Судебная защита жилищных прав

Жилищные права как объекты судебной защиты

Ценность любого субъективного права определяется в значительной степени возможностью его защиты как посредством обращения к органам публичной власти (юрисдикционная форма защиты), так и собственными действиями субъекта (самозащита). Право на судебную защиту — это важнейшее и неотъемлемое правомочие любого субъективного гражданского права, которое представляет собой возможность применения в отношении правонарушителя мер принудительного воздействия. Поэтому право на защиту любого права в субъективном смысле возникает у лица с нарушением его субъективного права либо с оспариванием его права другими лицами.

Субъективные гражданские права различны по своей природе и содержанию. Данными отличиями определяются особенности защиты каждого отдельного вида субъективных гражданских прав. Так, например, вещные права (право собственности, право хозяйственного ведения, оперативного управления и др.) защищаются посредством истребования имущества из чужого незаконного владения (виндикация) или требования об устранения препятствий, не связанных с лишением владения (негаторный иск). При этом данные способы защиты неприменимы в случае нарушения обязательственных прав, т.е. прав, возникающих из обязательств (договоров и др.).

Жилищные права — это значительный по объему пласт гражданских прав, закрепленных в нормативных правовых актах Российской Федерации и субъектов Российской Федерации. Жилищные права и обязанности возникают из оснований, предусмотренных ЖК РФ, другими федеральными законами и иными правовыми актами, а также из действий участников жилищных отношений, которые хотя и не предусмотрены такими актами, но в силу общих начал и смысла жилищного законодательства порождают жилищные права и обязанности. Среди оснований возникновения жилищных прав — сделки, в том числе договоры; акты органов государственной власти и местного самоуправления; судебные решения; членство в жилищно-строительных кооперативах и др. Таким образом, жилищные права могут быть относительными или абсолютными, носить вещный или обязательственный характер. Потому в каждом конкретном случае для их защиты могут использоваться как вещно-правовые, так и обязательственные способы защиты.

Между тем жилищные правоотношения имеют ряд существенных особенностей, которые влияют на защиту жилищных прав.

Первая особенность жилищных правоотношений — это их специфический объект. B настоящее время объект жилищных правоотношений определен ст. 15 ЖК РФ — это жилое помещение. Согласно п. 2 той же статьи любое жилое помещение предназначено для проживания граждан. Таким образом, именно граждане являются основными участниками жилищных правоотношений. Более того, для граждан право на жилище является не просто важным — оно жизненно необходимо. Данная социальная значимость права на жилище получила отражение во многих нормах ЖК РФ и обусловила особое внимание государства, в том числе в лице высших судебных органов, к вопросам судебной защиты жилищных прав. Например, раздел III ЖК РФ целиком посвящен поддержке граждан, нуждающихся в жилых помещениях, со стороны органов публичной власти посредством заключения с такими гражданами договоров социального найма. Часто граждане, не обладая достаточными юридическими знаниями или средствами для пользования услугами юристов, не способны эффективно защищать свои жилищные права, им предоставляются дополнительные правовые гарантии защиты их жилищных прав и интересов (например, преимущественные права — ст. 684 ГК РФ, ст. 131 ЖК РФ и их особый способ защиты — признание недействительным договора, заключенного в обход преимущественного права).

B то же время нельзя не отметить и того, что не все жилищные права представляют собой права на жилище. Так, исходя из положений ст. 4 ЖК РФ к жилищным отнесены и право члена кооператива на участие в управлении этим юридическим лицом, и право собственника квартиры на непосредственное управление многоквартирным домом и др.

Жилищные права носят непосредственно конституционный характер, т.е. прямо закреплены в Основном законе России. B этом заключается вторая особенность жилищных правоотношений. Так, практически любой жилищный спор связан с конституционным правом на жилище, закрепленным в Конституции Российской Федерации. B частности, согласно ст. 25 Конституции РФ жилище неприкосновенно. Никто не вправе проникать в жилище против воли проживающих в нем лиц иначе как в случаях, установленных федеральным законом, или на основании судебного решения. B соответствии со ст. 40 Конституции РФ каждый имеет право на жилище. Никто не может быть произвольно лишен жилища. Органы государственной власти и органы местного самоуправления поощряют жилищное строительство, создают условия для осуществления права на жилище. Малоимущим, иным указанным в законе гражданам, нуждающимся в жилище, оно предоставляется бесплатно или за доступную плату из государственных, муниципальных и других жилищных фондов в соответствии с установленными законом нормами.

Данные конституционные нормы получили отражение во многих федеральных законах, а также иных нормативных правовых актах.

Например, п. 1 ст. 1 ЖК РФ провозглашает в качестве основы всего жилищного законодательства необходимость обеспечения органами государственной власти и органами местного самоуправления условий для осуществления гражданами права на жилище, его безопасность, на неприкосновенность и недопустимость произвольного лишения жилища, на необходимость беспрепятственного осуществления вытекающих из отношений, регулируемых жилищным законодательством, прав.

Конкретизируя конституционную обязанность органов государственной власти и органов местного самоуправления создавать малоимущим, иным указанным в законе гражданам дополнительные условия для реализации права на жилище (ч. 2 и 3 ст. 40 Конституции РФ), федеральный законодатель закрепил в ЖК РФ положение о том, что органы государственной власти и органы местного самоуправления в пределах своей компетенции должны обеспечивать условия для осуществления гражданами права на жилище путем предоставления им жилых помещений по договорам социального найма или договорам найма жилых помещений государственного или муниципального жилищного фонда (п. 3 ст. 2 ЖК РФ).

И наконец, третья особенность жилищных правоотношений заключается в том, что они носят длящийся характер, а потому к ним, по общему правилу, применяется закон, действующий в настоящее время. На эту особенность необходимо в первую очередь обращать внимание в процессе защиты жилищных прав.

Так, например, в ст. 127 ЖК РСФСР предусматривалось, что право пользования помещением сохраняется за членами семьи собственника и в случае прекращения семейных отношений с собственником жилого дома, квартиры. Однако согласно положениям ныне действующего ЖК РФ, в частности ч. 4 ст. 31, регулирующей отношения между собственником жилого помещения и бывшими членами его семьи, в случае прекращения семейных отношений с собственником жилого помещения не сохраняется право пользования данным жилым помещением за бывшим членом семьи собственника этого жилого помещения, если иное не установлено соглашением между собственником и бывшим членом его семьи. Что делать в том случае, если семейные отношения прекратились до вступления в силу ЖК РФ, но собственник обратился в суд с иском о признании несохранившимся права пользования жилым помещением и выселении уже после вступления ЖК РФ в законную силу (1 марта 2005 г.)? Например, супруги развелись в 2002 г., собственником квартиры является только один из них, но второй продолжает проживать в квартире вплоть до настоящего времени, первый обратился в суд о выселении супруга-несобственника в 2009 г. При разрешении данного спора нельзя не обращать внимания на вышеописанную особенность жилищных правоотношений и прав.

Обзор законодательства и судебной практики Верховного Суда Российской Федерации за III квартал 2007 года

(утв. постановлением Президиума Верховного Суда Российской Федерации от 7 ноября 2007 г.)

Вопрос 4: Сохраняет ли ребенок право пользования жилым помещением, находящимся в собственности одного из родителей, после расторжения родителями брака

Ответ: ...в силу установлений Семейного кодекса Российской Федерации об обязанностях родителей в отношении своих детей право пользования жилым помещением, находящимся в собственности одного из родителей, должно сохраняться за ребенком и после расторжения брака между его родителями.

Так, согласно ст. 5 Федерального закона от 29 декабря 2004 г. № 189-ФЗ «О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации» к жилищным отношениям, возникшим до введения в действие Жилищного кодекса Российской Федерации, Жилищный кодекс РФ применяется в части тех прав и обязанностей, которые возникнут после введения его в действие, за исключением случаев, предусмотренных настоящим Федеральным законом. Между тем из указанной нормы ЖК РФ прямо не следует, нормы какого закона подлежат применению к рассматриваемому спору. Поэтому Президиум Верховного Суда РФ в обзоре судебной практики Верховного Суда РФ за III квартал 2005 г. разъяснил, что применение положений ст. 31 ЖК РФ не ставится в зависимость от момента прекращения семейных отношений между собственником жилого помещения и бывшим членом его семьи. Учитывая, что жилищные правоотношения носят длящийся характер, по общему правилу, к ним применяется закон, действующий в настоящее время, т.е. применению подлежат положения ЖК РФ независимо от того, когда были прекращены семейные отношения, до или после его введения в действие.

Аналогичная ситуация имеет место в случае со сменой собственника жилого помещения. B частности, согласно п. 2 ст. 292 ГК РФ в действующей редакции переход права собственности на жилой дом или квартиру к другому лицу является основанием для

Гражданский кодекс Российской Федерации. Статья 558. Особенности продажи жилых помещений:

1. Существенным условием договора продажи жилого дома, квартиры, части жилого дома или квартиры, в которых проживают лица, сохраняющие в соответствии с законом право пользования этим жилым помещением после его приобретения покупателем, является перечень этих лиц с указанием их прав на пользование продаваемым жилым помещением.

Однако в редакции, действующей до 31 декабря 2004 г., п. 2 ст. 292 ГК РФ содержал прямо противоположное положение, т.е. переход права собственности на жилой дом или квартиру к другому лицу не являлся основанием для прекращения права пользования жилым помещением членов семьи прежнего собственника. Таким образом, к данным правоотношениям также подлежат применению нормы, действующие в настоящее время, независимо от момента перехода права собственности на жилое помещение.

Основные процессуальные условия осуществления права на судебную защиту жилищных прав

Гарантируя каждому судебную защиту прав и свобод, Конституция Российской Федерации одновременно предусматривает, что порядок судопроизводства определяется федеральным законодательством (п. «о» ст. 71, ч. 1 ст. 76). Тем самым предполагается, что заинтересованные лица вправе обратиться в суд за защитой нарушенного или оспариваемого права либо охраняемого законом интереса лишь в установленном законом порядке, что в то же время не может рассматриваться как нарушение права на судебную защиту.

Согласно п. 1 ст. 11 ЖК РФ защита нарушенных жилищных прав осуществляется судом в соответствии с подведомственностью дел, установленной процессуальным законодательством.

Федеральный конституционный закон от 31 декабря 1996 г. № 1-ФКЗ «О судебной системе Российской Федерации» (в редакции Федерального закона от 5 апреля 2005 г. № 3-ФКЗ)

Подведомственность — это относимость споров о праве или иных дел к ведению различных государственных либо негосударственных органов, полномочных разрешать эти

споры и дела. Правила подведомственности гражданских дел арбитражным судам и судам общей юрисдикции содержатся соответственно в Арбитражном процессуальном кодексе РФ (глава 4, § 1) и Гражданском процессуальном кодексе РФ (глава 3). Согласно этим правилам дела по искам о защите жилищных прав, как правило, подведомственны судам общей юрисдикции.

Конституция Российской Федерации. Статья 126:

Верховный Суд Российской Федерации является высшим судебным органом по гражданским, уголовным, административным и иным делам, подсудным судам общей юрисдикции, осуществляет в предусмотренных федеральным законом процессуальных формах судебный надзор за их деятельностью и дает разъяснения по вопросам судебной практики.

Однако при разрешении вопроса о подведомственности дел, связанных с нарушениями прав жилищного кооператива, который является некоммерческой организацией в форме потребительского кооператива, следует также обратить внимание на следующие два разъяснения высших судебных органов. Во-первых, на n. 5 постановления Пленума Верховного Суда РФ от 20 января 2003 г. № 2 «O некоторых вопросах, возникших в связи с принятием и введением в действие Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации», согласно которому производственные и потребительские кооперативы в соответствии с Гражданским кодексом РФ (п. 2 ст. 48, § 3 главы 4, ст. 116) не являются хозяйственными товариществами или обществами, поэтому дела по спорам между этими кооперативами и их членами подведомственны судам общей юрисдикции. Во-вторых, на Обзор практики применения Федеральным арбитражным судом Московского округа норм главы 4 Арбитражного процессуального кодекса РФ о подведомственности за 2006 год, в котором разъяснено, что споры по требованиям членов жилищного кооператива о признании недействительным договора кооператива с другим юридическим лицом неподведомствен арбитражному суду, так как не относится к категории дел специальной подведомственности, установленной п. 4 ч. 1 ст. 33 АПК РФ.

Конституция Российской Федерации. Статья 47, ч. 1:

Никто не может быть лишен права на рассмотрение его дела в том суде и тем судьей, к подсудности которых оно отнесено законом.

Необходимо отметить, что Жилищный кодекс РФ, обращая внимание на подведомственность гражданских дел при судебной защите жилищных прав, не указывает на необходимость соблюдения их подсудности. Между тем, после того как подведомственность будет определена, в каждом случае предстоит выбирать конкретный суд в рамках данного ведомства.

Подсудность — это относимость дела к ведению конкретного суда в рамках определенного судебного ведомства.

Нормы о подсудности гражданских дел арбитражным судам содержатся в § 2 главы 4 АПК РФ, судам общей юрисдикции — в главе 4 ГПК РФ.

По общему правилу, иск предъявляется в суд по месту жительства ответчика, а иск к организации предъявляется в суд по месту нахождения организации (ст. 28 ГПК РФ).

Однако у гражданских дел по спорам о защите жилищных прав есть одна важная особенность: как правило, объектом жилищных прав является недвижимость, поэтому в отношении них применяется особая подсудность, именуемая исключительной. Так, согласно ст. 30 ГПК РФ иски о правах на земельные участки, участки недр, здания, в том числе жилые и нежилые помещения, строения, сооружения, другие объекты, прочно связанные с землей, а также об освобождении имущества от ареста предъявляются в суд по месту нахождения этих объектов или арестованного имущества.

Обзор законодательства и судебной практики Верховного Суда Российской Федерации за III квартал 2007 года

В Гражданском процессуальном кодексе Российской Федерации конкретно не указано, о защите каких именно прав на недвижимое имущество подлежат предъявлению иски по правилам исключительной подсудности, следовательно, данная подсудность установлена для исков о любых правах на перечисленное в ст. 30 ГПК РФ недвижимое имущество.

При этом, как показывает анализ судебной практики, «права на недвижимость» в смысле ст. 30 ГПК РФ следует толковать предельно широко. B частности, исходя из разъяснений, данных в Обзорах судебной практики по гражданским делам Верховного Суда РФ за IV квартал 2003 г. (утв. постановлением Президиума Верховного Суда РФ от 7 апреля 2004 г.), за I квартал 2006 г. (утв. постановлением Президиума Верховного Суда РФ от 7 и 14 июня 2006 г.), за III квартал 2007 г. (утв. постановлением Президиума Верховного Суда Российской Федерации от 7 ноября 2007 г.) следует, что по месту нахождения жилого помещения должны предъявляться следующие иски:

• о признании права собственности на жилое помещение;
• о признании права пользования жилым помещением;
• о признании права на вселение в жилое помещение;
• о вселении или выселении из жилого помещения;
• о нечинении препятствий в пользовании жилым помещением (устранении нарушения права собственника, не влекущие лишения владения);
• об определении порядка пользованием жилым помещением;
• о признании недействительными договоров, где объектом является жилое помещение (в том числе купли-продажи, дарения, мены, ренты, аренды, найма жилого помещения).

B противном случае исковое заявление будет возвращено истцу в связи с неподсудностью данному суду (п. 2 ч. 1 ст. 135 ГПК РФ). Возвращение искового заявления не препятствует повторному обращению истца в суд с иском к тому же ответчику, о том же предмете и по тем же основаниям, если истцом будет устранено допущенное нарушение.

При использовании такого способа защиты жилищных прав, как признание судом недействующими полностью или в части нормативного правого акта государственного органа либо нормативного правового акта органа местного самоуправления, нарушающих жилищные права и противоречащих ЖК РФ или принятым в соответствии с ним федеральному закону, иному нормативному правовому акту, имеющим большую, чем указанные нормативный правовой акт государственного органа либо нормативный правовой акт органа местного самоуправления, юридическую силу, дело подлежит рассмотрению в порядке производства по делам, возникающим из публичных правоотношений. Этот порядок регулируется главами 23 и 24 ГПК РФ. Следует отметить, что в таком случае подается не исковое заявление, а заявление, поэтому лицо, обращающееся в суд, именуется заявителем, а не истцом. Как следствие, стороны ответчика тут также нет — органы публичной власти и прочие участники процесса выступают в качестве заинтересованных лиц. Статьей 251 ГПК РФ для таких дел предусмотрено особое правило — заявление подается в районный суд по месту нахождения органа государственной власти, органа местного самоуправления или должностного лица, принявших нормативный правовой акт.

Жилищный кодекс не запрещает использовать такой способ защиты жилищных прав, как оспаривание решений, действий (бездействия) органов государственной власти, органов местного самоуправления, должностных лиц, государственных и муниципальных служащих (г. 25 ГПК РФ). B этом случае согласно ст. 254 ГПК РФ заявление может быть подано гражданином в суд как по месту его жительства, так и по месту нахождения органа государственной власти, органа местного самоуправления, должностного лица, государственного или муниципального служащего, решение, действие (бездействие) которых оспариваются.

B ходе реализации права на судебную защиту жилищных прав следует также обратить внимание на обязанность уплаты государственной пошлины (ст. 132 ГПК РФ). Государственная пошлина (далее — госпошлина) — это сбор, взимаемый с организации и физических лиц при их обращении в уполномоченные государственные органы, органы местного самоуправления, иные органы и (или) к должностным лицам, за совершение в отношении этих лиц юридически значимых действий. Порядок уплаты госпошлины предусмотрен главой 25.3 Налогового кодекса РФ.

Обзор законодательства и судебной практики Верховного Суда Российской Федерации за III квартал 2006 года

Поскольку иск о признании недействительными договоров купли-продажи или дарения, а также спор о применении последствий недействительности сделки связан с правами на имущество, государственную пошлину при подаче таких исков следует исчислять в соответствии с пп. 1 п. 1 ст. 333.19 Налогового кодекса Российской Федерации — как при подаче искового заявления имущественного характера, подлежащего оценке, в зависимости от цены иска.

Иски о защите жилищных прав могут носить как имущественный, так и неимущественный характер. Выше было указано, что жилищные права, как правило, связаны с недвижимостью. Недвижимость подлежит оценке, и ее стоимость составляет цену соответствующих исков. Согласно подп. 1 п. 1 ст. 33319 НК РФ госпошлина по искам, подлежащим оценке, рассчитывается в процентном отношении к цене иска: чем больше стоимость имущества — тем больше размер госпошлины. Как следствие, государственная пошлина по многим искам о защите жилищных прав является весьма значительной.

В связи с этим следует обратить внимание на определение Конституционного Суда РФ от 13 июня 2006 г. № 272-0, где указано, что отсутствие у заинтересованного лица возможности — в силу его имущественного положения — исполнить обязанность по оплате государственной пошлины не должно препятствовать осуществлению им права на судебную защиту, поскольку иное вступало бы в противоречие с положениями Конституции Российской Федерации, гарантирующими государственную, в том числе судебную, защиту прав и свобод (ч. 1 ст. 45, ч. 1 ст. 46). С учетом этого ст. 33336 Налогового кодекса РФ определенная категория граждан освобождается от уплаты государственной пошлины по делам, рассматриваемым в судах общей юрисдикции, а также мировыми судьями, а п. 2 ст. 3 3 320 данного Кодекса предусматривает, что суды общей юрисдикции или мировые судьи, исходя из имущественного положения плательщика, вправе уменьшить размер государственной пошлины либо отсрочить (рассрочить) ее уплату в порядке, предусмотренном ст. 33341 Налогового кодекса РФ.

Одним из важнейших процессуальных условий осуществления права на судебную защиту является соответствие искового заявления или заявления требованиям, установленным ст. 131, 132 ГПК РФ или cm. 125, 126 АПК РФ. Среди этих правил особого внимания заслуживает требование закона об указании нарушенного права. Так, согласно подп. 4 и 5 ч. 2 ст. 131 ГПК РФ в исковом заявлении обязательно указывается, в чем заключается нарушение либо угроза нарушения прав, свобод или законных интересов истца и его требования, а также те обстоятельства, на которых истец основывает свои требования и доказательства, подтверждающие эти обстоятельства. B соответствии с подп. 4 и 5 ч. 2 ст. 125 АПК РФ исковое заявление обязательно должно содержать требования истца к ответчику со ссылкой на законы и иные нормативные правовые акты, а при предъявлении иска к нескольким ответчикам — требования к каждому из них, обстоятельства, на которых основаны исковые требования, и подтверждающие эти обстоятельства доказательства.

Поэтому, прежде чем обращаться за защитой жилищных прав в суд, необходимо определить, какое конкретно право нарушено или нарушается. При этом с учетом социального характера многих гражданских дел, рассматриваемых в судах общей юрисдикции (в большинстве случаев сторонами по делу являются граждане, не имеющие, как правило, юридической квалификации), ГПК РФ прямо не требует при указании нарушенного прав ссылаться на нормы закона. Однако это не значит, что при защите жилищных прав не требуется нормативного обоснования требований. Хотя отсутствие ссылок на нормы права формально и не является препятствием к принятию искового заявления (заявления) к производству, эти обстоятельства должны быть и во всех случаях подлежат выяснению в ходе судебного процесса.

Способы судебной защиты жилищных прав (по материалам судебной практики)

Обращаясь к вопросам судебной защиты жилищных прав, нельзя не отметить очевидный факт: судебная защита невозможна без судебных органов в целом и судей в частности. Именно судья в конечном итоге определяет, подлежит нарушенное право защите или нет, а также применяет необходимый способ защиты. При осуществлении правосудия судьи независимы и подчиняются только Конституции Российской Федерации и федеральному закону (ст. 8 ГПК РФ). Судья всесторонне, полно, объективно и непосредственно исследует доказательства, но оценивает их по собственному внутреннему убеждению (ст. 67 ГПК РФ). Однако, разрешая гражданские дела, суд обязан руководствоваться нормативными правовыми актами (ст. 11 ГПК РФ), поэтому при выборе способа защиты жилищного права прежде всего следует определить нормативный правовой акт, в котором закреплено нарушенное право, затем необ- ходимо установить, каким образом данное право было нарушено и, наконец, что требуется для восстановления нарушенного права.

Несмотря на то что способы защиты жилищных прав закреплены в нормах материального права (ст. 12 ГК РФ, ст. 11 ЖК РФ), их характеристика едва ли будет полной без анализа процессуальных прав, обеспечивающих их реализацию. Так, в процессуальной науке сформулировано понятие права на иск, т.e. права на получение судебной защиты субъективного материального права или интереса. При этом в отличие от защищаемого материального права (например, права пользования жилым помещением) право на иск связано с объектами спора, т.е. благами материального характера (например, квартиры, жилые дома, иное имущество) и нематериального характера (например, честь, достоинство и деловая репутация) не прямо, а опосредованно через способы защиты.

Основные способы защиты жилищных прав закреплены в п. 3 ст. 11 ЖК РФ. К ним, в частности, относятся:

1. признание жилищного права;
2. восстановление положения, существовавшего до нарушения жилищного права, и пресечение действий, нарушающих это право или создающих угрозу его нарушения;
3. признание судом недействующими полностью или в части нормативного правого акта государственного органа либо нормативного правового акта органа местного самоуправления, нарушающих жилищные права и противоречащих ЖК РФ, или принятым в соответствии с ним федеральному закону, иному нормативному правовому акту, имеющим большую, чем указанные нормативный правовой акт государственного органа либо нормативный правовой акт органа местного самоуправления, юридическую силу;
4. неприменение судом нормативного правового акта государственного органа или нормативного правового акта органа местного самоуправления, противоречащих ЖК РФ или принятым в соответствии с ним федеральному закону, иному нормативному правовому акту, имеющим большую, чем указанные нормативный правовой акт государственного органа или нормативный правовой акт органа местного самоуправления, юридическую силу;
5. прекращение или изменение жилищного правоотношения;
6. иными способами, предусмотренными настоящим Кодексом, другим федеральным законом.

Перечень, указанный в ст. 11 ЖК РФ, является открытым и подлежит применению во взаимосвязи со ст. 12 ГК РФ и положениями иных федеральных законов.

Таким образом, право на судебную защиту жилищных прав гарантируется посредством закрепления в законе способов защиты жилищных прав, а также права лица на обращение в суд за защитой своего нарушенного права или законного интереса посредством искового заявления или в иных процессуальных формах. Поэтому судебные иски и заявления как процессуальная форма реализации способов защиты жилищных прав есть основное средство реализации права на судебную защиту.

Как следствие, каждому способу защиты жилищных прав корреспондирует определенный вид исков.

Процессуальная наука выделяет четыре основных вида исков (в зависимости от предмета иска), каждый из которых может быть использован в целях защиты жилищных прав: иски о присуждении; иски о признании; преобразовательные и превентивные иски. Возможность отнесения каждого отдельного иска к одному из вышеперечисленных видов не всегда в полной мере возможна. Часто иски могут относиться сразу к нескольким видам, тем более что на практике они носят, как правило, комплексный характер, т.е. включают в себя ряд различных требований (например, иск о признании утратившим право пользования, выселении и снятии с регистрационного учета).

1. Иски о присуждении (исполнительные) представляют собой иски, предмет которых всегда связан с добровольным или принудительным исполнением подтвержденной судом обязанности ответчика. Это означает, что способы защиты прав и законных интересов в исках о присуждении направлены на понуждение ответчика к совершению определенных действий либо к воздержанию от них в пользу истца. Таким образом, судебный процесс рассмотрения исков о присуждении в случаях удовлетворения их судом всегда завершается исполнительным производством (стадией исполнения судебного акта). К искам о присуждении можно отнести следующие иски.

1.1. Иск об истребовании квартиры из чужого незаконного владения (виндикационный иск). Удовлетворение такого иска, как правило, влечет необходимость внесения изменений в реестр прав на недвижимое имущество (ЕГРП), а также выселение ответчика из квартиры и снятие его с регистрационного учета. Для этого наряду с рассматриваемым иском дополнительно заявляются соответствующие требования. Следует отметить, что данная категория дел отличается особенной сложностью и крайне распространена в связи с участившимися случаями мошенничества с квартирами. Между тем единая судебная практика по разрешению подобных споров до настоящего времени полностью не сложилась. Нередки случаи, когда злоумышленники по поддельной доверенности либо путем введения собственника в заблуждение (и т.п.) продают квартиру третьему лицу, после чего квартира еще несколько раз перепродается. B результате третий и последующий покупатели (и продавцы), как правило, являются добросовестными приобретателями квартиры, в связи с чем истребовать у них квартиру на основании ст. 302 ГК РФ бывает весьма проблематично. Кроме того, в данном случае нет оснований для признания таких сделок недействительными. B связи с этим Конституционный Суд Российской Федерации в постановлении от 21 апреля 2003 г. № 6-П разъяснил, что права лица, считающего себя собственником имущества, не подлежат защите путем удовлетворения иска к добросовестному приобретателю с использованием правового механизма, установленного п. 1 и п. 2 ст. 167 ГК РФ. Такая защита возможна лишь путем удовлетворения виндикационного иска, если для этого имеются предусмотренные ст. 302 ГК РФ основания, которые дают право истребовать имущество и у добросовестного приобретателя (безвозмездность приобретения имущества добросовестным приобретателем, выбытие имущества из владения собственника помимо его воли и др.). Другими словами, исходя из позиции Конституционного Суда в описанном выше случае, несмотря на то что первая сделка по продаже квартиры является недействительной, признание ее таковой не повлечет аналогичных последствий для всех последующих сделок. Обманутому собственнику остается либо предъявить иск о возмещении убытков к правонарушителям, либо истребовать имущество на основании ст. 302 ГК РФ.

К.И.А. обратилась в суд с иском к Л.Д.С., Р.С.Н., П.А.И., П.И.И., администрации г. Железнодорожного о признании недействительными договора на приватизацию квартиры и постановления администрации г. Железнодорожного от 2 октября 2002 г. как не соответствующих требованиям закона, применении последствий недействительности этой сделки путем признания недействительными договоров купли-продажи и свидетельств о праве на наследство, ссылаясь на то, что после ее ссоры с мужем и ухода из квартиры муж (К.Г.В.) воспользовался ее временным отсутствием, ввел в заблуждение сотрудников прокуратуры относительно их брачных отношений. Заочным решением Железнодорожного городского суда от 4 сентября 2001 г. по иску прокурора г. Железнодорожного в интересах К.Г.В. их брак был признан недействительным и она снята с регистрационного учета по месту жительства. 26 сентября 2002 г. К.В.Г. приватизировал квартиру без ее согласия, что является нарушением ст. 2 Закона РФ «О приватизации жилищного фонда РФ», а 15 октября 2001 г. продал ее Л.Д.С., который 13 ноября 2001 г. заключил договор купли-продажи с Р.Г.В. После смерти Р.Г.В. ее наследник Р.С.И. продал квартиру П.С.В., которая умерла, и ее наследники П.А.И. и П.И.И. получили свидетельство о праве на наследство на эту квартиру. Исковые требования К.И.А. были удовлетворены, первая и последующие сделки с квартирой признаны недействительными.

Однако Президиум Московского областного суда установил, что постановления судов первой и второй инстанций приняты с нарушением закона и противоречат постановлению Конституционного Суда РФ от 21 апреля 2003 г. № 6-П. При этом Президиум Мособлсуда в определении от 6 июня 2006 г. указал, что иное толкование положений п. 1 и 2 ст. 167 ГК РФ означало бы, что собственник имеет возможность прибегнуть к такому способу защиты, как признание всех совершенных сделок по отчуждению имущества недействительными, т.е. требовать возврата полученного в натуре не только когда речь идет об одной (первой) сделке, совершенной с нарушением закона, но и когда спорное имущество было приобретено добросовестным приобретателем на основании последующих (второй, третьей, четвертой и т.д.) сделок. Тем самым нарушались бы вытекающие из Конституции РФ установленные законодателем гарантии защиты прав и законных интересов добросовестного приобретателя.

Противоположной позиции придерживается Верховный Суд РФ, судебная коллегия по гражданским делам которого в Определении от 29 января 2008 г. № 22-В07-36 указала, что «заключение ответчиками сделки по купле-продаже квартиры по поддельной доверенности влечет за собой недействительность всех последующих договоров, последний же покупатель подлежит выселению из квартиры со всеми членами семьи и снятию с регистрационного учета». При этом обстоятельства дела были следующими.

Обзор законодательства и судебной практики Верховного Суда РФ за II квартал 2007 г.

Суд кассационной инстанции пришел к правильному выводу о том, что вынужденный характер непроживания З.В. в спорной квартире не является основанием для освобождения его от обязанности по внесению квартирной платы в соответствии со своей долей. Кроме того, как правильно указал в своем определении суд кассационной инстанции, собственник вправе требовать устранения всяких нарушений его права, хотя бы эти нарушения и не были соединены с лишением владения (ст. 304 ГК РФ). Таким образом, З.В. вправе был требовать устранения всяких нарушений со стороны истцов его права собственника в отношении спорной квартиры.

Кавказский межрегиональный прокурор в интересах Я.С.Б. обратился в суд с требованиями к М.А.Т., Ц., Т.Т.Д. о признании недействительными доверенности, договоров купли-продажи квартиры, выселения, ссылаясь на то, что квартира № 129 в доме № 55 по ул. Владикавказской в г. Владикавказе принадлежала Я.С.Б. на основании договора приватизации. В ней проживала его семья в составе 6 человек до конца октября 1992 г. В связи с осетино-ингушским конфликтом Я.С.Б. вместе с семьей вынужденно покинули квартиру и временно проживали в Республике Ингушетия, в период их отсутствия квартира была занята Т.Т.Д., который добровольно освободить ее отказался, а затем квартира была трижды продана.

1.2. Иски об устранении нарушения права собственника, не влекущие лишения владения (негаторный иск, иск о нечинении препятствий в пользовании квартирой).

К. обратился в суд с иском в интересах несовершеннолетнего сына И. к Г. о вселении, нечинении препятствий в пользовании жилым помещением, определении порядка пользования, ссылаясь на то, что ребенок зарегистрирован в жилом помещении, однако ответчик чинит ему препятствия в проживании. Ответчик предъявил встречный иск о признании несовершеннолетнего И. неприобретшим право пользования жилым помещением, снятии с регистрационного учета, ссылаясь на то, что ребенок в жилое помещение не вселялся.

Решением Лефортовского районного суда г. Москвы от 7 ноября 2008 г. несовершеннолетний И. вселен в квартиру, ответчик обязан устранить препятствия в пользовании квартирой, а в части определения порядка пользования и в удовлетворении встречного иска отказано

1.3. Иск о взыскании платы за жилое помещение и (или) коммунальных услуг2. B последнем случае следует учитывать, что Судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда РФ в определении от 24 апреля 2007 г. № 78-B06-64 указала, что хотя закон и возлагает на собственника квартиры обязанность нести расходы по данному имуществу, однако наличие заслуживающего внимание обстоятельства (чинение истцами препятствий в пользовании квартирой) может являться основанием, освобождающим собственника от обязанности оплачивать коммунальные платежи за услуги, которыми он вынужденно не пользовался.

А. обратился к мировому судье с иском к МУП «Муниципальный центр жилищно-коммунального хозяйства округа Муром» (далее — МУП МЦ ЖКХ) и МУП РЭУ-10 об освобождении от уплаты коммунальных услуг и оплаты технического обслуживания за период с мая 2004 г. по апрель 2006 г., устранении недостатков ремонта квартиры, о компенсации морального вреда. B обоснование заявленных требований указал, что в связи с протечкой крыши в квартире проживать невозможно. Решением мирового судьи судебного участка № 4 г. Мурома и Муромского района Владимирской области от 5 мая 2006 г. постановлено: обязать МУП МЦ ЖКХ о. Муром устранить недостатки косметического ремонта в квартире Андреева A.B., а именно: устранить неисправности в электропроводке, повторно проклеить некачественно приклеенные обои в местах стыков в комнате и на кухне, правый верхний угол в кухне обработать медным купоросом и проклеить обоями. Обязать МУП МЦ ЖКХ о. Муром снять начисления за обслуживание, начисленные А. за период с мая 2004 г. по июль 2005 г. B остальной части в удовлетворении исковых требований отказать. B удовлетворении исковых требований к МУП РЭУ-10 отказано.

1.4. Иск об обязании привести жилое помещение в первоначальное положение (например, в соответствие с документами бюро технической инвентаризации). Данный иск направлен на реализацию такого способа защиты, как восстановление положения, существовавшего до нарушения жилищного права. Иск может иметь место в случаях, когда наниматель жилого помещения без согласования с собственником производит неотделимые улучшения или осуществляет незаконную перепланировку, переустройство помещения.

Следует отметить, что в определенных случаях жилое помещение может быть оставлено в измененном состоянии, а в указанном иске отказано. Например, в соответствии со ст. 29 ЖК РФ суд может принять решение о сохранении жилья в переустроенном состоянии, если права и законные интересы граждан не нарушены, угрозы их жизни и здоровью не имеется.

1.5. Иск о сохранении жилого помещения в переустроенном и (или) перепланированном состоянии. Данный иск может быть заявлен также как встречный (ст. 137, 138 ГПК РФ) к иску об обязании привести жилое помещение в первоначальное положение.

B качестве основания иска указывается, как правило, ст. 29 ЖК РФ. При этом следует обратить внимание на то, что, поскольку из диспозиции данной статьи не усматривается, что положения о переустройстве или перепланировке касаются только одного жилого помещения (одной квартиры), понятие «жилое помещение» применительно к данным правоотношениям законодателем видится в более широком смысле. Таким образом, требования данной статьи также подлежат применению и при переустройстве и (или) перепланировке двух жилых помещений (квартир). Юридически значимым обстоятельством, препятствующим сохранению жилого помещения в перепланированном состоянии, является лишь факт нарушения прав и законных интересов граждан либо создания угрозы нарушения.

Решением Ковровского городского суда от 15 февраля 2006 г. удовлетворено исковое заявление Ф. к администрации г. Коврова о сохранении квартиры в перепланированном и переоборудованном состоянии. B обоснование иска истец указал, что в спорной квартире проживают и зарегистрированы Ф. с совершеннолетним сыном M. B квартире произведены перепланировка и переоборудование внутренних помещений, в результате увеличена площадь ванной комнаты и уменьшена площадь кухни. Данная перепланировка и переоборудование произведены без получения соответствующих разрешительных документов и разрешения наймодателя. Установив, что самовольная перепланировка внутренних помещений квартиры не нарушает прав и законных интересов граждан и не создает угрозы их жизни или здоровью, увеличение площади ванной комнаты за счет уменьшения площади кухни не влияет на конструкцию как квартиры, так и всего жилого дома в целом, суд исковые требования удовлетворил

1.6. Иск о возмещении убытков (ст. 15 ГК РФ). Возмещение убытков — это универсальный способ защиты гражданских прав, который весьма часто используется как дополнительный в рамках самых разнообразных споров. Применительно к защите жилищных прав он может иметь место, например, в случае повреждения (уничтожения) квартиры вследствие неосторожного обращения с огнем, поломки систем водоснабжения, электроснабжения, отопления и т.п.

Обращаясь в суд с данным иском, необходимо обратить внимание на то, что ст. 15 ГК РФ, а также иные нормативные правовые акты не предусматривают каких-либо определенных способов определения стоимости причиненных лицу убытков в целях их возмещения. Между тем стоимость убытков может быть различной в зависимости от используемой при расчете стоимости убытков методики. Таким образом, методика определения размера ущерба (убытков) имеет существенное значение для удовлетворения нарушенных прав и интересов потерпевшего лица. Так, например, если квартира повреждена при пожаре в соседней квартире, то при предъявлении иска к виновнику пожара убытки могут быть рассчитаны посредством наиболее распространенной методики затратного подхода (т.е. какая сумма требуется на восстановительный ремонт), а могут быть рассчитаны и с применением сравнительного подхода — в результате будет установлена сумма, составляющая потерю рыночной стоимости квартиры. Вполне очевидно, что во втором случае сумма ущерба будет многократно превышать результат затратного подхода. Выбор истцом суммы, подлежащей взысканию, лежит в области доказывания и различается в каждом конкретном случае. Например, если истец перед пожаром собирался продавать свою квартиру по конкретной цене (имеется предварительный договор), то требование о возмещении потери рыночной стоимости квартиры будет вполне обоснованно.

1.7. Иск о предоставлении гражданину жилого помещения по договору социального найма (о заключении договора социального найма). B связи с этим иском важно учитывать, что предоставление жилых помещений вне очереди не предполагает включения гражданина в какую-либо очередь. Жилищным кодексом Российской Федерации право граждан на получение жилого помещения вне очереди не поставлено в зависимость от наличия или отсутствия иных лиц, также имеющих право на получение жилого помещения вне очереди. Поэтому указанное право должно быть реализовано вне зависимости от наличия или отсутствия других лиц, состоящих на учете по улучшению жилищных условий, и времени принятия их на учет. B связи с этим Верховный Суд РФ в Обзоре законодательства и судебной практики Верховного Суда Российской Федерации за III квартал 2007 г. (утв. постановлением Президиума Верховного Суда Российской Федерации от 7 ноября 2007 г.) разъяснил, что при удовлетворении требования лица о предоставлении ему в соответствии со ст. 57 ЖК РФ жилого помещения по договору социального найма вне очереди, если срок, в течение которого должно предоставляться жилое помещение, законодательством не определен, суд не должен определять срок, поскольку внеочередное предоставление не предполагает какого-либо срока для предоставления жилого помещения, а решение суда должно быть исполнено в установленные действующим законодательством сроки.

Так, Л. обратилась в Гусь-Хрустальный городской суд с иском к администрации г. Гусь-Хрустальный о признании за ней и ее несовершеннолетней дочерью права пользования жилым помещением и заключением договора социального найма. Указала, что ее семья проживает и зарегистрирована в двухкомнатной квартире, которая была выделена ее матери. B целях получения квартиры и улучшения своих жилищных условий она вступила в члены МЖК «Юность», который участвовал в строительстве жилого дома. B апреле 1999 г. она узнала, что спорная квартира передана в муниципальную собственность и никем не занята. Вселилась в эту квартиру с дочерью. Прожив в квартире более двух лет, она обратилась в администрацию г. Гусь-Хрустальный о выдаче ордера и признания за ней и ее дочерью права пользования этой квартирой. Однако ей было отказано ввиду того, что площадь квартиры не соответствует нормам предоставления жилых помещений. Суд исковые требования удовлетворил

2. Иски о признании (установительные) представляют собой иски, предмет которых связан с констатацией наличия или отсутствия

спорных прав или законных интересов, т.е. спорного материального правоотношения. Необходимо различать две разновидности устано- вительных исков: положительные (позитивные) и отрицательные (негативные) иски о признании. Положительный иск о признании направлен на установление факта существования спорных прав и юридических обязанностей, т.е. правоотношения, связывающего истца и ответчика. Например, иск о признании права пользования жилым помещением. Отрицательный иск о признании направлен на установление факта отсутствия субъективных прав и юридических обязанностей, т.е. правоотношения, связывающего истца и ответчика. Например, иск о признании утратившим (непреобретшим) право пользования жилым помещением

2.1. Иск о признании права собственности на жилое помещение. Предъявление данного иска определяется чаще всего стремлением истца получить решение, которое исключило бы на будущее возникновение разногласий с ответчиком по поводу спорной вещи. Кроме того, решение по иску о признании права собственности часто используется как некий промежуточный этап для иного иска: факты, установленные в таком решении, приобретают свойство преюдициальности (п. 2 ст. 61 ГПК РФ) и, следовательно, уже не подлежат доказыванию при рассмотрении другого дела (например, по иску об истребовании спорной квартиры или об устранении препятствий в пользовании ею и т.д.). Поэтому иск о признании права собственности часто предъявляется и наряду с другими исковыми требованиями (о расторжении договора, о признании договора недействительным, о признании недействительной записи в едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним и т.д.).

2.2. Иск о признании утратившим (неприобретшим) право пользования жилым помещением. Самым распространенными основаниями для предъявления иска о признании утратившим право пользования является ч. 4 ст. 31 ЖК РФ и п. 2 ст. 292 ГК РФ.

Весьма распространенным основанием для предъявления иска о признании утратившим права пользования жилым помещением, переданным по договору социального найма, является выезд лица из жилого помещения в другое место жительства. Так, согласно ч. 3 ст. 83 ЖК РФ в случае выезда нанимателя и членов его семьи в другое место жительства договор социального найма считается расторгнутым со дня выезда. Данной правовой нормой предусматривается право нанимателя и членов его семьи (бывших членов семьи) на одностороннее расторжение договора социального найма и определяется момент его расторжения. Исходя из равенства прав и обязанностей нанимателя и членов его семьи (бывших членов семьи), это установление распространяется на каждого участника договора социального найма жилого помещения. Следовательно, в случае выезда кого-либо из участников договора социального найма жилого помещения в другое место жительства и отказа в одностороннем порядке от исполнения названного договора этот договор в отношении его считается расторгнутым со дня выезда. При этом выехавшее из жилого помещения лицо утрачивает право на него, оставшиеся проживать в жилом помещении лица сохраняют все права и обязанности по договору социального найма. Верховный Суд РФ в Обзоре законодательства и судебной практики за II квартал 2007 г. (утв. постановлением Президиума Верховного Суда РФ от 1 августа 2007 г.) указал, что в отношении лица (нанимателя или бывшего члена семьи нанимателя), выехавшего из жилого помещения в другое место жительства, оставшимся проживать в жилом помещении лицом может быть заявлено в суде требование «о признании утратившим право на жилое помещение в связи с выездом в другое место жительства». В этом случае утрата выехавшим из жилого помещения лицом права на это жилое помещение признается через установление фактов выезда этого лица из жилого помещения в другое место жительства и расторжения им тем самым договора социального найма. Вместе с тем если истцом заявлено требование о расторжении договора социального найма с ответчиком в связи с его выездом в другое место жительства, то такая формулировка требования сама по себе не является поводом к отказу в иске со ссылкой на то, что договор социального найма расторгается по ст. 83 ЖК РФ одновременно со всеми его участниками и только по требованию наймодателя. Основанием иска и в этом случае является выезд лица из жилого помещения в другое место жительства и отказ в одностороннем порядке в связи с этим от исполнения договора социального найма.

Вязниковским городским судом (дело № 2-284/07) рассмотрен иск Л.Е. к В.Г. о расторжении договора социального найма и снятии с регистрационного учета. Истец указала, что ответчик не проживает в квартире с 1987 г., его место жительства ей неизвестно, опрошенные свидетели подтвердили, что не видят ответчика по месту жительства около 10 лет, согласно справке с места жительства в квартире зарегистрированы два человека, проживает — один. Судом в удовлетворении исковых требований Л.Е. отказано. При этом суд сослался на установленные фактические обстоятельства: в 1987 г. между сторонами возникли неприязненные отношения и истец препятствовала ответчику пользоваться квартирой согласно форме 1П. Ответчик в 2003 г. поменял паспорт и сохранил регистрацию по прежнему месту жительства, брак не расторгнут, договор социального найма заключен с истцом, в тексте договора ответчик в качестве члена семьи не указан. Суд пришел к выводу о том, что ответчик отсутствует по месту жительства временно и в соответствии со ст. 71 ЖК РФ его отсутствие не влечет изменения прав и обязанностей по договору найма. Суд указал также, что в соответствии с ч. 3 ст. 83 ЖК РФ договор найма может быть расторгнут только в случае добровольного выезда нанимателя с членами семьи, что в данном случае места не имело.

Основаниями для предъявления иска о признании лица не пре- обретшим права пользования может являться вселение ответчиков в спорное жилое помещение с нарушением требований действующего законодательства; наличие у гражданина регистрации по месту жительства в жилом помещении, куда он не вселялся.

При этом следует руководствоваться ст. 30, 31, 69, 70, 80, 81 ЖК РФ, а также учитывать позицию Конституционного Суда РФ, изложенную в постановлении от 2 февраля 1998 г. по делу о проверке конституционности п. 10, 12 и 21 «Правил регистрации и снятия граждан РФ с регистрационного учета по месту пребывания и по месту жительства в пределах РФ», утвержденных постановлением Правительства РФ от 17 июля 1995 г. № 713, согласно которой сам по себе факт регистрации (по месту жительства и месту пребывания) или отсутствие таковой не порождает для гражданина каких- либо прав и обязанностей.

A., являясь собственником квартиры в п. Никологоры Вязни- ковского района Владимирской области, обратилась в суд с иском к С. о признании не приобретшим права пользования жилым помещением. В обоснование иска указала на то, что в 1999 г. зарегистрировала ответчика в указанной квартире по его просьбе для дальнейшего трудоустройства. Он в спорную жилую площадь никогда не вселялся, бремени содержания квартиры не нес и не заявлял о своих правах на проживание, не пытался туда вселиться. Решением Вязниковского городского суда от 21 июня 2007 г. (дело № 2-387/07) исковые требования истца удовлетворены. При этом суд исходил из того, что на основании вышеизложенных обстоятельств, а также что С. не являлся членом семьи собственника квартиры, так как не вел с истцом общего хозяйства, не приобрел права пользования указанным помещением.

Имеет место обращение в суд с указанными исковыми требованиями также при условии вселения и проживания в жилом помещении ответчика в том случае, когда отсутствовали законные основания для вселения или їриобретения права пользования.

По делу № 2-662/2005 (Муромский городской суд) їо иску E. к Б. о признании не приобретшей права пользования жилым помещением, выселении и снятии с регистрационного учета, разрешая возникший спор, суд руководствовался ст. 53, 54 ЖК РСФСР и ст. 69, 70 ЖК РФ, по смыслу которых при вселении ответчика в квартиру необходимо было получить согласие истца, и это обстоятельство является обязательным условием для приобретения вселенным равного с нанимателем права пользования жилым помещением. Поскольку судом установлено, что ответчик вселился в квартиру без согласия нанимателя жилого помещения, т.е. с нарушением требования жилищного законодательства, суд удовлетворил требования E. Определением Судебной коллегии по гражданским делам Владимирского областного суда решение суда оставлено без изменения

2.3. Иск о признании договоров, объектом которых являются права на жилые помещения, недействительными полностью или в части (например, договоров найма, купли-продажи, дарения, мены ренты жилого помещения).

Гражданин Г. путем обмана убедил гражданку П., 1930 г. рождения, подписать договор дарения принадлежащей ей квартиры по ул. Никитина г. Калуги. За совершение виновных действий, связанных с незаконным завладением жилой площадью, он был осужден по ст. 159, ч. 2 ст. 163, ч. 1 УК РФ. По иску прокурора г. Калуги договор дарения указанной квартиры признан недействительным, жилая площадь возвращена престарелой женщине.

Выше отмечалось, что защита гражданских (в том числе жилищных) прав может осуществляться также в рамках неискового судопроизводства. Так, лицо, чье жилищное право нарушено, может обратиться в суд с заявлением о признании недействительными (оспаривании) решений, действий (бездействия) органов государственной власти, органов местного самоуправления, должностных лиц, государственных и муниципальных служащих. Данная процессуальная форма реализации права на защиту жилищных прав может быть использована, например, в случае отказа в регистрации по месту жительства (пребывания) как собственника, так и иных лиц либо отказа в регистрации права собственности на жилое помещение и т.п. Следует отметить, что производство по делам данной категории не является исковым и регулируется гл. 23—25 ГПК РФ.

В. обратилась в суд с заявлением об оспаривании решения начальника отделения по району «Лефортово» УФМС России по г. Москве в ЮВАО об отказе в регистрации по месту жительства, ссылаясь на то, что она состоит в браке с нанимателем комнаты в коммунальной квартире, от совместной жизни имеют сына, 1994 г. рождения. С согласия супруга вселилась в комнату в 2005 г. и пользуется ею. Однако им незаконно отказано в регистрации по месту жительства. Решением Лефортовского районного суда г. Москвы заявление удовлетворено: признано неправомерным решение начальника отделения по району «Лефортово» УФМС России по г. Москве, на начальника возложена обязанность зарегистрировать заявителя и ребенка по месту жительства

3. Преобразовательные иски представляют собой иски, предметом которых является изменение или прекращение спорного правоотношения, т.е. его преобразование. Исполнительное производство (исполнительная стадия) в зависимости от особенностей конкретного преобразовательного иска может выступать в качестве обязательного или факультативного элемента судебной процедуры его рассмотрения. K преобразовательным относятся следующие иски.

3.1. Иск о выселении (вселении) и снятии с регистрационного учета (постановке на регистрационный учет). Как правило, данные иски предъявляются в суд наряду с требованием о признании лица утратившим или не приобретшим права пользования жилым помещением.

Следует обратить внимание на то, что споры о выселении являются одной из самых многочисленных категорий жилищных споров, рассматриваемых судами. При этом, к сожалению, в применении отдельных норм ЖК РФ о выселении единообразия судебной практики на сегодняшний день не достигнуто. Среди множества правовых оснований для выселения граждан из жилых помещений наиболее частым является утрата (несохранение) бывшим членом семьи собственника права пользования жилым помещением (ч. 4 ст. 31 ЖК РФ), а также утрата права пользования бывшим членом семьи прежнего собственника после перехода права собственности на жилое помещение (п. 2 ст. 292 ГК РФ). Основания для выселения граждан также содержатся в ст. 35, 79, 80, 84—91, 103 ЖК РФ. Дела о выселении рассматриваются с участием прокурора, однако неявка прокурора, извещенного о времени и месте рассмотрения дела, не является препятствием к разбирательству дела (ч. 3 ст. 45 ГПК РФ).

Александровским городским судом рассмотрено гражданское дело № 2-77/2006 по иску Ф. к О. о признании прекратившим право пользования жилой площадью и снятии с регистрационного учета по месту жительства. B обоснование заявленных требований истец указала, что приобрела квартиру в собственность на основании договора дарения. Право пользования ответчика жилым помещением является производным от права бывшего собственника, который распорядился квартирой по своему усмотрению. Суд, придя к выводу о том, что ответчик является членом семьи бывшего собственника, заочным решением от 20 марта 2006 г. исковые требования удовлетворил, руководствуясь п. 2 ст. 292 ГК РФ

B связи с рассматриваемой категорией гражданских дел важно учитывать, что в соответствии со ст. 19 Федерального закона от 29 декабря 2004 г. № 189-ФЗ «О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации» действие положений ч. 4 ст. 31 Жилищного кодекса Российской Федерации не распространяется на бывших членов семьи собственника приватизированного жилого помещения при условии, что в момент приватизации данного жилого помещения указанные лица имели равные права пользования этим помещением с лицом, его приватизировавшим, если иное не установлено законом или договором. Согласно ст. 2 Закона РФ от 4 июля 1991 г. № 1541-1 «О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации» граждане Российской Федерации, занимающие жилые помещения на условиях договора социального найма в государственном и муниципальном жилищных фондах, вправе с согласия всех совместно проживающих совершеннолетних членов семьи приобрести эти помещения в собственность на условиях, предусмотренных названным законом, иными нормативными актами Российской Федерации и субъектов Российской Федерации. Из содержания названной нормы права следует, что приватизация жилого помещения возможна только при обязательном согласии на приватизацию всех совершеннолетних членов семьи нанимателя, в том числе бывших членов семьи нанимателя (ч. 4 ст. 69 ЖК РФ). Данная норма права не устанавливает каких-либо исключений для проживающих совместно с нанимателем членов его семьи, в том числе и для тех, кто ранее участвовал в приватизации другого жилого помещения. На основании перечисленных выше норм гражданского и жилищного законодательства Верховный Суд РФ в Обзоре законодательства и судебной практики за I квартал 2008 г. (утв. постановлением Президиума Верховного Суда Российской Федерации от 28 мая 2008 г.) разъяснил, что при прекращении семейных отношений с собственником приватизированного жилого помещения за бывшим членом семьи собственника, реализовавшим свое право на бесплатную приватизацию, сохраняется право пользования приватизированным жилым помещением, так как на приватизацию этого жилого помещения необходимо было его согласие. Данное право пользования жилым помещением сохраняется за бывшим членом семьи собственника и при переходе права собственности на жилое помещение к другому лицу.

Так, Киржачским районным судом в удовлетворении иска B.B. к M.H., H.B., И.В. о прекращении права пользования жилым помещением отказано. Основаниями исковых требований явилось то обстоятельство, что, по мнению истца, ответчики перестали быть членами семьи собственника жилого помещения. Отказывая в удовлетворении исковых требований, суд правильно применил ст. 19 Федерального закона «О введении в действие ЖК РФ», так как в момент приватизации ответчики имели равные права пользования с истцом, приватизировавшим квартиру

Практика рассмотрения дел данной категории показывает, что суды сохраняют за ответчиком право пользования квартирой собственника на определенный срок, если установят, что имущественное положение или иные обстоятельства бывшего члена семьи собственника жилого помещения не позволяют ему выехать на другую жилую площадь или приобрести жилье. Продолжительность предоставляемого срока определяется судами в каждом отдельном случае и составляет, исходя из изученных дел, от 3 месяцев до 1 года.

Так, Муромский городской суд решением от 24 ноября 2006 г., рассмотрев дело по иску К. к Ч. о прекращении права пользования квартирой, выселении и снятии с регистрационного учета, установив, что между сторонами прекращены семейные отношения в соответствии с ч. 4 ст. 31 ЖК РФ и право пользования за бывшим членом семьи собственника не сохраняется, учел имущественное положение ответчика и сохранил право пользования Ч. жилым помещением на один год. При этом в резолютивной части решения суд указал: К. в удовлетворении требований о выселении и снятии с регистрационного учета отказать, а требования К. к Ч. о прекращении права пользования квартирой удовлетворить в части, сохранив право пользования Ч. на один год (дело № 2-1828/06).

Основания и условия выселения граждан из жилых помещений, предоставленных по договорам социального найма, предусмотрены ст. 84—91 ЖК РФ. При защите прав граждан по гражданским делам о выселении с предоставлением другого благоустроенного жилого помещения по договорам социального найма необходимо учитывать, что согласно ч. 3 ст. 89 ЖК РФ жилое помещение, предоставляемое гражданину, выселяемому в судебном порядке, должно быть указано в решении суда о выселении. Предполагается, что суд должен определить конкретное жилое помещение, указав его адрес. Однако гражданам должно быть предоставлено не любое жилое помещение. Предоставляемое другое жилое помещение по договору социального найма в связи с выселением по основаниям, предусмотренным ст. 86—88 ЖК РФ, должно быть благоустроенным применительно к условиям соответствующего населенного пункта, равнозначным по общей площади ранее занимаемому жилому помещению, отвечать установленным требованиям, находиться в черте данного населенного пункта.

Следует обратить внимание на то, что, если наниматель и проживающие совместно с ним члены его семьи до выселения занимали квартиру или не менее чем две комнаты, наниматель имеет право на получение квартиры или на получение жилого помещения, состоящего из того же числа комнат, в коммунальной квартире.

Селивановским районным судом рассмотрено гражданское дело № 2-35/2007 по иску Комитета по управлению муниципальным имуществом администрации Селивановского района Владимирской области к Ш. о выселении из жилого помещения без предоставления другого жилого помещения. В обоснование исковых требований истец указал, что ответчик лишена родительских прав, злоупотребляет спиртными напитками, в квартире не проживает, устроила в ней притон людей без определенного места жительства, не обеспечивает сохранности жилого помещения и не поддерживает его в надлежащем состоянии, не оплачивает жилищно-коммунальных услуг, нарушает санитарные нормы; подобная эксплуатация жилого помещения повлекла его разрушение, а также нарушение прав и законных интересов соседей. В судебном заседании установлено, что Ш. в квартире не проживает. Решением суда от 3 мая 2007 г. постановлено: выселить Ш. из квартиры без предоставления другого жилого помещения.

При обращении в суд с иском о выселении необходимо также учитывать, что в его удовлетворении может быть отказано в том случае, если истцом не будет доказан факт проживания ответчика в спорном жилом помещении.

Собинский городской суд Владимирской области по делу по иску К.Ю.В. к К.М.В., установив, что ответчик не проживает более 10 лет на спорной жилой площади, и отказывая в удовлетворении иска в части выселения, руководствовался ст. 85—91 ЖК РФ, по смыслу которых, как указал суд, выселению подлежат только граждане, проживающие в жилом помещении.

Ленинский районный суд города Владимира по делу по иску Р.А.П. к Р.О.М., также руководствуясь ч. 3 ст. 83 ЖК РФ, удовлетворил требования истца о признании ответчика утратившей право пользования, одновременно отказав в удовлетворении требования о выселении, поскольку в спорной комнате ответчик не проживала.

Учитывая описанный выше социальный характер жилищных споров и конституционную значимость права на жилище, суды, решая вопрос о выселении, учитывают все возможные смягчающие обстоятельства. Так, при выселении по ст. 90 ЖК РФ (просрочка внесения платы за жилое помещение и коммунальные услуги) судами учитываются такие обстоятельства, как тяжелое финансовое положение ответчика (малообеспеченные лица, многодетные семьи), тяжелая болезнь, инвалидность, долгое вынужденное отсутствие и др.

По делу № 2-560/2007 г. по иску МУП МЦ ЖКХ округа Муром к А-вым о расторжении договора найма жилого помещения, выселении и снятии с регистрационного учета судом было установлено, что причинами образования задолженности по оплате за жилье и коммунальные услуги явилось тяжелое материальное положение ответчиков, так как фактически только один из ответчиков имел постоянное место работы, однако низкий уровень заработной платы не позволял в полной мере выполнять обязанности нанимателя в части своевременного внесения платы за жилое помещение и коммунальные услуги. Кроме того, ответчики понесли дополнительные вынужденные расходы, связанные с необходимостью лечения одного из них. Ответчики намерены в ближайшее время выплатить образовавшуюся задолженность. Данные факты были признаны судом уважительными причинами невнесения ответчиками своевременно и в полном размере платы за жилое помещение и коммунальные услуги, т.е. указывали на их невиновное поведение. В удовлетворении заявленных требований отказано.

Касательно споров о выселении по ст. 103 ЖК РФ («Выселение граждан из специализированных жилых помещений») следует отметить, что судом учитываются положения Правил отнесения жилого помещения к специализированному жилищному фонду, утвержденных постановлением Правительства РФ от 26 января 2006 г. № 42, согласно п. 12 и 15 которых включение жилого помещения в специализированный жилищный фонд с отнесением такого помещения к определенному виду жилых помещений специализированного жилищного фонда и исключение жилого помещения из указанного фонда производятся на основании решения органа, осуществляющего управление государственным или муниципальным жилищным фондом. Использование жилого помещения в качестве специализированного жилого помещения допускается только после отнесения жилого помещения к определенному виду жилых помещения специализированного жилищного фонда. Если помещение не отнесено в установленном законом порядке к специализированному, договор найма специализированного жилого помещения нельзя признать заключенным.

Ногинская квартирно-эксплуатационная часть Министерства обороны РФ обратилась в Александровский городской суд Владимирской области с иском к Р. и другим о выселении из служебного помещения без предоставления другого жилого помещения. В обоснование требований истец указал на то, что ответчик утратил право на жилое помещение в связи с переводом на новое место работы. Отказывая в удовлетворении исковых требований, суд правильно указал в решении, что истцом не представлено соответствующего решения о включении спорной квартиры в число жилых помещений специализированного жилищного фонда, использование квартиры в качестве специализированного жилого помещения не допускается и, следовательно, ссылка истца на ст. 103 ЖК РФ неправомерна. Кассационная инстанция решение оставила без изменения, а кассационную жалобу — без удовлетворения

3.2. Иск об определении порядка пользования жилым помещением. В связи с данным иском необходимо учитывать следующие положения постановления Пленума Верховного Суда РСФСР от 10 июня 1980 г. № 4 «О некоторых вопросах практики рассмотрения судами споров, возникающих между участниками общей собственности на жилой дом» (в ред. постановления Пленума Верховного Суда РФ от 6 февраля 2007 г. № 6): при установлении порядка пользования домом (ст. 247 ГК РФ) каждому из сособственников передается в пользование конкретная часть строения, исходя из его доли в праве общей собственности на дом. При этом право общей собственности на дом не прекращается. Выделенное помещение может быть неизолированным и не всегда точно соответствовать принадлежащим сособственникам долям. Данное положение в полной мере относится к жилым помещениям иного вида, включая квартиры в многоквартирных домах.

Вязниковский городской суд по делу № 2-27/05 решением от 24 мая 2005 г. удовлетворил иск З.А. и А.Ю. к Ц., МУП МЦ ЖКХ о разделе лицевых счетов, заключении отдельного договора социального найма, определении порядка пользования и аналогичный иск Ц. к З.А. и А.Ю. Суд определил в пользование Ц. с несовершеннолетней дочерью комнату площадью 17 м² и обязал МУП МЦ ЖКХ заключить договор социального найма с Ц. на указанную комнату с балконом и на подсобные помещения квартиры, обязал открыть лицевой счет на указанные помещения на Ц. В пользование З.А. и А.Ю. (матери и взрослому сыну) суд определил комнату площадью 13,7 м² и подсобные помещения, также обязал МУП МЦ ЖКХ заключить с З.А. договор социального найма и открыть лицевой счет на З.А.1

3.3. Иск о разделе жилого помещения в натуре (ст. 252 ГК РФ). При этом необходимо учитывать следующие разъяснения Пленума Верховного Суда РФ. В тех случаях, когда в результате выдела сособственнику передается часть помещения, превышающая по размеру его долю, суд взыскивает с него соответствующую денежную компенсацию и указывает в решении об изменении долей в праве собственности на дом. При наличии реальной возможности выдела доли в натуре денежная компенсация за часть дома не взыскивается ни в пользу выделяющегося, ни в пользу остальных сособственников, если они возражают против ее получения, поскольку право распоряжения имуществом принадлежит только самому собственнику и он может быть лишен этого права лишь в случаях и по основаниям, указанным в законе. При невозможности выдела в натуре денежная компенсация за долю в праве общей собственности на дом определяется соглашением сторон. Если соглашение не достигнуто, то по иску выделяющегося собственника размер компенсации устанавливается судом исходя из действительной стоимости дома на момент разрешения спора. При этом учитываются объяснения сторон, отчет оценщика об оценке жилого дома и его частей (ст. 11 Федерального закона от 29 июля 1998 г. № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации»), заключение экспертов, цены на строительные материалы, тарифы на их перевозку, затраты по оплате рабочей силы применительно к расценкам, существующим в данной местности, удобства и месторасположение дома (город, село, курортная зона и т.п.), степень его износа, а также другие обстоятельства, имеющие значение для правильной оценки дома. Лицо, получившее денежную компенсацию, утрачивает право собственности на дом, а также право проживания в нем при отсутствии согласия собственников, в связи с чем может быть выселено по иску любого участника общей собственности.

3.4. Иск о переводе прав и обязанностей по сделке, совершенной в обход преимущественного права (например, в случаях, предусмотренных ст. 250, 621 ГК РФ). При использовании данного способа защиты прежде всего следует учитывать положения постановления Пленума Верховного Суда РСФСР от 10 июня 1980 г. № 4 «О некоторых вопросах практики рассмотрения судами споров, возникающих между участниками общей собственности на жилой дом» (в ред. постановления Пленума Верховного Суда РФ от 6 февраля 2007 г. № 6). В данном постановлении Верховный Суд РФ указал, во-первых, на то, что преимущественное право покупки не применяется при заключении договора пожизненного содержания с иждивением, а также при продаже доли в общей собственности с публичных торгов в случаях, предусмотренных законом; во-вторых, на то, что при предъявлении такого иска истец обязан внести по аналогии с ч. 1 ст. 96 ГПК РФ на банковский счет управления (отдела) Судебного департамента в соответствующем субъекте Российской Федерации уплаченную покупателем за дом сумму, сборы и пошлины, а также другие суммы, подлежащие выплате покупателю в возмещение понесенных им при покупке дома необходимых расходов; в-третьих, при удовлетворении указанного иска договор не может быть признан недействительным. В решении суда в этом случае должно быть указано о замене покупателя истцом в договоре купли-продажи и в записи о праве в Едином государственном реестре прав, а также о взыскании с истца в пользу ответчика уплаченных им сумм.

Особо следует подчеркнуть, что в указанном постановлении Пленум Верховного Суда дал важнейшее разъяснение, касающееся права на рассматриваемый иск. В частности, он определил трехмесячный срок, предусмотренный ст. 250 ГК РФ, для обращения в суд с данным иском как срок исковой давности. Таким образом, применение этого срока, его восстановление, приостановление и перерыв осуществляются в соответствии с общими правилами, предусмотренными ст. 199—205 ГК РФ. Поэтому в части характеристики и правил применения указанного срока перестают действовать информационное письмо Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ от 28 апреля 1997 г. № 13, постановление Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от 25 февраля 1998 г. № 8 «О некоторых вопросах практики разрешения споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» и другие акты, где указывалось, что рассматриваемый срок является пресекательным, поэтому исковые требования, заявленные с пропуском этого срока, подлежат отклонению.

Превентивные иски представляют собой иски, предмет которых направлен на предупреждение правонарушения. О допустимости и законности такого средства защиты говорит п. 4 ч. 2 ст. 131 ГПК РФ, в соответствии с которым в исковом заявлении должно быть указано, в чем заключается нарушение либо угроза нарушения прав, свобод или законных интересов истца.

Примером превентивного иска может служить иск о запрещении деятельности, создающей опасность причинения вреда на основании п. 1 ст. 1065 ГК РФ. Так, в жилищных правоотношениях имеют место споры по поводу перепланировки жилых или нежилых (например, переоборудование чердаков многоквартирных домов) помещений, когда соседи, сособственники или иные лица считают, что осуществляемая перепланировка создаст угрозу их жизни или здоровью.

Из всего вышеизложенного следует, что способы защиты жилищных прав, как правило, не применяются независимо друг от друга. Так, если лицо обращается в суд с иском о признании права собственности на квартиру, то чаще всего одновременно им заявляется требование о выселении и снятии с регистрационного учета лиц, которые на момент подачи иска являются (путь формально) собственниками, и (или) требование о признании зарегистрированных в квартире лиц утратившими право пользования. Аналогичная ситуация имеет место в случае виндикации квартиры или признания договора купли-продажи, найма, ренты жилого помещения недействительным. При подаче иска об обязании привести квартиру в первоначальное положение или о признании акта органа власти недействительным может быть заявлено требование о возмещении убытков и т.д.

Защита жилищных прав может осуществляться и в административном порядке, но только в случаях, предусмотренных ЖК РФ или другим федеральным законом. Однако это не означает, что есть жилищные права, первоначальная защита которых может быть осуществлена только в административном порядке, а в судебном порядке может быть оспорено лишь постановление административного органа. Любое жилищное право может быть защищено посредством обращения в суд, а решение, принятое в административном порядке, может быть обжаловано в судебном порядке.

Защита права выбора места жительства, права на регистрацию по месту жительства и месту пребывания

Одним из элементов правового статуса гражданина является его право на выбор места жительства. B соответствии с Конституцией Российской Федерации каждый, кто законно находится на территории Российской Федерации, имеет право свободно передвигаться, выбирать место пребывания и жительства (ч. 1 ст. 27). Свобода выбора места жительства провозглашена и в Международном пакте о гражданских и политических правах (п. 1 ст. 12), и в Конвенции о защите прав человека и основных свобод (ст. 2 Протокола № 4), которые в силу ч. 4 ст. 15 Конституции РФ являются составной частью правовой системы Российской Федерации. ГК РФ признает местом жительства гражданина место, где он постоянно или преимущественно проживает (п. 1 ст. 20), и определяет право свободного передвижения, выбора места пребывания и жительства как личное неимущественное право гражданина (п. 1 ст. 150), а ЖК РФ в ч. 4 ст. 1 устанавливает, что граждане, законно находящиеся на территории Российской Федерации, имеют право свободного выбора жилых помещений для проживания в качестве собственников, нанимателей или на иных основаниях, предусмотренных законодательством. Закон РФ от 25 июня 1993 г. № 5242-1 «О праве граждан Российской Федерации на свободу передвижения, выбор места пребывания и жительства в пределах Российской Федерации», регулирующий на федеральном уровне административноправовые отношения по регистрации граждан по месту пребывания и по месту жительства, закрепляет в ст. 3 обязанность граждан Российской Федерации регистрироваться по месту пребывания и по месту жительства в пределах Российской Федерации.

Как неоднократно указывал Конституционный Суд Российской Федерации, выявляя конституционно-правовой смысл института регистрации по месту жительства и месту пребывания, сам по себе факт регистрации или отсутствия таковой не порождает для гражданина каких-либо прав и обязанностей и согласно ч. 2 ст. 3 Закона Российской Федерации от 25 июня 1993 г. № 5242-I «О праве граждан Российской Федерации на свободу передвижения, выбор места пребывания и жительства в пределах Российской Федерации» не может служить основанием ограничения или условием реализации прав и свобод граждан, предусмотренных Конституцией Российской Федерации, федеральными законами и законодательными актами субъектов Российской Федерации.

Регистрация граждан по месту пребывания и месту жительства в том смысле, в каком это не противоречит Конституции Российской Федерации, является предусмотренным федеральным законом способом их учета в пределах Российской Федерации, носящим уведомительный характер и отражающим факт нахождения гражданина по месту пребывания или жительства.

Органы регистрационного учета уполномочены лишь удостоверить акт свободного волеизъявления гражданина при выборе им места пребывания и жительства, поэтому регистрационный учет не может носить разрешительный характер (постановления Конституционного Суда РФ от 24 ноября 1995 г. № 14-П, от 4 апреля 1996 г. № 9-П, от 15 января 1998 г. № 2-П, от 2 февраля 1998 г. № 4-П, от 2 июня 2011 г. № 11-П, определения от 13 июля 2000 г. № 185-О, от 6 октября 2008 г. № 619-О-П, от 13 октября 2009 г. № 1309-О-О и др.).

Постановление Европейского суда по правам человека от 20 июня 2006 г. по делу «Бабилонова (Babylonova) против Словакии:

... Никакие публичные интересы не могут служить оправданием такой системы регистрации, при которой официальная регистрация по постоянному месту жительства не соответствует фактическому месту проживания.

Вместе с тем, как указал Конституционный Суд в Постановлении от 30 июня 2011 г. № 13-П, место жительства гражданина должно быть определено с достаточной точностью не только в целях административного учета во избежание осложнения деятельности органов публичной власти, которые должны располагать достоверной информацией о том, где фактически проживает гражданин, а не где он формально зарегистрирован в силу невозможности регистрации по фактическому месту проживания, но и в целях использования такого правового средства, как регистрация, в качестве юридического факта, встроенного в механизмы правового регулирования в области гражданских, жилищных, семейных и иных правоотношений. Кроме того, поскольку право на свободу выбора места жительства не исключает выбора постоянного места жительства, находящегося за пределами населенных пунктов, и поскольку понятия «место пребывания» и «место жительства» определены в Законе Российской Федерации «О праве граждан Российской Федерации на свободу передвижения, выбор места пребывания и жительства в пределах Российской Федерации» вне привязки к населенному пункту, регистрация граждан, при том что она носит обязательный характер, должна осуществляться независимо от местонахождения соответствующего жилого строения (при условии, что оно пригодно для постоянного проживания).

Отсутствие регистрации по фактическому месту жительства хотя и не является непреодолимым препятствием для реализации гражданином принадлежащих ему прав, но может, с одной стороны, создать такие неудобства в процессе правопользования, требующие дополнительных усилий, которые повлекут ограничения этих прав, несоразмерные конституционно значимым целям, а с другой — привести к нарушению прав и свобод других лиц, что недопустимо в силу ст. 17 (ч. 3) Конституции Российской Федерации, и в конечном счете воспрепятствовать созданию условий, обеспечивающих достойную жизнь и свободное развитие человека, на которое направлена политика Российской Федерации как социального государства (ч. 1 ст. 7 Конституции Российской Федерации).

Во всяком случае, возможный запрет на регистрацию по месту фактического проживания не должен приводить к чрезмерному ограничению права граждан на выбор места жительства и понуждению их к нарушению закона.

14 апреля 2008 г. в сфере правового регулирования жилищных правоотношений случилось событие, заслуживающее особого внимания. Конституционный Суд РФ постановлением от 14 апреля 2008 г. № 7-П признал не соответствующим Конституции РФ абз. 2 ст. 1 Федерального закона № 66-ФЗ «О садоводческих, огороднических и дачных некоммерческих объединениях граждан» в той части, в какой им ограничивается право граждан на регистрацию по месту жительства в пригодном ддя постоянного проживания жилом строении, расположенном на

Постановление Конституционного Суда РФ от 14 апреля 2008 г. N 7-П «По делу о проверке конституционности абз. 2 ст. 1 Федерального закона "О садоводческих, огороднических и дачных некоммерческих объединениях граждан" в связи с жалобами ряда граждан», п. 4.3. Норма абз. 2 ст. 1 Федерального закона «О садоводческих, огороднических и дачных некоммерческих объединениях граждан» в системе правового регулирования, характеризующегося рассогласованностью норм гражданского, земельного и градостроительного законодательства, порождает правовую неопределенность, нарушает конституционный принцип равенства, позволяет органам регистрационного учета отказывать в регистрации по месту жительства гражданам, которые постоянно проживают в возведенных на садовых земельных участках жилых строениях, принадлежащих им на законных основаниях, пригодных для постоянного проживания и являющихся для них единственно возможным местом жительства, и тем самым противоречит ст. 19 (ч. 1 и 2), 27 (ч. 1) и 55 (ч. 3) Конституции Российской Федерации.

Ни для кого не секрет, что миллионы россиян фактически проживают в жилых домах или строениях, расположенных на садовых земельных участках, поэтому на протяжении долгого времени признанная неконституционной норма закона порождала многочисленные споры. Как правило, граждане сталкивались со значительными трудностями на пути регистрации по месту жительства в садовых жилых домах и тем более строениях. Абзац 2 ст. 1 Федерального закона «О садоводческих, огороднических и дачных некоммерческих объединениях граждан» представлял собой формально-юридическое препятствие для осуществления конституционного права на выбор места жительства.

Признавая не соответствующим Конституции РФ абз. 2 ст. 1 Федерального закона «О садоводческих, огороднических и дачных некоммерческих объединениях граждан», Конституционный Суд исходил из следующего.

Федеральный закон от 15 апреля 1998 г. № 66-ФЗ «О садоводческих, огороднических и дачных некоммерческих объединениях граждан», абз. 2 ст. 1

Садовый земельный участок — земельный участок, предоставленный гражданину или приобретенный им для выращивания плодовых, ягодных, овощных, бахчевых или иных сельскохозяйственных культур и картофеля, а также для отдыха (с правом возведения жилого строения и хозяйственных строений и сооружений).

Исключая Федеральным законом «О садоводческих, огороднических и дачных некоммерческих объединениях граждан» право граждан на регистрацию в жилых строениях, возведенных на садовых земельных участках, относящихся к землям населенных пунктов, федеральный законодатель исходил из необходимости обеспечения целевого назначения этих участков. B результате такого использования института регистрации оказалось (в нарушение ч. 3 ст. 55 Конституции РФ) несоразмерно ограничено право граждан на выбор места жительства. Однако в отличие от существовавшего до введения в действие ЖК РФ порядка государственного учета жилищного фонда, основанного на критерии функционального назначения строения, действующая в настоящее время система государственного учета жилищного фонда в качестве критерия называет фактическую пригодность жилого строения для постоянного проживания и тем самым не исключает возможности отнесения пригодных для проживания жилых строений, расположенных на садовых земельных участках, к индивидуальному жилищному фонду.

B 2011 г. Конституционный Суд вновь вернулся к описанной выше проблеме. Постановлением от 30 июня 2011 г. № 13-П «По делу о проверке конституционности абз. 2 ст. 1 Федерального закона “О садоводческих, огороднических и дачных некоммерческих объединениях граждан» в связи с жалобой гражданина A.B. Воробьева” Конституционный Суд РФ признал не соответствующим Конституции РФ, ее ст. 27 (ч. 1) и 55 (ч. 3), абз. 2 ст. 1 Федерального закона «О садоводческих, огороднических и дачных некоммерческих объединениях граждан» в той части, в какой им исключается возможность регистрации граждан по месту жительства в принадлежащих им на праве собственности жилых строениях, которые пригодны для постоянного проживания и расположены на садовых земельных участках, относящихся к землям сельскохозяйственного назначения.

При этом Конституционный Суд РФ отметил, что запрет на регистрацию в пригодных для постоянного проживания жилых строениях, принадлежащих гражданам на праве собственности и расположенных на садовых земельных участках, которые относятся к землям сельскохозяйственного назначения, вынуждает их либо регистрироваться не по месту фактического проживания, либо вообще лишает их возможности встать на регистрационный учет по месту жительства, что может повлечь привлечение к административной ответственности и, по сути, прямо противоречит основной публичной цели института регистрации — информирования гражданином государства, в том числе в законных интересах других лиц, о своем реальном месте жительства.

B результате Конституционный Суд РФ признал, что нормативное положение абз. 2 ст. 1 Федерального закона «О садоводческих, огороднических и дачных некоммерческих объединениях граждан» в части, исключающей возможность регистрации граждан по месту жительства в принадлежащих им на праве собственности жилых строениях, которые пригодны для постоянного проживания и расположены на садовых земельных участках, относящихся к землям сельскохозяйственного назначения, не соответствует Конституции Российской Федерации, ее ст. 27 (ч. 1) и 55 (ч. 3).

Вместе с тем собственникам таких земельных участков следует учитывать, что регистрация по месту жительства в расположенных на них пригодных для постоянного проживания жилых строениях не приводит к приобретению соответствующей территорией статуса населенного пункта и, следовательно, не возлагает на органы публичной власти обязанности по ее благоустройству, созданию и поддержанию коммунальной, транспортной и иных инфраструктур, за исключением решения вопросов, непосредственно связанных с осуществлением основных прав и свобод человека и гражданина. Поэтому, выбирая в качестве места жительства жилое строение, расположенное на земельном участке, отнесенном к землям сельскохозяйственного назначения, граждане должны осознанно принимать и те возможные неудобства, которые являются следствием проживания вне территории населенных пунктов.

Таким образом, в случае отказа в регистрации по месту жительства (по месту пребывания) лицо, чье право нарушено, вправе обратиться в суд либо с заявлением об оспаривании решения, действия (бездействия) органа государственной власти или должностного лица в порядке гл. 25 ГПК РФ, либо с заявлением о признании жилых строений пригодными для постоянного проживания в порядке гл. 28 ГПК РФ и указать при этом на позицию Конституционного Суда РФ, выраженную в постановлениях от 14 апреля 2008 г. № 7-П и от 30 июня 2011 № 13-П.

Защита прав граждан — участников долевого строительства жилых домов

Право на жилище — это одно из важнейших конституционных прав граждан России. Обеспечение возможности реализации данного права — приоритетное направление социальной политики государства.

Вместе с тем приходится констатировать, что в последние годы политика государства направлена на минимизацию его обязательств, связанных с правом граждан на жилище. Так, например, несложное сравнение норм Конституции СССР 1977 г. и Конституции Российской Федерации 1993 г. позволяет выявить важное отличие не в пользу последней: если в ст. 44 Конституции СССР 1977 г. государство провозглашало свои гарантии предоставления жилья всем гражданам страны, то Российская Федерация гарантирует помощь по улучшению жилищных условий уже только малоимущим и иным указанным в законе гражданам (ст. 40). Данное внешнее различие конституционных норм является свидетельством полного перехода на принципиально новый социальный курс, отражающий бесповоротную смену ориентиров в сторону приоритетов рыночной экономики, когда на помощь государства могут рассчитывать только наименее социально защищенные слои населении и иные, специально «избранные» государством, в то время как для основной массы граждан предлагается самостоятельно решать свои жилищные проблемы через поддерживаемые государством рыночные институты1. Как следствие, даже в одном из актов Конституционного Суда РФ прямо утверждается о том, что «государство не связано обязанностью во всех случаях обеспечивать граждан жилыми помещениями».

Естественным результатом указанных изменений в политике государства по обеспечению своих граждан жильем стало стремление граждан России самостоятельно улучшить свои жилищные условия. Самым финансово выгодным вариантом при этом стало финансирование строительства жилья. Цены на строящееся жилье всегда были и есть существенно ниже, чем на готовое, ведь, в сущности, в данном случае происходит не покупка квартиры, а лишь приобретение права требования передачи данной квартиры в собственность, когда она будет создана. Несмотря на возможные риски таких правоотношений, по всей стране начались стройки многоквартирных жилых домов за счет привлеченных денежных средств граждан.

B целях приобретения жилья граждане заключали самые различные договоры, форма и содержание которых определялись застройщиком. Как следствие, такие договоры имели целью максимальную защиту интересов организации-застройщика (соинвестора), но не граждан.

К числу сделок, связанных с передачей денежных средств и (или) иного имущества в целях строительства многоквартирного дома и последующей передачей жилого помещения в таком многоквартирном доме в собственность гражданина можно отнести:

1. договор участия в долевом строительстве;
2. договор купли-продажи жилого помещения в объекте строительства;
3. предварительный договор участия в долевом строительстве или предварительный договор купли-продажи жилого помещения в объекте строительства;
4. договора займа, обязательства по которому в части возврата суммы займа прекращаются с передачей жилого помещения в многоквартирном доме после завершения его строительства в собственность;
5. внесение денежных средств и (или) иного имущества в качестве вклада в складочный капитал товарищества на вере (коммандитного товарищества) с последующей передачей жилого помещения в многоквартирном доме после завершения его строительства в собственность;
6. договор простого товарищества в целях осуществления строительства многоквартирного дома с последующей передачей жилого помещения в таком многоквартирном доме в собственность;
7. выдача векселя для последующей оплаты им жилого помещения в многоквартирном доме;
8. внесение денежных средств в жилищно-строительный кооператив в целях участия в строительстве многоквартирного дома;
9. другие сделки.

Таким образом, миллионы людей отдавали свои сбережения различным организациям в надежде, что через несколько лет эти организации, организовав строительство, предоставят гражданам квартиры.

K сожалению, далеко не во всех случаях застройщики помогли гражданам России реализовать их право на жилище. K концу 1990-х годов число «обманутых дольщиков» достигло нескольких десятков тысяч. Еще спустя несколько лет количество жертв недобросовестных застройщиков превысило несколько сотен тысяч человек. Обман граждан застройщиками принял поистине массовый характер и всероссийский масштаб.

Нарушения прав граждан застройщиками сводились к трем основным видам.

1. Нарушение сроков строительства.
2. Прекращение договорных отношений, обязательств по передаче квартир гражданам и уход от ответственности посредством применения застройщиком процедур несостоятельности (банкротства).
3. Неоднократная продажа прав в отношении одной и той же квартиры разным лицам («двойная продажа»), незаконная передача прав на квартиры граждан в залог третьим лицам.

Способы защиты прав граждан определялись действующим в конкретный период времени законодательством. B этой связи можно выделить три основных этапа развития законодательства о долевом участии в строительстве, характеризующихся своими способами защиты участников долевого строительства.

Первый этап (12 декабря 1993 г. — 1 апреля 2005 г.)

Начало периода определяется принятием Конституции РФ, определяющей новую социальную политику в части обеспечения жилищных прав граждан России, о которой было сказано выше, и предопределившей популяризацию отношений по долевому строительству жилых домов. Окончание периода определяется вступлением в силу Федерального закона от 30 декабря 2004 г. № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации».

B данный период вступил в силу новый Гражданский кодекс РФ, действовал Закон РФ от 7 февраля 1992 г. № 2300-1 «О защите прав потребителей», несколько позднее был принят Федеральный закон от 25 февраля 1999 г. № 39-ФЗ «Об инвестиционной деятельности в Российской Федерации, осуществляемой в форме капитальных вложений». Однако ни один из этих нормативных правовых актов не предоставлял обманутым гражданам-соинвесторам строительства жилья эффективного, действенного способа защиты их нарушенного права на жилище.

Более того, зачастую суды не считали возможным применять к сложившимся правоотношениям Закон РФ от 7 февраля 1992 г. № 2300-1 «О защите прав потребителей», который предоставлял гражданам гораздо более широкий спектр правовых возможностей по защите их прав (например, односторонний отказ от исполнения договора, высокий размер неустойки застройщика за нарушение обязательств, освобождение от уплаты государственной пошлины при обращении в суд и др.).

Пункт 1 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 29 сентября 1994 г. (с изменениями и дополнениями, внесенными постановлением Пленума Верховного Суда РФ от 21 ноября 2000 г.) «О практике рассмотрения судами дел о защите прав потребителей» ...отношения, регулируемые законодательством о защите прав потребителей, могут возникать из любых договоров, заключенных между гражданином, имеющим намерение заказать или приобрести либо заказывающим, приобретающим или использующим товары (работы, услуги) исключительно для личных, семейных, домашних и иных нужд, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности, с одной стороны, и организацией либо индивидуальным предпринимателем, производящими товары для реализации потребителям, реализующими товары потребителям, выполняющими работы и оказывающими услуги потребителям по возмездному договору, с другой стороны.

Многочисленные обращения граждан в вышестоящие суды с жалобами обратили в конечном итоге внимание на проблему Верховного Суда РФ, который в своем Обзоре судебной практики рассмотрения судами Российской Федерации дел по спорам между гражданами и организациями, привлекающими денежные средства граждан для строительства многоквартирных жилых домов от 19 сентября 2002 г. разъяснил, что к договорам, предметом которых является приобретение жилья в строящихся домах, между гражданином, имеющим намерение заказать или приобрести либо заказывающим, приобретающим жилье исключительно для личных, семейных, домашних и иных нужд, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности, с одной стороны, и организацией либо индивидуальным предпринимателем, выполняющими работы и оказывающими услуги потребителям по возмездному договору, — с другой стороны регулируются законодательством о защите прав потребителей.

Аналогичная позиция отражена в Обзоре судебной практики Верховного Суда РФ за III квартал 2003 г. (по гражданским делам) (утв. постановлениями Президиума Верховного Суда РФ от 3 и 24 декабря 2003 г.).

Защита жилищных прав граждан — участников долевого строительства на данном этапе осуществлялась четырьмя основными способами.

1. Взыскание неустойки за нарушение сроков исполнения договора.

В зависимости от содержания договора суть нарушений сводилась к просрочке сдачи дома в эксплуатацию, передачи квартиры по акту, оформления права собственности и др.

Основанием требований являлись следующие нормы: ст. 309, 310 ГК РФ (общие правила исполнения обязательств), п. 5 ст. 27 Закона РФ от 7 февраля 1992 г. № 2300-1 «О защите прав потребителей», согласно которому в случае нарушения установленных сроков выполнения работы (оказания услуги) исполнитель уплачивает потребителю за каждый день (час, если срок определен в часах) просрочки неустойку (пеню) в размере 3% цены выполнения работы (оказания услуги). B случае когда суд не признавал сложившиеся между гражданином и организацией отношения потребительскими, применялась ст. 395 ГК РФ, предусматривающая существенно более низкий размер неустойки.

2. Взыскание суммы, уплаченной по договору, в связи с отказом гражданина от договора либо расторжением договора, а также взыскание причиненных убытков и неустойки.

Данные требования основывались на ст. 309, 310 ГК РФ (общие правила исполнения обязательств); абз. 7 и 8 п. 1 ст. 29 Закона РФ от 7 февраля 1992 г. № 2300-1 «О защите прав потребителей», согласно которому потребитель вправе отказаться от исполнения договора о выполнении работы (оказании услуги), если им обнаружены существенные недостатки выполненной работы (оказанной услуги) или иные существенные отступления от условий договора.

B случае когда суд не признавал сложившиеся между гражданином и организацией отношения потребительскими, применялась ст. 452 ГК РФ и ст. 15 ГК РФ.

Следует отметить, что наряду со всеми указанными требованиями, как правило, заявлялись требования о взыскании с застройщика компенсации морального вреда на основании ст. 15 Закона РФ от 7 февраля 1992 г. № 2300-1 «О защите прав потребителей» и (или) ст. 151 ГК РФ.

3. Признание договора о передаче прав на квартиру третьему лицу недействительным в части передачи прав на квартиру, принадлежащую истцу, и применение последствий недействительности.

Такие требования основываются на Договоре о приобретении квартиры, который был заключен раньше признаваемого недействительным и общих нормах о заключении договора (ст. 432, 433 ГК РФ). Основными доводами искового заявления являются следующие: застройщик утратил права на квартиру, передав их по договору истцу; как следствие, он не вправе распоряжаться данными правами, а договор о повторной продаже имеет ненадлежащий предмет и противоречит закону.

B случае если права на квартиру были незаконно переданы в залог застройщиком или третьим лицом, такой договор подлежит признанию недействительным на основании п. 3 ст. 335 ГК РФ, согласно которому залогодателем права может быть лицо, которому принадлежит закладываемое право. Залог права аренды или иного права на чужую вещь не допускается без согласия ее собственника или лица, имеющего на нее право хозяйственного ведения, если законом или договором запрещено отчуждение этого права без согласия указанных лиц.

Таким образом, обе из вышеназванных сделок противоречат закону, а значит — недействительны в силу ст. 168 ГК РФ. Согласно ст. 168 ГК РФ сделка, не соответствующая требованиям закона или иных правовых актов, ничтожна, если закон не устанавливает, что такая сделка оспорима, или не предусматривает иных последствий нарушения.

Как правило, в подобных случаях суды применяют также положения ст. 180 ГК, в соответствии с которой недействительность части сделки не влечет недействительности прочих ее частей, если можно предположить, что сделка была бы совершена и без включения недействительной ее части.

4. O понуждении к передаче недвижимого имущества во исполнение обязательства передать его в собственность и о регистрации права собственности.

Постановление Пленума Верховного Суда РФ № 10, Пленума ВАС РФ № 22 от 29 апреля 2010 г. «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав»

В случае, если обязательство продавца передать недвижимость не исполнено, покупатель вправе в исковом заявлении соединить требования об исполнении продавцом обязанности по передаче (абз. 7 ст. 12 ГК РФ, ст. 398 ГК РФ) и о регистрации перехода права собственности. При этом требование о регистрации перехода права собственности не может быть удовлетворено, если суд откажет в удовлетворении требования об исполнении обязанности продавца передать недвижимость.

Основанием такого требования являются абз. 7 ст. 12 ГК РФ, а также ст. 398 ГК РФ, в соответствии с которой в случае неисполнения обязательства передать индивидуально-определенную вещь в собственность, в хозяйственное ведение, в оперативное управление или в возмездное пользование кредитору последний вправе требовать отобрания этой вещи у должника и передачи ее кредитору на предусмотренных обязательством условиях.

Это право отпадает, если вещь уже передана третьему лицу, имеющему право собственности, хозяйственного ведения или оперативного управления. Если вещь еще не передана, преимущество имеет тот из кредиторов, в пользу которого обязательство возникло раньше, а если это невозможно установить — тот, кто раньше предъявил иск.

Говорить о защите жилищных прав можно скорее применительно к первому, третьему и четвертому из вышеперечисленных способов. При этом использование первого способа (взыскание неустойки) теоретически должно стимулировать застройщика, обеспечить скорейшее завершение строительства и предоставление гражданину квартиры.

Однако на практике ситуация сложилась кардинально иным образом. Многочисленные денежные требования к застройщикам, заявленные гражданами в судах страны, привели не к ускорению строительства, а к его полному прекращению и банкротству застройщиков.

Под несостоятельностью (банкротством) закон понимает признанную арбитражным судом неспособность должника в полном объеме удовлетворить требования кредиторов по денежным обязательствам и (или) исполнить обязанность по уплате обязательных платежей.

При этом в соответствии с законодательством о банкротстве1 все имущество должника-банкрота должно быть включено арбитражным управляющим в конкурсную массу и продано посредством публичного предложения. Вырученные деньги должны быть распределены среди кредиторов пропорционально размеру их денежных требований, включенных в специальный реестр, который ведется в арбитражном суде.

Примечательно, что граждане, передавшие свои деньги для покупки жилья (для многих единственного), имели право на получение денежных средств только в числе пятой очереди кредиторов, т.е после покрытия:

• текущих платежей (судебные расходы, вознаграждение арбитражного управляющего и лиц, работавших на него, суммы эксплуатационных и коммунальных платежей должника и др.);
• требований первой очереди, т.е. требований граждан, перед которыми должник несет ответственность за причинение вреда жизни или здоровью, путем капитализации соответствующих повременных платежей;
• требований второй очереди, т.е. требований о выплате выходных пособий и оплате труда лицами, работающими по трудовому договору, в том числе по контракту, и по выплате вознаграждений по авторским договорам;
• требований третьей очереди, т.е. требований по обязательствам, обеспеченным залогом имущества должника;
• требований четвертой очереди, т.е. требований по оплате обязательных платежей в бюджет и во внебюджетные фонды.

Принимая во внимание, что залоговые кредиторы (как правило, коммерческие банки) в подавляющем большинстве случаев имели (и имеют в настоящее время) многомиллионные требования к застройщику, вероятность получения каких-либо денежных средств гражданами и тем более получения ими квартир практически сводилась к нулю.

Следует отметить, что вплоть до настоящего времени несостоятельность (банкротство) рассматривается недобросовестными застройщиками как верный способ избавления от всех обязательств и гражданско-правовой ответственности. B связи с этим в отношении генеральных директоров ряда крупных застройщиков неоднократно возбуждались уголовные дела. Однако возбуждение уголовных дел применительно к описанным выше правоотношениям не могло служить защитой жилищных прав граждан. Каким бы суровым ни было наказание виновников совершенного обмана граждан, оно не могло ни предоставить им квартиры, ни вернуть уплаченные застройщику денежные средства.

Как следствие, в России все чаще стали проходить массовые шествия и демонстрации, инициированные «обманутыми дольщиками», участниками долевого строительства.

B целях изменения сложившейся ситуации 22 декабря 2004 г. Государственной Думой РФ был принят Федеральный закон № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации», вступивший в силу с 1 апреля 2005 г. Со дня вступления его в силу можно говорить о новом этапе защиты прав участников долевого строительства.

Второй этап (1 апреля 2005 г. — 15 августа 2011 г.)

Как выше было указано, начало этапа определяется принятием Федерального закона от 30 декабря 2004 г. № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» (далее — Закон об участии в долевом строительстве), целью принятия которого было создание новых средств защиты граждан — участников долевого строительства, в том числе в рамках процедур банкротства застройщика. Завершился данный этап вступлением в силу Федерального закона от 12 июля 2011 г. № 210-ФЗ «О внесении изменений в Федеральный закон «О несостоятельности (банкротстве)» и ст. 17 и 223 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в части установления особенностей банкротства застройщиков, привлекавших денежные средства участников строительства».

Следует сразу отметить, что предпринятая законодателем в 2004 г. попытка создать эффективные средства защиты участникам строительства не увенчалась успехом. Рассмотрим его достоинства и недостатки.

K основным достоинствам Закона об участии в долевом строительстве можно отнести следующее.

1. Законом предусмотрен новый вид договора, который является единственно допустимым, в случае привлечении застройщиком денежных средств гражданина на основании гражданско-правовых договоров — «Договор участия в долевом строительстве».

Данное нововведение позволило сконцентрировать нормы, регулирующие отношения участия в долевом строительстве в одном законе. Правила о форме и содержании Договора участия в долевом строительстве стали более четкими и ясными; установлены запреты на положения договоров, ущемляющие права граждан-потребителей.

2. B законе ограничен круг сделок, на основании которых могут привлекаться денежные средства граждан-участников долевого строительства многоквартирных домов.

Закон, в частности, определил три вида таких сделок:

1. заключение договора участия в долевом строительстве;
2. приобретение жилищных сертификатов, закрепляющих право их владельцев на получение от эмитента, требования к которому четко определены в законе, жилых помещений в соответствии с законодательством Российской Федерации о ценных бумагах;
3. вступление в жилищно-строительный и жилищный накопительный кооперативы.

3. Установлено правило об обязательной государственной регистрации Договора участия в долевом строительстве в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним (ЕГРЛ).

Регистрация договора осуществляется Федеральной службой государственной регистрации, кадастра и картографии на основании Федерального закона от 21 июля 1997 г. № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» и представляет собой строгую процедуру.

Следует признать, что данная мера, предпринятая законодателем, является одной из немногих, эффективно подействовавших на существовавшую ситуацию с обманутыми дольщиками.

B частности, необходимость регистрации Договора участия в долевом строительстве существенно снизила случаи «двойных продаж» прав на квартиры.

Впрочем, нельзя не отметить, что мошенники и здесь смогли обойти закон простейшим методом, основанным на доверии граждан. Недобросовестные застройщики попросту заключали договоры «задними числами», т.е. указывали дату до вступления в силу Закона об участии в долевом строительстве. Например, указывая в качестве даты заключения договора 28 марта 2004 г., права на одну и ту же квартиру можно продавать до тех пор, пока не закончатся доверчивые граждане, ведь такие договоры формально не подлежат государственной регистрации. Впрочем, в данном случае гражданин вправе потребовать в суде признания такого договора недействительным, однако так у него есть все шансы не только утратить права на получение квартиры, но и не вернуть уплаченные деньги, так как обычно у недобросовестного застройщика отсутствует имущество, на которое может быть наложено взыскание.

4. Установлены требования к застройщику, который намерен привлекать денежные средства граждан для строительства многоквартирного дома.

В частности, Закон застройщику предоставляет такое право, только если последний:

• получил разрешение на строительство;
• опубликовал, разместил и (или) представил проектную декларацию в средствах массовой информации и (или) в информационно-телекоммуникационных сетях общего пользования (в том числе в сети Интернет);
• зарегистрировал право собственности (договор, аренды, субаренды) на земельный участок, предоставленный для строительства (создания) многоквартирного дома и (или) иных объектов недвижимости, в состав которых будут входить объекты долевого строительства.

5. Установлены порядок и сроки передачи объекта долевого строительства застройщиком и принятие его участником долевого строительства.

При этом определено, что передача объекта долевого строительства осуществляется по акту не ранее чем после получения застройщиком в установленном порядке разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости.

6. Предусмотрена специальная ответственность застройщика за нарушение сроков сдачи дома, а также право одностороннего отказа участника долевого строительства от договора и дополнительные основания расторжения договора в судебном порядке по инициативе участника долевого строительства.

Так, односторонний отказ допускается в случаях:

1. неисполнения застройщиком обязательства по передаче объекта долевого строительства в срок, превышающий установленный договором срок передачи такого объекта на два месяца;
2. неисполнения застройщиком обязанностей, предусмотренных Законом об участии в долевом строительстве;
3. существенного нарушения требований к качеству объекта долевого строительства;
4. нарушения застройщиком правил об обеспечении договора, предусмотренных ч. 3 ст. 15.1 Закона об участии в долевом строительстве;
5. в иных установленных федеральным законом или договором случаях.

По требованию участника долевого строительства договор может быть расторгнут в судебном порядке в случае:

1. прекращения или приостановления строительства (создания) многоквартирного дома при наличии обстоятельств, очевидно свидетельствующих о том, что в предусмотренный договором срок объект долевого строительства не будет передан участнику долевого строительства;
2. существенного изменения проектной документации строящегося (создаваемого) многоквартирного дома, в том числе существенного изменения размера объекта долевого строительства;
3. изменения назначения общего имущества и (или) нежилых помещений, входящих в состав многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости.

Резюмируя описание основных достоинств Закона об участии в долевом строительстве, прежде всего следует ответить на вопрос: предоставил ли этот Закон гражданам новые, действительно эффективные средства защиты от злоупотреблений со стороны недобросовестных застройщиков? K сожалению, нет.

Обратимся вновь к трем основным направлениям нарушений со стороны застройщиков, но теперь уже применительно ко второму этапу развития законодательства о долевом строительстве.

Нарушение № 1. Нарушение сроков строительства. Как могут поступить участники долевого строительства в данном случае? Как и ранее, взыскивать неустойку, но уже не на основании норм Закона о защите прав потребителей, а руководствуясь нормами Закона об участии в долевом строительстве. K чему приводят массовые взыскания неустойки было рассмотрено ранее — к банкротству застройщика и прекращению строительства.

Что касается такого способа, как понуждение к передаче недвижимого имущества во исполнение обязательства передать его в собственность и о регистрации права собственности, то Законом об участии в долевом строительстве он не предусмотрен. B связи с чем этот способ может быть использован только гражданами, на которые действие указанного Закона не распространяется.

Нарушение № 2. Неоднократная продажа прав в отношении одной и той же квартиры разным лицам («двойная продажа»), передача прав на квартиры в залог. Выше было отмечено, что число «двойных продаж» существенно уменьшилось с принятием нового закона. Потому можно сказать, что в данной области достигнут некоторый успех. B случае если все же факт «двойной продажи» прав на квартиру будет иметь место — договор, заключенный позднее, может быть признан недействительным по основаниям, изложенным выше применительно к первому этапу.

Нарушение № 3. Банкротство застройщика. Выше было изложено, что прекращение договорных отношений, обязательств по передаче квартир гражданам и уход от ответственности посредством применения процедуры несостоятельности (банкротства) — это, пожалуй, самая серьезная угроза для жилищных прав граждан.

Говоря об этих нарушениях, самое время обратиться к недостаткам Закона об участии в долевом строительстве.

K основным недостаткам Закона об участии в долевом строительстве можно отнести следующие.

1. Закрепление Законом права залога участников долевого строительства на земельный участок и объект строительства в качестве основного способа защиты прав граждан в случае банкротства застройщика.

В частности, согласно ст. 13 Закона в обеспечение исполнения обязательств застройщика (залогодателя) по договору с момента государственной регистрации договора у участников долевого строительства (залогодержателей) считаются находящимися в залоге предоставленный для строительства земельный участок, принадлежащий застройщику на праве собственности, или право аренды, право субаренды на указанный земельный участок и строящиеся (создаваемые) на этом земельном участке многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости.

Идея защищать право человека на жилище путем предоставления ему прав требовать денег вместо жилища, да еще и не в полном объеме изначально некорректна по вполне очевидной причине — едва ли избранный способ защиты отвечает интересам граждан.

На практике к данной проблеме добавилась необходимость граж- данина-потребителя, по сути слабой стороны в договорных отношениях, участвовать в арбитражном суде в рамках процедуры банкротства наравне с профессиональными юристами, представляющими интересы организаций-кредиторов и должника. Для применения рассматриваемого способа защиты прав участников долевого строительства и обращения взыскания на заложенный объект строительства и земельный участок гражданам приходится контролировать судебный процесс о банкротстве застройщика, следить за сроками введения процедур банкротства, чтобы успеть своевременно включиться в реестр кредиторов в установленный законом срок, далее им предстоит участие в сложной процедуре продажи объекта строительства посредством публичного предложения и т.д.

Опыт применения Закона об участии в долевом строительстве показал крайне низкую эффективность вышеописанных норм о залоге объекта строительства и земельного участка. B условиях отсутствия эффективных способов защиты прав участников строительства при банкротстве застройщика сформировалась весьма противоречивая судебная практика, о которой будет сказано ниже.

2. Действие Закона распространяется только на отношения, связанные с привлечением денежных средств участников долевого строительства для строительства (создания) многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости, разрешения на строительство которых получены после 1 апреля 2005 г. (ч. 2 ст. 27 Закона).

Принимая во внимание, что порядка 80% договоров о привлечении денежных средств граждан в строительство заключены до 1 апреля 2005 г., равно как и разрешения на строительство были получены до этого момента, указанное законоположение компенсировало все достоинства Закона и сделало его практически неприменимым и попросту ненужным для большинства «обманутых дольщиков».

B итоге большинство граждан, ставших жертвами недобросовестных застройщиков, были вынуждены искать новые способы защиты своих жилищных прав, обращаясь в суды общей юрисдикции.

Защита жилищных прав граждан-участников долевого строительства на рассматриваемом этапе осуществлялась по следующим основным направлениям.

1. Взыскание неустойки за нарушение сроков исполнения договора.

B рассматриваемый период данное требование может быть также основано на п. 2 ст. 6 Закона об участии в долевом строительстве, но только для тех лиц, застройщик которых получил разрешение на строительство после 1 апреля 2005 г. Что касается всех прочих граждан-соинвесторов, которых на тот период времени было большинство, то для них основания требований остались прежними: ст. 309, 310 ГК РФ (общие правила исполнения обязательств), п. 5 ст. 27 Закона РФ от 7 февраля 1992 г. № 2300-1 «О защите прав потребителей».

Постановление Пленума Верховного Суда РФ № 10, Пленума ВАС РФ № 22 от 29 апреля 2010 г.

«О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав»

... решение суда о признании сделки недействительной, которым не применены последствия ее недействительности, не является основанием для внесения записи в ЕГРП.

2. Взыскание суммы, уплаченной по договору, в связи с отказом гражданина от договора либо расторжением договора, а также взыскание причиненных убытков и неустойки.

B данном случае если к правоотношениям гражданина и застройщика применим Закон об участии в долевом строительстве, то основаниями указанных требований являлась ст. 9 Закона. Прочие граждане- соинвесторы, как и прежде, могли использовать в качестве правовых оснований только ст. 309, 310 ГК РФ (общие правила исполнения обязательств); абз. 7 и 8 п. 1 ст. 29 Закона РФ от 7 февраля 1992 г. № 2300-1 «О защите прав потребителей».

3. Признание договора о передаче прав на квартиру третьему лицу недействительным в части передачи прав на квартиру, принадлежащую истцу, и применение последствий недействительности осуществлялись на тех же основаниях, которые описаны применительно к первому периоду развития законодательства о долевом участии.

Однако появились и новые способы защиты прав участников долевого строительства.

1. Признание права собственности на незавершенный строительством объект (помещение в многоквартирном доме, дом целиком) или на долю в объекте незавершенного строительства (в виде квартиры, помещения, либо соотношения площади квартиры к общей площади дома).

Данный способ защиты формировался на протяжении всего рассматриваемого исторического периода и был предопределен безысходным положением участников долевого строительства в период банкротства застройщика. B связи с тем что четкое законодательное основание такого требования отсутствовало, суды долгое время отказывали в удовлетворении подобных требований граждан.

Основной проблемой на пути удовлетворения указанных исков являлись положения Федерального закона от 21 июля 1997 г. № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», который не предусматривает возможности регистрации права на объект незавершенного строительства (недостроенную квартиру) в другом таком же объекте (недостроенном доме в целом). B объекте незавершенного строительства не может быть расположена квартира, поскольку, с одной стороны, многоквартирный дом как объект гражданского оборота до выдачи разрешения на ввод в эксплуатацию не создан, а с другой стороны, часть объекта незавершенного строительства не может быть выделена в натуре в виде отдельной квартиры и удовлетворять бытовые и иные нужды в силу объективных причин. Принимая во внимание вышеизложенное, а также тот факт что право на объект недвижимости возникает с момента государственной регистрации, неудивительно, что к данному способу суды всех инстанций относились скептически.

Однако уязвимость положения сотен тысяч граждан и угроза утраты ими прав на оплаченные квартиры в силу банкротства недобросовестных застройщиков в конечном итоге повлияли на позицию судов, и в декабре 2010 г. Верховный Суд Российской Федерации поддержал пострадавших соинвесторов, указав в своем Определении от 14 декабря 2010 г. № 4-В10-34, что «одним из способов защиты гражданских прав ст. 12 ГК РФ называет признание права. Статьей 130 ГК РФ объекты незавершенного строительства отнесены к недвижимому имуществу, которое согласно ст. 128 ГК РФ является объектом гражданских прав. Следовательно, признание права собственности на объекты незавершенного строитель-ства возможно, в том числе и по решению суда».

Постановление ФАС СевероЗападного округа от 9 марта 2011 г. по делу № А13-694/2010

...В рамках отношений, регулируемых Федеральным законом от 30 декабря 2004 г. № 214-ФЗ, не предполагается возникновение у участников долевого строительства права общей долевой собственности на весь объект, в котором находится конкретное помещение, предназначенное после окончания строительства для передачи дольщику.

С момента вынесения указанного определения Верховного Суда РФ в судах общей юрисдикции сложилась практика по признанию прав на объекты незавершенного строительства. Хотя данная практика не имела строго единства.

Судебные постановления о признании права собственности на объект незавершенного строительства сводились к четырем основным видам:

1. признание права собственности на долю в объекте незавершенного строительства в виде помещений (квартир)1;
2. признание права собственности на объект, не завершенный строительством, в виде помещения с условными (строительными) номерами;
3. признание права собственности на долю в не завершенном строительством доме, определенную как соотношение площади квартиры к общей площади здания;
4. признание права собственности на не завершенный строительством дом в целом за потребительским кооперативом.

Данный способ защиты являлся наиболее распространенным в сфере защиты прав участников долевого строительства, так как в наибольшей степени отвечал интересам граждан, предоставляя им некоторые гарантии получения квартир в собственность.

Описанная выше практика судов стала невозможной с 15 августа 2011 г., с момента вступления в силу Федерального закона от 12 июля 2011 г. № 210-ФЗ «О внесении изменений в Федеральный закон «О несостоятельности (банкротстве)» и ст. 17 и 223 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в части установления особенностей банкротства застройщиков, привлекавших денежные средства участников строительства» по основаниям, о которых будет сказано в ходе рассмотрения третьего этапа развития законодательства, регулирующего отношения участия в долевом строительстве.

2. Признание права или обременения отсутствующими.

Данный способ защиты возник в силу разъяснений, данных постановлениями Пленума Верховного Суда РФ № 10, Пленума ВАС РФ № 22 от 29 апреля 2010 г. «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав». Суды, в частности, разъяснили, что в случаях, когда запись в ЕГРП нарушает право истца, которое не может быть защищено путем признания права или истребования имущества из чужого незаконного владения (право собственности на один и тот же объект недвижимости зарегистрировано за разными лицами, право собственности на движимое имущество зарегистрировано как на недвижимое имущество, ипотека или иное обременение прекратились), оспаривание зарегистрированного права или обременения может быть осуществлено путем предъявления иска о признании права или обременения отсутствующими.

Рассматриваемый способ может применяться в случае неоднократной продажи застройщиком прав на не завершенные строительством квартиры.

3. Обращение взыскания на предмет залога.

Данный способ защиты прав участников долевого строительства стал возможен в силу положений ст. 13—15 Закона об участии в долевом строительстве. Кроме того, исходя из буквального толкования ч. 5 ст. 13 указанного Закона, одновременно с заявленным требованием может быть заявлено требование о государственной регистрации права собственности.

Согласно ст. 13 Закона в обеспечение исполнения обязательств застройщика (залогодателя) по договору с момента государственной регистрации договора у участников долевого строительства (залогодержателей) считаются находящимися в залоге предоставленный для строительства земельный участок, принадлежащий застройщику на праве собственности, или право аренды, право субаренды на указанный земельный участок и строящиеся (создаваемые) на этом земельном участке многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости.

Постановление Пленума ВАС РФ от 23 июля 2009 г. № 58 «О некоторых вопросах, связанных с удовлетворением требований залогодержателя при банкротстве залогодателя»

... До погашения требований залогодержателя выручка от продажи заложенного имущества не может направляться на погашение текущих платежей и расчеты с иными кредиторами, в том числе с кредиторами первой и второй очереди.

B соответствии с ч. 5 ст. 13 Закона об участии в долевом строительстве застройщик обязан зарегистрировать право собственности на объект незавершенного строительства при возникновении оснований для обращения взыскания на предмет залога. При уклонении застройщика от государственной регистрации права собственности на объект незавершенного строительства государственная регистрация права собственности на такой объект осуществляется на основании решения суда, принятого по иску участника долевого строительства об обращении взыскания на предмет залога.

Основаниями для обращения взыскания на заложенное имущество являются:

1. истечение шести месяцев с момента наступления предусмотренного договором срока передачи застройщиком объекта долевого строительства;
2. истечение шести месяцев со дня прекращения или приостановления строительства при наличии обстоятельств, очевидно свидетельствующих о том, что в предусмотренный договором срок объект долевого строительства не будет передан участнику долевого строительства.

При этом следует обратить внимание, что в случае банкротства застройщика обращение взыскания на заложенное имущество допускается только в арбитражном суде в рамках процедур банкротства (ст. 18.1 Закона о несостоятельности (банкротстве)). Данное положение закона означает, что заключенное после даты введения наблюдения соглашение о внесудебном порядке обращения взыскания на заложенное имущество является ничтожной сделкой в силу ст. 168 ГК РФ.

Для того чтобы получить 70% уплаченных застройщику денег, обратив взыскание на свою квартиру, гражданину необходимо обратиться в арбитражный суд с заявлением о включении в реестр кредиторов в качестве залогового кредитора.

Совершить данное действие можно на любой стадии банкротства до момента продажи заложенного имущества. Хотя момент обращения с таким заявлением в суд имеет правовое значение. Так, например, если залоговый кредитор предъявил свои требования к должнику или обратился с заявлением о признании за ним статуса залогового кредитора по истечении двух месяцев с момента введения конкурсного производства, он не имеет специальных прав, предоставляемых залогодержателям Законом о банкротстве (право определять порядок и условия продажи заложенного имущества в конкурсном производстве и др.).

Следует обратить внимание, что даже в случае удовлетворения требований гражданина и обращения взыскания на заложенную квартиру, вероятнее всего, гражданин получит только часть внесенных за квартиру денежных средств.

B частности, в соответствии с п. 1 ст. 138 Закона о банкротстве из средств, вырученных от реализации предмета залога, 70% направляется на погашение требований кредитора по обязательству, обеспеченному залогом имущества должника, но не более чем основная сумма задолженности по обеспеченному залогом обязательству и причитающихся процентов (платы за пользование деньгами). Оставшиеся 30% вносятся на специальный банковский счет должника. С данного счета до 20% направляется на погашение требований кредиторов первой и второй очереди, а также на погашение аналогичных требований, возникших после возбуждения дела о банкротстве. Остальные средства направляются на погашение названных в законе видов текущих платежей — судебных расходов, расходов по выплате вознаграждения арбитражным управляющим и оплаты услуг лиц, привлеченных арбитражным управляющим в целях обеспечения исполнения возложенных на него обязанностей.

Принимая во внимание вышеизложенное, рассматриваемый способ защиты гражданами практически никогда не использовался и, как следствие, назвать его эффективным и полезным нововведением бесспорно нельзя.

4. Признание недействительной сделки по привлечению денежных средств граждан для строительства, совершенной в нарушение требований Закона об участии в долевом строительстве.

Основанием такого требования является п. 2.1 ст. 1 Закона об участии в долевом строительстве и ст. 168 ГК РФ.

Выше было указано, что Закон об участии в долевом строительстве установил новые требования к застройщику, содержанию и форме договора. Однако декларирование требований законом не может гарантировать, что не вполне грамотные в юридическом отношении граждане или чрезмерно доверчивые граждане не станут жертвами обмана со стороны недобросовестных застройщиков. Именно поэтому законодатель предоставил право на признание сделки по привлечению денег граждан на строительство жилья недействительной исключительно гражданину.

Данный способ защиты гражданами также используется крайне редко, так как едва ли может отвечать их интересам.

Таким образом, во втором периоде развития законодательства, регулирующего долевое строительство (с 1 апреля 2005 г.), появилось четыре новых способа защиты гражданских прав, наиболее эффективным из которых стало признание права собственности на объекты (квартиры) незавершенного строительства. Однако этот единственный действительно отвечающий интересам граждан способ защиты их жилищных прав стал во многих случаях неприменимым с 15 августа 2011 г. Этой датой можно определить начало нового периода развития законодательства, регулирующего долевое строительство.

Третий этап (15 августа 2011 г. — настоящее время)

Начало данного этапа определяется днем вступления в силу Федерального закона от 12 июля 2011 г. № 210-ФЗ «О внесении изменений в Федеральный закон «О несостоятельности (банкротстве)» и статьи 17 и 223 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в части установления особенностей банкротства застройщиков, привлекавших денежные средства участников строительства» (далее — Федеральный закон № 210-ФЗ от 12 июля 2011 г., Закон).

Данный Закон кардинально изменил порядок защиты прав участников долевого строительства в случае банкротства застройщика.

Можно выделить следующие принципиальные изменения в сфере регулирования отношений в сфере защиты прав участников долевого строительства, внесенные Федеральным законом № 210-ФЗ от 12 июля 2011 г.

1. C момента возбуждения арбитражным судом дела о банкротстве застройщика любые споры, связанные с участием в строительстве жилья, рассматриваются только в арбитражном суде в рамках дела о банкротстве (ст. 201.4, 201.8 Закона о банкротстве).

Исходя из указанного положения Закона, суды общей юрисдикции больше не уполномочены рассматривать следующие гражданские дела в случае банкротства застройщика:

1. о признании наличия или отсутствия права собственности или иного права либо обременения в отношении недвижимого имущества, в том числе объектов незавершенного строительства;
2. об истребовании недвижимого имущества, в том числе объектов незавершенного строительства, из чужого незаконного владения;
3. о сносе самовольной постройки;
4. о признании сделки в отношении недвижимого имущества недействительной или незаключенной, применении последствий недействительности сделки в отношении недвижимого имущества;
5. о передаче недвижимого имущества во исполнение обязательства передать его в собственность, в хозяйственное ведение, в оперативное управление или в пользование;
6. о государственной регистрации перехода права собственности на недвижимое имущество;
7. о взыскании с застройщика неустоек (штрафов, пеней) за просрочку исполнения обязательств по договору;
8. о взыскании убытков и неустойки в связи с отказом от любого договора участия в строительстве или расторжением такого договора;
9. о возмещении убытков, причиненных неисполнением застройщиком своих обязательств по любому договору об участии в строительстве:
10. иные дела, связанные с правами участников строительства на объект строительства, включая денежные требования.

B соответствии с Законом указанные дела должны рассматриваться арбитражным судом в срок, не превышающий трех месяцев со дня поступления таких требований в суд. По результату рассмотрения этих дел суд выносит определение.

Таким образом, новым законом установлено исключение из фундаментального правила о подведомственности судов и арбитражных судов. Если ранее арбитражные суды вообще не рассматривали дела с участием граждан, непредпринимателей, то теперь граждане участвуют в любых делах, связанных с имуществом застрой- щика-банкрота, в арбитражном суде.

При этом вероятность удовлетворения перечисленных выше исков невелика, учитывая положения Федерального закона № 210-ФЗ от 12.07.2011 г., о которых будет сказано ниже.

2. B рамках дела о банкротстве создан специальные реестр, куда подлежат включению требования о передаче жилых помещений.

Таким образом, впервые законодателем прямо установлено право граждан на получение жилого помещения в случае банкротства застройщика.

B реестр требований о передаче жилых помещений включаются следующие сведения:

1. сумма, уплаченная участником строительства застройщику по договору, предусматривающему передачу жилого помещения, и (или) стоимость переданного застройщику имущества в рублях;
2. размер неисполненных обязательств участника строительства перед застройщиком по договору, предусматривающему передачу жилого помещения, в рублях (в том числе стоимость непереданного имущества, указанная в таком договоре);
3. сведения о жилом помещении (в том числе о его площади), являющемся предметом договора, предусматривающего передачу жилого помещения, а также сведения, идентифицирующие объект строительства в соответствии с таким договором.

3. Новый порядок защиты участников строительства распространен на правоотношения, возникающие из любых договоров о привлечении денежных средств на строительство.

Таким образом, новый закон максимально расширил категорию так называемых обманутых дольщиков. Если в силу принятого в 2005 г. Закона об участии в долевом строительстве только граждане, заключившие Договор участия в долевом строительстве, могли воспользоваться нововведениями закона, то теперь любые лица, вложившие деньги в строительство, вправе руководствоваться положениями Федерального закона № 210-ФЗ от 12 июля 2011 г. для защиты своих прав, в том числе права на жилище.

Что касается тех дел о банкротстве застройщика, которые уже были возбуждены к моменту вступления в силу Федерального закона № 210-ФЗ от 12 июля 2011 г., то новый закон, по общему правилу, применяется и к ним, за исключением случаев, когда начались расчеты с кредиторами третьей очереди в соответствии с реестром требований кредиторов.

4. Установлено новое основание для упрощенного отказа граждан от договора участия в строительстве — открытие конкурсного производства.

Согласно ч. 1 ст. 201.5 Закона о банкротстве открытие конкурсного производства в отношении застройщика является основанием для одностороннего отказа участника строительства от исполнения договора, предусматривающего передачу жилого помещения. O таком отказе может быть заявлено в рамках дела о банкротстве застройщика в процессе установления размера денежного требования участника строительства.

Несмотря на ряд указанных выше нововведений, направленных на защиту прав участников строительства, получить квартиры гражданам остается по-прежнему крайне сложно, а зачастую невозможно.

K сожалению, даже если граждане заявили в арбитражный суд о своем намерении получить квартиру, а не деньги и были включены судом в реестр требований о передаче жилых помещений, это не означает, что граждане получат свои квартиры. На это существуют две причины.

Bо-первых, применительно к объектам незавершенного строительства Закон вообще не предусматривает возможности предоставления отдельных помещений (квартир) отдельным гражданам. Согласно положениям Закона допускается лишь погашение требований участников строительства путем передачи прав застройщика на объект незавершенного строительства и земельный участок созданному участниками строительства жилищно-строительному кооперативу или иному специализированному потребительскому кооперативу.

То есть будущие квартиры могут передаваться не гражданам, а созданной ими некоммерческой организации в форме кооператива, а уже кооператив, исполняя обязанности застройщика, должен завершить строительство дома за счет своих членов и передать им квартиры по акту.

Жилищно-строительный кооператив или иной специализированный потребительский кооператив должен соответствовать следующим требованиям:

1) основными целями деятельности жилищно-строительного кооператива или иного специализированного потребительского кооператива являются завершение строительства многоквартирного дома и предоставление в многоквартирном доме, строительство которого завершено, членам указанного кооператива жилых помещений в соответствии с условиями договоров, предусматривающих передачу жилых помещений;

2) членами жилищно-строительного кооператива или иного специализированного потребительского кооператива являются все участники строительства, требования которых включены в реестр требований кредиторов и реестр требований о передаче жилых помещений (за исключением участников строительства, отказавшихся от передачи объекта незавершенного строительства);

3) в качестве паевых взносов члены жилищно-строительного кооператива или иного специализированного потребительского кооператива вносят при его создании переданные им права застройщика на объект незавершенного строительства и земельный участок, а также в установленный уставом такого кооператива срок денежные средства для завершения строительства.

Однако данный правовой механизм сам по себе не является препятствием на пути эффективной защиты жилищных прав граждан. Основная проблема для граждан заключается в условиях, которые Закон требует соблюсти для передачи кооперативу прав застройщика. Согласно ч. 3 ст. 201.10 Закона о банкротстве для передачи кооперативу прав застройщика должны быть одновременно соблюдены следующие условия:

1) стоимость прав застройщика на объект незавершенного строительства и земельный участок не превышает более чем на 5% совокупный размер требований участников строительства, включенных в реестр требований кредиторов и реестр требований о передаче жилых помещений, либо 3/4 голосов кредиторов четвертой очереди, за исключением юридических лиц — участников строительства; принято решение о согласии на передачу объекта незавершенного строительства либо на депозитный счет арбитражного суда внесены денежные средства в соответствии с порядком, предусмотренным Законом;

2) имущества, которое остается у должника после передачи объекта незавершенного строительства, достаточно для погашения текущих платежей, требований кредиторов первой и второй очереди или на депозитный счет арбитражного суда внесены денежные средства в соответствии с порядком, предусмотренным Законом;

3) в реестре требований кредиторов отсутствуют требования кредиторов, не являющихся участниками строительства, по обязательствам, обеспеченным залогом прав застройщика на объект незавершенного строительства и земельный участок, либо указанные кредиторы согласились на передачу объекта незавершенного строительства, либо на депозитный счет арбитражного суда внесены денежные средства в соответствии с порядком, предусмотренным Законом;

4) после завершения строительства конкретного объекта незавершенного строительства жилых помещений в нем достаточно для удовлетворения требований всех участников строительства в отношении конкретного объекта строительства, включенных в реестр требований кредиторов и реестр требований о передаче жилых помещений, исходя из условий договоров, предусматривающих передачу жилых помещений (в том числе отсутствуют требования нескольких участников строительства о передаче одних и тех же жилых помещений в многоквартирном доме, за исключением случаев, предусмотренных Законом). C согласия участника строительства возможна передача ему жилого помещения, отличающегося по площади, планировке, расположению от жилого помещения, соответствующего условиям договора, предусматривающего передачу жилого помещения;

5) объект незавершенного строительства принадлежит застройщику на праве собственности;

6) земельный участок, на котором находится объект незавершенного строительства, принадлежит застройщику на праве собственности или на ином имущественном праве;

7) участниками строительства принято решение о создании жилищно-строительного кооператива или иного специализированного потребительского кооператива, соответствующего требованиям Закона.

Прежде всего, обращают на себя внимание п. 1—3 указанного выше перечня, в соответствии с которыми на граждан — участников строительства фактически возложена обязанность по погашению текущих платежей, требований кредиторов первой и второй очереди, а также требований залоговых кредиторов. Данная обязанность у них отсутствует только в том случае, если имущества, которое остается у должника после передачи объекта незавершенного строительства, достаточно для погашения текущих платежей, требований кредиторов первой, второй очереди и залоговых кредиторов, а также в случае если залоговые кредиторы согласились на передачу прав застройщика кооперативу. Однако, принимая во внимание, что, как правило, у застройщика-банкрота отсутствует какое-либо имущество, кроме строящегося дома, а залоговые кредиторы (как правило, коммерческие банки) не приветствуют прощения долга, граждане — участники строительства в подавляющем большинстве случаев вынуждены за счет собственных средств погашать:

1. текущие платежи (судебные расходы, вознаграждение арбитражного управляющего и лиц, работавших на него, суммы эксплуатационных и коммунальных платежей должника и др.);
2. требования первой очереди — требования граждан, перед которыми должник несет ответственность за причинение вреда жизни или здоровью, компенсации морального вреда;
3. требования второй очереди — выплаты выходных пособий и оплата труда лиц, работающих или работавших по трудовому договору, и выплата вознаграждений авторам результатов интеллектуальной деятельности;
4. требования залоговых кредиторов.

B случае вынесения арбитражным судом определения о передаче объекта незавершенного строительства требования участников строительства, голосовавших против такой передачи и отказавшихся от участия в ней, преобразовываются в денежные требования в порядке, установленном настоящим Федеральным законом, и подлежат погашению в составе требований кредиторов соответственно третьей и четвертой очереди.

Права застройщика на объект незавершенного строительства и земельный участок передаются жилищно-строительному кооперативу или иному специализированному потребительскому кооперативу в качестве отступного по требованиям о передаче жилых помещений и денежным требованиям.

Требования участников строительства в части, не погашенной в результате передачи объекта незавершенного строительства, удовлетворяются соответственно в составе требований кредиторов третьей и четвертой очереди.

B случае вынесения арбитражным судом определения об отказе в удовлетворении ходатайства решение о создании участниками строительства жилищно-строительного кооператива или иного специализированного потребительского кооператива прекращает свое действие, внесенные участниками строительства и (или) третьими лицами на депозитный счет арбитражного суда денежные средства подлежат возврату участникам строительства и (или) третьим лицам.

Bо-вторых, применительно к жилым домам, строительство которых завершено, однако квартиры участникам строительства не переданы, права собственности на квартиры не зарегистрированы, Закон хотя и допускает передачу квартир отдельным гражданам, но предъявляет к ним практически аналогичные требования к соблюдению условий. Так, согласно ч. 3 ст. 201.11 Закона о банкротстве передача участникам строительства жилых помещений может быть осуществлена при одновременном соблюдении следующих условий:

1) наличие полученного в порядке, установленном законодательством о градостроительной деятельности, разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома, строительство которого завершено;

2) застройщиком и участниками строительства не подписаны передаточные акты или иные документы о передаче участникам строительства жилых помещений;

3) стоимость передаваемых жилых помещений не превышает более чем на 5% совокупный размер требований участников строительства, включенных в реестр требований кредиторов и реестр требований о передаче жилых помещений, или 3/4 голосов кредиторов четвертой очереди, за исключением юридических лиц — участников строительства, принято решение о согласии на передачу участникам строительства жилых помещений или на депозитный счет арбитражного суда внесены денежные средства в соответствии с порядком, предусмотренным Законом;

4) имущества, которое остается у должника после передачи участникам строительства жилых помещений, достаточно для погашения текущих платежей, требований кредиторов первой и второй очереди или на депозитный счет арбитражного суда внесены денежные средства в соответствии с порядком, предусмотренным Законом;

5) в реестре требований кредиторов отсутствуют требования кредиторов, не являющихся участниками строительства, по обязательствам, обеспеченным залогом прав застройщика на многоквартирный дом, строительство которого завершено, земельный участок, передаваемые жилые помещения, либо указанные кредиторы согласились на передачу участникам строительства жилых помещений, либо на депозитный счет арбитражного суда внесены денежные средства в соответствии с порядком, предусмотренным Законом.

По результатам рассмотрения ходатайства собрания участников строительства о передаче участникам строительства жилых помещений арбитражный суд выносит определение. B таком определении указывается, какое жилое помещение передается каждому участнику строительства.

Жилое помещение передается участнику строительства, имеющему денежное требование, в качестве отступного, при этом такое требование погашается в размере стоимости переданного жилого помещения.

Исходя из вышеописанных требований, независимо от того, завершено ли строительство многоквартирного дома или нет, сохраняется один важный принцип передачи квартир или будущих квартир — граждане за свой счет погашают текущие платежи, требования первой, второй очереди, а также требования залоговых кредиторов и только тогда имеют шанс получить свое жилое помещение.

Резюмируя вышеизложенное, рассмотрим способы защиты прав участников строительства на текущем этапе развития законодательства об участии в долевом строительстве.

На текущем этапе участниками строительства могут быть использованы следующие способы защиты:

1) признание наличия или отсутствия права собственности или иного права либо обременения в отношении недвижимого имущества, в том числе объектов незавершенного строительства.

При этом следует подчеркнуть, что применительно к объекту незавершенного строительства вероятность удовлетворения такого требования минимальна. Применение этого способа было возможно на втором этапе развития законодательства об участии в долевом строительстве как мера защиты граждан в ходе банкротства застройщика, однако вступление в силу рассмотренного выше закона делает удовлетворение соответствующего иска практически невозможным, нарушающим права кредиторов первой, второй очереди и залоговых кредиторов.

Что касается признания права собственности на завершенные строительством объекты, то данный способ защиты является действенным. Однако в случае банкротства застройщика удовлетворение соответствующего иска возможно только в случае, если застройщиком в установленном Федеральным законом порядке получено разрешение на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и между застройщиком и участником строительства до даты принятия заявления о признании застройщика банкротом подписан передаточный акт или иной документ о передаче жилого помещения (ч. 8 ст. 201.12 Закона о банкротстве);

2) об истребовании недвижимого имущества, в том числе объектов незавершенного строительства, из чужого незаконного владения;

3) о признании сделки в отношении недвижимого имущества недействительной или незаключенной, применении последствий недействительности сделки в отношении недвижимого имущества;

4) о передаче недвижимого имущества во исполнение обязательства передать его в собственность;

5) о государственной регистрации перехода права собственности на недвижимое имущество;

6) о взыскании с застройщика неустоек (штрафов, пеней) за просрочку исполнения обязательств по договору;

7) о взыскании убытков и неустойки в связи с отказом от любого договора участия в строительстве или расторжением такого договора;

8) о возмещении убытков, причиненных неисполнением застройщиком своих обязательств по любому договору об участии в строительстве;

9) о признании права или обременения отсутствующими;

10) об обращении взыскания на предмет залога (применительно к Договорам долевого участия в строительстве жилья).

Правовые основания перечисленных выше требований были описаны в ходе рассмотрения первых двух периодов развития законодательства об участии в долевом строительстве.

B связи с текущим периодом следует еще раз подчеркнуть, что в случае введения процедуры банкротства застройщика все вышеперечисленные требования могут быть заявлены только в арбитражном суде.

Принципиально новым способом защиты прав участников строительства на текущем этапе является заявление участниками строительства требований о передаче жилых помещений в рамках процедуры банкротства застройщика в порядке ст. 201.6, 201.10, 201.11 Закона о банкротстве.

Таким образом, на современном этапе законодательство об участии в долевом строительстве жилья позволяет использовать наиболее широкий спектр способов защиты жилищных прав граждан. Вместе с тем ограниченные возможности по признанию права собственности граждан на объекты строительства едва ли могут способствовать более эффективной защите прав граждан — участников долевого строительства.