Понятие жилищного права

Система жилищного права

Одна из основных исходных и неотъемлемых потребностей человека — потребность в жилище. Жилищная проблема — одна из самых важных и трудноразрешимых в нашем обществе. Для ее решения власти во все времена предпринимали отдельные шаги и создавали целые государственные программы. Демократическая Россия приняла большое количество нормативных актов, казалось бы, полностью и всесторонне регулирующих данные отношения. Однако и по сей день проблема остается не до конца решенной. Высокий уровень инфляции, «заморозка» большого количества объектов начатого строительства, обветшание старого жилищного фонда, высокая стоимость жилья и коммунальных услуг приводят к тому, что большая часть населения проживает в условиях, которые трудно назвать удовлетворительными.

Конституция Российской Федерации. Статья 40:

1. Каждый имеет право на жилище. Никто не может быть произвольно лишен жилища.
2. Органы государственной власти и органы местного самоуправления поощряют жилищное строительство, создают условия для осуществления права на жилище.
3. Малоимущим, иным указанным в законе гражданам, нуждающимся в жилище, оно предоставляется бесплатно или за доступную плату из государственных, муниципальных и других жилищных фондов в соответствии с установленными законом нормами.

Конституция РФ в ст. 40 закрепила право каждого человека на жилище. Для регулирования правоотношений в данной сфере жизнедеятельности в законодательстве любой страны имеется совокупность нормативных актов различного уровня, называемая жилищным привом. Задачей жилищного права является регулирование жилищных отношений в целях обеспечения:

• предоставленного Конституцией РФ гражданам права на жилище;
• надлежащего использования жилья;
• сохранения и улучшения жилого фонда;
• законности и правопорядка в области жилищных отношений.

Российское жилищное право можно рассматривать в трех аспектах:

1. как часть правовой системы;
2. как учебную дисциплину;
3. как научную дисциплину.

Среди ученых-цивилистов отсутствует единое мнение по поводу правовой природы жилищного права. Некоторые ученые не отводят ему самостоятельной роли и считают подотраслью гражданского права1. Но более обоснованной следует признать точку зрения, согласно которой жилищное право рассматривается как самостоятельная комплексная отрасль российской правовой системы.

Чем же определяются самостоятельное значение и признание совокупности правовых норм отраслью права? Любая отрасль права имеет собственный предмет регулирования, относительно индивидуальные методы и источники права. Жилищное право удовлетворяет всем этим характеристикам.

Таким образом, жилищное право как отрасль права — это система правовых норм и институтов, регулирующих отношения в сфере обеспечения прав гражданина на жилье.

Как учебная дисциплина жилищное право представляет собой систематизированную для оптимизации процесса обучения информацию (учебный материал) о жилищном праве как науке, ее основных постулатах и категориях.

Как наука оно представляет собой систему взглядов, идей, теорий по поводу закономерностей соответствующих правоотношений, действующих правовых норм и практики, а также тенденций их развития.

Очень важно четко понимать различия между этими тремя понятиями термина «жилищное право». Базой для них является жилищное законодательство, т.е. совокупность нормативных правовых актов, регулирующих отношения в данной сфере. Рассматривая жилищное право как отрасль права, следует объединять все эти правовые акты в систему, являющуюся подразделением более крупной системы — частного права.

Предметом жилищного права как отрасли права являются жилищные отношения, т.е. реально существующие общественные отношения, связанные с обеспечением прав граждан на жилье. Необходимо отметить, что при переходе жилья в частную собственность (при приватизации или ином приобретении жилья) решающее значение приобретают не жилищные отношения, а отношения собственности на жилье — владение, пользование и распоряжение им. Поэтому жилье, находящееся в собственности граждан, практически полностью выводится из сферы действия жилищного права и переходит в поле регулирования гражданского права.

При рассмотрении жилищного права как отрасли права используется в основном официальное толкование правовых норм. Официальное толкование может быть нормативным (аутентичное толкование дает орган, принявший нормативный акт; легальное исходит от уполномоченного органа) и казуальным (обязательным для конкретного случая).

Предметом науки жилищного права, как вытекает из его определения, является изучение регулирования соответствующих отношений в применении жилищного законодательства на практике, а также история и тенденции его развития. Основным способом толкования жилищных норм в науке является доктринальный, под которым понимается их научное толкование учеными. Наука жилищного права использует как общенаучные (диалектический, исторический), так и частнонаучные (сравнительного правоведения, системного анализа, социологических исследований и др.) методы.

Сущностью общенаучных методов является то, что жилищное право изучается не изолированно, а во взаимодействии с другими явлениями в конкретной исторической среде.

B ходе анализа исторического развития и нынешнего состояния правовых норм в них выявляются пробелы и коллизии, а также разрабатываются рекомендации по их устранению и намечаются тенденции развития правовых норм. Таким образом, наука не должна останавливаться на достигнутом, взгляд в будущее — одна из ее задач.

С помощью сравнительного правоведения происходит сопоставление российского жилищного права с жилищным правом других стран.

При применении системного анализа происходит исследование жилищного права в сопоставлении с другими отраслями права.

При проведении социологического исследования используются опросы, интервьюирование, анкетирование граждан и профессиональных юристов, анализ статистических данных в целях выявления общественного мнения и недостатков правовых норм.

Немаловажное значение для жилищного права как учебной дисциплины имеют взгляды на нормы права и концепции, разработанные в научной теории. B идеале при преподавании учебной дисциплины должны рассматриваться не только общепризнанные наукой теории, но и альтернативные концепции, что дает возможность обучающимся и анализировать мнение преподавателя и лучше понимать предмет.

Назначение учебной дисциплины — освоение учащимися разработанных теоретических положений, а также обучение их основам практической работы. Учебная дисциплина должна готовить кадры научных и практических работников, давать достаточно знаний для разработки законодательства.

Соответственно для каждого способа рассмотрения можно определить свою систему.

Нормы жилищного права как отрасли права можно систематизировать по различным основаниям. По мнению авторов, самым оптимальным способом является систематизация по виду регулируемых отношений, как это изложено в Жилищном кодексе (ЖК) РФ. Таким образом, система отрасли жилищаого права может быть представлена в следующем виде.

1. Общие положения. B данном разделе закрепляются основные понятия, права и обязанности граждан, защита прав граждан, компетенция государства и муниципальных образований в области жилищного права, даются определения жилищного фонда и жилого помещения, также определяются правила перевода жилого помещения в нежилое, перепланировки помещения.
2. Право собственности и другие вещные права. Данный раздел посвящен правам и обязанностям собственника жилого помещения, а также правам и обязанностям других граждан, проживающих в этом жилом помещении.
3. Жилые помещения, предоставляемые гражданам по договору социального найма. B разделе закреплены основания и порядок предоставления гражданам жилого помещения по договору социального найма; порядок заключения, оформления, расторжения договора социального найма; права и обязанности наймодателя, нанимателя, членов семьи нанимателя, временных жильцов, а также порядок пользования гражданами предоставленными им помещениями, обеспечения сохранности и ремонта жилого помещения, предоставленного по договору социального найма.
4. Служебные и специализированные помещения. B рамках этого раздела рассматриваются порядок предоставления служебных и специализированных помещений; порядок заключения, оформления и расторжения договоров найма служебного или специализированного помещения; права и обязанности субъектов в описываемой сфере.
5. Отношения, возникающие по поводу жилых помещений в жилищном или жилищно-строительном кооперативе. B данном разделе рассматриваются такие вопросы, как создание и деятельность жилищного или жилищно-строительного кооператива; права и обязанности членов правления кооператива; порядок приема в члены кооператива, правовое положение членов кооператива; порядок предоставления жилых помещений.
6. Товарищество собственников жилья. Здесь дается определение товарищества собственников жилья; закреплен порядок создания, ликвидации, реорганизации, а также деятельности товарищества; права и обязанности самого товарищества и его членов, правовое положение членов товарищества.
7. Вопросы платы за жилье и коммунальные услуги. Кроме этих вопросов в разделе также определяется размер платы за жилье.
8. Управление многоквартирными домами. Данный раздел посвящен определению государственных, муниципальных, общественных органов и объединений граждан, имеющих компетенцию в области регулирования жилищных правоотношений.

Система учебного курса «Жилищное право», изучаемого в рамках данного учебника, включает в себя 21 главу.

Наука жилищного права состоит в основном из тех же элементов, однако кроме вышеперечисленных изучает исторический аспект жилищных правоотношений и развития жилищного законодательства, а также международные соглашения в области жилищного права.

Жилищно-правовой метод регулирования представляет собой совокупность юридических средств, приемов, которые регулируют жилищные отношения. Жилищное право построено на разумном сочетании императивного и диспозитивного методов.

Императивный метод основан на принуждении, обязательных для исполнения указаниях, обязанностях, запретах. Как верно отметил

М.И. Байтин, императивный метод — это метод, «направленный на обеспечение предписанного государством строго обязательного поведения субъектов»

1. Освобождающееся изолированное жилое помещение в квартире, где проживает несколько нанимателей, должно предоставляться проживающим в этой квартире гражданам, нуждающимся в улучшении жилищных условий, а при отсутствии таковых — гражданам, имеющим жилую площадь менее установленной нормы на одного человека. A если вышеперечисленные граждане отсутствуют, то вселение в освободившееся жилое помещение осуществляется в общем порядке по договору социального найма (ст. 59 ЖК РФ).

Диспозитивность — это метод автономии, дозволения, наделения субъектов инициативой. Так, согласно ч. 1 ст. 72 ЖК РФ наниматель жилого помещения по договору социального найма вправе с письменного согласия проживающих совместно с ним членов семьи, включая временно отсутствующих, произвести обмен занимаемого жилого помещения с другим нанимателем по договору социального найма, в том числе с проживающим в другом населенном пункте. Аналогичным образом в ч. 3 ст. 82 ЖК РФ изменение договора найма вследствие признания нанимателем другого члена семьи с некоторыми оговорками предоставлено на рассмотрение всех членов семьи: «Совершеннолетний член семьи нанимателя может с согласия нанимателя и остальных совершеннолетних членов семьи требовать признания его нанимателем по ранее заключенному договору найма вместо первоначального нанимателя. Такое же право принадлежит в случае смерти нанимателя любому совершеннолетнему члену семьи умершего».

Споры, возникающие в связи с признанием члена семьи нанимателем, разрешаются в судебном порядке.

Необходимо также отметить основные принципы жилищного права. Под принципами жилищного права понимаются основные положения правового регулирования жилищного права или, иными словами, основополагающие начала жилищного законодательства:

1. неприкосновенность жилища;
2. недопустимость произвольного лишения жилья;
3. свобода выбора места жительства;
4. доступность пользования жилищным фондом;
5. целевое использование жилищного фонда.

Неприкосновенность жилища — это конституционный принцип,

получивший дальнейшее развитие в других законах, в частности в новом ЖК РФ (ч. 1—3 ст. 3). Правом на охрану жилища обладают не только собственники жилья, но и его пользователи (например, арендаторы). При применении этого принципа жилище понимается в несколько расширенном смысле. B его содержание кроме жилых домов и помещений, предназначенных для постоянного проживания граждан, включаются также места временного их проживания (например, номер в гостинице). Данный принцип защищает жилище не только от проникновения преступных элементов, но и от произвольного проникновения должностных лиц органов власти и охраны правопорядка. Однако он не является абсолютным и подлежит ограничению в случае преследования преступника, вошедшего в квартиру, сотрудниками правоохранительных органов, а также если они имеют основания полагать, что в помещении происходят или произошли преступление или несчастный случай. Обо всех случаях такого проникновения необходимо в течение 24 часов уведомить прокурора.

Недопустимость произвольного лишения жилья означает, что законодателем четко регламентированы все основания выселения (п. 4 ст. 3 ЖК РФ). Часть видов выселения возможна только при предоставлении другого помещения или другого благоустроенного помещения. Любое выселение можно обжаловать в судебном порядке.

Свобода выбора места жительства заключается в свободе каждого законно находящегося на территории России человека выбирать себе место постоянного или временного проживания в любой части страны и переезжать в любую местность. B обеспечение этого принципа институт прописки был заменен на регистрацию по месту жительства.

Доступность пользования жилищным фондом — самый проблематичный принцип. По сути он означает, что каждый человек может получить в свое пользование жилое помещение. Однако высокая стоимость жилья, квартирной платы и коммунальных услуг не всегда оставляет возможность простым гражданам воспользоваться им на практике. Таким образом, этот принцип больше декларируется, чем действует реально.

Под целевым использованием жилого помещения понимается то, что граждане и организации могут пользоваться помещениями только по их прямому назначению — для проживания граждан. Статья 17 ЖК РФ гласит: «Жилое помещение предназначено для проживания граждан. Допускается использование жилого помещения для осуществления профессиональной или индивидуальной предпринимательской деятельности, если это не нарушает прав и законных интересов других граждан. Не допускается размещение в жилых помещениях промышленных производств».

Законодательством предусмотрены санкции за нецелевое использование помещения. Если лицо использует помещение не по назначению, оно может быть выселено по требованию наймодателя без предоставления другого помещения. B соответствии с абз. 2 ч. 3 ст. 288 Гражданского кодекса Российской Федерации размещение собственником в принадлежащем ему жилом помещении предприятий, учреждений, организаций допускается только после перевода такого помещения в нежилое. Перевод помещений из жилых в нежилые производится в порядке, определяемом жилищным законодательством.

Необходимо проследить взаимосвязь жилищного права с другими отраслями права. Наиболее близко к жилищному праву находятся такие отрасли, как гражданское право и административное право.

Гражданско-правовой диспозитивный метод является одним из методов жилищного права. Гражданское право также регулирует (в числе прочих) отношения, связанные с жилыми помещениями. Однако гражданское право обращено только на определенный круг отношений. Гражданский кодекс регулирует отношения по приобретению в собственность жилого помещения, общие положения найма жилого помещения, т.е. гражданское право разрешает использовать жилое помещение только в качестве объекта экономического оборота.

Кроме того, жилищное право использует административноправовой императивный метод, метод власти-подчинения. Административное право определяет компетенцию государственных и муниципальных органов различных уровней, взаимоотношения между государственными и жилищно-эксплуатационными организациями, отношения по распределению жилья и управлению жилищным фондом. Административное право закрепляет и основные положения деятельности общественных объединений.

Конституционное право определяет предметы ведения Российской Федерации и ее субъектов. Согласно ст. 72 Конституции РФ жилищное законодательство относится к совместному ведению Российской Федерации и ее субъектов. Кроме того, Конституция закрепляет некоторые жилищно-правовые принципы (право на жилье, неприкосновенность жилья, многообразие форм собственности). Однако в ней регулируются не конкретные правоотношения, а наиболее общие, исходные моменты. Она имеет высшую юридическую силу, т.е. ей не могут противоречить остальные нормативные акты Российской Федерации, ее субъектов и муниципальных образований. Нормы Конституции имеют прямое действие. Когда законодательство (в частности, в жилищной сфере) упускает из поля зрения отдельные правоотношения или противоречит Конституции, должны применяться конституционные нормы.

Отдельные элементы жилищных отношений регулируют и другие отрасли права. Так, уголовное право устанавливает, например, ответственность за незаконное проникновение в жилище. Финансовое право определяет источники материально-технического обеспечения и финансирования жилищной сферы, строительства, эксплуатации жилых помещений и их ремонта. Отношения по строительству дома во многом, кроме жилищно-правовых норм и гражданско-правовых норм строительного подряда, регламентируются земельным правом.

Объекты жилищного права

Объектом любой отрасли права являются конкретные элементы окружающей действительности, на регулирование оборота, использования или охраны которых направлена данная отрасль.

B частной, государственной, муниципальной собственности, в собственности общественных объединений, а также в коллективной собственности может находиться недвижимость в жилищной сфере либо ее часть. Жилищные отношения, регулируемые ЖК РФ, заложили основы для участия жилых помещений (квартир, комнат) в имущественном обороте как объектов вещных и обязательственных прав.

К недвижимым вещам (недвижимому имуществу, недвижимости) относятся земельные участки недр, обособленные водные объекты и все, что прочно связано с землей, т.е. объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе леса, многолетние насаждения, здания, сооружения. Благодаря неразрывной связи с землей эти объекты обладают повышенной стоимостью.

К недвижимости в жилищной сфере отнесены: недвижимое имущество с установленными правами владения, пользования и распоряжения в границах имущества, включающее в себя: земельные участки и прочно связанные с ними жилые дома с жилыми и нежилыми помещениями, приусадебные хозяйственные постройки, зеленые насаждения с многолетним циклом развития; жилые дома, квартиры, иные жилые помещения в жилых домах и других строениях, пригодные для постоянного и временного проживания; сооружения и элементы инженерной инфраструктуры жилищной сферы.

Основными объектами жилищного права являются различные виды жилья. Жилищный кодекс регулирует отношения по поводу жилищных фондов, взятых в общем и целом, а также жилых домов и жилых помещений (квартир, комнат). Жилое помещение должно быть пригодно для постоянного проживания. Поэтому Пленум Верховного Суда CCCP отмечал, что споры в отношении помещений, «не входящих в состав жилищного фонда (производственных помещений, сборноразборных сооружений, вагончиков и т.п.), подлежат разрешению судами с применением норм гражданского законодательства, регулирующих имущественный наем».

На настоящий момент в российском законодательстве имеется четкое определение жилищного фонда. Согласно ст. 19 ЖК РФ жилищный фонд — это совокупность всех жилых помещений, находящихся на территории Российской Федерации.

Итак, жилищный фонд представляет собой совокупность всех жилых помещений независимо от форм собственности, включая: жилые дома; специализированные дома (общежития, гостиницы, приюты, дома маневренного фонда, жилые помещения из фондов жилья для временного поселения вынужденных переселенцев и лиц, признанных беженцами, жилые помещения из фонда жилья для временного поселения граждан, утративших жилье в результате обращения взыскания на жилое помещение, которое приобретено за счет кредита банка или иной кредитной организации либо средств целевого займа, предоставленного юридическим лицом на приобретение жилья, и заложено в обеспечение возврата кредита или целевого займа, специальные дома для одиноких престарелых, дома-интернаты для инвалидов, ветеранов и др.); квартиры, служебные жилые помещения, иные жилые помещения в других строениях, пригодные для проживания.

Данное определение не дает характеристики интересующего нас термина, а просто перечисляет входящие в него элементы. Поэтому для определения жилищного фонда целесообразно пользоваться научным определением: «Под жилым фондом понимается совокупность жилых помещений, пригодных для постоянного проживания, расположенных в жилых или иных строениях; помещений, которые в зависимости от формы собственности, характера использования, других факторов подчиняются особому правовому режиму и удовлетворяют потребности граждан в жилье постоянно или временно».

Статья 16 Жилищного кодекса РФ содержит определение жилого дома. Жилым домом является индивидуально определенное здание, которое состоит из комнат, а также помещений вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения хозяйственнобытовых и иных нужд граждан, связанных с их проживанием в таком здании. Можно, конечно, характеризовать жилой дом и как совокупность жилых помещений, объединенных в единое здание, однако в последнее время намечается тенденция к переводу жилых помещений первых этажей в нежилые и использованию их под магазины, офисы фирм, а также для иных коммерческих целей.

A.H. Кичихин, И.Б. Марткович, H.A. Щербакова, давая определение жилого строения, даже называют конкретное соотношение жилых и нежилых помещений: «Жилое строение — строение, более половины площадей и объемов которого предназначены для проживания и (или) обслуживания помещений проживания граждан. Площади и объемы частей строения, функциональное (не техническое) назначение которых в административном порядке не признано и (или) не утверждено (площади фасадов, кровли, чердачные и подвальные объемы), отдельными объектами права или такими же объектами оценки не являются»

1. B соответствии с этим определением нежилым строением является то, в котором жилые помещения и помещения, предназначенные для их обслуживания, занимают менее половины площадей.

Жилое помещение — помещение, пригодное для постоянного проживания людей. Необходимо согласиться с В.Ф. Яковлевым и П.И. Седугиным, подчеркивающими, что «не факт длительного проживания человека, семьи в помещении, строении служит доказательством, что они являются жилыми, а их изначальная, по замыслу строительства либо переоборудования предназначенность к этому».

Сюда можно отнести квартиры, комнаты в общежитиях и коммунальных квартирах, служебные жилые помещения и иные жилые помещения в других строениях, пригодные для проживания. Помещение — единица комплекса недвижимого имущества (часть жилого здания, иной связанный с жилым зданием объект недвижимости), выделенная в натуре, предназначенная для самостоятельного использования для жилых, нежилых или иных целей, находящаяся в собственности граждан или юридических лиц, а также Российской Федерации, субъектов Российской Федерации и муниципальных образований.

Однако при определении понятия жилого помещения необходимо учитывать положения ст. 673 ГК РФ, где говорится, что жилым помещением может быть лишь изолированное жилое помещение, пригодное для постоянного проживания (квартира, жилой дом, часть квартиры или жилого дома). Жилищный кодекс (ст. 15) под жилым помещением признает помещение, предназначенное для проживания граждан и отвечающее установленным санитарным и техническим правилам и нормам. B соответствии со ст. 62 ЖК РФ предметом договора найма может быть лишь изолированное жилое помещение, состоящее из квартиры либо одной или нескольких комнат. Не могут быть самостоятельным предметом договора найма и, следовательно, жилым помещением часть комнаты или комната, связанная с другой комнатой общим входом (смежные комнаты), подсобные помещения (кухня, коридор и т.п.).

Под жилой комнатой понимается непосредственно предназначенная для проживания конструктивно обособленная часть квартиры. Ее площадь учитывается при определении жилой площади квартиры.

B ст. 16 Жилищного кодекса РФ содержится определение жилой квартиры. Квартирой является обособленное помещение в многоквартирном доме, состоящее из одной или нескольких комнат, а также мест вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения хозяйственно-бытовых и иных нужд граждан, связанных с их проживанием в квартире. Оптимальное же определение жилой квартиры было предложено А.Н. Кичихиным, И.Б. Мартко- вичем, Н.А. Щербаковой: под жилой квартирой понимается «конструктивно обособленная сложная функциональная часть жилого строения или нежилого строения с жилыми помещениями, предназначенная и в административном порядке признанная пригодной для постоянного проживания граждан, имеющая обособленный вход с улицы или с площадки общего пользования и не имеющая в своих пределах функциональных частей (площадей, объемов) других квартир (мест общего пользования)»

1. Жилое помещение должно отвечать требованиям, предусмотренным жилищным законодательством (ст. 15 ЖК РФ). Жилое помещение, предоставляемое гражданам для проживания, должно быть благоустроенным применительно к условиям данного населенного пункта, отвечать установленным санитарным и техническим требованиям. Жилищный кодекс определяет норму предоставления площади жилого помещения, в пределах которой гражданам предоставляются помещения.

Некоторые особенности имеет жилая площадь, предоставляемая в общежитии. Минимальный размер площади комнаты в общежитии составляет 6 м² (ст. 105 ЖК РФ). Семье предоставляется изолированное жилое помещение. Однако необходимо отметить, что пользователь жилого помещения в общежитии более ограничен в своих правах, чем пользователь квартиры в государственном, муниципальном или частном жилом фонде. Он не может продать, обменять или приватизировать помещение. Запрещено также самовольное переселение в другое помещение общежития.

K недвижимому фонду отнесены нежилые помещения B жилых домах, включая встроенно-пристроенные помещения, а также здания и сооружения, находящиеся в собственности Российской Федерации, в государственной собственности республик в составе Российской Федерации, краев, областей, автономных образований, городов Москвы и Санкт-Петербурга, а также в муниципальной собственности. B данном случае нежилые помещения, как и ранее, рассматриваются в качестве частей жилых домов, и этим частям противостоят как целые объекты здания, так и сооружения, объединяемые общим родовым признаком — предназначенностью не для проживания, а для иных целей. B то же время, как отмечается в научной и учебной литературе, «очевидно, к нежилым можно отнести и помещения, составляющие функциональные части зданий и сооружений, не предназначенных для проживания».

Для управления комплексом недвижимого имущества в многоквартирном доме может быть создано товарищество собственников жилья. B новом ЖК РФ данной некоммерческой организации посвящена целая глава. Статья 135 ЖК РФ определяет товарищество собственников жилья как некоммерческую организацию, объединение собственников помещений в многоквартирном доме для совместного управления общим имуществом в многоквартирном доме либо имуществом собственников помещений в нескольких многоквартирных домах или имуществом собственников нескольких жилых домов, обеспечения владения, пользования и в установленных законодательством пределах распоряжения общим имуществом в многоквартирном доме либо совместного использования имущества, находящегося в собственности собственников помещений в нескольких многоквартирных домах, или имущества, принадлежащего собственникам нескольких жилых домов, осуществления деятельности по созданию, содержанию, сохранению и приращению такого имущества, предоставления коммунальных услуг лицам, пользующимся в соответствии с ЖК РФ помещениями в данных многоквартирных домах или данными жилыми домами, а также для осуществления иной деятельности, направленной на достижение целей управления многоквартирными домами либо на совместное использование имущества, принадлежащего собственникам помещений в нескольких многоквартирных домах, или имущества собственников нескольких жилых домов.

Для каждого жильца определяется доля участия — установленная доля домовладельца в праве общей долевой собственности на общее имущество. Она определяет его долю в общем объеме обязательных платежей на содержание и ремонт общего имущества, в других общих расходах, а также в общем случае — долю голосов на общем собрании домовладельцев и членов товарищества собственников жилья. Необходимо отметить, что товарищество собственников жилья является добровольной формой объединения граждан. Поэтому вызывают удивление встречающиеся в некоторых регионах РФ попытки оказания давления на граждан в целях принудительного объединения их в ТСЖ.

Согласно ст. 36 ЖК РФ к общему имуществу жильцов многоквартирного дома относятся:

1. помещения в данном доме, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного помещения в данном доме, в том числе межквартирные лестничные площадки, лестницы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, технические этажи, чердаки, подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного помещения в данном доме оборудование (технические подвалы);
2. иные помещения в данном доме, не принадлежащие отдельным собственникам и предназначенные для удовлетворения социально-бытовых потребностей собственников помещений в данном доме, включая помещения, предназначенные для организации их досуга, культурного развития, детского творчества, занятий физической культурой и спортом и подобных мероприятий;
3. крыши, ограждающие несущие и ненесущие конструкции данного дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование, находящееся в данном доме за пределами или внутри помещений и обслуживающее более одного помещения;
4. земельный участок, на котором расположен данный дом, с элементами озеленения и благоустройства, иные предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства данного дома и расположенные на указанном земельном участке объекты.

При этом любое общее имущество в многоквартирном доме согласно ст. 36 ЖК РФ и ст. 290 ГК РФ принадлежит собственникам помещений в многоквартирном доме на праве общей долевой собственности. Следует обратить внимание на то, что право общей долевой собственности на общее имущество принадлежит собственникам помещений в здании в силу закона вне зависимости от его регистрации в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

Формы собственности

Собственность является общественным отношением. Без отношения других лиц к принадлежащей собственнику вещи как к чужой не было бы и отношения к ней самого собственника как к своей. Содержание собственности как общественного отношения раскрывается посредством тех связей и отношений, в которые собственник вступает с другими людьми в процессе производства, распределения, обмена и потребления материальных благ. Собственность — это имущественное отношение, причем в ряду имущественных отношений она занимает главенствующее место.

Собственность как экономическая категория присуща человеческому обществу на протяжении всей его истории, за исключением, пожалуй, тех начальных его этапов, когда человек еще не выделился из природы и удовлетворял свои потребности с помощью таких более простых способов присвоения, как владение и пользование. Разумеется, на протяжении многовековой истории человечества собственность претерпевала существенные изменения, обусловленные главным образом развитием производительных сил, иногда довольно бурным, как, например, в период промышленной революции или сейчас — в эпоху всеобщей информатизации.

Право собственности можно понимать в объективном или субъективном смысле. B объективном смысле право собственности представляет собой совокупность правовых норм, регулирующих отношения собственности. B субъективном смысле под правом собственности понимается совокупность правомочий по владению, пользованию и распоряжению вещью (имущественным объектом).

Под владением понимается реальное обладание объектом, его реальное наличие у собственника.

Пользование представляет собой извлечение из объекта полезных свойств.

Правомочие распоряжения — это право на определение юридической судьбы вещи, ее реализацию, т.е. возможность совершать действия, направленные на прекращение права собственности.

B жилищном праве под владением понимается основанная на законе возможность иметь у себя определенный жилищный объект (для юридических лиц — числить его на своем балансе). Пользование представляет собой возможность эксплуатации объекта, проживания в нем или предоставления для проживания другим лицам. Распоряжение означает возможность изменить жилой объект (перепланировку, пристройку и т.д.) или передать его в собственность другому субъекту (по договору дарения, купли-продажи, наследования, ренты и др.). Причем Гражданский кодекс РФ не ограничивает виды возможных договоров только содержащимися в нем. Так, например, договор приватизации не предусмотрен Гражданским кодексом, однако на основании ч. 2 и 3 ст. 421 ГК РФ стороны могут заключить договор как предусмотренный законодательством, так и не предусмотренный или содержащий элементы разных договоров.

Согласно ч. 2 ст. 8 Конституции РФ в Российской Федерации признаются и защищаются равным образом частная, государственная, муниципальная и иные формы собственности. Оставляя этот перечень открытым, Конституция таким образом допускает возможность образования и иных форм собственности.

Статья 19 ЖК РФ выделяет следующие виды жилищных фондов:

1. частный (жилые помещения, находящиеся в собственности граждан и юридических лиц);
2. государственный (жилые помещения, находящиеся в собственности Российской Федерации и субъектов Российской Федерации);
3. муниципальный (жилые помещения, находящиеся в собственности городских, сельских поселений, а также любых других муниципальных образований).

B зависимости от целей использования муниципальный жилищный фонд делится на жилищный фонд социального использования, служебный жилищный фонд, специализированный жилищный фонд, индивидуальный жилищный фонд, жилищный фонд коммерческого использования.

Частная собственность состоит из собственности граждан и собственности юридических лиц (коммерческих или некоммерческих) или их объединений.

Государственную собственность закон подразделяет на ведомственный фонд, состоящий в государственной собственности Российской Федерации и находящийся в полном хозяйственном ведении государственных предприятий или оперативном управлении государственных учреждений, относящихся к федеральной государственной собственности, и фонд, находящийся в собственности субъектов Российской Федерации, а также ведомственный фонд, находящийся в полном хозяйственном ведении государственных предприятий или оперативном управлении государственных учреждений, относящихся к соответствующему виду собственности.

Муниципальная собственность представляет собой фонд, находящийся в собственности района, города, входящих в них административно-территориальных образований, в том числе в городах Москве и Санкт-Петербурге, а также ведомственный фонд, находящийся в полном хозяйственном ведении муниципальных предприятий или оперативном управлении муниципальных учреждений.

B гражданском праве формы собственности в жилищной сфере также подразделяются на государственную, муниципальную и частную собственность.

Собственность юридических лиц (созданных в качестве частной собственности) — это жилой фонд, построенный или приобретенный за счет их средств, в том числе за счет жилищных, жилищностроительных кооперативов с неполностью выплаченным паевым взносом.

Собственность граждан может быть индивидуальной или общей. Индивидуальная собственность принадлежит одному гражданину или семье. Общая собственность может быть собственностью нескольких граждан (например, долевая приватизация) или собственностью объединений граждан (товариществ собственников жилья). Индивидуальная собственность предназначена для обеспечения потребностей одного или нескольких человек. Среди ее объектов в жилищной сфере можно назвать индивидуальные жилые дома, приватизированные, построенные и приобретенные квартиры и дома, квартиры в домах жилищных и жилищно-строительных кооперативов с полностью выплаченным паевым взносом, в домах товариществ собственников жилья, квартиры и дома, приобретенные в собственность гражданами на иных основаниях, предусмотренных законодательством.

Государственная и муниципальная собственности обеспечивают потребности крупных социумов (большого числа людей). Государственная собственность обеспечивает потребности всего народа или населения республики, области, края (субъекта Федерации), муниципальная — потребности района, города, иного населенного пункта (муниципального образования).

B соответствии с ч. 1 и 2 ст. 125 ГК РФ от имени Российской Федерации и субъектов Федерации муниципальные образования могут своими действиями приобретать и осуществлять имущественные и личные неимущественные права и обязанности, выступать в суде органами государственной власти и местного самоуправления соответствующего уровня в рамках их компетенции, установленной актами, определяющими статус этих органов. B соответствии с ч. 3 ст. 125 ГК РФ в случаях и в порядке, предусмотренных федеральными законами, указами Президента РФ и постановлениями Правительства РФ, нормативными актами субъектов Федерации и муниципальных образований, по их специальному поручению от их имени могут выступать государственные органы, органы местного самоуправления, а также юридические лица и граждане.

Непосредственное воздействие собственника на принадлежащую ему вещь связано не только с «приятным благом» обладания ею, возможностью получения доходов и удовлетворения соответствующих потребностей. Оно «неизбежно связано с несением связанных с этим расходов, издержек и риска». Поэтому ст. 210 ГК РФ подчеркивает необходимость для собственника нести бремя содержания своего имущества, если только законом или договором это бремя или его часть не возложены на иное лицо.