Ограниченные вещные права

Понятие и признаки ограниченных вещных прав

Известно высказывание И. А. Покровского о том, что одним правом собственности мог бы удовлетвориться только самый примитивный экономический быт.

Количество материальных благ объективно ограниченно, особенно ценных, таких, как земельные участки. Для удовлетворения потребностей субъектов гражданского оборота, имеющих интерес в использовании чужого имущества, например, для строительства зданий, сооружений, ведения сельского хозяйства, прохода через чужое недвижимое имущество, существуют особые юридические инструменты, именуемые ограниченные вещные права. Ограниченные вещные права обеспечивают юридически прочное, гарантированное участие в чужом имуществе.Термин «ограниченные вещные права» заимствован из германской цивилистики.

Особенность отечественного правопорядка составляет то обстоятельство, что оно не содержит полного перечня ограниченных вещных прав, способного удовлетворить необходимые потребности участников гражданских правоотношений. Систематизация ограниченных вещных прав намечена в Концепции развития гражданского законодательства РФ и в разработанном на ее основе проекте новой редакции раздела II ГК РФ.

Статья 216 ГК РФ в п. 1 называет виды ограниченных вещных прав:

1. права пожизненного наследуемого владения и постоянного (бессрочного) пользования земельными участками, находящимися в публичной собственности (ст. 265 и п. 1 ст. 268 ГК РФ);
2. сервитуты на земельные участки (ст. 274 ГК РФ), здания и сооружения (ст. 277 ГК РФ);
3. права хозяйственного ведения (ст. 294 ГК РФ) и оперативного управления (ст. 296 ГК РФ) имущественными комплексами – предприятиями и учреждениями (но не земельными участками).

Ограниченные вещные права, будучи видом вещных прав, обладают всеми признаками последних. Отнесение рассматриваемой категории прав к числу вещных подразумевает их абсолютность, господство над вещью, а не над поведением обязанного лица, удовлетворение интересов управомоченного своими собственными действиями, защиту от посягательств любых третьих лиц.

В чем состоят особые признаки ограниченного вещного права, выделяющие эту категорию в системе вещных прав, то есть отличающие права на чужие вещи от права собственности?

Во-первых, в чем проявляется ограниченность таких прав?

Дело не в том, что возникновение ограниченного вещного права зависит от воли и усмотрения собственника. Ограниченные вещные права, в отличие от обязательственных, возникают независимо от воли собственника в силу особых установленных законом юридических фактов. Так, основанием установления сервитута является объективная необходимость, невозможность собственника господствующей вещи иначе обеспечить свой интерес. Само содержание ограниченных вещных прав определяется непосредственно законом (а не договором с собственником вещи), который определяет составляющие их конкретные правомочия исчерпывающим образом. Однако содержание ограниченных вещных прав всегда уже, чем содержание права собственности. Содержание ограниченных вещных прав может быть достаточно слабым, включать только пользование для определенной цели, например, сервитут, а может быть и настолько широким, что будет фактически исчерпывать содержание права собственности. Поэтому эти права ограничивают правомочия собственника на его вещь: при наличии ограниченного вещного права собственник обычно лишается возможностей свободного пользования своей вещью, но, как правило, сохраняет возможности распоряжения ею, например ее отчуждения. С этой точки зрения ограниченное вещное право на имущество можно считать обременением права собственности.

Таким образом, предоставляемые ограниченными вещными правами возможности всегда ограничены по содержанию в сравнении с правомочиями собственника, являются гораздо более узкими (как правило, исключают возможность отчуждения имущества без согласия собственника).

Во-вторых, сопоставление содержания прав собственника и ограниченных вещных прав свидетельствует об их производности, зависимости от права собственности как основного вещного права.

Ограниченные вещные права не могут существовать самостоятельно, в отрыве от права собственности, помимо него. Приобретение ограниченного вещного права на вещь подразумевает, что вещь имеет собственника. Ограниченное вещное право нельзя приобрести на бесхозяйную вещь. Поэтому ограниченные вещные права иногда именуют «права на чужие вещи» (jurainrealiena).

В-третьих, объектом ограниченных вещных прав является недвижимое имущество (исключением в классической системе вещных прав является залог, в современном российском праве – право хозяйственного ведения и право оперативного управления).

Объектом права собственности может быть любое индивидуально-определенное имущество, как движимое, так и недвижимое.

Ограниченные вещные права в европейских континентальных правопорядках возникли и развились в связи с необходимостью юридически обеспечить экономически необходимое участие несобственников в использовании уже присвоенной собственниками чужой недвижимости. Такая экономическая необходимость возникает в отношении земельных участков (и других природных ресурсов), поскольку, с одной стороны, их число ограничено в силу очевидных естественных причин, а с другой стороны, их использование так или иначе необходимо для осуществления практически любой хозяйственной деятельности.

Особенностью правового режима ограниченных вещных прав является свойство следования. Эти права сохраняются при смене собственника вещи, не прекращая своего действия. Иначе говоря, ограниченные вещные права, как бы «обременяя вещь», всегда следуют за самой вещью, а не за ее собственником.

Таким образом, под ограниченным вещным правом следует понимать право на чужую недвижимую вещь, содержание которого установлено законом и которое не прекращается при смене собственника.

Право хозяйственного ведения и право оперативного управления

В п. 1 ст. 216 ГК РФ в качестве ограниченных вещных прав поименованы право хозяйственного ведения и право оперативного управления. Указанные права неизвестны классической системе вещных прав, их появление в отечественном правопорядке вызвано потребностями административно-командной экономики, в которой государство являлось практически единственным собственником. Рассматриваемые права «по наследству» перешли в российское гражданское право.

Субъектами права хозяйственного ведения являются государственные (муниципальные) унитарные предприятия. Субъекты права оперативного управления – казенные предприятия и учреждения.

Объект этих прав – предприятие как имущественный комплекс, находящееся в публичной собственности (исключение – имущество частного учреждения). В состав имущественного комплекса входят разные виды имущества: здания, сооружения, продукция, права требования, долги, исключительные права. Однако земельные участки – главный вид недвижимости – из государственной и муниципальной собственности предоставляются таким юридическим лицам не в хозяйственное ведение или в оперативное управление, а на праве постоянного (бессрочного) пользования или на праве аренды.

Правовой режим имущества унитарных предприятий определяется ГК РФ и Федеральным законом от 14 ноября 2002 г. № 161-ФЗ «О государственных и муниципальных унитарных предприятиях».

Права хозяйственного ведения и оперативного управления на имущество возникают с момента их государственной регистрации.

Особенностью режима этих прав является то, что собственник не может распорядиться имуществом, переданным в хозяйственное ведение и оперативное управление, даже если субъект права хозяйственного ведения и оперативного управления согласен на такое распоряжение. Соответствующие сделки собственника, передавшего ранее владение имуществом, на которое установлены права хозяйственного ведения и оперативного управления, являются ничтожными. Если распоряжение собственником имуществом, переданным во владение субъекту права хозяйственного ведения и оперативного управления, недопустимо независимо от согласия на то субъекта вещного права, то распоряжение этим же имуществом субъектом права хозяйственного ведения и оперативного управления возможно, хотя в случаях, указанных в законе, требуется согласие собственника.

Если ранее сделки государственных и муниципальных предприятий, совершенные с нарушением норм ст. 295, 296 ГК РФ, признавались ничтожными (п. 7 Постановления Пленума ВАС РФ № 8 от 25.02.1998 г.), то в настоящее время в связи с развитием законодательства и судебной практики квалификация сделок, заключенных с нарушением требований закона, изменилась. Такие сделки являются оспоримыми. В случаях, прямо указанных в законе, соответствующие сделки являются ничтожными.

Содержание права хозяйственного ведения. Унитарное предприятие владеет, пользуется и распоряжается имуществом в пределах, определяемых в соответствии со ст. 294 ГК РФ и ст. 18 ФЗ № 161. При этом собственник имущества, переданного в хозяйственное ведение:

1. решает вопросы создания предприятия, утверждает устав, определяет предмет и цели деятельности;
2. принимает решение о реорганизации и ликвидации предприятия;
3. назначает руководителя унитарного предприятия;
4. осуществляет контроль за использованием по назначению и сохранностью принадлежащего предприятию имущества;
5. имеет право на получение части прибыли от использования имущества, находящегося в хозяйственном ведении предприятия.

Унитарное предприятие не вправе самостоятельно, без согласия собственника, распоряжаться недвижимым имуществом. Движимым имуществом предприятие распоряжается самостоятельно, если иное не установлено законом или уставом.

Так, сделка, совершенная предприятием самостоятельно, если она лишает предприятие возможности осуществлять свою основную (уставную) деятельность, является недействительной. В уставе предприятия могут быть перечислены любые сделки, совершение которых не может осуществляться без согласия собственника его имущества. П. 3 ст. 20 ФЗ № 161 предоставил собственнику имущества унитарного предприятия право обращения в суд с исками о признании недействительными сделок, заключенных предприятием без согласия собственника.

В случае недостаточности имущества унитарного предприятия публичный собственник не несет ответственность по долгам предприятия.

Содержание права оперативного управления. Право оперативного управления фактически разделено на несколько видов в зависимости от своего субъектного состава. Согласно ст. 297 ГК РФ, казенные предприятия распоряжаются закрепленным за ними движимым и недвижимым имуществом с согласия собственника и вправе самостоятельно реализовать производимую ими продукцию. Казенные предприятия, являющиеся коммерческими юридическими лицами, отвечают по своим обязательствам всем своим имуществом, а не только денежными средствами. При недостаточности имущества казенного предприятия для погашения требований кредиторов их учредители (собственники) в соответствии с абз. 3 п. 6 ст. 113 ГК РФ несут по их долгам субсидиарную ответственность.

Учреждения в соответствии со ст. 298 ГК РФ в зависимости от своего вида либо вообще лишены права распоряжения имуществом собственника (казенные и частные учреждения) либо не вправе самостоятельно распоряжаться недвижимым и особо ценным движимым имуществом, закрепленным за ними собственником (автономные и бюджетные учреждения).

Казенные и частные учреждения отвечают по своим обязательствам лишь находящимися в их распоряжении денежными средствами, а бюджетные и автономные учреждения – также и малоценным движимым имуществом (п. 3 ст. 123.21 и п. 4–6 ст. 123.22 ГК РФ). При недостатке указанного имущества возникает субсидиарная ответственность собственников имущества частных и казенных учреждений. Собственники имущества автономных и бюджетных учреждений субсидиарно отвечают только по их обязательствам, связанным с причинением вреда гражданам (деликтные обязательства). По иным обязательствам автономных и бюджетных учреждений субсидиарная ответственность их собственников исключена законом. При этом наиболее ценное имущество забронировано от взыскания кредиторов, хотя в силу п. 1 ст. 65 ГК РФ обанкротиться учреждения не могут.

Таким образом, можно сделать вывод, что право оперативного управления и право хозяйственного ведения отнесены к вещным правам отечественным правопорядком с известной долей условности.

От классических вещных прав их отличает следующее. Объектом этих прав является комплекс имущества, что противоречит принципу специализации вещного права. Более того, в состав имущественного комплекса, передаваемого на праве хозяйственного ведения или оперативного управления, не включен земельный участок. Тогда как объектом ограниченных вещных прав является недвижимое имущество, в первую очередь, земельный участок. Содержание рассматриваемых прав установлено не только законом, но и уставом, утверждаемым собственником, что не соответствует принципу типизации содержания вещных прав. Субъектом этих прав являются преимущественно государственные (муниципальные) предприятия и учреждения. Целью установления этих прав не является обеспечение экономически необходимого участия одного лица в праве собственности на чужую недвижимость. Собственники имущества, переданного в хозяйственное ведение или оперативное управление, не вправе ни владеть, ни пользоваться, а во многих случаях даже и распоряжаться своим распределенным имуществом (п. 5 Постановления Пленумов ВС РФ и ВАС РФ от 29 апреля 2010 г. № 10/22) и могут лишь давать или не давать согласие на совершение созданными ими юридическими лицами определенных сделок по его отчуждению. Вещноправовая природа права хозяйственного ведения и права оперативного управления неоднократно подвергалась сомнению в работах Е. А. Суханова.

В Концепции развития гражданского законодательства РФ предложено устранить «дуализм прав на управление имуществом» и сохранить в законодательстве лишь право оперативного управления. По-видимому, сохранится дифференциация права оперативного управления на виды в зависимости от объема ограничений правомочия распоряжения публичным имуществом. Но при этом учредитель-собственник по общему правилу должен нести субсидиарную ответственность по долгам субъекта права оперативного управления. В соответствии с переходными положениями законопроекта действие права оперативного управления будет распространяться и на земельные участки, которые в настоящее время принадлежат государственным или муниципальным предприятиям и учреждениям на законном основании, например на праве постоянного (бессрочного) пользования, в силу договора аренды.

Сервитут

Классический перечень ограниченных вещных прав (прав на чужую вещь) представлен в действующем гражданском законодательстве, пожалуй, лишь сервитутом. Сервитут позволяет использовать блага соседнего земельного участка в пользу господствующего при наличии объективной потребности. Сервитут составляет особое свойство недвижимого имущества, его нельзя заложить, он неотчуждаем независимо от недвижимости.

Традиционно в цивилистической доктрине сервитут определяют как право ограниченного пользования чужим земельным участком. Однако такое понимание не охватывает отрицательных сервитутов.

Если положительный сервитут предоставляет управомоченному лицу право оказывать воздействие на чужую недвижимость, например, проходить, проезжать по ней, то отрицательный сервитут предоставляет управомоченному лицу право запретить собственнику служащей вещи совершать те или иные действия в интересах господствующего имущества, например: строить здания определенной высоты, высаживать высокие деревья, выводить окна на соседний земельный участок.

Однако в ГК РФ перечень сервитутов представлен лишь их положительными разновидностями.

Такое положение дел представляется упущением российского законодательства. Среди современных правопорядков отрицательные сервитуты получили закрепление в § 1018 ГГУ, § 472 ABGB, ст. 689 ГК Франции, ст. 553 ГК Испании, ст. 285 ГК Польши и т. д. Кроме того, отрицательные сервитуты допускаются правом Италии, Англии, Шотландии, Ирландии, Канады, США.

Согласно российскому правопорядку, если собственник возводит на своем земельном участке строение и при этом нарушает какието нормативные предписания (градостроительные нормы и правила, регламенты, санитарные нормы и т. п.), собственник соседнего земельного участка имеет право предъявить негаторный иск. Когда строительство не нарушает указанных нормативных положений, право на негаторный иск отсутствует. Если при этом затронуты интересы соседа (ограничивается доступ света на земельный участок, закрывается приятный вид и т. д.), возникает коллизия права, то есть ситуация, при которой осуществление одного субъективного права затрудняет или делает невозможным осуществление другого субъективного права. По общему правилу в указанных ситуациях действует принцип превенции: каждый осуществляет свое право постольку, поскольку для него это фактически возможно. Однако если собственник недвижимости желает гарантировать себе дополнительное удобство или приятнось в форме «права света и вида», он должен добиваться от соседа установления отрицательного сервитута, что, согласно действующему российскому законодательству, вряд ли возможно.

Однако следует заметить, что в действующем российском законодательстве не предусмотрена обязанность и возможность соответствующего органа государственной власти проверить объективную необходимость сервитута при его государственной регистрации.

Еще одной особенностью российского сервитутного права является отсутствие замкнутого перечня сервитутов, закон содержит лишь общие ориентиры. Соответственно преобладающее мнение по этому вопросу: может быть установлен любой сервитут, не противоречащий принципиальным положениям гражданского права.

Вместе с тем введение в отечественное законодательство отрицательных сервитутов потребует решения иных проблемных вопросов. Так, еще одной отличительной особенностью российского сервитутного права является то, что сервитут устанавливается в принудительном порядке. Например, в римском праве сервитуты возникали по соглашению сторон, завещательному отказу или приобретательной давности, а в судебном порядке только при разделе земельного участка или при необходимости получить за вознаграждение проход к кладбищу, на котором похоронены предки сервитуария. В дореволюционном российском праве сервитуты возникали практически по тем же основаниям, что и в римском праве. Другими словами, в римском и дореволюционном российском праве сервитуты были преимущественно добровольными.

Среди современных правопорядков деление сервитутов на добровольные и принудительные представлено, в частности, в ст. 1027–1099 ГК Италии. Под добровольными понимаются сервитуты, для которых действует принцип договорной автономии. Под принудительными понимаются сервитуты, основные характеристики которых определены законодателем с учетом того, что только в отношении их предусмотрена «обязательность» установления по инициативе сервитуария, в том числе в судебном порядке.

В связи с делением сервитутов на добровольные и принудительные возникает вопрос об условиях установления сервитута.

Согласно абз. 2 п. 1 ст. 274 ГК РФ, сервитут может быть установлен для обеспечения нужд собственника господствующей недвижимости, которые не могут быть обеспечены без установления сервитута. В соответствии с п. 3 ст. 274 ГК РФ сервитут устанавливается соглашением сторон, а в случае недостижения соглашения об установлении или условиях сервитута – судом. В подавляющем большинстве случаев указанные нормы толкуются таким образом, что сервитут может быть установлен только при наличии объективной необходимости в нем, то есть при невозможности или существенной затруднительности обеспечить основные нужды собственника господствующей недвижимости.

Однако в случае возникновения добровольного сервитута а также включения в российское законодательство отрицательного сервитута необходимо будет обсуждать вопрос о том, может ли польза от сервитута состоять не только в восполнении недостатков господствующей недвижимости, но и в большем удобстве или приятности господствующей недвижимости. Общим местом сервитутного права является объективная необходимость установления сервитута.

В отечественной доктрине все примеры отрицательных сервитутов тем или иным образом связаны не с необходимостью восполнить недостаток господствующей недвижимости, а с созданием более благоприятных условий ее эксплуатации. Отсюда следует, что отрицательный сервитут может быть введен в отечественное законодательство при одновременном введении категории «добровольный сервитут».

Конструкция добровольного сервитута могла бы послужить ответом на вопрос о том, является ли правомерным заключенное в добровольном порядке соглашение о сервитуте при отсутствии объективной необходимости в нем. В то же время требование об установлении любого сервитута в судебном порядке было бы чрезмерным ограничением автономии воли сервитуария и сервитутодателя.

Вопрос о существовании сервитута исключительно для удобства требует обсуждения. Этот вопрос тем более актуален в ситуации, когда складывающаяся судебная практика склонна ограничительно толковать норму ст. 274 ГК РФ.

Содержание правовых позиций высших судебных инстанций свидетельствует о том, что сервитут может быть установлен только в исключительных случаях, когда он является единственным способом обеспечения основных потребностей собственника господствующей недвижимости. К существенным условиям договора об установлении сервитута относят сведения о земельных участках, для обеспечения использования которых установлен сервитут и которые обременены сервитутом, содержание сервитута, вид сервитута, сфера действия, срок, условия о плате, виды работ.

До недавнего времени при установлении сервитутов суды, как правило, руководствовались оценочным критерием отсутствия разумной возможности обеспечить нормальную эксплуатацию недвижимости. В развитие этого положения в Постановлении Президиума ВАС РФ от 20.07.2010 г. № 2509/10 было сформулировано правило, согласно которому существующая лишь потенциально возможность организации проезда к земельному участку через другой соседний земельный участок, необходимость проведения значительных по объему, времени и затратам работ для организации такого проезда свидетельствуют об отсутствии реальной возможности пользоваться господствующей недвижимостью и о невозможности обеспечить нужды ее собственника иным образом, кроме как через установление сервитута на спорный земельный участок.

Однако в Постановлении от 28.02.2012 г. № 11248/11 Президиум ВАС РФ разъяснил, что «сервитут может быть установлен судом в исключительных случаях, когда предоставление этого права является единственным способом обеспечения основных потребностей истца как собственника недвижимости».

В Обзоре судебной практики по делам об установлении сервитута на земельный участок, утвержденном Президиумом ВС РФ 26.04.2017 г. (далее – Обзор), отмечается:

– наличие иной дороги (не через земельный участок ответчика) дает основание для отказа в установлении сервитута, несмотря на то, что состояние этой дороги хуже, а протяженность больше по сравнению с дорогой, проходящей через земельный участок ответчика;

– судом может быть установлено (в частности, по результатам экспертизы), что сервитут обеспечивает наиболее оптимальный способ проезда к зданию истца; соответствующий способ является наиболее удобным и наименее обременительным; на земельном участке ответчика уже проложена дорога, которая может быть использована для проезда к зданию истца. Однако если экспертное заключение содержит информацию об альтернативных путях проезда к зданию истца и (или) из материалов дела следует, что проезд к зданию истца имеется со стороны улиц, относящихся к дорогам общего пользования, то обстоятельство, что истцу удобнее организовать проезд транспорта к своему зданию, в том числе в целях погрузочно-разгрузочных и других работ, со стороны земельного участка ответчика, не является основанием для установления сервитута;

– если, согласно экспертному заключению, технически возможны иные варианты прокладки новой дороги, ведущей к коттеджному городку, это может послужить основанием для отказа в установлении сервитута.

Как отмечается в литературе, сложно одобрить установление сервитута только в исключительных случаях, когда это является единственным способом обеспечения основных потребностей истца. Если у истца есть возможность удовлетворить потребность в использовании господствующей недвижимости без установления сервитута, это не должно однозначно свидетельствовать об отсутствии необходимости в его установлении. Такая возможность может быть труднореализуемой.

Соответственно, для обеспечения интересов сервитуария в ограниченном пользовании чужой недвижимостью и защиты сервитутодателя при установлении такого пользования невозможность обеспечить нужды сервитуария не следует понимать дословно. Стоит согласиться, что если альтернатива установлению сервитута связана с расходами, не сопоставимыми с теми, которые сервитуарий будет нести при установлении сервитута, то именно несоразмерность возможных при отсутствии сервитута расходов следует признать тождественной невозможности обеспечить нужды собственника без установления сервитута.

В соответствии с природой ограниченного вещного права сервитут должен возникать, как правило, добровольно на возмездном основании, то есть «покупаться» у собственника служащей вещи.

Следуя этой логике, невозможны периодические платежи за пользование сервитутом, поскольку немыслимо установление платы за пользование своим. Однако еще одной особенностью российского права сервитута является возмездность. Согласно п. 5 ст. 274 ГК РФ, собственник участка, обремененного сервитутом, вправе, если иное не предусмотрено законом, требовать от лиц, в интересах которых установлен сервитут, соразмерную плату за пользование участком. Схожая норма содержится в п. 6 ст. 23 ЗК РФ. Остается открытым вопрос о том, каким образом рассчитывать соразмерную плату за пользование служащей недвижимостью. Указанная особенность придает отношениям сторон взаимный характер, что отличает российский правопорядок. В связи с отмеченной особенностью требовать установления сервитута вправе не только собственник господствующего участка, но и собственник служащего участка. Соответственно оба указанных лица вправе требовать и прекращения сервитута.

При ответе на указанный вопрос в доктрине сформировались две основные позиции. В одних случаях указывается, что плата за сервитут должна привязываться к убыткам собственника служащей недвижимости от установления сервитута. В других отмечается, что отнесение платы за сервитут к категории убытков ошибочно, и предлагаются иные способы ее определения, например на основании средних ставок арендной платы или в виде процента от кадастровой стоимости земельного участка.

В п. 12 Обзора предусмотрено, что размер платы за сервитут должен быть соразмерен той материальной выгоде, которую приобретает собственник земельного участка в результате установления сервитута, компенсируя те ограничения, которые претерпевает собственник земельного участка, обремененного сервитутом. В размер платы включаются разумные затраты, возникающие у собственника объекта недвижимости в связи с ограничением его права собственности или созданием условий для реализации собственником объекта недвижимости, для обеспечения использования которого сервитут установлен, права ограниченного пользования (например, связанных с необходимостью организации проезда через принадлежащий собственнику земельный участок, сносом или переносом ограждений, соблюдением пропускного режима, поддержанием части участка в надлежащем состоянии), а также образовавшиеся в связи с прекращением существующих обязательств собственника участка, обремененного сервитутом, перед третьими лицами.

Кроме того, предусмотрено, что при определении размера платы за сервитут необходимо в том числе учитывать долю земельного участка, ограниченную сервитутом, в его общей площади; срок установления сервитута; объем ограничения пользования земельным участком и интенсивность его предполагаемого использования; характер неудобств, испытываемых собственником недвижимого имущества, обремененного сервитутом; степень влияния сервитута на возможность распоряжения земельным участком. Кроме того, принимая решение об определении характера платы за сервитут (единовременной выплате в полном объеме или периодических платежах в течение всего срока действия сервитута), в целях наибольшего соблюдения баланса интересов истца и ответчика необходимо учитывать не только содержание заявленных истцом требований, но и конкретные условия и объем сервитута.

В отношении субъектного состава сервитута следует обозначить два вопроса, требующих окончательного разрешения в российском праве.

Во-первых, это вопрос о том, какие субъекты гражданского права могут выступать на стороне сервитуария и сервитутодателя. Из буквального прочтения ст. 274 ГК РФ следует, что правом требовать установления сервитута обладает собственник господствующей недвижимости, лицо, которому господствующий земельный участок предоставлен на праве пожизненного наследуемого владения или праве постоянного (бессрочного) пользования, а также иные лица в случаях, предусмотренных федеральными законами.

Лицом, обладающим правом на установление сервитута в отношении служащей недвижимости, выступает ее собственник. Как правило, судебная практика следует указанным предписаниям, отступая от них в редких случаях.

В концепции предусмотрено, что сторонами сервитутного правоотношения могут быть или только собственники, или только владельцы недвижимости – обладатели иного вещного права. В пунктах 1 и 6 ст.301 проекта ГК РФ предусмотрено, что сторонами сервитутного правоотношения могут быть собственники и обладатели ограниченных вещных прав, включающих правомочия владения и пользования.

Во-вторых, из буквального содержания п. 3 ст. 274 ГК РФ делается вывод о том, что сервитут может быть установлен только по требованию правообладателя господствующей недвижимости.

Вероятно, указанное представление соответствует сущности сервитута, устанавливаемого при наличии объективной невозможности использовать именно господствующее имущество. Однако если правообладатель господствующей недвижимости фактически пользуется служащей недвижимостью без намерения вступить в сервитутное правоотношение, то у правообладателя служащей недвижимости может возникнуть потребность в защите своих интересов. Как правило, такая защита осуществляется следующими способами:

1) посредством обращения к правообладателю господствующей недвижимости с требованием заключить соглашение о сервитуте;

2) посредством обращения в орган публичной власти с заявлением о государственной регистрации сервитута на служащую недвижимость. Несмотря на то, что буквальный смысл ст. 27 Федерального закона от 21 июля 1997 г. № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» (утратил силу, но новый нового Федерального закона от 13 июля 2015 г. № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» содержит аналогичную статью 52) подразумевал прямо не предусмотренную ГК РФ возможность установить сервитут односторонним волеизъявлением сервитутодателя при отсутствии соглашения с сервитуарием, органы публичной власти считали такое соглашение обязательным вне зависимости от того, кто обращается с соответствующим заявлением – сервитуарий или сервитутодатель;

3) посредством обращения в суд с иском об установлении сервитута в пользу правообладателя господствующей недвижимости;

4) посредством обращения в суд с негаторным иском. Однако суды не всегда считают, что представленных истцом доказательств достаточно для подтверждения факта реального нарушения права собственности истца либо факта реальной угрозы такого нарушения. Кроме того, суды могут сослаться на то, что применимый способ защиты не соответствует принципу соразмерности защиты права истца на устранение препятствий в пользовании служащей недвижимостью;

5) посредством обращения в суд с иском, основанным на положении пункта 2 статьи 1105 ГК РФ. Между тем нередко указанные иски не удовлетворяются, так как истец не смог подтвердить факт пользования служащей недвижимостью ответчиком и (или) факт сбережения ответчиком денежных средств за счет истца; отсутствие установленных законом, иными правовыми актами или сделкой оснований для указанного пользования; размер неосновательного обогащения.

В связи с этим может сложиться ситуация, при которой происходит фактическое пользование чужой недвижимостью, нарушающее интересы правообладателя такой недвижимости. При этом правообладатель господствующей недвижимости заинтересован в ограниченном пользовании, а правообладатель служащей недвижимости готов предоставить ограниченное пользование на согласованных условиях, но не может выступить инициатором введения сервитута. В свете этого следует согласиться с разработчиками концепции и проекта ГК РФ и предоставить сервитутодателю право требовать установления сервитута, в том числе в принудительном порядке.

Еще одним вариантом разрешения обозначенной проблемы могла бы стать допустимость возникновения сервитута по приобретательной давности. Явное, непрерывное, ненасильственное, объективно необходимое фактическое осуществление ограниченного пользования чужой недвижимостью в своем интересе в течение установленного законом срока (например, срока для приобретения права собственности на недвижимость по давности владения) могло бы привести к его юридическому закреплению в качестве сервитута.

Отличительной особенностью действующего российского правопорядка является отсутствие возможности устанавливать сервитут по давности пользования и прекратить по давности неиспользования. В настоящее время, когда негаторный иск не ограничен сроком исковой давности, новый собственник получает возможность устранить препятствия в пользовании вещью, которая существует сколь угодно долго. Установление сервитута по давности предусмотрено в гражданском законодательстве многих зарубежных стран. Так, ГК Испании 1889 г. в ряде статей предусматривает возможность возникновения сервитутов по давности владения (ст. 537–539, 20 лет давности для установления прерывного и явного сервитута).

О 20-летнем сроке давностного приобретения сервитута говорится в ст. 3017 ГК Аргентины. Ст. 1293 ГК Португалии устанавливает, что не могут приобретаться на основании давности владения земельные сервитуты, неочевидные по своему характеру. Допустимость приобретения сервитута по давности стала бы возражением против негаторного иска, когда длительный период времени собственник не возражал против ограниченного пользования его недвижимой вещью другим лицом, но в последующем обратился в суд с исковым требованием об устранении помех в пользовании.

Основаниями прекращения сервитута, согласно ст. 276 ГК РФ, являются отпадение оснований, для которых сервитут был установлен, и невозможность использования земельного участка в соответствии с целевым назначением. Ст. 301.5 проекта ГК предусматривает развернутый перечень оснований, ввиду которых сервитут может быть прекращен:

1. Сервитут может быть прекращен по соглашению собственников вещей, связанных сервитутом.
2. При отпадении обстоятельств, вызвавших необходимость установления сервитута, он может быть прекращен по требованию любого из собственников вещей, связанных сервитутом.
3. Сервитут прекращается при соединении служащей и господствующей вещей.
4. Сервитут подлежит прекращению, если пользование служащей вещью в соответствии с ее изменившимся назначением становится невозможным при сохранении сервитута.
5. Сервитут, для которого в соответствии с настоящим кодексом установлен срок, прекращается по истечении указанного срока.
6. Сервитут может быть прекращен по решению собственника, которому одновременно принадлежат служащая и господствующая вещи.
7. При совпадении в одном лице права собственности на земельный участок и здание или сооружение, расположенное на таком земельном участке, сервитут, обременяющий земельный участок, прекращается.
8. Если для осуществления сервитута потребовалось изменение служащей вещи, собственник господствующей вещи обязан до прекращения сервитута привести служащую вещь в первоначальное состояние за свой счет, если иное не предусмотрено соглашением собственников вещей, связанных сервитутом.

В современном российском законодательстве отсутствуют положения, прямо указывающие на допустимость абсолютной защиты субъективного вещного права сервитуария.

Вывод о допустимости такой защиты следует, во-первых, из квалификации сервитута в качестве вещного права, во-вторых, из положения п. 4 ст. 216 ГК РФ о том, что вещные права лиц, не являющихся собственниками, защищаются от нарушений любым лицом в порядке ст. 305 ГК РФ. Однако ст. 305 ГК РФ указывает на возможность владельцев, не являющихся собственниками, в целях защиты своих прав прибегнуть к виндикационному иску (ст. 301 ГК РФ) и к негаторному иску (ст. 304 ГК РФ). То есть в силу буквального прочтения ст. 305 ГК РФ правомочие владения легитимирует субъекта права на предъявление вещно-правовых исков. Сервитуарий наделен правомочием ограниченного пользования чужой вещью.

По поводу того, каким иском должно защищаться вещное право сервитуария, в отечественной цивилистике сложилось несколько точек зрения:

1. признание правомочия владения вещью или владения правом у сервитуария и возможности применения гл. 20 ГК РФ;
2. отрицание правомочия владения у сервитуария, но признание возможности применения гл. 20 ГК РФ;
3. отрицание правомочия владения у сервитуария и возможности применения гл. 20 ГК РФ.

Что касается судебной практики, то до принятия Постановления Пленума ВС РФ № 10, Пленума ВАС РФ № 22 от 29.04.2010 г. и информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 15 января 2013 года № 153 суды, как правило, придерживались позиции, согласно которой при предъявлении собственником недвижимости негаторного иска суд исследовал вопрос, требуется ли для устранения препятствий пользования недвижимостью осуществлять пользование чужой недвижимостью.

Если такая потребность имелась, то суд дополнительно исследовал вопрос о наличии сервитута на чужую недвижимость. В отсутствие сервитута защита негаторным иском признавалась недопустимой.

Однако, ссылаясь на п. 4 ст. 216 и ст. 304–305 ГК РФ, Верховный и Высший Арбитражный Суды Российской Федерации в Постановлении № 10/22 не подтвердили теоретическое представление о возможности непосредственной защиты негаторным иском сервитута, а посчитали допустимой только опосредованную защиту сервитута посредством защиты негаторным иском права на господствующую недвижимость.

Сервитут является ограниченным вещным правом и, следовательно, нуждается в самостоятельной защите. Это вытекает из политико-правовых соображений; из доктринальных представлений о том, что обязательным следствием квалификации того или иного субъективного права в качестве вещного является наделение его абсолютной защитой.

Исходя из изложенного, полагаем, что наиболее соответствующим природе сервитута способом защиты является негаторный иск, предъявляемый в защиту непосредственно сервитута, а не права на господствующую недвижимость.

Сервитут не следует смешивать с ограничениями права собственности в интересах соседей (пределы права). Пределы права собственности не связаны с наделением кого-либо субъективными правами, в том числе с наделением третьих лиц субъективными вещными правами ограниченного пользования чужой недвижимостью. Пределы являются установленными в отношении конкретного субъективного права ограничениями. Обременения права собственности представляют собой субъективные права, в том числе субъективные вещные права третьих лиц ограниченно пользоваться чужой недвижимостью. Пределы, как правило, устанавливаются императивно – без волеизъявления собственника имущества, выплаты ему компенсации, учета индивидуальных характеристик имущества. Обременения, как правило, устанавливаются диспозитивно/диспозитивно-императивно – по воле собственника имущества, с выплатой ему компенсации, с учетом индивидуальных характеристик имущества. Пределы права собственности на недвижимость могут служить правовыми средствами удовлетворения интересов как неопределенного круга лиц, так и определенной категории лиц (например, соседей) и могут выражаться в форме запретов, правил и обязанностей в отношении собственного имущества.

Особенностью российского законодательства является наличие так называемых публичных сервитутов, которые устанавливаются путем принятия нормативного акта. Как обосновано в литературе, термин «публичный сервитут» необходимо считать условным и отграничивать обозначаемое им явление от собственно сервитутов. Публичный сервитут, как отмечалось в литературе, собственно сервитутом не является, поскольку он, будучи устанавливаемым «для обеспечения интересов государства, местного самоуправления или местного населения» (п. 2 ст. 23 ЗК РФ) ограничением права собственности, возникает в пользу неограниченного круга лиц и никому не предоставляет субъективного права на чужую вещь (в отличие от собственно сервитута, являющегося ограниченным вещным правом на чужую недвижимость). В судебной практике нередко встречается такой оборот: «Основной отличительной чертой публичных сервитутов является отсутствие конкретного управомоченного субъекта, в пользу которого установлен сервитут». Классическим примером публичного сервитута можно считать указанный в пп. 1 п. 3 ст. 23 ЗК РФ публичный сервитут для прохода или проезда через земельный участок в целях обеспечения свободного доступа граждан к водному объекту общего пользования и его береговой полосе; при его установлении ни один из граждан, которые получают возможность добраться до берега реки по чужому земельному участку, не может именоваться сервитуарием.

В сноске представлены значимые прецеденты ВАС РФ и ВС РФ по вопросам сервитутного права.

Вещные права по использованию жилых помещений

В результате роста количества жилых помещений частного жилищного фонда появились не только широкий круг собственников жилья, но и значительное число граждан, которым принадлежат самостоятельные права пользования жилыми помещениями. Однако ст. 216 ГК РФ не относит ни одно из таких прав пользования жилым помещением к числу вещных. Отсутствие развернутого специального регулирования соответствующих прав в законодательстве в определенной степени компенсируется наработками доктрины и судебной практики.

К числу ограниченных вещных прав по использованию жилых помещений в цивилистической литературе обычно относят:

• право пользования жилым помещением некоторыми членами семьи его собственника (п. 2 ст. 31 ЖК РФ и ст. 292 ГК РФ);
• права отказополучателя пользоваться жилым помещением в силу легата (завещательного отказа). Указанное право было прямо названо вещным в п. 2 ст. 1137 ГК РФ, а ЖК РФ закрепил его в разделе II «Право собственности и другие вещные права на жилые помещения» (п. 1 ст. 33);
• право пользования жилым помещением на основании договора пожизненного содержания с иждивением (ст. 34 ЖК РФ; ст. 601 ГК РФ).

Аргументами в пользу объявления указанных прав вещными служат следующие соображения. Содержание данных прав определено законом (а не договором или завещательным отказом) и заключается в возможности проживания в жилом помещении, принадлежащем другому лицу, то есть в ограниченном использовании чужой недвижимой вещи «наравне с собственником данного жилого помещения» (п. 1 ст. 33 ЖК РФ). В содержание этих прав не включаются какие-либо возможности управомоченного лица по распоряжению чужой недвижимой вещью. Объектом рассматриваемых прав служит жилое помещение, индивидуально-определенная вещь. О вещном характере права членов семьи собственника жилого помещения свидетельствует также то, что члены семьи собственника жилого помещения могут требовать устранения нарушений их прав на жилое помещение от любых лиц, включая собственника жилого помещения.

Члены семьи собственника жилого помещения используют жилое помещение для личного проживания в нем, они лишены права на предоставление жилого помещения в пользование иным лицам.

Право пользования жилым помещением на основании договора пожизненного содержания с иждивением и право отказополучателя носят срочный характер, сохраняется за управомоченными лицами (пользователями) независимо от возможной смены собственника недвижимой вещи, то есть обладают свойством следования.

Однако права членов семьи собственника жилого помещения в действующем законодательстве не наделены свойством следования, что делает вопрос о правовой природе такого права дискуссионным.

Первоначальная редакция ст. 292 ГК РФ давала несомненные основания для рассмотрения права члена семьи собственника жилого помещения в качестве ограниченного вещного права. Изначально (с 1995 г.) в п. 2 ст. 292 ГК РФ было закреплено правило о следовании права пользования члена семьи собственника судьбе жилого помещения. Право следования было исключено с 1 января 2005 г., когда редакция ст. 292 ГК РФ была изменена: переход права собственности на жилье стал основанием для прекращения права пользования им членами семьи бывшего собственника. Такой шаг законодателя, как было указано в пояснительной записке к соответствующему законопроекту, был направлен на «создание максимальной привлекательности жилья на рынке недвижимости и снижение рисков ипотечного кредитования».

Действительно, возможный покупатель или залогодержатель жилого помещения не заинтересован в приобретении прав на объект, в отношении которого сохраняются права третьих лиц. Экономический интерес участников рынка, очевидно, стал основным аргументом для законодателя, не отказавшего членам семьи собственника в защите, но ограничившего эту защиту периодом существования права собственности у определенного лица.

Аналогичный подход был закреплен и в п. 4 и 5 ст. 31 принятого чуть раньше Жилищного кодекса РФ, согласно которым право пользования жильем собственника членами его семьи не сохраняется при прекращении ими семейных отношений с собственником.

В результате этого указанное право прекращается как при смене собственника жилья, так и при утрате его субъектами семейных связей с ним и уже в силу этого не может считаться вещным.

Вместе с тем ст. 19 Федерального закона от 29 декабря 2004 г. № 189-ФЗ «О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации» предусматривает исключение из данного правила. Указанная норма закрепляет, что действие положений ч. 4 ст. 31 Жилищного кодекса Российской Федерации не распространяется на бывших членов семьи собственника приватизированного жилого помещения при условии, что в момент приватизации данного жилого помещения указанные лица имели равные права пользования этим помещением с лицом, его приватизировавшим, если иное не установлено законом или договором. С его квалификацией как вещного согласуется и п. 18 Постановления Пленума ВС РФ от 02.07.2009 г. № 14 «О некоторых вопросах, возникших в судебной практике при применении Жилищного кодекса Российской Федерации», которым данные права изъяты из-под действия общего правила п. 2 ст. 292 ГК РФ о прекращении права пользования членов семьи прежнего собственника при переходе права собственности на жилое помещение. Таким образом, в результате судебного толкования право пользования бывших членов семьи на основании ст. 19 Вводного закона приобретает свойство следования и, в отличие от установленного ст. 292 ГК РФ общего правила, сохраняется при переходе права собственности на жилое помещение к другому лицу. Теперь право бывших членов семьи собственника приватизированного жилого помещения смело можно охарактеризовать как ограниченное вещное право. Позднее такой подход был распространен и на бывших членов семьи собственника, который приобрел квартиру в ЖСК, если они были вселены в эту квартиру на основании ордера по ранее действовавшему законодательству.

Однако объявление указанных прав вещными породило иную проблему: обеспечение их публичности, исключающее возможность существования «тайных» прав на недвижимость. Учитывая социальную значимость пользования жилым помещением, судебная практика склонна признавать такие права вещными. Однако законодательно не решен вопрос об обеспечении их публичности, что нарушает баланс интересов членов семьи собственника жилого помещения и добросовестных приобретателей обремененных объектов недвижимости.

Именно обеспечение публичности подобного рода обременений права собственности на недвижимое имущество и стало основной темой Постановления КС РФ от 24.03.2015 г. № 5-П. КС РФ принял Постановление по делу о проверке конституционности ст. 19 Вводного закона в связи с жалобой гражданина А. М. Богатырева.

КС РФ указал на то, что обременение права собственности приобретателя жилого помещения правами членов семьи его прежнего собственника не просто ограничивает правомочия нового собственника, который не был своевременно проинформирован о наличии прав третьих лиц на данное жилое помещение; существование таких «тайных» прав на недвижимость приводит к нарушению конституционных принципов. КС РФ в своих решениях неоднократно подчеркивал, что действующее законодательство исходит из необходимости защиты добросовестных участников гражданского оборота, проявляющих при заключении сделки добрую волю, разумную осмотрительность и осторожность (например, Постановление КС РФ от 21.04.2003 г. № 6-П). Одной из основных гарантий информирования приобретателя жилого помещения о наличии обременений приобретаемого им права собственности является государственная регистрация принадлежащих третьим лицам прав на это помещение (которые, с точки зрения собственника, выступают как обременения) – законодательное закрепление необходимости государственной регистрации прав на недвижимое имущество необходимо для обеспечения защиты прав других лиц, стабильности гражданского оборота и предсказуемости его развития. Существование обременений права собственности на недвижимое имущество, которые не указаны в ЕГРН, но сохраняются бессрочно при переходе права собственности на такое имущество, является несоразмерным ограничением прав разумного и добросовестного приобретателя, не отвечает требованиям справедливости, дестабилизирует гражданский оборот, подрывает доверие его участников друг к другу, что не только недопустимо с точки зрения гражданского права, но несовместимо и с требованиями Конституции.

В результате КС РФ пришел к выводу, что ст. 19 Вводного закона, позволяющая при переходе права собственности на жилое помещение в случае обращения взыскания на него как на заложенное имущество и его реализации путем продажи с публичных торгов сохранять обременения данного права, если требование их государственной регистрации законодательно не установлено, не соответствует Конституции. По причине того, что изменение ситуации невозможно путем простой дисквалификации нормы, а требует совершенствования закона, суд дал соответствующее поручение законодателю.

Таким образом, Конституционный суд обратил внимание на то, что действующее законодательство не обеспечивает прозрачность принадлежащих третьим лицам прав на жилое помещение. При этом, как справедливо было отмечено в постановлении Конституционного суда РФ, согласно Гражданскому кодексу Российской Федерации, в случаях, предусмотренных законом, права, закрепляющие принадлежность объекта гражданских прав определенному лицу, ограничения таких прав и обременения имущества (права на имущество), подлежат государственной регистрации, которая осуществляется уполномоченным в соответствии с законом органом на основе принципов проверки законности оснований регистрации, публичности и достоверности государственного реестра. В соответствии с правовой позицией Конституционного суда Российской Федерации законодательное закрепление необходимости государственной регистрации права на недвижимое имущество является признанием со стороны государства публично-правового интереса в установлении принадлежности недвижимого имущества конкретному лицу, чем обеспечивается защита прав других лиц, стабильность гражданского оборота и предсказуемость его развития.

Попытку изменить закон предприняло Министерство строительства и жилищно-коммунального хозяйства РФ, подготовившее проект Федерального закона «О внесении изменений в Жилищный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации» (внесен в Государственную Думу РФ Правительством РФ 14 октября 2015 г. за № 901906-6).

В законопроекте предложено дополнить ст. 31 ЖК РФ следующей нормой: «Ограничение (обременение) права собственности на жилое помещение (в том числе жилое помещение, право собственности на которое возникло на основании пункта 4 статьи 218 Гражданского кодекса Российской Федерации) правом пользования таким жилым помещением бывшего члена семьи собственника жилого помещения на определенный срок на основании соглашения между собственником и бывшим членом его семьи о пользовании данным жилым помещением таким бывшим членом семьи или решения суда, указанных в части 4 настоящей статьи, подлежит государственной регистрации».

Кроме того, такое же обременение предлагается регистрировать и при наличии прав бывших членов семьи собственника приватизированного жилого помещения при условии, что на день приватизации данного жилого помещения такие лица имели равные права пользования этим помещением с лицом, его приватизировавшим (изменения вносятся в ст. 19 Федерального закона от 29 декабря 2004 г. № 189-ФЗ «О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации»).

В результате принятия этого законопроекта в нашем законодательстве может реализоваться конструкция социального узуфрукта.

Ограниченные вещные права в Концепции развития гражданского законодательства РФ

Проект в п. 2 ст. 223 предлагает признать ограниченными вещными девять видов имущественных прав:

1. право постоянного землевладения (гл. 20);
2. право застройки (гл. 20.1);
3. сервитут (гл. 20.2);
4. право личного пользовладения (гл. 20.3);
5. ипотеку (гл. 20.4);
6. право приобретения чужой недвижимой вещи (гл. 20.5);
7. право вещной выдачи (гл. 20.6);
8. право оперативного управления (гл. 20.7);
9. право ограниченного владения земельным участком (ст. 297.1).

По мнению разработчиков, именно этот перечень ограниченных вещных прав обеспечит существующие в обществе потребности.

Предполагается, что право постоянного землевладения заменит существующие вещные права по использованию чужих земельных участков (в том числе права пожизненного наследуемого владения и постоянного (бессрочного) пользования земельными участками, находящимися в публичной собственности) и будет распространяться на земельные участки, находящиеся как в публичной, так и в частной собственности. Право личного пользовладения (узуфрукт) должно заменить права пользования жилым помещением членов семьи его собственника, субъектов завещательного отказа (отказополучателей) и граждан – получателей пожизненного содержания с иждивением. Из числа закрепленных в действующем законодательстве ограниченных вещных прав сохранятся лишь сервитуты и право оперативного управления.

В концепции в качестве основного недостатка раздела II ГК РФ отмечалось то обстоятельство, что главное место в нем занимают нормы о праве собственности, а законоположения о других вещных правах отнесены на второй план. В связи с этим одна из главных идей реформы гражданского законодательства состояла в необходимости создания полноценной системы ограниченных вещных прав, которая могла бы удовлетворить потребности участников гражданского оборота в основанном на вещном праве режиме владения и пользования чужим имуществом. В действующем российском правопорядке отсутствует полноценная, адекватная современным социально-экономическим условиям система прав, которая бы обеспечивала юридически защищенное, прочное участие субъектов во владении, пользовании и распоряжении чужим имуществом. Для того чтобы гражданский оборот и экономика нормально развивались, нужно удовлетворять весь спектр потребностей, а значит, права должны быть разнообразными. Потребности в обеспечении правом прочного участия в чужом имуществе существуют вне зависимости от конкретной страны или системы права.

В праве они отражаются в виде закрепления определенных разновидностей вещных, а в ряде стран и обязательственных прав.

Разработчики проекта Концепции развития законодательства о вещном праве выделили несколько специфических потребностей, для которых нужны отдельные вещные права. Так, первая потребность – это закрепление максимальной степени возможности влиять на вещь (благо). Максимальная степень возможности влиять на вещь обеспечивает широкое участие в отношениях обмена. На уровне права такая возможность опосредуется правом собственности, а также широкими по объему, многокомпонентными правами типа эмфитевзиса или узуфрукта. Вторая потребность – это возможность воздействовать на вещь лишь в определенном отношении, например в объеме, достаточном для того, чтобы можно было нормально использовать другую вещь или вести какой-либо четко определенный вид деятельности (сервитуты, отчасти суперфиций). Эта возможность всегда носит подчиненный характер, совмещается с максимальной возможностью воздействовать на вещь, которая принадлежит другому лицу. Третья потребность – обеспечивать предоставление кредита. Кредит позволяет успешно вести товарное производство, вступая во множество отношений обмена, не связанных непосредственно с конкретным отношением с вещью, при условии, что имеется вещное право, которое обеспечивает данный кредит. Такую роль на уровне права играют залоговые права и иные вещные права с более узким содержанием, которые обеспечивают экономический кредит в конкретном отношении (вещные выдачи, отметка об обременении будущей покупкой и т. п.). Вещное обеспечение делает кредит более надежным, и в этом состоит его основная функция. Но помимо обеспечения кредита существует еще и четвертая потребность – воздействовать на вещь с целью секьюритизации активов. В многих случаях секьюритизация активов служит предоставлению кредита, но не всегда. Часто она предполагает самостоятельный вид экономической деятельности, состоящий в извлечении дополнительных доходов, связанных с тем, что секьюритизированные вещные права более надежны и потому способны приносить стабильный доход.

Такая потребность может быть обеспечена независимой ипотекой.

Такие вещные права подчас играют роль, противоположную обеспечению кредита: они сами, обращаясь на рынке, приносят доход, соединяясь с кредитом или отвлекаясь от него.

Кроме того, предлагаемый перечень прав на чужие вещи основан на классической «трехчленной» системе, учитывающей различия в юридическом содержании вещных прав – прав пользования чужой недвижимой вещью (nutzungsrechte), прав на приобретение чужой вещи (Erwerbsrechte) и прав на получение известной ценности за счет чужой вещи (Verwertungsrechte) ) и является отходом от фактически сложившейся в российском праве системы ограниченных вещных прав, основанной на объектном критерии. Исключением из классической системы является право оперативного управления как наследие прежнего правопорядка, объектом которого является предприятие как имущественный комплекс.

В настоящем параграфе из перечисленных выше девяти видов ограниченных вещных прав рассмотрим содержание тех прав, которые пока неизвестны действующему российскому гражданскому законодательству: право постоянного землевладения, право застройки, право личного пользовладения, право приобретения чужой недвижимой вещи и право вещной выдачи.

Право постоянного землевладения (эмфитевзис) представляет собой право владения и пользования чужим земельным участком, устанавливаемое бессрочно или на определенный срок для ведения сельскохозяйственного производства, лесного хозяйства, организации рыболовства, рыбоводства, охоты, создания особо охраняемых территорий и геологических объектов, а также для иных предусмотренных законом целей, достижение которых связано с использованием природных свойств и качеств земельного участка (ст. 299 ГК РФ проекта).

Таким образом, содержание права постоянного землевладения состоит в наделении правообладателя владением и пользованием земельным участком с извлечением плодов и доходов, поступающих в собственность обладателя права.

Это право в общих чертах соответствует существу эмфитевзиса (emphyteusis) в римском праве. В отличие от сервитута эмфитевзис имеет широкое содержание. За собственником земельного участка сохраняется лишь право распоряжения им, в том числе возможность произвести его отчуждение (с сохранением всех существующих обременений) либо передать его по наследству. При этом право постоянного землевладения не прекращается даже при продаже обремененного им земельного участка с публичных торгов (п. 6 ст. 299.6 проекта).

Особенностью правового режима права постоянного землевладения является его оборотоспособность. Согласно ст. 299.5 ГК РФ (проекта), субъект права постоянного землевладения вправе отчуждать это право, передавать его в залог или распоряжаться им иным образом, если иное не установлено законом. Право постоянного землевладения переходит в порядке универсального правопреемства, на него может быть обращено взыскание, в том числе путем продажи с публичных торгов. Лицо, являющееся субъектом права постоянного землевладения, может сдавать соответствующий земельный участок в аренду на срок до пяти лет, но не более чем на остающийся срок действия права постоянного землевладения.

Вместе с тем право постоянного землевладения имеет строго целевое назначение, которое определяет характер использования его субъектом полученного в пользование земельного участка; с другой стороны, в случае изменения природных свойств и качеств земельного участка, приведшего к невозможности его использования в соответствии с целевым назначением, право постоянного землевладения подлежит прекращению. Кроме того, субъект права постоянного землевладения вправе (а в случае, предусмотренном договором об установлении данного права, даже обязан) осуществлять изменения земельного участка, направленные на улучшение его природных свойств и качеств (п. 1 и 2 ст. 299.1). Однако застраивать такой земельный участок субъект права постоянного землевладения может лишь при наличии у него дополнительно вещного права застройки.

Кроме того, одна из основных обязанностей субъекта права постоянного землевладения – вносить плату за предоставленное вещное право на земельный участок собственнику данного земельного участка. Указанная плата может вноситься в форме определенных в твердой сумме платежей, осуществляемых ежегодно или с иной периодичностью, или в виде установленной доли от плодов, продукции и доходов, полученных от использования земельного участка, либо в иной форме, предусмотренной договором об установлении права постоянного землевладения. Если иное не предусмотрено законом или договором, размер платы за право постоянного землевладения или порядок его определения могут изменяться по соглашению сторон либо по решению суда не чаще чем один раз в десять лет. По требованию субъекта права постоянного землевладения размер платы может быть уменьшен в случае утраты значительной частью земельного участка природных свойств и качеств, необходимых для его эксплуатации в соответствии с разрешенным использованием (ст. 299.4 ГК РФ проекта).

Право постоянного землевладения является бессрочным, но может быть установлено и на определенный срок (не менее 50 лет).

По общему правилу основанием возникновения права постоянного землевладения будет служить договор об установлении данного вещного права, заключаемый с собственником земельного участка.

Существенными условиями договора об установлении права постоянного землевладения признаются условия о земельном участке, о целях его использования и о плате за право постоянного землевладения. Указанное вещное право (как все иные вещные права на недвижимость) подлежит государственной регистрации. При этом в ЕГРН вносятся сведения о целях использования земельного участка, о плате за право постоянного землевладения, о сроке права постоянного землевладения, если такой срок будет предусмотрен договором.

Правом застройки признается право владения и пользования чужим земельным участком в целях возведения на нем здания или сооружения и его последующей эксплуатации (ст. 300.3 ГК РФ проекта). Правомочия застройщика существенно обременяют земельный участок, оставляя его собственнику лишь право распоряжения им. При этом право застройки является долгосрочным и возмездным. Право застройки возникает на основании договора об установлении данного вещного права, заключаемого с собственником земельного участка, подлежит государственной регистрации и устанавливается бессрочно либо на срок не менее 30 и не более 100 лет. Существенными условиями договора об установлении права застройки признаются условия о земельном участке, о характеристиках возводимого либо реконструируемого здания или сооружения, о его месте расположения на земельном участке, о сроке действия права застройки и о плате за право застройки.

В отличие от эмфитевзиса, который предполагает использование земельного участка с целью эксплуатации его природных свойств, право застройки предназначено прежде всего для строительства зданий и сооружений на чужой земле с возможностью последующего владения, пользования и распоряжения ими, не будучи их собственником. В свое время в зарубежных правопорядках законодательное введение права застройки имело огромное социальное значение в решении жилищной проблемы, позволяя участвовать в строительстве жилья малообеспеченным слоям населения за счет устранения наибольших расходов по приобретению в собственность земельного участка под застройку. Не случайно право застройки теперь известно практически всем современным европейским правопорядкам. Право застройки как ограниченное вещное право закреплено еще в начале прошлого века в законодательстве Германии, Австрии, Швейцарии. Позднее оно получило распространение во Франции, Италии, Нидерландах, Португалии, Швеции, Финляндии, а в конце прошлого столетия – в Хорватии, Словении, Эстонии, Латвии, Грузии, Украине.

При этом в отличие от классических подходов право собственности на здания и строения, возведенные на чужом земельном участке на основании права застройки, по общему правилу принадлежат на праве собственности субъекту этого ограниченного вещного права (на период его действия), а не собственнику земельного участка (п. 2 ст. 300). Однако право собственности застройщика является срочным ибо действует до момента прекращения права застройки, после чего переходит к собственнику земельного участка (п. 1 ст. 300.8 проекта). Такое положение не соответствует признаку бессрочности права собственности. При прекращении права застройки здания и сооружения, принадлежавшие субъекту права застройки, поступают в собственность собственника земельного участка, если иное не предусмотрено законом или договором об установлении права застройки (ст. 300.7 ГК РФ проекта). Представляется, что в этой связи российскому законодателю следовало бы выбрать классический путь, согласно которому возведенные в силу права застройки здания и сооружения являются составной частью вещного права застройки, на который, в свою очередь, следует распространить правовой режим недвижимости. Такой вариант является следствием принципа «единого объекта».

Одним из существенных признаков права застройки является его оборотоспособность, то есть возможность его отчуждения, передачи в залог или распоряжения им иным образом, если иное не установлено законом. Предлагаемая разработчиками модель застройки исходит из принципа единства построенного в силу права застройки объекта недвижимости и права застройки. В случае отчуждения здания (сооружения), возведенного на земельном участке на основании права застройки, к его приобретателю переходит и право застройки (доля в праве застройки) указанного земельного участка. А передача здания (сооружения) в залог одновременно означает и передачу в залог права застройки (доли в праве застройки) соответствующего земельного участка.

Более того, собственник здания вправе отчуждать третьим лицам находящиеся в нем жилые и нежилые помещения, собственники которых также в силу закона признаются участниками права застройки в долях, соответствующих доле помещения в общей площади здания (п. 2 и 3 ст. 300.5 проекта).

Предложение о введении права застройки вызвало неоднозначную реакцию в российском обществе. Дело в том, что право застройки в отечественном правопорядке прежде всего призвано заменить собой «строительную» аренду земельных участков, находящихся в публичной собственности.

Аренда под застройку земельных участков, будучи изобретением российского законодателя, представляет собой инструмент передачи публичных земель в частную собственность. В отличие от традиционной приватизации эта процедура передачи растянута во времени и происходит в несколько этапов: а) предоставление права аренды для строительства дома по результатам аукциона;

б) действие договора аренды в течение срока строительства, главное назначение которого сводится к обязанности арендатора-застройщика надлежаще исполнить обязательства по выплате арендной платы; в) переход права собственности на государственный и муниципальный земельный участок в частную собственность домовладельцев безвозмездно по окончании строительства с момента регистрации права собственности первого лица на помещение в многоквартирном доме. В этом случае возникновение права собственности на земельный участок является исключением из принципа внесения, то есть возникает независимо от государственной регистрации. Строительная аренда для целей возведения индивидуального жилого дома автоматически не трансформируется в право собственности по окончании строительства.

Застройщик имеет исключительное право выкупа земельного участка, на котором индивидуальный жилой дом возведен, но по кадастровой стоимости участка.

Очевидно, что так называемая «строительная аренда» – юридический оксюморон, имеющий мало отношения к конструкции имущественного найма (аренды). Квалифицирующими признаками классической аренды является предоставление индивидуально-определенной непотребляемой вещи в пользование на определенный срок с условием ее возврата в надлежащем состоянии с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором. Однако в случае аренды под застройку стороны договора изначально не имеют намерения вернуть объект договора арендодателю.

Преимущества вещного права застройки в сравнении с долгосрочной арендой давно известны и очевидны. Прежде всего право застройки в отличие от арендного права может быть предметом залога, что открывает возможность банковского кредитования строительства соответствующего объекта. При этом оформление права на созданное строение значительно упрощается. Длительный срок права застройки (до 99 лет с возможностью продления) допускает снос старого здания и возведение нового с учетом быстрого развития строительных и иных технологий. Наконец, по окончании действия права застройки его субъект вправе получить компенсацию за строение, переходящее в собственность собственника земельного участка (тогда как при прекращении права аренды земельного участка юридическая судьба возведенного на нем строения становится неопределенной и оно «повисает в воздухе»).

Таким образом, право аренды, будучи обязательственным правом, не может обеспечить арендатору юридически прочную, защищенную позицию. Договор аренды имеет краткосрочный характер.

Позиция арендатора не предоставляет непосредственного господства над вещью, дает лишь право на должное поведение арендодателя. Содержание договора аренды, его заключение, прекращение должны подчиняться принципу свободы договора.

В отличие от аренды право застройки является вещным, то есть имеет абсолютный характер и дает непосредственное господство над вещью, защищается от нарушения его любым лицом, непосредственно обременяет вещь и следует за вещью, устанавливается на длительный срок. Субъекты, объекты и содержание права застройки, основания его возникновения и прекращения, а также правила их защиты определяются Гражданским кодексом (numerusklausus). Очевидно, что право застройки предоставляет пользователю гораздо более прочную и защищенную юридическую позицию.

Еще один аргумент в пользу введения в российское законодательство права застройки состоит в том, что закрепление права застройки в классическом понимании будет способствовать укоренению принципа «единого объекта» в отечественном правопорядке. В настоящий момент в российском праве при правовом регулировании строительства на чужой земле существует дуализм в виде признания установления прав собственности разных лиц на земельный участок и искусственно созданные на участке объекты (здания, сооружения). Наличие двух объектов недвижимости с разными собственниками и различным правовым режимом обусловлено в том числе распространенной в российском праве арендой земли под строительство.

Узуфрукт (ususfructus) есть право пользоваться чужими вещами и извлекать из них плоды с сохранением субстанции вещи. В доюстиниановом римском праве узуфрукт признавался разновидностью личных сервитутов, но впоследствии стал самостоятельной разновидностью ограниченных вещных прав.

Можно выделить некоторые существенные особенности узуфрукта, отличающие его от сервитута. Во-первых, узуфрукт устанавливается в пользу конкретного лица, а не объекта недвижимости, соответственно, он неотчуждаем, не переходит в порядке наследственного правопреемства. Во-вторых, узуфрукт предоставляет не только правомочие пользования, но и владения вещью. Более того, собственник не может воздействовать на свою собственную вещь, препятствуя узуфруктуарию осуществлять свое право.

В-третьих, узуфруктуарий несет расходы по содержанию вещи и обязанность ее возврата.

Концепция предусматривает закрепление в отечественном праве права личного пользовладения, прообразом которого является узуфрукт. Однако предлагаемая конструкция права личного пользовладения не во всем совпадает со своим прототипом.

Субъектами права личного пользовладения могут быть граждане или некоммерческие организации. Это право не может быть передано другому лицу в порядке универсального правопреемства или по сделке. Если в роли пользовладельцев выступают граждане, право личного пользовладения устанавливается на определенный срок или пожизненно, а для пользовладельцев – некоммерческих организаций срок права личного пользовладения не может превышать двадцать один год (ст. 302.2 и ст. 302.4 ГК РФ проекта).

Содержание права личного пользовладения составляет возможность владеть и пользоваться предоставленной недвижимой вещью в соответствии с ее назначением и требовать устранения всех прочих лиц, включая собственника этой вещи, от владения и пользования соответствующей недвижимостью. К числу обязанностей пользовладельца (помимо внесения платы за пользовладение) относится обязанность содержать за свой счет обремененную правом личного пользовладения вещь надлежащим образом, не допуская ее ухудшения, и нести все издержки по ее содержанию.

Пользовладелец с согласия собственника может улучшать предоставленную ему вещь, но не вправе требовать от собственника вещи (если иное не предусмотрено договором) возмещения своих расходов, в том числе направленных на улучшение вещи, ее ремонт или восстановление. На пользовладельца также возлагается риск случайной гибели или случайной порчи вещи, предоставленной в личное пользовладение (ст. 302.3 ГК РФ проекта).

Основаниями возникновения права личного пользовладения являются договор между собственником недвижимой вещи и пользовладельцем, а также завещательный отказ. В любом случае право пользовладения подлежит государственной регистрации: в ЕГРН должны быть внесены сведения об объекте права личного пользовладения, сроке его действия, плате за пользовладение и об обязанностях собственника вещи по ее содержанию.

Право приобретения чужой недвижимой вещи. Кроме того, в отечественном законодательстве имеются «остатки» (или «зачатки») ограниченных вещных «прав присвоения» чужой недвижимости в виде преимущественного права ее покупки (или доли в праве собственности на недвижимую вещь в соответствии со ст. 250 ГК РФ) и права распоряжения покупаемой недвижимой вещью до приобретения права собственности на нее (п. 3 ст. 564 ГК РФ). На основании такого вещного права, как право приобретения чужой недвижимой вещи, лицо – обладатель этого права имеет исключительное перед другими лицами право на приобретение этой вещи в свою собственность. Это право может быть уступлено другому лицу с одновременной передачей этому же лицу своих прав и обязанностей по договору, предусматривающему отчуждение вещи в его собственность.

Право приобретения чужой недвижимой вещи обременяет ее и следует за вещью. В случае перехода права собственности на недвижимую вещь к иному лицу, к такому лицу переходят все права и обязанности перед субъектом права приобретения чужой недвижимой вещи. Максимальный срок действия права приобретения чужой недвижимой вещи составляет не более чем десять лет, конкретный срок устанавливается соглашением между субъектом права приобретения чужой недвижимой вещи и ее собственником.

По общему правилу право приобретения чужой недвижимой вещи предоставляется безвозмездно, по соглашению сторон может быть предусмотрено, что это вещное право предоставляется за плату (ст. 304 ГК РФ проекта).

Право приобретения чужой недвижимой вещи возникает у лица на основании его договора с собственником недвижимой вещи и подлежит государственной регистрации в качестве обременения этой вещи, а если соответствующая недвижимая вещь еще не создана – обременения другой недвижимой вещи, а именно земельного участка, на котором будет возводиться объект недвижимости, объекта незавершенного строительства, в котором будет находиться соответствующее помещение, и т. п. Отсутствие государственной регистрации права приобретения чужой недвижимой вещи не освобождает стороны от исполнения обязательства по договору, в том числе от обязанности передать недвижимую вещь в собственность ее приобретателя, однако делает это право непротивопоставимым третьим лицам.

Существенной особенностью права приобретения чужой недвижимой вещи по сравнению с ранее рассмотренными ограниченными вещными правами является то обстоятельство, что в отличие от указанных вещных прав, которые могут возникнуть лишь из определенного договора (договор об установлении вещного права, договор ипотеки), основанием возникновения права приобретения чужой недвижимой вещи может быть любой договор, предусматривающий отчуждение недвижимой вещи. Более того, стороны могут договориться об установлении права приобретения чужой недвижимой вещи в отношении вещи, отчуждаемой по ранее заключенному договору. Однако, каким бы ни был договор, чтобы служить основанием возникновения права приобретения чужой недвижимой вещи, он должен в обязательном порядке содержать следующие условия: данные, позволяющие определить соответствующую недвижимую вещь; срок существования права приобретения чужой недвижимой вещи; размер платы за право приобретения чужой недвижимой вещи (если оно предоставляется за плату); срок передачи вещи; цена и срок оплаты приобретаемой вещи (ст. 304.1–304.3 ГК РФ проекта).

Еще одно правило, усиливающее юридическую позицию субъекта права приобретения чужой недвижимой вещи: в случае обременения указанной недвижимой вещи ее собственником вещными правами третьих лиц (например, ипотекой, правом застройки и т. п.) без письменного согласия лица, являющегося субъектом права приобретения этой вещи, данные вещные права третьих лиц прекращаются с момента возникновения права собственности на соответствующую вещь у субъекта права, приобретения указанной недвижимой вещи, если только он не согласится на сохранение таких прав третьих лиц (п. 3 ст. 304 ГК РФ проекта).

Основания прекращения права приобретения чужой недвижимой вещи: поступление вещи в собственность лица, имеющего право приобретения этой вещи; выкуп собственником вещи права приобретения этой вещи; прекращение договора, из которого возникло указанное вещное право; истечение срока существования права; гибель недвижимой вещи, обремененной этим правом (ст. 304.6 ГК РФ проекта).

Право вещной выдачи. Под правом вещной выдачи понимается такое вещное право, которое дает его обладателю возможность периодически получать от собственника недвижимой вещи имущественное предоставление в форме товара, денег, работ или услуг в определенном размере, а в случае неполучения такого предоставления – распорядиться этой вещью путем обращения на нее взыскания в порядке, предусмотренном для ипотеки. Право вещной выдачи может быть установлено и в отношении доли в праве собственности на недвижимую вещь.

Основанием возникновения права вещной выдачи является договор об установлении этого вещного права, заключенный между собственником вещи и лицом, являющимся субъектом права вещной выдачи. Вместе с тем в случаях, установленных законом, право вещной выдачи может возникнуть и по другим основаниям.

Например, в случае, когда находящуюся в общей собственности недвижимую вещь невозможно разделить в натуре; она может быть передана одному из собственников с установлением права вещной выдачи для другого собственника (ст. 305 ГК РФ проекта).

Установление права вещной выдачи может быть предусмотрено также договорами ренты или пожизненного содержания с иждивением (ст. 305.2 ГК РФ проекта).

Существенными условиями договора об установлении права вещной выдачи признаются условия: о размере имущественного предоставления на основании права вещной выдачи и его денежной оценки; о периодичности предоставлений; о сроке действия права вещной выдачи. Указанные существенные условия договора об установлении права вещной выдачи подлежат внесению в ЕГРН при государственной регистрации этого вещного права.

Что касается порядка осуществления имущественного предоставления собственником недвижимой вещи субъекту права вещной выдачи, то он подчиняется правилам о соответствующих видах договоров, на основании которых передаются товары, выполняются работы или оказываются услуги. Ни при каких условиях имущественное предоставление на основе права вещной выдачи не может состоять в пользовании недвижимой вещью, обремененной этим вещным правом (ст. 305.1 ГК РФ проекта).

По общему правилу право вещной выдачи, принадлежащее физическому лицу, считается установленным на срок его жизни (иное может быть предусмотрено договором об установлении права вещной выдачи). Периодичность имущественных предоставлений определяется договором об установлении права вещной выдачи. Если же договором этот вопрос не урегулирован, будет действовать презумпция, согласно которой такое имущественное предоставление производится один раз в год, а имущественное предоставление в пользу физического лица – один раз в месяц. По требованию субъекта права вещной выдачи – физического лица предусмотренная договором периодичность имущественных предоставлений может быть изменена судом при условии, что такое изменение соответствует интересам данного физического лица и не является чрезмерным обременением для собственника недвижимой вещи (ст. 305.3 ГК РФ в редакции законопроекта).

Суд также вправе по требованию субъекта права вещной выдачи или собственника недвижимой вещи изменить форму имущественного предоставления, в том числе на предоставление в денежной форме. Основанием для изменения формы имущественного предоставления может служить то обстоятельство, что в период действия права вещной выдачи право собственности на недвижимую вещь, обремененную этим вещным правом, перешло к другому лицу или имущественное предоставление в форме, определенной в договоре, оказалось невозможным. При этом имущественное предоставление в денежной форме не может быть заменено на иную форму имущественного предоставления. Размер имущественного предоставления может быть пересмотрен, но не чаще чем один раз в десять лет. Основанием для пересмотра размера имущественного предоставления в судебном порядке по требованию собственника недвижимого имущества или субъекта права вещной выдачи признается существенное уменьшение или увеличение ценности имущественного предоставления, исходя из тех условий имущественного оборота, которые сложились на момент предъявления соответствующего требования. Уменьшение размера имущественного предоставления в пользу физического лица не допускается (ст. 305.4 ГК РФ проекта).

Специальным образом предлагается урегулировать и последствия нарушения собственником недвижимой вещи обязанности по имущественному предоставлению (ст. 305.5 ГК РФ проекта).

Во-первых, предусмотрено, что в случае нарушения этой обязанности к отношениям сторон подлежат применению предусмотренные главой 25 ГК РФ правила об ответственности за неисполнение или ненадлежащее исполнение обязательств. Во-вторых, если формой имущественного предоставления является передача товара, выполнение работ или оказание услуг, то нарушение обязанности по имущественному предоставлению влечет применение к отношениям сторон также правил о последствиях нарушения соответствующих видов договоров, на основании которых передаются товары, выполняются работы и оказываются услуги. В-третьих, при повторном нарушении обязанности по имущественному предоставлению после того, когда судом удовлетворено требование о понуждении собственника недвижимой вещи к имущественному предоставлению, может быть произведено обращение взыскания на недвижимую вещь, обремененную правом вещной выдачи.

Одним из специфических оснований прекращения права вещной выдачи в судебном порядке может служить то обстоятельство, что субъектом права вещной выдачи в течение пяти лет не заявлялось требование об имущественном предоставлении.