Жилищное право

Общие положения жилищного права

Жилищное право является самостоятельной отраслью права, регулирующей жилищные отношения, т. е. отношения, возникающие по поводу реализации конституционных прав граждан на жилые помещения. Данные общественные отношения имеют специфический объект - они складываются, как правило, по поводу особого объекта недвижимости, которым является жилое помещение (жилой дом или иное жилище), включенное в установленном порядке в состав жилищного фонда и предназначенное для проживания граждан.

Комплекс жилищных отношений охватывает:

• отношения по поводу установления правового режима жилых помещений;
• отношения по поводу возникновения, осуществления и прекращения вещных прав граждан на жилые помещения;
• отношения по организации деятельности объединений граждан для совместного управления имущественными комплексами (многоквартирными домами) в установленных законом пределах;
• отношения, связанные с жилищно-коммунальным обслуживанием граждан, проживающих в жилых помещениях;
• отношения, возникающие в области управления, эксплуатации, обеспечения сохранности и ремонта жилых помещений, и некоторые другие.

Основные принципы жилищного права вытекают из конституционного права граждан на жилище. К ним относят:

• обеспечение условий для осуществления права на жилище, в том числе обеспечение жильем малоимущих граждан бесплатно на условиях договора социального найма;
• неприкосновенность жилища и недопущение произвольного лишения жилища гражданина, проживающего в нем;
• недопустимость произвольного ограничения права пользования жилым помещением нанимателя и членов его семьи;
• заботливое и осмотрительное использование жилых помещений их нанимателями и собственниками.

Нормы жилищного права, основанные на указанных выше принципах, содержатся в таких кодифицированных источниках, как Гражданский кодекс РФ, Жилищный кодекс РФ, а также в законах «О приватизации жилищного фонда в РФ», «О товариществах собственников жилья» и др.

Особенностью жилищного законодательства является то, что оно находится в совместном ведении Российской Федерации и ее субъектов.

Гражданин может реализовать свое право на жилище следующими способами:

• путем строительства жилых помещений за собственные средства или с помощью ипотечных кредитов без ограничения площади, в том числе за счет безвозмездных субсидий на покупку или строительство жилья;
• вступлением в различные гражданские правоотношения по приобретению жилья (купля-продажа, наследование, дарение, мена);
• вступлением в члены жилищного или жилищно-строительного кооператива в целях удовлетворения потребностей в жилье, а также вступлением в объединения собственников для совместного управления жилыми и нежилыми помещениями в многоквартирных домах;
• путем найма жилого помещения по договору коммерческого либо социального найма в домах частного, государственного и муниципального жилищного фонда.

Под жилым помещением законодательство понимает изолированное помещение, предназначенное для проживания физических лиц и являющееся пригодным для постоянного проживания (отвечающее установленным санитарным и техническим правилам и нормам, а также иным требованиям законодательства). Поскольку жилое помещение относится к недвижимому имуществу, то, следовательно, право собственности и иные вещные права на него подлежат государственной регистрации в установленном порядке.

Жилые помещения как объекты жилищных правоотношений подразделяют на несколько видов:

• жилой дом (часть жилого дома) - индивидуально-определенное здание, состоящее из комнат, а также вспомогательных помещений, предназначенных для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием в таком здании;
• квартира (часть квартиры) - структурно обособленное жилое помещение в многоквартирном доме, обеспечивающее возможность прямого доступа к помещениям общего пользования в таком доме и состоящее из одной или нескольких комнат, а также помещений вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием в таком обособленном помещении;
• комната - часть квартиры или жилого дома, обособленная постоянными стенами и предназначенная для использования в качестве места непосредственного проживания граждан в жилом доме или квартире.

Общая площадь жилого помещения - это сумма площадей всех жилых комнат и подсобных помещений, предназначенных для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд (кухня, коридор и т. д.), за исключением балконов, лоджий, веранд, террас. К жилой площади соответственно относят только площадь жилых комнат.

Все жилые помещения, находящиеся на территории РФ (независимо от формы собственности), составляют жилищный фонд РФ. При этом в жилищный фонд не входят находящиеся в жилых домах нежилые помещения, предназначенные для торговых, бытовых и иных нужд непромышленного характера. Жилищный фонд подлежит государственному учету в порядке, установленном Правительством РФ.

В зависимости от формы собственности выделяют следующие виды жилищных фондов:

• частный жилищный фонд (жилые помещения, принадлежащие на праве собственности гражданам и юридическим лицам);
• государственный жилищный фонд (жилые помещения, принадлежащие на праве собственности Российской Федерации и субъектам Российской Федерации);
• муниципальный жилищный фонд (жилые помещения, принадлежащие на праве собственности различным муниципальным ‘ образованиям).

Виды жилищного фонда также различаются в зависимости от целей использования:

• жилищный фонд социального использования (жилые помещения, предоставляемые по договору социального найма);
• специализированный жилищный фонд (предназначенные для проживания отдельных категорий граждан жилые помещения государственного и муниципального жилищных фондов);
• индивидуальный жилищный фонд (жилые помещения частного жилищного фонда, используемые собственниками жилых помещений для своего проживания и проживания граждан на условиях безвозмездного пользования);
• жилищный фонд коммерческого использования (жилые помещения частного жилищного фонда, используемые собственниками жилых помещений для проживания граждан на условиях возмездного пользования).

Гражданское законодательство устанавливает следующие основания возникновения права собственности на жилые помещения:

• строительство жилого дома либо долевое участие в строительстве;
• выплата полной стоимости паевого взноса в жилищном или жилищно-строительном кооперативе;
• договор купли-продажи жилых помещений;
• договор мены жилых помещений;
• договор дарения;
• договор ренты;
• договор пожизненного содержания с иждивением и др.

Собственник осуществляет права владения, пользования и распоряжения принадлежащим ему на праве собственности жилым помещением по своему усмотрению с соблюдением законодательства. Собственник жилого помещения вправе предоставить его гражданам по договору найма или иным договорам, а юридическим лицам - по договору аренды, с учетом требований, установленных законодательством (например, должна соблюдаться норма площади на каждого проживающего в жилом помещении). Собственник несет бремя содержания жилого помещения, а также риск случайной гибели (повреждения) жилья. Собственник не должен допускать бесхозяйного обращения с жилым помещением, а также нарушать права и интересы соседей.

Следует отметить, что собственникам в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности общее имущество этого дома - помещения (лестничные площадки, лестницы, лифты и т. п.), различные конструкции и оборудование в данном доме, которые не являются частями квартир и предназначены для обслуживания более одного жилого помещения в данном доме, а также земельный участок, на котором расположен данный дом, с элементами озеленения и благоустройства.

Законодательство также устанавливает основание, с помощью которого жилые помещения передаются во владение и пользование, - договор найма жилого помещения.

По договору найма жилого помещения одна сторона - собственник жилого помещения или управомоченное лицо (наймодатель) - обязуется предоставить другой стороне (нанимателю) жилое помещение во владение и в пользование для проживания в нем на условиях, предусмотренных законодательством.

ГК РФ предусматривает два вида договора найма жилою помещения: договор социального найма жилого помещения и договор коммерческого найма жилого помещения. Новое жилищное законодательство также выделяет договор найма служебных жилых помещений, найма жилых помещений в общежитии и договор найма жилых помещений в домах жилищных и жилищно-строительных кооперативов.

Объектами договора найма жилого помещения могут выступать жилые дома, квартиры в многоквартирных жилых домах, а также изолированные жилые комнаты в домах либо в квартирах.

Договор социального найма

Малоимущие и иные определенные федеральным законом или законом субъекта РФ граждане РФ, нуждающиеся в улучшении жилищных условий (в соответствии с жилищным законодательством), имеют право на получение в пользование жилого помещения (как правило, в виде отдельной квартиры на семью) в домах государственного или муниципального жилищного фонда в порядке, предусмотренном жилищным законодательством, как правило, по месту их жительства с заключением договора социального найма. По такому договору не обеспечиваются жильем иностранные граждане и лица без гражданства, если иное не предусмотрено международным договором. При этом граждане, принятые на учет до 1 марта 2005 года, сохраняют право состоять на учете до получения ими жилого помещения.

Учет граждан, нуждающихся в улучшении жилищных условий, осуществляют органы местного самоуправления; порядок ведения учета устанавливается законом субъекта РФ. Жилые помещения предоставляются гражданам, состоящим на учете нуждающихся в улучшении жилищных условий, в порядке очередности, исходя из времени принятия их на учет. Некоторым категориям граждан жилое помещение может быть предоставлено вне очереди.

Решение органа местного самоуправления о предоставлении жилого помещения по договору социального найма является основанием заключения соответствующего договора социального найма. При этом срок заключения такого договора указывается в решении; таким образом, указанное решение заменило существовавший ранее документ, который давал право на вселение в жилое помещение - «ордер». На основании вынесенного решения заключается письменный договор социального найма.

Жилое помещение, предоставляемое по договору социального найма, не ограничивается сроком владения и пользования, т. е. договор заключается без установления срока его действия.

Граждане, занимающие жилые помещения по договору социального найма, не вправе отчуждать такие помещения, но вправе совершать обмен занимаемого жилого помещения с согласия в письменной форме наймодателя и проживающих совместно с нанимателем членов его семьи на жилое помещение, предоставленное по договору социального найма другому нанимателю, в том числе расположенное в другом населенном пункте на территории РФ.

Жилищное законодательство предусматривает возможность изменения договора социального найма, а также его прекращения (расторжения) по взаимному согласию сторон или по требованию одной из сторон (наймодателя или нанимателя).

При прекращении договора социального найма в судебном порядке происходит выселение граждан из жилых помещений:

• с предоставлением другого благоустроенного жилого помещения по договору социального найма, если дом, в котором находится жилое помещение, подлежит сносу либо жилое помещение подлежит переводу в нежилое;
• с предоставлением другого жилого помещения по договору социального найма, если наниматель и проживающие совместно с ним члены его семьи в течение более шести месяцев без уважительных причин не вносят плату за жилое помещение и коммунальные услуги;
• без предоставления другого жилого помещения, если наниматель и (или) проживающие совместно с ним члены его семьи используют жилое помещение не по назначению, допускают разрушение жилого помещения, систематически нарушают права и интересы соседей и т. д.

Граждане, получившие в пользование жилье по договору социального найма до 1 марта 2005 года, сохраняют право (до 1 января 2007 года) на бесплатную передачу его в собственность на добровольной основе.

Не имеют права на приватизацию граждане, которым жилое помещение по договору социального найма предоставлено после 1 марта 2005 года.

За малоимущими гражданами также закреплено право распри- ватизировать свое жилое помещение, т. е. отказаться от права собственности на занимаемое помещение, свободное от обязательств, и передать его обратно в государственную или муниципальную собственность, если это жилое помещение является для них единственным местом постоянного проживания.

Договор коммерческого найма

При заключении договора коммерческого найма жилых помещений не требуется соблюдения ряда условий, необходимых для заключения договора социального найма (нуждаемость, постановка на учет и т. д.). В данном случае требуется лишь достижение соглашения по всем существенным условиям договора.

Площадь жилого помещения, предоставляемого по такому договору, определяется только соглашением сторон без ограничения ее размеров.

Субъектами договора коммерческого найма, наряду с нанимателем, могут быть лица, постоянно с ним проживающие, и сонаниматели (в данном случае может и не быть семейных или родственных отношений).

Договор коммерческого найма является срочным - заключается на срок до пяти лет. Если срок не определен, то договор считается заключенным на пять лет.

Предусматривается преимущественное право нанимателя на заключение договора на новый срок - не позднее чем за три месяца до истечения срока найма жилого помещения наймодатель должен предложить нанимателю заключить договор на тех же или иных условиях. Если наймодатель по каким-то причинам решил не сдавать внаем жилое помещение более года, он обязан предупредить нанимателя об отказе от продления договора. Если же наймодатель не сделал такого предупреждения, а наниматель при этом не отказался от продления соглашения, договор считается продленным на тех же условиях и на тот же срок.

Если наймодатель отказался от продления договора в связи с решением не сдавать помещение внаем, но в течение года со дня истечения срока договора с нанимателем заключил договор найма жилого помещения с другим лицом, наниматель вправе требовать признания такого договора недействительным и (или) возмещения убытков, причиненных отказом возобновить с ним договор.

Договор коммерческого найма может быть расторгнут по соглашению сторон либо в судебном порядке по требованию одной из сторон. В качестве последствия расторжения договора найма жилого помещения предусматривается выселение нанимателя из жилого помещения на основании решения суда.

Договор найма специализированных жилых помещений

К специализированным жилым помещениям относятся:

• служебные жилые помещения - помещения, предназначенные для проживания граждан в связи с характером их трудовых отношений с органом государственной власти либо органом местного самоуправления, государственным или муниципальным предприятием или учреждением, а также в связи с прохождением службы на государственных должностях;
• жилые помещения в общежитиях - помещения, предназначенные для временного проживания граждан в период работы, службы или учебы;
• жилые помещения фонда для временного поселения вынужденных переселенцев, лиц, признанных беженцами, и граждан, нуждающихся в специальной социальной защите;
• жилые помещения маневренного фонда, предназначенные для временного проживания граждан в связи с капитальным ремонтом или реконструкцией дома (если граждане занимают эти помещения по договору социального найма либо если жилые помещения, находящиеся в их собственности, стали непригодными для проживания в результате чрезвычайных обстоятельств и в иных случаях, предусмотренных законодательством).

Такие жилые помещения предоставляются из государственного и муниципального жилищных фондов на основании решений собственников таких помещений. Учитывая специфику использования указанных помещений, они могут передаваться гражданам только по письменным договорам найма для временного проживания и не подлежат отчуждению, обмену, передаче в аренду, поднаем.

Жилищное законодательство отдельно выделяет порядок выселения граждан из специализированных жилых помещений в случае прекращения или расторжения договора найма, при этом некоторые категории граждан не могут быть выселены из служебных жилых помещений и помещений в общежитиях без предоставления другого жилого помещения.

Плата за жилое помещение и коммунальные услуги

Жилищное законодательство устанавливает обязанность граждан и организаций, имеющих самостоятельное право на жилое помещение (нанимателей, арендаторов, членов жилищных кооперативов, собственников жилых помещений), по внесению платы за жилое помещение и коммунальные услуги в полном объеме в установленные сроки. До заселения в жилое помещение указанные лица не несут расходы на содержание жилого помещения и не оплачивают коммунальные услуги (по общему правилу граждане вносят плату за коммунальные услуги, если они фактически пользуются этими услугами).

Жилищный кодекс РФ определяет структуру платы за жилое помещение и коммунальные услуги, причем она различна для нанимателя - плата за пользование жилым помещением, плата за содержание и ремонт жилого помещения (капитальный ремонт общего имущества многоквартирного дома производится за счет собственника жилищного фонда), плата за коммунальные услуги - и собственника - плата за содержание и ремонт жилого помещения, в том числе капитальный ремонт общего имущества многоквартирного дома и плата за коммунальные услуги. Гражданам, чьи расходы на оплату жилья и коммунальных услуг превышают определенный законодательством максимум в совокупном доходе семьи, предоставляются соответствующие субсидии.

В целях обеспечения благоприятных и безопасных условий проживания граждан, надлежащего содержания общего имущества в многоквартирном доме, а также решения вопросов пользования указанным имуществом, жилищное законодательство предусматривает тот или иной порядок управления жилыми домами. Собственники жилых и нежилых помещений в многоквартирном доме обязаны выбрать один из следующих способов управления:

• непосредственное управление собственниками помещений в многоквартирном доме (договоры заключаются на основании решения общего собрания собственников);
• управление товариществом собственников жилья, жилищным кооперативом или иным объединением собственников жилья;
• управление управляющей организацией (этот способ предусмотрен для многоквартирных домов, находящихся в государственной или муниципальной собственности).

Если собственники помещений не выбрали способ управления (на общем собрании), то данный вопрос решают органы местного самоуправления.

Договор управления многоквартирным домом заключается в письменной форме на срок не менее чем один год и не более чем пять лет, при этом такой договор заключается с каждым собственником (условия договора одинаковы для всех собственников). Если ни от одной из сторон договора управления многоквартирным домом не поступило заявления о прекращении договора, то такой договор считается продленным на тот же срок и на тех же условиях. Изменение и (или) расторжение договора управления многоквартирным домом осуществляют в порядке, предусмотренном гражданским законодательством.