Способы приобретения (прекращения) права собственности

Общая характеристика способов приобретения права собственности

Основаниями возникновения (приобретения) права собственности являются различные правопорождающие юридические факты, которые также называются титулами собственности.

Такие титулы могут приобретаться различными способами. Основания приобретения права собственности указаны в ст. 218 ГК РФ, однако не вызывает сомнений, что ее следует толковать расширительно.

В первую очередь следует обратить внимание на то, что глава 14 ГК РФ посвящена приобретению права собственности, а глава 15 ГК РФ – его прекращению. Однако в большинстве случаев прекращение права собственности у одного субъекта влечет его возникновение у другого, поэтому целесообразно рассматривать основания прекращения права собственности вместе с основаниями его приобретения.

Кроме того, согласно п. 1 ст. 8 ГК РФ, гражданские права и обязанности возникают из оснований, предусмотренных законом и иными правовыми актами, а также из действий граждан и юридических лиц, которые хотя и не предусмотрены законом или такими актами, но в силу общих начал и смысла гражданского законодательства порождают гражданские права и обязанности. Таким образом, основания приобретения права собственности могут быть предусмотрены иными (помимо ГК РФ) правовыми актами, а также прямо не предусмотренными законом действиями граждан и юридических лиц. В качестве примера последних можно привести такие традиционные для римского права способы, как, например, приращение вещи, их слияние или смешение.

В юридической литературе способы приобретения права собственности традиционно подразделяются на первоначальные, то есть не зависящие от прав предшествующего собственника на данную вещь (включая и случаи, когда такого собственника ранее вообще не имелось), и производные, при которых право собственности на вещь переходит к собственнику от его предшественника в порядке правопреемства. При этом под правопреемством понимается переход субъективного права (и обязанностей) от предыдущего правообладателя (правопредшественника) к новому (правопреемнику).

Таким образом, при приобретении вещи производным способом «необходимо учитывать возможность наличия на эту же вещь прав других лиц – несобственников (например, залогодержателя, арендатора, субъекта ограниченного вещного права). Данные права обычно не утрачиваются при смене собственника вещи, переходящей к новому владельцу, как бы обременяя его имущество. В этом отношении действует прямо не выраженное, но подразумеваемое законом старое правило римского частного права: никто не может передать другому больше прав на вещь, чем имеет сам».

При приобретении вещи первоначальным способом право собственности «очищается» от всех возможных обременений.

Классификация способов возникновения права собственности возможна также по субъектам. Большинство способов могут использоваться любыми субъектами гражданского права, поэтому они называются общими, или общегражданскими. Специальные способы могут использовать лишь определенные субъекты. Например, реквизиция, конфискация, национализация могут служить основанием возникновения только государственной собственности, а сбор налогов и пошлин также и муниципальной собственности. Особым способом возникновения частной собственности граждан и юридических лиц является также приватизация государственного и муниципального имущества.

Первоначальные способы приобретения права собственности

К первоначальным способам приобретения права собственности относятся:

1) возникновение права собственности на вновь изготовленную вещь (п. 1 ст. 218 ГК). Следует, во-первых, учесть, что собственник создает ее «для себя». «Определяющим для понятия объекта, созданного для себя, является наличие у создателя цели приобретения права собственности на объект».

Если она создается по договору для другого лица, оно и становится собственником в силу договорных условий. Например, по договору подряда заказчик, а не подрядчик с самого начала приобретает на нее право собственности.

Во-вторых, вещь должна быть новой, которой не было до сих пор. Очевидно, что вещь не может быть создана «из ничего».

До создания вещи существовал материал, который также является вещью с точки зрения гражданского права. В юридической литературе отмечается, что критерии новизны невозможно определить исчерпывающе. Она может быть химической или физической (новое вещество или сплав металлов), изменения могут быть существенными или нет (распил бревен на дрова).

В-третьих, вещь должна быть создана из материалов, принадлежавших изготовителю, в противном случае следует применять правила о переработке (ст. 220 ГК РФ)209.

В-четвертых, вещь должна быть создана с соблюдением требований закона или иных правовых актов (см. п. 1 ст. 218 ГК РФ).

При несоблюдении этого условия, как правило, права собственности не возникает. Исключением является самовольная постройка (см. ст. 222 ГК РФ), которая при определенных условиях может перейти в собственность лицу, обладающему земельным участком, на котором создана постройка на праве собственности либо пожизненном наследуемом владении, постоянном (бессрочном) пользовании (см. п. 3 ст. 222 ГК РФ). (Вопрос о самовольной постройке будет рассмотрен отдельно в дальнейшем.)

Если вещь является движимой, то право собственности на нее возникает с момента ее создания. В отношении вновь создаваемых недвижимых вещей ст. 219 ГК устанавливает правило, что право собственности, подлежащее государственной регистрации, возникает на объекты недвижимости с момента государственной регистрации. Н. Н. Аверченко полагает, что «норма ст. 219 ГК, согласно которой право собственности на вновь создаваемый объект возникает с момента регистрации этого права, имеет парадоксальный характер. Право, которое регистрируется, уже существует; в то же время оно, получается, возникает только с момента регистрации». В итоге Н. Н. Аверченко предлагает «закрепить в ст. 219 ГК норму о том, что право собственности на объект недвижимости возникает с момента приобретения им признаков, указанных в п. 1 ст. 130 ГК».

Однако, как отмечает ряд авторов, в частности, Р. С. Бевзенко, признаки недвижимости, закрепленные в п. 1 ст. 130 ГК РФ, являются крайне расплывчатыми (связь с земельным участком, которая является неразрывной, то есть не позволяющей перемещать эти объекты без разрушения)212. В этой связи следует отметить мнение ряда авторов, таких, как «Е. А. Суханов, О. М. Козырь, Н. В. Диаковская и др., которые утверждали, что вновь созданное имущество становится недвижимым, а соответственно, и объектом гражданских прав только с момента государственной регистрации». Вместе с тем, согласно п. 38 Постановления Пленума ВС РФ от 23.06.2015 г. № 25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации», государственная регистрация права на вещь не является обязательным условием для признания ее объектом недвижимости.

Таким образом, вопрос о том, с какого момента возникает объект недвижимости (фактическое это явление или исключительно юридическое) и какое право существует на него до государственной регистрации права собственности, остается дискуссионным;

2) переработка (спецификация) (ст. 220 ГК РФ).

Переработка представляет собой создание вещи лицом из материалов, не принадлежащих ему (при этом договорные отношения между собственником материалов и переработчиком отсутствуют).

В этом случае по общему правилу собственником вновь созданной вещи становится собственник материалов, а переработчику возмещается стоимость переработки при условии, что он был добросовестным.

Переработчик может стать собственником созданной вещи при одновременном соблюдении следующих условий:

а) стоимость переработки существенно превышает стоимость материалов (понятие «существенно» является оценочным и определяется исходя из конкретной ситуации);

б) переработчик действовал добросовестно, «то есть не знал и не должен был до окончания изготовления знать о том, что использует чужой материал (например, в результате смешения материалов, принадлежащих разным лицам, включая изготовителя)»;

в) осуществил переработку для себя (не для продажи).

Если собственником вещи становится переработчик, он обязан возместить собственнику стоимость материалов. При этом такое возмещение «не является условием приобретения права собственности. Правоотношения по выплате компенсации носят отдельный, причем обязательственный, характер».

Если переработчик действовал недобросовестно, собственник материалов вправе требовать передачи новой вещи в его собственность и возмещения причиненных ему убытков (п. 3 ст. 220 ГК РФ). При этом прав на компенсацию стоимости переработки недобросовестный переработчик не имеет;

3) обращение в собственность общедоступных для сбора вещей (ст. 221 ГК РФ).

Под обращением в собственность общедоступных для сбора вещей понимается сбор ягод, грибов, лов рыбы и т. п., осуществляемый на определенной территории в соответствии с законом, общим разрешением собственника или местным обычаем.

Существует ряд нормативных актов, допускающих свободный и бесплатный сбор (добычу) общедоступных вещей. Так, например, в соответствии с п. 1 ст. 11 «Лесного кодекса Российской Федерации» от 04.12.2006 г. № 200-ФЗ граждане имеют право свободно и бесплатно пребывать в лесах и для собственных нужд осуществлять заготовку и сбор дикорастущих плодов, ягод, орехов, грибов, других пригодных для употребления в пищу лесных ресурсов (пищевых лесных ресурсов), а также недревесных лесных ресурсов.

Согласно п. 1 ст. 24 Федерального закона от 20.12.2004 г. № 166-ФЗ «О рыболовстве и сохранении водных биологических ресурсов», граждане вправе осуществлять любительское и спортивное рыболовство на водных объектах общего пользования свободно и бесплатно, если иное не предусмотрено настоящим федеральным законом. Ограничения рыболовства могут устанавливаться в целях обеспечения сохранения водных биоресурсов и их рационального использования (см. п. 1 ст. 26 указанного федерального закона).

Собственником общедоступных для сбора вещей становится сборщик;

4) приобретение права собственности на бесхозяйные недвижимые вещи.

Бесхозяйной является вещь, которая не имеет собственника или собственник которой неизвестен, либо отказался от права собственности на нее (см. п. 1 ст. 225 ГК РФ). Порядок приобретения права собственности на бесхозяйные недвижимые вещи определяется п.п. 3,4 ст. 225 ГК РФ.

Бесхозяйные недвижимые вещи по заявлению органа местного самоуправления, на территории которого они находятся, принимаются на учет органом, осуществляющим государственную регистрацию права на недвижимое имущество. В городах федерального значения – Москве, Санкт-Петербурге и Севастополе бесхозяйные недвижимые вещи, находящиеся на территориях этих городов, принимаются на учет по заявлениям уполномоченных государственных органов этих городов.

По истечении года со дня постановки бесхозяйной недвижимой вещи на учет орган, уполномоченный управлять муниципальным имуществом, либо уполномоченный государственный орган города федерального значения – Москвы, Санкт-Петербурга или Севастополя, может обратиться в суд с требованием о признании права муниципальной собственности на эту вещь.

Если суд не удовлетворит это требование (например, при наличии фактических владельцев, должным образом использующих такое имущество), то бесхозяйная недвижимая вещь может быть принята оставившим ее собственником либо приобретена в собственность в силу приобретательной давности;

5) приобретение права собственности на движимые вещи, от которых собственник отказался (ст. 226 ГК РФ).

В первую очередь следует отметить, что отказ собственника от вещи возможен в различных формах, в том числе может выражаться в его поведении (оставление вещи на свалке, например). Бесхозяйные движимые вещи поступают в собственность фактического владельца, если по его заявлению суд признает их бесхозяйными (при этом продолжительность владения не имеет значения)219. Владельцу в этом случае необходимо доказать то, что вещь является брошенной (в противном случае придется выжидать срок приобретательской давности)220, а также факт завладения им вещью.

Решения суда не требуется при наличии одновременно двух условий:

1. стоимость вещи явно ниже пятикратного минимального размера оплаты труда (500 рублей), либо вещь является отходами (в том числе брошенные лом металлов, бракованная продукция, топляк от сплава, отвалы и сливы, образуемые при добыче полезных ископаемых);
2. лицо, в собственности, владении или пользовании которого находится земельный участок, водный объект или иной объект, где находится брошенная вещь, приступил к их использованию или совершил действия, свидетельствующие об обращении вещи в собственность;

6) находка (ст. 227–229 ГК РФ).

В отличие от брошенных собственником вещей, находка – «это движимая вещь, выбывшая из владения собственника или иного управомоченного на владение лица помимо их воли вследствие потери и кем-либо обнаруженная. Квалифицирующим признаком находки является случайность как потери, так и нахождения».

В первую очередь, лицо, нашедшее вещь, обязано незамедлительно уведомить об этом потерявшего ее или собственника вещи, или кого-либо другого из известных ему лиц, имеющих право получить ее, и возвратить вещь этому лицу.

Если вещь найдена в помещении или на транспорте, она подлежит передаче лицу, представляющему владельца этого помещения или средства транспорта, и на него переходят все права и обязанности нашедшего вещь.

Если лицо, имеющее право потребовать возврата найденной вещи, или место его пребывания неизвестны, нашедший вещь обязан заявить о находке в полицию или в орган местного самоуправления и передать им вещь на хранение либо хранить у себя. Если вещь является скоропортящейся или издержки по хранению ее несоизмеримо велики по сравнению со стоимостью, она может быть реализована нашедшим вещь с получением письменных доказательств, удостоверяющих сумму выручки.

Деньги, вырученные от продажи найденной вещи, подлежат возврату лицу, управомоченному на ее получение.

Нашедший вещь отвечает за ее утрату или повреждение лишь в случае умысла или грубой неосторожности и в пределах стоимости вещи.

Если в течение шести месяцев не объявится лицо, управомоченное получить найденную вещь, то собственником становится нашедший ее, если он откажется, то вещь поступает в муниципальную собственность.

В случае возврата вещи собственнику или перехода ее в муниципальную собственность нашедший вещь имеет право на возмещение необходимых расходов, связанных с хранением, сдачей или реализацией вещи, а также затрат на обнаружение лица, управомоченного получить вещь. Кроме того, нашедший вещь вправе потребовать от лица, управомоченного на получение вещи, вознаграждение за находку в размере до двадцати процентов стоимости вещи. Если найденная вещь представляет ценность только для лица, управомоченного на ее получение, размер вознаграждения определяется по соглашению с этим лицом.

Если нашедший не заявил о находке, то теряет право на вознаграждение. В этой связи следует отметить, что, по мнению ряда авторов, законодательство недостаточно стимулирует нашедшего вещь совершить действия, предписанные законом;

7) безнадзорные животные (ст. 230–232 ГК РФ).

В целом к ним применяются те же правила, что и к находке, за исключениями:

1. ответственность за гибель и порчу животных наступает не только в случае умысла или грубой неосторожности, но при любой форме вины;
2. предусмотрена возможность пользования животными (получения в собственность той продукции, которая производится животными, и приплода). Соответственно, при расчетах о возмещении необходимых расходов на содержание животных засчитываются выгоды, извлеченные от пользования ими;
3. предусмотрен возврат животных прежнему собственнику независимо от прошедшего срока, если будет установлено, что животные сохранили привязанность к прежнему собственнику, либо выяснится, что новый собственник обращается с животными жестоко или ненадлежащим образом;

8) клад (ст. 233 ГК РФ).

Клад – это зарытые в земле или сокрытые иным способом деньги или ценные предметы, собственник которых не может быть установлен или в силу закона утратил свое право.

Ценности могут быть сокрыты исключительно в результате волевых действий их прежнего владельца, что отличает клад от брошенной вещи, с одной стороны, и от находки – с другой.

Спорным является вопрос о том, какие «ценные предметы» могут считаться кладом. Так, К. И. Скловский и М. Г. Масевич полагают, что не являются кладом вещи, имеющие научную или фамильную ценность. Открытым также является вопрос о том, может ли признаваться кладом недвижимое имущество (например, фрагменты древней архитектуры)229. Н. Н. Аверченко отвечает на этот вопрос отрицательно, аргументируя свой вывод тем, что их сокрытие, как правило, не является результатом человеческой деятельности, кроме того, понятие «ценные предметы» не характерно для недвижимых вещей.

Клад поступает в собственность лица, его нашедшего, и лица, которому принадлежит имущество, где клад был сокрыт (земельный участок, строение и т. п.), в равных долях, если соглашением между ними не установлено иное. Однако если раскопки производились без согласия собственника имущества, где клад был сокрыт, то клад целиком передается ему.

Если клад содержит вещи, которые относятся к культурным ценностям, то они подлежат передаче в государственную собственность, а лицо, нашедшее клад, и собственник участка вместе имеют право на вознаграждение в размере 50 % от его стоимости.

Указанные правила не применяются к лицам, в круг трудовых или служебных обязанностей которых входит проведение раскопок или поиск клада.

Производные способы приобретения права собственности

1. Передача вещи по договору о ее отчуждении (ст. 223, 224 ГК РФ).

Для начала следует отметить, что ГК не определяет круг таких договоров. Речь может идти о различных договорах: купли-продажи, мены, дарения, ренты, аренды с выкупом и т. д.

Момент перехода права собственности на вещь при ее отчуждении по договору в первую очередь зависит от того, является она движимой или недвижимой.

Право собственности у приобретателя недвижимого имущества возникает с момента его государственной регистрации (см. п. 2 ст. 223 ГК РФ).

Право собственности на движимое имущество по общему правилу возникает с момента его передачи или традиции (от лат. “traditio” – передача). «Однако этот момент определен диспозитивно – законом или договором сторон может быть установлен и иной момент такого перехода (например, заключение соглашения, уплата покупной цены, подписание сторонами передаточного акта или наступление иного условия, предусмотренного сделкой, и т. д.)».

Помимо системы традиции существует также система консенсуса (достижение соглашения об отчуждении вещи)233. Недостаток системы консенсуса «состоит в том, что третьи лица не могут точно определить, кто именно является собственником, пока состоявшийся переход каким-либо образом не станет публичным. Вследствие этого создается неопределенность в гражданском обороте – его участники не могут достоверно судить, кто является в данный момент собственником товара и от кого зависит юридическая судьба конкретной вещи». Таким образом, система традиции более соответствует принципу публичности вещных прав.

В юридической литературе высказываются также предложения заимствовать из германского права конструкцию вещного договора. «В силу § 929 ГГУ для перехода права собственности к приобретателю движимой вещи по договору помимо самого этого договора (обязательственной сделки) необходимо еще и особое вещное соглашение (распорядительная вещная сделка)». Однако Е. А. Суханов полагает, что такое заимствование способствовало бы дестабилизации гражданского оборота, так как позволило бы оспаривать действительность не только обязательственного, но и вещного договора.

Статья 224 ГК РФ конкретизирует способы передачи вещи.

Передачей считается:

1) вручение ее приобретателю, при этом вручением вещи считается момент ее фактического поступления во владение приобретателя или указанного им лица. Вручение вещи является волевым актом как со стороны лица, передающего вещь, так и ее принимающего. «Если последний не знает об этом (например, когда вещь ему подброшена), вещь фактически не поступает в его владение и не может считаться врученной. При таких условиях нельзя считать, что передача состоялась». Вручение может быть и символическим, например – передача ключей;

2) сдача вещи перевозчику или в организацию связи для отправки приобретателю (если нет обязательства доставки);

3) передача коносамента или иного товарораспорядительного документа;

4) если вещь фактически находится у приобретателя, она считается переданной с момента заключения договора об отчуждении вещи (так называемая передача «короткой рукой» – traditio brevi manu).

Необходимость определения момента перехода права собственности не ограничивается моментом перехода риска случайной гибели или повреждения отчуждаемого объекта. Это важно также для участников договора и всех третьих лиц, чтобы определить, какой из сторон в данный момент принадлежат правомочия собственника.

2. Национализация (п. 2 ст. 235 ГК РФ).

Национализация – это обращение в государственную собственность имущества, находящегося в частной собственности граждан и юридических лиц (как правило, речь идет об определенных сферах экономики)241.

Национализация производится на основании специального федерального закона с возмещением стоимости изъятого имущества и других убытков в порядке, установленном ст. 306 ГК.

В настоящее время специальный федеральный закон о национализации в России не принят, соответственно и национализация как способ обращения в государственную собственность имущества граждан и юридических лиц применяться не может.

Вместе с тем фактическая национализация отдельных отраслей промышленности возможна и в случае отсутствия правовой базы. «В экономике и некоторых зарубежных правопорядках, например США, существует также понятие “ползучая экспроприация” (creeping expropriation), то есть скрытая национализация, когда специального закона не принимается, однако создаются столь невыносимые условия для ведения бизнеса в конкретной стране, что инвесторы сами ищут возможность избавиться от своих активов в пользу государства».

3. Приватизация (ст. 217 ГК РФ).

Приватизация – это передача имущества, находящегося в государственной или муниципальной собственности, в собственность граждан и юридических лиц в порядке, предусмотренном законами о приватизации государственного и муниципального имущества.

Как отмечает Е. А. Суханов, приватизация связана «с отчуждением большого количества объектов, находившихся в публичной собственности в силу особенностей организации прежней, огосударствленной экономики. Она является временной, переходной мерой по формированию материальной базы для развития рыночного хозяйства и соответствующего ему имущественного оборота».

Характерно, что приватизация производится «в порядке, предусмотренном законами о приватизации, а не общим гражданским законодательством. Иначе говоря, она, по сути, не регулируется правилами ГК и изданных в соответствии с ним законов».

К законам о приватизации в первую очередь относится Федеральный закон от 21.12.2001 г. № 178-ФЗ «О приватизации государственного и муниципального имущества» (далее – Закон о приватизации государственного и муниципального имущества), а также ряд специальных законов, регулирующих отношения по приватизации определенных объектов, в том числе: Закон РФ от 04.07.1991 г. № 1541-1 (ред. от 20.12.2017 г.) «О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации»; Федеральный закон от 27.02.2003 г. № 29-ФЗ (ред. от 30.09.2017 г.) «Об особенностях управления и распоряжения имуществом железнодорожного транспорта»; Федеральный закон от 22.07.2008 г. № 159-ФЗ (ред. от 01.07.2017 г.) «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» и т. д. При этом в силу п. 1 ст. 4 Закона о приватизации государственного и муниципального имущества нормы о приватизации, содержащиеся в других федеральных законах, не должны противоречить указанному закону.

Закон о приватизации государственного и муниципального имущества устанавливает следующие этапы приватизации246:

1. подача заявки на приватизацию;
2. принятие полномочным государственным органом или органом местного самоуправления решения о приватизации конкретного объекта;
3. составление и утверждение плана приватизации;
4. заключение с приобретателем приватизируемого предприятия (имущества) договора.

Следует отметить, что «заключаемые в ходе приватизации сделки по приобретению в частную собственность приватизируемого имущества являются гражданско-правовыми договорами (чаще всего – договорами купли-продажи), а потому подпадают под действие общих норм гражданского права, хотя их содержание, а также порядок заключения и исполнения в изъятие из принципа свободы договоров во многом определены законом императивно».

Согласно ст. 1 Закона о приватизации государственного и муниципального имущества, приватизация является возмездной.

Вместе с тем «в соответствии со ст. 1 и 11 Закона о приватизации жилищного фонда основным признаком приватизации гражданами занимаемых ими жилых помещений в государственном и муниципальном жилищном фонде по-прежнему остается ее безвозмездный характер».

4. Обращение взыскания на имущество собственника по его обязательствам (ст. 237 ГК РФ).

В соответствии с п. 1 ст. 237 ГК РФ изъятие имущества путем обращения взыскания на него по обязательствам собственника производится на основании решения суда, если иной порядок обращения взыскания не предусмотрен законом или договором.

Таким образом, исключения из общего правила о судебном обращении взыскания на имущество должника могут быть предусмотрены:

1) законом (так, в соответствии со ст. 46 Налогового кодекса Российской Федерации (часть первая) от 31.07.1998 г. № 146-ФЗ взыскание налога, сбора, страховых взносов, а также пеней, штрафа в случае их неуплаты осуществляется за счет денежных средств на счетах налогоплательщика по решению налогового органа путем направления в банк, в котором открыты счета налогоплательщика, поручения налогового органа на списание и перечисление в бюджетную систему Российской Федерации необходимых денежных средств);

2) договором (так, например, согласно п. 1 ст. 349 ГК РФ, соглашением залогодателя и залогодержателя может быть предусмотрен внесудебный порядок обращения взыскания на заложенное имущество).

Следует также отметить, что возможно взыскание задолженности в бесспорном порядке по исполнительной надписи нотариуса, если в договоре предусмотрен такой порядок (см. гл. 16 «Основ законодательства Российской Федерации о нотариате» (утв. ВС РФ 11.02.1993 г. № 4462-1))».

После вступления в законную силу решения суда судом выдается исполнительный лист, на основании которого производится обращение взыскания на имущество должника в порядке, установленном Федеральным законом от 02.10.2007 г. № 229-ФЗ «Об исполнительном производстве». Принудительное исполнение судебных актов возлагается на Федеральную службу судебных приставов и ее территориальные органы (п. 1 ст. 5 Закона «Об исполнительном производстве»).

Статья 446 ГПК РФ устанавливает перечень имущества, принадлежащего гражданину-должнику на праве собственности, на которое не может быть обращено взыскание по исполнительным документам. К такому имуществу, в частности, относятся:

1) жилое помещение, если оно является единственным пригодным для постоянного проживания (кроме случая, когда оно является предметом ипотеки); 2) предметы обычной домашней обстановки и обихода, вещи индивидуального пользования (одежда, обувь и другие), за исключением драгоценностей и других предметов роскоши; 3) имущество, необходимое для профессиональных занятий гражданина-должника, и т. д.

5. Реквизиция (ст. 242 ГК РФ).

Реквизиция – это возмездное изъятие у собственника имущества в интересах общества по решению государственных органов в порядке и на условиях, установленных законом (см. п. 1 ст. 242 ГК РФ). Отличительной особенностью реквизиции является то, что она применяется в случаях стихийных бедствий, аварий, эпидемий, эпизоотий и при иных обстоятельствах, носящих чрезвычайный характер.

«Чрезвычайная ситуация определяется как обстановка на определенной территории, сложившаяся в результате аварии, опасного природного явления, катастрофы, стихийного или иного бедствия, которые могут повлечь или повлекли за собой человеческие жертвы, ущерб здоровью людей или окружающей природной среде, значительные материальные потери и нарушение условий жизнедеятельности людей. Такими ситуациями следует считать наводнения, цунами, ураганы, сели, оползни, извержения вулканов, эпифитотии и т. д.».

Как правило, реквизиция применяется к имуществу, находящемуся в частной собственности, однако существует точка зрения, что она возможна также и в отношении муниципальной собственности.

Реквизиция производится по решению государственных (но не муниципальных) органов. «Поскольку реквизиция применяется при чрезвычайных обстоятельствах, требующих немедленных действий, она проводится во внесудебном порядке и без предварительного и равноценного возмещения стоимости имущества».

Однако оценка, по которой собственнику возмещается стоимость реквизированного имущества, может быть впоследствии оспорена им в суде (см. п. 2 ст. 242 ГК РФ).

Собственником изъятого имущества становится государство, однако предыдущий собственник вправе требовать по суду возврата сохранившегося имущества после прекращения чрезвычайных обстоятельств (см. п. 3 ст. 242 ГК РФ).

6. Конфискация (ст. 243 ГК РФ).

Конфискация – это безвозмездное изъятие у собственника имущества по решению суда в виде санкции за совершение преступления или иного правонарушения (см. п. 1 ст. 243 ГК РФ).

Конфискация может применяться только к частному собственнику. Из содержания ст. 243 ГК РФ вытекает, что конфискация применяется в уголовно-правовом и административном порядке. В последнем случае она возможна в случаях, предусмотренных законом (например, ст. 54 Федерального закона от 20.12.2004 г. № 166-ФЗ «О рыболовстве и сохранении водных биологических ресурсов» предусматривает конфискацию незаконно добытых (выловленных) водных биоресурсов и продуктов их переработки, а также судов и орудий незаконной добычи (вылова) водных биоресурсов). При этом решение о конфискации, принятое в административном порядке, может быть впоследствии оспорено в суде (см. п. 2 ст. 243 ГК РФ).

Конфискация может применяться также в качестве санкции за гражданское правонарушение. Так, ст. 169 ГК РФ допускает возможность безвозмездного изъятия имущества в доход государства в случае умышленного совершения сделки с целью, противной основам правопорядка и нравственности.

«Еще одним примером конфискации в ГК является п. 5 ст. 1252 ГК, согласно которому оборудование, прочие устройства и материалы, главным образом используемые или предназначенные для совершения нарушения исключительных прав на результаты интеллектуальной деятельности и на средства индивидуализации, по решению суда подлежат изъятию из оборота и уничтожению за счет нарушителя, если законом не предусмотрено их обращение в доход Российской Федерации».

7. Принудительное отчуждение недвижимого имущества в связи с утратой прав на земельный участок, на котором оно расположено (ст. 239–239.2 ГК РФ).

В настоящее время ГК РФ допускает следующие основания отчуждения принадлежащего собственнику недвижимого имущества:

1) отчуждение недвижимого имущества в связи с изъятием участка, на котором оно находится (ст. 239 ГК РФ). В соответствии со ст. 284 ГК РФ земельный участок может быть изъят у собственника в случаях, когда участок предназначен для ведения сельского хозяйства либо жилищного или иного строительства и не используется по целевому назначению в течение трех лет, если более длительный срок не установлен законом. Кроме того, земельный участок также может быть изъят у собственника в соответствии со ст. 285 ГК РФ, если его использование осуществляется с нарушением требований законодательства Российской Федерации, в частности, приводит к существенному снижению плодородия земель сельскохозяйственного назначения либо причинению вреда окружающей среде.

Если изъятие земельного участка невозможно без прекращения права собственности на здания, сооружения или другое недвижимое имущество, находящиеся на данном участке, это имущество может быть изъято у собственника (см. п. 1 ст. 239 ГК РФ). В таком случае оно реализуется с публичных торгов. Бывшему собственнику поступают вырученные от продажи объекта недвижимости средства (за вычетом расходов на подготовку и проведение публичных торгов);

2) отчуждение объекта незавершенного строительства, расположенного на земельном участке, находящемся в государственной или муниципальной собственности, в связи с прекращением действия договора аренды такого земельного участка (ст. 239.1 ГК РФ). Отчуждение объекта незавершенного строительства производится ввиду нарушения по вине его собственника сроков окончания строительства (ограниченных сроком действия договора аренды земельного участка). Поэтому, согласно п. 3 ст. 239.1 ГК РФ, требование о продаже объекта незавершенного строительства не подлежит удовлетворению, если собственник этого объекта докажет, что нарушение срока строительства объекта связано с действиями (бездействием) органов государственной власти, органов местного самоуправления или лиц, осуществляющих эксплуатацию сетей инженерно-технического обеспечения, к которым должен быть подключен (технологически присоединен) объект.

При отсутствии таких оснований объект незавершенного строительства изымается у собственника по решению суда путем продажи с публичных торгов (п. 1 ст. 239.1 ГК РФ). Начальная цена определяется на основании оценки его рыночной стоимости. Если публичные торги не состоялись, объект может быть приобретен в государственную или муниципальную собственность по начальной цене в течение двух месяцев со дня признания торгов несостоявшимися. Средства, вырученные от продажи объекта, выплачиваются бывшему собственнику объекта за вычетом расходов на подготовку и проведение публичных торгов (см. пп. 4, 5 ст. 239.1 ГК РФ);

3) отчуждение недвижимого имущества в связи с изъятием земельного участка для государственных или муниципальных нужд (ст. 239.2 ГК РФ). «Речь здесь идет о ситуациях, когда земельный участок (либо участок недр) изымается у частного собственника в публично-правовых интересах, например, для прокладки магистрали, строительства каких-либо объектов и т. п.».

Порядок выкупа и продажи этого имущества регулируется ст. 279–282 и 447–449 ГК256. Решение об изъятии земельного участка для государственных или муниципальных нужд принимается федеральными органами исполнительной власти, органами исполнительной власти субъектов Российской Федерации или органами местного самоуправления (п. 3 ст. 279 ГК РФ).

Сроки, размер возмещения и другие условия, на которых осуществляется изъятие земельного участка, определяются соглашением об изъятии земельного участка и расположенных на нем объектов недвижимости. Если правообладатель изымаемого земельного участка не заключил соглашение об изъятии, в том числе по причине несогласия с решением, допускается принудительное изъятие земельного участка, которое осуществляется по решению суда (см. ст. 282 ГК РФ). В случае принудительного изъятия его условия определяются судом.

8. Выкуп бесхозяйственно содержимых вещей (ст. 240, 241, 293 ГК РФ):

1) выкуп бесхозяйственно содержимых культурных ценностей (ст. 240 ГК РФ) возможен, если собственник культурных ценностей, отнесенных в соответствии с законом к особо ценным и охраняемым государством, бесхозяйственно содержит эти ценности, что грозит утратой ими своего значения. Таким образом, «в судебном порядке требуется установить не только факт бесхозяйственного содержания этих ценностей, но и реальную угрозу утраты ими своего значения в результате соответствующего бездействия или действий их собственника»;

2) выкуп домашних животных при ненадлежащем обращении с ними (ст. 241 ГК РФ) возможен, если собственник домашних животных обращается с ними в явном противоречии с установленными на основании закона правилами и принятыми в обществе нормами гуманного отношения к животным. Выкуп осуществляется лицом, предъявившим в суд соответствующее требование;

3) прекращение права собственности на бесхозяйственно содержимое жилое помещение (ст. 293 ГК РФ) возможно, если собственник использует его не по назначению, систематически нарушает права и интересы соседей либо бесхозяйственно обращается с жильем, допуская его разрушение.

В этом случае орган местного самоуправления может предупредить собственника о необходимости устранить нарушения, а если они влекут разрушение помещения – также назначить собственнику соразмерный срок для его ремонта.

Если после предупреждения собственник не принял необходимых мер по устранению нарушений, то суд по иску органа местного самоуправления может принять решение о продаже с публичных торгов такого жилого помещения с выплатой собственнику вырученных от продажи средств за вычетом расходов на исполнение судебного решения.

В отношении всех способов выкупа бесхозяйственно содержимых вещей существует общее правило. «Принудительный выкуп осуществляется только по решению суда, хотя и не обязательно государством. Как культурные ценности, так и домашних животных, а также жилое помещение может приобрести любое заинтересованное лицо с публичных торгов. Более того, ст. 293 ГК о жилых помещениях сформулирована так, что, по-видимому, их отчуждение именно гражданам и юридическим лицам, а не государству рассматривается как общее правило».

9. Прекращение права собственности лица на имущество, которое не может ему принадлежать (ст. 238 ГК РФ).

Такая ситуация возможна, если в собственности лица по основаниям, допускаемым законом, оказалось имущество, которое не может ему принадлежать. «Речь идет о тех видах имущества, которые по прямому указанию закона либо изъяты из оборота, тот есть могут находиться исключительно в государственной собственности, либо ограничены в обороте, в частности подлежат приобретению лишь по специальному разрешению государственных органов».

В качестве примера можно привести переход оружия в порядке наследования несовершеннолетнему наследнику (в соответствии со ст. 13 Федерального закона от 13.12.1996 г. № 150-ФЗ «Об оружии» по общему правилу право на приобретение гражданского огнестрельного оружия имеют граждане с 21 года), или земельный участок сельскохозяйственного назначения оказался в порядке наследования у иностранного гражданина, что противоречит ст. 3 ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения».

Правила ст. 238 ГК РФ применяются также и в случае, если в собственности гражданина или юридического лица по основаниям, допускаемым законом, окажется вещь, на приобретение которой необходимо особое разрешение, а в его выдаче собственнику отказано.

В таких случаях имущество должно быть отчуждено собственником в течение года с момента возникновения права собственности на имущество, если законом не установлен иной срок. Очевидно, что оно может быть отчуждено только лицу, управомоченному на приобретение его в собственность.

Если в указанный срок имущество не отчуждено собственником самостоятельно, такое имущество с учетом его характера и назначения по решению суда, вынесенному по заявлению государственного органа или органа местного самоуправления, подлежит принудительной продаже с передачей бывшему собственнику вырученной суммы либо передаче в государственную или муниципальную собственность с возмещением бывшему собственнику стоимости имущества, определенной судом. При этом вычитаются затраты на отчуждение имущества (см. п. 2 ст. 238 ГК РФ).

«Способ продажи (закрытый аукцион, конкурс или иная форма продажи) определяется с учетом характера и назначения имущества».

Приобретательная давность

Институт приобретательной давности служит цели введения в оборот вещи, находящейся в незаконном владениии, и распространяется на случаи фактического (беститульного) владения чужой или бесхозяйной вещью, являясь первоначальным способом приобретения права собственности. В доктрине отмечается, что этот институт может использоваться и при невозможности или затруднительности доказательства титула на собственную вещь.

Приобретение права собственности по давности владения вещью было известно еще римскому праву (узукапия, приобретательная давность). В современном российском праве этот институт тоже не нов, поскольку существовал в цивильном праве Российской империи, но исчез в советском законодательстве, однако оставался предметом юридической науки.

Согласно действующему российскому законодательству, для приобретения права собственности по давности РФ необходимо владеть ею добросовестно, открыто, непрерывно как своей собственной в течение пяти лет (движимые вещи), 15 лет (недвижимость). Право собственности на недвижимую вещь при наличии всех перечисленных реквизитов возникает с момента его государственной регистрации. Судебный акт об удовлетворении иска о признании права собственности в силу приобретательной давности является основанием для регистрации права собственности в ЕГРН.

Ответчиком по иску о признании права собственности в силу приобретательной давности является прежний собственник имущества. В случаях, когда прежний собственник недвижимого имущества не был и не должен был быть известен давностному владельцу, он вправе обратиться в суд с заявлением об установлении факта добросовестного, открытого и непрерывного владения имуществом как своим собственным в течение срока приобретательной давности. В качестве заинтересованного лица к участию в деле привлекается государственный регистратор.

Российское гражданское законодательство допускает возникновение в силу приобретательной давности только право собственности. Вместе с тем зарубежным правопорядкам известно приобретение по давности владения ограниченных вещных прав, в частности, сервитута.

Сфера действия ст. 234 ГК РФ. В нулевых годах ХXI в. наибольший интерес в плане возврата в оборот с помощью механизма приобретательной давности имело государственное имущество, оказавшееся во владении частных субъектов и вне контроля публичного собственника, утратившего возможность истребования таких объектов. Вопрос о приобретении по давности имущества, ранее находившегося в государственной собственности, рассматривается в п. 16 Постановления № 10/22, где предлагается давностный срок считать с 1 июля 1900 года («Поскольку с введением в действие Закона СССР “О собственности в СССР” (01.07.1990) утратила силу статья 90 ГК РСФСР 1964 года, согласно которой исковая давность не распространяется на требования государственных организаций о возврате государственного имущества из чужого незаконного владения. С указанной даты в отношении государственного имущества действуют общие положения об исчислении срока исковой давности. В силу пункта 4 статьи 234 ГК РФ течение срока приобретательной давности в отношении вещей, находящихся у лица, из владения которого они могли быть истребованы в соответствии со статьями 301 и 305 ГК РФ, начинается не ранее истечения срока исковой давности по соответствующим требованиям. В этой связи течение срока приобретательной давности в отношении государственного имущества может начаться не ранее 01.07.1990»).

До конца не прояснен вопрос о приобретении по давности земельных участков. В судебной практике принято ссылаться на п. 2 ст. 214 ГК РФ, указывая на презумпцию государственной собственности на природные объекты, которая сама по себе устраняет возможность сомнений в принадлежности земельного участка и исключает его приобретение по давности. Однако такая логика верна только для случаев приобретения в собственность бесхозяйных вещей.

В целом иски о приобретении права собственности по давности владения не столь распространены в современной судебной практике России. С момента введения в российский правопорядок механизма моментальной приобретательной давности (по выражению К. И. Скловского267) сфера действия ст. 234 ГК РФ существенно ограничена. Теперь лицо, которое добросовестно приобрело имущество от неуправомоченного отчуждателя, если эта вещь не может быть виндицирована собственником, приобретает право собственности на нее с момента, когда собственник утратил возможность на ее виндикацию, то есть не дожидаясь истечения сроков, предусмотренных ст. 234 ГК РФ. В соответствии с абзацем вторым пункта 2 статьи 223 ГК РФ недвижимое имущество признается принадлежащим добросовестному приобретателю на праве собственности с момента государственной регистрации его права в ЕГРН, за исключением предусмотренных статьей 302 ГК РФ случаев, когда собственник вправе истребовать такое имущество от добросовестного приобретателя. По смыслу пункта 2 статьи 223 ГК РФ право собственности возникает у добросовестного приобретателя не только в том случае, когда вступило в законную силу решение суда об отказе в удовлетворении иска об истребовании имущества из чужого незаконного владения, но и тогда, когда прежний собственник в суд не обращался и основания для удовлетворения такого иска отсутствуют. Однако абз. 2 п. 2 ст. 223 ГК РФ, устанавливающий соответствующее правило, касается только приобретения права собственности на недвижимость. Судебная практика на основании аналогии закона распространила абз. 2 п. 2 ст. 223 ГК РФ и на движимое имущество. Как указано в п. 13 постановления, «в силу пункта 1 статьи 6 ГК РФ (аналогия закона) правило абзаца второго пункта 2 статьи 223 ГК РФ подлежит применению при рассмотрении споров о правах на движимое имущество (право собственности на движимое имущество у добросовестного приобретателя возникает с момента возмездного приобретения имущества, за исключением предусмотренных статьей 302 ГК РФ случаев, когда собственник вправе истребовать такое имущество от добросовестного приобретателя)».

С помощью механизма приобретательной давности сегодня разрешается проблема правового режима вещей, в отношении которых собственнику отказано в их истребовании у владельца по мотивам истечения исковой давности, а также бесхозяйных вещей, в отношении которых осуществляется фактическое владение.

Таким образом, практика применения ст. 234 ГК РФ свидетельствует, что в настоящее время закрепленный в норме механизм неэффективен для возвращения в оборот вещей, отчужденных по недействительным сделкам. В связи с этим в Концепции развития законодательства о вещном праве приобретательной давности уделено немало внимания, что будет отмечено дальше.

Реквизиты приобретательной давности. В п. 15 Постановления Пленумов ВС РФ и ВАС РФ от 29 апреля 2010 г. № 10/22 даны разъяснения по вопросу содержания реквизитов приобретательной давности:

«…давностное владение является добросовестным, если лицо, получая владение, не знало и не должно было знать об отсутствии основания возникновения у него права собственности;

– давностное владение признается открытым, если лицо не скрывает факта нахождения имущества в его владении. Принятие обычных мер по обеспечению сохранности имущества не свидетельствует о сокрытии этого имущества;

– давностное владение признается непрерывным, если оно не прекращалось в течение всего срока приобретательной давности.

В случае удовлетворения иска давностного владельца об истребовании имущества из чужого незаконного владения имевшая место ранее временная утрата им владения спорным имуществом перерывом давностного владения не считается. Передача давностным владельцем имущества во временное владение другого лица не прерывает давностного владения. Не наступает перерыв давностного владения также в том случае, если новый владелец имущества является сингулярным или универсальным правопреемником предыдущего владельца (пункт 3 статьи 234 ГК РФ);

– владение имуществом как своим собственным означает владение не по договору. По этой причине статья 234 ГК РФ не подлежит применению в случаях, когда владение имуществом осуществляется на основании договорных обязательств (аренды, хранения, безвозмездного пользования и т. п.)».

Разъяснения, данные в п.15 постановления № 10/22, вполне традиционны.

Следует сделать некоторые уточнения. Добрая совесть должна наличествовать как в момент заключения сделки, так и в момент ее исполнения. При этом последующая утрата доброй совести не препятствует приобретению по давности. Так, если арендатор вещи, полученной от давностного владельца, отказывается ее возвращать арендодателю со ссылкой на отсутствие у него права собственности на вещь и этот факт в суде будет доказан, то добросовестность арендодателя как владельца будет утрачена. Однако срок приобретательной давности прерван не будет, а вещь будет возвращена арендодателю.

В проекте Концепции развития законодательства о вещном праве высказано предложение об устранении признака добросовестности из числа реквизитов давностного владения. Отсутствие указанного условия приобретения права собственности по давности будет способствовать возвращению в оборот «задавненного» имущества. Истечение исковой давности делает неэффективным такой способ защиты права собственности (титульного владения), как истребование вещи. В случае, если у данного владельца нет оснований для приобретения вещи в собственность по давности владения, собственником он не станет и его положение окажется защищенным только возражением на виндикационный иск. В таких случаях говорят о задавненном владении.

Интересно, «что дореволюционное русское право для приобретения права собственности по давности владения вещью требовало “бесспорного и непрерывного”, но отнюдь не добросовестного владения. Такой же подход был закреплен и в ст. 909 и 910 проекта Гражданского уложения, согласно которым срок приобретательной давности удваивался для недобросовестных владельцев как движимых, так и недвижимых вещей.

В этом смысле русское законодательство принципиально отличалось от германского, в котором такое приобретение исключается для недобросовестных владельцев движимых вещей (п. 2 § 937 BGB). Вместе с тем в германском праве приобретение права собственности на движимую вещь по давности добросовестного владения в настоящее время является весьма редким случаем, ибо почти полностью “перекрывается” общими правилами о возможности добросовестного приобретения права собственности на вещь от неуправомоченного отчуждателя (§ 932, 933 BGB), что теперь признается и российским правом.

Отечественное право при восстановлении приобретательной давности отказалось от традиционного подхода и перешло на позицию, близкую германскому праву, допустив приобретение права собственности по давности владения как недвижимой, так и движимой вещью только для добросовестного приобретателя (новая редакция абз. 2 п. 2 ст. 223 ГК РФ и распространение ее действия судебной практикой на движимые вещи)».

Есть и другой способ решения проблемы расширения сферы действия ст. 234 ГК РФ: изменение толкования добросовестности давностного владельца. В настоящее время судебная практика понимает добросовестность чрезвычайно строго. Достаточно того, чтобы владение было приобретено без обмана и насилия. Такое понимание согласуется с классической традицией и позволяет включить в сферу действия приобретательной давности и бесхозяйные вещи, и вещи, полученные по недействительной сделке.

Концепция развития законодательства о вещном праве не упоминает такой реквизит приобретательной давности, как «владение имуществом как своим собственным». Сегодня отсутствие именно этого условия чаще всего влечет отклонение требования истца о признании за ним права собственности.

Владение вещью как своей собственной означает «владение не по договору», то есть нераспространение действия приобретательной давности на случаи владения чужой вещью на основании договора аренды, хранения и т. п.

Началу формирования такой практики послужили разъяснения ВАС РФ, содержащиеся в п. 18 Постановления Пленума № 8 (при разрешении споров, связанных с возникновением и прекращением права собственности, следует иметь в виду, что нормы ст. 234 ГК РФ о приобретательной давности не подлежат применению в случаях, когда владение имуществом в течение длительного времени осуществлялось на основании договорных обязательств (аренды, хранения, безвозмездного пользования и т. п.) или имущество было закреплено за его владельцем на праве хозяйственного ведения или оперативного управления).

Следует отметить, что логика приведенного пункта Постановления Пленума № 8 представлена и в тезисе п. 7 Обзора практики разрешения споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав (информационное письмо Президиума ВАС РФ от 28.04.1997 г. № 13): приобретательная давность не распространяется на случаи, когда владение имуществом осуществляется на основании договора о безвозмездном пользовании.

В связи с изложенной позицией в практике возник вопрос, является ли прекращение договорных отношений с собственником основанием для начала владения имуществом как своим собственным.

До принятия Постановления № 10/22 в судебной практике имели место положительные ответы на поставленный вопрос.

Постановление ФАС ДВО от 29.11.2005 г. № Ф03-А73/05-1/3666 (движимое): суд признал владельца давностным с момента прекращения договора аренды (в связи с истечением срока), по которому тот получил спорное имущество во владение. Постановление ФАС ДВО от 30.12.2004 г. № Ф03-А73/04-1/4034 (по тому же спору): суд признал владельца давностным, так как арендодатель ликвидирован.

Однако в настоящее время суд откажет возможному истцу в требовании о приобретении права собственности по давности владения ввиду того, что владение начато по договорным основаниям. Вместе с тем насколько разумен и обоснован такой подход. Пример: срок действия договора аренды истек. Собственник не исполняет обязанности по принятию вещи у должника.

Возможно, арендодатель ликвидирован или утратил интерес к имуществу. При этом арендатор не скрывает имущество, не препятствует возврату. Если отказать арендатору в возможности приобретения права собственности в силу приобретательной давности, то имущество выбывает навсегда из оборота. Представляется, что на уровне судебной практики необходимо изменение подхода к толкованию «владения имуществом как своим собственным». Следует удовлетворять заявление владельца о признании права собственности, если он, хотя и знает собственника, но последний утратил интерес к имуществу, а владелец несет расходы по содержанию имущества, платит налоги, осуществляет ремонт, решает вопросы пользования и распоряжения. Так, суд посчитал арендатора давностным владельцем для целей п. 2 ст. 234 ГК РФ, указав, в частности, что тот нес бремя содержания имущества в виде оплаты электроэнергии272 . При этом, разумеется, владение такого истца не должно быть приобретено преступным путем.

Судебная практика исходит из того, что срок приобретательной давности начинает течь не ранее истечения исковой давности по виндикационному иску. Этот подход основывается на п. 4 ст. 234 ГК РФ: течение срока приобретательной давности в отношении вещей, находящихся у лица, из владения которого они могли быть истребованы в соответствии со ст. 301 и 305 ГК РФ, начинается не ранее истечения исковой давности по соответствующим требованиям.

Содержание названного пункта допускает и иное толкование («могли быть истребованы»): можно предположить, что это правило не действует в тех случаях, когда нет оснований для удовлетворения виндикационного иска. Тогда приобретательная давность начинает течь с момента получения владения.

Согласно п. 17 Постановления Пленумов ВС РФ и ВАС РФ от 29 апреля 2010 г. № 10/22 в силу пункта 2 статьи 234 ГК РФ до приобретения на имущество права собственности в силу приобретательной давности лицо, владеющее имуществом как своим собственным, имеет право на защиту своего владения против третьих лиц, не являющихся собственниками имущества, а также не имеющих прав на владение им в силу иного предусмотренного законом или договором основания. Следовательно, давностный владелец имеет право на защиту своего владения применительно к правилам статей 301, 304 ГК РФ.

Приобретение права собственности на самовольную постройку

Самовольная постройка, понятие и юридические последствия совершения которой описаны в ст. 222 ГК РФ, принадлежит к числу специфических конструкций российского правопорядка.

Отчасти это объясняется тем, что отечественный правопорядок пока не воспринял концепцию единого объекта недвижимости, согласно которой недвижимостью является только земельный участок, а все, что на нем находится, – составной частью земельного участка.

Норма ст. 222 ГК РФ менялась неоднократно, последняя редакция Федерального закона от 03.08.2018 г. № 339-ФЗ имела целью существенную либерализацию правил о самовольной постройке.

В настоящее время по вопросам применения ст. 222 ГК РФ имеются обширная судебная практика, в том числе правовые позиции высших судебных инстанций.

Согласно п. 2 ст. 222 ГК РФ лицо, осуществившее самовольную постройку объекта недвижимости, по общему правилу не приобретает на нее право собственности, а сама эта постройка подлежит сносу осуществившим ее лицом либо за его счет, кроме случаев легализации самовольной постройки (п. 3 ст. 222 ГК РФ), сноса в административном (внесудебном) порядке (п. 4 ст. 222 ГК РФ). В случае, если постройка создает угрозу жизни и здоровью, то исковое требование о ее сносе не подлежит действию давности.

Самовольная постройка не является объектом гражданских прав: она не может быть объектом сделок, не передается в порядке наследственного правопреемства.

Государственная регистрация сама по себе не препятствует спору о сносе, особенность отечественной регистрационной системы которой заключается в том, что запись сама по себе не создает право на недвижимость, необходимо, чтобы под записью было должное правовое основание – действительная сделка, акт госоргана или законное возведение строения. Если действительного основания для приобретения права собственности на недвижимое имущество нет, то запись в реестре не породит права. Следовательно, само по себе попадание в ЕГРН объекта, который был построен с нарушением норм земельного или градостроительного законодательства, не легализует его. Эта позиция была в свое время сформулирована ВАС РФ в п. 5 Обзора № 143275. Легализующее значение имеет лишь регистрация построек, построенных «неправильно», в рамках так называемой дачной амнистии.

Для уяснения понятия самовольной постройки необходимо ограничить круг объектов и рассмотреть условия самовольного строительства.

Статья 222 ГК РФ распространяет свое действие только на объекты, соответствующие признакам недвижимого имущества (здания, строения, сооружения, объекты незавершенного строительства и пр.), и не охватывает соответственно случаи неправомерного возведения временных построек, рекламных конструкций. В последнем случае собственник земельного участка должен защищать свои права предъявлением негаторного или обязательственного иска. Как указано в пп. 28, 29 Постановления Пленумов ВС РФ и ВАС РФ от 29 апреля 2010 г. № 10/22, положения статьи 222 ГК РФ распространяются на самовольную реконструкцию недвижимости, в результате которой возник новый объект, но не распространяются на перепланировку, переустройство (переоборудование) недвижимого имущества, в результате которых не создан новый объект.

Гражданское законодательство предусматривает следующие признаки для признания постройки самовольной:

• нарушение норм земельного законодательства в виде отсутствия оформления права на земельный участок под постройкой, то есть при отсутствии, например, права собственности, права пожизненного наследуемого владения или права аренды (с правом возведения на участке объекта) на земельный участок;
• проведение строительства без разрешения, предусмотренного ст. 51 Градостроительного кодекса РФ;
• возведение постройки на земельном участке с нарушением вида его разрешенного использования (Определение судебной коллегии по гражданским делам ВС РФ от 19.07.2016 г. № 18-КГ16-61, Апелляционное определение судебной коллегии по административным делам ВС РФ от 29.04.2016 г. № 5-АПГ16-12);
• осуществление строительства на земельном участке с нарушением территориального зонирования в соответствии со ст. 35–40 ГК РФ;
• нарушение градостроительных и строительных норм и правил.

Законом № 339-ФЗ276 предусматривается возмещение убытков собственников земельных участков и объектов недвижимости, если эти объекты возведены до вступления в силу изменений в ГК РФ, которые расположены в зонах с особыми условиями использования. На сегодняшний день в России 23 такие зоны: зоны охраны объектов культурного наследия, охранные зоны объектов электроэнергетики, железных дорог, объектов трубопровода, линий и сооружений связи, территории, прилегающие к аэродромам, придорожные полосы и др. Законом № 339-ФЗ был либерализован режим самовольной постройки: из числа самовольных построек исключаются объекты, возведенные, созданные с нарушением установленных ограничений по использованию земельного участка, если данные объекты возведены, созданы на основании необходимых для этого согласований и (или) разрешений и в соответствии с ними и (или) собственник данного объекта не знал и не мог или не обязан был знать о действии указанных ограничений в отношении принадлежащего ему земельного участка.

Согласно новой редакции ст. 222: «Самовольная постройка – это здание, сооружение или другое строение, возведенное, созданное на земельном участке, не предоставленном в установленном порядке, или на земельном участке, разрешенное использование которого не допускает строительства на нем данного объекта, либо возведенное, созданное без получения на это необходимых согласований, разрешений и (или) с нарушением градостроительных и строительных норм и правил, исключительно в случае, если разрешенное использование земельного участка, требование о получении соответствующих согласований, разрешений и (или) градостроительные и строительные нормы и правила установлены на дату начала создания самовольной постройки и являются действующими на дату выявления самовольной постройки».

В абз. 2 п. 1 ст 222 ГК РФ в новой редакции установлено: «Не является самовольной постройкой здание, сооружение или другое строение, возведенные или созданные с нарушением установленных в соответствии с законом ограничений использования земельного участка, если собственник данного объекта не знал и не мог знать о действии указанных ограничений в отношении принадлежащего ему земельного участка».

Таким образом, постройка может быть признана самовольной только по решению суда и если нарушены требования, установленные на момент начала ее создания и действующие на момент выявления самовольного строительства.

Еще одна тенденция на легализацию самовольного строительства отражена в корректировке юридических последствий возведения самовольной постройки. В качестве альтернативы сносу закреплена возможность возложения на создавшее ее лицо обязанности привести постройку в соответствие параметрам, установленным правилами землепользования и застройки, документацией по планировке территории или обязательным требованиям к параметрам постройки. Изменились основания, в силу которых решение о сносе самовольной постройки (приведения ее в соответствие установленным требованиям) принимается органом местного самоуправления. Также предусмотрены случаи, когда соответствующее решение не может быть принято в административном порядке.

Право собственности на самовольную постройку может быть признано судом в качестве исключения за собственником или иным титульным владельцем земельного участка, на котором осуществлено такое строительство (но не за застройщиком), если при этом:

• во-первых, у осуществившего самовольную постройку лица было право на строительство соответствующего объекта на данном земельном участке;
• во-вторых, постройка соответствует параметрам, установленным правилами планировки, застройки и землепользования;
• в-третьих, сохранение постройки не нарушает прав и законных интересов других лиц (например, соседних землепользователей) и не создает угрозу жизни и здоровью граждан (п. 3 ст. 222 ГК РФ).

Приобретение права собственности на самовольную постройку – это первоначальный способ приобретения права собственности.

Таким образом, обязательным условием признания права собственности на самовольную постройку является принадлежность истцу соответствующего титула на земельный участок.

Второе необходимое условие – на день обращения в суд постройка соответствует параметрам, установленным документацией по планировке территории, правилами землепользования и застройки или обязательными требованиями к параметрам постройки, содержащимися в иных документах. Еще одно условие – сохранение постройки не нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц и не создает угрозу жизни и здоровью граждан. В этом случае лицо, за которым признано право собственности на постройку, возмещает осуществившему ее лицу расходы на постройку в размере, определенном судом.

В п. 26 Постановления Пленумов ВС РФ и ВАС РФ от 29 апреля 2010 г. № 10/22 введен дополнительный критерий, подлежащий разрешению при рассмотрении иска о легализации самовольной постройки. Как указано в постановлении: «Отсутствие разрешения на строительство само по себе не может служить основанием для отказа в иске о признании права собственности на самовольную постройку. В то же время суду необходимо установить, предпринимало ли лицо, создавшее самовольную постройку, надлежащие меры к ее легализации, в частности к получению разрешения на строительство и/или акта ввода объекта в эксплуатацию, а также правомерно ли отказал уполномоченный орган в выдаче такого разрешения или акта ввода объекта в эксплуатацию». То есть суду предлагается оценить добросовестность застройщика, обращался ли он за получением разрешения, является ли причиной отказа небрежность застройщика или налицо злоупотребления уполномоченных органов. И сегодня суды в основном придерживаются позиции, согласно которой требование о признании права собственности на самовольную постройку может быть удовлетворено, только если своевременно поданы заявление о выдаче разрешения и необходимые документы. Если застройщик обратился за разрешением на строительство после его начала, то ему не стоит рассчитывать на признание права собственности. Могут быть признаны достаточными меры по легализации объекта, когда отказ в выдаче разрешения вызван не зависящими от истца-застройщика причинами.

Как указано в Определении ВС РФ от 21.06.2016 г. № 47-КГ16-4, иск о признании права собственности на самовольную постройку подлежит удовлетворению, если единственными признаками самовольной постройки являются отсутствие разрешения на строительство и/или отсутствие акта ввода объекта в эксплуатацию, к получению которых лицо, создавшее самовольную постройку, предпринимало меры, и сохранение самовольной постройки не нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц и не создает ли угрозу жизни и здоровью граждан.

Следует заметить, что важное значение придается судебной практикой назначению самовольной постройки. Суды склонны к признанию права собственности на самовольную постройку, если спор касается объекта социального или религиозного назначения.

В 2017 году ВС РФ в большинстве дел о сносе самовольных строений указывал на оставление судами без внимания фактических обстоятельств дела и их неправильную юридическую квалификацию, а именно исследование вопроса о наличии каких-либо из указанных в ст. 222 ГК РФ вещных прав на землю. В частности, внимание обращалось на следующие обстоятельства:

– при рассмотрении дела необходимо установить, являются ли допущенные при возведении самовольной постройки нарушения (в частности, нарушение муниципальных правил землепользования и застройки) существенными, могло ли их наличие служить основанием 297 удовлетворения иска о признании права собственности на самовольную постройку, и если могло, то требовали ли эти нарушения устранения и какими способами (Определения судебной коллегии от 21.03.2017 г. № 18-КГ17-21 и от 16.05.2017 г. № 19-КГ17-11);

– суду при новом рассмотрении необходимо установить соответствие типа возведенного самовольного строения целевому назначению земельного участка и возможность возведения на нем домов блокированной застройки (Определение судебной коллегии от 16.05.2017 г. № 19-КГ17-11).