Распоряжение жилыми помещениями

Договор купли-продажи жилого помещения

B соответствии со ст. 288 Гражданского кодекса Российской Федерации собственнику жилого помещения принадлежит право владения, пользования и распоряжения жилым помещением. Собственник вправе в установленном законодательством порядке сдавать жилое помещение внаем, в аренду, передавать в залог в целом или по частям, продавать, видоизменять, перестраивать или сносить, совершать иные действия, если при этом не нарушаются права и свободы граждан, нормы жилищного права. Правомочие распоряжения означает право определять юридическую судьбу жилого помещения: продать, подарить, обменять и т.п.

B ст. 454 ГК РФ указано, что по договору купли-продажи одна сторона (продавец) обязуется передать вещь (товар) в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму (цену).

Жилое помещение является объектом недвижимости, поэтому на договор купли-продажи жилого помещения распространяются нормы § 7 гл. 30 ГК РФ, которыми регламентируется продажа недвижимости. B связи с особенностью такого имущества для его купли-продажи установлен особый порядок приобретения. Согласно ст. 550 ГК РФ договор купли-продажи недвижимого имущества заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами, с обязательной государственной регистрацией перехода права собственности на жилое помещение. При уклонении одной из сторон от государственной регистрации суд вправе по требованию другой стороны вынести решение о государственной регистрации. Сторона, необоснованно уклоняющаяся от государственной регистрации перехода права собственности на жилое помещение, должна возместить другой стороне убытки, вызванные задержкой регистрации (ч. 3 ст. 551 ГК РФ).

B соответствии с ч. 2 ст. 558 ГК РФ договор купли-продажи жилого помещения считается заключенным с момента его государственной регистрации. Если продажа или иное отчуждение касается жилого помещения, в котором проживают несовершеннолетние члены семьи собственника, то такое отчуждение допускается только с согласия органов опеки и попечительства (ч. 4 ст. 292 ГК РФ).

Если несовершеннолетние члены семьи, не достигшие 18-летнего возраста, являются собственниками отчуждаемого жилого помещения, то на его отчуждение требуется согласие органов опеки и попечительства. Кроме того, ребенок, достигший возраста 14 лет, должен принять участие в совершении сделки (присутствовать при ее совершении).

Когда отчуждаемое жилое помещение нажито совместно в зарегистрированном браке, при его отчуждении одним из супругов требуется согласие на продажу жилого помещения другого супруга, удостоверенное нотариусом, независимо от его регистрации в данном помещении, кроме случаев, когда жилое помещение было подарено первому супругу, перешло к нему по праву наследования или было приобретено им до брака.

Если жилое помещение является общей (долевой или совместной) собственностью, каждый из собственников имеет преимущественное право покупки продаваемой доли по цене, за которую она продается, и на прочих равных условиях, кроме случаев продажи с публичных торгов. Если собственники откажутся от покупки или не приобретут продаваемую долю в праве собственности на жилое помещение в течение одного месяца, продавец вправе продать свою долю любому другому лицу. При продаже доли с нарушением преимущественного права покупки любой участник долевой собственности вправе в течение трех месяцев требовать в судебном порядке перевода на него прав и обязанностей покупателя (ч. 3 ст. 250 ГК РФ).

При продаже комнаты в приватизированной коммунальной квартире необходимо заявление всех сособственников данной квартиры о том, что они не возражают против продажи комнаты. Такое заявление необходимо, поскольку сособственники по закону имеют право преимущественной покупки отчуждаемой путем продажи комнаты за указанную в договоре цену.

Продажа недвижимого имущества в жилищной сфере производится по ценам, устанавливаемым соглашением сторон, если иное не предусмотрено законодательством. При отсутствии в договоре купли- продажи условия о цене недвижимости договор о ее продаже считается незаключенным.

При заключении договора купли-продажи жилого помещения продавец обязан предупредить покупателя о всех правах третьих лиц на продаваемое имущество (правах арендаторов, нанимателей, праве залога, пожизненного пользования и т.д.). Неисполнение этой обязанности дает покупателю право требовать уменьшения цены или расторжения договора и возмещения убытков, если не будет доказано, что покупатель знал или должен был знать о правах третьих лиц на покупаемую недвижимость.

Если третье лицо по основанию, возникшему до продажи недвижимости в жилищной сфере, предъявит иск к покупателю о ее изъятии, покупатель обязан привлечь продавца к участию в деле, а продавец обязан вступить в это дело на стороне покупателя. Непривлечение покупателем продавца к участию в деле освобождает последнего от ответственности перед покупателем, если продавец докажет, что, приняв участие в деле, он мог бы предотвратить изъятие проданной недвижимости у покупателя. Продавец, привлеченный покупателем к участию в деле, но не принявший в нем участия, лишается права доказать неправильность ведения дела покупателем.

По договору купли-продажи здания (или другой недвижимости) покупателю одновременно с передачей права собственности на такую недвижимость передаются права и на ту часть земельного участка, которая занята этой недвижимостью и необходима для ее использования (ч. 1 ст. 552 ГК РФ).

Продавец обязан передать жилое помещение, свободное от прав третьих лиц, за исключением случаев, когда покупатель согласился принять товар, обремененный правами третьих лиц. Неисполнение продавцом этой обязанности дает покупателю право требовать уменьшения цены товара либо расторжения договора купли- продажи, если не будет доказано, что покупатель знал или должен был знать о правах третьих лиц на это имущество.

B ст. 558 Гражданского кодекса РФ установлено в качестве одной из особенностей продажи жилых помещений то, что существенным условием договора отчуждения жилого помещения, в котором проживают лица, сохраняющие в соответствии с законом право пользования этим жилым помещением после его приобретения покупателем, является включение в договор этих лиц с указанием их прав на пользование продаваемым жилым помещением. По закону право пользования отчуждаемым жилым помещением сохраняют члены семьи его собственника в случае перехода права собственности на жилое помещение к другому лицу. Такой переход права собственности в соответствии со ст. 292 Гражданского кодекса РФ не является основанием для прекращения права пользования жилым помещением членами семьи прежнего собственника. Сам по себе переход права собственности на занимаемое по договору найма жилое помещение не влечет расторжения или изменения договора найма жилого помещения. При этом новый собственник становится наймодателем на условиях ранее заключенного договора найма (ст. 675 ГК РФ).

Договоры мены жилыми помещениями

По договору мены жилыми помещениями каждая из сторон договора обязуется передать другой стороне в собственность жилое помещение в обмен на другое жилое помещение.

Договор мены жилыми помещениями заключается между их собственниками. Этот договор следует отличать от другого, схожего с ним договора обмена жилыми помещениями, при заключении которого между лицами, участвующими в договоре, происходит переход не права собственности, а только права пользования жилым помещением.

По договору мены каждая из сторон обязуется передать в собственность другой стороне свое жилое помещение в обмен на жилое помещение другой стороны. Если законом или договором не предусмотрено иное, право собственности на обмениваемые жилые помещения переходит к сторонам, выступающим по договорам мены в качестве покупателей, одновременно после исполнения обязательств передать соответствующие жилые помещения обеими сторонами.

Поскольку каждая из сторон договора мены выступает в качестве продавца имущества, которое он обязуется передать, и одновременно покупателя другого имущества, которое он обязуется получить, то к договору мены соответственно применяются правила о купле-продаже, если это не противоречит принципам и существу мены. Главное различие между этими договорами состоит в том, что если по договору купли-продажи покупатель обязуется уплатить денежную сумму (цену), то по договору мены с обеих сторон передается имущество.

Вместе с тем мена жилыми помещениями нередко оформляется путем заключения не одного договора мены, а двух договоров купли- продажи: по одному из этих договоров передается в собственность покупателя жилое помещение, принадлежащее продавцу, а по другому договору — передается в собственность лицу, продавшему свое жилое помещение по первому договору, другое жилое помещение, которое ранее принадлежало лицу, купившему помещение. При такой мене (фактической купле-продаже) производится оценка каждого из жилых помещений, являющихся объектами сделок.

Довольно широкое применение на практике получил договор мены жилых помещений с доплатой разницы в стоимости каждого из обмениваемых жилых помещений. При этом возможны варианты обмена:

• мена жилого помещения большего размера на помещение меньшего размера с доплатой разницы в стоимости этих помещений;
• мена жилого помещения, расположенного в престижном районе, на помещение, расположенное в менее престижном районе, с доплатой разницы в ценах, сложившихся в этих районах.

В соответствии со ст. 455 ГК РФ объектом договора мены могут быть любые жилые помещения независимо от формы собственности. Однако на практике это правило нередко не соблюдается. Так, не производится обмен приватизированной квартиры на неприватизированную, т.е. находящуюся в составе государственного или муниципального жилищного фонда. B этих случаях для того, чтобы обменять приватизированную квартиру на неприватизированную, жилищные органы, совершающие мену или обмен, нередко ставят условием заключения договора, предусматривающего приватизацию первой квартиры, установление единого правового режима обмениваемых квартир. B некоторых случаях это сделать практически невозможно, например, с квартирами в жилищных или жилищностроительных кооперативах, где только после полного внесения пая квартира становится собственностью члена кооператива. Поэтому отказ в этих случаях в разрешении и оформлении мены жилых помещений является незаконным, ущемляющим права граждан — собственников этих жилых помещений.

Договор мены жилыми помещениями становится довольно распространенным видом договора. Это связано прежде всего с расширением частного жилищного фонда, что вызвано возможностью приватизации и свободного распоряжения жилыми помещениями.

Договор ренты. Пожизненное содержание с иждивением

B соответствии с ч. 1 ст. 583 Гражданского кодекса РФ по договору ренты одна сторона (получатель ренты) передает другой стороне (плательщику ренты) в собственность имущество, а плательщик ренты обязуется в обмен на полученное имущество периодически выплачивать получателю ренту в виде определенной денежной суммы либо предоставления средств на его содержание в иной форме.

Гражданский кодекс Российской Федерации предусматривает несколько видов договоров ренты:

• постоянная рента, т.е. выплачиваемая гражданам бессрочно, как правило, по окончании каждого квартала;
• пожизненная рента, которая установлена на период жизни гражданина — получателя ренты или другого указанного им гражданина; при этом она может быть установлена также на условиях пожизненного содержания с иждивением (ч. 2 ст. 583 ГК РФ).

Договор ренты подлежит обязательному нотариальному удостоверению, а договор, предусматривающий отчуждение недвижимого имущества под выплату ренты, подлежит также государственной регистрации (ст. 584 ГК РФ).

Имущество, которое отчуждается под выплату ренты, может быть передано получателем ренты в собственность плательщика ренты за плату или бесплатно (ч. 1 ст. 585 ГК РФ). Соответственно в случае, когда договором ренты предусматривается передача имущества за плату, к отношениям сторон по передаче и оплате применяются правила о купле-продаже (гл. 30 ГК РФ), а в случае передачи такого имущества бесплатно — правила о договоре дарения (гл. 32 ГК РФ).

Существенным условием договора (ч. 2 ст. 587 ГК РФ), предусматривающего передачу под выплату ренты денежной суммы или иного движимого имущества, является условие, устанавливающее обязанность плательщика ренты предоставить обеспечение выполнения его обязательств (ст. 329 ГК РФ) либо застраховать в пользу получателя ренты риск ответственности за неисполнение или ненадлежащее исполнение этих обязательств. При невыполнении плательщиком ренты этих обязанностей, а также в случае утраты обеспечения или ухудшения его условий по обязательствам, за которые получатель ренты не отвечает, последний вправе расторгнуть договор ренты и потребовать возмещения убытков, вызванных расторжением договора (ч. 3 ст. 587 ГК РФ).

Гражданский кодекс Российской Федерации регламентирует особый случай пользования жилым помещением на основании договора пожизненного содержания с иждивением. B соответствии с ч. 1 ст. 601 ГК РФ по договору пожизненного содержания с иждивением гражданин — получатель ренты передает принадлежащее ему жилое помещение, земельный участок или иное недвижимое имущество в собственность плательщика ренты, который обязуется осуществлять пожизненное содержание с иждивением гражданина и (или) указанного им третьего лица (лиц).

Особенностью договора пожизненного содержания с иждивением является наличие в качестве объекта только недвижимого имущества (жилого помещения). Получение пожизненного содержания с иждивением не ставится в зависимость от состояния здоровья, возраста или трудоспособности гражданина. Получателями ренты по договору пожизненного содержания с иждивением могут быть любые граждане, имеющие фактическую возможность и потребность отдать свое имущество (жилое помещение) тому, кто за это согласится выплачивать ренту (предоставить содержание с иждивением).

B обязанности плательщика ренты по предоставлению содержания с иждивением могут включаться обеспечение потребностей в жилище, питании и одежде, а если этого требует состояние здоровья гражданина — уход за ним, а также оплата ритуальных услуг. B договоре пожизненного содержания с иждивением должна быть определена стоимость всего объема содержания с иждивением. При этом сумма не может быть менее двух минимальных размеров оплаты труда. B договоре может быть предусмотрена возможность замены содержания с иждивением в натуре периодическими платежами в деньгах в течение жизни гражданина.

B Гражданском кодексе Российской Федерации предусмотрены гарантии стабильности отношений пожизненного содержания с иждивением. Так, в ст. 604 предусматривается, что плательщик ренты вправе отчуждать, сдавать в залог или иным образом обременять недвижимое имущество, переданное ему в обеспечение пожизненного содержания, только с предварительного согласия получателя ренты. Плательщик ренты обязан принимать необходимые меры для того, чтобы в период предоставления пожизненного содержания с иждивением использование указанного имущества не приводило к снижению стоимости этого имущества.

B соответствии со ст. 605 ГК РФ получателю пожизненного содержания с иждивением предоставлено право требовать возврата жилого помещения, переданного в обеспечение пожизненного содержания с иждивением (либо выплаты ему выкупной цены), если плательщик ренты допускает существенное нарушение своих обязательств.

Договор дарения жилого помещения

Договор дарения является одним из самых традиционных видов гражданско-правовых договоров (ст. 572—582 ГК РФ). По этому договору одна сторона передает безвозмездно или обязуется передать другой стороне имущество (жилое помещение) в собственность. Существенным отличием договора дарения от договора купли-продажи и договора мены (по которым также происходит передача товара другому лицу и переход права собственности на товар) является то, что он безвозмездный. Сторона, передающая имущество другой стороне, взамен этого имущества не получает никакого вознаграждения. По договору дарения требуется согласие одариваемого на получение дара.

Если на одариваемого возлагается договором какое-либо встречное обязательство, например обязанность предоставить дарителю — бывшему собственнику квартиры содержание, иждивение, то этот договор уже не является договором дарения. Вместе с тем даритель вправе указать в договоре дарения цель использования имущества, например, в договоре дарения денег сторона может указать, что одариваемый принимает деньги в дар в связи со вступлением в жилищный или в жилищно-строительный кооператив либо в связи с приобретением жилого помещения в собственность.

По общему правилу, по договору дарения может быть передана не только вещь, но и имущественное право (требование).

Некоторые лица, которые могли бы выступать стороной и в договоре купли-продажи, и в договоре мены, не могут быть стороной (конкретно одариваемой) в договоре дарения.

Договор дарения может быть направлен не только на передачу товара (либо имущественного права), но и на освобождение от исполнения одариваемого от имущественной обязанности, что не характерно для договора купли-продажи и договора мены.

Сторонами в договоре дарения, т.е. дарителем и одаряемым, могут быть граждане и юридические лица, в том числе и унитарные предприятия, а также Российская Федерация, ее субъекты и органы местного самоуправления. Однако в ряде случаев закон вводит вполне объяснимые запреты на участие в договоре дарения тех или иных лиц (ст. 575, 576 ГК РФ).

Вещь может быть передана по договору дарения лишь дарите- лем-собственником. Когда происходит встречная передача имущества (даже если это бывает значительное время спустя или раньше, чем передачу осуществил даритель), то налицо притворная сделка, которая ничтожна (ст. 170 ГК РФ).

Применяя правила ч. 2 ст. 572 Гражданского кодекса РФ, необходимо учесть, что обещание подарить признается договором дарения в случае соблюдения правила о форме договора дарения, т.е. обещание не только подарить вещь (или право требования), но и освободить сторону от обязанности исполнить что-либо в пользу как дарителя, так и третьих лиц. Третьим лицом в данном случае понимается должник дарителя, либо кредитор одариваемого, либо лицо, не связанное со сторонами договора дарения договорными обязательствами (например, даритель принимает на себя обязательство возместить причиненный одариваемым ущерб).

Договор дарения считается заключенным не только в момент передачи имущества. Если соблюдено требование о форме договора (ч. 2 ст. 574 ГК РФ), то и обещание передать в будущем вещь будет означать, что договор заключен. В данном случае применимо общее правило о необходимости достигнуть соглашения по всем существенным условиям договора согласно ст. 432 Гражданского кодекса РФ.

Заключению договора дарения жилья (либо строительных материалов для строительства или ремонта жилого дома) может предшествовать издание компетентным государственным или муниципальным органом власти административного акта, разрешающего организации, владеющей имуществом, произвести его дарение гражданину.

Договор аренды жилого помещения

Принимая во внимание узкое целевое назначение жилых помещений (только для проживания граждан), передача жилых помещений их собственниками во владение и (или) в пользование третьим лицам осуществляется, как правило, на основании специального договора «найма жилого помещения» (гл. 35 ГК РФ). При этом согласно ст. 671 ГК РФ жилое помещение по договору найма жилого помещения может передаваться только физическим лицам.

Между тем у юридических лиц может также возникнуть необходимость использования жилых помещений для проживания граждан — работников этих юридических лиц. B связи с этим ГК РФ (ст. 671) предусматривает возможность передачи во владение и (или) пользование жилого помещения юридическому лицу, но только на основании договора аренды либо иного договора, за исключением договора найма жилого помещения.

Согласно ст. 30 ЖК РФ собственник жилого помещения вправе предоставить во владение и (или) в пользование принадлежащее ему на праве собственности жилое помещение юридическому лицу на основании договора аренды.

Постановление ФАС Московского округа от 15 июля 2009 г. № КГ-А40/6236-09 по делу № А40-79863/08-91-326

Суд признал недействительным (ничтожным) заключенный организациями договор аренды жилых помещений в общежитии как не соответствующий положениям ст. 671 ГК РФ, указав, что жилое помещение может использоваться юридическим лицом только для проживания граждан. В данном случае спорное помещение для этих целей арендатором не использовалось.

B соответствии со ст. 606 ГК РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или временное пользование. Основным документом по аренде жилья, регулирующим отношения между арендодателем и арендатором, является договор аренды жилого помещения, который заключается в письменной форме. Размер арендуемой площади жилого помещения не ограничивается.

Право сдачи жилых помещений в аренду принадлежит собственнику или уполномоченному им лицу (органу). Право аренды жилых помещений принадлежит только юридическим лицам. B аренду могут быть переданы жилые дома, квартиры, относящиеся к государственному, муниципальному, частному жилищным фондам. Не подлежат передаче в аренду служебные жилые помещения в домах государственного и муниципального жилищных фондов, а также комнаты в квартирах, относящихся к государственному и муниципальному жилищным фондам.

Размер, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды жилого помещения. Размер арендной платы может изменяться по соглашению сторон в сроки, предусмотренные договором, но не чаще одного раза в год.

Арендатор вправе требовать уменьшения арендной платы, если в силу обстоятельств, за которые он не несет ответственности, ухудшилось качество арендованного жилого помещения или нарушились его права, предусмотренные договором.

Юридическое лицо (арендатор) вправе вселить в арендуемое жилое помещение своих работников с членами их семей. С работниками, вселенными в жилое помещение, юридическое лицо (арендатор) заключает соответствующий договор найма жилого помещения (субаренды) на срок, не превышающий установленного договором аренды.

Если лица, вселенные в жилое помещение юридическим лицом (арендатором), расторгнут с ним трудовые соглашения, они теряют право на пользование жилым помещением, если другой член семьи, проживающий совместно, не является работником данного арендатора. Арендатор вправе в таком случае перезаключить договор субаренды с этим членом семьи. Лица, вселенные в жилое помещение арендатором (юридическим лицом), самостоятельного права на это помещение не имеют.

Арендатор (юридическое лицо) не вправе вселять в арендуемые жилые помещения работника с семьей, если при этом на одного члена семьи будет приходиться менее установленной Жилищным кодексом Российской Федерации нормы предоставления площади жилого помещения. Договор аренды жилого помещения сохраняет действие при временном отсутствии, если иное не установлено договором.

Изменение договора аренды жилого помещения во всяком случае возможно по соглашению сторон.

Изменение (расторжение) договора аренды жилого помещения по требованию одной из сторон возможно по общим основаниям, предусмотренным ст. 450 и 451 ГК РФ. А именно: в случае существенного нарушения условий договора другой стороной; в случае существенного изменения обстоятельств, из которых исходили стороны при заключении договора.

Специальные основания досрочного расторжения договора аренды по инициативе арендатора или арендодателя предусмотрены ст. 619, 620 ГК РФ.

Так, по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда арендатор:

1. пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения имущества либо с неоднократными нарушениями;
2. существенно ухудшает имущество;
3. более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендной платы;
4. не производит капитального ремонта имущества в установленные договором аренды сроки, а при отсутствии их в договоре — в разумные сроки в тех случаях, когда в соответствии с законом, иными правовыми актами или договором производство капитального ремонта является обязанностью арендатора.

При этом арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора только после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок. K арендатору аналогичного требования закон не предъявляет.

По требованию арендатора договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда:

1. арендодатель не предоставляет имущество в пользование арендатору либо создает препятствия для пользования имуществом в соответствии с условиями договора или назначением имущества;
2. переданное арендатору имущество имеет препятствующие пользованию им недостатки, которые не были оговорены арендодателем при заключении договора, не были заранее известны арендатору и не должны были быть обнаружены арендатором во время осмотра имущества или проверки его исправности при заключении договора;
3. арендодатель не производит являющегося его обязанностью капитального ремонта имущества в установленные договором аренды сроки, а при отсутствии их в договоре — в разумные сроки;
4. имущество в силу обстоятельств, за которые арендатор не отвечает, окажется в состоянии, непригодном для использования.

Договором аренды могут быть установлены и другие основания досрочного расторжения договора по требованию арендодателя или арендатора в соответствии с п. 2 ст. 450 ГК РФ.

Договором аренды может быть установлено право арендатора выкупить арендованное помещение. Порядок и условия выкупа арендованных жилых помещений в домах государственного и муниципального жилищных фондов определяются нормативными актами органов государственной власти субъектов Российской Федерации и органов местного самоуправления. Порядок и условия выкупа арендованного жилого помещения, относящегося к иному жилищному фонду, определяются в договоре аренды либо дополнительным соглашением сторон.

Пользование жилым помещением, предоставленным по завещательному отказу

B соответствии со ст. 1137 ГК РФ завещательный отказ — это специальное завещательное распоряжение, устанавливающее обязанность совершить определенные действия имущественного характера наследниками по завещанию или по закону в пользу одного или нескольких лиц (отказополучателей). Завещательный отказ является односторонней сделкой, юридическим фактом, в силу которого возникают правовые отношения между наследником, обязанным исполнить завещательный отказ, и отказополучателем.

Завещатель вправе возложить на одного или нескольких наследников по завещанию или по закону исполнение за счет наследства какой-либо обязанности имущественного характера в пользу одного или нескольких лиц (отказополучателей), которые приобретают право требовать исполнения этой обязанности. Завещательный отказ должен быть установлен в завещании, а содержание завещания может исчерпываться завещательным отказом.

Предметом завещательного отказа может быть передача отказополучателю в собственность, во владение на ином вещном праве или в пользование вещи, входящей в состав наследства, передача отказополучателю входящего в состав наследства имущественного права, приобретение для отказополучателя и передача ему иного имущества, выполнение для него определенной работы или оказание ему определенной услуги либо осуществление в пользу отказополучателя периодических платежей и т.п.

B частности, на наследника, к которому переходит жилое помещение, завещатель может возложить обязанность предоставить другому лицу на период его жизни или на иной срок право пользования этим жилым помещением или его определенной частью.

При последующем переходе права собственности на имущество, входившее в состав наследства, к другому лицу право пользования этим имуществом, предоставленное по завещательному отказу, сохраняет силу.

K отношениям между отказополучателем (кредитором) и наследником, на которого возложен завещательный отказ (должником), применяются положения Гражданского кодекса Российской Федерации об обязательствах, если из правил настоящего Кодекса и существа завещательного отказа не следует иное.

Право на получение завещательного отказа действует в течение трех лет со дня открытия наследства и не переходит к другим лицам. Однако отказополучателю в завещании может быть подназначен другой отказополучатель на случай, если назначенный в завещании отказополучатель умрет до открытия наследства или одновременно с наследодателем, либо откажется от принятия завещательного отказа или не воспользуется своим правом на получение завещательного отказа, либо лишится права на получение завещательного отказа.

Наследник, на которого завещателем возложен завещательный отказ, должен исполнить его в пределах стоимости перешедшего к нему наследства за вычетом приходящихся на него долгов завещателя.

Если наследник, на которого возложен завещательный отказ, имеет право на обязательную долю в наследстве, его обязанность исполнить завещательный отказ ограничивается стоимостью перешедшего к нему наследственного имущества, которая превышает размер его обязательной доли.

Если завещательный отказ возложен на нескольких наследников, такой отказ обременяет право каждого из них на наследство соразмерно его доле в наследстве постольку, поскольку завещанием не предусмотрено иное.

Если отказополучатель умер до открытия наследства или одновременно с наследодателем, либо отказался от получения завещательного отказа или не воспользовался своим правом на получение завещательного отказа в течение трех лет со дня открытия наследства, либо лишился права на получение завещательного отказа, наследник, обязанный исполнить завещательный отказ, освобождается от этой обязанности, за исключением случая, когда отказополучателю подназначен другой отказополучатель.

Гражданин, которому по завещательному отказу предоставлено право пользования жилым помещением на указанный в завещании срок, пользуется жилым помещением наравне с собственником этого жилого помещения. По истечении установленного завещательным отказом срока право пользования им у отказополучателя прекращается, за исключением случаев, если право пользования данным жилым помещением возникло у последнего на ином законном основании (ст. 33 ЖК РФ). На этих же основаниях пользуется жилым помещением гражданин, проживающий в жилом помещении на основании договора пожизненного содержания с иждивением, если иное не установлено данным договором (ст. 34 ЖК РФ).

Дееспособный гражданин, проживающий в жилом помещении, предоставленном по завещательному отказу, несет солидарную с собственником такого жилого помещения ответственность по обязательствам, вытекающим из пользования жилым помещением, если иное не предусмотрено соглашением между указанными собственниками и гражданином.

Гражданин, проживающий в жилом помещении, предоставленном по завещательному отказу, вправе потребовать государственной регистрации права пользования жилым помещением, возникающего из завещательного отказа.

Договор безвозмездного пользования жилым помещением

По договору безвозмездного пользования (договору ссуды) одна сторона (ссудодатель) обязуется передать или передает вещь в безвозмездное временное пользование другой стороне (ссудополучателю), а последняя обязуется вернуть ту же вещь в том состоянии, в каком она ее получила, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором (ст. 698 ГК РФ). B качестве такой вещи может выступать жилое помещение.

Форма договора письменная; если при договоре безвозмездного пользования предметом передачи является недвижимость, в том числе жилое помещение, то договор подлежит государственной регистрации.

Ссудодателем может быть собственник или иное лицо, управомоченное на то законом (как гражданин, так и юридическое лицо).

Однако коммерческая организация не вправе передавать имущество в безвозмездное пользование лицу, являющемуся ее учредителем, участником, руководителем, членом ее органов управления или контроля. Ссудополучателями могут быть и юридические лица, и граждане.

По договору безвозмездного пользования нельзя передать имущественное право. B отличие от договора дарения по договору безвозмездного пользования жилое помещение передается во временное пользование.

Срок договора установлен в самом договоре безвозмездного пользования, в ином случае он считается заключенным на неопределенный срок.

Права и обязанности сторон: ссудодатель обязан передать жилое помещение ссудополучателю в таком состоянии, которое соответствует условиям договора; при этом жилое помещение предоставляется со всеми его принадлежностями и относящимися к нему документами, в ином случае ссудополучатель по своему выбору вправе потребовать либо их предоставления, либо досрочного расторжения договора и возмещения причиненного ему реального ущерба.

Ссудодатель отвечает за недостатки предмета договора, которые он умышленно или по грубой неосторожностью не оговорил при заключении договора безвозмездного пользования. Иначе говоря, ответственность ссудодателя наступает непосредственно при передаче жилого помещения с недостатками.

При обнаружении ссудополучателем недостатков по предмету договора он вправе:

• потребовать от ссудодателя безвозмездного устранения;
• либо устранить недостатки самостоятельно, при этом потребовать возмещения понесенных расходов от ссудодателя;
• либо расторгнуть договор и потребовать возмещения реального ущерба.

Однако ссудодатель не отвечает за те недостатки:

• которые были указаны во время заключения договора;
• должны были быть обнаружены ссудополучателем во время осмотра или проверки исправности жилого помещения при заключении договора либо при передаче жилого помещения.

При передаче жилого помещения по договору безвозмездного пользования ссудодатель обязан предупредить ссудополучателя обо всех правах третьих лиц на передаваемую вещь. B ином случае ссудополучатель имеет право требовать расторжения договора и возмещения понесенного им реального ущерба (ст. 694 ГК РФ).

Ряд обязанностей лежит и на ссудополучателе. Так, он обязан поддерживать жилое помещение, полученное в безвозмездное пользование, в исправном состоянии, включая осуществление текущего и капитального ремонта, и нести все расходы на его содержание.

B отличие от арендатора ссудополучатель обязан производить не только текущий, но и капитальный ремонт, если иное не предусмотрено договором безвозмездного пользования.

Ссудополучатель также несет риск случайного повреждения полученного в безвозмездное пользование жилого помещения.

B соответствии со ст. 697 ГК РФ ссудодатель отвечает за вред, причиненный жилому помещению третьими лицами, если не докажет, что вред причинен вследствие умысла или грубой неосторожности ссудополучателя или этого третьего лица.

B соответствии со ст. 698 ГК РФ договор безвозмездного пользования жилым помещением может быть расторгнут со стороны как ссудодателя, так и ссудополучателя.

Ссудодатель вправе потребовать досрочного расторжения договора безвозмездного пользования в случаях, когда ссудополучатель:

• использует жилое помещение не в соответствии с договором и его назначением;
• не выполняет обязанности по поддержанию жилого помещения в исправном состоянии;
• не выполняет обязанности по содержанию жилого помещения;
• существенно ухудшает состояние жилого помещения (когда значительно уменьшаются потребительские, эксплуатационные и другие его свойства).

Ссудополучатель вправе требовать досрочного расторжения договора безвозмездного пользования в случае:

• обнаружения недостатков, при которых невозможно нормально использовать жилое помещение, о наличии которых он не знал и не мог знать в момент заключения договора;
• когда жилое помещение приходит в состояние, непригодное для его использования (причем такое состояние жилого помещения вызвано не по вине ссудополучателя);
• когда ссудодатель не предупредил во время заключения договора безвозмездного пользования о правах третьих лиц на передаваемую вещь;
• когда ссудодатель не исполнил обязанностей по передаче жилого помещения и относящихся к нему документов.

Кроме вышеперечисленных оснований расторжения договора безвозмездного пользования каждая из сторон вправе во всякое время отказаться от договора безвозмездного пользования, заключенного без указания срока, известив об этом другую сторону за один месяц, если договором не предусмотрен иной срок извещения (ст. 699 ГК РФ). Но при этом ссудополучатель вправе во всякое время отказаться от договора, заключенного с указанием срока.

Изменение и прекращение договора безвозмездного пользования регулируется ст. 700 ГК РФ: ссудодатель вправе произвести отчуждение жилого помещения или передать его в возмездное пользование третьему лицу. K новому пользователю переходят не только все права ссудодателя, но и ряд обязанностей.

Еще одним основанием изменения договора безвозмездного пользования является смерть гражданина-ссудодателя либо реорганизация или ликвидация юридического лица. При этом права и обязанности ссудодателя по договору безвозмездного пользования переходят к наследнику (правопреемнику) или другому лицу, к которому перешло право собственности.

B случае смерти гражданина-ссудополучателя или ликвидации юридического лица — ссудополучателя договор безвозмездного пользования прекращается.