Правовой режим земель сельскохозяйственного назначения

Понятие и общая характеристика земель сельскохозяйственного назначения как объекта земельных отношений

В соответствии со ст. 77 Земельного кодекса РФ землями сельскохозяйственного назначения признаются земли за чертой поселений, предоставленные для нужд сельского хозяйства, а также предназначенные для этих целей. Закон, таким образом, установил два основных признака идентификации земель сельскохозяйственного назначения как самостоятельной целевой категории земельного фонда: их правовую оформленность в качестве таковой (предоставление) и предназначенность для использования в сельскохозяйственных целях. Однако отнесение таких земель к категории сельскохозяйственного назначения возможно только в том случае, если они не находятся в пределах черты поселений. Последнее обстоятельство связанно с тем, что в пределах границ поселений могут находиться сельскохозяйственные угодья, оказавшиеся там в связи с установлением или изменением черты поселений. С момента включения их в черту поселений на эти земли распространяется правовой режим земель населенных пунктов. Они могут быть использованы для производства сельскохозяйственной продукции лишь до тех пор, пока не будут востребованы для градостроительных целей. В отличие от земель сельскохозяйственного назначения такие земли принято называть землями сельскохозяйственного использования. Что касается основных идентифицирующих признаков (предоставленность и предназначенность земель), то последние также нуждаются в некотором пояснении в связи с тем, что закон не содержит их конкретизации.

Правомерно предположить, что с юридической точки зрения предназначенность означает некое имевшее место публичное признание земель сельскохозяйственными, но по каким-то причинам не включенными в сельскохозяйственный оборот, т.е. в данный момент не используемыми для этих целей.

К таковым, например, относятся земли фонда перераспределения, к которым ст. 80 ЗК РФ относит участки сельскохозяйственных земель, от которых отказались правообладатели, участки, принудительно изъятые у правообладателей, а также участки, оставшиеся без правообладателей вследствие несостоявшегося наследования (отказ от принятия наследства, лишение наследства и т.п.). Возможны и другие случаи предназначенности земель для использования в сельскохозяйственных целях, что свидетельствует о необходимости официального толкования данного признака.

В то же время следует иметь в виду, что признак предоставленности земель для сельскохозяйственных целей предполагает указание об этом в правоустанавливающем документе.

Поэтому фактическое использование земельного участка для производства сельскохозяйственной продукции еще не повод для отнесения его к категории земель сельскохозяйственного назначения, если в правоустанавливающем документе не указано это. Например, земельные участки, предоставленные для индивидуального жилищного строительства или для дачного строительства, могут быть использованы для выращивания сельскохозяйственных культур. Однако это право, а не обязанность соответствующих правообладателей. В то же время неиспользование земельного участка по целевому назначению, указанному в правоустанавливающем документе, является правонарушением и влечет применение санкций.

Земли сельскохозяйственного назначения являются второй по площади категорией земельного фонда страны. Они занимают более 39% всей территории России и имеют особую значимость в народном хозяйстве, являясь главным средством производства сельскохозяйственной продукции.

Именно этим объясняется то обстоятельство, что для земель сельскохозяйственного назначения установлен режим особой охраны.

Земли данной категории по признакам функционального назначения и естественного состояния подразделяются на две группы: сельскохозяйственные угодья (пастбища, сенокосы, пашня, многолетние насаждения) и несельскохозяйственные угодья (лесопосадки, лесопокрытые, водопокрытые территории, дороги, постройки, сооружения и т.п.). Сельскохозяйственные угодья составляют наиболее ценную часть земель данной категории и подлежат особой охране. Земли второй группы имеют обслуживающее сельскохозяйственное производственное значение.

До начала земельной реформы (1990) сельскохозяйственное землепользование характеризовалось деятельностью крупных аграрных кооперативных и государственных хозяйств (колхозов, совхозов и др.), основанных на государственной собственности на землю. Они были основными производителями сельскохозяйственной продукции в стране. Земельная реформа существенно изменила организационно-хозяйственную структуру аграрного сектора. Наряду с государственной введена частная форма собственности на землю. На базе колхозов и совхозов в процессе их реорганизации создана система коммерческих сельскохозяйственных организаций (производственных кооперативов, товариществ, акционерных обществ и т.п.). Часть сельскохозяйственных земель перешла к мелким индивидуальным предпринимательским структурам (крестьянским хозяйствам, личным подсобным хозяйствам и др.).

Особенности правового регулирования оборота земель сельскохозяйственного назначения

1. В статье 1 ФЗ "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения" от 24 июля 2002 г. N 101-ФЗ установлены принципы оборота земель сельскохозяйственного назначения:

1. сохранение целевого использования земельных участков;
2. установление максимального размера общей площади сельскохозяйственных угодий, которые расположены на территории одного муниципального района и могут находиться в собственности одного гражданина и (или) одного юридического лица;
3. преимущественное право субъекта Российской Федерации или в случаях, установленных законом субъекта Российской Федерации, муниципального образования на покупку земельного участка из земель сельскохозяйственного назначения при его продаже, за исключением случаев продажи с публичных торгов;
4. преимущественное право других участников долевой собственности на земельный участок, находящийся в долевой собственности, либо использующих этот земельный участок сельскохозяйственной организации или гражданина - члена крестьянского (фермерского) хозяйства на покупку доли в праве общей собственности на земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения при возмездном отчуждении такой доли участником долевой собственности;
5. установление особенностей предоставления земельных участков из земель сельскохозяйственного назначения иностранным гражданам, иностранным юридическим лицам, лицам без гражданства, а также юридическим лицам, в уставном (складочном) капитале которых доля иностранных граждан, иностранных юридических лиц, лиц без гражданства составляет более 50%.

2. При продаже земельного участка из земель сельскохозяйственного назначения субъект Российской Федерации или в случаях, установленных законом субъекта Российской Федерации, муниципальное образование имеют преимущественное право покупки такого земельного участка по цене, за которую он продается, за исключением случаев продажи с публичных торгов.

Продавец земельного участка из земель сельскохозяйственного назначения обязан известить в письменной форме высший исполнительный орган государственной власти субъекта Российской Федерации или в случаях, установленных законом субъекта Российской Федерации, орган местного самоуправления о намерении продать земельный участок с указанием цены, размера, местоположения земельного участка и срока, до истечения которого должен быть осуществлен взаимный расчет. Срок для осуществления взаимных расчетов по таким сделкам не может быть более чем 90 дней.

В случае если субъект Российской Федерации или в соответствии с законом субъекта Российской Федерации муниципальное образование откажутся от покупки либо не уведомят в письменной форме продавца о намерении приобрести продаваемый земельный участок в течение 30 дней со дня поступления извещения, продавец в течение года вправе продать земельный участок третьему лицу по цене не ниже указанной в извещении цены.

3. В аренду могут быть переданы прошедшие государственный кадастровый учет земельные участки из земель сельскохозяйственного назначения, в том числе земельные участки, находящиеся в долевой собственности.

В случае передачи в аренду находящегося в долевой собственности земельного участка из земель сельскохозяйственного назначения договор аренды такого земельного участка заключается или с участниками долевой собственности, или с лицом, действующим на основании доверенностей, выданных ему участниками долевой собственности и удостоверенных должностным лицом органа местного самоуправления или удостоверенных нотариально.

Договор аренды земельного участка из земель сельскохозяйственного назначения может быть заключен на срок, не превышающий 49 лет.

Земельные участки из земель сельскохозяйственного назначения, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, предоставляются гражданам и юридическим лицам в собственность на торгах (конкурсах, аукционах).

Передача в аренду находящихся в государственной или муниципальной собственности земельных участков из земель сельскохозяйственного назначения осуществляется в порядке, установленном ст. 34 Земельного кодекса Российской Федерации, в случае, если имеется только одно заявление о передаче земельных участков из земель сельскохозяйственного назначения в аренду, при условии предварительного и заблаговременного опубликования сообщения о наличии предлагаемых для такой передачи земельных участков в средствах массовой информации, определенных субъектом Российской Федерации. При этом принятие решения о передаче земельных участков в аренду допускается при условии, что в течение месяца с момента опубликования сообщения не поступили иные заявления.

В случае если поданы два и более заявления о передаче земельных участков из земель сельскохозяйственного назначения в аренду, такие земельные участки предоставляются в аренду на торгах (конкурсах, аукционах).

Организация и проведение торгов (конкурсов, аукционов) по продаже земельных участков из земель сельскохозяйственного назначения, а также права на заключение договоров аренды таких земельных участков осуществляются в соответствии со ст. 38 Земельного кодекса Российской Федерации.

Переданный в аренду гражданину или юридическому лицу земельный участок может быть приобретен таким арендатором в собственность по рыночной стоимости, сложившейся в данной местности, или по цене, установленной законом субъекта Российской Федерации, по истечении трех лет с момента заключения договора аренды при условии надлежащего использования этого земельного участка.

Решение о предоставлении земельного участка в собственность или об отказе в его предоставлении в собственность должно быть принято в течение 30 дней со дня подачи таким арендатором заявления в письменной форме в исполнительный орган государственной власти субъекта Российской Федерации или орган местного самоуправления, обладающий правом предоставления соответствующих земельных участков в пределах его компетенции.

4. Сельскохозяйственные угодья, предоставленные сельскохозяйственным организациям на праве постоянного (бессрочного) пользования, в соответствии со ст. 28 Земельного кодекса Российской Федерации могут предоставляться гражданам на праве общей собственности бесплатно в случаях, предусмотренных законами субъектов Российской Федерации.

Земельные участки, находящиеся в фонде перераспределения земель, могут передаваться гражданам и юридическим лицам в аренду, а также предоставляться им в собственность на возмездной или безвозмездной основе в случаях, установленных федеральными законами и законами субъектов Российской Федерации.

Земельные участки из земель сельскохозяйственного назначения, предоставленные религиозным организациям на праве постоянного (бессрочного) пользования, в соответствии со ст. 28 Земельного кодекса Российской Федерации могут предоставляться религиозным организациям в собственность бесплатно в случаях, предусмотренных законами субъектов Российской Федерации.

Земельные участки из земель сельскохозяйственного назначения, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, могут передаваться религиозным организациям (объединениям), казачьим обществам, научно-исследовательским организациям, образовательным учреждениям сельскохозяйственного профиля, общинам коренных малочисленных народов Севера, Сибири и

Дальнего Востока Российской Федерации для осуществления сельскохозяйственного производства, сохранения и развития традиционного образа жизни, хозяйствования и промыслов коренных малочисленных народов Севера, Сибири и Дальнего Востока Российской Федерации, гражданам для сенокошения и выпаса скота в аренду в порядке, установленном ст. 34 Земельного кодекса Российской Федерации.

При этом выкуп арендуемого земельного участка в собственность не допускается.

Земельные участки из земель сельскохозяйственного назначения, занятые оленьими пастбищами в районах Крайнего Севера, отгонными пастбищами и находящиеся в государственной или муниципальной собственности, могут быть переданы гражданам и юридическим лицам только на праве аренды на срок не менее 5 лет.

Приобретение сельскохозяйственными организациями, а также гражданами, осуществляющими деятельность по ведению крестьянского (фермерского) хозяйства, права собственности на земельные участки или права аренды земельных участков, которые находятся у них на праве постоянного (бессрочного) пользования или праве пожизненного наследуемого владения, осуществляется в соответствии с Федеральным законом от 25 октября 2001 г. N 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации". Сельскохозяйственные угодья приобретаются в собственность по цене, установленной законом субъекта Российской Федерации, в размере не более 20% кадастровой стоимости сельскохозяйственных угодий.

5. Особенности совершения сделок с долями в праве общей собственности на земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения.

Земельная доля, полученная при приватизации сельскохозяйственных угодий до вступления в силу настоящего Федерального закона, является долей в праве общей собственности на земельные участки из земель сельскохозяйственного назначения.

К сделкам, совершаемым с долями в праве общей собственности на земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения, применяются правила Гражданского кодекса Российской Федерации.

В случае если число участников долевой собственности на земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения превышает пять, правила Гражданского кодекса Российской Федерации применяются с учетом особенностей, установленных Законом "Об обороте".

Без выделения земельного участка в счет земельной доли такой участник долевой собственности по своему усмотрению вправе завещать свою земельную долю, внести ее в уставный (складочный) капитал сельскохозяйственной организации, использующей земельный участок, находящийся в долевой собственности, или передать свою земельную долю в доверительное управление либо продать или подарить ее другому участнику долевой собственности, а также сельскохозяйственной организации или гражданину - члену крестьянского (фермерского) хозяйства, использующим земельный участок, находящийся в долевой собственности. Участник долевой собственности вправе распорядиться земельной долей по своему усмотрению иным образом только после выделения земельного участка в счет земельной доли.

Передача земельной доли в уставный (складочный) капитал сельскохозяйственной организации, использующей земельный участок, находящийся в долевой собственности, в доверительное управление, завещание или выделение земельного участка в счет земельной доли осуществляются на основании документов, удостоверяющих право на земельную долю, без государственной регистрации возникшего в результате приватизации сельскохозяйственных угодий права на земельную долю.

В случае если участник долевой собственности на земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения продает свою земельную долю без выделения земельного участка в счет своей земельной доли другому участнику долевой собственности, а также сельскохозяйственной организации или гражданину - члену крестьянского (фермерского) хозяйства, использующим земельный участок, находящийся в долевой собственности, извещать других участников долевой собственности о намерении продать свою земельную долю не требуется.

Предусмотренные сделки с земельными долями могут осуществляться на основании доверенности, выданной участником долевой собственности другому участнику долевой собственности или иному лицу и удостоверенной должностным лицом органа местного самоуправления или удостоверенной нотариально.

6. Участник или участники долевой собственности на земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения вправе выделить земельный участок в счет своей земельной доли или своих земельных долей для создания либо расширения личного подсобного хозяйства или крестьянского (фермерского) хозяйства, а также для передачи земельного участка в аренду или распоряжения им иным образом.

Местоположение земельного участка, выделяемого в счет земельной доли, определяется участником долевой собственности в соответствии с решением общего собрания участников долевой собственности при утверждении местоположения части находящегося в долевой собственности земельного участка, предназначенной для выделения в первоочередном порядке земельных участков в счет земельных долей.

Образование земельного участка, выделяемого в счет земельной доли, осуществляется на основании этого решения общего собрания участников долевой собственности.

В случае если общее собрание участников долевой собственности не утвердило местоположение части находящегося в долевой собственности земельного участка, предназначенной для выделения в первоочередном порядке земельных участков в счет земельных долей, участник долевой собственности на земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения обязан известить в письменной форме о своем намерении выделить земельный участок в счет своей земельной доли остальных участников долевой собственности или опубликовать сообщение в средствах массовой информации, определенных субъектом Российской Федерации, с указанием предполагаемого местоположения выделяемого в счет своей земельной доли земельного участка.

Указанное извещение или сообщение должно содержать описание местоположения выделяемого в счет земельной доли земельного участка, которое позволяет определить его местоположение на местности, а также указание на необходимость направления в письменной форме возражений остальных участников долевой собственности относительно местоположения этого земельного участка требующему выделения земельного участка в счет его земельной доли участнику долевой собственности или указанному в извещении представителю участника долевой собственности.

Размер земельного участка, выделяемого в счет земельной доли, определяется на основании данных, указанных в документах, удостоверяющих право на земельную долю. При этом участник долевой собственности на земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения вправе выделить в счет своей земельной доли земельный участок, площадь которого больше или меньше площади, указанной в документах, удостоверяющих право на земельную долю, если увеличение или уменьшение площади образуемого земельного участка осуществляется в пределах кадастровой стоимости, установленной для сельскохозяйственных угодий, в границах которых образуется данный земельный участок.

В случае если в течение 30 дней со дня надлежащего уведомления участников долевой собственности на земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения не поступят возражения относительно местоположения выделяемого в счет земельной доли земельного участка от участников долевой собственности, предложение о местоположении такого земельного участка считается согласованным. Данные возражения должны быть обоснованными.

Споры о местоположении выделяемого земельного участка разрешаются участниками долевой собственности с использованием согласительных процедур, порядок проведения которых устанавливается субъектом Российской Федерации.

В случае недостижения согласованного решения споры о местоположении выделяемого земельного участка рассматриваются в суде.

Земельные доли, собственники которых не распоряжались ими в течение трех и более лет с момента приобретения прав на земельную долю (невостребованные земельные доли), подлежат выделению в земельный участок, в состав которого в первую очередь включаются неиспользуемые земельные участки и земельные участки худшего качества с их оценкой по кадастровой стоимости.

Образование этого земельного участка осуществляется на основании соответствующего решения субъекта Российской Федерации или в случаях, установленных законом субъекта Российской Федерации, на основании соответствующего решения муниципального образования.

Общее собрание участников долевой собственности вправе принять решение об определении местоположения части находящегося в долевой собственности земельного участка, площадь которой равна сумме площадей невостребованных земельных долей.

Сообщение о невостребованных земельных долях с указанием их собственников опубликовывается в средствах массовой информации, определенных субъектом Российской Федерации.

Субъект Российской Федерации, в случаях, установленных законом субъекта Российской Федерации, муниципальное образование вправе направить в суд заявление о признании права собственности субъекта Российской Федерации или муниципального образования на этот земельный участок.

7. Решение о порядке владения и пользования земельным участком, находящимся в долевой собственности, принимается общим собранием участников долевой собственности.

Участники долевой собственности на земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения о проведении общего собрания участников долевой собственности не позднее чем за 30 дней до дня его проведения уведомляются в письменной форме (почтовые открытки, письма) и посредством размещения соответствующих объявлений на информационных щитах, расположенных на территории муниципального образования по месту нахождения земельного участка, находящегося в долевой собственности, или опубликования сообщения в средствах массовой информации, определенных субъектом Российской Федерации.

Общее собрание участников долевой собственности проводится по предложению сельскохозяйственной организации, использующей этот земельный участок, или по предложению участника долевой собственности на этот земельный участок. Орган местного самоуправления по месту нахождения земельного участка, находящегося в долевой собственности, вправе обратиться к сельскохозяйственной организации, использующей этот земельный участок, с предложением о созыве общего собрания участников долевой собственности на земельный участок.

Общее собрание участников долевой собственности считается правомочным, если на нем присутствуют участники долевой собственности на этот земельный участок, составляющие не менее 20% их общего числа или владеющие более чем 50% долей в праве общей собственности на этот земельный участок. Решение считается принятым, если за него проголосовали участники долевой собственности на этот земельный участок, присутствующие на таком собрании и владеющие в совокупности более чем 50% долей в праве общей собственности на этот земельный участок от общего числа долей, которыми обладают присутствующие на таком собрании участники долевой собственности на этот земельный участок. Принятое решение оформляется протоколом.

Приложением к протоколу общего собрания участников долевой собственности является список присутствующих на нем участников долевой собственности на этот земельный участок с указанием реквизитов документов, удостоверяющих их права на землю. Указанный протокол оформляется в трех экземплярах, один из которых хранится у председателя общего собрания участников долевой собственности, второй - у лица, по предложению которого проводилось это собрание, третий - в органе местного самоуправления по месту нахождения земельного участка, находящегося в долевой собственности.

Решением общего собрания участников долевой собственности определяются:

• условия передачи земельного участка, находящегося в долевой собственности, в аренду, уставный (складочный) капитал или доверительное управление;
• местоположение части находящегося в долевой собственности земельного участка, в границах которой в первоочередном порядке выделяются земельные участки в счет земельных долей;
• местоположение части находящегося в долевой собственности земельного участка, в границах которой находятся невостребованные земельные доли;
• местоположение части находящегося в долевой собственности земельного участка, в границах которой выделяются земельные участки в счет земельных долей для передачи таких земельных участков в аренду;
• местоположение части находящегося в долевой собственности земельного участка, в границах которой выделяются земельные участки в счет земельных долей для передачи таких земельных участков в уставный (складочный) капитал;
• местоположение части находящегося в долевой собственности земельного участка, в границах которой выделяются земельные участки в счет земельных долей для передачи таких земельных участков в доверительное управление.

Аренда, купля-продажа или другая сделка с земельным участком из земель сельскохозяйственного назначения, находящимся в долевой собственности, совершается или участниками долевой собственности, или лицом, действующим на основании доверенностей, выданных ему участниками долевой собственности.

В случае если согласие участников долевой собственности на совершение указанной сделки не достигнуто, часть участников долевой собственности, выразивших несогласие с совершением указанной сделки, вправе выделить земельный участок (или земельные участки) в счет своих долей с соблюдением правил и распорядиться выделенным земельным участком по своему усмотрению.

Реорганизация отношений в сфере владения и пользования землями сельскохозяйственного назначения

Реорганизация существовавшей ранее колхозно-совхозной организационно-хозяйственной системы занимает одно из центральных мест в земельной реформе. Суть ее сводится к переходу от старых организационно-хозяйственных форм (колхозов, совхозов), основанных на государственной собственности на землю, к рыночным принципам хозяйствования на базе различных форм собственности на землю и прежде всего частной собственности. Основными нормативными актами, регулировавшими эти отношения, были: Указ Президента РФ от 27 декабря 1991 г. "О неотложных мерах по осуществлению земельной реформы", Постановление Правительства РФ от 29 декабря 1991 г. "О реорганизации колхозов, совхозов и приватизации других государственных сельскохозяйственных предприятий", Положение о порядке реорганизации колхозов, совхозов и др., утвержденное Постановлением Правительства РФ от 4 сентября 1992 г. N 708, и др.

Суть реорганизации заключалась в осуществлении следующих преобразований.

1. Приватизация земель сельскохозяйственного назначения путем раздела земель колхозов, совхозов и других сельскохозяйственных предприятий на доли (паи), передача их в собственность граждан, занятых в сфере сельскохозяйственного производства.

2. Приватизация имущества сельскохозяйственных предприятий путем раздела основных и оборотных средств колхозов и совхозов на доли (паи), которые также могли бы быть переданы в собственность этих граждан.

3. Предоставление работникам сельхозпредприятий права свободного выхода из их состава для образования новых хозяйственных структур (крестьянских хозяйств, товариществ, обществ, производственных кооперативов) путем внесения земельных и имущественных паев в учредительный (уставный) капитал этих организаций или ведения индивидуальной частнопредпринимательской деятельности.

4. Установление режима свободной хозяйственной деятельности новых производственных структур на базе рыночных отношений и невмешательства в нее государственных органов.

Раздел продуктивных земель на доли (паи) осуществлялся путем деления площади сельскохозяйственных угодий колхозов и совхозов на число лиц, имеющих право на получение земли в собственность.

При этом устанавливался принцип равновеликих земельных долей всех участников долевой собственности независимо от стажа работы, должностных, возрастных и иных признаков. Весь долевой земельный массив каждого сельскохозяйственного предприятия (колхоза, совхоза и т.п.) передавался в общую долевую собственность всех пайщиков данного предприятия. При этом каждый участник общей долевой собственности мог свободно выйти из состава с/х предприятия для участия в учреждении новых организационно-правовых хозяйственных структур (товариществ, обществ, производственных кооперативов, крестьянских (фермерских) хозяйств и т.п.) либо для ведения личного подсобного хозяйства.

Право собственности на земельную долю удостоверялось выдачей правообладателю специального правоустанавливающего документа - свидетельства. На первых порах земельной доле придавался статус самостоятельного объекта гражданско-правовых сделок: купли-продажи, аренды, наследования, дарения и т.п. Позже это положение было существенно ограничено Законом "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения".

Наиболее распространенной организационно-правовой формой ведения сельскохозяйственного производства в новых условиях стали хозяйственные товарищества и общества, составляющие более 50% всех коммерческих сельскохозяйственных организаций. За ними идут сельскохозяйственные производственные кооперативы (около 20%) и унитарные предприятия (13%). Доля крестьянских (фермерских) хозяйств в сельскохозяйственном земельном фонде составляет несколько более 6% при среднем размере хозяйства около 40 гектаров.

Исходя из специфики регионального характера, законодатель ввел ограничения на приватизацию некоторых видов земель сельскохозяйственного назначения. Так, в соответствии с п. 4 ст. 1 Закона "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения" приватизации не подлежат находящиеся в государственной или муниципальной собственности земли сельскохозяйственного назначения, занятые оленьими пастбищами в районах Крайнего Севера и отгонными пастбищами.

Субъекты права на земельные участки сельскохозяйственного назначения

По общему правилу субъектами земельных правоотношений, в том числе в отношении земель сельскохозяйственного назначения, могут быть как физические, так и юридические лица при одном обязательном условии: земельные участки должны использоваться ими для целей, связанных с сельскохозяйственным производством.

В соответствии со ст. 78 ЗК РФ субъектами права на земельные участки сельскохозяйственного назначения могут быть граждане, сельскохозяйственные организации, образовательные и научно-исследовательские организации, некоторые виды некоммерческих организаций при условии, что их деятельность будет связана с сельскохозяйственным производством.

Упомянутая статья Кодекса не дает исчерпывающего перечня конкретных целей, для которых земельный участок может быть использован в рамках общего целевого назначения, предоставляя это право региональным органам.

Гражданами земельные участки сельскохозяйственного назначения могут быть приобретены для ведения крестьянского (фермерского) хозяйства, личного подсобного хозяйства, садоводства, огородничества, животноводства. При этом граждане, оставаясь самостоятельными субъектами земельных правоотношений, могут создавать различные объединения некоммерческого характера (садоводческие, огороднические и иные), имеющие целью создание наиболее благоприятных условий для производства и реализации продукции.

В интересах общества права граждан на землю могут быть ограничены, в частности, граждане лишены права владеть землей на титуле постоянного (бессрочного) пользования, приобретать земельные участки в собственность в размере более установленных предельных норм, использовать их способами, противоречащими требованиям законодательства, и др.

Дееспособность граждан как субъектов земельных правоотношений возникает при достижении полного совершеннолетия (18 лет), за исключением членов кооперативных организаций, для которых она наступает с 16 лет.

К числу граждан - субъектов права на земельные участки сельскохозяйственного назначения относятся также иностранные граждане и лица без гражданства. Они имеют равные права с гражданами Российской Федерации, за исключением права на земельную собственность, где их права существенно ограничены. Например, они не могут иметь на праве собственности земельные участки сельскохозяйственного назначения.

Иностранные граждане, иностранные юридические лица, лица без гражданства, а также юридические лица, в уставном капитале которых доля иностранных граждан, иностранных юридических лиц или лиц без гражданства составляет более чем 50%, могут обладать земельными участками из земель сельскохозяйственного назначения только на праве аренды (ст. 3 ФЗ "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения").

Кроме того, земельные участки сельскохозяйственного назначения не могут принадлежать иностранным гражданам на праве собственности в пределах приграничных территорий, перечень которых утверждается Президентом РФ.

Юридические лица как субъекты права на земельные участки сельскохозяйственного назначения могут быть представлены как коммерческими, так и некоммерческими организациями.

К первым закон относит хозяйственные товарищества и общества, производственные кооперативы, государственные и муниципальные унитарные предприятия. Закон допускает участие в качестве субъектов права на землю и иных коммерческих организаций, если основной их деятельностью является сельскохозяйственное производство.

Коммерческие сельскохозяйственные организации и предприятия являются наиболее многочисленной и экономически значимой группой субъектов права на земли сельскохозяйственного назначения. Хозяйственные товарищества и общества - это коммерческие сельскохозяйственные организации с разделенным на доли учредителей уставным (складочным) капиталом. Участниками товариществ и обществ могут быть как индивидуальные предприниматели (граждане), так и коммерческие организации (юридические лица).

Имущество, включая землю, может принадлежать хозяйственным товариществам и обществам на праве собственности или на праве аренды. Участники этих коммерческих организаций получают дивиденды (долю прибыли, соответствующую вкладу), а при личном участии в деятельности организации - еще и материальное вознаграждение.

Несколько иной статус, в отличие от хозяйственных обществ и товариществ, имеют производственные кооперативы (артели). По своим организационно-правовым признакам они весьма близки к колхозам. Это добровольные объединения граждан, деятельность которых основана на личном труде их участников.

Имущество кооператива, в том числе и земля, образуется за счет взносов его членов и является их собственностью. Прибыль кооператива распределяется между его членами в соответствии с их трудовым участием и в виде дивидендов пропорционально размерам паев его членов, внесенных в уставный капитал.

Члены производственного кооператива несут полную ответственность по его обязательствам.

Во всех перечисленных выше коммерческих организациях с разделенным на доли (паи) капиталом (имуществом) участники их сохраняют право собственности на конкретные доли общего имущества (уставного капитала) и право на возврат их в случае выхода из объединения (кооператива).

Коммерческие организации этого типа не могут иметь земельные участки на праве постоянного (бессрочного) пользования (ст. 20 ЗК РФ).

Помимо упомянутых выше коммерческих сельскохозяйственных организаций, основанных на частном капитале в предпринимательской деятельности, законодательством (ст. ст. 113 - 115 ГК РФ) предусмотрена также возможность создания унитарных сельскохозяйственных предприятий, которые могут быть как государственными, так и муниципальными.

Унитарными признаются такие организации (предприятия), которые не обладают правом собственности на закрепленное за ними имущество, в том числе землю. В частности, они могут создаваться на базе государственной и муниципальной собственности на средства производства и на землю. Учредителями таких предприятий являются собственно органы государственной власти или местного самоуправления.

Унитарные предприятия могут быть двух видов: основанные на праве хозяйственного ведения и основанные на праве оперативного управления.

Первые создаются по решению уполномоченного на то государственного органа субъекта РФ или органа местного самоуправления. Учредительным документом является устав предприятия. Уставный фонд предприятия оплачивается собственником имущества, т.е. учредителем. По своим обязательствам унитарное предприятие отвечает всем принадлежащим ему имуществом. Производственная деятельность осуществляется наемными работниками. Унитарное предприятие данного вида владеет, пользуется и распоряжается имуществом только в определенных, установленных законом и уставом пределах. В частности, оно не вправе совершать сделки, связанные с отчуждением имущества, в том числе земли, без согласия на то собственника. Собственник имеет право на получение части прибыли этого предприятия (ст. ст. 294, 295 ГК РФ).

Унитарное предприятие, основанное на праве оперативного управления, создается по решению Правительства РФ на базе имущества, находящегося в федеральной собственности. Такие предприятия называются казенными. Казенное предприятие не может совершать сделки с имуществом без согласия на то его собственника. Казенное предприятие может иметь землю также и на праве постоянного (бессрочного) пользования. Все другие унитарные предприятия такого права лишены.

Другую группу юридических лиц, имеющих право на земли сельскохозяйственного назначения, составляют некоммерческие организации, неполный перечень которых приведен в ст. 78 ЗК РФ. К ним относятся: потребительские кооперативы, религиозные организации, а также большая группа научных и образовательных учреждений сельскохозяйственного профиля и общеобразовательных учреждений.

Региональным законодательством в эту группу субъектов могут быть включены и другие организации. Земельные участки некоммерческим организациям могут предоставляться для специальных целей, так или иначе связанных с сельским хозяйством: проведение научных исследований, подготовка кадров и т.п. В число субъектов права на земли сельскохозяйственного назначения закон включает также такие общественные структуры, как казачьи общества и общины коренных малочисленных народов Севера, Сибири и Дальнего Востока Российской Федерации. Целевое назначение предоставляемых земель в этих условиях: для сохранения и развития традиционного образа жизни, хозяйствования и ведения промыслов.

Правовой режим земель коммерческих сельскохозяйственных организаций и предприятий

Право землевладения и землепользования хозяйственных товариществ, обществ и производственных кооперативов

Условием образования данных организаций как субъектов права на землю является объединение земельных и имущественных средств их участников. Образованный таким образом земельный и имущественный фонд организации может составлять общую долевую собственность ее учредителей либо собственность организации как юридического лица. Это определяется уставом организации.

Как юридическое лицо, организация вправе совершать сделки по приобретению или отчуждению земельных участков, в том числе и путем приватизации земель, находящихся в государственной собственности.

Гражданам - соучредителям данных коммерческих организаций предоставлено право свободного выхода из их состава вместе с внесенным в уставный (складочный) капитал земельным участком.

Порядок выхода гражданина и выдела ему земельного участка определяется уставом или иным учредительным документом организации. При этом в выделе земельного участка гражданину может быть отказано при наличии для этого достаточных оснований. В этом случае гражданину должна быть выплачена денежная компенсация в размере кадастровой стоимости внесенного земельного участка.

Возникающие при этом споры решаются в судебном порядке.

Законодательство вводит условия ограничения предельных минимальных и максимальных размеров земель сельскохозяйственного назначения, которые могут находиться в собственности юридического лица, в том числе и коммерческой сельскохозяйственной организации. Так, из содержания п. п. 1, 2 ст. 4 ФЗ "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения" следует, что минимальные и максимальные размеры участков сельхозземель в этих случаях устанавливаются органами исполнительной власти субъектов РФ. При этом максимальный размер таких земель, находящихся в собственности одного лица на территории одного административно-территориального образования, не может быть менее 10% от общей площади сельскохозяйственных угодий в границах данного административно-территориального образования. Помимо земель, находящихся у них на праве собственности, негосударственные коммерческие сельскохозяйственные организации могут арендовать землю у иных собственников, включая государство и муниципальные образования. При этом площадь арендуемых земель законом не ограничивается.

Согласно ст. 20 ЗК РФ указанные выше коммерческие организации не вправе обладать земельными участками на праве постоянного (бессрочного) пользования. Если же на этом праве земельные участки были приобретены до принятия действующего Земельного кодекса, то соответствующие правообладатели обязаны переоформить это право на право аренды или приобрести земельные участки в собственность.

Хозяйственные товарищества, общества и производственные кооперативы как юридические лица вправе совершать любые сделки с земельными участками, находящимися у них на праве собственности.

Что касается земель, находящихся в долевой собственности, то сделки с ними могут совершаться по решению исполнительных органов этих организаций или по решению собрания их членов, если такой порядок предусмотрен учредительным документом.

В соответствии со ст. 3 ЗК РФ сделки с земельными участками совершаются по правилам гражданского законодательства, если иное не предусмотрено земельным законодательством. В данном случае земельное законодательство ст. ст. 8 и 9 ФЗ "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения" вносит существенные изменения в порядок совершения сделок купли-продажи и аренды земельных участков сельскохозяйственного назначения. В частности, установлено преимущественное право субъектов РФ или муниципальных образований на покупку земельных участков из состава земель сельскохозяйственного назначения при продаже их гражданами или юридическими лицами.

Право землевладения и землепользования унитарных хозяйственных предприятий

Унитарные сельскохозяйственные предприятия образуются в порядке и на условиях, которые предусмотрены ст. ст. 113 - 115 ГК РФ. Земельный фонд этих предприятий образуется за счет земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, путем предоставления их на праве хозяйственного ведения или оперативного управления, а также в аренду. В соответствии со ст. 20 ЗК РФ государственные или муниципальные унитарные предприятия, кроме казенных, не могут иметь земельные участки на праве постоянного (бессрочного) пользования. Казенным предприятиям земельные участки на этом праве могут быть предоставлены из земель, находящихся в федеральной собственности. Распоряжение землями может осуществляться унитарными предприятиями лишь в тех пределах, которые определены собственником (соответствующим государственным или муниципальным органом) и допускаются законодательством. Однако казенные предприятия, обладающие земельными участками на праве постоянного (бессрочного) пользования, не вправе распоряжаться этими земельными участками, даже если бы на это было согласие собственника земли (п. 4 ст. 20 ЗК РФ).

Права и обязанности унитарных предприятий по использованию земель определены ст. ст. 40 - 42 ЗК РФ и имеют общий характер. В настоящее время унитарные сельскохозяйственные предприятия существуют чаще всего в форме нереорганизованных государственных предприятий типа госконюшен, племенных заводов, селекционных опытных станций и т.п. Считается, что за ними закреплено около 14 млн. гектаров сельскохозяйственных угодий.

Право землевладения и землепользования некоммерческих юридических лиц

В соответствии со ст. 78 ЗК РФ и п. 5 ст. 10 ФЗ "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения" земельные участки из земель сельскохозяйственного назначения, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, могут передаваться некоммерческим организациям, в том числе религиозным организациям, образовательным учреждениям сельскохозяйственного профиля, общинам коренных малочисленных народов Севера, Сибири, Дальнего Востока Российской Федерации и др. для осуществления деятельности, связанной с сельскохозяйственным производством, сохранением и развитием традиционного образа жизни, а также гражданам для сенокошения и выпаса скота.

Указанным некоммерческим организациям земельные участки могут предоставляться только в аренду, при этом выкуп арендованных земельных участков в собственность не допускается, равно как не допускается и предоставление им земельных участков в собственность или в постоянное (бессрочное) пользование.

Установлен и особый порядок предоставления этим организациям земель в аренду. В частности, к ним не применяется правило продажи на торгах права на заключение договора аренды. Решение о предоставлении в аренду принимается компетентным органом государственной власти или местного самоуправления по заявке соответствующей организации.

Запрет на предоставление земельных участков в собственность установлен и в отношении земель, занятых оленьими пастбищами в районах Крайнего Севера, Сибири и Дальнего Востока, а также отгонными пастбищами, находящихся в государственной или муниципальной собственности.

При этом конкретное использование предоставленных в аренду земельных участков может быть различным при одном принципиальном условии: оно должно быть связано с потребностями сельского хозяйства (подготовка кадров для сельского хозяйства, пропаганда передового сельскохозяйственного опыта, ведение промыслов, удовлетворение потребностей граждан в сельскохозяйственной продукции и т.п.).

Арендная плата устанавливается по договоренности сторон, однако в пределах базовых ставок, определяемых органами государственной власти или органами местного самоуправления. Общие права и обязанности некоммерческих организаций как субъектов земельных правоотношений установлены ст. ст. 40 - 42 ЗК РФ. Частные права, связанные с установлением условий пользования землей, сроков аренды, цены аренды и т.п., устанавливаются по соглашению сторон в пределах требований действующего законодательства.

Деятельность некоторых некоммерческих организаций может иметь уникальный или особо важный характер, что может служить основанием для установления особого правового режима использования их земель. Так, законодательством не допускается такая реорганизация деятельности указанных субъектов, которая могла бы повлечь нецелевое использование предоставленных земель. Не допускается, например, изъятие земель научно-исследовательских и учебных заведений для государственных или муниципальных нужд, не связанных с деятельностью данных организаций, а также для включения этих земель в фонд перераспределения.

Право землевладения и землепользования граждан на землях сельскохозяйственного назначения

Правовой режим земель, предоставленных для ведения крестьянского (фермерского) хозяйства

1. Фермерство - наиболее распространенная в мире форма частного предпринимательства в сфере сельскохозяйственного производства. В таких высокоразвитых странах, как США, Англия, Франция, Германия и др., до половины сельскохозяйственных земель используются фермерскими хозяйствами. С введением частной собственности на землю и развитием на этой базе рыночных отношений частное предпринимательство в сельском хозяйстве России также получило определенное развитие в виде крестьянских (фермерских) хозяйств.

Известно, что одним из главных условий, обеспечивающих устойчивое развитие сельского хозяйства, является концентрация основных средств производства, включая землю, до определенных экономически обоснованных пределов.

Именно по этим причинам фермерские хозяйства в Америке, Франции, Англии, Германии и др. странах развиваются и функционируют весьма успешно. Трудности развития фермерского хозяйства в России во многом связаны с несоблюдением этого условия.

Производство более половины сельскохозяйственной продукции в указанных странах обеспечивают наиболее крупные хозяйства площадью 150 - 200 и более гектаров. При этом форма собственности на землю не имеет существенного значения. Так, во Франции 51% сельскохозяйственных угодий используется арендаторами, а не собственниками, в США доля таких хозяйств, арендующих землю у других лиц или у государства, составляет 45%. В некоторых странах собственность на земли сельскохозяйственного назначения вообще отсутствует (Израиль, Нидерланды).

В настоящее время в России насчитывается более 260 тыс. крестьянских хозяйств со средним размером сельхозугодий в 43 га на одно хозяйство. При этом более 50% имели площадь землевладений до 20 га. Об уровне технической оснащенности и финансовой обеспеченности их в условиях экономической нестабильности в стране и говорить не приходится.

2. Правовые основы формирования крестьянских (фермерских) хозяйств как субъектов права на землю заложены в Федеральном законе "О крестьянском (фермерском) хозяйстве", принятом 11 июля 2003 г., а также ст. 81 ЗК РФ и ст. ст. 23, 257 ГК РФ.

В соответствии со ст. 1 Закона "О крестьянском (фермерском) хозяйстве" крестьянское (фермерское) хозяйство (далее - фермерское хозяйство или КФХ) представляет собой объединение граждан, связанных родством или свойством, имеющих в общей собственности имущество и совместно осуществляющих производственную и иную хозяйственную деятельность (производство, переработку, хранение, транспортировку и реализацию сельскохозяйственной продукции), основанную на их личном труде.

Фермерское хозяйство может быть образовано как группой лиц, так и отдельным лицом. Свою деятельность оно осуществляет без образования юридического лица. В тех случаях, когда КФХ образовано группой лиц, в качестве предпринимателя регистрируется его глава, остальные лица считаются его членами. КФХ наделены правом использования наемного труда.

Крестьянские хозяйства могут быть как семейными, т.е. образованными членами одной семьи или близкими родственниками, так и несемейными, партнерскими, т.е. образованными людьми, не являющимися членами одной семьи. Помимо граждан РФ права на создание фермерского хозяйства имеют иностранные граждане и лица без гражданства.

Практика показывает, что большинство действующих крестьянских хозяйств являются семейными, один из членов которых (как правило, глава семьи) становится главой хозяйства и индивидуальным предпринимателем. Главой КФХ может быть дееспособный гражданин, т.е. достигший совершеннолетнего возраста. В отличие от ранее действовавшего Закона о КФХ новый Закон не делает обязательным для главы КФХ условие наличия опыта работы в сельском хозяйстве либо прохождения специальной подготовки.

Членами фермерского хозяйства могут быть:

• из числа состоящих в родстве: супруги, их родители, дедушки и бабушки каждого из супругов, а также братья, сестры, дети и внуки супругов, достигшие 16 лет;
• граждане, не состоящие в родстве с главой КФХ, в количестве, не превышающем пяти человек в отдельно взятом фермерском хозяйстве.

Имущество крестьянского хозяйства принадлежит его членам на праве совместной собственности ( ст. 257 ГК РФ), если договором или уставом не предусмотрено иное, которым оно отвечает по своим обязательствам. Глава хозяйства как зарегистрированный индивидуальный предприниматель несет дополнительную ответственность в том случае, если имущества хозяйства оказалось недостаточно для покрытия долгов.

Создание КФХ оформляется путем заключения специального соглашения, которое должно содержать ряд сведений, определенных законом, в том числе: о членах КФХ; об избрании главы КФХ и его функциях; о правах и обязанностях членов КФХ; о порядке распределения доходов; о порядке формирования имущества, - и иные сведения, перечень которых законом не ограничен.

Крестьянские хозяйства вправе вступать в союзы или ассоциации для совместного выполнения определенной производственной деятельности. Ассоциация действует на основании устава и не имеет статуса юридического лица. Вошедшие в нее крестьянские хозяйства не теряют хозяйственной и юридической самостоятельности и прав на свои земельные участки.

Крестьянское (фермерское) хозяйство может прекратить свое существование по разным причинам: по решению его членов, в связи с банкротством, на основании судебного решения и т.п.

Имущество КФХ, включая землю, в этом случае используется для погашения задолженности перед кредиторами и иными физическими и юридическими лицами, а оставшаяся его часть по желанию членов крестьянского хозяйства делится между ними или сохраняется в качестве общей собственности.

3. Земельные участки для ведения крестьянского (фермерского) хозяйства могут предоставляться или приобретаться на праве собственности или аренды. В соответствии со ст. 20 ЗК РФ иметь земельный участок на праве бессрочного пользования КФХ не может.

Земельный участок крестьянского (фермерского) хозяйства может формироваться как за счет земельных долей граждан, прекращающих свое участие в общей долевой собственности на землю, так и путем предоставления земель из фонда перераспределения, а также в процессе совершения сделок купли-продажи, дарения, аренды и др. Предоставление земель из фонда перераспределения, т.е. в порядке приватизации, осуществляется по нормативам, устанавливаемым законодательством субъектов РФ. Оно же решает и вопрос возмездности предоставления.

За гражданином, получившим земельный участок для ведения крестьянского (фермерского) хозяйства и имеющим жилой дом в населенном пункте, сохраняется приусадебный земельный участок при доме. По общему правилу имущество фермерского хозяйства, включая землю, принадлежит его членам на праве общей совместной собственности. Однако в соглашении об организации крестьянского (фермерского) хозяйства может быть установлено иное (ст. ст. 4, 6 ФЗ "О крестьянском (фермерском) хозяйстве"). Это означает, что земельный участок крестьянского (фермерского) хозяйства может находиться и в долевой, и даже в частной собственности его членов.

При выходе из фермерского хозяйства одного из членов земельный участок и иные средства производства разделу не подлежат (п. 1 ст. 9 ФЗ "О крестьянском (фермерском) хозяйстве").

Член КФХ в этом случае имеет право на денежную компенсацию, соразмерную его доле в праве общей собственности на имущество, в том числе на земельный участок.

Порядок распоряжения имуществом КФХ определяется учредительным соглашением. Как правило, оно осуществляется главой хозяйства. По сделкам, совершенным главой КФХ, фермерское хозяйство отвечает всем своим имуществом. Сделка, совершенная главой КФХ, считается совершенной в интересах фермерского хозяйства, если не доказано, что она (сделка) совершена в его (главы) личных интересах. Крестьянское (фермерское) хозяйство правомочно совершать все виды гражданско-правовых сделок с землей в соответствии с гражданским и земельным законодательством. Порядок совершения сделок с земельными участками рассмотрен в главе 6 настоящего учебника.

Общие права и обязанности членов крестьянского (фермерского) хозяйства определены ст. ст. 40 - 42 ЗК РФ: права самостоятельно хозяйствовать, использовать общераспространенные полезные ископаемые, возводить жилые и производственные постройки и др.

К обязанностям крестьянского хозяйства как субъекта права на землю относятся: - использование земли в соответствии с целевым назначением, сохранение межевых и специальных знаков, осуществление природоохранных мероприятий, своевременная плата за землю и др. (ст. 42 ЗК РФ).

Помимо общих прав и обязанностей члены фермерского хозяйства вправе устанавливать по взаимному согласию внутренний распорядок хозяйства, дополнительные права и обязанности с учетом квалификации и хозяйственной необходимости, а также ответственность за неисполнение установленных обязанностей (ст. 15 ФЗ "О крестьянском (фермерском) хозяйстве").

Правовой режим земель, предоставленных для ведения личного подсобного хозяйства

Земельные отношения по поводу ведения личного подсобного хозяйства регулируются как нормами ЗК РФ (ст. ст. 33, 34, 81 и др.), так и нормами Федерального закона "О личном подсобном хозяйстве", принятого 7 июля 2003 г. (далее - Закон об ЛПХ).

Установлено, что личное подсобное хозяйство является особой формой предпринимательской деятельности граждан по производству и переработке сельскохозяйственной продукции.

Личное подсобное хозяйство (ЛПХ) ведется, как правило, членами одной семьи, но может вестись и отдельным гражданином.

Право на получение земельных участков для ведения личного подсобного хозяйства имеют все совершеннолетние и дееспособные граждане, постоянно проживающие в сельской местности.

Гражданам, постоянно проживающим в городах и поселках городского типа, земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, могут предоставляться для этих целей только при наличии свободных земель. В случае включения земель сельских поселений в городскую черту за гражданами, ведущими ЛПХ, это право сохраняется.

Земельные участки для ЛПХ предоставляются органами местного самоуправления в собственность или в аренду по устанавливаемым ими же нормам. При предоставлении в аренду нормы могут и не устанавливаться. В пределах этих норм участки в собственность предоставляются, как правило, за плату. В постоянное (бессрочное) пользование земельные участки гражданам не предоставляются (ст. 20 ЗК РФ). Земельные участки, полученные гражданами на праве пользования или пожизненного наследуемого владения до вступления в силу Земельного кодекса РФ, сохраняются за ними на этом праве и в том размере, в каком они были предоставлены. При этом граждане могут приватизировать такие участки на безвозмездной основе. Выданные в разное время различные правоустанавливающие документы (государственные акты, свидетельства и др.) признаются действующими и имеют равную юридическую силу с записями в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним. Гражданам разрешается увеличивать размеры земельных участков, предоставленных им для ЛПХ, за счет своих земельных долей. В целях компактной застройки населенного пункта часть земельного участка может быть выделена за пределами его границ (полевой участок). Участок, расположенный при доме, считается приусадебным. Полевой земельный участок используется исключительно для производства сельскохозяйственной продукции без права возведения на нем зданий и строений.

Закон об ЛПХ вводит ограничение предельной площади земель, предоставляемых для этих целей на праве собственности и аренды. Такие нормы устанавливаются законом субъектов РФ. При этом превышающая норму часть земельного участка должна быть отчуждена в течение года со дня возникновения прав на этот участок, либо в этот же срок должна быть осуществлена государственная регистрация этих граждан в качестве индивидуальных предпринимателей или фермерского хозяйства.

Граждане, имеющие на праве собственности земельные участки для ведения личного подсобного хозяйства, могут совершать с ними все предусмотренные законом сделки. Более подробно о порядке совершения сделок см. в главе 6 настоящего учебника.

Правовой режим использования указанных земельных участков определяется нормами ст. ст. 40 - 42 ЗК РФ. Часть участка может быть занята жилыми и хозяйственными постройками и сооружениями, остальная должна использоваться по целевому назначению (для производства с/х продукции).

Гражданам, занимающимся личным подсобным хозяйством, предоставлено право использовать имеющиеся на земельном участке общераспространенные полезные ископаемые, а также торф, лес, водные объекты для различных внутрихозяйственных нужд.

Основной обязанностью правообладателей этих участков является рациональное и эффективное использование земли с учетом природоохранных требований. Несоблюдение этих обязанностей может послужить основанием для принудительного изъятия земельного участка (ст. ст. 44, 45 ЗК РФ).

Земельный участок, предоставленный для ведения личного подсобного хозяйства, может быть в установленном порядке изъят (выкуплен) для государственных или муниципальных нужд при условии согласия на это собственника земли и возмещения ему в полном объеме ее стоимости по договорной цене, а также всех убытков, включая упущенную выгоду.

В соответствии со ст. 7 Закона об ЛПХ органам государственной власти и органам местного самоуправления рекомендуется оказывать поддержку гражданам, ведущим ЛПХ, по вопросам переработки и сбыта продукции, формирования инфраструктуры обслуживания, в том числе путем создания кооперативов, а также по вопросам предоставления финансовых, материально-технических ресурсов.

Правовой режим земель, предоставленных для садоводства, огородничества и дачного строительства

1. Садоводство, огородничество и дачное строительство являются одними из наиболее распространенных видов землевладения и землепользования граждан на землях сельскохозяйственного назначения. Особенностью этих видов землевладения является то, что подавляющее большинство его субъектов - это граждане, проживающие в городах и поселках городского типа. Именно это обстоятельство придает определенную специфику земельным отношениям, возникающим в этой сфере.

Эти отношения достаточно полно регулируются Законами "О садоводческих, огороднических и дачных некоммерческих объединениях граждан", который был принят 15 апреля 1998 г., и "О внесении изменений в некоторые законодательные акты РФ по вопросу оформления в упрощенном порядке прав граждан на отдельные объекты недвижимого имущества" (так называемый Закон о "дачной амнистии"), принятым 30 июня 2006 г.

Здесь следует сделать одну очень важную оговорку. Закон от 15 апреля 1998 г. однозначно регулирует отношения всех видов некоммерческих объединений граждан: садоводческих, огороднических и дачных. Между тем земельные участки, предоставленные для ведения дачного хозяйства (дачного строительства), по своему целевому назначению вовсе не относятся к категории земель сельскохозяйственного назначения. Как уже было сказано выше, таковыми считаются земли, предоставленные или предназначенные для нужд сельского хозяйства и расположенные за чертой поселений (п. 1 ст. 77 ЗК РФ). Между тем дачный земельный участок - это участок, предоставленный гражданину или приобретенный им в целях отдыха и только с правом выращивать сельскохозяйственные культуры, т.е. с правом, которым гражданин может никогда не воспользоваться, что чаще всего на практике и случается. Кроме того, дачные поселки имеют все основные признаки населенных пунктов и всегда относились к таковым, а занятые ими земли - к землям населенных пунктов.

Рассматривая далее правовой режим земель указанных некоммерческих объединений граждан, следует иметь в виду сказанное выше, а также то важное обстоятельство, что в случае предоставления земельных участков для дачного строительства из земель сельскохозяйственного назначения требуется осуществить перевод последних в категорию земель населенных пунктов.

2. В соответствии с Законом от 15 апреля 1998 г. организационно-правовая форма садоводческих, огороднических и дачных объединений граждан возможна в трех видах: товарищества, потребительские кооперативы и некоммерческие партнерства.

Садоводческие, огороднические и дачные некоммерческие объединения граждан могут создавать ассоциации (союзы) объединений (ст. 9 Закона от 15 апреля 1998 г.), которые являются юридическими лицами и имеют целью создание благоприятных условий для производства, переработки и реализации продукции.

Закон предоставляет право и рекомендует органам исполнительной власти и органам местного самоуправления оказывать поддержку членам некоммерческих объединений граждан по вопросам налоговых и иных платежей, кредитования на льготных условиях, предоставления различных услуг агротехнического, энергетического, организационного и иного характера, землеустройства и т.п.

3. Земельные отношения членов некоммерческих объединений граждан регулируются нормами ст. ст. 12 - 35 Закона от 15 апреля 1998 г. ("О садоводческих, огороднических и дачных некоммерческих объединениях граждан"), а также Законом от 30 июня 2006 г. (Закон о "дачной амнистии").

Предоставление земельных участков членам объединений осуществляется органами местного самоуправления по месту размещения объединения. Предоставленные ранее (до принятия ЗК РФ) участки на праве пожизненного наследуемого владения или постоянного (бессрочного) пользования сохраняются за гражданами бессрочно, с правом бесплатной приватизации их по желанию граждан.

Нормы предоставления земельных участков для садоводства, огородничества и дачного хозяйства устанавливаются законодательством субъектов РФ с учетом норм, содержащихся в федеральных нормативно-правовых актах.

Закон устанавливает и ограничения права граждан на предоставление земельных участков для этих целей. Так, в соответствии с п. 3 ст. 13 Закона наличие у гражданина на праве собственности, пожизненного наследуемого владения или бессрочного пользования садового, огородного или дачного земельного участка является основанием для отказа в предоставлении нового участка, если оно приведет к превышению установленных предельных норм предоставления.

Процесс предоставления земельных участков для целей садоводства, огородничества и дачного строительства можно условно разделить на два этапа:

1. выбор и предоставление зарегистрированному юридическому лицу (объединению) земельного участка для размещения садоводческого, огороднического или дачного некоммерческого объединения;
2. предоставление земельных участков в собственность членам объединений и объединениям как юридическим лицам.

На первом этапе органом местного самоуправления по месту проживания граждан формируется персональный состав членов объединения; им же устанавливается конкретный район возможного расположения и землеобеспеченности объединения и осуществляется его регистрация как юридического лица.

Предоставление общего земельного участка для размещения соответствующего объединения осуществляется решением органа местного самоуправления по месту размещения объединения. Общий земельный участок предоставляется объединению бесплатно в срочное пользование на период разработки и утверждения в установленном порядке проекта организации и застройки территории объединения. Проект заказывается администрацией объединения, утверждается органом местного самоуправления, предоставившим земельный участок, и переносится в натуру.

На этом заканчивается первый этап предоставления земель, и начинается процедура предоставления в собственность земельных участков конкретным членам объединения, а земель общего пользования (под дорогами, санитарными зонами, детскими площадками и т.п.) - в собственность объединений как юридических лиц.

Предоставление участков в собственность граждан и юридических лиц осуществляется решением органа местного самоуправления. При этом гражданам, как правило, участки предоставляются за плату, а объединениям как юридическим лицам - бесплатно.

Завершающим этапом предоставления земель является государственная регистрация прав на земельные участки.

4. Права и обязанности членов садоводческих, огороднических и дачных некоммерческих объединений могут быть общими, установленными ст. ст. 40 - 42 ЗК РФ, о которых уже упоминалось ранее, и специальными, установленными ФЗ "О садоводческих, огороднических и дачных некоммерческих объединениях граждан".

К специальной группе правомочий садоводов, огородников и дачников относятся следующие.

1. Граждане вправе вести садоводство, огородничество и дачное хозяйство в индивидуальном порядке (ст. 8 Закона). Это означает, что гражданин, во-первых, получает земельный участок в собственность и, во-вторых, что член объединения может по своему желанию выйти из его состава для обособленного, т.е. вне рамок объединения, ведения садового, огородного или дачного хозяйства.
2. Граждане, ведущие садоводство, огородничество или дачное хозяйство в индивидуальном порядке, вправе пользоваться объектами инфраструктуры и другим имуществом объединения на условиях, определяемых договорами, заключаемыми между этими гражданами и объединением как юридическим лицом. При этом гражданам не может быть в этом праве отказано, а размер платы не может превышать ее размера, установленного за пользование этим имуществом для членов объединения.
3. При отчуждении садового, огородного или дачного земельного участка граждане имеют право одновременно отчуждать приобретателю долю имущества общего пользования в размере целевых взносов.
4. Члены некоммерческого объединения в случае его ликвидации имеют право на получение причитающейся им доли имущества общего пользования.
5. Члены объединения имеют право обращаться в суд с исками о признании недействительными решений общего собрания садоводов, огородников, дачников, а также решений правления и иных органов объединения, если в них содержатся положения, нарушающие их права и законные интересы.
6. Граждане, получившие земельные участки на праве пожизненного наследуемого владения, постоянного (бессрочного) или срочного пользования, в том числе аренды, вправе в индивидуальном порядке приватизировать указанные земельные участки на безвозмездной основе.

В Законе достаточно много внимания уделяется защите прав членов садоводческих, огороднических и дачных некоммерческих объединений граждан и самих объединений как юридических лиц, а также ответственности за нарушение законодательства.

Закон устанавливает жесткую дисциплинарную, административную и уголовную ответственность должностных лиц государственных и муниципальных органов за нарушение земельного законодательства в сфере садоводства, огородничества и дачного хозяйства. В частности, к административной ответственности должностные лица могут привлекаться за следующие нарушения земельного законодательства:

• нарушение установленных сроков рассмотрения заявлений о предоставлении земельных участков;
• сокрытие информации о наличии свободных земель;
• нарушение требований законодательства при отводе земельных участков;
• противоправные действия, повлекшие за собой самовольное занятие земель в границах объединений либо в зонах их размещения.

К уголовной ответственности должностные лица привлекаются за следующие нарушения законодательства:

• регистрация заведомо незаконных сделок с огородным, садовым или дачным участком;
• искажение учетных данных государственного земельного кадастра;
• умышленное занижение размеров платежей за землю.

В случаях, не влекущих за собой уголовной или административной ответственности, должностные лица, виновные в неисполнении или ненадлежащем исполнении своих обязанностей в связи с ведением гражданами садоводства, огородничества и дачного хозяйства, подвергаются дисциплинарному взысканию в виде замечания, выговора, строгого выговора, увольнения с работы в порядке, установленном Трудовым кодексом РФ.

Правовое регулирование отношений, объектом которых являются земельные доли

Земельная доля, являясь долей в праве общей собственности на земельный участок, активно участвует в земельных правоотношениях, в том числе и в качестве самостоятельного объекта.

Правовой статус земельной доли и особенности правового регулирования отношений, объектом которых она является, установлены ФЗ "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения" (далее - Закон об обороте земель).

Порядок владения и пользования земельным участком, находящимся в общей долевой собственности, устанавливается общим собранием участников долевой собственности (ст. 14 Закона об обороте земель).

Данная норма находится в состоянии коллизии со ст. 247 ГК РФ, которой установлено, что владение и пользование имуществом, находящимся в долевой собственности, осуществляются по соглашению всех ее участников, а при недостижении согласия - в порядке, устанавливаемом судом.

Однако практика применения правил ст. 247 ГК РФ показывает, что в этом случае появлялась возможность блокировать любые решения сособственников при наличии хотя бы одного возражающего.

Необходимо отметить, что данная норма (упомянутая ст. 14 Закона об обороте земель) касается установления порядка владения и пользования общим участком, но не распоряжения им. То есть при этом могут решаться организационные, управленческие, технологические, технические, экономические и иные вопросы, кроме вопросов распоряжения, т.е. определения юридической судьбы участка или его частей.

Что касается порядка распоряжения земельным участком, находящимся в общей долевой собственности, то он установлен ст. 12 Закона об обороте земель и существенно отличается от того порядка распоряжения недвижимым имуществом, находящимся в долевой собственности, который установлен ст. ст. 250 и 246 ГК РФ.

Во-первых, упомянутая статья Закона об обороте земель разграничивает случаи, когда в качестве объекта отношений выступает сама земельная доля или участок, выделенный в счет доли в натуре.

Установлено, что участник долевой собственности вправе совершать следующие сделки с земельной долей без выдела земельного участка в счет доли:

• завещать свою долю;
• внести ее в уставный капитал сельскохозяйственной организации, использующей земельный участок, находящийся в долевой собственности;
• передать долю в доверительное управление;
• продать или подарить ее другому участнику долевой собственности, а также сельскохозяйственной организации или гражданину - члену крестьянского (фермерского) хозяйства, использующим земельный участок, находящийся в долевой собственности.

Все другие случаи оборота с участием земельных долей осуществляются только с выделением земельного участка в счет земельной доли в натуре.

Во-вторых, вопреки положениям ст. 246 ГК РФ о порядке распоряжения имуществом, находящимся в общей долевой собственности (только при согласии всех ее участников), Закон об обороте земель (ст. 12) устанавливает, что данная форма (ст. 246 ГК РФ) может быть применена к сделкам с долями в праве общей собственности на землю лишь в тех случаях, когда участников долевой собственности не более пяти человек.

Если же участников долевой собственности насчитывается более пяти человек, то применяются правила ст. 14 Закона об обороте земель, которые были рассмотрены выше, применительно к порядку принятия решений о владении и пользовании земельным участком, находящимся в долевой собственности.

2. Закон об обороте земель устанавливает новый порядок выдела земельных участков в счет земельных долей (ст. 13), который отличается в лучшую сторону от действовавшего ранее порядка выдела.

В соответствии с п. 1 ст. 13 Закона участник долевой собственности вправе требовать выдела земельного участка в счет принадлежащей ему земельной доли для создания и расширения личного подсобного хозяйства и крестьянского (фермерского) хозяйства, а также для передачи земельного участка в аренду и совершения иных сделок с ним. С этой целью заинтересованное в выделе участка лицо обязано письменно уведомить об этом других собственников с указанием предполагаемого местоположения выделяемого участка. Предложение о местоположении земельного участка считается согласованным, если на него не поступили возражения от других собственников в течение месяца со дня уведомления об этом. При этом размер выделяемого в натуре участка с учетом качества земли регулируется его кадастровой стоимостью и может быть больше и меньше размера, указанного в правоустанавливающем документе.

Споры о местоположении выделенного земельного участка и его размере разрешаются участниками долевой собственности с использованием сослагательных процедур, порядок проведения которых устанавливается Правительством РФ. В случае недостижения согласия споры рассматриваются в судебном порядке.

3. Закон об обороте земель предусматривает правовую ответственность участников общей долевой собственности за нерациональное использование или неиспользование сельскохозяйственных земель по целевому назначению. Так, п. 3 ст. 13 названного Закона установлено, что не используемая в течение двух лет часть находящегося в долевой собственности земельного участка может быть по требованию органа исполнительной власти субъекта РФ или органа местного самоуправления выделена в самостоятельный участок для принятия мер по вовлечению его в сельскохозяйственный оборот и повышению экономической эффективности его использования. При этом субъект РФ или муниципальное образование вправе ходатайствовать перед судом о признании за ними права собственности на указанный земельный участок.

Статья 17 Закона обязывает участников долевой собственности обеспечить установление на местности границ земельных участков, находящихся в общей собственности, что способствовало бы улучшению управления ими хозяйственной эксплуатацией земель. К сожалению, финансовые возможности не позволяют собственникам долей реализовывать данное требование Закона. Земельные участки, находящиеся в долевой собственности, а также части этих участков, не востребованные их собственниками или не используемые по целевому назначению, во многих случаях не отграничены в натуре, что является причиной многочисленных нарушений земельного законодательства.

Прекращение прав на земельные участки сельскохозяйственного назначения

Прекращение прав на земельный участок сельскохозяйственного назначения осуществляется в основном в соответствии с общими правилами, установленными земельным законодательством.

Основаниями для прекращения прав на землю служат:

• сделки по отчуждению земельных участков (купля-продажа, дарение, мена, наследование);
• изъятие земельного участка для государственных или муниципальных нужд;
• конфискация земельного участка на основании судебного решения;
• принудительное прекращение прав на земельные участки в случае ненадлежащего их использования;
• добровольный отказ от прав на земельный участок.

Все перечисленные основания и порядок прекращения прав на землю предусмотрены соответствующими статьями Земельного и Гражданского кодексов РФ. Закон об обороте земель лишь несколько конкретизирует основания и порядок принудительного изъятия сельскохозяйственных земель.

В частности, Законом об обороте устанавливается исчерпывающий перечень случаев, которые следует квалифицировать как ненадлежащее использование земель (п. 1 ст. 6). К ним отнесены:

• использование земель не в соответствии с целевым назначением и разрешенным использованием;
• использование земельных участков способами, приводящими к деградации, засорению, загрязнению, захламлению земель; отравлению, порче, уничтожению почвенного плодородия.

Законом "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения" предусмотрен особый порядок прекращения права собственности на землю лиц, суммарная площадь которых превышает установленную предельную норму. Установлено, что превышающая норму часть земельного участка должна быть отчуждена самим собственником в течение года со дня вступления в силу Закона (п. 1 ст. 5). В случае нарушения собственником указанных требований Закона сверхнормативная часть земельного участка подлежит отчуждению принудительно по судебному решению. При отсутствии покупателя земельный участок выкупается органом исполнительной власти субъекта РФ или органом местного самоуправления.

Особенности изменения правового режима земель сельскохозяйственного назначения

Перевод земель сельскохозяйственных угодий или земельных участков в составе таких земель из земель сельскохозяйственного назначения в другую категорию допускается в исключительных случаях, связанных:

1. с консервацией земель;
2. созданием особо охраняемых природных территорий или с отнесением земель к землям природоохранного, историко-культурного, рекреационного и иного особо ценного назначения;
3. установлением или изменением черты населенных пунктов;
4. с размещением промышленных объектов на землях, кадастровая стоимость которых не превышает средний уровень кадастровой стоимости по муниципальному району (городскому округу), а также на других землях и с иными несельскохозяйственными нуждами при отсутствии иных вариантов размещения этих объектов;
5. включением непригодных для осуществления сельскохозяйственного производства земель в состав земель лесного фонда, земель водного фонда или земель запаса;
6. строительством дорог, линий электропередачи, линий связи (в том числе линейно-кабельных сооружений), нефтепроводов, газопроводов и иных трубопроводов, железнодорожных линий и других подобных сооружений (далее - линейные объекты), при наличии утвержденного в установленном порядке проекта рекультивации части сельскохозяйственных угодий, предоставляемой на период осуществления строительства линейных объектов;
7. выполнением международных обязательств Российской Федерации, обеспечением обороны страны и безопасности государства при отсутствии иных вариантов размещения соответствующих объектов;
8. добычей полезных ископаемых при наличии утвержденного проекта рекультивации земель;
9. размещением объектов социального, коммунально-бытового назначения, объектов здравоохранения, образования, при отсутствии иных вариантов размещения этих объектов.

Перевод земель сельскохозяйственных угодий или земельных участков в составе таких земель из земель сельскохозяйственного назначения, кадастровая стоимость которых на 50 и более процентов превышает средний уровень кадастровой стоимости по муниципальному району (городскому округу), и особо ценных продуктивных сельскохозяйственных угодий в другую категорию не допускается, за исключением случаев, указанных в п. п. 3, 6, 7 вышеприведенного перечня.