом России был издан указ от 7 мая 2008 г. № 714 (в ред. от 09.01.2010) «Об обеспечении жильем ветеранов Великой Отечественной войны 1941—1945 годов», Федеральным законом от 21 декабря 2009 г. № 327-ФЗ «О внесении изменений в Федеральный закон “О ветеранах”» для ветеранов Великой Отечественной войны отменено требование о необходимости постановки на учет до 1 марта 2005 г., а Федеральным законом от 6 мая 2010 г. № 79-ФЗ «О внесении изменений в Федеральный закон “О ветеранах”» установлено, что обеспечение жильем ветеранов Великой Отечественной войны осуществляется независимо от их имущественного положения.