Земельное право

Земельное право – это совокупность правовых норм, регулирующих отношения по поводу использования и охраны земель, как природного объекта, так и недвижимого имущества. Земельное право – самостоятельная отрасль права, имеющая свой предмет, метод и кодифицированный нормативный правовой акт.

Предметом земельного права являются отношения, возникающие при использовании земельных участков и управлении земельными ресурсами, урегулированные законодательством в целях обеспечения рационального использования и охраны земель, сохранения и восстановления плодородных ее свойств, охраны прав и законных интересов правообладателей земельных участков.

Земельные отношения имеют определенную специфику, так как их объект – земельные участки, рассматриваемые в земельном праве не только как недвижимое имущество, но и природный объект.

Методами правового регулирования земельных отношений является императивный и диспозитивный. Императивный метод применяется в сфере государственного управления земельными ресурсами (при предоставлении земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, осуществлении контроля за их охраной и использованием, кадастрового учета земель, ведении мониторинга и государственного земельного кадастра, проведении землеустройства и т. д.), взимания платы за земельные участки. Диспозитивный метод, как правило, применяется при регулировании отношений между равноправными участниками земельных отношений, например, при совершении сделок с земельными участками.

Источники земельного права – это нормативные правовые акты, принятые компетентными органами государственной власти и местного самоуправления, регулирующие отношения, возникающие при использовании земли. В соответствии со ст. 2 ЗК РФ земельное законодательство состоит из Земельного кодекса, федеральных законов и принимаемых в соответствии с ними нормативных правовых актов субъектов Российской Федерации и органов местного самоуправления. Земельные отношения могут регулироваться также указами Президента и постановлениями Правительства Российской Федерации.

Основным нормативным правовым актом, определяющим конституционные основы земельных отношений, является Конституция РФ, в которой существуют нормы, непосредственно регулирующие земельные отношения. К ним относятся: ст. 9, устанавливающая, что земля и другие природные ресурсы используются и охраняются как основа жизни и деятельности народов, проживающих на определенной территории, а также определяющая формы собственности на земельные участки и иные природные ресурсы; ст. 36, провозглашающая частную собственность на земельные участки и предусматривающая свободное распоряжение ими, если это не наносит ущерба окружающей среде и нарушает права и законные интересы иных лиц; ст. 42, закрепляющая права каждого на благоприятную окружающую среду; ст. 58, устанавливающая обязанность каждого сохранять природу, бережно относится к ее богатствам; ст. 72, относящая земельное законодательство к совместному ведению Федерации и ее субъектов.

Кодифицированным актом, регулирующим земельные отношения, является Земельный кодекс РФ, принятый 25 октября 2001 г., в нем содержатся основные, общие нормы, поэтому приняты иные нормативные правовые акты, обеспечивающие применение норм Земельного кодекса. Так, порядок осуществления учета земель предусматривается Федеральным законом от 2 января 2000 г. «О государственном земельном кадастре». Процедура проведения землеустройства определяется Федеральным законом от 18 июня 2001 г. «О землеустройстве».

Порядок совершения купли-продажи земельных участков, их дарения, передачи в аренду, залог предусматриваются Гражданским кодексом РФ, Федеральными законами от 7 июля 1998 г. «Об ипотеке (залоге недвижимости)» и от 21 июля 1997 г. «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним».

В соответствии со ст. 72 Конституции земельные отношения относятся к совместному ведению Федерации и ее субъектов. Это значит, что субъекты Федерации вправе принимать свои законы и иные нормативные правовые акты, регулирующие земельные отношения. Какие нормативные правовые акты могут принимать субъекты Федерации, определяет Земельный кодекс. Например, законами субъектов Федерации устанавливаются максимальные размеры земельных участков, предоставляемых гражданам в собственность бесплатно (п. 2 ст. 33 ЗК РФ); порядок определения размера арендной платы, порядок, условия и сроки ее внесения (п. 3 ст. 65 ЗК РФ), предусматриваются случаи бесплатного предоставления земельных участков в собственность гражданам и юридическим лицам (п. 2 ст. 28 ЗК РФ).

Полномочия органов местного самоуправления в сфере регулирования земельных отношений также определяются Земельным кодексом. В частности, органами местного самоуправления предусматриваются предельные нормы предоставления земельных участков для индивидуального жилищного строительства и личного подсобного хозяйства (п. 1 ст. 33 ЗК РФ).

Виды прав на земельные участки.

Земельным кодексом определены права, на которых граждане и юридические лица могут использовать земельные участки: собственность; пожизненное наследуемое владение; постоянное (бессрочное) пользование; сервитут, аренда, безвозмездное срочное пользование.

Собственники вправе совершать любые гражданско-правовые сделки с земельными участками: продавать, дарить, передать в аренду, залог и др. Лица, использующие земельные участки на праве пожизненного наследуемого владения, могут совершать только одну сделку передать земельный участок по наследству (п. 2 ст. 21 ЗК РФ). Лица, использующие земельные участки на праве постоянного (бессрочного) пользования, вообще не могут распоряжаться земельными участками (п. 4 ст. 20 ЗК РФ).

Право собственности на землю не является абсолютным. Отдельные категории и виды земель изъяты из гражданского оборота и не могут предоставляться в частную собственность. Согласно п. 4 ст. 27 ЗК РФ изъяты из гражданского оборота, т. е. не предоставляются в частную собственность земельные участки, занятые следующими объектами: государственными природными заповедниками и национальными парками; объектами использования атомной энергии, пунктами хранения ядерных материалов и радиоактивных веществ; воинскими и гражданскими захоронениями и др.

В п. 5 указанной статьи определяются земельные участки, которые ограничиваются в обороте, их также запрещается предоставлять в частную собственность, если федеральными законами не установлено иного. Ограничиваются в обороте земельные участки: в пределах лесного фонда; предоставленные для нужд связи и организаций транспорта, в том числе морских, речных портов, вокзалов, аэродромов и аэропортов, сооружений навигационного обеспечения воздушного движения и судоходства и др. Кроме того, действующее федеральное законодательство определяет виды земель, приватизация которых запрещена, т. е. их также запрещается предоставлять в частную собственность. В соответствии с п. 12 ст. 85 ЗК РФ не подлежат приватизации земельные участки, занятые площадями, улицами, проездами, автомобильными дорогами, набережными, скверами, бульварами, закрытыми водоемами, пляжами и другими объектами, находящимися в поселении.

В соответствии с п. 2 ст. 9 Конституции РФ в Российской Федерации признаются следующие формы собственности на землю: частная; государственная (федеральная и субъектов Федерации); муниципальная.

Частной собственностью являются земельные участки, принадлежащие гражданам и юридическим лицам.

Государственной собственностью являются земельные участки, принадлежащие Федерации или ее субъектам, а муниципальной собственностью – земельные участки, принадлежащие муниципальным образованиям.

В Земельном кодексе установлены основания возникновения государственной или муниципальной собственности: права, возникшие на основании федеральных законов, а право муниципальной собственности и на основании законов субъектов Федерации; при разграничении государственной собственности на землю; при совершении сделок (ст. 17–19 ЗК РФ).

Например, Лесной кодекс РФ устанавливает федеральную собственность на земли лесного фонда, разрешая отдельные участки передавать в собственность субъектов Федерации на основании совместных решений Федерации и ее субъектов.

Основания и порядок разграничения государственной собственности на землю определены Федеральным законом от 17 июля 2001 г. «О разграничении государственной собственности на землю». Согласно Закону право государственной или муниципальной собственности на земельные участки возникает после их государственной регистрации на основании акта Правительства РФ (ст. 2–5 Закона)

Право государственной и муниципальной собственности может возникать и в результате приобретения земельных участков по гражданско-правовым сделкам, например, выкуп для государственных или муниципальных нужд участков, находящихся в собственности граждан или юридических лиц.

На праве пожизненного наследуемого владения земельные участки до введения Земельного кодекса могли предоставляться только гражданам. Землевладельцы могут совершить лишь одну сделку – передать земельный участок по наследству. Граждане, приобретшие земельные участки на этом праве до введения в действие Кодекса, сохраняются его и имеют право приобрести их в собственность бесплатно.

На праве постоянного (бессрочного) пользования земельные участки могут предоставляться лишь ограниченному кругу лиц: государственным и муниципальным учреждениям, федеральным казенным предприятиям, а также органам государственной власти и местного самоуправления. До введения в действие Земельного кодекса на указанном праве участки предоставлялись и гражданам, которые могут приобрести их в собственность бесплатно. В ст. 20 ЗК РФ определены полномочия землепользователей, которые не вправе совершать сделок с земельными участками.

Сервитуты – право ограниченного пользования чужим земельным участком. В Земельном кодексе данные отношения урегулированы в ст. 23, предусматривающей два вида сервитутов: публичные и частные.

Публичный сервитут устанавливается законами и иными нормативными правовыми актами в тех случаях, когда это необходимо для обеспечения интересов государства, местного самоуправления или местного населения, например, для прохода или проезда через земельный участок; использования земельного участка в целях ремонта коммунальных, инженерных, электрических и других линий и сетей, использования земельного участка в целях охоты, ловли рыбы, сбора дикорастущих растений (п. 2, 3 ст. 23 ЗК РФ). Примером публичного сервитута является пользование дорогами, скверами, парками и другими землями общего пользования в поселениях.

Частный сервитут устанавливается по соглашению между лицом, требующим установление сервитута, и собственником соседнего земельного участка. Например, в тех случаях, когда земельный участок одному из них необходим для прохода к жилому строению или прокладки водо-, газопровода. При возникновении спора между указанными лицами сервитут устанавливается по решению суда. Собственник земельного участка, обремененного частным сервитутом, вправе требовать плату от лиц, в интересах которых установлен сервитут (ст. 274 ГК РФ).

Основания возникновения и прекращения прав на земельные участки

Права на земельные участки граждан и юридических лиц могут возникать в результате совершения сделок, таких как купля-продажа, дарение, мена; на основании решений государственных органов управления и органов местного самоуправления либо решения суда.

При совершении сделок обязательно должно соблюдаться такое требование, как сохранение целевого использования земельного участка, т. е. если земельный участок предоставлялся для индивидуального жилищного строительства, то, купив его, на нем нельзя разместить магазин или иной объект, не соответствующий цели предоставления участка.

Законодатель учитывает, что могут существовать объективные причины для изменения целевого назначения земельного участка, и предусматривает особую процедуру совершения сделок в этих случаях. Необходимо решение органов управления, компетенция которых определяется формой собственности на землю, о переводе земель из одной категории в другую.

В отношении земель, находящихся в частной собственности, решение принимается органами местного самоуправления, за исключением земель сельскохозяйственного назначения, в отношении которых решение принимается органами управления субъекта Федерации (п. 1 ст. 8 ЗК РФ). Земельный участок, представленный крестьянскому (фермерскому) хозяйству, покупается с целью строительства автомобильной дороги. Договор купли-продажи может быть заключен на основании решения органа управления о переводе земель сельскохозяйственного назначения в земли промышленности и иного специального назначения.

При купле-продаже, дарении, мене земельных участков должен соблюдаться принцип единства судьбы земельного участка и прочно связанных с ними объектов, т. е., продажа земельного участка допускается с одновременной продажей и здания, строения, сооружения, находящегося на нем. Подобное правило должно соблюдаться и при продаже здания, строения, сооружения. Продать перечисленные объекты возможно лишь с земельным участком, необходимым для их использования, если земельный участок не запрещено предоставлять в частную собственность (п. 4 ст. 36 ЗК РФ).

При продаже зданий, строений, сооружений, находящихся на земельных участках, используемых на правах постоянного (бессрочного) пользования, аренды, также должен соблюдаться принцип единства судьбы земельного участка и объектов недвижимости, расположенных на нем. Если земельные участки используются на правах не являющихся собственностью, то при продаже (дарении, мене) здания, строения, сооружения его собственнику должно перейти право на используемый земельный участок, то на котором он использовался до совершения сделки со строением. Если земельный участок, например, использовался на правах аренды, то при приобретении здания его собственнику перейдет право аренды земельного участка (п.1 ст. 35 ЗК РФ).

Данное правило не применяется в отношении земельных участков используемых на правах пожизненного наследуемого владения, так как Земельный кодекс запретил предоставлять участки на этом праве (п. 1 ст. 21 ЗК РФ). Не применяется данное правило и в отношении земельных участков, используемых гражданами на праве постоянного (бессрочного) пользования, так как после вступления в силу Земельного кодекса участки на указанном праве им не предоставляются. Таким образом, при продаже гражданином строения, расположенного на земельном участке, используемом на правах пожизненного наследуемого владения или постоянного (бессрочного) пользования, до совершения сделки право на земельный участок должно быть переоформлено. Как указывалось выше, граждане – землевладельцы и землепользователи вправе бесплатно приобрести земельный участок в частную собственность. Основанием возникновения права на земельный участок в данном случае явится решение компетентного органа управления.

Решение о предоставлении земельного участка вправе принять федеральные органы исполнительной власти, если земельный участок является федеральной собственностью; исполнительные органы государственной власти субъектов Федерации, если земельный участок является собственностью субъекта Федерации; органы местного самоуправления, если земельный участок является муниципальной собственностью (ст. 9–11 ЗК РФ). До разграничения государственной собственности на землю все земельные участки находятся в распоряжении органов местного самоуправления (п. 10 ст. 3 Федерального закона «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации»). Решение выносится на основании заявления заинтересованного лица. До вынесения решения должны быть выполнены мероприятия по формированию земельного участка, т. е. составлен проект его границ и границы установлены на местности, а также осуществлен кадастровый учет участка – это индивидуальное описание земельного участка, при котором он приобретает признаки, позволяющие выделить его из других земельных участков, и ему присваивается индивидуальный кадастровый номер.

Исполнительный орган государственной власти или орган местного самоуправления на основании заявления гражданина или юридического лица, заинтересованных в предоставлении земельного участка для строительства, в двухнедельный срок принимает решение о предоставлении земельного участка, в котором должно содержаться описание земельного участка: местоположение, площадь участка, его кадастровый номер, вид права и ограничения прав, целевое назначение и разрешенное использование.

Земельным кодексом усилены гарантии прав граждан и юридических лиц, желающих приобрести земельные участки. Не допускается отказ в предоставлении в собственность граждан и юридических лиц земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, для строительства, за исключением случаев: изъятия земельных участков из оборота; запрета на приватизацию земельных участков; резервирования земельных участков для государственных или муниципальных нужд (п. 4 ст. 28 ЗК РФ).

На основании решения органов управления возникают права и на земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, свободные от застройки и от прав граждан или юридических лиц. Особенность заключается в том, что если земельный участок предоставляется в собственность, то должны быть проведены торги (конкурсы или аукционы). Таким образом, орган управления вынесет решения о проведении земельных торгов.

До разграничения государственной собственности на землю продавцом земельного участка выступает орган местного самоуправления или исполнительный орган государственной власти, уполномоченные на предоставление соответствующих земельных участков. До выставления земельного участка на торги он должен быть сформирован, определена цель его использования, определены технические условия подключения объектов к сетям инженерных коммуникаций (водоснабжению, линиям электропередачи, теплоснабжению и т. д.); осуществлен кадастровый учет (п. 4 ст. 30 ЗК РФ).

По результатам торгов составляется протокол, позволяющий определить победителя и являющийся основанием для заключения с победителем торгов договора купли-продажи или аренды земельного участка.

При предоставлении земельных участков гражданам в собственность должны учитываться предельные (максимальные и минимальные) нормы их предоставления. Нормы устанавливаются для земельных участков, предоставляемых для: ведения крестьянского (фермерского) хозяйства, садоводства, огородничества, животноводства, дачного строительства, ведения личного подсобного хозяйства и индивидуального жилищного строительства.

Права граждан и юридических лиц на земельные участки подлежат государственной регистрации. Документом, свидетельствующим о ее осуществлении, является свидетельство о государственной регистрации права на земельный участок.

Земельный кодекс РФ определяет не только основания и порядок возникновения прав на земельные участки, но и основания и порядок их прекращения. Права на земельные участки могут прекращаться добровольно (по желанию гражданина или юридического лица, обладающего участком) или принудительно (без учета его желания). Добровольно право на земельный участок прекращается, например, при совершении сделки с ним. Продажа земельного участка его собственником влечет прекращение его права на землю. Обладатель земельного участка вправе отказаться от права на него (ст. 53 ЗК РФ).

Принудительное прекращение права на земельный участок возможно лишь в случаях предусмотренных законом.

Примером принудительного изъятия земельного участка является изъятие для государственных или муниципальных нужд, то есть когда земельный участок необходим для размещения иных объектов. Но изъять земельный участок возможно лишь в исключительных случаях, в частности, для размещения объектов государственного или муниципального значения при отсутствии других вариантов возможного их размещения: обороны и безопасности, использования атомной энергии, федерального транспорта, путей сообщения, связи.

Решение об изъятии земельного участка принимается органами государственного управления или местного самоуправления, в зависимости от того для каких нужд необходим участок. Если, например, участок необходим для федеральных нужд (обеспечения государственной безопасности, нужд обороны, космической деятельности и др.), то решение принимается федеральным органом управления.

Права обладателей земельных участков защищены законом. Граждане и юридические лица, обладатели земельных участков, должны быть не позднее, чем за год до предстоящего изъятия земельного участка уведомлены об этом и им полностью должны быть возмещены причиненные убытки.

Принудительно земельный участок может быть изъят и в случаи нарушения земельного законодательства. Земельные правонарушения, являющиеся основания для изъятия земельных участков, определены в ст. 45–47 ЗК РФ, к ним, в частности, относится использование земельного участка не в соответствии с его принадлежностью к той или иной категории земель; использование земельного участка способами, которые приводят к существенному снижению плодородия сельскохозяйственных земель или значительному ухудшению экологической обстановки. Принудительное прекращение права осуществляется при условии, если после наложения административного взыскания в виде штрафа и вынесения предупреждение о допущенных земельных правонарушениях не устранены факты ненадлежащего использования земельного участка. Материалы о прекращении права на земельный участок ввиду его ненадлежащего использования направляются в суд, которым принимается решение о прекращении права на земельный участок.

Права и обязанности обладателей земельных участков при их использовании

Основные права и обязанности обладателей земельных участков определены в ст. 40–42 ЗК РФ. Они не зависят от вида прав на участки, но различны в зависимости от цели предоставления земельного участка.

Общими правами и обязанностями наделяются все землеобладатели независимо от целевого использования земли. К ним относятся: права пользования земельным участком; использование в установленном порядке для собственных нужд имеющихся на земельном участке общераспространенных полезных ископаемых, пресных подземных вод, а также закрытых водоемов; право собственности посевы и посадки сельскохозяйственных культур, полученную сельскохозяйственную продукцию и доходы от ее реализации и др.

Специальными правами наделяются правообладатели с учетом целевого использования земельных участков, к ним могут быть отнесены: возведение жилых, производственных, культурно-бытовых и иных зданий, строений, сооружений, которые могут быть осуществлены на земельных участках, предоставленных под застройку; проведение мелиоративных работ, которые могут выполнены на землях сельскохозяйственного назначения и лесного фонда; строительство прудов и иных закрытых водоемов, возможно лишь на участках, предоставленных для этих целей.

Каждому праву соответствуют обязанности, перечисленные в ст. 42 Кодекса, ограничивающие права на земельные участки в целях обеспечения их рационального использования и охраны.

Право пользования земельным участком ограничено обязанностью строго целевого использования земельных участков. Право пользования имеющимися на земельном участке общераспространенными полезными ископаемыми, пресными подземными водами, а также закрытыми водоемами возможно с соблюдением требованием экологического законодательства.

Право возведения зданий, строений, сооружений ограничено обязанностью – соблюдения требований градостроительных регламентов, строительных, экологических, санитарно-гигиенических, противопожарных и иных правил, нормативов.

Использование земель в Российской Федерации является платным, поэтому обладатели земельных участков обязаны своевременно вносит плату за землю. В ст. 65 ЗК РФ установлены следующие формы платы за землю : земельный налог и арендная плата. Земельный налог уплачивают собственники, землевладельцы, землепользователи, арендную плату платят арендаторы.

В отношении отдельных земельных участков перечисленные права могут быть ограничены не только возложением соответствующих обязанностей. По решению органов управления могут устанавливаться запреты на осуществление отдельных видов хозяйственной деятельности и использования землей. В ст. 56 ЗК РФ определены возможные ограничения прав на земельные участки. К ним, в частности, относятся особые условия использования земельных участков и режим хозяйственной деятельности в охранных, санитарно-защитных зонах.

Примером охранных зон являются водоохранные зоны. Особенности использования земли в этих зон установлены в Положение о водоохранных зонах водных объектов и их прибрежных защитных полосах, утвержденным Постановлением Правительства РФ от 23 ноября 1996 г. В водоохранных зонах запрещаются те виды хозяйственной деятельности, при осуществлении которых может быть причинен вред водному объекту: применение химических средств при производстве сельскохозяйственных работ; размещение складов ядохимикатов, минеральных удобрений, горюче-смазочных материалов, животноводческих комплексов и ферм; захоронение бытовых отходов и др.

Земельным кодексом предусмотрено несколько видов зон с особыми условиями использования земель. В составе земель промышленности и иного специального назначения в целях обеспечения безопасности населения и создания необходимых условий для эксплуатации промышленных производств и объектов также могут устанавливаться охранные, защитные, санитарные и иные зоны. Земельные участки, которые включены в такие зоны, у собственников, землевладельцев, землепользователей и арендаторов не изымаются, но в их границах может быть введен особый режим использования земель, ограничивающий или запрещающий те виды деятельности, которые несовместимы с целями установления зон (п. 3 ст. 87 ЗК РФ). Так, в соответствии со ст. 93 ЗК РФ на земельных участках в границах охранных зон объектов системы газоснабжения не допускается строительство каких бы то ни было зданий, строений, сооружений; не разрешается препятствовать организации – собственнику системы газоснабжения или уполномоченной ею организации в выполнении ими работ по обслуживанию и ремонту объектов системы газоснабжения, ликвидации последствий возникших на них аварий, катастроф.

В случае неисполнения обязанностей и правил использования земли, установленных Земельным кодексом РФ, виновные лица привлекаются к ответственности.

Согласно ст. 74 ЗК РФ лица виновные в совершении земельных правонарушений, привлекаются административную или уголовную ответственность.

Привлечение лица в уголовной или административной ответственности не освобождает его от обязанности устранить допущенные земельные правонарушения и возместить причиненный им вред.

В соответствии со ст. 75 ЗК РФ должностные лица и работники организации, виновные в совершении земельных правонарушений, привлекаются дисциплинарную ответственность в случаях, если в результате ненадлежащего выполнения ими своих должностных или трудовых обязанностей организация была привлечена к административной ответственности за проектирование, размещение и ввод в эксплуатацию объектов, оказывающих негативное (вредное) воздействие на состояние земель, их загрязнение химическими и радиоактивными веществами, производственными отходами и сточными водами.

Кроме того, отдельные правонарушения являются основаниями для прекращения права на земельный участок.

Органы управления земельными ресурсами и их полномочия

В зависимости от осуществляемых полномочий органы управления земельными ресурсами РФ могут быть разделены на органы общей и специальной компетенции. Органы управления общей компетенции – это представительные и исполнительные органы государственной власти и местного самоуправления.

Органы управления специальной компетенции – Федеральное агентство кадастра объектов недвижимости основными функция являются: создание и ведение государственного кадастра объектов недвижимости; организация проведения кадастровой оценки земель и оценки иных объектов недвижимости; осуществление государственного мониторинга земель; оказание услуг в сфере землеустройства, государственного кадастрового учета, государственной кадастровой оценки земель, оценки иных объектов недвижимости; проведение экспертизы землеустроительной документации.

Федеральное агентство по управлению федеральным имуществом – осуществляет проведение единой государственной политики в области имущественных и земельных отношений, а также полномочия собственника в пределах, предусмотренных федеральным законодательством.

Министерство природных ресурсов РФ – осуществляет управление земельными ресурсами как природным объектом.

Государственное агентство по строительству и жилищно-коммунальному хозяйству – осуществляет управление земельными ресурсами, используемыми под застройку.

Мониторинг земель

Государственный мониторинг земель представляет собой систему наблюдений за состоянием земель. Объектами государственного мониторинга земель являются все земли в Российской Федерации.

Задачами государственного мониторинга земель являются: своевременное выявление изменений состояния земель, оценка этих изменений, прогноз и выработка рекомендаций о предупреждении и об устранении последствий негативных процессов; информационное обеспечение ведения государственного земельного кадастра, государственного земельного контроля за использованием и охраной земель, осуществлении иных функций государственного и муниципального управления земельными ресурсами, а также землеустройства; обеспечение граждан информацией о состоянии окружающей среды в части состояния земель.

Кадастровый учет земель и ведение земельного кадастра

Кадастровый учет земель осуществляется в целях обеспечения их охраны и рационального использования, а также защиты прав землеобладателей в соответствии с Федеральным законом от 2 января 2000 г. «О государственном земельном кадастре».

Государственный кадастровый учет земельных участков – описание земельных участков, в результате чего каждый участок получает такие характеристики, которые позволяют однозначно выделить его из других земельных участков и осуществить его качественную и экономическую оценки. Государственный кадастровый учет земельных участков сопровождается присвоением каждому земельному участку кадастрового номера.

Кадастровый учет земельных участков осуществляется посредством ведения государственного земельного кадастра, представляющего свод сведений о местоположении, целевом назначении и правовом положении земель Российской Федерации и наличии расположенных на земельных участках и прочно связанных с этими земельными участками объектов.

Основным документом Земельного кадастра является Единый государственный реестр земель, в котором содержатся основные сведения о земельных участках (ст. 14 Закона).

Контроль за охраной и использованием земель.

Контроль за охраной и использованием земель – это административная деятельность органов государственной власти и местного самоуправления, которая выражается в осуществлении проверок за состоянием земель, выполнением мероприятий по рациональному использованию и охране земельных участков и соблюдение земельного законодательства.

Действующее законодательство предусматривает несколько видов контроля: государственный, муниципальный; общественный и производственный контроль.

Государственный контроль за охраной и использованием земель осуществляется в соответствии с Положением о государственном земельном контроле, утвержденном Постановлением Правительства РФ от 19 ноября 2002 г.: Федеральным агентством кадастра объектов недвижимости и его территориальные органы во взаимодействии с другими заинтересованными федеральными органами исполнительной власти, их территориальными органами, с органами исполнительной власти субъектов Российской Федерации, органами местного самоуправления, организациями, общественными объединениями, а также гражданами.

Государственные инспектора по использованию и охране земель при выполнении возложенных на них обязанностей имеют право: посещать организации и объекты, обследовать земельные участки; давать обязательные для исполнения предписания по вопросам соблюдения требований земельного законодательства, а также об устранении нарушений, выявленных в ходе проведения проверок; составлять по результатам проверок акты с обязательным ознакомлением с ними собственников, владельцев, пользователей, арендаторов земельных участков; составлять протоколы о нарушениях земельного законодательства и привлекать к административной ответственности; выдавать предписания о приостановлении работ, ведущихся с нарушением права юридических лиц и граждан на землю или создающих угрозу их нарушения.

Государственная кадастровая оценка земель проводится для целей налогообложения с учетом данных земельного, градостроительного, лесного, водного и других кадастров.

Результаты государственной кадастровой оценки земель утверждаются органами исполнительной власти субъектов Российской Федерации и вносятся в государственный земельный кадастр.

Одним из основных принципов земельного законодательства является строго целевое использование земли, т. е. любой земельный участок должен использоваться строго в соответствии с целью его предоставления. Целевое использование земельного участка определяется целевым назначением земельного участка и его разрешенным использованием. По целевому назначению земли в Российской Федерации подразделяются на следующие категории земель: сельскохозяйственного назначения; поселений; промышленности, энергетики, транспорта, связи, радиовещания, телевидения, информатики, для обеспечения космической деятельности, обороны, безопасности и иного специального назначения; особо охраняемых территорий и объектов; лесного и водного фондов; запаса.

Разрешенное использование земельных участков – это конкретная цель, для которой предоставлен участок. Примерами разрешенного использования земельного участка является индивидуальное жилищное строительство, садоводство, личное подсобное хозяйство.

Целевое назначение и разрешенное использование земельного участка определяют режим его использования, т. е. особые условия его использования.

Земельный кодекс определяет, какие земельные участки относятся к той или иной категории земель, и устанавливает основные особенности использования.

К землям сельскохозяйственного назначения относятся земли, находящиеся за пределами черты поселения, предназначенные или используемые для нужд сельского хозяйства.

Указанные земли предоставляются сельскохозяйственным предприятиям, гражданам для ведения крестьянских (фермерских) хозяйств, личного подсобного хозяйства, садоводства, огородничества, животноводства. В составе земель сельскохозяйственного назначения выделяют земли, занятые сельскохозяйственными угодьями – пашня, сенокосы, пастбища, т. е. непосредственно используемые для выращивания сельскохозяйственной продукции.

Особенности использования этих земель обусловлены тем, что они обладают плодородными свойствами, позволяющими использовать их для указанной цели. Законодатель предусматривает меры, обеспечивающие сохранение площадей, используемых в сельскохозяйственном производстве. В этих целях запрещается или ограничивается изъятие сельскохозяйственных угодий из сельскохозяйственного производства. Перевод земель сельскохозяйственного назначения в иные категории допускается лишь в исключительных случаях. Например, земли, непригодные для осуществления сельскохозяйственного производства, могут предоставляться для строительства промышленных и иных несельскохозяйственных объектов, а также включаться в состав земель лесного и водного фондов, земель запаса.

Специальным Федеральным законом от 24 июля 2002 г. «Об особенностях оборота земель сельскохозяйственного назначения» устанавливаются принципы совершения сделок с землями, отнесенными к данной категории земель. Например, принцип, ограничивающий права иностранных лиц на земельные участки. Иностранные лица, лица без гражданства могут обладать земельными участками только на праве аренды (ст. 3 Закона).

Если земли сельскохозяйственного назначения имеют основное целевое использование – выращивание сельскохозяйственной продукции, то земли в поселениях используются и предназначены под застройку и развитие городских и сельских поселений (п. 1 ст. 83 ЗК РФ).

Целевое использование данной категории земель определяет особенности правового режима, заключающиеся в том, что особое значение в поселениях имеет градостроительная документация. Режим использования земель в поселениях определяется не только Земельным, но Градостроительным кодексом РФ.

При использовании земель в поселениях должны соблюдаться следующие принципы: обеспечение сбалансированного учета экологических, экономических и социальных и иных факторов; соблюдение требований охраны окружающей природной среды и экологической безопасности; сохранения объектов историко-культурного наследия и особо охраняемых природных территорий; обеспечения инвалидам условий для беспрепятственного доступа к объектам социального и иного назначения.

Одним из основных градостроительных документов, требования которого должны соблюдаться при застройке земель в поселениях, является генеральный план поселения.

Генеральный план определяет размещение объектов электро-, тепло-, газо– и водоснабжения; автомобильных дорог и иных объектов.

Карты, содержащиеся в генеральных планах, отображают территориальные зоны поселения – участки, имеющие различное целевое использование. В законодательстве названы следующие зоны: жилые – это зоны жилой застройке, в которых допускается размещение объектов социального и коммунально-бытового назначения, объектов здравоохранения, образования, стоянок автомобильного транспорта, гаражей; общественно-деловые – предназначены для размещения объектов здравоохранения, культуры, торговли, общественного питания, коммунально-бытового назначения, предпринимательской деятельности, делового, финансового назначения и иных; производственные – предназначенные для размещения промышленных складских объектов, в том числе сооружений и коммуникаций железнодорожного, автомобильного, речного, морского транспорта, связи; сельскохозяйственного использования – земли, занятые пашней, сенокосами, пастбищами, а также предназначенные для ведения садоводства, дачного строительства, личного подсобного хозяйства и др. Применительно к каждой территориальной зоне устанавливаются виды разрешенного использования.

На картах генерального плана отражаются границы земельных участков, которые предоставлены для размещения объектов капитального строительства федерального, регионального и местного значения, а также зоны, планируемого размещения указанных объектов.

Строительство, реконструкция объектов капитального строительства, их капитальный ремонт могут осуществляться на основании разрешения на строительство – документа, предоставляющего право на совершение перечисленных действий. Разрешение на строительство выдается при наличии проектной документации, содержащей материалы, определяющие конструктивные и инженерно-технические решения для обеспечения строительства.

Режим использования земель лесного, водного фондов и особого охраняемых территорий и их объектов определяется тем, что на них находятся иные природные объекты, объекты истории и культуры, связи с чем устанавливаются требования, обеспечивающие охрану и рациональное использования указанных объектов.

Так, к землям лесного фонда относятся лесные земли (земли, покрытые лесной растительностью и не покрытые ею, но предназначенные для ее восстановления) и предназначенные для ведения лесного хозяйства нелесные земли (просеки, дороги, болота и другие).

Режим использования этих земель определяется не только Земельным, но и Лесным кодексом РФ. Земли лесного фонда предоставляются для заготовки древесины, второстепенных лесных ресурсов (пней, коры, бересты, пихтовых, сосновых, еловых лап, новогодних елок и других); осуществления побочного лесопользования (сенокошение, пастьба скота, размещение ульев и пасек, заготовка древесных соков и др.); пользование участками лесного фонда для нужд охотничьего хозяйства, научно-исследовательских и культурно-оздоровительных, туристических и спортивных целей на правах аренды, безвозмездного пользования, концессии.

Таким образом, по каждой из категорий земель устанавливается свой режим использования с учетом цели использования земельного участка.