Общие положения о вещном праве

Вещное право в отечественном гражданском праве

Категория вещных прав формируется в европейском континентальном праве в XVIII–XIX вв. как результат отказа от средневековой феодальной конструкции «расщепленной» («разделенной») собственности на землю. Она была разработана и обоснована в трудах германских пандектистов, обобщивших и систематизировавших дошедшие до них источники римского частного права. Пандектное право предполагало существенные различия между вещным и обязательственным правом, их самостоятельное значение и отличительные функции.

Появление юридической категории вещных прав (сначала в германской пандектистике, а затем и в европейском континентальном праве в целом) связано с обеспечением экономически необходимого и юридически прочного участия одного лица в праве собственности другого лица на земельный участок.

В современной отечественной цивилистике отсутствуют единые обоснованные подходы к определению вещных прав, поскольку многие предшествующие десятилетия сама эта категория отсутствовала в гражданском законодательстве, а гражданско-правовая наука не занималась ею до тех пор, пока она не была восстановлена в начале 90-х гг. прошлого века.

На различных этапах исторического развития в российской цивилистике наблюдается совсем не одинаковый подход к определению понятия и выделению необходимых и достаточных признаков вещных прав. К тому же отечественная правовая система никогда не содержала полноценной системы вещных прав, соответствующих потребностям участников гражданских отношений. Исторически наиболее системное и логически завершенное закрепление виды вещных прав получили лишь в проекте Гражданского уложения Российской империи, который однако так и не стал источником российского законодательства.

Мнения дореволюционных российских юристов о понятии и признаках вещного права различаются кардинально.

Г. Ф. Шершеневич различал вещные и обязательственные права как абсолютные и относительные. Особенность вещных прав заключалась в специфике абсолютного права (обязанность всех лиц, подчиненных одной и той же политической власти, воздерживаться от действий, не согласованных с правообладателем; отрицательная обязанность субъектов обязанности; возможность нарушения абсолютного права каждым как следствие всеобщей обязанности; иск для защиты абсолютного права может быть направлен против каждого; установление абсолютных прав независимо от воли субъектов пассивной обязанности; преимущественность абсолютного права перед относительным) и имела специфику в объекте права – вещи, с учетом которой выстраивается признак непосредственного господства лица над вещью.

К. П. Победоносцев определял специфику права на вещь совокупностью следующих признаков: всеобщей безусловной отрицательной обязанностью; связью и следованием права за вещью; свойством исключительности и предпочтения.

Е. В. Васьковский выделял не признаки, а особенности вещного права: прямая непосредственная связь между лицом и вещью; абсолютный характер; возможность нарушения вещного права каждым; абсолютная защита.

В советское время из-за национализации земли, последовавшей в 1919 г., произошел и отказ от категории «недвижимость» (примечание к ст. 21 ГК РСФСР 1922 г.). В связи с этим утратила реальное значение и категория вещных прав, поскольку все иные, кроме права собственности (и залогового права), вещные права рассчитаны на применение именно к земельным участкам и другим объектам недвижимости. Формально это понятие исчезло из гражданского законодательства в начале 60-х гг. прошлого века (Основы гражданского законодательства Союза ССР и союзных республик 1961 г. и ГК РСФСР 1964 г.), хотя фактически утратило значение гораздо раньше (остававшееся в ГК 1922 г. вещное право застройки было исключено из него в 1948 г.). Своеобразным синонимом вещных прав стало понятие права собственности.

В совокупности именно этими обстоятельствами следует объяснять длительный период забвения понятия и видов вещных прав в отечественной доктрине. И. Б. Новицкий указал: «Деление прав на вещные и обязательственные в настоящее время не имеет значения... самый термин “вещное право” подлежит сдаче в архив». В. К. Райхер высказал мнение, что от понятия вещного права следует отказаться как от анахронизма, в то время как существующее деление прав на абсолютные и относительные является верным.

Вещные права в традиционном виде были восстановлены в отечественном гражданском праве в начале 90-х гг. прошлого века (республиканский Закон «О собственности в РСФСР» 1990 г. и союзные Основы гражданского законодательства 1991 г., а затем – часть первая Гражданского кодекса РФ 1994 г.). Нельзя признать решенным вопрос о понятии и признаках вещных прав на современном этапе развития доктрины гражданского права.

Диаметральная противоположность высказанных точек зрения простирается от рассуждений о принципиальной необходимости закрепления развернутого регулирования вещных прав и нормативного определения их признаков до совершенно различного определения признаков вещных прав. Приведем конкретные примеры.

А. Б. Бабаев в числе признаков вещных прав называет: отрицательный характер обязанности субъектов обязанности; отсутствие правовой связи управомоченного лица с субъектами всеобщей пассивной обязанности (отличие по субъекту); необходимость указания на вид, предмет и субъекта вещного права (по способу индивидуализации); публичность вещного права; возможность нарушения вещного права третьими лицами (по способу защиты).

З. А. Ахметьянова выделяет шесть признаков вещных прав: господство лица над вещью; свойство объекта вещного права как вещи; возможность правообладателя удовлетворить свой интерес самостоятельно без посредства других лиц; пассивная обязанность третьих лиц; абсолютный характер защиты; право следования.

Л. В. Щенникова отмечает следующие признаки вещного права: объект вещного права, господство лица над вещью, абсолютный характер защиты, свойство исключительности, право преимущества.

Н. В. Бадаева указывает, что в числе признаков вещных прав, отражающих их специфику и позволяющих отличать их от других видов прав, следует назвать: объект вещных прав – индивидуализированные материальные вещи, абсолютный характер вещных прав, который предполагает возможность их абсолютной защиты специальными средствами, возможность воздействия на вещь управомоченным лицом без участия других лиц.

Е. А. Суханов выделяет в качестве основных черт вещного права непосредственное господство лица над вещью, абсолютный характер, вещно-правовые иски, специфику объекта вещных прав, исчерпывающий перечень видов вещных прав.

В. А. Белов признает владение индикатором вещного права. С точки зрения В. А. Белова, любое субъективное право, имеющее в составе правомочие владения, является вещным правом.

А. А. Иванов полагает, что при «при определении вещного права в субъективном смысле основной акцент нужно сделать на отношении его правообладателя к вещи, а не ко всем третьим лицам. Именно отношение к вещи служит основой для противопоставления вещных и обязательственных прав, для выделения подавляющего большинства признаков вещных прав, для классификации вещных прав и для выделения способов защиты вещных прав. Господство лица над вещью составляет основное содержание вещного права. Отношение обладателя вещного права к третьим лицам имеет подчиненное положение и является результатом его включенности в гражданский оборот в качестве субъекта права. Обязанность всех третьих лиц воздерживаться от нарушения вещных прав проявляется лишь тогда, когда вещное право кем-то нарушено».

Таким образом, в действующем российском гражданском законодательстве признаки и система вещных прав нормативно не определены. Гражданско-правовое регулирование вещных прав носит неупорядоченный, разрозненный характер. Изолированные друг от друга нормы посвящены общим положениям о праве собственности (ст. 209–215 ГК РФ); основаниям приобретения права собственности (гл. 14 ГК РФ); основаниям прекращения права собственности (гл. 15 ГК РФ); праву государственной собственности (ст. 214 ГК РФ); праву муниципальной собственности (ст. 215 ГК РФ); праву собственности и другим вещным правам на землю (гл. 17 ГК РФ); праву собственности и другим вещным правам на жилые помещения (гл. 18 ГК РФ); общей собственности (гл. 16 ГК РФ); вещным правам лиц, не являющихся собственниками (ст. 216 ГК РФ); защите права собственности и других вещных прав (гл. 20 ГК РФ).

Ожидания юридической общественностью качественно иного уровня в правовом регулировании вещных прав связано с концепцией развития гражданского законодательства Российской Федерации. Существенной новеллой, предлагаемой концепцией, является формулировка базовых положений вещного права в общей части.

В статье 221 законопроекта № 47538-6 «О внесении изменений в части первую, вторую, третью и четвертую Гражданского кодекса Российской Федерации, а также в отдельные законодательные акты Российской Федерации» определено понятие вещного права: «Вещное право предоставляет лицу непосредственное господство над вещью и является основанием осуществления вместе или по отдельности правомочий владения, пользования и распоряжения ею в пределах, установленных ГК РФ».

Признаки и принципы вещного права

Для определения понятия вещного права необходимо, вопервых, выделить его признаки; во-вторых, отграничить от иных имущественных прав, прежде всего, от обязательственного права.

В литературе к признакам вещных прав относят непосредственность, абсолютность, абсолютный характер защиты, право следования, исключительность, преимущественность. Только два признака – право следования и абсолютный характер защиты закреплены в действующем ГК РФ.

Во-первых, вещные права характеризуются тем, что для реализации субъективного права управомоченному лицу не требуется посредничества третьего лица. Обладатель права осуществляет свой интерес путем непосредственного воздействия на вещь, которая находится в сфере его хозяйственного господства.

В обязательственном правоотношении кредитор имеет право на поведение должника. То есть в относительном правоотношении управомоченное лицо пассивно, его интерес удовлетворяется за счет надлежащего поведения обязанного лица.

Во-вторых, если вещное право как абсолютное характеризуется тем, что управомоченному лицу противостоит неопределенный круг обязанных лиц, то обязательственное правоотношение как относительное характеризуется полной определенностью участвующих в нем лиц.

Из этого следует, что если вещное правоотношение как абсолютное может быть нарушено любым лицом, причем личность нарушителя (ответчика по иску) впервые определяется только фактом правонарушения, то обязательственное право может быть нарушено лишь контрагентом по обязательству, личность которого заранее известна.

Вещно-правовые способы защиты – виндикационный и негаторный иски могут быть предъявлены управомоченным лицом к любым третьим лицам, нарушившим вещное право.

Право следования означает, что переход права собственности на имущество (смена собственника) не влечет прекращения ограниченного вещного права на это имущество. Однако эта особенность режима вещного права, строго говоря, имеет отношение не ко всем вещным правам, а только к ограниченным.

Исключительность означает, что в один и тот же момент времени у двух разных субъектов не может существовать двух вещных прав одного и того же вида.

Преимущественность вещного права означает, что в случае коллизии вещного и обязательственного права приоритет имеет вещное право.

Е. А. Суханов указывает на отсутствие в российском праве традиционного признака вещных прав – их преимущества перед обязательственными правами. По общему правилу российский закон исключает для сторон правоотношения возможность выбора иска в защиту своих прав (то есть «конкуренцию исков», в том числе вещных и обязательственных), но, даже в редких случаях допуская ее, он все равно не предоставляет субъектам вещных прав никаких преимуществ перед обладателями обязательственных прав. Более того, в ч. 1 ст. 398 ГК РФ устанавливаются преимущества кредиторов по обязательствам в зависимости от времени их возникновения (в германском праве этот «принцип приоритета» установлен для вещных, а не для обязательственных прав – ср. § 879 и 1209 BGB), но нигде прямо не устанавливается преимуществ вещных прав перед обязательственными.

Вместе с тем очевидно, что большая часть вышеприведенных признаков не позволяет определить понятие вещного права, отграничив его от иных имущественных прав. Во-первых, отечественный правопорядок распространил ряд юридических характеристик вещного права на обязательственные права: право следования, абсолютный характер защиты. Так, до настоящего времени предметом научной дискуссии остается вопрос о правовой природе аренды и залога.

Во-вторых, некоторые свойства вещного права, которые именуются в литературе признаками, таковыми не являются, поскольку они не имеют никакого отношения к признакам субъективных вещных прав, подчеркивающим их индивидуальные содержательные свойства. Право следования и абсолютный характер защиты – это специальные правовые последствия квалификации субъективного права как вещного. Законодательное регулирование преимущественного действия вещных прав перед другими субъективными правами является нормативным решением вопроса о соотношении интересов субъектов гражданского права в случае коллизии нескольких прав на одну и ту же вещь, правовая природа которых различна. Положения законодательства, устанавливающие приоритет того или другого права, не являются признаком именно вещного права, в том числе и потому, что выбор преимущества связывается в данном случае самим законодателем со значимостью правовых ценностей, а не с природой субъективного права.

По сути, имеется лишь один признак вещных прав – они обременяют вещь и обеспечивают их обладателям господство над ней.

Еще раз заметим, что в отечественной и зарубежной правовых доктринах не сложилось единого общепризнанного подхода к определению основных признаков вещного права, не вызывающего существенной критики и отторжения в правовой литературе и позволяющего безошибочно разграничить вещное и обязательственное право.Таким образом, приходится признать, что попытка определить вещное право на основании выделения признаков в настоящее время бесперспективна.

Следует согласиться с руководителем рабочей группы по созданию Концепции развития законодательства о вещном праве А. А. Ивановым в том, что стоит отказаться от закрепления в законе обязательных признаков вещных прав как правовой категории и ограничиться указанием, что существует особая привилегированная категория прав – вещные права, которые упомянуты в замкнутом перечне и к которым применяются особые правила.

«Для того чтобы обосновать необходимость замкнутого перечня вещных прав, нужно остановиться, во-первых, на том, что такое общая потребность в вещном праве, и во-вторых, на том, какие частные потребности могут быть удовлетворены отдельными вещными правами. Общая потребность в вещном праве может быть выведена из закономерностей экономики… Вещные права, таким образом, предстают как правовая форма отношений принадлежности благ определенным лицам и одновременно как правовая гарантия их стабильности. Для того чтобы отношения принадлежности были надежно обеспечены, необходима их унификация. Обе стороны отношения обмена должны относиться к благу одинаково. Оформление правом этой унификации осуществляется путем детального закрепления в законе содержания вещных прав, чтобы все знали о них и одинаково их трактовали. И это главная особенность отношений принадлежности по сравнению с динамичными по своей природе отношениями обмена. Стабильность обеспечивает только то право, содержание которого заранее известно. Отражение индивидуальных признаков отдельных прав, если они необходимы, тоже возможно, но в специальном реестре, доступном каждому, в поземельной книге, в ЕГРН в России. Помимо этого, для стабильности вещных прав нужны специальные гарантии защиты, а именно вещно-правовая, абсолютная защита.Таковы закономерности взаимодействия внутри экономической системы, которые порождают общую потребность в вещном праве. Как бы ни была организована экономика, какими бы ни были отношения обмена, всегда существуют две стороны: динамика и стабильность. Других вариантов не существует. При этом стабильность обеспечивается при помощи вещного права».

Таким образом, основной смысл выделения вещных прав состоит в их привилегированности. Вещные права, в отличие от обязательственных, обеспечивают более гарантированную, защищенную позицию управомоченного лица.

Из такого подхода к пониманию вещных прав вытекает, что вещные права означают особый гражданско-правовой режим, отличающийся от режима других имущественных прав. В сравнении с традиционно противопоставляемыми им обязательственными правами режим вещных прав характеризуется «юридической прочностью». Предположим, что сегодня, до изменения ГК

в части вещных прав, стороны установили в договоре аренды преимущественное право покупки вещи арендатором. Будет ли такое условие действительным? Представляется, что да, как в части обязанности продавца уведомить обладателя преимущественного права покупки о намерении приобрести и об условиях поступившего предложения, так и в части предусмотренных договором санкций. Вместе с тем признаком следования такое не предусмотренное законом преимущественное право покупки обладать не будет. То есть в случае отчуждения вещи недобросовестным арендодателем другому лицу, которое не знало об условии договора, арендатору будут доступны способы защиты из нарушения договора: возмещение убытков, неустойка. В случае закрепления права преимущественного приобретения чужой недвижимости как вещного право арендатора на выкуп вещи не прекратится со сменой собственника.

Из понимания вещного права как гражданско-правового режима следует необходимость выделения принципов вещного права.

К принципам вещного права следует отнести следующие:

1. принцип закрепления в законе видов вещных прав, их содержания, оснований возникновения и прекращения;
2. принцип публичности;
3. принцип специализации.

1. Принцип закрытого перечня вещных прав (numerusclausus), во-первых, снимает проблему необходимости законодательного закрепления их признаков. Во-вторых, его необходимость объясняется тем, что поскольку абсолютные вещные права действуют в отношении всех третьих лиц и должны соблюдаться ими, последние должны быть ясно осведомлены о содержании указанных прав, количество которых к тому же должно быть определенным. Закрытый перечень вещных прав защищает приобретателя и снижает трансакционные издержки.Поэтому вещные права могут создаваться только законом, но не соглашением сторон, причем закон должен исчерпывающим образом определить и содержание каждого конкретного вещного права. Принцип свободы договора не действует в сфере вещного права.

«В современной германской цивилистике, наиболее последовательно реализующей классическое пандектное учение о вещных правах (что в отсутствие серьезных отечественных исследований предопределяет необходимость обращения именно к этому зарубежному опыту), принцип numerusclausus вещных прав рассматривается как двоякое ограничение общего принципа свободы договоров. Во-первых, это ограничение законом самого перечня вещных прав, “принудительная типизация” их видов (Typenzwang); во-вторых, прямая фиксация (типизация) в законе содержания каждого из этих прав (Typenftxierung). Частноправовая природа вещных прав проявляется в возможности выбора сторонами гражданских правоотношений того или иного права из числа прямо предусмотренных законом, но исключает для них возможность создания своим соглашением иных, новых видов вещных прав».

Установление видов вещных прав – исключительная прерогатива, входящая в компетенцию законодателя.

Однако среди отечественных цивилистов есть противники введения принципа закрытого перечня вещных прав в гражданское законодательство.

2.Необходимость осведомленности всех участников оборота («всех третьих лиц») о содержании вещных прав обусловила другой классический принцип вещного права – «принцип публичности», в силу которого установление, изменение, переход или прекращение вещных прав на недвижимость подлежит обязательной государственной регистрации. В отношении движимых вещей этот принцип действует в других формах, в частности, его проявлением считается публичная «традиция» (traditio) – открытая передача вещи и права собственности на нее.

В действующем гражданском законодательстве принцип публичности сформулирован как принцип внесения (ст. 8.1 ГК РФ).

Однако законодатель допускает исключения из принципа внесения: (1) переход права собственности на имущество в порядке наследования и (2) реорганизации; (3) возникновение права собственности у члена потребительского кооператива на причитающееся ему как пайщику недвижимое имущество (п. 4 ст. 218 ГК РФ); (4) переход права собственности на земельный участок при продаже здания, расположенного на земельном участке (ст. 552 ГК РФ); (5) приобретение права собственности на недвижимость супругом приобретателя, записанного в реестр; (6) приобретение права собственности в силу приобретательной давности; (7) переход права ипотеки при уступке прав по кредитному договору; (8) возникновение права собственности на земельный участок в силу разграничения прав на землю (ст. 3.1 Вводного закона к Земельному кодексу) и проч.

Проблема состоит в том, что действующее законодательство допускает довольно много ситуаций, когда обременение права собственности существует, но оно не внесено в реестр и о нем может не знать приобретатель вещи. Поэтому совершенствование гражданского законодательства должно вестись не только по пути установления исчерпывающего перечня вещных прав, но и по пути сокращения случаев установления не внесенных в реестр обременений.

3. Согласно принципу специализации, объектом вещного права может быть только индивидуально-определенная вещь. В качестве объекта вещных прав не могут выступать вещи, определенные родовыми признаками, ибо невозможно осуществлять непосредственное хозяйственное господство в отношении неиндивидуализированного, абстрактно представляемого имущества. В силу данного принципа с гибелью вещи прекращается и вещное право на нее. Объектом же обязательственного права является поведение должника, обязанности которого после смерти гражданина или при реорганизации юридического лица в ряде случаев могут переходить к другим лицам в порядке универсального правопреемства.

Виды вещных прав

Категория вещных прав охватывает право собственности и ограниченные вещные права.

Право собственности как наиболее широкое по содержанию вещное право характеризуется полнотой, бессрочностью, эластичностью, исключительностью.

Ограниченные вещные права по объему уже права собственности. Иначе в литературе их именуют «права на чужие вещи».

Право на чужую вещь обременяет вещь собственника и ограничивает осуществление права собственности.

В русском дореволюционном праве вещные права делились на:

а) право собственности; б) владение; в) право участия; г) залог.

В ГК 1922 г. вещные права были представлены правом собственности, правом застройки, правом залога. В ГК 1964 г. институт вещных прав исчезает, остается лишь право собственности. Залог стал рассматриваться как способ обеспечения исполнения обязательств.

Статья 216 ГК РФ содержит перечень ограниченных вещных прав: право пожизненного наследуемого владения земельным участком, право постоянного (бессрочного) пользования земельным участком, право хозяйственного ведения имуществом, право оперативного управления имуществом, а также сервитуты. Перечень является открытым, что прямо следует из включенного в статью 216 указания «в частности». Соответственно, заведомо предполагается возможность расширения перечня путем издания на этот счет законодательных актов органом, наделенным соответствующей компетенцией. В частности, отдельные виды ограниченных вещных прав содержатся также в Земельном и Жилищном кодексах и во вводных законах к ним, причем далеко не всегда те или иные имущественные права прямо квалифицированы в этих специальных кодифицированных актах в качестве вещных.

В литературе справедливо обращается внимание на то, что набор ограниченных вещных прав и их система в современном российском гражданском праве не совпадают с традиционной систематизацией ограниченных вещных прав. Причина – весьма ограниченный набор этих прав по российскому законодательству.

Все ограниченные вещные права, в свою очередь, традиционно разделяются на три группы. В основу традиционной классификации вещных прав положено их содержание: а) права на пользование чужой вещью, как пишет И. А. Покровский, пользование это может быть самым минимальным (речь идет, например, о сервитуте, по которому сосед не может застраивать вид или свет), но оно может быть и настолько широким, что будет надолго исчерпывать все фактическое содержание права собственности, оставляя собственнику только то, что римские юристы называли «голым правом» (nudumjus); б) право на получение известной ценности из вещи, например, право залога; в) права на приобретение известной вещи, например, известное дореволюционному российскому праву право преимущественной покупки.

Из трех обозначенных групп ограниченных вещных прав современному российскому законодательству известна лишь первая. Поэтому систематизация таких прав пока может проводиться только внутри этой группы и по иным, нежели классические, принципам. Ее основным критерием становятся не содержание, а объекты вещных прав. По этому признаку обособляются права хозяйственного ведения и оперативного управления, объектом которых являются предприятия как имущественные комплексы, за исключением земельных участков. Права пожизненного наследуемого владения и постоянного бессрочного пользования могут иметь объектом только земельные участки, находящиеся в государственной (публичной) собственности. Жилое помещение является объектом права пользования отказополучателя, права пользования члена семьи собственника жилого помещения, права пользования получателя ренты. Что касается права залога, то его основная особенность с этой точки зрения заключается в том, что его объектом могут стать не только недвижимые, но и движимые вещи и даже имущественные права, что исключается для других ограниченных вещных прав.

В результате по указанному основанию Е. А. Суханов выделяет виды ограниченных вещных прав:

1. по использованию чужих земельных участков (главным образом находящихся в публичной, а не в частной собственности);
2. по использованию чужих жилых помещений;
3. права на хозяйствование с имущественным комплексом собственника (хозяйственное ведение и оперативное управление);
4. «обеспечительные права» – залог и удержание, вещная природа которых обычно оспаривается;
5. преимущественное «право приобретения» (покупки) недвижимой вещи (или доли в праве собственности на нее).

В современной российской цивилистике предложены и иные подходы к решению проблемы классификации вещных прав.

Так, по мнению Л. Н. Щенниковой, все вещные права делятся на две основные группы:

1) право собственности;

2) производные от собственности ограниченные вещные права, к которым относятся: право пожизненного наследуемого владения земельным участком; право бессрочного (постоянного) пользования земельным участком, право хозяйственного ведения, право оперативного управления, сервитут, право самостоятельного распоряжения доходами учреждения, осуществляющего приносящую доходы деятельность, право члена семьи собственника жилого помещения на его пользование, право на проживание в доме продавца (получателя ренты) по договору пожизненного содержания с иждивением, залоговые права.

На основании данного перечня автор предлагает следующую систему вещных прав: первая их группа – право собственности; вторая – вещные права юридических лиц на имущество собственника; третья – права сервитутного типа; четвертая – права по использованию земельных участков; пятая – права залогодержателя.

Другой подход к систематизации вещных прав предложен Е. А. Бариновой. Автор предлагает классифицировать вещные права на:

1) поименованные в законе в качестве вещных прав, к которым относятся право собственности, сервитут, право пожизненного наследуемого владения земельным участком, право постоянного (бессрочного) пользования земельным участком, право хозяйственного ведения, право оперативного управления;

2) не поименованные в законе в качестве вещных прав – это право пользования жилым помещением членами семьи его собственника, аренда, наем жилого помещения, безвозмездное пользование (ссуда), а также всякое иное пользование чужим имуществом, отвечающее вещно-правовым признакам.

Еще один подход к классификации вещных прав предложен М. В. Чередниковой. В соответствии с ним вещные права разделяются на четыре вида:

1. право собственности;
2. права юридических лиц на осуществление хозяйственной деятельности с использованием имущества собственника, к которым относятся право хозяйственного ведения, право оперативного управления, право учреждения самостоятельно распоряжаться доходами от разрешенной хозяйственной деятельности и имуществом, приобретенным за счет этих средств;
3. права на пользование чужой вещью, к которым относятся права по землепользованию (сервитут, право пожизненного наследуемого владения земельным участком, право постоянного (бессрочного) пользования земельным участком); права членов семьи собственника жилого помещения; владение как особое вещное право в течение срока приобретательной давности;
4. право получения известной ценности из вещи – право залога.

По мнению В. В. Белова, в основу классификации вещных правоотношений должен быть положен такой критерий, как содержание отношений непосредственного господства лица над вещью, то есть содержание вещных правомочий. По данному основанию вещные правоотношения можно классифицировать на пять групп:

1. фактическое владение, пользование и распоряжение соответствующей вещью более или менее абсолютным образом (право собственности, право хозяйственного ведения, право оперативного управления);
2. фактическое владение более или менее абсолютным образом, а также возникшие под условием возможности пользования и распоряжения (право удержания вещи, залоговое право, соединенное с владением);
3. фактическое владение и пользование более или менее абсолютным образом (право аренды, соединенное с владением);
4. юридическое (зарегистрированное) владение и пользование вещью более или менее абсолютным образом (право аренды недвижимости, право нанимателя недвижимого имущества);
5. юридическое зарегистрированное пользование вещью (право постоянного бессрочного пользования земельным участком, сервитуты).

Как верно отмечает по поводу существующих классификаций вещных прав А. Б. Бабаев, все они страдают отсутствием единого критерия, положенного в основу каждой из них: «...критериями оказываются в одном случае субъект, во втором и третьем – предмет, в четвертом – цель существования права».

Одним из ключевых положений концепции развития гражданского права в части совершенствования оборота земельных участков является создание новой системы вещных прав на объекты недвижимого имущества, главнейшим из которых является земельный участок. Отдельные вещные права предполагается допустить только в отношении земельных участков.

Расширенный перечень вещных прав в отношении земельных участков традиционен для развитых правопорядков и изначально опирается на традиции римского права.

Как отмечает А. А. Иванов, руководитель рабочей группы по подготовке проекта концепции развития законодательства о вещном праве, права на чужие вещи следует классифицировать в зависимости от того, какие из правомочий – владение, пользование и (или) распоряжение – входят в их состав. При этом нужно учитывать, что полный объем правомочий, то есть и владение, и пользование, и распоряжение (без ограничения полномочия распоряжения), в содержание вещного права входить не должен во избежание его отождествления с правом собственности.

Возможны следующие комбинации правомочий: а) пользование само по себе; б) распоряжение само по себе; в) владение и пользование; г) владение и распоряжение; д) владение, пользование и ограниченное распоряжение. Под каждую из этих комбинаций может быть подведено одно из имеющихся или вновь вводимых вещных прав.

В итоге перечень прав на чужие вещи мог бы выглядеть так:

1) сервитуты, причем не только вещные (реальные), но и личные. Под них можно было бы подвести права отказополучателя на жилое помещение по завещанию и при необходимости права члена семьи собственника жилого помещения. Спектр сервитутных прав должен быть весьма широк, особенно в отношении природных ресурсов. Сервитуты должны давать только пользование вещью (многие земельные сервитуты) или владение и пользование вещью (с возможностью распоряжения правом на доход). Владение сервитуарию может принадлежать лишь в случае, если это прямо предусмотрено законом. Главная сложность в конструировании сервитутов состоит в том, что их закрытый перечень должен содержаться в ГК, и стоит сложная задача все возможные сервитуты выявить и перечислить;

2) право владения и пользования земельным участком, участком недр, водным объектом, которое должно быть унифицировано для физических и для юридических лиц и допускать возможность его передачи другим лицам в порядке универсального правопреемства (в порядке наследования, при реорганизации юридических лиц и т. п.). Данное право может предполагать пользование земельным участком, участком недр, водным объектом как таковым, без изменения его субстанции (существенных характеристик), и тогда оно будет похожим на римский эмфитевзис. Если же право предполагает изменение субстанции (возведение здания, гидротехнического сооружения, подземного объекта), то его нужно урегулировать наподобие римского суперфиция (права застройки). Право владения и пользования земельным участком может использоваться также как правовая конструкция, опосредующая право на участок собственника здания, расположенного на чужой земле;

3) право залога (ипотека), которое следует признать вещным правом распоряжения чужой вещью. Помимо данного права, которое является чисто обеспечительным, необходимо комплексно урегулировать также вещное право на заложенное имущество, сопряженное с правом требовать уплаты определенного денежного долга (оба эти права должны быть овеществлены в закладной). Вопрос о вещном характере залога движимых вещей подлежит дополнительному обсуждению, а вот признание залога прав вещным правом, по-видимому, исключено;

4) право приобретения чужой вещи (запродажа). Такое право его обладатель может осуществить сам или передать его другому лицу, в том числе на определенное время, при условии уплаты соответствующей премии или без нее. Фактически данное право будет иметь обеспечительный характер (обременять право собственности на недвижимую вещь в условиях отсутствия регистрации сделок с недвижимостью) и может использоваться как финансовый инструмент;

5) право на доход, приносимый вещью (рента). Это право противоположно предшествующему и может быть установлено собственником в отношении его вещи заново или прежним собственником при продаже вещи другому лицу. Вводя в гражданское законодательство данное право, следует четко определить соотношение между ним и договором ренты, с одной стороны, и договором доверительного управления – с другой.

Наконец, специальному регулированию следует подвергнуть права государственных (муниципальных) юридических лиц на имущество, закрепленное за ними публичными собственниками.

Отказаться от этой категории вещных прав невозможно, в то же время вряд ли целесообразно сохранять два разных права: право хозяйственного ведения и право оперативного управления.

Следует оставить только право оперативного управления государственным (муниципальным) имуществом, дифференцировав его в зависимости от категории субъекта (предприятие, учреждение) и от вида имущества (движимое или недвижимое).