Права на землю лиц, не являющихся собственниками земельных участков

Понятие и общая характеристика ограниченных вещных прав на землю

Понятие прав на чужое имущество было известно еще древнему римскому праву, когда под ними понималось юридическое господство, принадлежащее одному лицу относительно некоторых сторон вещи, находящейся в собственности другого лица.

Ограниченное вещное право является таковым в силу как ограничений определенных правомочий собственника вещи, так и существования у обладателя ограниченного права пределов его осуществления. В любом случае круг правомочий обладателя вторичного вещного права всегда существенно уже по сравнению с объемом правомочий собственника.

К ограниченным вещным правам на землю относятся: право постоянного (бессрочного) пользования, право пожизненного наследуемого владения, право безвозмездного (срочного) пользования, сервитут. Также ЗК РФ рассматривает наравне с вещными правами на землю обязательственное право - аренду.

Общим у вторичных вещных прав на землю является производность этих прав от права собственности. Все вещные права обеспечивают их носителям определенную устойчивость в использовании земли, которая для любого ее пользователя - важнейшая экономическая и социальная категория. Но степень этой устойчивости для различных титулов неодинакова. Наивысшую степень устойчивости гарантирует право собственности.

Если не принимать во внимание исключительные случаи, когда земля выкупается в принудительном порядке для государственных или муниципальных надобностей, и некоторые другие, то продолжительность пользования полностью зависит от лица, носящего титул собственника.

Пользование может прекратиться, если лицо продаст землю, обменяет или подарит ее; непосредственное пользование может временно прерваться, если лицо сдаст землю в аренду или предоставит ее кому-либо в пользование безвозмездно. Пользование может прекратиться также в том случае, если собственник не сможет погасить долг ипотечному учреждению и заложенная собственником земля будет продана "с молотка" в принудительном порядке для погашения его долга.

Ограниченные вещные права иногда называют вторичными, имея в виду их производность от права собственности, которое в этом случае считается первичным.

Закон содержит исчерпывающий перечень прав на землю. Это уже рассмотренное право собственности, а также ограниченные права, рассматриваемые в данной главе:

1. право постоянного (бессрочного) пользования землей;
2. право пожизненного наследуемого владения землей;
3. право безвозмездного срочного пользования;
4. право ограниченного пользования чужим земельным участком (сервитут);
5. право аренды.

Иные права на землю подлежат переоформлению со дня введения в действие ЗК РФ на одно из вышеуказанных прав.

Право постоянного (бессрочного) пользования землей

Право постоянного (бессрочного) пользования является одним из основных видов вещных прав на землю, предусмотренных как земельным, так и гражданским законодательством.

В отличие от собственников земельных участков субъекты данного права лишены существенного правомочия - правомочия распоряжения земельным участком. Лица, обладающие земельным участком на праве постоянного (бессрочного) пользования, не вправе передавать его в аренду или безвозмездное срочное пользование, в том числе и при наличии согласия на это собственника земельного участка.

Любые сделки по распоряжению земельным участком лицом, которому участок предоставлен на данном праве, должны признаваться ничтожными как не соответствующие закону.

В настоящее время в постоянное (бессрочное) пользование земельные участки предоставляются исключительно государственным и муниципальным учреждениям, казенным предприятиям, а также органам государственной власти и органам местного самоуправления. Также в соответствии с изменениями, внесенными в Земельный кодекс Федеральными законами от 13 мая 2008 г. N 68-ФЗ, от 22 июля 2008 г. N 141-ФЗ, к субъектам данного права теперь относятся центры исторического наследия президентов Российской Федерации, прекративших исполнение своих полномочий, а также государственные академии наук и созданные такими академиями наук учреждения.

С момента вступления ЗК РФ в силу юридическим лицам иных организационно-правовых форм, а также гражданам (в том числе гражданам - индивидуальным предпринимателям) земельные участки в постоянное (бессрочное) пользование не предоставляются. Если же решение о предоставлении указанным лицам земельного участка на праве постоянного (бессрочного) пользования все-таки принято после вступления в силу ЗК РФ, то оно должно быть признано в судебном порядке недействительным в силу ст. 13 ГК РФ либо не подлежащим применению в соответствии со ст. 12 ГК РФ.

Граждане вправе, а юридические лица иных организационно-правовых форм обязаны переоформить право постоянного (бессрочного) пользования на право собственности либо на право аренды по своему выбору.

Юридические лица обязаны переоформить право постоянного (бессрочного) пользования земельными участками на право аренды земельных участков или приобрести земельные участки в собственность, а религиозные организации, кроме того, - переоформить на право безвозмездного срочного пользования по своему желанию до 1 января 2012 года либо до 1 января 2015 года (в отношении земельных участков, на которых расположены линейные объекты: линии связи, трубопроводы, дороги и т.п.). Выбор конкретного титула (собственность или аренда) остается за правообладателем независимо от мнения публичного органа, уполномоченного распоряжаться земельным участком.

С 1 января 2013 года Кодекс об административных правонарушениях будет дополнен статьей 7.34, устанавливающей ответственность за нарушение сроков и порядка переоформления права постоянного (бессрочного) пользования земельными участками на право аренды земельных участков или сроков и порядка приобретения земельных участков в собственность.

Оформление в собственность граждан земельных участков, ранее предоставленных им в постоянное (бессрочное) пользование, в установленных земельным законодательством случаях сроком не ограничивается. Порядок оформления установлен законодательством о дачной амнистии.

Более подробно об этом см. п. 3.4 § 3 главы 5 "Упрощенный порядок оформления гражданами земельных участков в собственность ("дачная амнистия")".

Право пожизненного наследуемого владения землей

Право пожизненного наследуемого владения предусмотрено земельным законодательством исключительно для граждан, которые приобрели указанное право до вступления в силу ЗК РФ.

Содержание права пожизненного наследуемого владения земельным участком также лишено правомочия распоряжения. Однако в отличие от права постоянного (бессрочного) пользования законодатель делает одно исключение - право пожизненного наследуемого владения может наследоваться.

Право пожизненного наследуемого владения земельным участком, находящимся в государственной или муниципальной собственности, приобретенное гражданином до вступления в силу ЗК РФ, сохраняется. Однако после введения в действие ЗК РФ предоставление земельных участков гражданам на праве пожизненного наследуемого владения не допускается. Оформление в собственность граждан земельных участков, ранее предоставленных им в пожизненное наследуемое владение, сроком не ограничивается.

Государственная регистрация перехода права пожизненного наследуемого владения по наследству производится на основании свидетельства о праве на наследство. Переход права пожизненного наследуемого владения от одного лица к другому осуществляется исключительно путем наследования по закону.

Граждане, имеющие земельные участки в пожизненном наследуемом владении, имеют право бесплатно приобрести их в собственность в соответствии с законодательством о дачной амнистии (подробнее см. п. 3.4 § 3 главы 5 "Упрощенный порядок оформления гражданами земельных участков в собственность ("дачная амнистия")").

Право безвозмездного срочного пользования землей

Безвозмездное срочное пользование пришло на смену праву временного пользования, существовавшему до принятия ЗК РФ. Главным отличием от временного пользования является безвозмездность данного срочного права. По сути, данное право представляет собой исключение из принципа платности землепользования.

Правом предоставления земельных участков в безвозмездное срочное пользование обладают только собственники земельных участков.

Земельный кодекс РФ устанавливает исчерпывающий перечень оснований предоставления участков на данном праве. В зависимости от того, какой субъект гражданского права является собственником земельного участка, предоставляемого в безвозмездное срочное пользование, основаниями возникновения указанного права могут быть административный акт, договор или локальный нормативный акт организации.

Выделяются шесть оснований предоставления земельных участков на праве безвозмездного срочного пользования:

1) предоставление земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, юридическим лицам - субъектам права постоянного (бессрочного) пользования на срок не более 1 года. Основанием предоставления является административный акт исполнительного органа государственной власти или органа местного самоуправления, обладающего правом предоставления соответствующих земельных участков в пределах своей компетенции;

2) предоставление земельных участков, находящихся в частной собственности, иным гражданам и юридическим лицам на основании договора безвозмездного пользования (договора ссуды). По такому договору одна сторона (ссудодатель) обязуется передать или передает вещь в безвозмездное временное пользование другой стороне (ссудополучателю), а последняя обязуется вернуть ту же вещь в том состоянии, в каком она ее получила, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором. Правила о договоре ссуды установлены в ст. ст. 689 - 701 главы 36 ГК РФ.

Коммерческие организации не вправе передавать земельные участки в безвозмездное пользование лицам, являющимся учредителями (участниками), руководителями, членами органов управления или контроля таких организаций.

Договоры безвозмездного срочного пользования, заключенные на срок менее чем один год, не подлежат государственной регистрации и не являются объектом проведения кадастрового учета (см. письмо Роснедвижимости от 16 июля 2008 г. N ВК/3095 "О кадастровом учете земельных участков, предоставленных в аренду до одного года");

3) предоставление земельных участков гражданам в виде служебного земельного надела из земель организаций. Служебные земельные наделы предоставляются работникам отдельных отраслей экономики, в том числе транспорта, лесного хозяйства, лесной промышленности, охотничьих хозяйств.

Решение о предоставлении служебного надела принимает не орган государственной власти или орган местного самоуправления, а та организация, в которой работник осуществляет трудовую деятельность. Таким образом, основанием предоставления служебного надела является локальный нормативный акт организации. Из этого следует, что в качестве служебного надела организация может предоставить только участок, принадлежащий ей на праве собственности.

Служебные земельные наделы выделяются работникам на время трудовых отношений на основании заявления работника;

4) предоставление земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, религиозным организациям. Основанием предоставления является административный акт, который принимает исполнительный орган государственной власти или орган местного самоуправления, обладающий правом предоставления соответствующих земельных участков в пределах своей компетенции;

5) предоставление земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, лицам, с которыми заключен государственный или муниципальный контракт на строительство объекта недвижимости, на основе заказа, размещенного в соответствии с Федеральным законом о размещении заказов на поставки товаров, выполнение работ, оказание услуг для государственных или муниципальных нужд.

Обязательным условием предоставления земельного участка по рассматриваемому основанию является финансирование строительства, полностью осуществляемое за счет средств федерального бюджета, средств бюджета субъекта Российской Федерации или средств местного бюджета.

Предоставление земельного участка осуществляется на срок строительства объекта недвижимости;

6) предоставление земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, в случаях, предусмотренных Лесным кодексом РФ. Данное основание было введено Федеральным законом от 14 марта 2009 г. N 32-ФЗ. В соответствии с Лесным кодексом РФ земельный участок, признанный лесным участком, может быть предоставлен на рассматриваемом праве как юридическим лицам, так и гражданам.

Лицо, использующее земельный участок на праве безвозмездного срочного пользования, обязано поддерживать земельный участок в надлежащем состоянии. Это обеспечивается использованием земельного участка в соответствии с целевым назначением и разрешенным способом использования.

При этом законодатель предусмотрел, что согласно п. 6 ст. 87 ЗК РФ в безвозмездное срочное пользование для сельскохозяйственного производства и иного использования могут предоставляться земли промышленности и иного специального назначения.

Право ограниченного пользования чужим земельным участком (сервитут)

Земельный и Гражданский кодексы рассматривают сервитут в качестве вторичного вещного права.

Однако возможно рассмотрение сервитута в качестве обременения земельного участка. С точки зрения собственника земельного участка, который соседи используют для прохода к водоему, сервитут является ограничением его права. С точки зрения соседей, сервитут - это право пользования чужим земельным участком.

От сервитута как ограниченного вещного права следует отличать ограничения прав на землю. Под ограничениями прав на землю в земельном законодательстве понимаются запреты на осуществление определенных видов деятельности и требования о воздержании от совершения определенных действий, связанных с использованием земли, которые предусмотрены законодательством. Данные запреты различаются по своей природе в зависимости от местоположения земельных участков, в связи с чем они не применяются в отношении других земельных участков, имеющих аналогичное целевое назначение (например, в целях обеспечения деятельности организаций и эксплуатации объектов трубопроводного транспорта могут устанавливаться охранные зоны с особыми условиями использования земельных участков).

Сервитуты могут возникать на основании договора или закона. Так, согласно Воздушному кодексу вокруг аэропортов не допускается строительство высоких зданий, которые могли бы создать опасность полетам воздушных судов. Если по сельскохозяйственным землям прокладывается воздушная линия электропередачи, то в определенной полосе вдоль этой линии запрещаются полив посевов дождеванием, земляные и некоторые другие работы и т.п.

Статья 23 ЗК РФ устанавливает, что частный сервитут устанавливается в соответствии с гражданским законодательством.

Публичный сервитут устанавливается законом или иным нормативным правовым актом, когда это необходимо для обеспечения публичных интересов, в том числе интересов государства, местного самоуправления либо интересов населения, проживающего на данной территории, без изъятия земельных участков. Установление публичного сервитута осуществляется с учетом результатов общественных слушаний.

Земельный кодекс РФ содержит исчерпывающий перечень публичных сервитутов. Публичные сервитуты могут устанавливаться для:

1. прохода или проезда через земельный участок;
2. использования земельного участка для ремонта коммунальных, инженерных, электрических и других линий и сетей, а также транспортной инфраструктуры;
3. размещения на участке межевых и геодезических знаков и подъездов к ним;
4. проведения дренажных работ на земельном участке;
5. забора (изъятия) водных ресурсов из водных объектов и водопоя;
6. прогона сельскохозяйственных животных через земельный участок;
7. сенокошения, выпаса сельскохозяйственных животных в установленном порядке на земельных участках в сроки, продолжительность которых соответствует местным условиям и обычаям;
8. использования земельного участка для охоты и рыболовства;
9. временного пользования земельным участком для производства изыскательских, исследовательских и других работ;
10. свободного доступа к прибрежной полосе.

Сервитут может быть срочным или постоянным. Срок установления публичного сервитута в отношении земельного участка, расположенного в границах земель, зарезервированных для государственных или муниципальных нужд, не может превышать срок резервирования таких земель.

Срочный сервитут устанавливается для проведения временных работ, например осуществления прокладки трубопровода на территории участка, находящегося в собственности.

Сервитут должен осуществляться способом, наименее обременительным для земельного участка, в отношении которого он установлен.

Собственник земельного участка, обремененного частным сервитутом, вправе требовать соразмерную плату от лиц, в интересах которых установлен сервитут, если иное не предусмотрено федеральным законом.

В случаях, когда установление публичного сервитута приводит к невозможности использования земельного участка, собственник, землевладелец и землепользователь вправе требовать изъятия (выкупа) у него данного участка с возмещением органом государственной власти или органом местного самоуправления, установившими публичный сервитут, убытков либо предоставления равноценного земельного участка с возмещением убытков.

В случаях, когда установление публичного сервитута приводит к существенным затруднениям в использовании земельного участка, его собственник вправе требовать от органа государственной власти или органа местного самоуправления, установивших публичный сервитут, соразмерную плату.

Лица, права и интересы которых затрагиваются установлением публичного сервитута, могут осуществлять защиту своих прав в судебном порядке. Споры между органом, установившим публичный сервитут, и собственником земельного участка, землевладельцем, землепользователем, связанные с необоснованным отказом в изъятии, в том числе путем выкупа, земельного участка, несогласием с выкупной ценой или размером убытков, причиненных установлением такого сервитута, подлежат рассмотрению в арбитражных судах независимо от того, каким органом они были установлены.

Изменение указанных и введение новых публичных сервитутов может осуществляться лишь федеральным законом или принятыми в соответствии с федеральным законом нормативно-правовыми актами.

После установления сервитута он считается неотъемлемой принадлежностью земельного участка и не может быть отчужден отдельно от участка.

Аренда земель

Аренда является срочным правом пользования землей, возникающим на основании договора.

Правом сдачи земельного участка в аренду обладают все собственники земельных участков. Более того, для публичных собственников (т.е. органов государственной власти и органов местного самоуправления) передача земель в аренду является основным способом использования своей собственности.

Спецификой правового регулирования аренды земель является то, что основным источником регулирования выступает не закон, а договор. Гражданский и Земельный кодексы устанавливают общие требования к аренде земельных участков, однако в основном арендные отношения регулируются договором аренды. В связи с тем что аренда по своей природе является обязательственным правом, особенности аренды земельных участков рассматриваются в § 2 главы 6 Виды сделок с земельными участками.