Земельно-правовые сделки

Понятие земельно-правовой сделки

Реформирование отношений собственности на землю, введение права частной и муниципальной собственности наряду с государственной поставили перед теорией права и практикой его применения сложную задачу по определению содержания правомочий распоряжения землей, способов и процедур отчуждения земель и передачи иных прав на земельные участки.

В соответствии с Указом Президента РФ от 27 октября 1993 г. № 1767 «О регулировании земельных отношений и развитии аграрной реформы в России» провозглашено право граждан и юридических лиц — собственников земельных участков продавать, г|ередавать по наследству, дарить, сдавать в залог, аренду, обменивать, а также передавать земельный участок или его часть в качестве взноса в уставные фонды (капиталы) акционерных обществ, товариществ, кооперативов, в том числе с иностранными инвестициями. Граждане также имеют право образовывать общую совместную или общую долевую собственность путем добровольного объединения принадлежащих им земельных участков. Граждане и юридические лица могут передавать находящиеся в их собственности земельные участки в пользование, добровольно отказываться от них, передавать их в собственность других лиц на праве ренты, передавать свое имущество в доверительное управление и совершать другие сделки. Государственные органы получили право отчуждать государственную собственность в порядке приватизации земель, а также предоставлять гражданам и юридическим лицам земельные участки в аренду, постоянное (бессрочное) пользование, безвозмездное срочное пользование. Участник долевой собственности в праве общей собственности на земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения может по своему усмотрению продать, подарить, обменять, завещать, отдать в залог, внести в уставный (складочный) капитал юридического лица свою долю, передать ее в доверительное управление. Совершение сделок допускается в той мере, в какой это разрешено законом, и по отношению к тем земельным участкам, которые не исключены из оборота и не ограничены в обороте (ст. 260 ГК, ст. 27 ЗК).

В этих условиях в законодательстве и теории права второе рождение получает понятие «институт сделки» как правоотношения, в рамках которого реализуются правомочия по распоряжению собственностью. Разработка этого института находится на стадии формирования, оставляя дискуссионными немало вопросов.

Общее, довольно лаконичное определение сделки дано в Гражданском кодексе РФ. Статья 153 ГК относит к сделкам «действия граждан и юридических лиц, направленные на установление, изменение или прекращение гражданских прав и обязанностей». ГК не приводит перечня видов сделок, что дает возможность довольно широко трактовать понятие сделки. В этом широком смысле к сделкам могут быть отнесены любые действия граждан и юридических лиц, в результате которых все гражданские права и обязанности по поводу того или иного объекта или их часть передаются другому лицу, либо права и обязанности данного лица по отношению к данному объекту изменяются или прекращаются. Наряду с общим определением ГК устанавливает дополнительные признаки сделки, которые позволяют очертить круг действий, подпадающих под понятие сделки.

Прежде всего, сделки — только те действия, субъектами которых являются граждане и юридические лица. Субъектами сделок могут быть органы государственной власти, которые в соответствии со ст. 125 ГК имеют право от имени РФ и субъектов РФ своими действиями приобретать и осуществлять имущественные и личные неимущественные права и обязанности. Подобное право предусмотрено и для органов местного самоуправления. Вместе с тем Для квалификации действия организации как сделки важно признание организации юридическим лицом. Государственные организации и учреждения, не обладающие статусом юридического лица, либо общественные организации, создаваемые без права юридического лица, не имеют права совершать земельно-правовые сделки до тех пор, пока права по их совершению не будут им доверены либо не указаны в законе, ином акте уполномоченного государственного органа или органа местного самоуправления.

Для признания действия сделкой необходимо соблюдение и других условий. Сделкой может быть признано действие, которое совершается при наличии равенства, автономии воли и имущественной самостоятельности сторон (ст. 2 ГК). Соответственно установление, изменение или прекращение гражданских прав и обязанностей в принудительном порядке либо в порядке административного или властного подчинения не относятся к сделкам. Принудительный порядок прекращения гражданских прав и обязанностей по отношению к земельным участкам следует отличать от обязательного. В последнем случае речь идет об обязательном отчуждении земельного участка как особой разновидности сделки купли- продажи, установленном Законом «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения». Обязательное отчуждение применяется в случаях, когда размер общей площади земельных участков сельскохозяйственных угодий на территории одного административно-территориального образования, находящийся в собственности гражданина, его близких родственников и юридических лиц, где такие граждане обладают более 50% капитала, превышает установленные максимальные размеры.

Также обязаны продать свою земельную собственность иностранные граждане, лица без гражданства, юридические лица, где 50% капитала уставного фонда принадлежит иностранным гражданам или иностранным юридическим лицам, учитывая, что такие субъекты могут обладать земельными участками этой категории только на праве аренды. Обязательное отчуждение должно быть произведено собственником любому лицу в течение года с момента возникновения права собственности. При невозможности заключения сделки в течение этого периода земельный участок или земельная доля должны быть приобретены субъектом РФ либо органом местного самоуправления.

Характерным признаком сделки являются воля и взаимный интерес сторон в установлении, изменении или прекращении гражданских прав и обязанностей (ст. 1 ГК). Этот интерес может выражаться в желании одной стороны получить денежную или иную компенсацию за передаваемые ей права и обязанности другой стороне. Такой интерес может носить и иной нематериальный характер, к примеру, если речь идет о дарении.

И наконец, сделки совершаются только по поводу имущества. Действия с объектами, не признаваемыми имуществом, не относятся к сделкам. Гражданское законодательство делит имущество на две группы — движимое и недвижимое. Статья 130 ГК относит земельные участки к недвижимым вещам (недвижимому имуществу, недвижимости). Земельно-правовые сделки — действия граждан и юридических лиц по установлению, изменению или прекращению гражданских прав и обязанностей по поводу земли как природного объекта и недвижимого имущества. Объектами земельно-правовых сделок выступают права граждан и юридических лиц на индивидуально-обособленные земельные участки, находящиеся в их собственности либо принадлежащие им на других титулах, — пожизненном наследуемом владении, бессрочном или срочном пользовании, аренде. Объектами сделок могут быть также права на земельные участки, закрепленные за государственными или муниципальными органами. В этом случае виды и возможности совершения сделок ограничены и осуществляются в соответствии с установленной административной процедурой. Земельно-правовые сделки совершаются в соответствии с действующими процессуальными требованиями. Так, земельно-правовая сделка купли-продажи земли заключается только в письменной форме и оформляется договором продажи недвижимости (ст. 550 ГК), в необходимых случаях сопровождаемым соответствующим государственным решением.

Некоторые земельно-правовые сделки по отношению к земельным участкам, находящимся в государственной или муниципальной собственности, требуют совершения со стороны собственника целого ряда процессуальных действий. В различных случаях они включают подготовку технической документации по предоставляемым земельным участкам, решения о проведении торгов, о предоставлении земельного участка.

Так же как и применительно к другим видам сделок, земельно-правовые сделки могут быть возмездными и безвозмездными.

В зависимости от объема передаваемых гражданских прав и обязанностей на земельные участки земельно-правовые сделки можно разделить на две группы: сделки, связанные с передачей всех правомочий собственности и отчуждением земельного участка, сделки, в результате которых передается часть правомочий собственности.

К первой группе относятся такие виды сделок, как купля-продажа права частной собственности на земельный участок, мена, дарение, различные формы приобретения права частной собственности на земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, изъятие путем выкупа земельного участка для государственных или муниципальных нужд.

Часть правомочий собственности передается в результате сделок аренды, пользования (временного, постоянного, ограниченного), пожизненного наследуемого владения, ренты, залога, передачи в доверительное управление.

К земельно-правовым сделкам не относятся действия, связанные с принудительным изменением либо прекращением прав на земельные участки. В эту категорию не попадают принудительное прекращение прав на земельный участок лиц, не являющихся его собственниками ввиду ненадлежащего использования земельного участка, изъятия земельного участка, находящегося в частной собственности, используемого с различного рода нарушениями, реквизиция, конфирмация и национализация. Не относятся к сделкам также действия государственных органов по передаче государственных земель в постоянное (бессрочное) пользование государственным учреждениям, федеральным казенным предприятиям и органам государственной власти, так как они совершаются в порядке административного подчинения. Нельзя отнести к сделкам действия по разграничению государственной собственности на федеральную, субъектную и муниципальную, даже если они оформляются договором, так как эти действия носят не гражданско- правовой, а государственно-правовой характер. Не охватываются понятием сделки действия по выделению земельной доли из общей собственности: здесь не происходит установления, изменения или прекращения гражданских прав и обязанностей, а имеет место реализация одного из правомочий собственника земельной доли в общей собственности — право на ее выделение.

Купля-продажа права собственности на земельный участок

Одним из относительно хорошо развитых в законодательстве и практике видов земельно-правовых сделок является купля-продажа права собственности на земельный участок. Это — возмездная сделка, в которой одна сторона передает право собственности на земельный участок другой стороне в обмен на денежную компенсацию. Порядок купли-продажи распространяется также на право аренды. Продажа или передача права собственности на государственные или муниципальные земли гражданам и юридическим лицам осуществляется в соответствии с особыми правилами, в порядке приобретения прав на земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности (ст. 28 ЗК).

Сделка купли-продажи инициируется свободным волеизъявлением собственника земельного участка, кроме обязательного отчуждения. В большинстве случаев он волен сам выбирать покупателя и момент продажи. При обязательном отчуждении земельных участков, которое применяется только к сельскохозяйственным угодьям, при отсутствии покупателя в течение года с момента возникновения права собственности у продавца земельный участок должен быть приобретен субъектом РФ или органом местного самоуправления. Допускается также продажа гражданами и организациями своих земельных участков на торгах (конкурсе или аукционе). Государственные и муниципальные земли сельскохозяйственного назначения (сельскохозяйственные угодья) предоставляются (продаются) только на торгах. Единого порядка проведения торгов не установлено, за исключением продажи земельных участков гражданам и юридическим лицам на территориях поселений2.

В некоторых случаях возможности свободного выбора покупателя ограничиваются. К примеру, при продаже земельной доли в общей собственности преимущественным правом ее приобретения пользуются другие собственники земельных долей3. При продаже земельного участка из земель сельскохозяйственного назначения (сельскохозяйственных угодий) преимущественным правом покупки пользуются субъект РФ либо в случаях, установленных законом, субъект РФ, орган местного самоуправления (ст. 8 Закона «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения»). Также преимущественным правом покупки земельного участка пользуется собственник здания или сооружения, расположенного на продаваемом земельном участке (ст. 35 ЗК, ст. 552 ГК).

Купля-продажа права частной собственности на земельный участок оформляется договором продажи недвижимости, по общему правилу, не подлежащим нотариальному заверению (ст. 550 ГК). Объектом купли-продажи может быть только земельный участок, прошедший государственный кадастровый учет. Он составляется между продавцом и покупателем в письменном виде в соответствии с установленной типовой формой1. В договоре, помимо данных об участниках сделки, указываются кадастровый номер земельного участка, ещ площадь, целевое назначение, местоположение, нормативная цена и стоимость земельного участка, обременения (ограничения). Определен также минимум обязательств сторон, который включает обязанность продавца продать земельный участок свободным от любых имущественных прав и претензий третьих лиц, за исключением случаев, когда покупатель согласен принять земельный участок, обремененный правами третьих лиц. Покупатель в свою очередь обязан своевременно оплатить приобретенный земельный участок. Передача земельного участка продавцом покупателю осуществляется по подписываемому сторонами передаточному акту или иному документу о передаче (ст. 556 ГК). Не допускается в договоре устанавливать право продавца выкупить земельный участок обратно по собственному желанию, ограничивать дальнейшее распоряжение земельным участком, ограничивать ответственность продавца в случае предъявления прав на земельные участки третьими лицами.

Неотъемлемой частью договора являются план или чертеж границ земельного участка, акты о нормативной цене земли, оценки земельного участка и др. Договор продажи недвижимости без прилагаемого к нему плана и других документов не подлежит регистрации.

При совершении сделки купли-продажи права частной собственности на земельный участок ни продавец, ни покупатель не имеют права изменить его целевое назначение и режим использования. Изменение целевого назначения осуществляется либо до, либо после сделки в порядке перевода земель из одной категории в другую в соответствии со ст. 8 ЗК. В частности, земельный участок сельскохозяйственного назначения переводится в иную категорию по решению органа исполнительной власти субъектов РФ, другие земли — по решению органов местного самоуправления. Продавец обязан предоставить покупателю полную и достоверную информацию о продаваемом земельном участке. В случае предоставления заведомо ложной информации об ограничениях, разрешении на застройку и иной информации, которая может повлиять на решение покупателя о покупке земельного участка и требования о предоставлении которой установлены федеральными законами, покупатель имеет право требовать уменьшения цены либо расторжения договора с возмещением причиненных убытков. Основанием совершения сделки купли-продажи является свидетельство продавца о регистрации права собственности или права аренды на данный земельный участок. По завершении сделки и после перехода права собственности покупателю свидетельство продавца утрачивает силу, а покупателю выдается новое свидетельство о регистрации права собственности на купленный земельный участок.

Особые условия установлены для купли-продажи права частной собственности земельных долей граждан в общей собственности. В частности, при совершении данной сделки земельный участок в натуре предварительно не выделяется. Фактически приобретается площадь, соответствующая размеру доли. Допускается приобретение одним покупателем нескольких земельных долей, но с соблюдением предельных (максимальных и минимальных) размеров. Для покупателей земельных долей устанавливается очередность. Преимущественным правом покупки земельной доли пользуются другие участники долевой собственности, затем в случае их отказа — исполнительный орган государственной власти субъекта РФ либо орган местного самоуправления и, наконец, третьи лица. При продаже доли продавец обязан известить об этом в письменной форме остальных участников долевой собственности или опубликовать сообщение в определенных субъектом РФ средствах массовой информации. Также в письменной форме должен быть извещен исполнительный орган субъекта РФ или орган местного самоуправления о продаже земельной доли. К заявлению о государственной регистрации прилагаются документы, подтверждающие, что продавец доли известил других участников долевой собственности о намерении продать свою долю с указанием цены и других условий продажи. По особой процедуре продается земля крестьянских хозяйств и сельскохозяйственных организаций (сельскохозяйственных угодий). Преимущественным правом покупки таких земельных участков пользуются субъект РФ или в случаях, установленных законом субъекта РФ, местный орган самоуправления, которые должны быть извещены в письменной форме продавцом (заказным письмом с уведомлением о вручении) о намерении продать земельный участок. Продавец может продать свой земельный участок третьему лицу, только если высший орган исполнительной власти субъекта РФ или местный орган самоуправления не уведомил продавца о намерении приобрести такой участок в течение месяца. Продажа третьим ми/щам допускается в этом случае по цене, не ниже указанной в извещении, и в течение года. Нарушение этого порядка влечет право субъекта РФ требовать в судебном порядке в течение года с момента государственной регистрации продажи земельного участка третьему лицу перевода на него прав и обязанностей покупателя. Купленный таким образом земельный участок становится собственностью субъекта РФ или муниципальной собственностью и переходит в фонд перераспределения земель.

Совершение сделки купли-продажи подлежит налогообложению. С граждан взимается налог в размере, установленном Законом РФ «О подоходном налоге с физических лиц», а с организаций — в соответствии с Законом РФ «О налоге на прибыль предприятий и организаций». За регистрацию взимается государственная пошлина.

Приватизация земель

Земельные участки, находящиеся в государственной и муниципальной собственности, переходят в частную, а также общую собственность граждан и юридических лиц в порядке приобретения прав на земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, именуемой также приватизацией земель. Приватизация земель — сделка, в результате которой происходят отчуждение государственной или муниципальной собственности и ее передача в частную собственность граждан и юридических лиц. В результате приватизации меняется форма собственности — государственной или муниципальной на частную.

Объектами приватизации могут быть только те земельные участки, которые не изъяты из оборота в соответствии со ст. 27 ЗК, другими законами и подзаконными актами. К примеру, из приватизации исключаются земли лесного и водного фондов. В общей сложности это — свыше 50% всех земель РФ. Кроме того, не разрешается приватизация земель общего пользования в поселениях, земель особо охраняемых территорий, земель использования и охраны недр, земель, зараженных опасными веществами и подверженных биогенному заражению, земельных участков, находящихся во временном пользовании. Изъяты из оборота земли, занятые войсками, объектами Вооруженных Сил РФ, Федеральной пограничной службой РФ, объектами атомной энергии, пунктами хранения ядерных материалов и радиоактивных веществ, а также некоторые другие. Правительством РФ исключены из приватизации земли, занятые некоторыми оборонными и иными государственными предприятиями.

Приватизация земель может зависеть от необходимости принятия специальных решений исполнительных органов. В частности, государственные и муниципальные земли предоставляются в частную (общую) собственность для ведения садоводства, огородничества и дачного хозяйства в соответствии с утвержденными схемами зонирования территорий. Практикуется также приватизация земель и расположенных на них объектов в соответствии с государственными программами приватизации государственного и муниципального имущества, приватизация земель в порядке реорганизации колхозов и совхозов; приобретение прав на земельные участки гражданами для целей, не связанных со строительством; приобретение права собственности на земельные участки, предоставленные гражданам и организациям на праве постоянного (бессрочного) пользования либо пожизненного наследуемого владения; приобретение прав на земельные участки, на которых расположены здания, строения, сооружения; приобретение прав на земельные участки для строительства.

Приватизация может быть платной и бесплатной. К примеру, приватизация земель в порядке реорганизации колхозов и совхозов осуществляется .Десплатно. Для строительства государственные или муниципальные земли приобретаются только за плату. В случае платной приватизации земельный участок продается по договорной либо нормативной цене земли. Нормативная цена земли определяется ежегодно органами исполнительной власти субъектов РФ по оценочным зонам, административным районам, поселениям и их группам. Местные органы самоуправления имеют право повышать или понижать установленную цену земли, но не более чем на 25%.

Основу процедуры приватизации земель в порядке реорганизации колхозов и совхозов составляет признание за членами реор- а ганизуемых колхозов и совхозов права на приватизацию закрепленных за этими организациями земель. В результате приватизации земли делятся на земельные доли и распределяются между имеющими право на получение земельных долей членами коллектива. В настоящее время эта процедура потеряла практическую значимость, так как все колхозы и совхозы уже прошли реорганизацию или перерегистрацию с закреплением земельных участков на праве постоянного (бессрочного) пользования либо собственности с выделением земельных долей членам коллективов.

Права на земельные участки для целей, не связанных со строительством, могут быть приобретены только гражданами. Цели, для которых приобретаются земельные участки, включают индивидуальное садоводство, огородничество, подсобное хозяйство, фермерское хозяйство, животноводство, сенокошение и другие сельскохозяйственные цели.

Земли предоставляются из фонда перераспределения земель по заявлениям заинтересованных граждан, подаваемым в исполнительные органы государственной власти или местного самоуправления. С учетом зонирования территории и после изготовления проекта границ земельного участка орган государственной власти (государственные земли) либо орган местного самоуправления (муниципальные земли) принимает решение о предоставлении земельного участка в собственность за плату или бесплатно.

Приобретение права собственности на земельные участки, предоставленные гражданам и организациям на праве постоянного (бессрочного) пользования либо пожизненного наследуемого владения, осуществляется по заявлению таких граждан и организаций. При этом для граждан и организаций условия приватизации различаются. Граждане имеют право приобрести в собственность земельный участок, закрепленный за ними на праве постоянного пользования либо пожизненного наследуемого владения, по своему желанию в любое время однократно и бесплатно. Это означает, что только один земельный участок и один раз, считая с момента вступления в силу Земельного кодекса РФ, может быть приобретен гражданином в собственность бесплатно. Организации, имеющие земельные участки на праве постоянного (бессрочного) пользования, обязаны приобрести их в собственность либо оформить право аренды не позднее 1 января 2004 г.

Преимущественное право приватизации земель, занятых объектами недвижимости — предприятиями, зданиями, сооружениями (в том числе незавершенного строительства), принадлежит собственникам таких объектов недвижимости. Граждане и юридические лица — собственники строений на землях несельскохозяйственного назначения приобретают права собственности на занятые этими объектами и необходимые для их использования земельные участки только за плату. Не допускается приватизация земель, занятых федеральными казенными предприятиями, государственными и муниципальными учреждениями. Владельцы кондоминиума приобретают земельный участок в общую долевую собственность. Приватизация земельных участков осуществляется по заявлению заинтересованных лиц и оформляется договором купли-продажи. Приватизация земель осуществляется в сроки, предусмотренные ЗК. До этого земельный участок закрепляется за собственником здания в аренду (ст. 36 ЗК).

Приватизация земель для строительства осуществляется с проведением работ по формированию земельного участка. Эти работы включают определение границ земельного участка, его разрешенного использования, кадастровый учет, определение различных технических условий, организацию и проведение торгов либо прием и рассмотрение заявлений о предоставлении земельного участка без проведения торгов. Возможны два способа предоставления прав на земельные участки для строительства: без предварительного согласования мест размещения.объектов или с предварительным согласованием мест размещения объектов. Вместе с тем приобретение права частной собственности на государственные и муниципальные земли (приватизация) допускается лишь в порядке, предусмотренном для предоставления земельных участков без предварительного согласования мест размещения объектов и исключительно на торгах. Таким образом, приобретение права частной собственности в этом случае всегда является платным. Торги организуются собственником земельного участка (РФ, субъектами РФ либо местными органами самоуправления) либо специализированной организацией на основании договора с собственником. От имени РФ как собственника в сделках по приватизации федеральных земель в качестве продавца участвует Фонд федерального имущества. По результатам торгов продавец и выигравший торги покупатель заключают договор продажи недвижимости, подлежащий государственной регистрации. На основании договора покупатель получает свидетельство о регистрации права частной собственности. Земельный участок передается продавцом покупателю по передаточному акту.

Земельные участки предоставляются в собственность граждан и организаций по письменному заявлению заинтересованных лиц в исполнительные органы государственной или муниципальной власти, соответственно уполномоченные предоставлять земельные участки, находящиеся в федеральной, субъектной или муниципальной собственности. Решение о предоставлении земельного участка в собственность должно быть вынесено в двухнедельный срок. Если следовать букве закона (ст. 28 и 30 ЗК), то в течение двух недель должны быть сформирован земельный участок, организованы и проведены торги, так как именно по результатам торгов собственник выносит решение о предоставлении земельного участка в собственность. Но возможно ли успеть выполнить такие сложные действия за такой короткий срок?

Земельный кодекс предусматривает меры защиты прав граждан и организаций на приватизацию земель в этом случае. В частности, не допускается отказ в предоставлении государственных и муниципальных земель в собственность, за исключением тех, которые изъяты из оборота, запрещены для приватизации либо зарезервированы для государственных и муниципальных нужд. На сегодняшний день порядок резервирования земель предусмотрен для создания новых и расширения существующих земель особо охраняемых территорий, предусматривающий вынесение решения органов государственной власти субъекта РФ о резервировании необходимого земельного участка, а также для строительства и реконструкции федеральных автомобильных дорог общего пользования

Иные земельно-правовые сделки

На стадии скорее начального развития находится правовое регулирование сделок мены, дарения и залога земельных участков. Относительно недавно был принят Федеральный закон «Об ипотеке (залоге недвижимости)», содержащий несколько статей о залоге земель. Сделки мены и дарения почти в полном объеме регулируются гражданским законодательством, хотя некоторые особенности совершения сделки мены установлены ЗК (ст. 37). В частности, предусмотрена обязанность лиц, меняющихся земельными участками, предоставить друг другу точную информацию о земельных участках. Если ими предоставляется заведомо ложная информация о правовом режиме и состоянии земельных участков, договор мены, по инициативе лица, не получившего точную информацию, может быть расторгнут. В качестве альтернативы допускается право такого лица требовать доплаты. В частности, неясно, возможны ли такого рода сделки с государственными и муниципальными землями, насколько применимы правила гражданского законодательства к таким землям, могут ли обмениваться земельные участки разного целевого назначения, могут ли юридические лица обмениваться земельными участками с физическими.

Определенные особенности совершения сделок мены, отражающие специфику земельных отношений, учтены при регулировании сделок мены земельных долей. В результате мена и дарение получили узкое применение на практике, охватывая лишь земельные участки, находящиеся в частной собственности граждан и предназначенные для индивидуального землепользования. Да и здесь из-за высоких налогов на сделки мены и дарения, недостаточных гарантий защиты прав, наличия более надежного, альтернативного способа — купли-продажи объем сделок мены и дарения невысок. Мена земельных участков является земельно-правовой сдел- кой, близкой по сути, и процедуре к купли-продажи. Сделка мены совершается по свободному волеизъявлению и договоренности сто- рон, по их инициативе и оформляется письменным договором в соответствии с правилами заключения договоров, установленными для купли-продажи земельных участков (гл. 30 ГК РФ). Пример- ная форма договора мены установлена письмом Роскомзема от 19 октября 1994 г. № 2-16/1629.

Принципиальная разница между земельно-правовыми сделками мены и купли-продажи заключается в том, что в первом случае компенсацией за передаваемое право собственности на получаемый в обмен земельный участок служит право собственности на другой земельный участок.

Объектами сделки мены выступают права собственности на обмениваемые земельные участки (в том числе земельные доли в, общей собственности). При совершении сделки мены фактически происходит обмен этими правами между их обладателями.

В общем не запрещена мена другими вещными правами на землю. Однако, как и в случае купли-продажи, эти процедуры не разработаны и поэтому на практике либо невозможны, либо ограничены. Применительно к пожизненному наследуемому владению прямо установлено право владельцев лишь передавать земельные участки по наследству. Сделки, связанные с отчуждением земельного участка, не допускаются. К обмениваемым земельным участкам предъявляются определенные требования. По общим нормам гражданского права (ст. 568 ГК), могут обмениваться права только на равноценные земельные участки. «Равноценность» земельных участков означает их равную денежную стоимость. Если цена обмениваемых земельных участков различна, предусматривается обязанность одной из сторон сделки, земельный участок которой ниже по стоимости, произвести доплату в размере разницы в ценах. Некоторые ограничения установлены для обмена правами на земельные доли в общей собственности сельскохозяйственных коммерческих предприятий: Так, исходя из смысла законодательства, земельная доля может быть обменена только на имущественный пай в данном хозяйстве, принадлежащий другому лицу, либо на земельную долю в другом хозяйстве. При оформлении сделки обмена земельной доли на имущественный пай применяются правила заключения договора купли-продажи земельных долей. В разделе о стоимости указывается денежный эквивалент имущественного пая.

Еще одной разновидностью земельно-правовой сделки, фактически применяемой лишь к праву частной собственности физических и юридических лиц на земельные участки, является сделка дарения. Дарение — действие, в результате совершения которого одна сторона (даритель) передает или обязуется передать безвозмездно другой стороне (одаряемому) право собственности или иное имущественное право на земельный участок (ст. 572 ГК). Сделки дарения оформляются договором дарения между дарителем и одаряемым. Не допускается дарение права пожизненного наследуемого владения, права бессрочного пользования или аренды.

Подписывая договор, одаряемый тем самым выражает добровольное согласие принять дар. Это важно, так как, получая право собственности, он одновременно получает и обязанности, выразить согласие на несение которых — его право. До момента оформления права собственности он вправе отказаться от дара, заявив об этом письменно. Письменный отказ подлежит регистрации, если поступил после регистрации договора дарения.

Залог (ипотека) земельного участка означает действие, когда собственник либо арендатор земельного участка (залогодатель) берет на себя обязательство в надлежащий срок либо при наступлении установленных событий передать свои права на земельный участок другому лицу (залогодержателю) взамен на предоставляемый им кредит, заем или иное обязательство, в том числе основанное на купле-продаже, аренде, других договорах или причинении вреда. Событиями, служащими основанием возникновения права залогодержателя на земельный участок, является невыплата предоставленного займа либо невыполнение иного обязательства к определенному сторонами времени.

Залог представляет собой одну из форм обременения земельного участка. Имущество, на которое установлена ипотека, остается во владении и пользовании залогодателя.

Он имеет право возводить в установленном порядке здания и сооружения без согласия залогодержателя, извлекать доходы, получать сельскохозяйственную продукцию. При этом залогодержатель не приобретает право залога либо иные права на такие объекты, продукцию или доходы. При пользовании земельным участком залогодержатель не должен ухудшать состояние земельного участка или допускать уменьшения его стоимости. Отношения по залогу земельного участка оформляются заключаемым между сторонами договором. Запрещается установление в договоре ограничений на право пользования земельным участком. Объектом залога могут быть право частной собственности на земельный участок либо земельную долю в общей собственности, а также право аренды. При залоге земельного участка, находящегося в общей совместной собственности (т.е. без выделения доли), требуется наличие согласия всех собственников, оформляемое письменно. Залог земельной доли каждого участника в долевой собственности не требует согласия собственников других долей. Право аренды передается арендатором в залог без согласия собственника земельного участка при условии его уведомления, если договором аренды не предусмотрено иное.

Не могут быть предметом залога земельные участки, находящиеся в государственной и муниципальной собственности, пожизненном наследуемом владении либо пользовании. Не допускается залог права частной (общей) собственности либо аренды полевых земельных участков личных подсобных хозяйств. Соответственно круг субъектов отношений залога включает физических и юридических лиц с обеих сторон. Из числа залогодателей исключаются государственные и муниципальные органы, учреждения и организации. Неясно положение с правом залога .земель сельскохозяйственных угодий из состава земель сельскохозяйственных организаций, крестьянских (фермерских) хозяйств. С одной стороны, в соответствии со ст. 63 Федерального закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)» залог таких земель не допускается. С другой — по Федеральному закону «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» такая сделка разрешена.

Внесение земельной доли в уставный (складочный) фонд юридического лица является особой формой сделки, установленной только для собственников земельных долей.

Внесение права собственности или пользования земельной долей допускается только в том случае, если это прямо установлено учредительным договором данной сельскохозяйственной организации. При передаче права собственности на земельную долю сельскохозяйственная организация как юридическое лицо приобретает право собственности, и соответственно собственник переданной земельной доли его теряет. Право нового собственника — организации удостоверяется надлежащим образом зарегистрированным государственным свидетельством. Действие свидетельства о праве частной собственности на земельную долю гражданина прекращается. При внесении права собственности на земельную долю земельный участок выделяется в натуре, а план земельного участка выдается новому собственнику. Выдел земельного участка осуществляется по правилам ст. 13 Федерального закона «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения».

Собственники земельных долей могут передать в уставный капитал сельскохозяйственной организации право аренды на срок не более трех лет с правом продления. Выделение земельного участка в натуре не требуется. Право собственности гражданина на земельную долю при этом не прекращается, а компенсацией за переданное право аренды служат дивиденды на каждый рубль суммы оценки права аренды земельной доли1. Также исключительно собственникам земельных долей разрешается передача своей доли в праве общей собственности на сельскохозяйственные угодья в доверительное управление в соответствии с общими нормами гражданского права (гл. 53 ГК). Земельная доля передается в доверительное управление на срок не более 5 лет по договору доверителю управления. Такой договор должен быть заключен в форме договора купли-продажи земельного участка и подлежит государственной регистрации. Право доверительного управления земельной долей может быть передано только индивидуальному предпринимателю или коммерческой организации.

Действия по совершению земельно-правовых сделок осуществляются под контролем государства. В качестве формы контроля применяется государственная регистрация земельно-правовых сделок, производимая в соответствии с Федеральным законом от 21 июля 1997 г. № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним». Регистрация земельно-правовых сделок — важное процессуальное событие, так как фиксирует момент перехода права на земельный участок от одного лица к другому.

Договоры о совершении сделок, приложения к договору и иные документы регистрируются в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним. Государственной регистрации в Едином государственном реестре подлежат также выданные по результатам сделки свидетельства о регистрации. права собственности и иных прав на землю. Данный Реестр предназначен для ведения унифицированной системы записей о правах на недвижимое имущество и сделках, а также об ограничениях (обременениях) этих прав1. Регистрация земельно-правовых сделок и ведение Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним возложены на учреждения юстиции в системе Министерства юстиции РФ, создаваемые в субъектах РФ. Их полномочия распространяются соответственно на установленные регистрационные округа.