Товарищество собственников жилья

Создание и деятельность товарищества собственников жилья

Товарищество собственников жилья (ТСЖ) — это основанная на членстве некоммерческая организация, добровольное объединение собственников помещений в многоквартирном доме для совместного управления, обеспечения эксплуатации, владения, пользования и в установленных законодательством РФ пределах распоряжения комплексом недвижимого имущества (общим имуществом).

Объектом управления товарищества собственников жилья может быть не только имущество многоквартирного дома, но и имущество собственников помещений в нескольких многоквартирных домах или имущество собственников нескольких жилых домов, обеспечение владения, пользования и в установленных законодательством пределах распоряжение общим имуществом в многоквартирном доме либо совместное использование имущества, находящегося в собственности собственников помещений в нескольких многоквартирных домах, или имущества, принадлежащего собственникам нескольких жилых домов, осуществление деятельности по созданию, содержанию, сохранению и приращению такого имущества, предоставление коммунальных услуг лицам, пользующимся в соответствии с ЖК РФ помещениями в данных многоквартирных домах или данными жилыми домами, а также осуществление иной деятельности, направленной на достижение целей управления многоквартирными домами либо на совместное использование имущества, принадлежащего собственникам помещений в нескольких многоквартирных домах, или имущества собственников нескольких жилых домов.

ТСЖ имеет специальную правоспособность. Оно вправе заниматься только теми видами деятельности, которые указаны в его уставе и соответствуют целям, ради которых оно было создано.

Собственниками помещений в многоквартирном доме может быть выбран только один способ управления, следовательно, для управления многоквартирным домом может быть создано только одно ТСЖ. Основанием для управления многоквартирным домом ТСЖ является решение общего собрания о выборе соответствующего способа управления (управление ТСЖ), которое принимается большинством голосов от числа голосов собственников, принявших участие в обùем собрании или в заочном голосовании. Поэтому на обùем собрании по созданию товаpиùества необходимо также принять решение о выборе соответствуюùего способа управления.

ТСЖ считается созданным со дня внесения соответствуюùей записи в Единый государственный реестр юридических лиц (государственной регистрации). Государственная регистрация ТСЖ осу- ùествляется в соответствии с Федеральным законом от 8 августа 2001 г. № 129-ФЗ «О государственной регистрации юридических лиц и индивидуальных предпринимателей» (далее — Федеральный закон № 129-ФЗ) с особенностями, предусмотренными ЖК РФ.

Так, например, в силу ч. 5 ст. 136 ЖК РФ при государственной регистрации товаpиùества собственников жилья представляются протокол обùего собрания собственников помеùений в многоквартирном доме, на котором приняты решения о создании товарищества и об утверждении его устава, и устав товаpиùества, а также сведения о лицах, проголосовавших на обùем собрании собственников помеùений в многоквартирном доме за создание товарищества собственников жилья, о пpинадлежаùих этим лицам долях в праве обùей собственности на обùее имущество в многоквартирном доме.

С момента создания ТСЖ оно может иметь гражданские права, соответствующие целям деятельности, предусмотренным в его уставе, и нести связанные с этой деятельностью обязанности. Как юридическое лицо, оно должно иметь органы управления, самостоятельный баланс, расчетный и иные счета в банке, печать со своим наименованием и другие признаки юридического лица. ТСЖ отвечает по своим обязательствам всем принадлежащим ему имуществом, но не отвечает по обязательствам членов товарищества, в том числе по оплате членами ТСЖ обязательных платежей за услуги и работы по управлению многоквартирным домом, содержанию, текущему и капитальному ремонту общего имущества, а также за коммунальные услуги. Члены ТСЖ не отвечают по обязательствам товарищества.

Решение о создании ТСЖ и утверждении его устава принимается на общем собрании собственников помещений в многоквартирном доме либо путем проведения заочного голосования в порядке, предусмотренном ст. 47 и 48 ЖК РФ.

Протокол общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме, на котором приняты решения о создании ТСЖ и об утверждении его устава, подписывается всеми собственниками помещений в многоквартирном доме, проголосовавшими за принятие таких решений.

Решение общего собрания собственников помещений о ТСЖ и принятии устава правомочно, если за него проголосовали собственники помещений в соответствующем многоквартирном доме, обладающие более чем 50% голосов от общего числа голосов собственников (ч. 2 ст. 135, ч. 1 ст. 136 ЖК РФ).

Следовательно, число членов ТСЖ, создавших товарищество, должно превышать 50% голосов общего числа голосов собственников помещений в многоквартирном доме. Общее собрание собственников обязано принять решение о ликвидации ТСЖ в случае, если члены товарищества не обладают более чем 50% голосов общего числа голосов собственников помещений в многоквартирном доме (ч. 2 ст. 141 ЖК РФ).

Статья 140 ЖК РФ предусматривает возможность реорганизации ТСЖ, которая осуществляется в общем порядке, установленном ст. 57—60 ГК РФ и ст. 14—16 Федерального закона № 129-ФЗ.

При реорганизации юридического лица в форме присоединения к нему другого юридического лица новое юридическое лицо не создается. Завершение реорганизации обоих юридических лиц определяется моментом внесения органом государственной регистрации в Единый государственный реестр юридических лиц записи о прекращении деятельности присоединенного юридического лица.

Реорганизация связана с переходом прав и обязанностей реорганизуемого ТСЖ к существующим (при присоединении) или вновь возникающим (в остальных случаях) юридическим лицам в порядке универсального правопреемства (ст. 129, 387 ГК РФ). Вопросы правопреемства в отношении обязанности по уплате налогов и сборов регулируются ст. 50 НК РФ.

Для обеспечения достоверности данных бухгалтерского учета и бухгалтерской отчетности при реорганизации юридические лица обязаны проводить инвентаризацию имущества и обязательств, в ходе которой проверяются и документально подтверждаются их наличие, состояние и оценка (ст. 12 Федерального закона от 21 ноября 1996 г. № 129-ФЗ «О бухгалтерском учете»).

Ликвидация ТСЖ осуществляется в общем порядке, установленном ст. 61—64 ГК РФ и ст. 20—22 Федерального закона № 129-ФЗ.

ЖК РФ устанавливает права товарищества в пределах, в которых оно может осуществлять свою уставную деятельность. ТСЖ вправе:

1. заключать в соответствии с законодательством договор управления многоквартирным домом и иные обеспечивающие управление многоквартирным домом, в том числе содержание и ремонт общего имущества в многоквартирном доме, договоры. ТСЖ при заключении данных договоров представляет законные интересы не только членов товарищества, но и собственников, не являющихся членами товарищества (ч. 8 ст. 138 ЖК РФ). По договору управления (ч. 2 ст. 162 ЖК РФ) товарищество хотя и выступает стороной договора, но услуги и работы по содержанию и ремонту общего имущества, а также коммунальные услуги предоставляются управляющей организацией непосредственно собственникам помещений и пользующимся помещениями в этом доме лицам. Оплата собственниками помещений предоставляемых им услуг и работ осуществляется в порядке, определяемом правлением ТСЖ. ЖК РФ не предоставляет права ТСЖ выступать в качестве потребителя услуг и работ по содержанию и текущему ремонту общего имущества в многоквартирном доме, а также потребителем (абонентом) коммунальных услуг. Законодательно исключается возможность участия ТСЖ в качестве перепродавца жилищных и коммунальных услуг;
2. определять смету доходов и расходов ТСЖ на год (финансовый план), в том числе необходимые расходы на содержание и ремонт общего имущества в многоквартирном доме, затраты на капитальный ремонт и реконструкцию многоквартирного дома, специальные взносы и отчисления в резервный фонд, а также расходы на другие установленные уставом товарищества цели, определять порядок внесения членских и иных взносов, а также обязательных платежей;
3. устанавливать на основе принятой сметы доходов и расходов на год ТСЖ размеры платежей и взносов для каждого собственника помещения в многоквартирном доме в соответствии с его долей в праве общей собственности на общее имущество, а также размер членских взносов;
4. подготавливать предложения собственникам по капитальному ремонту общего имущества в многоквартирном доме, а также проводить расчет расходов на его проведение;
5. выполнять работы для собственников помещений в многоквартирном доме и предоставлять им услуги в рамках уставной деятельности;
6. пользоваться предоставляемыми банками кредитами в порядке и на условиях, которые предусмотрены законодательством РФ;
7. передавать по договору материальные и денежные средства лицам, выполняющим для ТСЖ работы и предоставляющим ТСЖ услуги;
8. продавать и передавать во временное пользование, обменивать имущество, принадлежащее ТСЖ.

B случаях если это не нарушает прав и законных интересов собственников помещений в многоквартирном доме, ТСЖ вправе:

• предоставлять в пользование или ограниченное пользование часть общего имущества в многоквартирном доме;
• в соответствии с требованиями законодательства в установленном порядке надстраивать, перестраивать часть общего имущества в многоквартирном доме;
• получать в пользование либо получать или приобретать в общую долевую собственность собственников помещений в многоквартирном доме земельные участки для осуществления жилищного строительства, возведения хозяйственных и иных построек и их дальнейшей эксплуатации;
• осуществлять в соответствии с требованиями законодательства от имени и за счет собственников помещений застройку прилегающих к такому дому выделенных земельных участков;
• заключать сделки и совершать иные отвечающие целям и задачам товарищества действия.

Однако наличие в законе таких прав еще не означает факта их использования в хозяйственной деятельности юридическим лицом.

Для того чтобы права ТСЖ, предусмотренные жилищным законодательством, были реализованы в его практической деятельности, необходимо:

• внести предусмотренные ЖК РФ права ТСЖ в устав такого товарищества;
• включить виды деятельности, вытекающие из данных прав, в перечни вопросов, относящихся к компетенции общего собрания членов ТСЖ либо к компетенции правления такого товарищества (что должно быть отражено в уставе);
• закрепить в уставе правомочность решений общего собрания или правления по внесенным вопросам.

Хотя ТСЖ и является одним из способов управления многоквартирным домом, но при этом оно не является управляющей организацией. Члены ТСЖ на общем собрании товарищества могут принять решение о том, что управление многоквартирным домом будет осуществлять управляющая организация. Также общее собрание членов товарищества может принять решение о содержании и ремонте общего имущества в многоквартирном доме в рамках уставной деятельности. Законодательство не запрещает часть функций по управлению общим имуществом в многоквартирном доме передать иной организации. При передаче части полномочий следует учитывать, что в многоквартирном доме может существовать только одна управляющая организация.

B соответствии с п. 2 ст. 6 Федерального закона от 21 ноября 1996 г. № 129-ФЗ «О бухгалтерском учете» руководители организаций в зависимости от объема учетной работы могут:

а) учредить бухгалтерскую службу как структурное подразделение, возглавляемое главным бухгалтером;
б) ввести в штат должность бухгалтера;
в) передать на договорных началах ведение бухгалтерского учета централизованной бухгалтерии, специализированной организации или бухгалтеру-специалисту;
г) вести бухгалтерский учет лично.

ТСЖ обязано:

1) обеспечивать выполнение требований гл. 13 ЖК РФ, положений других федеральных законов, иных нормативных правовых актов, а также устава товарищества;

2) осуществлять управление многоквартирным домом в порядке, установленном разделом VIII ЖК РФ;

3) выполнять в порядке, предусмотренном законодательством, обязательства по договору;

4) обеспечивать надлежащее санитарное и техническое состояние общего имущества в многоквартирном доме.

Понятие «обеспечить» также не классифицировано, поэтому оно подлежит раскрытию в уставе товарищества. Под обеспечением необходимо понимать следующую деятельность ТСЖ:

• заключение в интересах собственников помещений договоров управления многоквартирным домом и иные обеспечивающие управление многоквартирным домом, в том числе содержание и ремонт общего имущества в многоквартирном доме, договоры;
• контроль исполнения обязательств по заключенным договорам;
• ведение бухгалтерской и технической документации на многоквартирный дом:
• планирование объемов работ и услуг по содержанию текущему и капитальному ремонту общего имущества;
• установление фактов невыполнения работ и неоказания услуг;

5) обеспечивать выполнение всеми собственниками помещений в многоквартирном доме обязанностей по содержанию и ремонту общего имущества в соответствии с их долями в праве общей собственности на данное имущество. ТСЖ в этом случае должно:

• своевременно определять расходы на содержание и ремонт общего имущества в многоквартирном доме, затраты на капитальный ремонт и реконструкцию многоквартирного дома и иные расходы;
• установить размеры платежей для каждого собственника помещения в соответствии с его долей в праве общей собственности;
• информировать собственников помещений о размере таких платежей, сроках и порядке их внесения;
• осуществлять контроль за пользованием собственниками помещений общим имуществом в многоквартирном доме;

6) обеспечивать соблюдение прав и законных интересов собственников помещений в многоквартирном доме при установлении условий и порядка владения, пользования и распоряжения общей собственностью. При планировании своей деятельности ТСЖ должно своевременно информировать собственников помещений в многоквартирном доме и получать их согласие в соответствии с ч. 2 ст. 44 ЖК РФ:

• на проведение реконструкции многоквартирного дома, строительство хозяйственных построек и других зданий, строений, сооружений, ремонт общего имущества в многоквартирном доме;
• на установление пределов использования земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, в том числе введение ограничений пользования им;

7) принимать меры, необходимые для предотвращения или прекращения действий третьих лиц, затрудняющих реализацию прав владения, пользования и в установленных законодательством пределах распоряжения собственниками помещений общим имуществом в многоквартирном доме или препятствующих этому. ТСЖ обязано принять самостоятельные меры к устранению нарушений, а в случае невозможности их устранить — направить сведения в надзорные органы для привлечения виновных к административной ответственности;

8) представлять законные интересы собственников помещений в многоквартирном доме, связанные с управлением общим имуществом в данном доме, в том числе в отношениях с третьими лицами. ТСЖ представляет интересы членов такого товарищества в отношениях с третьими лицами в соответствии с правилами гл. 10 ГК РФ.

ТСЖ приобретает гражданские права и принимает на себя гражданские обязанности через свои органы управления, действующие в соответствии с ЖК РФ, ГК РФ, иными правовыми актами и уставом.

Правовое положение членов товарищества собственников жилья

Членство в ТСЖ возникает у собственника помещения в многоквартирном доме на основании заявления о вступлении в товарищество. Если в многоквартирном доме создано ТСЖ, лица, приобретающие помещения в этом доме, вправе стать членами товарищества после возникновения у них права собственности на помещения. Все члены товарищества должны быть включены в реестр членов товарищества, копия которого ежегодно в течение первого квартала текущего года направляется в органы исполнительной власти субъектов Российской Федерации, уполномоченные осуществлять контроль за деятельностью ТСЖ (ч. 2 ст. 20 ЖК РФ). Такой реестр должен содержать сведения, позволяющие идентифицировать членов товарищества и осуществлять связь с ними, а также сведения о размерах принадлежащих им долей в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме.

Членство в товариществе прекращается с момента подачи заявления о выходе из членов товарищества или с момента прекращения права собственности члена товарищества на помещение в многоквартирном доме.

Следует особо подчеркнуть, что действующий Жилищный кодекс предоставляет равные права членам ТСЖ и собственникам жилья, не являющимся членами ТСЖ.

Так в соответствии со ст. 143.1. ЖК РФ члены товарищества собственников жилья и не являющиеся членами товарищества собственники помещений в многоквартирном доме имеют право:

• получать от органов управления товарищества информацию о деятельности товарищества в порядке и в объеме, которые установлены ЖК РФ и уставом товарищества, обжаловать в судебном порядке решения органов управления товарищества.
• предъявлять требования к товариществу относительно качества оказываемых услуг и (или) выполняемых работ.
• знакомиться со следующими документами:
  • уставом товарищества, внесенными в устав изменениями, свидетельством о государственной регистрации товарищества;
  • реестром членов товарищества;
  • бухгалтерской (финансовой) отчетностью товарищества, сметой доходов и расходов товарищества на год, отчетом об исполнении таких смет, аудиторским заключением (в случае проведения аудиторских проверок);
  • заключением ревизионной комиссии (ревизора) товарищества;
  • документами, подтверждающими права товарищества на имущество, отражаемое на его балансе;
  • протоколами общих собраний членов товарищества, заседаний правления товарищества и ревизионной комиссии товарищества;
  • документами, подтверждающими итоги голосования на общем собрании членов товарищества, в том числе бюллетенями для голосования, доверенностями на голосование или копиями таких доверенностей, а также в письменной форме решениями собственников помещений в многоквартирном доме по вопросам, поставленным на голосование, при проведении общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме в форме заочного голосования;
  • технической документацией на многоквартирный дом и иными связанными с управлением данным домом документами;
  • иными предусмотренными ЖК РФ, уставом товарищества и решениями общего собрания членов товарищества внутренними документами товарищества.

Органами управления ТСЖ являются:

1. общее собрание членов ТСЖ;
2. правление товарищества.

B ЖК РФ не указано, что к органам управления относится председатель правления ТСЖ, хотя он своими действиями порождает права и обязанности для юридического лица, так как председатель правления имеет самостоятельную компетенцию в части принимаемых решений.

Органы управления ТСЖ являются коллегиальными образованиями и различаются набором полномочий.

B состав органов управления ТСЖ могут входить только члены такого товарищества.

Права и обязанности ТСЖ — это возможные пределы, в которых оно осуществляет свою деятельность, а компетенция общего собрания — это совокупность действий, которые общее собрание может осуществлять в этих пределах. Распределение полномочий между органами управления товарищества не означает, что часть вопросов, относящихся к компетенции его правления, не может быть реализована общим собранием ТСЖ. Общее собрание членов ТСЖ имеет право решать любые вопросы, которые отнесены к компетенции правления товарищества.

Перечень вопросов, относящихся к компетенции общего собрания членов товарищества, является открытым и может быть расширен уставом ТСЖ. Значимость вопросов, входящих в компетенцию общего собрания членов товарищества, определяется числом голосов, необходимых для их принятия.

Условно вопросы, относящиеся к компетенции общего собрания, можно разделить по значимости на два блока:

1) вопросы, решения по которым принимаются не менее чем двумя третями голосов от общего числа голосов членов товарищества:

• принятие решений о реорганизации и ликвидации товарищества;
• принятие решения о получении заемных средств, в том числе банковских кредитов;
• определение направлений использования дохода от хозяйственной деятельности товарищества;
• принятие решений о сдаче в аренду или передаче иных прав на общее имущество в многоквартирном доме;

2) вопросы, решения по которым принимаются большинством голосов от общего числа голосов присутствующих на общем собрании членов товарищества или их представителей:

• избрание членов правления товарищества, членов ревизионной комиссии (ревизора) товарищества и в случаях, предусмотренных уставом товарищества, также председателя правления товарищества из числа членов правления товарищества, досрочное прекращение их полномочий;
• установление размера обязательных платежей и взносов членов товарищества;
• утверждение порядка образования резервного фонда товарищества, иных специальных фондов товарищества (в том числе фондов на проведение текущего и капитального ремонта общего имущества в многоквартирном доме) и их использования, а также утверждение отчетов об использовании таких фондов;
• внесение изменений в устав товарищества или утверждение устава товарищества в новой редакции;
• утверждение годового плана содержания и ремонта общего имущества в многоквартирном доме, отчета о выполнении такого плана;
• утверждение смет доходов и расходов товарищества на год, отчетов об исполнении таких смет, аудиторских заключений (в случае проведения аудиторских проверок);
• утверждение годового отчета о деятельности правления товарищества;
• утверждение заключения ревизионной комиссии (ревизора) товарищества по результатам проверки годовой бухгалтерской (финансовой) отчетности товарищества;
• рассмотрение жалоб на действия правления товарищества, председателя правления товарищества и ревизионной комиссии (ревизора) товарищества;
• принятие и изменение по представлению председателя правления товарищества правил внутреннего распорядка товарищества в отношении работников, в обязанности которых входят содержание и ремонт общего имущества в многоквартирном доме, положения об оплате их труда, утверждение иных внутренних документов товарищества, предусмотренных настоящим Кодексом, уставом товарищества и решениями общего собрания членов товарищества;
• определение размера вознаграждения членов правления товарищества, в том числе председателя правления товарищества;

Правление ТСЖ является исполнительным органом товарищества, подотчетным общему собранию членов товарищества. Правление избирается из числа его членов общим собранием. Решение о составе правления ТСЖ принимается большинством голосов от общего числа голосов присутствующих на общем собрании членов товарищества или их представителей при наличии кворума. Желательно выбирать нечетное число членов правления товарищества.

Членом правления товарищества собственников жилья не может являться лицо, с которым товарищество заключило договор управления многоквартирным домом, или лицо, занимающее должность в органах управления организации, с которой товарищество заключило указанный договор, а также член ревизионной комиссии (ревизор) товарищества. Член правления товарищества собственников жилья не может совмещать свою деятельность в правлении товарищества с работой в товариществе по трудовому договору, а также поручать, доверять другому лицу или иным образом возлагать на него исполнение своих обязанностей члена правления товарищества (ч. 3.1 ст. 147 ЖК РФ).

Правление товарищества собственников жилья осуществляет руководство текущей деятельностью ТСЖ. Правление товарищества обязано:

• соблюдать законодательство и требования устава товарищества;
• выбирать председателя правления товарищества, если избрание председателя товарищества не отнесено к компетенции общего собрания членов товарищества уставом товарищества.;
• осуществлять контроль за своевременным внесением членами товарищества установленных обязательных платежей и взносов. Это обеспечивается путем сверки денежных обязательств члена товарищества, установленных в карточке (лицевом счете) члена товарищества, с квитанциями, оплаченными им;
• составлять смету доходов и расходов на соответствующий год и отчет о финансовой деятельности с предоставлением их общему собранию членов товарищества для утверждения;
• управлять многоквартирным домом или заключать договоры на управление им;
• нанимать работников для обслуживания многоквартирного дома и увольнять их. При найме рабочих и служащих, а также их увольнении правление обязано соблюдать нормы ТК РФ;
• заключать договоры на обслуживание, эксплуатацию и ремонт общего имущества в многоквартирном доме;
• вести реестр членов товарищества, делопроизводство, бухгалтерский учет и бухгалтерскую отчетность;
• созывать и проводить общее собрание членов товарищества;
• распоряжаться средствами товарищества (ч. 4 ст. 151 ЖК РФ);
• выполнять иные вытекающие из устава товарищества собственников жилья обязанности.

Правление ТСЖ вправе принимать решения по всем вопросам деятельности товарищества, кроме вопросов, отнесенных к исключительной компетенции общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме (ч. 2 ст. 44 ЖК РФ) и компетенции общего собрания членов ТСЖ (ч. 2 ст. 145 ЖК РФ).

Срок полномочий правления ТСЖ определяется уставом товарищества, но не более чем на два года.

Правление ТСЖ избирает из своего состава председателя товарищества, если избрание председателя товарищества не отнесено к компетенции общего собрания членов товарищества уставом товарищества.

B устав ТСЖ необходимо внести положение о порядке принятия решений на заседании правления товарищества. Правление товарищества собственников жилья правомочно принимать решения, если на заседании правления товарищества присутствует не менее чем 50% общего числа членов правления товарищества.

Решения правления товарищества принимаются простым большинством голосов от общего числа голосов членов правления, присутствующих на заседании, если большее число голосов для принятия таких решений не предусмотрено уставом товарищества. Решения, принятые правлением товарищества, оформляются протоколом заседания правления товарищества и подписываются председателем правления товарищества, секретарем заседания правления товарищества, ведутся сквозной нумерацией, прошнуровываются и опечатываются.

Ревизионная комиссия является органом контроля ТСЖ и осуществляет контроль его финансово-хозяйственной деятельности. Срок, на который выбирается ревизионная комиссия, не должен превышать двух лет. После указанного срока ревизионная комиссия должна быть переизбрана либо оставлена на новый срок по решению, принятому на общем собрании членов ТСЖ. Количество членов ревизионной комиссий определяется уставом такого товарищества, но должно быть нечетным.

Ревизионная комиссия (ревизор) ТСЖ избирается общим собранием членов товарищества не более чем на два года. B состав ревизионной комиссии товарищества собственников жилья не могут входить члены правления товарищества. B ст. 150 ЖК РФ нет прямого указания на то, что ревизионная комиссия избирается из числа членов ТСЖ, поэтому ревизионная комиссия (или ревизор) может быть избрана не из числа членов ТСЖ. Это позволяет включить в состав ревизионной комиссии лиц, имеющих соответствующую профессиональную подготовку. При этом может возникнуть необходимость оплаты их труда, что также решается на общем собрании членов ТСЖ.

По решению общего собрания членов товарищества вместо ревизионной комиссии может быть избран ревизор.

Ревизионная комиссия, избранная в количестве более двух человек, обязана выбрать из своего состава председателя. Выборы председателя ревизионной комиссии оформляются протоколом, который хранится в делопроизводстве товарищества собственников жилья.

Ревизионная комиссия (ревизор) в обязательном порядке проводит плановые ревизии финансово-хозяйственной деятельности товарищества собственников жилья не реже одного раза в год, а также представляет общему собранию членов товарищества заключение по результатам проверки годовой бухгалтерской (финансовой) отчетности товарищества.

Ревизионная комиссия (ревизор) вправе проводить внеплановые проверки, если иное не определено в уставе.

К каждому общему собранию членов ТСЖ ревизионная комиссия (ревизор) представляет заключение о смете доходов и расходов на соответствующий год товарищества и отчет о финансовой деятельности и размерах обязательных платежей и взносов, а также отчитывается о своей деятельности.

Средства товарищества собственников жилья

Средства ТСЖ формируются из следующих источников:

1) обязательные платежи, вступительные и иные взносы членов товарищества. Следует заметить, что обязательные платежи не членов товарищества также будут формировать средства товарищества. Размер вступительных и иных взносов устанавливается решением общего собрания членов товарищества. B зависимости от системы договорных отношений, в которой участвует ТСЖ, обязательные платежи могут не поступать на расчетный счет товарищества и соответственно не будут являться источником средств товарищества (например, при использовании единых информационных расчетных центров, при оплате собственниками помещений непосредственно организациям, предоставляющим жилищно-коммунальные услуги);

2) доходы от хозяйственной деятельности ТСЖ:

• обслуживание, эксплуатация и ремонт недвижимого имущества в многоквартирном доме;
• строительство дополнительных помещений и объектов общего имущества в многоквартирном доме;
• сдача в аренду, внаем части общего имущества в многоквартирном доме;

3) субсидии на обеспечение эксплуатации общего имущества в многоквартирном доме, проведение текущего и капитального ремонта, предоставление отдельных видов коммунальных услуг и иных субсидий, если эти средства предусмотрены законодательством;

4) разница в оплате, предусмотренной ч. 4 ст. 155 ЖК РФ (разница в оплате нанимателя жилого помещения по договору социального найма и договору найма жилого помещения в государственном и муниципальном жилищном фонде и по договору управления);

5) прочие поступления.

Распоряжение средствами ТСЖ, находящимися на счете в банке, осуществляется его правлением в соответствии с финансовым планом.

ТСЖ вправе заниматься предпринимательской деятельностью лишь постольку, поскольку это служит достижению целей, ради которых оно создано. Под хозяйственной деятельностью ТСЖ следует понимать уставную деятельность такого товарищества.

Ha основании решения общего собрания членов ТСЖ доход от хозяйственной деятельности товарищества используется для оплаты общих расходов или направляется в специальные фонды, расходуемые на цели, предусмотренные уставом товарищества. Дополнительный доход может быть направлен на иные цели деятельности ТСЖ, предусмотренные уставом.

B зависимости от выбранной системы договорных отношений обязательные платежи собственников помещений могут поступать непосредственно организациям, с которыми ТСЖ вступило в договорные отношения, или на расчетный счет ТСЖ. Собственники помещений в многоквартирном доме также могут осуществлять платежи в кассу ТСЖ.

Предоставление управляющей организацией жилищно-коммунальных услуг осуществляется только собственнику помещения и лицам, имеющим право пользования его помещением.

Потребителями коммунальных услуг могут быть:

• собственники помещения;
• члены семьи собственника жилого помещения;
• бывшие члены семьи собственника жилого помещения, если они продолжают проживать в жилом помещении;
• наниматели по договору социального найма;
• наниматели по договору найма жилого помещения в государственном и муниципальном жилищных фондах;
• члены семьи нанимателя;
• бывшие члены семьи нанимателя, если они продолжают проживать в жилом помещении;
• другие лица.

Договор о содержании и ремонте общего имущества в многоквартирном доме является договором смешанного вида. ТСЖ в настоящем договоре представляет интересы собственников — не членов товарищества.

По договору оказания услуг и (или) выполнения работ по содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме одна сторона (управляющая организация) по заданию другой стороны (собственников помещений в многоквартирном доме) в течение согласованного срока за плату обязуется оказывать услуги и (или) выполнять работы по надлежащему содержанию и ремонту общего имущества в данном доме (ч. 1.2 ст. 164 ЖК РФ).

Собственник поручает ТСЖ совершать от имени собственника и за его счет следующие юридические действия:

• представлять законные интересы собственника в договорных отношениях с УО, РСО и прочими организациями, в отношениях с органами государственной власти, органами местного самоуправления, а также в суде;
• заключать договоры на выполнение работ и оказание услуг по содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме, а также на предоставление коммунальных услуг;
• осуществлять контроль и требовать исполнения обязательств по заключенным договорам;
• осуществлять начисление, сбор и перечисление обязательных платежей собственника УО, OO, PCO и прочим организациям (если иной порядок не установлен решением общего собрания членов товарищества или правлением);
• проводить регистрацию и страхование опасных производственных объектов (газовой котельной, лифтов и т.п.).

Собственник передает товариществу права по управлению, совместному владению и частичному распоряжению общим имуществом в многоквартирном доме (предоставление части общего имущества в пользование или в аренду третьим лицам), а товарищество принимает на себя данные права.

Размер платы за содержание и ремонт жилого помещения в многоквартирном доме для собственников помещений определяется органами управления ТСЖ в соответствии с уставом ТСЖ и устанавливается на срок не менее чем один год.