Основы жилищного права

Жилищное право и его источники

Право на жилище как конституционное право российских граждан. Потребность в жилище является для каждого человека основной материальной потребностью, которая имеет постоянный характер, возникает с момента рождения и сохраняется на всем протяжении жизни человека. Удовлетворение потребности человека в жилище затрагивает как интересы конкретного человека, так и интересы общества и обусловлена экономическими, социальными, политическими и иными причинам конкретного общества и обобщено концентрируется в так называемом жилищном вопросе.

«Конституционное право граждан на жилище относится к основным правам человека и заключается в обеспечении государством стабильного, постоянного пользования жилым помещением лицами, занимающими его на законных основаниях, в предоставлении жилища из государственного, муниципального и других жилищных фондов малоимущим и иным указанным в законе гражданам, нуждающимся в жилище, в оказании содействия гражданам в улучшении своих жилищных условий, а также в гарантированности неприкосновенности жилища, исключения случаев произвольного лишения граждан жилища (ст. 25, 40 Конституции РФ)».

Конституция гарантирует право на жилище и неприкосновенность жилища, но конкретизация и реализация этих прав осуществляется посредством правового регулирования других отраслей права и законодательства: гражданского, жилищного, административного и др. При этом объектом регулирования жилищного законодательства является не «жилище», а «жилое помещение».

По своему объему понятие «жилище» шире понятия «жилое помещение» поскольку включает не только дома, квартиры, их изолированные части, но и другие сооружения или их части, используемые гражданами для проживания, но не отвечающие требованиям понятия «жилое помещение».

Право на жилище как институт конституционного права как отмечают многие ученые, имеет многоаспектный характер, но его реализация сводится к следующим основным положениям. Государство гарантирует каждому человеку на территории РФ возможность пользоваться тем жилищем, которое у него имеется на данный момент по тем или иным правовым основаниям. При этом государство взяло на себя обязанность охранять имеющееся у человека субъективное право на конкретное жилище закрепив это в виде принципов неприкосновенности жилища (ст. 25) и неприкосновенности частной жизни (ч. 1 ст. 23).

Кроме того, государство приняло на себя обязанность содействовать тому, чтобы каждый гражданин законно находящиеся на территории Российской Федерации был обеспечен жильем и имел возможность улучшить свои жилищные условия путем приобретения другого жилья.

«Органы государственной власти и органы местного самоуправления поощряют жилищное строительство, создают условия для осуществления права на жилище. Малоимущим, иным указанным в законе гражданам, нуждающимся в жилище, оно предоставляется бесплатно или за доступную плату из государственных, муниципальных и других жилищных фондов в соответствии с установленными законом нормами» (ст. 40 Конституции РФ).

Жилищные отношения и правоотношения. В процессе удовлетворения жилищной потребности граждан, предоставления, распределения, эксплуатации и использования жилья, обеспечения сохранности жилищного фонда складываются особые жилищные отношения, включающие как публичные, так и частные элементы, т.е. носят данные отношения носят комплексный характер.

Жилищные отношения, урегулированные нормами жилищного законодательства, принимают форму жилищных правоотношений. Они носят комплексный характер и регулируются нормами как публично-правового характера (например, конституционного и административного права в сфере управления жилищным фондом, его государственного учета, а также в сфере контроля за его использованием и сохранностью), так и частно-правовыми нормами (например, гражданского и жилищного права — по приобретению и использованию гражданами конкретных жилых помещений и т.п.). Отношения, которые не связаны непосредственно с удовлетворением постоянной потребности человека в жилище жилищным законодательством не регулируются, например, отношения возникающие в связи с проектированием, строительством, реконструкцией жилых домов, предоставления жилья с целью удовлетворения временных нужд (в гостиницах, санаториях и др.).

Жилищное право. Термин «жилищное право» может обозначать отрасль права, институт права, жилищное законодательство, науку и учебную дисциплину. Учитывая разнородность предмета регулирования и метода регулирования жилищных правоотношений и разнородный состав правовых институтов и норм различных отраслей права, составляющих жилищное законодательство, определить место жилищного права как в общей системе российского права, так и охарактеризовать его с точки зрения отдельной, самостоятельной отрасли права, трудно.

В научной литературе некоторые авторы рассматривают жилищное право как особую подсистему права, другие — как особую подотрасль гражданского права, как что-то большее, чем институт права, но меньшее, чем отрасль права, третьи полагают, что жилищное право не может рассматриваться ни как самостоятельная отрасль права, ни как подотрасль, ни как самостоятельный институт одной отрасли, оно имеет особый комплексный характер, поскольку его составляют нормы различных отраслей права — «жилищное право является комплексной отраслью права, которая базируется на комплексной отрасли законодательства».

Жилищное право представляет собой совокупность норм права, регулирующих жилищные отношения. В данном определении жилищное право характеризует с точки зрения объективного права и рассматривается как синоним категории «жилищное законодательство».

Жилищное законодательство в самом общем виде представляет собой определенную совокупность законов и иных правовых актов, нормами которых регулируются жилищные отношения, составляющие его предмет, т.е. отношения, обеспечивающие удовлетворение потребностей граждан в жилье. В связи с тем, что жилищное законодательство отнесено Конституцией Российской Федерации к совместному ведению РФ и субъектов РФ часть его норм относится к федеральному законодательству, часть — к законодательству субъектов федерации и к актам органов местного самоуправления (пп. «к» ч. 1 ст. 72 Конституции РФ и ч. 1 ст. 5 ЖК).

Саму систему жилищного законодательства определяет федеральное законодательство. Оно же определяет понятия тех или иных правовых конструкций в области жилищного права, например, устанавливает объекты жилищных прав, жилищный фонд, порядок признания помещения жилым помещением и др. При этом субъект федерации и орган местного самоуправления не вправе самостоятельно изменять понятия тех или иных правовых конструкций в области жилищного права имеющиеся в федеральном законодательстве. Нормы жилищного права находятся в различных нормативных правовых актах (законах, подзаконных актах и др.), которые называются источниками жилищного права.

Источники жилищного права — это совокупность законов и иных правовых актов изданные органами государственной власти РФ и органами государственной власти субъекта РФ, а также органами местного самоуправления Российской Федерации и содержащие правовые нормы, регулирующих жилищные отношения. Эти источники в зависимости от их юридической силы находятся в определенной иерархической системе.

Иерархическая система (структура) жилищного законодательства состоит из Конституции РФ, ЖК РФ, принятых в соответствии с ним других федеральных законов, а также изданных в соответствии с ними указов Президента Российской Федерации, постановлений Правительства Российской Федерации, нормативных правовых актов федеральных органов исполнительной власти, принятых законов и иных нормативных правовых актов субъектов Российской Федерации, нормативных правовых актов органов местного самоуправления.

Кроме того, ЖК установил приоритет норм международного права по отношению к нормам жилищного законодательства РФ. «Если международным договором Российской Федерации установлены иные правила, чем те, которые предусмотрены жилищным законодательством, применяются правила международного договора» (ст. 9 ЖК). Данный приоритет является общим правилом, вытекающим из ч. 4 ст. 15 Конституции Российской Федерации.

В тоже время необходимо учитывать, что гражданско-правовые нормы регулируют наиболее важную часть, «ядро» жилищных отношений — отношения по получению и использованию гражданами конкретного жилья и соответственно этому составляют основу жилищного права, а в соответствии с Конституцией и ГК Российской Федерации гражданское законодательство относится к ведению РФ (пп. «о» ст. 71 Конституции РФ и п. 1 ст. 3 ГК).

Из этого следует, что нормативные правовые акты субъектов РФ и органов местного самоуправления в сфере жилищного законодательства могут касаться лишь публично-правовых отношений, возникающих в жилищной сфере, и не должны затрагивать гражданско-правовых жилищных отношений (как вещных и корпоративных, так и обязательственных), связанных с непосредственным удовлетворением жилищных потребностей граждан 1.

Центральное место среди других актов жилищного законодательства занимает Жилищный кодекс (ЖК) РФ: нормы всех других актов жилищного законодательства не должны ему противоречить. В случае несоответствия норм жилищного законодательства, содержащихся в нормативных актах различного уровня, применению подлежат нормы Жилищного кодекса (ч. 8 ст. 5 ЖК), на основании и в соответствии с которыми издаются и действуют все другие правила жилищного законодательства. Эти положения обеспечивают системообразующую роль ЖК в регулировании жилищных отношений.

Жилые помещения, жилищный фонд: понятия и виды

Объектом отношений, регулируемых жилищным законодательством, является жилое помещение.

Жилое помещение — это изолированное помещение, которое является недвижимым имуществом и пригодно для постоянного проживания граждан (отвечает установленным санитарным и техническим правилам и нормам, иным требованиям законодательства) (ст. 15 ЖК РФ).

Законодатель употребляет понятие «жилое помещение» как родовое, которое охватывает все виды жилых помещений: жилой дом, квартиру, комнату, включая отдельные комнаты в коммунальных квартирах (ст. 16 ЖК), часть жилого дома и часть квартиры (несколько комнат).

Часть комнаты объектом жилищных отношений жилищное законодательство не считает.

Жилым домом признается индивидуально-определенное здание, которое состоит из комнат, а также помещений вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием в таком здании.

Под квартирой понимается структурно обособленное помещение в многоквартирном доме, обеспечивающее возможность прямого доступа к помещениям общего пользования в таком доме и состоящее из одной или нескольких комнат, а также помещений вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием в таком обособленном помещении. Квартира как вид жилого помещения может быть отдельной, т.е. предоставленной для проживания одной семье, и коммунальной, где все комнаты изолированные, т.е. имеют самостоятельный выход в коридор, но в этих комнатах по самостоятельным договорам жилищного найма проживают разные семьи и (или) собственники (ст. 59 ЖК).

Комнатой признается часть жилого дома или квартиры, предназначенная для использования в качестве места непосредственного проживания граждан в жилом доме или квартире. Комната признается самостоятельным объектом жилищных прав только в том случае, если она является изолированной, что вытекает из ст. 62 ЖК.

Общая площадь жилого помещения состоит из суммы площади всех частей такого помещения, включая площадь помещений вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием в жилом помещении, за исключением балконов, лоджий, веранд и террас.

В соответствии со ст. 288, 290 ГК, ст. 36 ЖК РФ собственнику квартиры в многоквартирном доме наряду с принадлежащим ему помещением, занимаемым под квартиру, принадлежит также доля в праве собственности на общее имущество дома. Собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности общее имущество в многоквартирном доме к которым относятся например, межквартирные лестничные площадки, лестницы, лифты, коридоры, технические этажи, чердаки, подвалы, помещения в данном доме, не принадлежащие отдельным собственникам и предназначенные для удовлетворения социально-бытовых потребностей собственников помещений в данном доме, крыши, несущие и ненесущие конструкции данного дома, механическое, электрическое, санитарнотехническое и иное оборудование за пределами или внутри квартиры, обслуживающее более одной квартиры и земельный участок, на котором расположен данный дом, с элементами озеленения и благоустройства. Собственник квартиры не вправе отчуждать свою долю в праве собственности на общее имущество жилого дома, а также совершать иные действия, влекущие передачу этой доли отдельно от права собственности на квартиру.

Таким образом, исходя из этих положений закона объектом права собственности граждан в многоквартирном доме является жилое помещение, а общее имущество дома, включая земельный участок является объектом их общей долевой собственности. Жилое помещение является главной вещью в отношении общего имущества дома. Признание помещений самостоятельными вещами ведет не только к прекращению права собственности на дом в целом, но и к юридическому исчезновению домов как единых вещей — объектов прав к утрате зданием правового режима объекта недвижимости.

При государственной регистрации права собственности на квартиру или нежилое помещение в многоквартирном доме одновременно осуществляется государственная регистрация доли в праве общей собственности на помещения и земельный участок, составляющие общее имущество в нем. Государственная регистрация права собственности на многоквартирный дом не осуществляется.

Общее имущество дома нуждается в управлении, содержании и для этих целей собственники помещений в многоквартирном доме обязаны выбрать один из способов управления многоквартирным домом: непосредственное управление собственниками помещений в многоквартирном доме, количество квартир в котором составляет не более чем тридцать; управление товариществом собственников жилья либо жилищным кооперативом или иным специализированным потребительским кооперативом; управление управляющей организацией (п. 2 ст. 161 ЖК РФ).

Включение в общее имущество дома разнородных объектов имущества и земельного участка имеющих разный правовой режим позволяет говорить об особой собственности — «жилищной собственности», «этажной собственности» и др.

Пределы использования и назначение жилого помещения определены в ст. 17 ЖК РФ. Жилое помещение предназначено для проживания граждан. Размещение в жилых помещениях промышленных производств и миссионерская деятельность не допускается. В то же время совершение богослужения и другие религиозные обряды и церемонии в жилых помещениях допускается.

Пользование жилым помещением осуществляется с учетом соблюдения прав и законных интересов проживающих в этом жилом помещении граждан, соседей, требований пожарной безопасности, санитарногигиенических, экологических и иных требований законодательства, а также в соответствии с правилами пользования жилыми помещениями, утвержденными Правительством Российской Федерации.

Совокупность всех жилых помещений, находящихся на территории Российской Федерации составляет жилищный фонд, который отличается своим целевым назначением, формами собственности и имеет разный правовой режим. Жилищный кодекс — в ст. 19 в зависимости от формы собственности и с учетом ч. 3 ст. 40 Конституции РФ и ст. 672 ГК РФ — подразделяет жилищный фонд на частный, государственный и муниципальный.

Частный жилищный фонд — это совокупность жилых помещений, находящихся в собственности граждан и в собственности юридических лиц (за исключением государственных и муниципальных организаций).

Государственный жилищный фонд — совокупность жилых помещений, принадлежащих на праве собственности Российской Федерации (жилищный фонд Российской Федерации), и жилых помещений, принадлежащих на праве собственности субъектам Российской Федерации (жилищный фонд субъектов Российской Федерации) и при этом находящиеся в хозяйственном ведении или оперативном управлении государственных предприятий или учреждений.

Муниципальный жилищный фонд — совокупность жилых помещений, принадлежащих на праве собственности муниципальным образованиям, в том числе жилые помещения, находящиеся в хозяйственном ведении или оперативном управлении муниципальных предприятий или учреждений.

В зависимости от целей использования жилищный фонд подразделяется на жилищный фонд социального и коммерческого использования, а также на специализированный и индивидуальный жилищный фонд.

Жилищный фонд социального использования — совокупность предоставляемых гражданам по договорам социального найма жилых помещений государственного и муниципального жилищных фондов, а также предоставляемых гражданам по договорам найма жилищного фонда социального использования жилых помещений государственного, муниципального и частного жилищных фондов.

Специализированный жилищный фонд — совокупность предназначенных для проживания отдельных категорий граждан и предоставляемых в порядке и на условиях, установленных законодательством жилых помещений государственного и муниципального жилищных фондов.

Индивидуальный жилищный фонд — совокупность жилых помещений частного жилищного фонда, которые используются гражданами — собственниками таких помещений для своего проживания, проживания членов своей семьи и (или) проживания иных граждан на условиях безвозмездного пользования, а также юридическими лицами — собственниками таких помещений для проживания граждан на указанных условиях пользования.

Жилищный фонд коммерческого использования — совокупность жилых помещений, которые используются собственниками таких помещений для проживания граждан на условиях возмездного пользования, предоставлены гражданам по иным договорам, предоставлены собственниками таких помещений лицам во владение и (или) в пользование, за исключением жилых помещений из жилищного фонда социального использования и специализированного жилищного фонда.

Использование гражданами для проживания жилых помещений, находящихся в жилищном фонде социального использования или в специализированном жилищном фонде, юридически оформляется с помощью договорных жилищных обязательств, которые не требуют государственной регистрации.

В то время как право собственности и другие вещные права на жилые помещения, а также ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации при использовании жилых помещений в индивидуальном жилищном фонде и в жилищном фонде коммерческого использования.

Жилищный фонд независимо от принадлежности составляющих его жилых помещений подлежит государственному учету, который предусматривает его техническую инвентаризацию и техническую паспортизацию (ч. 4 ст. 19 ЖК) и государственному кадастровому учету. При этом необходимо иметь ввиду, что жилищное законодательство распространяется только на помещения, учтенные в составе жилищного фонда в качестве жилого помещения. ГК РФ предусмотрено, что перевод помещений из жилых в нежилые производится в порядке, определяемом жилищным законодательством (п. 3 ст. 288 ГК, ст. 22, 23 ЖК).

Перевод жилого помещения в нежилое помещение и нежилого помещения в жилое помещение осуществляется органом местного самоуправления по заявлению собственника помещения.

Формы удовлетворения жилищных потребностей

Граждане РФ, иностранные граждане и лица без гражданства, законно находящиеся на территории Российской Федерации, имеют право свободного выбора жилых помещений для проживания в качестве собственников, нанимателей или на иных основаниях, предусмотренных законодательством (ч. 4 ст. 1 ЖК). Под формулировкой «право свободного выбора жилых помещений» в данном случае понимается возможность свободного выбора правовой формы удовлетворения потребности граждан в жилье.

Одной из правовых форм удовлетворения жилищных потребностей граждан является приобретение жилых помещений в частную собственность. Такое приобретение возможно по различным юридическим основаниями и не ограничено его количеством, размерами или стоимостью. Так, право частной собственности на жилище может возникать в результате жилищного строительства. При этом необходимо учитывать, что жилые помещения относятся к недвижимым вещам (п. 1 ст. 130 ГК, ч. 2 ст. 15 ЖК) и право собственности на такую вещь возникает с момента ее государственной регистрации ст. 219 ГК, ст. 18 ЖК). Право частной собственности на жилище может возникать и путем совершения различных гражданско-правовых сделок — купли-продажи жилья, мены, дарения, ренты.

Собственники жилых помещений в соответствии со ст. 209 ГК вправе по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, не противоречащие закону и иным правовым актам и не нарушающие права и охраняемые законом интересы других лиц, в том числе отчуждать свое имущество в собственность другим лицам, передавать им, оставаясь собственником, права владения, пользования и распоряжения имуществом, отдавать имущество в залог и обременять его другими способами, распоряжаться им иным образом.

Собственник вправе совершать сделки, направленные на отчуждение жилого помещения, например, куплю-продажу, мену, дарение, завещание и т.п., а также сделки, направленные на передачу жилья в пользование, например, сдавать внаем, аренду, безвозмездное пользование, доверительное управление.

Сторонами гражданско-правовых сделок с жилыми помещениями могут выступать граждане и юридические лица, а также субъекты Российской Федерации при продаже муниципального или государственного жилья. В случае если стороной в такой сделке является государственная или муниципальная организация или юридическое лицо относящееся к некоммерческой организации необходимо чтобы в их учредительных документах была предусмотрена возможность совершения сделок с жилыми помещениями, учитывая их специальную правоспособность.

Для совершения сделки с жилым помещением необходимо, чтобы содержание сделки не противоречило закону, стороны совершающие сделку были право— и дееспособны, отчуждаемое жилое помещение принадлежало продавцу на праве собственности (праве хозяйственного ведения или праве оперативного управления), совпадение воли и волеизъявления сторон совершающих сделку, сделка должна быть совершена в простой письменной форме, а само право собственности возникает с момента его государственной регистрации с одновременным кадастровым учетом.

Государственная регистрация права в Едином государственном реестре недвижимости является единственным доказательством существования зарегистрированного права.

Государственной регистрации подлежат право собственности и другие вещные права на недвижимое имущество и сделки с ним в соответствии со ст. 130, 131, 132, 133.1 и 164 ГК. В случаях, установленных федеральным законом, государственной регистрации подлежат возникающие, в том числе на основании договора, либо акта органа государственной власти, либо акта органа местного самоуправления, ограничения прав и обременения недвижимого имущества, в частности сервитут, ипотека, доверительное управление, аренда, наем жилого помещения (п. 6 ст. 1 Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости»).

Гражданский кодекс РФ (гл. 33) устанавливает возможность собственников произвести отчуждение имущества под выплату ренты либо за пожизненное содержание с иждивением.

По договору ренты собственник (получатель ренты) имеет право передать другому лицу (плательщику ренты) в собственность имущество, а последний в обмен на имущество будет выплачивать бывшему собственнику ренту в виде денежной суммы либо иного содержания.

По договору ренты допускается установление обязанности выплачивать ренту бессрочно (постоянная рента) или на срок жизни получателя ренты (пожизненная рента). Пожизненная рента может быть установлена на условиях пожизненного содержания гражданина с иждивением.

Для приобретения жилых помещений в частную собственность возможно получение кредита или целевого займа под залог построенного жилья, обеспечиваемого ипотекой, а также получение целевых государственных и муниципальных субсидий, либо использование средств материнского (семейного) капитала.

Истечение срока приобретательной давности в отношении владения жильем также может стать основанием для его приобретения в частную собственность. Гражданин не являющийся собственником недвижимого имущества, но добросовестно, открыто и непрерывно владеющий им как своим собственным в течение пятнадцати лет приобретает право собственности на это имущество (ст. 234 ГК).

Бессрочная бесплатная приватизация занимаемых жилых помещений в домах государственного и муниципального жилищных фондов социального использования также является одним из оснований приобретения гражданами РФ жилья в частную собственность.

Полная выплата паевого взноса за квартиру, предоставленную в пользование члену жилищного или жилищно-строительного кооператива также является одним из оснований приобретения права собственности на жилое помещение (п. 4 ст. 218 ГК, ч. 1 ст. 129 ЖК).

Жилищные потребности граждан могут удовлетворяться и без приобретения жилых помещений в частную собственность. Так гражданину, принятому в члены жилищного кооператива, предоставляется жилое помещение в домах жилищного кооператива в соответствии с размером внесенного паевого взноса во владение и пользование, а распоряжение им осуществляется в установленных законодательством пределах (подп. 5 ст. 10, ст. 124 ЖК).

Гражданин может использовать жилье и на ограниченном вещном праве пользования, например, возникшем в силу завещательного отказа. Гражданин, которому по завещательному отказу предоставлено право пользования жилым помещением на указанный в соответствующем завещании срок, пользуется данным жилым помещением наравне с собственником данного жилого помещения (ст. 1137 ГК, ст. 33 ЖК).

Члены семьи собственника, проживающие в принадлежащем ему жилом помещении, имеют право пользования этим помещением на условиях, предусмотренных жилищным законодательством. К членам семьи собственника жилого помещения относятся проживающие совместно с данным собственником в принадлежащем ему жилом помещении его супруг, а также дети и родители данного собственника.

Другие родственники, нетрудоспособные иждивенцы и в исключительных случаях иные граждане могут быть признаны членами семьи собственника, если они вселены собственником в качестве членов своей семьи. Члены семьи собственника жилого помещения имеют право пользования данным жилым помещением наравне с его собственником, если иное не установлено соглашением между собственником и членами его семьи.

В случае прекращения семейных отношений с собственником жилого помещения право пользования данным жилым помещением за бывшим членом семьи 2 собственника этого жилого помещения не сохраняется, если иное не установлено соглашением между собственником и бывшим членом его семьи. Если у бывшего члена семьи собственника жилого помещения отсутствуют основания приобретения или осуществления права пользования иным жилым помещением, а также если имущественное положение бывшего члена семьи собственника жилого помещения и другие заслуживающие внимания обстоятельства не позволяют ему обеспечить себя иным жилым помещением, право пользования жилым помещением, принадлежащим указанному собственнику, может быть сохранено за бывшим членом его семьи на определенный срок на основании решения суда (ст. 292 ГК, ч. 2 ст. 31 ЖК).

Одной из гражданско-правовых форм удовлетворения жилищной потребности является предоставление жилья гражданам в субаренду юридическими лицами, которые сами арендуют жилые помещения. Эта возможность предусмотрена ст. 671 ГК: «Юридическим лицам жилое помещение может быть предоставлено во владение и (или) пользование на основе договора аренды или иного договора. Юридическое лицо может использовать жилое помещение только для проживания граждан».

В данном случае надо иметь ввиду, что сдача в аренду возможна жилых помещений, относящихся к жилищному фонду коммерческого использования. Эти жилые помещения могут находиться в любой форме собственности — государственной, муниципальной и частной.

По договору аренды жилого помещения арендодатель обязуется предоставить арендатору, являющемуся юридическим лицом (в том числе индивидуальному предпринимателю), жилое помещение за плату во временное владение и (или) пользование только для проживания граждан.

Договор аренды жилого помещения заключается в простой письменной форме, и если срок договора превышает один год подлежит обязательной государственной регистрации.

Срок действия договора аренды жилого помещения определяется соглашением сторон; если же срок в договоре не указан, то считается, что он заключен на неопределенный срок. В этом случае каждая из сторон вправе в любое время отказаться от договора, предупредив другую сторону за три месяца. При этом соглашением может быть установлен другой срок для предупреждения (ст. 610 ГК).

ГК устанавливает преимущественное право арендатора перед другими лицами на заключение договора на новый срок (ст. 621).

Для соблюдения преимущественного права арендатору необходимо непозднее времени, указанного в договоре, предложить арендодателю заключить договор на тех же или иных условиях.

Вопрос о признании лица бывшим членом семьи собственника жилого помещения при возникновении спора решается судом с учетом конкретных обстоятельств каждого дела.

В тех случаях, когда арендодатель отказался от продления договора в связи с решением не сдавать помещение в аренду, но в течение года со дня истечения срока договора заключил аналогичный договор с другим лицом, арендатор вправе потребовать в судебном порядке перевода на себя прав и обязанностей по заключенному договору и (или) возмещения убытков, причиненных отказом возобновить с ним договор.

Договор аренды жилого помещения является возмездным договором и обязательно должен предусматривать размер арендной платы при ее отсутствии в договоре аренды он считается незаключенным (ст. 654 ГК). Передача жилого помещения по договору аренды осуществляется по приемо-сдаточному акту.

Жилищное законодательство предусматривает удовлетворение жилищной потребности граждан путем заключения не только возмездных, но и безвозмездных сделок. Так, согласно п. 2 ст. 30 ЖК РФ собственник жилого помещения вправе предоставить во владение и (или)

в пользование принадлежащее ему на праве собственности жилое помещение гражданину на основании договора найма, договора безвозмездного пользования или на ином законном основании, а также юридическому лицу на основании договора аренды или на ином законном основании с учетом требований, установленных гражданским законодательством и Жилищным кодексом Российской Федерации.

Безвозмездная передача жилых помещений, во владение и пользование осуществляется по правилам гл. 36 ГК. В соответствии с договором безвозмездного пользования жилым помещением одна сторона (ссудодатель) обязуется передать или передает жилое помещение в безвозмездное временное пользование другой стороне (ссудополучателю, пользователю) для проживания. При этом необходимо иметь ввиду, что при наличии встречной передачи вещи или прав либо встречного обязательства договор считается ничтожным, а при продаже или ином отчуждении жилого помещения, по поводу которого заключен договор безвозмездного пользования, право пользования по договору сохраняется.

Срок договора безвозмездного пользования жилым помещением определяется только соглашением сторон. В тех случаях, когда срок не указан, сделка считается заключенной на неопределенный срок.

Каждая из сторон вправе во всякое время отказаться от договора безвозмездного пользования, заключенного без указания срока, известив об этом другую сторону за один месяц, если договором не предусмотрен иной срок извещения (ст. 699 ГК).

В качестве примера, «иного законного основания» пользования жилым помещением упомянутого в п. 2 ст. 30 ЖК можно привести передачу собственником принадлежащего ему жилого помещения в доверительное управление. В свою очередь, доверительный управляющий предоставляет указанное помещение в возмездное пользование гражданину или юридическому лицу. Плату за пользование помещением доверительный управляющий за вычетом следуемого ему вознаграждения перечисляет учредителю управления, либо указанному им выгодоприобретателю. Однако при этом действует общее правило, что сделки, связанные с арендой (имущественным наймом), безвозмездным пользованием, а также иным использованием жилых помещений, не связанным с проживанием граждан, являются ничтожными по основаниям, предусмотренным ст. 168 ГК.

Кроме того, закон предусматривает возможность заключения договоров безвозмездного пользования жилых помещений для социальной защиты отдельных категорий граждан и при предоставление жилых помещений детям-сиротам и детям, оставшимся без попечения родителей, лицам из числа детей-сирот и детей, оставшихся без попечения родителей (п. 1 ст. 99, ст. 109, 109.1 ЖК).

Наем жилого помещения

Общие положения. Договор найма жилого помещения можно назвать центральным институтом жилищного законодательства и одновременно одним из видов гражданско-правовых договоров. ГК РФ подразделяет наем жилого помещения на договоры социального и коммерческого найма (ст. 671, 672 ГК), а ЖК в ст. 100 предусматривает еще один вид договора найма — договор найма специализированного жилого помещения. Обязательства из договора коммерческого найма регулируются в основном гражданским законодательством, а из договоров социального и специализированного найма — жилищным. Выделяется также и договор найма жилого помещения жилищного фонда социального использования.

В связи с тем что договор найма жилого помещения является разновидностью гражданско-правового обязательства по передаче имущества в пользование во всех его видах можно выделить некоторые общие положения, несмотря на то, что заключаются они на принципиально разных основаниях.

Стороны всех этих договоров именуются «наймодатель» и «наниматель». По своей юридической природе они являются консенсуальными, двусторонними и должны заключаться в письменной форме (ст. 674 ГК, ст. 63 и ч. 7 ст. 100 ЖК).

Объектом договоров найма может быть изолированное жилое помещение, пригодное для постоянного проживания (квартира, жилой дом, часть квартиры или жилого дома).

Переход права собственности (хозяйственного ведения или оперативного управления) на занимаемое по договору найма жилое помещение не влечет расторжения или изменения договора найма жилого помещения (ст. 675 ГКРФ).

Единообразно определены в них обязанности нанимателя по использованию жилого помещения только для проживания и обеспечению его сохранности и поддерживания в надлежащем состоянии. Наниматель не вправе производить переустройство и реконструкцию жилого помещения без согласия наймодателя. Он обязан своевременно вносить плату за жилое помещение и производить текущий ремонт. Если договором не установлено иное, наниматель обязан самостоятельно вносить коммунальные платежи (ст. 678 ГК, ч. 3 и 4 ст. 67 ЖК).

В договорах социального и коммерческого найма наниматель и граждане, постоянно с ним проживающие, по общему согласию и с предварительным уведомлением наймодателя вправе разрешить безвозмездное проживание в жилом помещении временным жильцам (пользователям). Срок проживания временных жильцов не может превышать шесть месяцев подряд (ст. 680 ГК и ст. 80 ЖК).

Договор социального найма. Договор социального найма жилого помещения может быть заключен только в домах государственного и муниципального жилищного фонда и только при наличии у гражданина РФ определенных административно-правовых предпосылок для его заключения. К ним относятся нуждаемость гражданина в жилом помещении и принятие его на учет в качестве нуждающегося в жилом помещении.

Данное жилье предоставляется очередникам (гражданам, вставшим на учет) органами местного самоуправления, а также государственными или муниципальными организациями.

Основанием принятия на учет граждан РФ в качестве нуждающегося в жилом помещении является отнесение данного гражданина к категории малоимущего и нуждающегося в жилом помещении.

Малоимущими гражданами являются граждане, если они признаны таковыми органом местного самоуправления в порядке, установленном законом соответствующего субъекта Российской Федерации, с учетом дохода, приходящегося на каждого члена семьи, и стоимости имущества, находящегося в собственности членов семьи и подлежащего налогообложению (п. 2 ст. 49 ЖК).

Гражданами, нуждающимися в жилых помещениях, предоставляемых по договорам социального найма, признаются:

1. не являющиеся нанимателями жилых помещений по договорам социального найма, договорам найма жилых помещений жилищного фонда социального использования или членами семьи нанимателя жилого помещения по договору социального найма, договору найма жилого помещения жилищного фонда социального использования либо собственниками жилых помещений или членами семьи собственника жилого помещения;
2. являющиеся нанимателями жилых помещений по договорам социального найма, договорам найма жилых помещений жилищного фонда социального использования или членами семьи нанимателя жилого помещения по договору социального найма, договору найма жилого помещения жилищного фонда социального использования либо собственниками жилых помещений или членами семьи собственника жилого помещения и обеспеченные общей площадью жилого помещения на одного члена семьи менее учетной нормы;
3. проживающие в помещении, не отвечающем установленным для жилых помещений требованиям;
4. являющиеся нанимателями жилых помещений по договорам социального найма, договорам найма жилых помещений жилищного фонда социального использования, членами семьи нанимателя жилого помещения по договору социального найма, договору найма жилого помещения жилищного фонда социального использования или собственниками жилых помещений, членами семьи собственника жилого помещения, проживающими в квартире, занятой несколькими семьями, если в составе семьи имеется больной, страдающий тяжелой формой хронического заболевания, при которой совместное проживание с ним в одной квартире невозможно, и не имеющими иного жилого помещения, занимаемого по договору социального найма, договору найма жилого помещения жилищного фонда социального использования или принадлежащего на праве собственности. Перечень соответствующих заболеваний устанавливается уполномоченным Правительством РФ федеральным органом исполнительной власти (п. 1 ст. 51 ЖК).

Принятие на учет граждан в качестве нуждающихся в жилых помещениях осуществляется органом местного самоуправления на основании их заявлений, поданных по месту своего жительства с приложением документов, подтверждающих право состоять на данном учете.

Предоставление жилых помещений по договорам социального найма гражданам, состоящим на учете в качестве нуждающихся в жилых помещениях, происходит как правило в порядке очередности исходя из времени принятия таких граждан на учет на основании решения органа местного самоуправления. Решение является основанием для заключения договора социального найма. Однако для некоторых категорий малоимущих и нуждающихся в жилых помещениях граждан законодательство предусматривает внеочередное право предоставления жилого помещения по договору социального найма, например, гражданам, жилые помещения которых признаны непригодными для проживания; детям-сиротам и детям, оставшимся без попечения родителей, гражданам, страдающим тяжелыми формами хронических заболеваний, перечень которых устанавливается Правительством РФ.

Социальное жилье предоставляется, как правило, в виде отдельной квартиры исходя из нормы предоставления, установленной органом местного самоуправления 1. Жилое помещение, предоставляемое по договору социального найма, должно быть благоустроенным применительно к условиям данного населенного пункта, отвечать установленным санитарным и техническим требованиям. При этом, как правило, не допускается заселение одной комнаты лицами разного пола, за исключением супругов. Такое заселение возможно только с их согласия.

Право целевого владения и пользование граждан жилым помещением возникает только с момента заключения договора найма жилого помещения.

В соответствии с ч. 1 ст. 60 ЖК РФ по договору социального найма жилого помещения одна сторона — собственник жилого помещения государственного или муниципального жилищного фонда (действующие от его имени уполномоченный государственный орган или уполномоченный орган местного самоуправления) либо управомоченное им лицо (наймодатель) обязуется передать другой стороне — гражданину (нанимателю) жилое помещение во владение и в пользование для проживания.

Договор социального найма заключается в письменной форме между наймодателем — государственной либо муниципальной организацией или органом местного самоуправления — и гражданином по типовой форме, устанавливаемой Правительством РФ без установления срока его действия. Временное отсутствие нанимателя жилого помещения по договору социального найма, кого-либо из проживающих совместно с ним членов его семьи или всех этих граждан не влечет за собой изменение их прав и обязанностей по договору социального найма.

Стороны договора социального найма определены в ч. 1 ст. 60 ЖК.

Наймодателем жилого помещения является его собственник. Им может быть Российская Федерация, субъект РФ или муниципальное образование (ст. 19 ЖК). Но в договорные отношения с гражданином в качестве наймодателя вступают не эти публично-правовые образования, а соответствующие органы (государственные или муниципальные) или управомоченное собственником лицо. В настоящее время такими наймодателями, действующими от имени собственника жилищного фонда или уполномоченной им организации на основании заключенного с ней договора, являются жилищно-эксплуатационные конторы (ЖЭК), жилищно-коммунальные конторы (ЖКО), дирекции по эксплуатации зданий (ДЭЗ) и др. Эти службы по своему правовому статусу относятся к государственным и муниципальным унитарным предприятиям. Жилищно-эксплуатационная организация выступает наймодателем от имени собственника жилого помещения. Нанимателем жилого помещения может быть только гражданин, в отношении которого приято решение о предоставлении жилого помещения (ч. 4 ст. 57 ЖК).

Однако после заключения договора возможна замена нанимателя другим дееспособным членом семьи (ч. 2 ст. 82 ЖК).

В договоре социального найма также указываются члены семьи нанимателя, которые проживают (намерены проживать) совместно с ним и пользуются наравне с нанимателем всеми правами и несут все обязанности, вытекающие из договора найма жилого помещения.

В ст. 65—69 ЖК РФ предусмотрены права и обязанности сторон по договору социального найма.

Наймодатель жилого помещения по договору социального найма имеет право требовать своевременного внесения платы за жилое помещение и коммунальные услуги. В то же время наймодатель обязан передать нанимателю свободное от прав иных лиц жилое помещение; принимать участие в надлежащем содержании и ремонте общего имущества в многоквартирном доме, в котором находится сданное внаем жилое помещение; осуществлять капитальный ремонт жилого помещения; обеспечивать предоставление нанимателю необходимых коммунальных услуг надлежащего качества. Кроме того, наймодатель может нести иные обязанности, предусмотренные законом и (или) договором социального найма жилого помещения.

Наниматель жилого помещения по договору социального найма имеет право в установленном порядке вселять в занимаемое жилое помещение иных лиц; сдавать жилое помещение в поднаем; разрешать проживание в жилом помещении временных жильцов; осуществлять обмен или замену занимаемого жилого помещения; требовать от наймодателя своевременного проведения капитального ремонта жилого помещения, надлежащего участия в содержании общего имущества в многоквартирном доме, а также предоставления коммунальных услуг.

Перечисленные права нанимателя иногда называют элементами права распоряжения нанимателя, а их совокупность — правом на жилую площадь.

Помимо указанных выше прав наниматель может иметь иные права, предусмотренные законом и (или) договором социального найма.

По договору социального найма наниматель обязан использовать жилое помещение по назначению; обеспечивать сохранность жилого помещения; поддерживать надлежащее состояние жилого помещения; проводить текущий ремонт жилого помещения; своевременно вносить плату за жилое помещение и коммунальные услуги; информировать наймодателя в установленные договором сроки об изменении оснований и условий, дающих право пользования жилым помещением по договору социального найма.

Договор найма жилого помещения жилищного фонда социального использования из государственного, муниципального и частного фонда отличается от договора социального найма жилых помещений тем, что жилые помещения предоставляются без права приватизации, сроком до 10 лет, сам договор подлежит государственной регистрации, а жилое помещение предоставляется не обязательно малоимущим и нуждающимся в жилом помещении гражданам.

Договор найма специализированного жилого помещения. Пользование специализированными жилыми помещениями осуществляется на основании особой разновидности договора найма— по договору найма специализированного жилого помещения.

По договору найма специализированного жилого помещения одна сторона — собственник специализированного жилого помещения (действующий от его имени уполномоченный орган государственной власти или уполномоченный орган местного самоуправления) или уполномоченное им лицо (наймодатель) обязуется передать другой стороне — гражданину (нанимателю) данное жилое помещение за плату во владение и пользование для временного проживания в нем (п. 1 ст. 100 ЖК).

Правовой режим специализированных жилых помещений выражается в том, что эти жилые помещения не подлежат отчуждению и сдаче ни в аренду, ни в поднаем; имеют строго целевое назначение и могут использоваться лишь для временного проживания.

Договор найма специализированного жилого помещения может заключаться в отношении жилых помещений, которые входят в специализированный жилищный фонд и находятся в государственной или муниципальной собственности. Административной предпосылкой его заключения служит решение собственника специализированного жилого помещения и отсутствие жилья в населенном пункте его предоставления.

К жилым помещениям специализированного жилищного фонда относятся: служебные жилые помещения; жилые помещения в общежитиях; жилые помещения маневренного фонда; жилые помещения в домах системы социального обслуживания граждан; жилые помещения фонда для временного поселения вынужденных переселенцев и лиц, признанных беженцами; жилые помещения для социальной защиты отдельных категорий граждан 1; жилые помещения для детей-сирот и детей, оставшихся без попечения родителей, лиц из числа детей-сирот и детей, оставшихся без попечения родителей (п. 1 ст. 92 ЖК).

Коммерческий наем. Отношения коммерческого найма, жилья регулируются не жилищным, а гражданским законодательством. Объектом договора коммерческого найма может быть жилое помещение относящиеся к частному, государственному или муниципальному жилищному фонду.

По договору коммерческого найма жилого помещения одна сторона — собственник или управомоченное им лицо (наймодатель) обязуется предоставить другой стороне (нанимателю) жилое помещение за плату во владение и пользование для проживания в нем в течение предусмотренного договором срока (п. 1 ст. 671 ГК).

Для заключения договора коммерческого найма не требуются какие-либо административно-правовые предпосылки для его заключения необходимо достичь лишь соглашения по всем существенным условиям договора. Площадь жилища, предоставляемого в коммерческий наем, определяется только соглашением сторон.

В качестве наймодателя в договоре коммерческого найма выступает собственник жилого помещения либо уполномоченное им лицо.

В качестве нанимателя в договоре коммерческого найма, как правило, выступает одно физическое лицо — наниматель. Однако проживать совместно с нанимателем могут не только члены семьи, но и любые другие лица, включенные в перечень граждан, которые будут постоянно проживать совместно с нанимателем, при заключении договора коммерческого найма. В данном случае закон допускает множественность лиц на стороне нанимателя к которым относятся лица, постоянно проживающие с нанимателем и сонаниматели (п. 1 ст. 308, п. 4. ст. 677 ГК).

Договор коммерческого найма является консенсуальным, двусторонним, возмездным и срочным и заключается в письменной форме.

Гражданский кодекс РФ устанавливает два вида срока договора коммерческого найма: краткосрочный — до одного года и долгосрочный — от одного года до пяти лет. При этом если срок не определен, то договор считается долгосрочным, заключенным на пять лет (ст. 683 ГК).