Приобретение жилых помещений в собственность

Право собственности граждан на жилые помещения

Жилые помещения имеют строго целевое назначение. Жилые помещения предназначены исключительно для проживания граждан, а осуществление прав собственника по владению, пользованию и распоряжению такими объектами недвижимости должно производиться в соответствии с целевым назначением этих вещей (ст. 288 ГК РФ). Гражданин - собственник жилого дома, приватизированной квартиры или иного жилого помещения вправе использовать их для личного проживания и проживания членов его семьи, а также отчуждать эти вещи и сдавать их во временное пользование другим лицам лишь для аналогичных целей. Таким образом, не допускается их использование не для проживания без предварительного перевода этих помещений в категорию нежилых, т.е. без изменения их целевого назначения (что, в свою очередь, требует соответствующей перерегистрации их в органах, осуществляющих учет данного вида недвижимости).

Использование жилого помещения не по назначению, либо систематическое нарушение собственником такого помещения прав и интересов соседей, либо бесхозяйственное обращение собственника со своим жильем могут стать основанием для принятия судом по иску органа местного самоуправления решения о продаже такого жилого помещения с публичных торгов, т.е. о принудительном отчуждении принадлежащей собственнику недвижимости. Собственник жилья должен быть предварительно предупрежден органом местного самоуправления о необходимости устранения допущенных им нарушений (в том числе с установлением соразмерного, разумного срока для этих целей, включая необходимый ремонт разрушаемого помещения). Лишь после этого он подвергается риску судебного изъятия и принудительной реализации принадлежащего ему объекта недвижимости (ст. 293 ГК РФ).

Кроме того, собственнику квартиры или иного жилья закон запрещает отчуждать свою долю в праве на общее имущество жилого дома и совершать иные действия, влекущие передачу этой доли отдельно от права собственности на жилье (п. 2 ст. 290 ГК РФ). По сути, это означает, что соответствующая доля в праве собственности на указанное общее имущество всегда следует судьбе права собственности на жилье, будучи неразрывно с ним связанной.

Основания возникновения права собственности на жилые помещения. Основаниями возникновения (приобретения) права собственности являются различные правопорождающие юридические факты, т.е. обстоятельства реальной жизни, в соответствии с законом влекущие возникновение права собственности на определенное имущество у конкретных лиц. Основания приобретения права собственности называются также титулами собственности. Титульное владение - это владение вещью, основанное на каком-либо праве (правовом основании, или титуле), вытекающем из соответствующего юридического факта (например, право собственности, основанное на договоре купли-продажи вещи или на переходе ее в порядке наследования). В отличие от этого беститульное (фактическое) владение не опирается на какое-либо правовое основание, хотя при установленных законом условиях и оно может влечь определенные правовые последствия.

Титулы собственности могут приобретаться различными способами, которые традиционно подразделяются на две группы:

• первоначальные, т.е. не зависящие от прав предшествующего собственника на данную вещь (включая и случаи, когда такого собственника ранее вообще не имелось);
• производные, при которых право собственности на вещь возникает по воле предшествующего собственника (чаще всего - по договору с ним).

К первоначальным способам приобретения права собственности на жилые помещения относятся:

• создание (изготовление) новой вещи, на которую ранее не было и не могло быть установлено ничьего права собственности (строительство жилых домов, квартир);
• при определенных условиях - самовольная постройка;
• приобретение права собственности на бесхозяйное имущество, в том числе на имущество, от которого собственник отказался или на которое утратил право.

К производным способам приобретения права собственности на жилые помещения относится приобретение этого права:

• на основании договора или иной сделки об отчуждении вещи;
• в порядке наследования после смерти гражданина;
• в порядке правопреемства при реорганизации юридического лица;
• в порядке приватизации жилых помещений.

Практическое значение такого разграничения состоит в том, что при производных способах приобретения права собственности на вещь, помимо согласия (воли) собственника, необходимо также учитывать возможность наличия на эту же вещь прав других лиц - несобственников (например, залогодержателя, арендатора, субъекта ограниченного вещного права). Эти права обычно не утрачиваются при смене собственника вещи, переходящей к новому владельцу, как бы обременяя его имущество. В этом отношении действует прямо не выраженное, но подразумеваемое законом старое правило, берущее начало в римском частном праве: никто не может передать другому больше прав на вещь, чем имеет сам (nemo plus juris ad alienum transferre potest, quam ipso ha-bet).

Понятно, что на первоначального приобретателя вещи никакие ограничения подобного рода распространяться не могут.

Таким образом, различие первоначальных и производных способов приобретения права собственности, по сути, сводится к отсутствию или наличию правопреемства, т.е. преемства прав и обязанностей владельцев вещи. В свою очередь, это обстоятельство делает возможным различие понятий "основания возникновения права собственности" (т.е. титулов собственности, или правопорождающих юридических фактов) и "способы приобретения права собственности" (т.е. правоотношения, возникшие на основе соответствующих юридических фактов).

Первоначальные способы приобретения права собственности. К числу данных способов прежде всего относится изготовление (создание) новой вещи, например строительство индивидуального жилого дома или иных жилых помещений (п. 1 ст. 218 ГК РФ). Строительство жилых помещений по договору для другого лица не относится к первоначальным способам, поскольку это лицо и становится собственником в силу договорных условий. Важное значение при этом приобретает момент, с которого вещь можно считать созданной (существующей), ибо он и становится правопорождающим фактом.

Для недвижимых вещей данный момент определяется моментом государственной регистрации (ст. 131 и ст. 219 ГК РФ). Следовательно, до момента такой регистрации вновь создаваемая недвижимая вещь юридически не существует, а представляет собой особый объект права, например незавершенное строительство. Это последнее можно, конечно, также считать специальным видом недвижимости, ибо его тесная связь с землей как основной признак недвижимости очевидна (см. ст. 130 ГК РФ). С 1 января 2005 г. указанный подход закреплен законодательно, поскольку в ст. 130 ГК РФ внесены изменения Федеральным законом от 30 декабря 2004 г. N 213-ФЗ. Однако следует иметь в виду, что незавершенное строительство не приобретает статус жилого дома или жилого помещения, поскольку он приобретается только после исполнения особых процедур принятия их в эксплуатацию.

Лицо, осуществившее самовольную постройку объекта недвижимости, по общему правилу не приобретает на нее право собственности, а сама эта постройка не становится недвижимостью, ибо она не подлежит государственной регистрации по причине допущенных при ее создании нарушений. Речь здесь может идти лишь о совокупности стройматериалов, которые их собственник вправе забрать, осуществив за свой счет снос такой постройки (п. 2 ст. 222 ГК РФ). Самовольным считается строительство объекта недвижимости при наличии любого из следующих нарушений: нарушение порядка землеотвода или его целевого назначения; отсутствие необходимых разрешений на строительство (хотя бы одного из них); существенное нарушение строительных норм и правил (п. 1 ст. 222 ГК РФ).

Порядок возникновения права собственности на недвижимые бесхозяйные объекты следующий. Бесхозяйная недвижимость должна быть принята на государственный учет по заявлению органа местного самоуправления, на территории которого находится. Если в течение года со дня постановки бесхозяйной недвижимой вещи на учет никто не заявит о своих правах на нее, комитет по управлению муниципальным имуществом может потребовать в судебном порядке признания муниципальной собственности на такую вещь. Суд, однако, может и не удовлетворить данное требование (например, при наличии фактических владельцев, должным образом использующих такое имущество). Тогда эта вещь может перейти в собственность фактических владельцев в силу приобретательной давности (п. 3 ст. 225 ГК РФ).

Приобретательная давность распространяется на случаи фактического, беститульного владения чужим имуществом. Наличие у владельца какого-либо юридического титула (основания) владения, например долгосрочного договора аренды, исключает действие приобретательной давности. Сколько бы времени арендатор или, допустим, хранитель ни владел чужим имуществом, он не становится его собственником. Но если соответствующее имущество не имеет собственника или утратило его, претендовать на роль его собственника может фактический владелец (а не государство, как ранее), разумеется, при определенных, предусмотренных законом условиях.

Для приобретения права собственности на вещь по давности фактического владения ею в соответствии с правилами ст. 234 ГК РФ прежде всего необходимо владеть ею добросовестно. Следовательно, фактический владелец не должен быть, например, похитителем или иным лицом, умышленно завладевшим чужим имуществом помимо воли его собственника. Далее, такое владение должно быть открытым, очевидным для всех иных лиц, причем владелец относится к соответствующей вещи как к своей собственной (имея в виду не только ее эксплуатацию, но и необходимые меры по ее поддержанию в надлежащем состоянии, ибо собственник, как уже отмечалось, несет и бремя собственности). Наконец, такое владение должно быть непрерывным в течение установленных законом сроков (к времени фактического владения в силу указания п. 3 ст. 234 ГК РФ можно также присоединить время, в течение которого данной вещью владел правопредшественник лица, ссылающегося на приобретательную давность, например его наследодатель или юридическое лицо, из состава которого выделилось затем юридическое лицо - владелец). Срок приобретательной давности недвижимости составляет 15 лет. Право собственности на недвижимость и в силу истечения срока приобретательной давности возникает только с момента государственной регистрации данного объекта.

Законом особо решается вопрос о течении срока приобретательной давности в отношении имущества, которое могло быть истребовано у фактического владельца титульным (законным) владельцем, пропустившим, однако, срок исковой давности на данное требование. В отношении такого задавненного имущества течение приобретательной давности не может начаться ранее истечения срока исковой давности по соответствующим требованиям, ибо до этого момента имущество может быть принудительно истребовано его законным владельцем, а фактическое владение не может быть признано добросовестным.

Вместе с тем в течение сроков приобретательной давности фактический добросовестный владелец вещи пользуется защитой своего владения против всех иных лиц (п. 2 ст. 234 ГК РФ), т.е. наравне с титульными владельцами имущества. Тем самым и фактическое владение приобретает определенное юридическое значение.

Производные способы приобретения права собственности. При таких способах приобретения права собственности учитывается воля прежнего собственника (отчуждателя вещи), поэтому здесь основания приобретения права собственности у одних лиц одновременно являются основаниями прекращения этого же права у других лиц. Речь обычно идет о различных договорах - купли-продажи (в том числе с помощью государственных жилищных сертификатов), мены, дарения (особым случаем является бесплатная приватизация жилых помещений), аренды с выкупом и т.д., а также о наследовании имущества граждан или о правопреемстве в отношении имущества юридических лиц или публично-правовых образований. Каждый из этих способов специально урегулирован законом в соответствующих институтах (договорного права, наследственного права, правопреемства при реорганизации юридических лиц), выходящих за рамки права собственности.

При этом важное значение имеет точное определение момента, с которого на приобретателя вещи по договору переходит право собственности. Ведь с этого же момента на него переходят и бремя собственности, и риск случайной гибели или порчи вещи.

Федеральным законом от 30 декабря 2004 г. N 217-ФЗ в п. 2 ст. 223 ГК РФ внесены изменения, вступившие в силу с 1 января 2005 г., согласно которым недвижимое имущество признается принадлежащим добросовестному приобретателю на праве собственности с момента государственной регистрации отчуждения имущества, за исключением предусмотренных ст. 302 ГК РФ случаев, когда собственник вправе истребовать такое имущество от добросовестного приобретателя.

Строительство жилых помещений

Формирование рынка доступного жилья в Российской Федерации является одним из приоритетных направлений государственной жилищной политики.

Согласно социологическим исследованиям, свыше 61 процента россиян, а это около 31,6 миллиона семей, желают улучшить свои жилищные условия. Однако, например, за 2003 г. смогли реально улучшить свои жилищные условия только 230 тысяч семей, что составляет всего 0,7 процента нуждающихся. В последующее время картина практически не меняется.

Здесь можно выделить две основные причины.

Во-первых, объемы строительства жилья значительно отстают от потребностей. Так, например, годовой объем ввода жилья за 2003 г. составил всего 2,3 процента от потребности (36,3 миллиона квадратных метров). Для сравнения, в 1987 г. было введено 76,4 миллиона квадратных метров. Сегодня ситуация усугубляется тем, что качество существующего жилищного фонда катастрофически ухудшается. По оценкам экспертов, ветхий и аварийный фонд составляет 87,8 миллиона квадратных метров, а большая часть жилищного фонда (61,6 процента) имеет степень износа более 1/3. Таким образом, при сохранении существующих темпов строительства жилья даже замена ветхого и аварийного фонда не обеспечивается. Именно этим обусловлен неизбежный рост стоимости жилья.

Во-вторых, уровень доходов большей части российских граждан не позволяет приобрести жилье даже в обозримом будущем: ни за полную стоимость, ни с использованием банковских кредитов. Так, доля населения с доходами, позволяющими приобрести стандартную квартиру, составляет всего 9,5 процента.

На региональном уровне в соответствии с федеральной целевой программой "Жилище" на 2002-2010 гг., утвержденной постановлением Правительства Российской Федерации от 17 сентября 2001 г. N 675, созданы законодательные и организационные основы обеспечения жильем отдельных категорий граждан:

• граждан, отселяемых из ветхого и аварийного жилья;
• молодых семей;
• работников бюджетной сферы (военнослужащих и других федеральных служащих) и др.

Другими формами жилищного обеспечения являются:

• обеспечение жильем жителей села, развитие индивидуального жилищного строительства;
• реализация Федерального закона "О жилищных субсидиях гражданам, выезжающим из районов Крайнего Севера и приравненных к ним местностей" от 25 октября 2002 г. N 125-ФЗ (в основном за счет выделения средств федерального бюджета);
• обеспечение жильем граждан, уволенных или увольняемых с военной службы и приравненных к ним (в основном за счет государственных жилищных сертификатов в рамках подпрограммы "Государственные жилищные сертификаты" федеральной целевой программы "Жилище" на 2002-2010 гг.);
• обеспечение жильем молодых ученых.

В то же время в подавляющем большинстве субъектов Российской Федерации массовое предоставление социального жилья не ведется вот уже несколько лет, в связи с чем получение бесплатного жилья без использования собственных средств и рыночных механизмов для большинства граждан, нуждающихся в жилых помещениях, стало практически невозможным.

Ипотечное кредитование. Формирование системы ипотечного жилищного кредитования является одним из приоритетных направлений государственной жилищной политики и основным способом решения жилищной проблемы для основной части работающего населения, располагающего средними доходами, накоплениями и имеющими жилье в собственности в результате бесплатной приватизации. Постановлением Правительства Российской Федерации "О мерах по развитию системы ипотечного жилищного кредитования в Российской Федерации" от 11 января 2000 г. N 28 была одобрена Концепция развития системы ипотечного жилищного кредитования в Российской Федерации, подготовленная в развитие федеральной целевой программы "Свой дом", утвержденной постановлением Правительства Российской Федерации от 27 июня 1996 г. N 753. Она определяет место и роль ипотечного жилищного кредитования в жилищном финансировании, а также стратегию государства в становлении и развитии данной сферы.

Предполагается, что система ипотечного жилищного кредитования в России в своем законченном виде будет саморазвивающейся и самодостаточной системой, не требующей дополнительно значительного государственного финансирования.

Основная задача государства в становлении системы ипотечного жилищного кредитования - создание законодательной базы и нормативное регулирование процесса в целях снижения финансовых рисков участников и повышения доступности жилья для граждан. Государственное бюджетное финансирование будет направлено на непосредственную поддержку граждан, уровень доходов которых не позволяет им самостоятельно улучшить свои жилищные условия, в форме предоставления им целевых адресных безвозмездных субсидий на приобретение жилья, что должно обеспечить функционирование взаимно дополняющих друг друга рыночных механизмов решения жилищных проблем граждан и механизмов социальной поддержки.

Государство в процессе формирования рыночной системы долгосрочного ипотечного жилищного кредитования должно выполнять следующие функции:

• создать надлежащую законодательную и нормативную базу в целях правового обеспечения прав кредиторов-залогодержателей и инвесторов, предоставляющих долгосрочные кредитные ресурсы;
• обеспечить социальные гарантии, предоставляемые гражданам, приобретающим жилье с помощью ипотечных кредитов.

Задача состоит в установлении оптимального баланса прав, делающего систему кредитования рентабельной и наименее рискованной для кредитных учреждений, а также доступной и безопасной для граждан-заемщиков.

В рамках вышеназванной Концепции была фактически сформирована программа конкретных мероприятий, предусматривающая:

• совершенствование правовых основ реализации прав по ипотеке;
• регулирование механизмов привлечения долгосрочных финансовых ресурсов;
• создание благоприятной налоговой среды для ипотечного жилищного кредитования граждан;
• организацию эффективных условий работы кредитных организаций на рынке ипотечных кредитов.

Что фактически сделано с момента принятия указанной выше Концепции по вопросам совершенствования правовых механизмов реализации прав по ипотеке?

В целях совершенствования правовых механизмов реализации прав по ипотеке в соответствии с вышеназванной Концепцией предполагалось внести в федеральное законодательство и нормативные документы ряд дополнений и изменений в отношении:

1. реализации права пользования заложенным жилым помещением;
2. обращения взыскания на заложенное жилое помещение;
3. механизмов социальной защиты граждан в случае обращения взыскания на заложенное жилое помещение;
4. заключения сделок с жилыми помещениями, права на которые имеют несовершеннолетние граждане.

В конце 2004 г. был принят пакет законов, в том числе в сфере гражданского и жилищного законодательства, которые должны в определенной мере решить вышеназванные проблемы.

В частности, приняты следующие законодательные акты:

- Жилищный кодекс Российской Федерации;

- Федеральный закон "О внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации в связи с принятием Федерального закона "Об ипотечных ценных бумагах" от 29 декабря 2004 г. N 192-ФЗ. Активы, являющиеся обеспечением по ипотечным облигациям, не включаются в конкурсную массу при банкротстве кредитной организации - эмитента облигаций с ипотечным покрытием. На выпуск облигаций с ипотечным покрытием не распространяются правила, установленные ст. 102 ГК РФ, в соответствии с которыми общество вправе выпускать облигации на сумму, не превышающую размер уставного капитала либо величину обеспечения, предоставленного обществу в этих целях третьими лицами, после полной оплаты уставного капитала. Введено дополнительное основание для отзыва у кредитной организации лицензии на осуществление банковских операций, которым является неисполнение кредитной организацией, являющейся управляющим ипотечным покрытием, требований Федерального закона "Об ипотечных ценных бумагах" и изданных в соответствии с ним нормативных правовых актов, а также не устранение нарушений в установленные сроки, если в течение одного года к кредитной организации неоднократно применялись меры, предусмотренные Федеральным законом "О Центральном банке Российской Федерации (Банке России)". Максимальный срок, в течение которого кредитная организация должна удовлетворить требования кредиторов по денежным обязательствам и (или) исполнить обязанность по уплате обязательных платежей, сокращен с одного месяца до 14 дней. В случае невыполнения этого правила Банк России обязан отозвать лицензию у кредитной организации;

- Федеральный закон "О внесении изменений в Федеральный закон "Об ипотечных ценных бумагах" от 29 декабря 2004 г. N 193-ФЗ. Вводится понятие "жилищная облигация с ипотечным покрытием", которой является облигация с ипотечным покрытием, в состав которого входят только права требования, обеспеченные залогом жилых помещений. В состав ипотечного покрытия облигаций с ипотечным покрытием, за исключением жилищных облигаций с ипотечным покрытием, могут входить требования, обеспеченные залогом недвижимого имущества, строительство которого не завершено. С принятием изменений к указанному Закону исключается положение о том, что требование по обеспеченному ипотекой обязательству, входящее в состав ипотечного покрытия, должно быть подтверждено закладной со всеми приложениями к ней. Однако в случае если имели место составление и выдача закладной, для подтверждения входящего в состав ипотечного покрытия требования по обеспеченному ипотекой обязательству достаточно наличия только закладной. Изменениями вводятся механизмы, касающиеся реализации ипотечного покрытия облигаций в случае несостоятельности (банкротства) организации - эмитента облигаций с ипотечным покрытием, продажи ипотечного покрытия в случае несостоятельности эмитента;

- Федеральный закон "О внесении изменений в статью 446 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации" от 29 декабря 2004 г. N 194-ФЗ. Устанавливается, что на жилое помещение (его части), принадлежащее гражданину-должнику на праве собственности, а также земельные участки, на которых расположено это помещение (его части), может быть обращено взыскание по исполнительным документам, если они являются предметом ипотеки и на них в соответствии с законодательством об ипотеке может быть обращено взыскание;

- Федеральный закон "О внесении изменений в Федеральный закон "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" от 29 декабря 2004 г. N 196-ФЗ. Указанным Законом устанавливается, что в государственный реестр включаются сведения об ограничениях дееспособности или отсутствии дееспособности. Копия вступившего в законную силу решения суда, которым гражданин ограничен в дееспособности или признан недееспособным, подлежит в трехдневный срок обязательному направлению судебными органами в орган по государственной регистрации. В этот же срок органом опеки и попечительства направляются сведения о проживающих в жилом помещении членах семьи собственника данного жилого помещения, находящихся под опекой или попечительством, либо несовершеннолетних членах семьи собственника данного жилого помещения, оставшихся без родительского попечения;

- Федеральный закон "О внесении изменений в часть первую Гражданского кодекса Российской Федерации" от 30 декабря 2004 г. N 213-ФЗ. Внесены следующие изменения:

1) установлено, что объекты незавершенного строительства относятся к недвижимым вещам (недвижимому имуществу, недвижимости) (ст. 130 ГК РФ);

2) изменена норма, согласно которой прекращается право пользования жилым помещением членами семьи прежнего собственника при переходе права собственности на жилой дом, квартиру или иное жилое помещение к новому собственнику (ранее такое право не прекращалось) (п. 2 ст. 292 ГК РФ);

3) при отчуждении жилого помещения получение в органах опеки и попечительства предварительного разрешения (согласия) на сделку требуется лишь когда в данном жилом помещении проживают находящиеся под опекой и попечительством члены семьи собственника данного жилого помещения либо оставшиеся без родительского попечения несовершеннолетние члены семьи собственника (о чем известно органу опеки и попечительства), если при этом затрагиваются права или охраняемые законом интересы указанных лиц (п. 4 ст. 292 ГК РФ);

4) исключена норма, согласно которой договор об ипотеке должен быть нотариально удостоверен. Установлено, что при ипотеке земельного участка право залога распространяется на находящиеся или возводимые на этом участке здания и сооружения залогодателя, если в договоре не предусмотрено иное условие;

- Федеральный закон "О внесении изменений в Федеральный закон "Об ипотеке (залоге недвижимости)" от 30 декабря 2004 г. N 216-ФЗ. Внесены следующие изменения:

1) в новой редакции изложена ст. 10, которая предусматривает следующие новеллы:

• договор, в котором отсутствуют какие-либо необходимые данные, не подлежит государственной регистрации в качестве договора об ипотеке;
• договор об ипотеке считается заключенным и вступает в силу с момента его государственной регистрации;
• при включении соглашения об ипотеке в кредитный или иной договор, содержащий обеспеченное ипотекой обязательство, в отношении формы и государственной регистрации этого договора должны быть соблюдены требования, установленные для договора об ипотеке;

2) исключается требование о нотариальном удостоверении договора об ипотеке. Устанавливается, что должник по обеспеченному ипотекой обязательству, залогодатель и законный владелец закладной по соглашению могут изменить ранее установленные условия закладной;

3) заемщик, являющийся залогодателем по договору об ипотеке жилого дома или квартиры, вправе застраховать риск своей ответственности перед кредитором за неисполнение или ненадлежащее исполнение обязательства по возврату кредита. Страховая сумма по договору страхования ответственности заемщика не должна превышать 20 процентов стоимости заложенного имущества;

4) при ипотеке земельного участка право залога распространяется также на находящиеся или строящиеся на земельном участке здание или сооружение залогодателя (если договором не предусмотрено иное);

5) устанавливаются особенности ипотеки земельного участка, приобретенного с использованием кредитных средств банка или иной кредитной организации либо средств целевого займа, а также ипотеки земельного участка, на котором находятся здания или сооружения, приобретенные или построенные с использованием указанных средств;

- Федеральный закон "О внесении изменений в статью 223 части первой Гражданского кодекса Российской Федерации и Федеральный закон "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" от 30 декабря 2004 г. N 217-ФЗ. Внесены следующие изменения и дополнения:

1) п. 2 ст. 223 ГК РФ "Момент возникновения права собственности у приобретателя по договору", содержащий общие положения, дополнен конкретизирующей нормой, в соответствии с которой недвижимое имущество признается принадлежащим добросовестному приобретателю на праве собственности с момента государственной регистрации отчуждения имущества, за исключением предусмотренных ст. 302 данного Кодекса случаев, когда собственник вправе истребовать такое имущество от добросовестного приобретателя;

2) гл. V Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" от 21 июля 1997 г. N 122-ФЗ дополнена статьей, которая устанавливает основания выплаты Российской Федерацией компенсации за утрату права собственности на жилое помещение, т.е. меру социальной защиты граждан со стороны государства. Так, собственник жилого помещения, который не вправе его истребовать от добросовестного приобретателя, а также добросовестный приобретатель, от которого было истребовано жилое помещение, имеет право на разовую компенсацию за счет казны Российской Федерации. Компенсация выплачивается в случае, если по независящим от указанных лиц причинам в соответствии с вступившим в законную силу решением суда о возмещении им вреда, причиненного в результате утраты указанного имущества, взыскание по исполнительному документу не производилось в течение одного года со дня начала исчисления срока для предъявления этого документа к исполнению. Размер данной компенсации исчисляется из суммы, составляющей реальный ущерб, но не может превышать один миллион рублей. Данные положения применяются в случае, если государственная регистрация права собственности добросовестного приобретателя на жилое помещение была проведена после 1 января 2005 г.

Какие правовые проблемы решаются вышеназванными актами?

1. Как неоднократно отмечалось в юридической литературе, риски предоставления долгосрочных жилищных ипотечных кредитов увеличиваются из-за трудностей обращения взыскания на заложенное имущество в случае невозврата кредита и сложностей выселения залогодателя и членов его семьи. Снижение рисков осуществлено путем устранения противоречий между нормами, закрепленными, с одной стороны, в Федеральном законе "Об ипотеке (залоге недвижимости)", с другой - в ГК РФ и в жилищном законодательстве, в отношении последствий невыполнения заемщиком обязательств по кредитному и ипотечному договорам.

Федеральным законом "Об ипотеке (залоге недвижимости)" было установлено, что после обращения взыскания на заложенный жилой дом или квартиру и реализации этого имущества залогодатель и проживающие совместно с ним члены его семьи обязаны по требованию собственника жилого дома или квартиры в течение месяца освободить занимаемое жилое помещение при условии, если:

• жилой дом или квартира были заложены по договору об ипотеке в обеспечение возврата кредита, предоставленного на приобретение или строительство этого жилого дома или квартиры;
• проживающие с залогодателем члены его семьи дали до заключения договора об ипотеке, а если они были вселены в заложенный дом или квартиру позже - до их вселения, нотариально удостоверенное обязательство освободить заложенный дом (квартиру) в случае обращения на него взыскания.

В то же время норма, предусмотренная ст. 292 ГК РФ, ставит серьезные препятствия на пути развития ипотечного жилищного кредитования и жилищного рынка в целом. Была установлена необходимость внесения ряда поправок в указанные законы в части оснований и порядка обращения взыскания на заложенное имущество, а также выселения в целях однозначного понимания закрепленных в Федеральном законе "Об ипотеке (залоге недвижимости)" норм.

Особенности обращения взыскания в тех случаях, когда предметом ипотеки являются жилой дом или квартира, установлены в пп. 1 и 2 ст. 78 Федерального закона "Об ипотеке (залоге недвижимости)", который до вступления в силу Федерального закона "О внесении изменений и дополнений в Федеральный закон "Об ипотеке (залоге недвижимости)" от 11 февраля 2002 г. N 18-ФЗ не мог решить ряд правовых проблем, связанных с тем, что при продаже с торгов на основании обращения взыскания на жилой дом или квартиру залогодатель и члены его семьи не могли быть выселены из жилого дома или квартиры в том случае, когда это было их единственным жильем, за исключением случаев, установленных в п. 2 ст. 78 Федерального закона "Об ипотеке (залоге недвижимости)". С принятием указанных изменений были решены следующие проблемные с точки зрения их реализации вопросы:

• обращение взыскания на заложенное жилое помещение и реализация заложенного жилья являются основанием для прекращения права пользования этим жилым помещением залогодателя и членов его семьи;
• упразднены нормы, касающиеся обязанности нового собственника заключить договор найма с прежним собственником жилья или с кем-либо из проживающих с ним членов его семьи, о праве прежнего собственника требовать заключения такого договора найма в судебном порядке, о нотариально удостоверенном обязательстве освободить заложенное жилье при обращении на него взыскания как об обязательном условии осуществления принудительного выселения прежнего собственника;
• разрешено применение внесудебного порядка обращения взыскания на заложенный дом или квартиру при условии реализации предмета ипотеки путем продажи с торгов, проводимых в форме открытого аукциона или конкурса.

В качестве обязательного сохранено условие о том, что обращение залогодержателем взыскания на заложенное жилое помещение и его реализация являются основанием для прекращения права пользования этим жильем залогодателя и членов его семьи, только когда жилье было заложено по договору об ипотеке в обеспечение возврата кредитных средств, предоставленных на его приобретение или строительство.

Необходимо также обратить внимание на Федеральный закон "О внесении изменений в статью 446 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации" (вступил в силу с 1 января 2005 г.). Ранее взыскание по исполнительным документам не могло быть обращено на принадлежащее гражданину-должнику на праве собственности жилое помещение (его части), если для гражданина-должника и членов его семьи, совместно проживающих в принадлежащем помещении, оно является единственным пригодным для постоянного проживания помещением, на земельные участки, на которых расположены указанные объекты, а также земельные участки, использование которых не связано с осуществлением гражданином-должником предпринимательской деятельности.

Теперь устанавливается, что на жилое помещение (его части), принадлежащее гражданину-должнику на праве собственности, а также земельные участки, на которых расположено это помещение (его части), может быть обращено взыскание по исполнительным документам, если они являются предметом ипотеки и на них в соответствии с законодательством об ипотеке может быть обращено взыскание (законодательство устанавливает такую возможность).

Концепция развития системы ипотечного жилищного кредитования в Российской Федерации предусматривала внесение изменений и дополнений в ЖК РСФСР, учитывающих необходимость создания правового механизма обеспечения жильем заемщика и его семьи в случае обращения взыскания на заложенное жилое помещение. С этой целью предполагалось законодательно закрепить в ЖК РСФСР (а в последующем и в ЖК РФ) возможность создания специализированного, не подлежащего приватизации жилищного фонда - фонда временного проживания, который будет использоваться для переселения граждан в соответствующих случаях.

Указанные проблемы были решены с принятием Федерального закона "О внесении в некоторые акты законодательства Российской Федерации изменений и дополнений, направленных на развитие системы ипотечного жилищного кредитования (заимствования)" от 24 декабря 2002 г. N 179-ФЗ.

Данный Закон вносит изменения и дополнения в федеральное законодательство, касающееся установления оснований для выселения граждан из заложенных жилых помещений, приобретенных с помощью кредитных средств, в случае обращения взыскания на заложенное жилое помещение, а также для переселения этих граждан в жилые помещения из фондов жилья для временного поселения. Принятие вышеназванного Закона направлено, прежде всего, на обеспечение гарантий кредиторов и инвесторов, вкладывающих свои капиталы на рынок долгосрочных жилищных ипотечных кредитов.

Указанный выше Закон внес изменения в ЖК РСФСР, дополнив его новой главой - гл. 3.1, посвященной пользованию жилыми помещениями из фондов жилья для временного поселения (ст.ст. 108.1-108.3 ЖК РСФСР), к которым отнесены, кроме прочих, жилые помещения из фонда жилья для временного поселения граждан, утративших жилье в результате обращения взыскания на жилое помещение, которое приобретено за счет кредита банка или иной кредитной организации либо средств целевого займа, предоставленного юридическим лицом на приобретение жилого дома или квартиры, и заложено в обеспечение возврата кредита или целевого займа (далее - жилые помещения из фонда жилья для временного поселения граждан, утративших жилье в результате обращения взыскания на жилое помещение).

По ЖК РФ указанные жилые помещения относятся к маневренному жилищному фонду (разновидность специализированного жилищного фонда), который согласно п. 2 ст. 95 данного Кодекса предназначен для временного проживания граждан, утративших жилые помещения в результате обращения взыскания на эти жилые помещения, которые были приобретены за счет кредита банка или иной кредитной организации либо средств целевого займа, предоставленного юридическим лицом на приобретение жилого помещения, и заложены в обеспечение возврата кредита или целевого займа, если на момент обращения взыскания такие жилые помещения являются для них единственными.

В случае прекращения у гражданина права пользования жилым помещением по основаниям, предусмотренным ЖК РФ, другими федеральными законами, договором, или на основании решения суда данный гражданин обязан освободить соответствующее жилое помещение (прекратить пользоваться им). Если данный гражданин в срок, установленный собственником соответствующего жилого помещения, не освобождает указанное жилое помещение, он подлежит выселению по требованию собственника на основании решения суда (ст. 35 ЖК РФ).

Федеральный закон "Об ипотеке (залоге недвижимости)", действующий в редакции Федерального закона от 24 декабря 2002 г. N 179-ФЗ, устанавливает правило, в силу которого обращение залогодержателем взыскания на заложенные жилой дом или квартиру и реализация этого имущества являются основанием для прекращения права пользования совместно проживающих в таких жилом доме или квартире залогодателя и членов его семьи (бывших членов семьи) при условии, что такие жилой дом или квартира были заложены по договору об ипотеке либо по ипотеке в силу закона в обеспечение возврата кредита или целевого займа, предоставленных банком или иной кредитной организацией либо юридическим лицом на приобретение или строительство таких жилого дома или квартиры.

Специализированные жилые помещения предоставляются на основании решений собственников таких помещений (действующих от их имени уполномоченных органов государственной власти или уполномоченных органов местного самоуправления) или уполномоченных ими лиц по договорам найма специализированных жилых помещений, за исключением жилых помещений для социальной защиты отдельных категорий граждан, которые предоставляются по договорам безвозмездного пользования.

На основании решения о предоставлении специализированного жилого помещения заключается договор найма указанного помещения (ст. 100 ЖК РФ). По договору найма специализированного жилого помещения одна сторона - собственник специализированного жилого помещения (действующий от его имени уполномоченный орган государственной власти или уполномоченный орган местного самоуправления) или уполномоченное им лицо (наймодатель) обязуется передать другой стороне - гражданину (нанимателю) данное жилое помещение за плату во владение и пользование для временного проживания в нем.

В договоре найма специализированного жилого помещения определяются предмет договора, права и обязанности сторон по пользованию специализированным жилым помещением.

Наниматель специализированного жилого помещения не вправе осуществлять обмен занимаемого жилого помещения, а также передавать его в поднаем.

В договоре найма специализированного жилого помещения указываются члены семьи нанимателя. Договор найма специализированного жилого помещения заключается в письменной форме. Типовые договоры найма специализированных жилых помещений утверждаются Правительством Российской Федерации.

Жилые помещения маневренного фонда предоставляются из расчета не менее чем шесть квадратных метров жилой площади на одного человека (п. 1 ст. 106 ЖК РФ).

Договор найма жилого помещения маневренного фонда заключается на период до завершения расчетов с гражданами, утратившими жилые помещения в результате обращения взыскания на них, после продажи жилых помещений, на которые было обращено взыскание. Истечение периода, на который заключен договор найма жилого помещения маневренного фонда, является основанием прекращения данного договора.

В случаях расторжения или прекращения договоров найма специализированных жилых помещений граждане должны освободить жилые помещения, которые они занимали по данным договорам. В случае отказа освободить такие жилые помещения указанные граждане подлежат выселению в судебном порядке без предоставления других жилых помещений.

Как уже отмечалось, законодательство Российской Федерации, касающееся выпуска и обращения ценных бумаг, не удовлетворяет требованиям развития рынка ипотечного жилищного кредитования и привлечения на него долгосрочных финансовых ресурсов через выпуск и обращение эмиссионных ипотечных ценных бумаг, что предусматривает принятие новых законодательных и иных правовых актов и совершенствование действующих.

Федеральный закон "Об ипотечных ценных бумагах" от 11 ноября 2003 г. N 152-ФЗ в целом создал правовую основу эмиссии ипотечных ценных бумагах, законодательно закрепил порядок выпуска и обращения ипотечных ценных бумаг, их особенности, круг эмитентов и порядок надзора за выпуском и обращением ипотечных ценных бумаг. В то же время им не был решен ряд проблем, которые были решены с внесением в названный Закон изменений Федеральным законом от 29 декабря 2004 г. N 193-ФЗ. Кроме указанного выше, данный Закон внес следующие изменения и дополнения в Федеральный закон "Об ипотечных ценных бумагах":

1) установлен механизм реализации ипотечного покрытия облигаций в случае несостоятельности (банкротства) организации - эмитента облигаций с ипотечным покрытием (ст. 16.1). В случае принятия арбитражным судом решения о признании организации - эмитента облигаций с ипотечным покрытием несостоятельной (банкротом) и об открытии конкурсного производства из имущества указанной организации, составляющего конкурсную массу, исключается имущество, составляющее ипотечное покрытие, залогом которого обеспечивается исполнение обязательств по облигациям с ипотечным покрытием. Требования кредиторов - владельцев облигаций с ипотечным покрытием не включаются в реестр требований кредиторов организации - эмитента указанных облигаций. При этом реестр требований кредиторов - владельцев облигаций с ипотечным покрытием составляется на основании данных реестра владельцев облигаций с ипотечным покрытием. Владельцы облигаций с ипотечным покрытием вправе претендовать на удовлетворение своих требований в ходе конкурсного производства только в пределах суммы, недополученной при реализации ипотечного покрытия облигаций.

Реализация ипотечного покрытия облигаций может проводиться путем продажи ипотечного покрытия облигаций с обязательством покупателя выполнить все условия, предусмотренные решением о выпуске облигаций с ипотечным покрытием, или продажи имущества, составляющего ипотечное покрытие, с распределением полученных денежных средств между владельцами облигаций с ипотечным покрытием (далее - продажа ипотечного покрытия).

Способ реализации ипотечного покрытия облигаций в целях удовлетворения требований владельцев облигаций с ипотечным покрытием определяется конкурсным управляющим.

Со дня вступления в силу решения арбитражного суда о признании организации - эмитента облигаций с ипотечным покрытием несостоятельной (банкротом) и об открытии конкурсного производства запрещается замена прав требований, составляющих ипотечное покрытие.

Конкурсный управляющий после дня вступления в силу решения арбитражного суда о признании организации - эмитента облигаций с ипотечным покрытием несостоятельной (банкротом) и об открытии конкурсного производства обязан направить регистратору, осуществляющему ведение реестра владельцев именных облигаций с ипотечным покрытием, а в случае выпуска облигаций с ипотечным покрытием на предъявителя с обязательным централизованным хранением депозитарию, осуществляющему централизованное хранение указанных облигаций, требование о подготовке реестра владельцев облигаций с ипотечным покрытием. В указанном требовании определяется дата, на которую составляется указанный реестр. Такая дата не может быть установлена ранее чем через 30 дней и позднее чем через 45 дней после дня вступления в силу решения арбитражного суда о признании организации - эмитента облигаций с ипотечным покрытием несостоятельной (банкротом) и об открытии конкурсного производства.

Для составления реестра владельцев облигаций с ипотечным покрытием номинальный держатель облигаций представляет данные о лицах, в интересах которых он владеет облигациями, на дату составления указанного реестра.

Регистратор, осуществляющий ведение реестра владельцев именных облигаций с ипотечным покрытием, а в случае выпуска облигаций с ипотечным покрытием на предъявителя с обязательным централизованным хранением депозитарий, осуществляющий централизованное хранение указанных облигаций, не позднее чем через 10 дней после даты составления реестра владельцев облигаций с ипотечным покрытием обязан передать указанный реестр конкурсному управляющему.

В случае выпуска облигаций с ипотечным покрытием на предъявителя в документарной форме без обязательного централизованного хранения реестр требований кредиторов - владельцев указанных облигаций составляется конкурсным управляющим на вышеуказанную дату на основании требований владельцев указанных облигаций, предъявивших сертификаты указанных облигаций.

Информация о дате, на которую составляется реестр требований кредиторов - владельцев облигаций с ипотечным покрытием, подлежит опубликованию конкурсным управляющим в периодических печатных изданиях, которые указаны в решении о выпуске таких облигаций, не позднее чем за 20 дней до даты составления данного реестра.

В случае если в решении о выпуске облигаций с ипотечным покрытием отсутствует указание конкретных периодических печатных изданий, данная информация подлежит опубликованию в издании, предусмотренном законодательством Российской Федерации о несостоятельности (банкротстве).

Текущие обязательства, связанные с реализацией ипотечного покрытия облигаций, в том числе вознаграждение конкурсного управляющего, погашаются за счет денежных средств, составляющих ипотечное покрытие, в порядке, предусмотренном Федеральным законом "О несостоятельности (банкротстве)" от 26 октября 2002 г. N 127-ФЗ для возмещения расходов, связанных с погашением текущих обязательств;

2) установлен порядок продажи ипотечного покрытия в случае несостоятельности (банкротства) организации - эмитента облигаций с ипотечным покрытием (ст. 16.2). Конкурсный управляющий обязан продать имущество, составляющее ипотечное покрытие, и осуществить расчеты в соответствии с указанной статьей не позднее чем через девять месяцев после дня вступления в силу решения арбитражного суда о признании организации - эмитента облигаций с ипотечным покрытием несостоятельной (банкротом) и об открытии конкурсного производства.

Продажа имущества, составляющего ипотечное покрытие, осуществляется в порядке, установленном Федеральным законом "О несостоятельности (банкротстве)".

Денежные средства, составляющие ипотечное покрытие и полученные от продажи ипотечного покрытия, после погашения текущих обязательств направляются на удовлетворение требований владельцев облигаций с ипотечным покрытием, включенных в реестр требований кредиторов - владельцев облигаций с ипотечным покрытием, а в случае выпуска облигаций с ипотечным покрытием на предъявителя в документарной форме без обязательного централизованного хранения - владельцев указанных облигаций, предъявивших сертификаты указанных облигаций.

Если при выпуске облигаций с ипотечным покрытием была установлена очередность исполнения обязательств по облигациям с одним ипотечным покрытием двух и более выпусков, требования владельцев таких облигаций удовлетворяются в порядке установленной очередности. Требования владельцев облигаций с ипотечным покрытием каждой очереди удовлетворяются после полного удовлетворения требований владельцев облигаций с ипотечным покрытием предыдущей очереди.

Имущество, оставшееся после удовлетворения требований владельцев облигаций с ипотечным покрытием и погашения текущих обязательств, связанных с продажей ипотечного покрытия, включается конкурсным управляющим в конкурсную массу организации - эмитента облигаций с ипотечным покрытием;

3) выдача ипотечных сертификатов участия может осуществляться теперь не только коммерческими организациями, имеющими лицензии на осуществление деятельности по управлению инвестиционными фондами, паевыми инвестиционными фондами и негосударственными пенсионными фондами, но и кредитными организациями (ч. 1 ст. 17);

4) конкретизирована ч. 6 ст. 38 Федерального закона "Об ипотечных ценных бумагах", которая изложена в новой редакции. Установлено, что несоблюдение управляющим ипотечным покрытием, специализированным депозитарием или регистратором требований данного Федерального закона и принятых в соответствии с ним нормативных правовых актов Российской Федерации, а также неустранение каждым из них нарушений в установленные сроки является основанием для приостановления или аннулирования у них соответствующей лицензии либо отзыва лицензии на осуществление банковских операций у управляющего ипотечным покрытием, если он является кредитной организацией, в соответствии с Федеральным законом "О банках и банковской деятельности" (в редакции Федерального закона от 3 февраля 1996 г. N 17-ФЗ).

В городах Москве и Санкт-Петербурге, во многих других субъектах Российской Федерации разработаны концепции развития системы ипотечного жилищного кредитования, в основе которых лежит взаимодействие с ОАО "Агентство по ипотечному жилищному кредитованию".

Однако окончательному становлению указанной системы препятствует ряд объективных причин. В частности, слабое развитие банковской системы, низкие доходы и соответственно недостаточный платежеспособный спрос граждан на жилье в совокупности с отсутствием накоплений. Указанные обстоятельства привели к развитию альтернативных форм финансирования строительства доступного жилья: создание и функционирование потребительских кооперативов, в том числе при активном содействии органов государственной власти (например, в г. Москве, республиках Татарстан, Башкортостан, Пензенская, Белгородская области).

Зарубежный опыт наглядно показывает: "катализатором", основой массового "социального" ипотечного кредитования, является именно способ приобретения и строительства жилья путем организации взаимного финансирования. Это подтверждается практикой Австрии, Германии, и особенно Словакии и Хорватии, где такой путь пройден фактически за пять лет. В Словакии, например, сегодня из пяти миллионов населения два миллиона являются вкладчиками организаций взаимного жилищного кредитования (далее - ОВЖК), которые в России существуют в виде потребительских кооперативов, созданных на основе немецких и австрийских технологий. В общих чертах правовые основы деятельности современного ОВЖК (точно так же, как и в австро-немецких Bausparkasse) предполагают создание общего паевого фонда из совместных паевых взносов его членов для приобретения со временем жилья для каждого участника. Причем в новую квартиру каждый участник заселяется гораздо раньше, чем если бы он копил на нее средства самостоятельно.

Система современных организаций ОВЖК позволяет аккумулировать и эффективно использовать собственные средства граждан. При этом все организации, участвующие в таком объединении, действуют по единым технологиям, разработанным саморегулируемой организацией, специально созданной в целях развития потребительской жилищной кооперации, защиты прав граждан и организаций в этой сфере, контроля за соблюдением участниками единых стандартов деятельности, оказания методической помощи организациям взаимного жилищного кредитования, правового, аудиторского, технологического, информационного обеспечения их деятельности.

Реальная доступность жилья достигается тем, что для приобретения квартиры необходимо накопить всего часть ее стоимости, остальная сумма, добавленная кооперативом, выплачивается в рассрочку в течение нескольких лет (цена квартиры фиксируется на момент ее приобретения). В отличие от ипотечного кредитования член ОВЖК выплачивает меньший процент за предоставленный заем (3-5 процента против 15-18 процентов). Эти средства идут на погашение издержек ОВЖК. Руководитель Федерального агентства по ипотечному жилищному кредитованию А. Семяняка пояснил газете "Аргументы и факты": "Ставки по кредитам в России действительно высоки. Инфляция у нас, по прогнозам, 10 процентов, занять деньги на межбанковском рынке банки могут за 11-12 процентов, а кредиты людям выдают под 15-18. Нетрудно подсчитать, что 4-7 процентов банк забирает себе - за услуги. В США маржа банка составляет максимум 1,5 процента. Причем заметьте, что это только "голая" ставка. Те, кто оформлял кредит, знают, что еще есть дополнительные расходы (комиссионный сбор, страхование жизни и т.д.). Это еще дополнительно 1,5 процента годовых". Таким образом, в ОВЖК необходимые средства предоставляются самими его членами беспроцентно, на условиях обязательной возвратности, а при ипотечном кредитовании - на рынке межбанковских кредитов - под 11-12 процентов годовых.

В конце 2004 г., кроме ЖК РФ, были приняты еще два закона, направленных на совершенствование правового регулирования уже существующих достаточно продолжительное время форм участия в строительстве жилых помещений. Речь идет, в частности, о Федеральном законе "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" от 30 декабря 2004 г. N 214-ФЗ (далее - Закон) и Федеральном законе "О жилищных накопительных кооперативах" от 30 декабря 2004 г. N 215-ФЗ.

Участие в долевом строительстве жилых помещений. Такое участие не является новой формой жилищного обеспечения. Однако узаконенную форму оно приобрело с принятием Федерального закона от 30 декабря 2004 г. N 214-ФЗ, который предназначен урегулировать отношения застройщиков объектов недвижимости, в том числе многоквартирных домов, и покупателей - частных инвесторов. Следует обратить внимание на то обстоятельство, что Закон распространяется только на отношения, связанные с привлечением денежных средств участников долевого строительства для строительства (создания) многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости, разрешение на строительство которых получено после даты вступления Закона в силу, т.е. после 1 апреля 2005 г. Если разрешение на строительство застройщиком получено до этого срока, то на него этот Закон не распространяется (ст. 27 Закона).

Договор участия в долевом строительстве. Данный договор оформляет отношения по объекту долевого строительства, которым является жилое помещение, подлежащее передаче участнику долевого строительства после получения разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и входящее в состав указанного многоквартирного дома, строящегося (создаваемого) также с привлечением денежных средств участника долевого строительства.

Согласно ст. 4 Закона по договору участия в долевом строительстве одна сторона (застройщик) обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этих объектов передать соответствующий объект долевого строительства участнику долевого строительства, а другая сторона (участник долевого строительства) обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости.

Сторонами договора являются застройщик и участник долевого строительства.

Застройщик - юридическое лицо независимо от его организационно-правовой формы или индивидуальный предприниматель, имеющие в собственности или на праве аренды земельный участок и привлекающие денежные средства участников долевого строительства для строительства (создания) на этом земельном участке многоквартирных домов.

Закон обязал застройщиков предоставлять следующую информацию любым заинтересованным лицам:

• о наименовании, местонахождении, режиме работы;
• о государственной регистрации, об учредителях;
• о проектах строительства объектов, в которых принимал участие застройщик за последние три года;
• о лицензии, номере и сроке ее действия, виде деятельности, подлежащем лицензированию;
• о величине собственных денежных средств, финансовом результате текущего года, кредиторской задолженности.

Любое обратившееся лицо вправе дополнительно потребовать, а застройщик обязан предоставить следующие документы:

• учредительные документы;
• свидетельство о государственной регистрации и постановке на учет в налоговом органе;
• отчетность о финансово-хозяйственной деятельности застройщика;
• утвержденные годовые отчеты, бухгалтерские балансы, счета (распределение) прибыли и убытков за три последних года осуществления застройщиком предпринимательской деятельности и за фактический период предпринимательской деятельности при осуществлении застройщиком такой деятельности менее трех лет;
• аудиторское заключение за последний год осуществления застройщиком предпринимательской деятельности.

Участником долевого строительства могут являться граждане и юридические лица, а также публичные субъекты (Российская Федерация, ее субъекты и муниципальные образования).

Юридическая характеристика договора участия в долевом строительстве: это договор консенсуальный, возмездный, взаимный. Договор заключается в письменной форме, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации.

Существенные условия договора:

• определение объекта строительства;
• срок передачи объекта инвестору;
• цена, порядок и сроки оплаты;
• гарантийный срок на объект.

При отсутствии в договоре существенных условий такой договор будет считаться незаключенным.

Объект строительства должен быть идентифицирован. К идентифицирующим признакам на практике относятся: строительный адрес объекта, данные жилого помещения и его описание (предварительный номер, расположение объекта в строительных осях, этаж, размер общей и жилой площади, количество комнат, площадь кухни, наличие лоджий и балконов и др.), схематическое обозначение его на плане, который прилагается к договору.

Срок передачи объекта. Застройщик обязан передать участнику долевого строительства объект долевого строительства не позднее срока, предусмотренного договором. При этом такой срок должен быть единым для всех участников долевого строительства. У застройщика имеется право не менее чем за два месяца до истечения установленного срока направить участнику долевого строительства предложение об изменении договора в части сроков передачи, если строительство (создание) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости не может быть завершено в предусмотренный договором срок. Право принять или отклонить такое предложение остается за участником долевого строительства.

Изменение предусмотренного договором срока передачи застройщиком объекта долевого строительства участнику долевого строительства осуществляется в порядке, установленном ГК РФ. В случае согласия с изменением сроков стороны подписывают соответствующие изменения договора, а в случае отказа застройщику грозит наступление финансовых санкций в виде уплаты "неустойки (пени) в размере 1/75 ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации, действующей на день исполнения обязательства, от цены договора за каждый день просрочки" (ст. 6 Закона).

Цена. В договоре указывается цена, т.е. размер денежных средств, подлежащих уплате инвестором для строительства (создания) объекта долевого строительства. Цена договора может быть определена в договоре как сумма денежных средств на возмещение затрат на строительство (создание) объекта долевого строительства и денежных средств на оплату услуг застройщика. Она может быть выражена как общая стоимость объекта недвижимости, так и как стоимость одного квадратного метра. Последний вариант позволит осуществить перерасчет стоимости объекта недвижимости при увеличении или уменьшении ее размеров после окончания строительства.

Уплата цены договора может производиться путем внесения платежей единовременно или в установленные договором периоды.

Застройщик не вправе использовать денежные средства, уплачиваемые участниками долевого строительства, для создания иного объекта. Закон установил обязанность застройщика направлять такие денежные суммы только на тот объект строительства, который инвестор в результате хочет получить (ст. 18 Закона), т.е. допускается только целевое использование денежных средств.

Гарантийный срок. Застройщик обязан предоставлять гарантийный срок на вновь возведенный объект недвижимости. Указанный срок не может быть менее пяти лет (ст. 7 Закона) и исчисляется со дня передачи объекта инвестору, если иное не предусмотрено в договоре. Участник долевого строительства вправе претендовать на получение объекта, качество которого соответствует условиям договора либо при отсутствии или неполноте условий такого договора требованиям технических регламентов, проектной документации и градостроительных регламентов, а также иным обязательным требованиям.

В случае выявления недостатков в переданном застройщиком объекте недвижимости в период гарантийного срока инвестор по своему выбору вправе потребовать от застройщика бесплатного ремонта, либо соразмерного уменьшения вклада на строительство и возврата части уплаченных средств, либо возмещения своих расходов на ремонт.

К недостаткам, при выявлении которых инвестор вправе предъявить вышеизложенные требования, относится отступление от условий договора, приведшее к ухудшению качества объекта, или выявление иных недостатков, которые делают объект непригодным для предусмотренного договором использования, если иное не установлено договором. В случае существенного нарушения требований к качеству объекта строительства инвестор вправе отказаться от объекта и потребовать возврата всех уплаченных сумм и выплаты неустойки (ч. 3 ст. 7 Закона). Понятие существенных недостатков дано п. 2 ст. 475 ГК РФ, а также в Законе "О защите прав потребителей", который распространяется на правоотношения по договору участия в долевом строительстве, с одной стороны которого выступает физическое лицо, участвующее в строительстве исключительно для личных, семейных, домашних и иных нужд, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности (п. 9 ст. 4 Закона).

Под существенным недостатком понимается неустранимый недостаток или недостаток, который не может быть устранен без несоразмерных расходов или затрат времени, или выявляется неоднократно, или проявляется вновь после его устранения. К "существенным" может быть отнесен недостаток, который делает "невозможным или недопустимым использование товара в соответствии с его целевым назначением". Одним из вариантов "невозможности и недопустимости" является такой недостаток, который делает его использование по назначению опасным для жизни, здоровья или имущества граждан.

Организационно-правовые вопросы участия в долевом строительстве. Моменту заключения договора долевого строительства должны предшествовать три обязательных действия застройщика:

1. получение застройщиком в установленном порядке разрешения на строительство;
2. опубликование и (или) размещение проектной декларации;
3. государственная регистрация права собственности или права аренды застройщика на земельный участок, предоставленный для строительства объекта недвижимости.

Разрешение на строительство представляет собой документ, подтверждающий соответствие проектной документации требованиям градостроительного плана земельного участка и дающий застройщику право осуществлять строительство, реконструкцию объектов капитального строительства, а также их капитальный ремонт. Наличие выданного в установленном законом порядке разрешения на строительство на имя застройщика подтверждает правомочность застройщика осуществить строительство объекта недвижимости. Разрешение на строительство в зависимости от статуса земельного участка, на котором планируется возведение объекта, выдается федеральным органом исполнительной власти Российской Федерации или субъекта Российской Федерации либо органом местного самоуправления в соответствии с их компетенцией.

На застройщике лежит обязанность разработать и опубликовать проектную декларацию, которая включает в себя информацию о застройщике и информацию о проекте строительства (ст. 19 Закона) в целях обеспечения возможности инвесторам заранее ознакомиться с вариантами планируемого строительства объектов недвижимости и определиться с застройщиком. Проектная декларация должна быть опубликована в средствах массовой информации и (или) в информационно-телекоммуникационных сетях общего пользования (в том числе в сети Интернет). Причем дата опубликования декларации тесно связана с возникновением права застройщика заключить первый договор участия в долевом строительстве. Застройщик вправе начать привлечение денежных средств под строительство недвижимости только по истечении 14 дней с момента обнародования проектной декларации.

Закон возложил на застройщика обязанность публиковать в течение 10 дней информацию об изменениях, коснувшихся проектной декларации (ст. 20 Закона). Помимо обязательного опубликования изменений, на застройщика возложена обязанность ежеквартально обновлять проектную декларацию с информацией о величине собственных денежных средств, финансовом результате текущего года, размере кредиторской задолженности, что гарантирует постоянную осведомленность инвесторов о деятельности застройщика.

Государственная регистрация права аренды или собственности на земельный участок подтверждает законность возведения объекта строительства именно на указанной в свидетельстве или договоре территории.

Застройщик обязан предоставить заинтересованным лицам информацию о проекте строительства:

• о цели проекта строительства;
• об этапах и сроках реализации проекта;
• о разрешении на строительство;
• о правах застройщика на земельный участок, о собственнике земельного участка в случае, если застройщик не является собственником, о границах и площади земельного участка, предусмотренных проектной документацией, об элементах благоустройства;
• о местоположении строящихся (создаваемых) объектов недвижимости и об их описании;
• о количестве в составе строящихся (создаваемых) объектов недвижимости самостоятельных частей (квартир в многоквартирном доме, гаражей и иных объектов недвижимости), передаваемых участникам долевого строительства застройщиком после получения разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости;
• описание технических характеристик указанных самостоятельных объектов в соответствии с проектной документацией;
• о предполагаемом сроке получения разрешения на ввод в эксплуатацию строящихся (создаваемых) объектов недвижимости;
• о возможных финансовых и прочих рисках при осуществлении проекта строительства и мерах по добровольному страхованию застройщиком таких рисков;
• перечень организаций, осуществляющих основные строительно-монтажные и другие работы (подрядчиков).

Помимо вышеуказанной информации и документов, которые должны быть предоставлены заинтересованным лицам, у застройщика имеется обязанность представить для ознакомления по требованию участника долевого строительства следующие документы:

• разрешение на строительство;
• технико-экономическое обоснование проекта строительства многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости;
• заключение государственной экспертизы проектной документации, если необходимость проведения такой экспертизы установлена федеральным законом;
• проектная документация, включающая в себя все внесенные в нее изменения;
• документы, подтверждающие права застройщика на земельный участок.

Государственная регистрация договора участия в долевом строительстве, уступки прав требований по договору. Договор долевого участия (ст. 16 Закона), а также уступка участником долевого строительства прав требований по договору (ст. 11 Закона) подлежат государственной регистрации в порядке, предусмотренном Федеральным законом "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" от 21 июля 1997 г. N 122-ФЗ. Орган, осуществляющий государственную регистрацию прав (соответствующее подразделение Росрегистрации), обязан предоставлять сведения, содержащиеся в Едином государственном реестре прав, о любом объекте недвижимости любому лицу, предъявившему удостоверение личности и заявление в письменной форме.

Основанием для государственной регистрации права собственности инвестора на объект долевого строительства являются документы, подтверждающие факт его постройки (создания), - разрешение на ввод в эксплуатацию объекта недвижимости и передаточный акт или иной документ о передаче объекта долевого строительства.

Обязанность передать в орган, осуществляющий государственную регистрацию, разрешение на ввод в эксплуатацию объекта, возложена на застройщика, который не позднее чем через 10 рабочих дней после получения такого разрешения, обязан представить указанный документ (или нотариально удостоверенную копию) для государственной регистрации прав собственности участников долевого строительства.

В соответствии со ст. 17 Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" договор и (или) уступка прав требований по договору подлежат государственной регистрации в органах, осуществляющих государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним, на территории регистрационного округа по месту нахождения объектов недвижимости, для строительства которых привлекаются денежные средства в соответствии с данным договором.

Особенности рекламы объектов строительства. Статьей 22 Закона установлены требования к рекламе, распространяемой в любой форме и с помощью любых средств. При производстве, размещении и распространении рекламы, связанной с привлечением денежных средств участников долевого строительства для строительства (создания) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, не допускается:

• приводить в рекламе количественную информацию, не имеющую непосредственного отношения к рекламируемой деятельности. Например, запрещено указывать в тексте рекламы информацию о проценте дохода, который может быть получен инвестором в случае реализации им объекта после окончания строительства;
• рекламировать многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости до выдачи в установленном порядке разрешения на строительство этого многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, опубликования и (или) размещения проектной декларации и государственной регистрации права собственности или права аренды на земельный участок, предоставленный для строительства (создания) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, в составе которых будут находиться объекты долевого строительства.

Реклама строительного проекта, связанного с привлечением денежных средств инвесторов для строительства объектов недвижимости, должна содержать указание на места и способы получения заинтересованными лицами проектной декларации.

Распространение рекламы возможно только в период осуществления деятельности соответствующего застройщика на рекламируемом объекте. В случае приостановления деятельности застройщика, связанной с привлечением денежных средств участников долевого строительства для строительства (создания) многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости, такая реклама запрещена.

КоАП РФ предусматривает санкции за нарушения правил рекламы. Согласно ст. 14.28 "Нарушение требований законодательства об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости" данного Кодекса за опубликование в средствах массовой информации и (или) размещение в информационно-телекоммуникационных сетях общего пользования застройщиком проектной декларации (в том числе вносимых в нее изменений), содержащей неполную и (или) недостоверную информацию, предоставление застройщиком неполной и (или) недостоверной информации, опубликование, размещение которой предусмотрено законодательством об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости, а равно нарушение сроков опубликования и (или) размещения проектной декларации либо вносимых в нее изменений влечет наложение административного штрафа на должностных лиц в размере от 100 до 150 минимальных размеров оплаты труда; на юридических лиц - от 3 000 до 4 000 тысяч минимальных размеров оплаты труда.

Сдача объекта в эксплуатацию и передача объекта строительства. Передача и прием объекта строительства осуществляются по акту или иному документу, подписываемому сторонами, оформление которого возможно не ранее получения застройщиком разрешения на ввод в эксплуатацию объекта недвижимости. Разрешение на ввод объекта в эксплуатацию представляет собой документ, который удостоверяет выполнение строительства объекта недвижимости в полном объеме в соответствии с разрешением на строительство, соответствие построенного объекта градостроительному плану земельного участка и проектной документации. Сдача дома в эксплуатацию оформляется актом Госкомиссии, что, по сути, подтверждает соответствие объекта недвижимости параметрам действующих строительных норм.

Статьей 8 Закона установлены предельные сроки передачи объекта - в течение двух месяцев после получения разрешения на ввод в эксплуатацию, но не позднее срока, установленного договором.

Фактом готовности объекта к передаче является соответствующее уведомление, после получения которого инвестор обязан приступить к принятию объекта в срок, указанный в договоре. В случае отсутствия такого срока - в течение семи рабочих дней с момента получения уведомления. Подписание акта передачи объекта сторонами является доказательством исполнения заказчиком обязательств в полном объеме (ст. 12 Закона). Для инвестора договор будет считаться исполненным при выполнении двух условий: уплаты цены договора и подписания инвестором акта передачи объекта.

Приступив к принятию объекта, инвестор имеет право осмотреть передаваемый объект на предмет соответствия его требованиям договора и качества.

В случае выявления недостатков инвестор вправе отказаться от подписания акта передачи объекта, оформив такой отказ соответствующим актом с указанием выявленных нарушений договора.

Разрешение на ввод объекта в эксплуатацию является основанием для постановки на государственный учет построенного объекта капитального строительства, внесения изменений в документы государственного учета реконструированного объекта капитального строительства.

Расторжение договора. Договор может быть расторгнут как по соглашению сторон, так и по решению суда. Во внесудебном порядке договор может быть расторгнут только по обоюдному согласию сторон.

Расторжение договора по инициативе одной из сторон возможно при наличии перечисленных в Законе оснований только в судебном порядке. Основаниями для расторжения договора в судебном порядке по инициативе застройщика является нарушение инвестором сроков внесения платежа по договору. Законом предусмотрено два варианта оплаты договора: единовременно или в течение определенных периодов (в рассрочку). При единовременной оплате договора застройщик вправе требовать расторжения договора, если просрочка внесения платежа составила более чем три месяца. При оплате договора в рассрочку возможность расторжения договора по инициативе застройщика наступает, если инвестором задержан платеж более чем три раза в течение 12 месяцев.

Законом установлен достаточно широкий перечень случаев отказа участника долевого строительства от исполнения договора.

По инициативе участника долевого строительства договор может быть расторгнут в следующих случаях:

• при неисполнении застройщиком обязательства по передаче объекта долевого строительства в предусмотренный договором срок;
• при прекращении или приостановлении строительства (создания) объекта недвижимости, в состав которого входит объект долевого строительства, при наличии обстоятельств, очевидно свидетельствующих о том, что в предусмотренный договором срок объект долевого строительства не будет передан инвестору;
• при существенном изменении проектной документации строящегося объекта недвижимости, в состав которого входит объект долевого строительства, в том числе существенном изменении размера объекта долевого строительства;
• при изменении назначения общего имущества и (или) нежилых помещений, входящих в состав объекта недвижимости;
• при невыполнении застройщиком обязанностей в связи с нарушением качества строительства;
• при существенном нарушении требований к качеству объекта долевого строительства;
• в иных предусмотренных договором случаях.

В случае одностороннего отказа участника долевого строительства от исполнения договора застройщик обязан возвратить денежные средства, уплаченные участником долевого строительства в счет цены договора, а также уплатить проценты на эту сумму за пользование указанными денежными средствами в размере одной 1/150 ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации, действующей на день исполнения обязательства по возврату денежных средств, уплаченных инвестором. Указанные проценты начисляются со дня внесения участником долевого строительства денежных средств или части денежных средств в счет цены договора до дня их возврата застройщиком инвестору.

Риск случайной гибели или повреждения объекта строительства до его передачи участнику долевого строительства несет застройщик. Следовательно, до подписания акта передачи объекта недвижимости между инвестором и застройщиком последний несет ответственность за целостность и сохранность строящегося объекта недвижимости. Например, риск гибели объекта долевого строительства, пострадавшего от пожара, наводнения или иного обстоятельства, возложен на застройщика. При наступлении указанных обстоятельств застройщик за свой счет обязан восстановить объект недвижимости. Но после подписания акта передачи объекта недвижимости такой риск переходит к инвестору.

Приобретение жилых помещений по безвозмездным субсидиям. Государственные жилищные сертификаты

Обеспечение отдельных категорий граждан постоянным жильем за счет государственных жилищных сертификатов (ГЖС) является одним из направлений жилищной реформы, способствующим решению жилищной проблемы в Российской Федерации.

Федеральная целевая программа "Государственные жилищные сертификаты" (далее - Программа) была утверждена постановлением Правительства Российской Федерации от 20 января 1998 г. N 71, и Указом Президента Российской Федерации от 28 января 1998 г. N 102 ей придан статус президентской. Программой предусмотрено обеспечение в 1998-2002 гг. постоянным жильем военнослужащих, уволенных с военной службы в ходе проведения военной реформы, граждан, уволенных с военной службы, а также членов их семей в расчете на 210 тысяч граждан - участников Программы.

Прошло более семи лет с начала реализации Программы. В средствах массовой информации подводятся некоторые итоги, в которых отмечается, что, несмотря на проблемы, возникшие в августе 1998 г., в 1998 г. было выдано 10 тысяч сертификатов и Программа позволила реально обеспечить жильем приблизительно 4 500 увольняемых военнослужащих Вооруженных Сил Российской Федерации. В 1999 г. было выпущено свыше 18 тысяч сертификатов, 12 870 из которых были реализованы, т.е. по ним приобретены квартиры.

По данным Главного квартирно-эксплуатационного управления Министерства обороны Российской Федерации (далее - ГлавКЭУ), до конца 2002 г. было выдано 42 396 сертификатов, в том числе за 2002 г. - 12 939 сертификатов. В 2002 г. благодаря существенной финансовой поддержке Программа "обрела второе дыхание". На ее реализацию в 2002 г. государством было выделено более 12 миллиардов рублей, в результате чего только за март 2003 г. было выдано 5 828 сертификатов.

Однако ГЖС не могут полностью решить жилищных проблем военнослужащих. По информации Министерства обороны Российской Федерации и Государственного комитета Российской Федерации по статистике, более 71 тысячи военнослужащих нуждаются в жилье, в том числе в Сухопутных войсках и частях центрального подчинения - 33,5 тысячи, в Военно-Воздушных Силах - 29,9 тысячи, в Ракетных войсках стратегического назначения - 11,5 тысячи, в Военно-Морском Флоте - более 10 тысяч; нуждаются в улучшении жилищных условий 150 тысяч граждан, уволенных с военной службы; в связи с проведением реформы в ближайшие годы их увеличение прогнозируется до 420 тысяч и, следовательно, чтобы обеспечить посредством ГЖС жильем только граждан, уволенных с военной службы, необходимо еще 15 лет действия Программы.

Вместо Программы постановлением Правительства Российской Федерации от 20 ноября 2003 г. N 700 утверждена подпрограмма "Государственные жилищные сертификаты" на 2004-2010 гг. (далее - Подпрограмма), которая входит в состав федеральной целевой программы "Жилище" на 2002-2010 гг.

7 октября 2004 г. Правительством Российской Федерации принято постановление "О некоторых вопросах по реализации подпрограммы "Государственные жилищные сертификаты" на 2004-2010 годы, входящей в состав федеральной целевой программы "Жилище" на 2002-2010 годы" N 522. Постановлением утверждены новые Правила выпуска и погашения государственных жилищных сертификатов в рамках реализации Подпрограммы (далее - Правила), в которых появилось немало новых норм, касающихся условий реализации права на жилищный сертификат.

Участники Подпрограммы. Участие в Подпрограмме является добровольным. Право на получение безвозмездных субсидий имеют признанные в установленном порядке нуждающимися в улучшении жилищных условий:

• военнослужащие, подлежащие увольнению с военной службы по достижении ими предельного возраста пребывания на военной службе, или по состоянию здоровья, или в связи с организационно-штатными мероприятиями, общая продолжительность службы которых в календарном исчислении составляет 10 лет и более;
• сотрудники органов внутренних дел Российской Федерации, содержащиеся за счет средств федерального бюджета и увольняемые со службы по достижении ими предельного возраста пребывания на службе, или по состоянию здоровья, или в связи с организационно-штатными мероприятиями, общая продолжительность службы которых в календарном исчислении составляет 10 лет и более;
• сотрудники Государственной противопожарной службы Министерства Российской Федерации по делам гражданской обороны, чрезвычайным ситуациям и ликвидации последствий стихийных бедствий, содержащиеся за счет средств федерального бюджета и увольняемые со службы по достижении ими предельного возраста пребывания на службе, или по состоянию здоровья, или в связи с организационно-штатными мероприятиями, общая продолжительность службы которых в календарном исчислении составляет 10 лет и более;
• сотрудники учреждений и органов уголовно-исполнительной системы Федеральной службы исполнения наказаний, содержащиеся за счет средств федерального бюджета и увольняемые со службы по достижении ими предельного возраста пребывания на службе, или по состоянию здоровья, или в связи с организационно-штатными мероприятиями, общая продолжительность службы которых в календарном исчислении составляет 10 лет и более;
• граждане, уволенные с военной службы по достижении ими предельного возраста пребывания на военной службе, или по состоянию здоровья, или в связи с организационно-штатными мероприятиями, общая продолжительность службы которых в календарном исчислении составляет 10 лет и более;
• граждане, уволенные со службы из органов внутренних дел Российской Федерации, Государственной противопожарной службы Министерства Российской Федерации по делам гражданской обороны, чрезвычайным ситуациям и ликвидации последствий стихийных бедствий, учреждений и органов уголовно-исполнительной системы Министерства юстиции Российской Федерации (Федеральной службы исполнения наказаний), содержащихся за счет средств федерального бюджета, по достижении ими предельного возраста пребывания на службе, или по состоянию здоровья, или в связи с организационно-штатными мероприятиями, общая продолжительность службы которых в календарном исчислении составляет 10 лет и более.

Право на получение сертификата имеют также признанные в установленном порядке нуждающимися в улучшении жилищных условий:

• члены семей военнослужащих, проходивших военную службу по контракту и погибших (умерших) в период прохождения военной службы. При этом вдовы (вдовцы) военнослужащих, погибших (умерших) в период прохождения военной службы по контракту, имеют право на получение субсидии до повторного вступления в брак;
• члены семей граждан, проходивших военную службу по контракту и погибших (умерших) после увольнения с военной службы по достижении ими предельного возраста пребывания на военной службе, или по состоянию здоровья, или в связи с организационно-штатными мероприятиями, общая продолжительность военной службы которых в календарном исчислении составляет 10 лет и более. При этом за вдовами (вдовцами) указанных граждан право на получение субсидии сохраняется до повторного вступления в брак.

Кроме того, право на получение сертификата имеют граждане, подлежащие переселению из закрытых военных городков и поселков учреждений с особыми условиями хозяйственной деятельности.

Подпрограмма предусматривает специальные случаи признания граждан нуждающимися в улучшении жилищных условий. Применительно к Подпрограмме основаниями для признания в установленном порядке граждан нуждающимися в улучшении жилищных условий по причине отсутствия жилых помещений для постоянного проживания на территории Российской Федерации и за ее пределами являются:

• отсутствие жилого помещения;
• проживание в общежитии и служебном жилом помещении при отсутствии другого жилого помещения для постоянного проживания;
• проживание на условиях поднайма при отсутствии другого жилого помещения для постоянного проживания.

Размер безвозмездной субсидии, предоставляемой гражданам указанных категорий, принявшим решение участвовать в Подпрограмме, за счет средств федерального бюджета, составляет 100 процентов расчетной стоимости приобретения жилья по социальной норме площади жилья, установленной для семей разной численности.

С принятием Правил изменился расчет размера субсидии для приобретения жилья на территории отдельных субъектов Российской Федерации. Теперь будут применяться повышающие коэффициенты к нормативу стоимости одного квадратного метра общей площади жилья по Российской Федерации:

• для субъектов Российской Федерации, расположенных на территории Дальневосточного экономического района, для городов Москвы и Санкт-Петербурга, а также для Московской области - 1,2;
• для субъектов Российской Федерации, расположенных на территории Западно-Сибирского экономического района, и Свердловской области - 1,15;
• для субъектов Российской Федерации, расположенных на территории Западно-Сибирского экономического района, и Калининградской области - 1,1.

Средняя рыночная стоимость одного квадратного метра общей площади жилья по Российской Федерации будет устанавливаться по Методике определения средней рыночной стоимости одного квадратного метра общей площади жилья для расчета размера безвозмездных субсидий и ссуд, предоставляемых за счет средств федерального бюджета всем категориям граждан на приобретение жилых помещений, утвержденной постановлением Госкомитета России по строительству и жилищно-коммунальному комплексу от 31 марта 2004 г. N 44/1.

Норматив стоимости одного квадратного метра общей площади жилья по Российской Федерации, используемый при расчете указываемого в ГЖС размера субсидий, предоставляемых гражданам - участникам Подпрограммы, за счет средств федерального бюджета, определяется один раз в полугодие Министерством промышленности и энергетики Российской Федерации в соответствии с утвержденной им методикой и на основании информации, предоставляемой Федеральной службой государственной статистики и органами исполнительной власти субъектов Российской Федерации. Акты Министерства промышленности и энергетики Российской Федерации об определении указанного норматива подлежат опубликованию за месяц до начала очередного полугодия (подп. "а" п. 2 постановления Правительства Российской Федерации "О некоторых вопросах по реализации подпрограммы "Государственные жилищные сертификаты" на 2004-2010 годы, входящей в состав федеральной целевой программы "Жилище" на 2002-2010 годы" от 7 октября 2004 г. N 522).

Порядок действий. Граждане - участники Подпрограммы имеют право приобрести на первичном или вторичном рынках жилья у любых физических или юридических лиц жилые помещения (в том числе индивидуальный жилой дом, часть дома), отвечающие установленным санитарным и техническим требованиям и благоустроенные применительно к условиям населенных пунктов (в том числе в сельской местности), выбранных для постоянного проживания.

Граждане - участники Подпрограммы могут также приобретать жилье, соответствующее установленным требованиям к жилым помещениям для постоянного проживания, только за счет средств безвозмездной субсидии без привлечения собственных или кредитных ресурсов. При этом размер приобретаемого жилого помещения (в расчете на одного члена семьи) не может быть ниже нормы постановки на учет на улучшение жилищных условий, установленной в месте расположения жилья.

Подпрограммой предусмотрено, что безвозмездная субсидия на приобретение жилья предоставляется в виде денежной суммы, размещенной на банковском счете получателя субсидии, которая используется на оплату стоимости приобретения жилья.

Субсидия предоставляется владельцу сертификата в безналичном порядке путем зачисления средств федерального бюджета на его банковский счет, открытый в кредитной организации, участвующей в реализации Подпрограммы (далее - банк).

Владелец сертификата в течение двух месяцев с даты выдачи сертификата для заключения договора банковского счета и открытия банковского счета сдает сертификат в банк по месту приобретения жилья или по месту своего пребывания.

Представление сертификата в банк по истечении двухмесячного срока с даты выдачи сертификата не допускается. По истечении указанного срока владелец сертификата вправе обратиться в орган исполнительной власти, выдавший сертификат, с заявлением о замене сертификата в порядке, предусмотренном п. 34 Правил.

Банк при предъявлении сертификата его владельцем заключает с ним договор банковского счета и открывает на его имя банковский счет для учета средств субсидии.

Банк при открытии банковского счета проверяет соответствие данных, указанных в сертификате, данным, содержащимся в документе, удостоверяющем личность владельца сертификата, а также срок действия сертификата.

В случае выявления несоответствий в оформлении сертификата банк возвращает сертификат его владельцу.

Сертификат не принимается банком по истечении двух месяцев с даты его выдачи.

В договоре банковского счета оговариваются основные условия обслуживания банковского счета, порядок взаимоотношений банка и владельца сертификата, на чье имя открыт банковский счет (далее - распорядитель счета), а также порядок перевода банковского счета. В договоре банковского счета может быть указано доверенное лицо по распоряжению указанным счетом. В этом договоре банку может быть предоставлено право на перечисление поступивших на банковский счет распорядителя счета средств в счет оплаты договора на жилое помещение.

Договор банковского счета заключается на срок действия сертификата и может быть расторгнут в течение срока действия договора по письменному заявлению распорядителя счета. В случае досрочного расторжения договора банк выдает распорядителю счета соответствующую справку. Сертификат, сданный его владельцем в банк, после заключения договора владельцу сертификата не возвращается.

В случае заключения договора банковского счета не по месту приобретения жилого помещения на территории субъекта Российской Федерации, указанного в сертификате, распорядитель счета до приобретения жилого помещения в соответствии с условиями п. 40 Правил должен представить в банк по месту приобретения жилья ранее заключенный договор. Банк в установленном им порядке осуществляет перевод банковского счета или заключает с распорядителем счета новый договор банковского счета. При этом срок действия нового договора банковского счета ограничивается сроком действия ранее заключенного договора банковского счета.

В договоре банковского счета может быть предусмотрено, что по соглашению сторон открытие банковского счета и операции по его переводу осуществляются за счет средств распорядителя счета.

Банк ежемесячно, по состоянию на 1-е число месяца, представляет в трехдневный срок государственному заказчику Подпрограммы информацию о фактах заключения договоров банковского счета с владельцами сертификатов, об отказе в заключении договоров, об их расторжении, в том числе без зачисления средств субсидии, и о переводе банковского счета.

Государственные жилищные сертификаты. В соответствии с подпрограммой "Государственные жилищные сертификаты" право на получение и использование безвозмездной субсидии на приобретение жилья подтверждается государственным жилищным сертификатом - свидетельством о предоставлении безвозмездной субсидии на приобретение жилья. Государственный жилищный сертификат - именной документ, выдаваемый один раз, подтверждающий право гражданина - участника Подпрограммы на получение безвозмездной субсидии, которая может быть использована им только на приобретение жилья.

В соответствии с Правилами сертификаты выпускаются государственным заказчиком Подпрограммы. Форма бланка сертификата и порядок его заполнения утверждаются государственным заказчиком Подпрограммы по согласованию с Министерством финансов Российской Федерации и Министерством обороны Российской Федерации. Государственный заказчик Подпрограммы определяет порядок получения, учета, хранения и уничтожения бланков сертификатов (п. 3).

Срок действия сертификата составляет девять месяцев с даты его выдачи, указываемой в сертификате. Датой выдачи сертификата является дата его подписания уполномоченным должностным лицом органа, осуществляющего выдачу сертификатов.

Изготовление бланков сертификатов осуществляется за счет средств федерального бюджета, предусматриваемых на финансирование Подпрограммы.

Порядок получения, учета, хранения и уничтожения бланков сертификатов, выдаваемых гражданам - участникам Подпрограммы, утвержден приказом Федерального агентства по строительству и жилищно-коммунальному хозяйству "Об утверждении порядка получения, учета, хранения и уничтожения бланков сертификатов, выдаваемых гражданам - участникам подпрограммы "Государственные жилищные сертификаты" на 2004-2010 годы, входящей в состав федеральной целевой программы "Жилище" на 2002-2010 годы" от 5 ноября 2004 г. N 197.

Бланки сертификатов выпускаются государственным заказчиком Подпрограммы - Федеральным агентством по строительству и жилищно-коммунальному хозяйству. Заказ на изготовление и получение бланков сертификатов от изготовителя осуществляется государственным учреждением "Объединенная дирекция по реализации федеральных инвестиционных программ" (далее - ГУ "Объединенная дирекция").

Порядок заполнения бланков государственных жилищных сертификатов, выдаваемых гражданам - участникам Подпрограммы, утвержден приказом Федерального агентства по строительству и жилищно-коммунальному хозяйству (далее - Агентство) "Об утверждении порядка заполнения бланков сертификатов, выдаваемых гражданам - участникам подпрограммы "Государственные жилищные сертификаты" на 2004-2010 годы, входящей в состав федеральной целевой программы "Жилище" на 2002-2010 годы" от 18 ноября 2004 г. N 221.

Доведение бланков сертификатов до органов исполнительной власти субъектов Российской Федерации и федеральных органов исполнительной власти, в которых законодательством Российской Федерации предусмотрена военная служба (служба) (далее - органы исполнительной власти), осуществляется на основании приказа Агентства о выпуске сертификатов. ГУ "Объединенная дирекция" в трехдневный срок с даты соответствующего приказа Агентства направляет бланки сертификатов в органы исполнительной власти, осуществляющие выдачу сертификатов. Доведение бланков сертификатов осуществляется ГУ "Объединенная дирекция" по накладным в случае получения бланков сертификатов представителями органов исполнительной власти или по описи в случае доведения бланков сертификатов через фельдъегерскую службу.

ГУ "Объединенная дирекция" обеспечивает хранение бланков сертификатов до передачи их органам исполнительной власти в порядке, предусмотренном для хранения бланков строгой отчетности. Органы исполнительной власти с момента получения бланков сертификатов до их передачи органам местного самоуправления или иным органам, осуществляющим вручение сертификатов гражданам - участникам Подпрограммы, обеспечивают их хранение в порядке, предусмотренном для хранения бланков строгой отчетности. Органы местного самоуправления или иные органы, осуществляющие вручение сертификатов гражданам - участникам Подпрограммы, обеспечивают хранение заполненных сертификатов в порядке, предусмотренном для хранения бланков строгой отчетности. Не допускается хранение незаполненных бланков сертификатов в органе местного самоуправления или ином органе, осуществляющем вручение сертификатов гражданам - участникам Подпрограммы. Корешки сертификатов, врученных гражданам - участникам Подпрограммы, хранятся в учетных делах граждан - получателей сертификатов вместе с документами, послужившими основанием для выдачи сертификата.

Бланки сертификатов списываются с учета в ГУ "Объединенная дирекция" и органах исполнительной власти путем направления их на выдачу (вручение) или составления акта на уничтожение испорченных бланков. Испорченные бланки сертификатов подлежат уничтожению органами исполнительной власти, получившими бланки сертификатов, в установленном порядке методом сожжения или механического измельчения. Уничтожению подлежат бланки сертификатов, которые не могут быть использованы для вручения гражданам - участникам Подпрограммы. Уничтожение бланков осуществляется на дату закрытия реестров выданных сертификатов.

Порядок расчета субсидии. Размер субсидии рассчитывается органом исполнительной власти, осуществляющим выдачу сертификата, указывается в сертификате и является неизменным на весь срок действия сертификата.

Расчет субсидии производится на дату выдачи сертификата. Средняя рыночная стоимость одного квадратного метра общей площади жилья определяется ежеквартально Государственным комитетом Российской Федерации по строительной, архитектурной и жилищной политике на основании данных, представленных Государственным комитетом Российской Федерации по статистике и органами исполнительной власти субъектов Российской Федерации, и публикуется в средствах массовой информации.

Для расчета размера субсидии социальная норма общей площади жилого помещения устанавливается в размере 33 квадратных метров - для одиноких граждан, 42 квадратных метров - на семью из двух человек и по 18 квадратных метров на каждого члена семьи при составе семьи три человека и более.

Гражданам, имеющим в соответствии с законодательством право на дополнительную жилую площадь, расчет производится с ее учетом. Так, в соответствии с п. 8 ст. 15 Федерального закона "О статусе военнослужащих" право на дополнительную общую площадь жилого помещения имеют отдельные категории военнослужащих, которым расчет размера субсидии производится с учетом нормы дополнительной общей площади жилого помещения в размере 15 квадратных метров.

Правилами установлен особый подход в определении членов семьи гражданина - участника Подпрограммы. Абзацем 5 п. 8 Правил определено, что к членам семьи гражданина (применительно к Подпрограмме) относятся совместно с ним проживающие супруга (супруг), их дети и родители. Другие родственники, нетрудоспособные иждивенцы, а в исключительных случаях и иные лица учитываются в расчете размера субсидии при условии признания их в судебном порядке членами его семьи.

Право на получение государственных жилищных сертификатов и порядок оформления документов. Военнослужащие и сотрудники ранее указанных органов, подлежащие увольнению (увольняемые) с военной службы (службы) по достижении ими предельного возраста пребывания на военной службе (службе), приобретают право на получение сертификата за год до увольнения с военной службы (службы). В общую продолжительность военной службы (службы) включается суммарная продолжительность военной службы по контракту и призыву, службы в органах внутренних дел Российской Федерации, в Государственной противопожарной службе Министерства Российской Федерации по делам гражданской обороны, чрезвычайным ситуациям и ликвидации последствий стихийных бедствий, учреждениях и органах уголовно-исполнительной системы Министерства юстиции Российской Федерации (Федеральной службы исполнения наказаний), содержащихся за счет средств федерального бюджета.

В первую очередь сертификаты предоставляются гражданам, не имеющим жилых помещений для постоянного проживания на территории Российской Федерации и признанным в качестве нуждающихся в улучшении жилищных условий.

Выдачу сертификатов осуществляют федеральные органы исполнительной власти, в которых законодательством Российской Федерации предусмотрена военная служба (служба), и органы исполнительной власти субъектов Российской Федерации.

Размер субсидии рассчитывается федеральными органами исполнительной власти и органами исполнительной власти субъектов Российской Федерации (далее - органы исполнительной власти), указывается в сертификате и является неизменным на весь срок его действия. Расчет размера субсидии производится на дату выдачи сертификата.

Для участия в Подпрограмме граждане подают в органы местного самоуправления или соответствующие воинские части, организации, учреждения федеральных органов исполнительной власти, в которых они состоят на учете в качестве нуждающихся в улучшении жилищных условий, заявление (рапорт) на участие в Подпрограмме и необходимые документы. Органы исполнительной власти организуют работу по проверке указанных документов и содержащихся в них сведений. Представленные документы и содержащиеся в них сведения подлежат проверке соответственно органами местного самоуправления или подразделениями. По результатам проверки принимается решение о включении либо об отказе во включении заявителя в число граждан - участников Подпрограммы. О принятом решении заявитель уведомляется в установленном порядке.

Основаниями для отказа во включении заявителя в число граждан - участников Подпрограммы являются:
а) несоответствие заявителя требованиям, указанным в п. 4 Правил;
б) непредставление или неполное представление документов, указанных в Правилах;
в) недостоверность сведений, содержащихся в представленных документах;
г) ранее реализованное право на улучшение жилищных условий с использованием сертификата.

Повторное обращение с заявлением (рапортом) на участие в Подпрограмме допускается после устранения указанных оснований для отказа во включении заявителя в число граждан - участников Подпрограммы (п. 12 Правил).

Принятие органом местного самоуправления указанного заявления после 1 июля года, предшествующего планируемому, не допускается.

Орган местного самоуправления осуществляет до 1 сентября года, предшествующего планируемому, проверку представленных документов, формирует список граждан, изъявивших желание получить сертификат в планируемом году, и представляет его в орган исполнительной власти субъекта Российской Федерации.

Список формируется в той же хронологической последовательности, в какой каждый из граждан - участников Подпрограммы был поставлен на учет в качестве нуждающегося в улучшении жилищных условий.

Для включения в список граждан, изъявивших желание получить сертификат в планируемом году, гражданин - участник Подпрограммы, состоящий в очереди на улучшение жилищных условий в подразделениях, представляет рапорт (заявление) в порядке и сроки, устанавливаемые соответствующим федеральным органом исполнительной власти.

Федеральные органы исполнительной власти представляют до 1 октября года, предшествующего планируемому, государственному заказчику Подпрограммы сведения о количестве необходимых сертификатов на планируемый год.

Выписки из списка граждан - получателей сертификатов в планируемом году и списка граждан, включенных в резерв на получение сертификатов, доводятся до соответствующих органов местного самоуправления.

Органы местного самоуправления доводят до сведения граждан решение органа исполнительной власти субъекта Российской Федерации о включении их в указанные списки.

Государственный заказчик Подпрограммы на основании заявок, представленных органами исполнительной власти, и с учетом графика выпуска и распределения государственных жилищных сертификатов издает приказ о выдаче сертификатов и в трехдневный срок направляет соответствующее количество бланков сертификатов в органы исполнительной власти, которые осуществляют их выдачу.

Органы исполнительной власти в двухмесячный срок с даты получения бланков сертификатов производят их оформление на имя граждан - участников Подпрограммы и выдают сертификаты органам местного самоуправления и подразделениям для вручения гражданам - участникам Подпрограммы. В случае высвобождения по каким-либо основаниям сертификатов, предусматриваемых к выдаче гражданам - получателям сертификатов, они подлежат выдаче гражданам, включенным в резерв на получение сертификатов, в порядке их очередности.

Орган исполнительной власти вправе выдавать сертификаты только в пределах размера субсидий, установленного приказом государственного заказчика Подпрограммы для этого органа. При выявлении превышения размера субсидий по оформленным сертификатам над суммой, установленной указанным приказом, выписка из реестра выданных сертификатов возвращается органу исполнительной власти, а перечисление средств субсидии по сертификатам, включенным в эти выписки, не производится.

Орган исполнительной власти обязан в трехдневный срок устранить допущенное превышение размера субсидии путем аннулирования выданных сертификатов на сумму превышения и представить новую выписку из реестра выданных сертификатов государственному заказчику Подпрограммы.

В случае выдачи органом исполнительной власти сертификатов на сумму меньше размера субсидий, установленного приказом государственного заказчика Подпрограммы, этот орган ежемесячно, до 20-го числа, вправе направить государственному заказчику Подпрограммы заявку на дополнительный выпуск сертификатов на сумму в пределах остатка неиспользованных средств субсидий.

Заявка на дополнительный выпуск сертификатов также может быть представлена в случае, если владельцами сертификатов не были открыты в установленном порядке банковские счета, а также в случае закрытия банковского счета без зачисления на него средств субсидии. В этих случаях вместе с заявкой на дополнительный выпуск сертификатов государственному заказчику Подпрограммы представляются списки граждан, сертификаты которых подлежат исключению из единого реестра выданных сертификатов.

Государственный заказчик Подпрограммы на основании дополнительных заявок органов исполнительной власти ежемесячно, по состоянию на 20-е число, издает приказ о выдаче сертификатов на сумму в пределах остатка неиспользованных средств субсидий.

Вручение сертификатов гражданам - участникам Подпрограммы осуществляется органами местного самоуправления или подразделениями по месту учета граждан в качестве нуждающихся в улучшении жилищных условий, если иное не установлено органом исполнительной власти. Факт получения сертификата гражданином - участником Подпрограммы подтверждается его подписью (подписью уполномоченного им лица) в книге учета выданных сертификатов (п. 31 Правил).

В случае если гражданин - получатель сертификата проживает на служебной жилой площади или в жилом помещении на территории закрытого военного городка или поселка, при вручении сертификата от него истребуется обязательство о сдаче жилого помещения. Один экземпляр обязательства подшивается в учетное дело гражданина, другой экземпляр направляется в соответствующий орган исполнительной власти.

При получении сертификата гражданин - участник Подпрограммы информируется о порядке и условиях получения субсидии по этому сертификату.

Распорядитель счета имеет право приобрести на первичном или вторичном рынке жилья на территории субъекта Российской Федерации, указанного в сертификате, у любых физических и юридических лиц (одного или нескольких) жилое помещение, в том числе индивидуальный жилой дом (часть дома), одну или несколько квартир (комнат), отвечающее установленным санитарным и техническим требованиям, благоустроенное применительно к условиям населенного пункта, в том числе в сельской местности, выбранного для постоянного проживания.

Указанное жилое помещение оформляется в общую собственность всех членов семьи, указанных в сертификате.

Распорядитель счета имеет право приобрести жилое помещение не только в пределах средств субсидии, но и с использованием собственных и/или заемных (кредитных) средств. В случае если стоимость приобретаемого жилого помещения (жилых помещений) превышает размер субсидии, указанный в сертификате, в договоре может быть определен порядок уплаты недостающей суммы.

Банк в течение трех банковских дней с даты получения документов осуществляет их проверку и принимает договор на жилое помещение для оплаты. Допускается принятие договора на жилое помещение для оплаты в случае, если стоимость приобретаемого жилого помещения (жилых помещений) ниже размера субсидии, указанного в сертификате. Отказ банка в приеме договора на жилое помещение для оплаты или отказ банка от оплаты выдается распорядителю счета в письменной форме с указанием причин отказа. При этом документы, принятые банком для проверки, возвращаются.

Банк в течение одного банковского дня после принятия решения о приеме договора на жилое помещение для оплаты направляет государственному заказчику Подпрограммы по согласованной с ним форме заявку на перечисление средств федерального бюджета в счет оплаты договора на жилое помещение.

Государственный заказчик Подпрограммы в течение пяти рабочих дней после получения от банка заявки на перечисление средств проверяет ее на соответствие данным, содержащимся в едином реестре выданных сертификатов, и при их соответствии перечисляет средства субсидии банку. При несоответствии данных перечисление средств субсидии не производится, о чем государственный заказчик Подпрограммы в указанный срок уведомляет банк.

В случае приобретения распорядителем счета жилого помещения (жилых помещений) за счет кредитных (заемных) средств кредитных организаций, иных организаций и/или физических лиц допускается перечисление средств субсидии кредитным организациям в счет погашения основной ссудной задолженности по кредиту, полученному в кредитной организации на эти цели, а также возврата организации (физическому лицу) займа, оформленного в установленном законодательством Российской Федерации порядке.

Допускается оплата за счет и в пределах средств выделенной субсидии услуг по подбору жилья и оформлению правоустанавливающих документов, если требования по оплате указанных услуг предусмотрены в договоре на жилое помещение.

Субсидия считается предоставленной гражданину - участнику Подпрограммы с момента перечисления банком зачисленных на его банковский счет средств федерального бюджета в виде субсидии в счет оплаты жилья, приобретаемого по договору на жилое помещение, представленному распорядителем счета.

Последующее улучшение жилищных условий граждан - участников Подпрограммы осуществляется на общих основаниях в соответствии с законодательством Российской Федерации.

Сертификаты, находящиеся в банке, погашаются банком в устанавливаемом им порядке. Погашенные сертификаты подлежат хранению в течение трех лет. Сертификаты, не предъявленные в банк в порядке и сроки, которые установлены Правилами, считаются недействительными.

Участие в жилищно-накопительных кооперативах

С 1 марта 2005 г. правом на формирование имущества (складочного капитала) посредством внесения гражданами денежных средств в целях приобретения квартир обладают юридические лица двух организационно-правовых форм: жилищный (жилищно-строительный) кооператив (ЖК, ЖСК) и жилищно-накопительный кооператив (ЖНК). ЖНК в правовом отношении организационно оформили уже фактически сложившиеся отношения по реализации так называемых накопительных функций по аккумулированию денежных средств под строительство жилья в рамках других организационно-правовых форм (жилищно-строительные кооперативы, акционерные общества и т.д.).

Отличия указанных видов кооперативов заключаются в следующем:

1) членами ЖНК могут быть только физические лица, в то время как членами ЖК (ЖСК) могут быть и юридические лица. В ЖНК могут объединяться физические лица не менее 50 и не более 5 000 человек. Минимальное количество членов ЖК (ЖСК) - пять человек; предельное число ограничено количеством жилых помещений в строящемся ими многоквартирном доме;

2) ЖНК - организация, которая занимается определенным видом деятельности: накоплением средств, строительством и приобретением жилья для членов ЖНК, который не обязательно создавать каждый раз для строительства или приобретения конкретного дома, как это имеет место при объединении в ЖК (ЖСК).

Паевые и иные взносы членов кооператива. Паевые взносы вносятся только деньгами, а не иным имуществом. Взносы предназначены для следующих расходов:

• погашение затрат на приобретение или строительство кооперативом жилого помещения;
• компенсация затрат кооператива на осуществление деятельности по привлечению и использованию денежных средств граждан на приобретение жилых помещений;
• погашение затрат, связанных с приобретением или строительством жилого помещения (страхование жилого помещения; повышение потребительских качеств приобретенного или построенного жилого помещения до уровня, соответствующего требованиям, указанным в заявлении о приеме в члены кооператива; содержание, ремонт жилого помещения, оплата коммунальных услуг (до передачи жилого помещения в пользование члену кооператива); обслуживание и погашение привлеченных кредитов и займов на приобретение или строительство жилого помещения; уплата налогов, сборов и иных обязательных платежей).

Порядок внесения паевого взноса членом кооператива определяется в соответствии с выбранной им формой участия в деятельности кооператива.

Кроме паевых взносов, члены кооператива вносят вступительные членские взносы и членские взносы. Вступительные членские взносы вносятся членами кооператива единовременно. Членские взносы вносятся членами кооператива ежемесячно, если уставом кооператива не предусмотрен иной порядок внесения таких взносов. Вступительные членские взносы и членские взносы не подлежат возврату при прекращении членства в кооперативе, если иное не предусмотрено уставом кооператива.

Формы участия в деятельности кооператива устанавливают:

1. минимальный и максимальный периоды внесения, а также минимальный размер (или способ определения размера) части паевого взноса, после внесения которой возникает право на приобретение или строительство кооперативом жилого помещения для члена кооператива;
2. период внесения оставшейся части паевого взноса;
3. размеры и периодичность платежей в счет паевого взноса;
4. возможные условия привлечения заемных средств.

Формы участия в деятельности кооператива могут предусматривать:

1. условия индексирования периодических платежей в счет паевого взноса;
2. условия начисления процентов на паенакопления, направляемые из паевого фонда кооператива на приобретение или строительство кооперативом жилых помещений для других членов кооператива;
3. иные условия приобретения или строительства кооперативом жилых помещений и условия внесения паевых взносов.

Формы участия в деятельности кооператива утверждаются общим собранием членов кооператива. До утверждения общим собранием членов кооператива форм участия в деятельности кооператива такие формы должны быть утверждены правлением кооператива. Они устанавливаются едиными для всех членов ЖНК, т.е. не могут устанавливаться индивидуально для одного члена кооператива.

Приобретение или строительство кооперативом жилого помещения для члена кооператива. Право члена кооператива на приобретение или строительство кооперативом жилого помещения возникает после выполнения членом кооператива условий внесения части паевого взноса, определенной в соответствии с выбранной им формой участия в деятельности кооператива.

После внесения членом кооператива части паевого взноса, определенной в соответствии с выбранной им формой участия в деятельности кооператива, при условии соблюдения членом кооператива предусмотренных такой формой участия сроков и периодичности внесения соответствующих платежей кооператив в порядке очередности обязан:

1. приобрести жилое помещение, соответствующее требованиям, указанным в заявлении члена кооператива;
2. приобрести право на строящееся жилое помещение или построить жилое помещение, соответствующее требованиям, указанным в заявлении члена кооператива.

Очередность приобретения кооперативом жилого помещения, приобретения права на строящееся жилое помещение или очередность строительства жилого помещения для члена кооператива устанавливается после внесения членом кооператива части паевого взноса и истечения установленного выбранной членом кооператива формой участия в деятельности кооператива срока внесения указанной части паевого взноса.

Порядок определения очередности приобретения кооперативом жилого помещения, приобретения права на строящееся жилое помещение или очередности строительства жилого помещения для члена кооператива (далее - порядок определения очередности) устанавливается уставом кооператива и (или) решениями общего собрания членов кооператива.

При установлении порядка определения очередности должны учитываться размер внесенного паенакопления и срок внесения части паевого взноса, после внесения которой возникает право на приобретение или строительство кооперативом жилого помещения для члена кооператива, а также могут учитываться другие условия, предусмотренные формой участия в деятельности кооператива. При равных условиях преимущество имеет член кооператива, который должен внести оставшуюся часть паевого взноса в более короткий срок, а при равенстве сроков - член кооператива, ранее вступивший в кооператив.

Выбранная членом кооператива форма участия в деятельности кооператива и требования к месту расположения и характеристикам жилого помещения указываются в решении уполномоченного уставом кооператива органа кооператива о приеме гражданина в члены кооператива на основании его заявления о приеме в члены кооператива или в принимаемом указанным органом на основании соответствующего заявления члена кооператива решении об изменении требований к жилому помещению. Выписки из указанных решений или их копии выдаются членам кооператива по их требованию в течение одного рабочего дня.

Передача жилого помещения в пользование члену кооператива. Передача жилого помещения в пользование члену кооператива осуществляется кооперативом непосредственно после приобретения кооперативом права собственности на это жилое помещение. Перед передачей жилого помещения в пользование члену кооператива может быть осуществлен ремонт жилого помещения или выполнены работы по повышению потребительских качеств такого помещения, если это предусмотрено выбранной членом кооператива формой участия в деятельности кооператива.

Решение о передаче жилого помещения в пользование члену кооператива принимается органом кооператива, определенным уставом кооператива. Выписка из такого решения или его копия выдается члену кооператива по его требованию в течение одного рабочего дня.

Передача жилого помещения в пользование члену кооператива, вселение в жилое помещение и пользование им осуществляются в соответствии с жилищным законодательством Российской Федерации в порядке, предусмотренном для членов жилищных и жилищно-строительных кооперативов.

Приобретение членом кооператива права собственности на жилое помещение. Член кооператива или другие лица, имеющие право на пай, внесшие в полном размере паевой взнос за жилое помещение, переданное кооперативом в пользование члену кооператива, приобретают право собственности на это жилое помещение. Кооператив обязан передать члену кооператива или другим лицам, имеющим право на пай, указанное жилое помещение свободным от каких-либо обязательств.

Выселение из жилых помещений кооператива. При прекращении членства в кооперативе, за исключением случая внесения членом кооператива паевого взноса в полном размере, член кооператива, которому кооператив передал в пользование жилое помещение, и проживающие совместно с ним лица утрачивают право пользования жилым помещением и обязаны его освободить в течение двух месяцев со дня прекращения членства в кооперативе, а в случае ликвидации кооператива - со дня принятия решения о ликвидации кооператива.

В случае отказа освободить жилое помещение член кооператива и проживающие совместно с ним лица подлежат выселению по решению суда без предоставления другого жилого помещения в порядке, предусмотренном жилищным законодательством Российской Федерации для граждан, исключаемых из жилищных или жилищно-строительных кооперативов.

Требования к финансовой устойчивости ЖНК:

1. возникновение права кооператива на строительство или приобретение квартиры для передачи ее в пользование члену предполагается только после внесения не менее 30 процентов ее стоимости;
2. если кооператив принимает решение направить средства, внесенные другими членами, на приобретение или строительство жилья одного из членов, то размер этих средств не должен превышать суммы, внесенной самим членом кооператива;
3. заемные средства кооператива, направляемые на получение жилья одним из членов, не могут превышать 70 процентов от общей суммы средств, внесенных самим членом;
4. срок от вступления гражданина в кооператив до возникновения права кооператива на строительство (приобретение) жилья, не должен быть менее двух лет (в случае, если кооператив существует более года). Срок выплаты гражданином паевого взноса полностью должен быть не более чем полтора вышеуказанного срока.

ЖНК не вправе ни при каких обстоятельствах совершать следующие действия:

• выдавать какие-либо займы;
• дарить жилые помещения;
• передавать жилые помещения в безвозмездное пользование (цель ограничения, по-видимому, предупреждение притворных сделок);
• выступать поручителем, в том числе и своих членов по их обязательствам;
• участвовать своим имуществом в формировании имущества юридических лиц.

Распоряжение жилыми помещениями. Особенности сделок с жилыми помещениями

Право распоряжения жилыми помещениями. Объектами сделок с жилыми помещениями могут выступать жилые дома, квартиры в многоквартирных домах, а также изолированные жилые комнаты в домах либо квартирах.

Если объектом сделки выступает квартира, то наряду с переходом прав на нее происходит переход прав на объекты общего пользования многоквартирным домом, что следует из ч. 1 ст. 38 ЖК РФ, согласно которой при приобретении в собственность помещения в многоквартирном доме к приобретателю переходит доля в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме.

Согласно ст. 36 ЖК РФ к общему имуществу в многоквартирном доме относятся помещения в данном доме, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного помещения в данном доме, в том числе межквартирные лестничные площадки, лестницы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, технические этажи, чердаки, подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного помещения в данном доме оборудование (технические подвалы), а также крыши, ограждающие несущие и ненесущие конструкции данного дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование, находящееся в данном доме за пределами или внутри помещений и обслуживающее более одного помещения, земельный участок, на котором расположен данный дом, с элементами озеленения и благоустройства и иные предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства данного дома объекты, расположенные на указанном земельном участке.

Сделки, связанные с арендой (имущественным наймом), безвозмездным пользованием, а также иным, не связанным с проживанием граждан, использованием организациями жилых помещений, которые не были переведены в нежилые в порядке, установленном жилищным законодательством, являются ничтожными по основаниям, предусмотренным ст. 168 ГК РФ.

К сделкам, направленным на отчуждение жилых помещений, относятся: договоры купли-продажи, мены и обмена, ренты и пожизненного содержания с иждивением, дарения, наследования, а также при определенных условиях договор об ипотеке жилого помещения, поскольку он допускает возможность отчуждения в случае ненадлежащего исполнения должником своих обязательств.

К сделкам, направленным на передачу жилых помещений в пользование, относятся: договор найма жилых помещений, безвозмездное пользование ими, договор аренды жилого помещения.

Договор купли-продажи жилого помещения (жилого дома). Поскольку жилые помещения являются недвижимым имуществом, постольку по договору купли-продажи продавец обязуется передать в собственность покупателя жилое помещение, а покупатель обязуется принять это имущество и уплатить за него определенную сторонами цену (п. 1 ст. 549 ГК РФ).

Договор продажи недвижимости характеризуется как двусторонний и взаимный.

Договор продажи недвижимости должен быть заключен в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами. Несоблюдение установленной формы договора продажи недвижимости влечет его недействительность (ст. 550 ГК РФ). Договор продажи недвижимости (за исключением договора купли-продажи жилых помещений) считается заключенным с момента подписания сторонами единого документа, в котором сформулированы все его существенные условия.

Существенным условием договора продажи дома, квартиры, части жилого дома или квартиры, иного жилья, в котором проживают лица, сохраняющие в соответствии с законом право пользования этим помещением после его приобретения покупателем, является перечень этих лиц с указанием их прав на пользование продаваемым жилым помещением (п. 1 ст. 558 ГК РФ). В такой перечень включаются следующие субъекты:

а) члены семьи прежнего собственника, круг которых определяется по правилам ст. 31 ЖК РФ, включая тех, кто прекратил семейные отношения с прежним собственником и не состоит с ним в родственных отношениях;
б) наниматель жилого помещения и постоянно проживающие с ним граждане (ст.ст. 672, 677 ГК РФ);
в) поднаниматель жилого помещения в пределах срока действия договора найма (ст.ст. 672, 685 ГК РФ);
г) лицо, обладающее правом пожизненного пользования жилым помещением в порядке завещательного отказа (ст. 33 ЖК РФ);
д) получатель ренты по договору пожизненного содержания с иждивением, если в договоре оговорено проживание его в данном жилом помещении (п. 1 ст. 602, п. 1 ст. 586 ГК РФ);
е) ссудополучатель по договору безвозмездного пользования жилым помещением в пределах срока действия договора (п. 1 ст. 700 ГК РФ).

В тех случаях, когда какие-либо лица, сохраняющие в соответствии с законом права пользования жильем, не были указаны в таком перечне, покупатель вправе в соответствии с абз. 2 п. 1 ст. 460 ГК РФ вследствие того, что продавец без его согласия передал ему товар, не свободный от прав третьих лиц, потребовать уменьшения покупной цены либо расторжения договора продажи жилого помещения.

Договор купли-продажи жилого помещения подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации (п. 2 ст. 558 ГК РФ). Следовательно, при продаже жилого помещения переход права собственности от продавца к покупателю не регистрируется и нормы ст. 551 ГК РФ о регистрации перехода права собственности по отношению к договорам продажи жилого помещения применяться не могут.

Передача жилого помещения, даже оформленная соответствующим актом, но осуществленная до государственной регистрации договора продажи жилого помещения, не порождает каких-либо прав покупателя на жилое помещение. Факт заключения договора продажи жилого помещения порождает у его субъектов лишь право на обращение в суд с требованием вынесения решения о регистрации договора продажи жилого помещения в случаях, когда какая-либо сторона уклоняется от этого.

Совершение сделок купли-продажи жилых помещений подвержено ряду ограничений. Так, продажа жилого помещения, в котором проживают несовершеннолетние члены семьи собственника, допускается только с согласия органа опеки и попечительства (п. 4 ст. 292 ГК РФ).

На практике очень часто имеет место купля-продажа жилого помещения с рассрочкой платежа (в кредит), которую некоторые авторы называют самостоятельным направлением жилищного обеспечения граждан. Специфика договора купли-продажи заключается в том, что согласно ст. 488 ГК РФ в случае, когда договором купли-продажи предусмотрена оплата товара через определенное время после его передачи покупателю (продажа товара в кредит), с момента передачи товара покупателю и до его оплаты товар, проданный в кредит, признается находящимся в залоге у продавца для обеспечения исполнения покупателем его обязанности по оплате товара, если иное не предусмотрено договором купли-продажи. Если в договоре отсутствует норма о сохранении права собственности у продавца до полной оплаты имущества покупателем, возникает залог в силу закона (п. 3 ст. 334 ГК РФ).

Договор мены и обмен жилыми помещениями. ЖК РФ уточнил роль сделки по обмену жилых помещений, поскольку продолжительное время отсутствовала четкая позиция законодателя в отношении указанного вида сделки. Правовая проблема заключалась в совершении обмена помещениями, принадлежащими лицам на разных правовых основаниях: на праве собственности; по договору социального найма; на основании членства в кооперативе. Возможность обмена на социальное жилое помещение допускалась на основании Федерального закона "Об основах федеральной жилищной политики". ЖК РФ предусматривает обмен исключительно в отношении помещений, занимаемых по договору социального найма, что означает обмен помещений, принадлежащих гражданам на равных правовых основаниях.

Таким образом, обмен жилыми помещениями следует отличать от мены жилых помещений. Обмен жилыми помещениями, предоставленными по договору социального найма, производится по правилам, установленным в ст.ст. 72-74 ЖК РФ; договор мены регулируется гл. 31 ГК РФ. Сторонами договора мены жилыми помещениями могут быть только собственники соответствующих помещений, в то время как в договоре об обмене жилых помещений, предоставленных по договорам социального найма, в качестве сторон выступают наниматели. По договору мены переходят право собственности на обмениваемые помещения и сопутствующие ему обязанности, а по договору об обмене - права и обязанности нанимателей по договорам социального найма.

Договор мены жилых помещений заключается между собственниками жилых помещений. По этому договору каждая из сторон обязуется передать другой стороне в собственность жилое помещение в обмен на другое жилое помещение.

Если законом или договором не предусмотрено иное, право собственности на обмениваемые жилые помещения переходит к сторонам, выступающим по договорам мены в качестве покупателей, одновременно после исполнения обязательств передать соответствующие жилые помещения обеими сторонами (ст. 570 ГК РФ). При обмене жилых помещений, которые имеют правовой режим недвижимого имущества, согласно ст. 551 ГК РФ переход права собственности подлежит государственной регистрации и приобретает правовое значение после такой регистрации. Поэтому при обмене недвижимого имущества право собственности участников мены должно считаться возникающим не одновременно, а после выполнения каждой из сторон регистрационных процедур.

Довольно широкое применение на практике получил договор мены жилых помещений с доплатой разницы в стоимости каждого из обмениваемых жилых помещений.

Договоры ренты и пожизненного содержания с иждивением. В ЖК РФ включена ст. 34 "Пользование жилым помещением на основании договора пожизненного содержания с иждивением". В силу п. 1 ст. 601 ГК РФ по договору пожизненного содержания с иждивением гражданин - получатель ренты передает принадлежащие ему жилой дом, квартиру, земельный участок или иную недвижимость в собственность плательщика ренты, который обязуется осуществлять пожизненное содержание с иждивением гражданина и (или) указанного им третьего лица (лиц).

Обязанность плательщика ренты по предоставлению содержания с иждивением может включать обеспечение потребностей в жилище, питании и одежде, а если этого требует состояние здоровья гражданина, также и уход за ним.

Если основанием пользования гражданином жилым помещением является договор пожизненного содержания с иждивением, то получатель ренты имеет право пользоваться жилым помещением наравне с собственником такого помещения. В качестве жилого помещения, предоставляемого в пользование получателя ренты, может выступать как жилое помещение, переданное по договору ренты, так и иное жилое помещение, принадлежащее плательщику ренты на праве собственности или права на которое приобретены последним для предоставления в пользование получателя ренты. При этом плательщик ренты вправе отчуждать, сдавать в залог или иным способом обременять недвижимое имущество, переданное ему в обеспечение пожизненного содержания, только с предварительного согласия получателя ренты (ст. 604 ГК РФ).

Дееспособный гражданин, проживающий в жилом помещении, предоставленном по рентному договору, несет солидарную с собственником такого жилого помещения ответственность по обязательствам, вытекающим из пользования таким жилым помещением, если иное не предусмотрено соглашением между указанными собственником и гражданином.

Договор дарения. Сущность договора дарения состоит в безвозмездной передаче имущества, т.е. он является безвозмездным, и в силу этого даритель не вправе требовать встречного удовлетворения от одаряемого. Договор, содержащий такое условие, рассматривается как притворная сделка. В силу п. 2 ст. 170 ГК РФ на такой договор должны распространяться нормы той сделки, которую стороны имели в виду. Например, весьма часты случаи, при которых сделка купли-продажи жилого помещения, в частности для уменьшения размера пошлины, оформляется как договор дарения. К такой сделке в отношении всех возникающих вопросов применяются нормы о купле-продаже.

Содержание договора составляют права и обязанности сторон: необходимость включения в него ясно выраженного намерения совершить безвозмездную передачу имущества с конкретизацией вещи, прав или освобождения от обязанности, право одаряемого отказаться от принятия дара, право дарителя в соответствующих случаях требовать возмещения реального ущерба от отказавшегося, право дарителя и одаряемого в указанных в ст. 577 ГК РФ ситуациях отказаться от исполнения договора по причинам, связанным с изменением имущественного или семейного положения либо состояния здоровья дарителя.

Специальная норма (ст. 580 ГК РФ) предусматривает случаи причинения вреда жизни или здоровью одаряемого либо принадлежащему ему имуществу. Вред возмещается по правилам гл. 59 ГК РФ, что означает, в частности, что даритель несет ответственность лишь за свои противоправные и виновные действия. Специальные условия ответственности: 1) недостатки возникли до передачи вещи одаряемому, что подтверждает наличие противоправности в действиях дарителя; 2) недостатки не относятся к числу явных, о которых даритель знал и должен был предупредить одаряемого, что характеризует его виновность. Исходя из общих правил о распределении бремени доказывания в гл. 59 ГК РФ, наличие первого условия (недостатки возникли до передачи) должен доказать одаряемый, а отсутствие второго (не знал либо знал и не предупредил) - даритель.

Договор об ипотеке жилого помещения. Ипотека - залог недвижимости, в том числе жилого помещения. По договору об ипотеке одна сторона - залогодержатель, являющийся кредитором по обязательству, обеспеченному ипотекой, имеет право получить удовлетворение своих денежных требований к должнику по этому обязательству из стоимости заложенного недвижимого имущества другой стороны - залогодателя преимущественно перед другими кредиторами залогодателя, за изъятиями, установленными федеральным законом.

Залогодателем может быть сам должник по обязательству, обеспеченному ипотекой, или лицо, не участвующее в этом обязательстве (третье лицо). Имущество, на которое установлена ипотека, остается у залогодателя в его владении и пользовании (п. 1 ст. 1 Федерального закона "Об ипотеке (залоге недвижимости)", далее - Закон об ипотеке).

Содержание договора об ипотеке установлено в ст. 9 Закона об ипотеке.

В договоре об ипотеке должны быть указаны:

• предмет ипотеки;
• оценка предмета ипотеки;
• существо, размер и срок исполнения обязательства, обеспечиваемого ипотекой;
• право, в силу которого имущество, являющееся предметом ипотеки, принадлежит залогодателю;
• наименование органа государственной регистрации прав на недвижимое имущество, зарегистрировавшего это право залогодателя.

Предмет ипотеки определяется в договоре указанием его наименования, места нахождения и достаточным для идентификации этого предмета описанием.

С 1 января 2005 г. договор об ипотеке не подлежит обязательному нотариальному удостоверению, но, как и ранее, подлежит государственной регистрации.

Не подлежит государственной регистрации в качестве договора об ипотеке договор, в котором:

• отсутствуют какие-либо данные, обязательные для указания в договоре об ипотеке (указанные в ст. 9 Закона об ипотеке);
• предусматривается выдача закладной в тех случаях, когда составление и выдача закладной не допускается (нарушены правила п. 4 ст. 13 Закона об ипотеке).

Несоблюдение правил о государственной регистрации договора об ипотеке влечет его недействительность. Такой договор считается ничтожным.

Договор об ипотеке считается заключенным и вступает в силу с момента его государственной регистрации. При включении соглашения об ипотеке в кредитный или иной договор, содержащий обеспечиваемое ипотекой обязательство, в отношении формы и государственной регистрации этого договора должны быть соблюдены требования, установленные для договора об ипотеке.

Государственная регистрация договора об ипотеке является основанием для внесения записи об ипотеке в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним. Государственная регистрация договора, влекущего возникновение ипотеки в силу закона, является основанием для внесения записи о возникновении ипотеки в силу закона в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним (п. 1 ст. 11 Закона об ипотеке).

Возникновение ипотеки как обременения регламентировано в ст. 11 Закона об ипотеке. Ипотека как обременение имущества, заложенного по договору об ипотеке, возникает с момента заключения этого договора (договор считается заключенным с момента его государственной регистрации).

Аренда жилых помещений. Согласно п. 2 ст. 671 ГК РФ юридическим лицам жилое помещение может быть предоставлено во владение и (или) пользование на основе договора аренды или иного договора. Юридическое лицо может использовать жилое помещение только для проживания граждан, которым оно сдается по договору субаренды или безвозмездного пользования.

Порядок, сроки и условия аренды определяются договором между арендатором и собственником либо уполномоченным собственником лицом (органом), субаренды - между арендатором и субарендатором (гражданином).

Договор аренды жилого помещения заключается в простой письменной форме и в отличие от договора найма подлежит обязательной государственной регистрации. Исключение составляют договоры, заключаемые на срок менее года.

Как следует из ст. 610 ГК РФ, срок действия договора аренды жилого помещения определяется соглашением сторон. Если же срок в договоре аренды не указан, то считается, что он заключен на неопределенный срок. В последнем случае каждая из сторон вправе в любое время отказаться от договора, предупредив другую сторону за три месяца. При этом договором может быть установлен другой срок для предупреждения.

Арендатор вправе вселить в жилое помещение членов семьи лица, которому он предоставил жилое помещение, только с согласия субарендатора (нанимателя) и граждан, постоянно с ним проживающих, а также других граждан в качестве постоянно проживающих с нанимателем. При вселении несовершеннолетних детей такого согласия не требуется. Вселение допускается при условии соблюдения требований законодательства о норме общей площади жилого помещения на одного человека, кроме случая вселения несовершеннолетних детей (ст. 671 ГК РФ).

Арендатор имеет преимущественное право перед другими лицами на заключение договора на новый срок (ст. 621 ГК РФ). Однако данное право несколько отличается от права нанимателя жилого помещения. Для соблюдения преимущественного права арендатору необходимо не позднее времени, указанного в договоре, предложить арендодателю заключить договор на тех же или иных условиях.

Если арендодатель отказался от продления договора в связи с решением не сдавать помещение в аренду, но в течение года со дня истечения срока договора заключил аналогичный договор с другим лицом, арендатор вправе потребовать в судебном порядке перевода на себя прав и обязанностей по заключенному договору и (или) возмещения убытков, причиненных отказом возобновить с ним договор.

Оплата жилья и коммунальных услуг по договору аренды устанавливается договором между арендатором и собственником либо уполномоченным собственником лицом.

Безвозмездное пользование жилыми помещениями. По договору безвозмездного пользования (договору ссуды) одна сторона (ссудодатель) обязуется передать или передает вещь в безвозмездное временное пользование другой стороне (ссудополучателю), а последняя обязуется вернуть ту же вещь в том состоянии, в каком она ее получила, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором (п. 1 ст. 689 ГК РФ).

Жилые помещения могут выступать в качестве предмета договора ссуды, хотя они не указаны в ст. 607 ГК РФ, поскольку прямого запрета на передачу в ссуду жилых помещений нет.

Договор ссуды может иметь как консенсуальный, так и реальный характер. Консенсуальный договор ссуды имеет место в случаях, когда стороны оговаривают, что обязательство ссудодателя передать жилое помещение в безвозмездное пользование возникает с момента заключения договора. В тех случаях, когда стороны оговаривают, что договор ссуды считается заключенным с момента передачи жилого помещения в безвозмездное пользование, договор имеет реальный характер.

Консенсуальные договоры ссуды являются двусторонними, но они лишены признака взаимности, поскольку обязанность ссудодателя передать вещь в безвозмездное пользование не корреспондируется с правом ссудополучателя требовать такой передачи. В силу безвозмездного характера договора ссуды при неисполнении ссудодателем обязательства по предоставлению вещи в безвозмездное пользование ссудополучатель не располагает правом требования передачи вещи в натуре (как это происходит при реализации арендных обязательств), а может лишь потребовать от ссудодателя расторжения договора и возмещения понесенного им реального ущерба (ст. 692 ГК РФ).

Согласно п. 2 ст. 689 и п. 3 ст. 607 ГК РФ в договоре ссуды должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить имущество, подлежащее передаче ссудополучателю в качестве объекта пользования. При отсутствии этих данных в договоре условие об объекте, подлежащем передаче в безвозмездное пользование, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным.

Предмет ссуды передается ссудополучателю в пользование, а не в потребление.

Форма договора ссуды подчиняется общим требованиям о форме сделок. В то же время законодательство оставляет открытым вопрос, необходима ли государственная регистрация договора ссуды недвижимого имущества, в том числе и жилых помещений, и права пользования недвижимым имуществом, возникшего на базе этого договора. Поскольку сделка совершается в отношении недвижимого имущества, что вызывает его обременение, постольку в силу п. 1 ст. 131 ГК РФ необходима государственная регистрация права ссуды на недвижимость.

Договор ссуды может быть заключен на определенный срок, а если срок в договоре не определен, он считается заключенным на неопределенный срок.

Приватизация жилых помещений

Приватизация является основанием приобретения права собственности на жилое помещение, которое уже находилось в пользовании у лиц, участвующих в приватизации, т.е. приватизация не является одним из способов жилищного обеспечения граждан.

Понятие приватизации жилых помещений. В соответствии со ст. 217 ГК РФ имущество, находящееся в государственной (муниципальной) собственности, может быть передано его собственником в собственность граждан и юридических лиц в порядке, предусмотренном законами о приватизации государственного и муниципального имущества (ст. 217 ГК РФ). Согласно ст. 235 ГК РФ по решению собственника в порядке, предусмотренном законами о приватизации, имущество, находящееся в государственной или муниципальной собственности, отчуждается в собственность граждан и юридических лиц.

Из указанных положений следует, что:

1. к сделкам по приватизации публичной собственности применяется специальное законодательство, которое устанавливает порядок приватизации;
2. к сделкам по приватизации ограниченно применяются принципы автономии воли и свободы договора, поскольку орган государственной власти или местного самоуправления, действующий от имени публичного собственника, не может отчуждать имущество как частный собственник: по своему выбору любому лицу, любым способом, на любых условиях и за любую цену.

Следует иметь в виду, что сделки по отчуждению имущества государственным (муниципальным) унитарным предприятием или учреждением не являются приватизацией, хотя и влекут переход из публичной собственности в частную. Сделки по распоряжению имуществом учреждений и унитарных предприятий совершаются ими от собственного имени и по своему усмотрению и регулируются нормами ГК РФ в соответствии с содержанием права хозяйственного ведения (оперативного управления).

Граждане - наниматели жилых помещений в домах государственного и муниципального (по ЖК РСФСР - в том числе ведомственного) жилищного фонда имеют право на бесплатную приватизацию занимаемых ими жилых помещений путем заключения с органами местного самоуправления (либо с государственными предприятиями или учреждениями) договора о безвозмездной передаче жилого помещения в их собственность.

Способ приватизации жилых помещений государственного и муниципального жилищного фонда - их безвозмездная передача нанимателям. Порядок передачи регулируется Законом Российской Федерации "О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации" (далее - Закон о приватизации), который в соответствии с Вводным законом (Федеральный закон "О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации" от 29 декабря 2004 г. N 189-ФЗ) будет действовать до 1 января 2007 г. (ч. 2 ст. 2).

Основные принципы приватизации жилых помещений. К этим принципам относятся следующие:

1) право приватизации предоставлено только гражданам Российской Федерации.

Указанное правило следует из Федерального закона "О внесении изменений и дополнений в Гражданский кодекс Российской Федерации и Закон Российской Федерации "О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации" от 15 мая 2001 г. N 54-ФЗ, которым в Закон о приватизации внесены существенные изменения, в соответствии с которыми с 31 мая 2001 г. (дата вступления Закона в действие) приватизировать жилые помещения могут только граждане Российской Федерации, занимающие жилые помещения на основании договора социального найма.

До вступления в силу указанного Закона участие в приватизации не было связано с наличием гражданства Российской Федерации. Указанный Закон установил запрет на участие в приватизации жилья иностранных граждан, что допустимо в силу п. 3 ст. 62 Конституции Российской Федерации, согласно которому иностранные граждане и лица без гражданства обладают теми же правами и обязанностями, что и граждане Российской Федерации, кроме случаев, установленных законом или международным договором;

2) приватизации подлежат только жилые помещения государственного и муниципального жилищного фонда.

Граждане могут приватизировать жилые помещения только в домах государственного и муниципального жилищного фонда, в том числе жилые помещения, находящиеся на праве хозяйственного ведения и оперативного управления у предприятий и учреждений, а также жилищный фонд, временно находящийся у приватизированных предприятий, который не вошел в уставный капитал этих предприятий и в соответствии с планом приватизации подлежит передаче в муниципальную собственность.

В зависимости от того, к какой форме собственности относится предприятие или учреждение, жилищный фонд, находящийся у предприятий и учреждений на праве хозяйственного ведения и оперативного управления, является либо государственной собственностью (федеральной или субъекта Российской Федерации), либо муниципальной собственностью.

Следует иметь в виду, что в отношении приватизированных предприятий, на балансе которых находится жилищный фонд, не включенный в уставный капитал и подлежащий передаче в муниципальную собственность, до момента реальной передачи в муниципальную собственность жилищный фонд, находящийся на балансе приватизированных предприятий, является собственностью субъекта Российской Федерации или федеральной собственностью в зависимости от того, к какой форме собственности относилось предприятие до приватизации.

Закон о приватизации не распространяется на передачу гражданам занимаемых ими жилых помещений, находящихся в собственности хозяйственных обществ (например, акционерных обществ, обществ с ограниченной ответственностью), поскольку безвозмездная передача указанными юридическими лицами жилья в собственность граждан не является сделкой приватизации, а является гражданско-правовой сделкой дарения, которая регулируется нормами ГК РФ.

В отношении жилищного фонда, находящегося в собственности общественных объединений (организаций), законодательство о приватизации жилых помещений содержит рекомендательную норму, согласно которой общественным объединениям было рекомендовано осуществлять передачу и продажу находящегося в их собственности жилья в собственность граждан на условиях, предусмотренных для государственного и муниципального жилищного фонда. Аналогичные рекомендации относились и к приватизации жилищного фонда колхозов.

В соответствии с Положением о реорганизации и приватизации государственно-кооперативных (кооперативно-государственных) предприятий агропромышленного комплекса, утвержденным постановлением Правительства Российской Федерации от 4 сентября 1992 г. N 708, при реорганизации колхоза или совхоза в отношении объектов жилого фонда могло быть принято одно из следующих решений:

а) передача в муниципальную собственность;
б) передача или продажа гражданам занимаемых ими помещений в порядке, установленном Законом о приватизации и соответствующим решением Советов народных депутатов;
в) включение в уставный капитал реорганизуемого колхоза или совхоза.

Соответственно если жилищный фонд, ранее принадлежащий колхозу или совхозу, был передан в муниципальную собственность, то его передача в собственность граждан осуществляется в соответствии с Законом о приватизации.

До реорганизации и в момент реорганизации колхозы и совхозы могли заключать договоры приватизации жилья. С момента окончания реорганизации и регистрации нового юридического лица жилищный фонд, включенный в уставный капитал реорганизованного юридического лица, не подлежит приватизации, поскольку не может быть отнесен ни к объектам государственной или муниципальной собственности, ни к объектам, находящимся в собственности общественных организаций;

3) приватизации подлежат только жилые помещения, пользование которыми осуществляется на основании договора социального найма.

Жилые помещения, занимаемые гражданами на основании коммерческого найма или ином основании, приватизированы быть не могут. Незаселенные жилые помещения не могут быть приватизированы путем безвозмездной передачи.

Согласно ст. 12 Вводного закона, которым внесены изменения в ч. 1 ст. 4 Закона о приватизации, не подлежат приватизации жилые помещения, предоставленные гражданам по договорам социального найма после 1 марта 2005 г.;

4) возникновение права на приватизацию должно следовать из волеизъявления на приватизацию или отказа от участия в ней.

Жилые помещения подлежат передаче в собственность только на добровольной основе, при наличии согласия на приватизацию всех совместно проживающих совершеннолетних членов семьи, а также несовершеннолетних в возрасте от 14 до 18 лет (ст. 2 Закона о приватизации). Следовательно, законность приватизации будет соблюдена тогда, когда в ней участвуют все проживающие в жилом помещении лица либо достигнуто соглашение на передачу жилья только одному или нескольким из них (отказ от приватизации).

Необходимо учитывать жилищные права граждан, которые в данной квартире на момент приватизации не проживают, но имеют законное право на проживание. Статьей 71 ЖК РФ установлено, что временное отсутствие нанимателя жилого помещения по договору социального найма, кого-либо из проживающих совместно с ним членов его семьи или всех этих граждан не влечет за собой изменение их прав и обязанностей по договору социального найма.

Согласно п. 4 ст. 71 СК РФ ребенок, в отношении которого родители (один из них) лишены родительских прав, сохраняет право собственности на жилое помещение или право пользования жилым помещением, а также сохраняет имущественные права, основанные на факте родства с родителями и другими родственниками, в том числе право на получение наследства.

Что касается отказа от участия в приватизации несовершеннолетнего, то Пленум Верховного Суда Российской Федерации в постановлении "О некоторых вопросах применения судами Закона Российской Федерации "О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации" от 24 августа 1993 г. N 8 (в редакции от 25 октября 1996 г.) указал следующее: "Учитывая, что в соответствии со статьями 28 и 37 ГК опекун не вправе без предварительного разрешения органа опеки и попечительства совершать некоторые сделки, в том числе влекущие отказ от принадлежащих подопечному прав, а попечитель давать согласие на совершение таких сделок, отказ от участия в приватизации может быть осуществлен родителями и усыновителями несовершеннолетних, а также их опекунами и попечителями лишь при наличии разрешения указанных выше органов".

Несмотря на то что Пленум Верховного Суда Российской Федерации указал на порядок отказа от участия в приватизации несовершеннолетних лиц, их участие в приватизации фактически обязательно. Согласно ч. 2 ст. 7 Закона о приватизации в договор передачи включаются несовершеннолетние лица, имеющие право пользования данным жилым помещением и проживающие совместно с лицами, которым это жилое помещение передается в общую с несовершеннолетними собственность, или несовершеннолетние, проживающие отдельно от указанных лиц, но не утратившие право пользования данным жилым помещением.

Таким образом, право на приватизацию сохраняют несовершеннолетние, снятые с регистрационного учета по различным основаниям, направленные в образовательные и лечебные учреждения, к родственникам и опекунам (попечителям), в том числе и к приемным родителям;

5) бесплатность. Данный принцип означает, что жилое помещение передается в собственность граждан в порядке приватизации бесплатно;

6) однократность. Использовать право на бесплатное приобретение в собственность жилого помещения в домах государственного и муниципального фонда гражданин Российской Федерации может только один раз. Это правило не относится к несовершеннолетним, ставшим собственниками занимаемого жилого помещения в порядке приватизации. По достижении совершеннолетия они не утрачивают право на однократную бесплатную приватизацию жилого помещения. При этом несовершеннолетние граждане могут приватизировать жилое помещение также только один раз. В абз. 1 ст. 11 Закона о приватизации четко установлено право всех граждан без указания возраста приватизировать занимаемое жилое помещение один раз, а для несовершеннолетних абз. 2 установлено дополнительное право однократной приватизации по достижении совершеннолетия. Таким образом, гражданин может участвовать в приватизации жилья два раза: первый раз в возрасте до 18 лет, второй раз - после его достижения.

Порядок государственной регистрации прав на приватизированные помещения. В соответствии со ст. 6 Закона о приватизации передача жилых помещений в собственность граждан должна осуществляться:

• органами государственной власти или местного самоуправления, уполномоченными передавать жилые помещения;
• государственными или муниципальными предприятиями, за которыми жилищный фонд закреплен на праве хозяйственного ведения;
• государственными или муниципальными учреждениями и казенными предприятиями, за которыми жилищный фонд закреплен на праве оперативного управления.

Договор безвозмездной передачи (сделка) заключается в порядке, предусмотренном законодательством о приватизации, которое не предусматривает государственную регистрацию указанной сделки. В то же время обязательной государственной регистрации подлежит только переход права собственности к гражданам, приватизирующим жилое помещение.

В соответствии с п. 1 ст. 16 Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" от 25 июля 1997 г. N 122-ФЗ (с изменениями) заявления в учреждение юстиции должны подать обе стороны договора: граждане - о регистрации своего права собственности; передающие жилье орган или организация - о регистрации ранее возникшего права и (или) перехода права собственности к гражданам.

При государственной регистрации прав учреждение юстиции должно осуществить проверку следующих условий законности сделки приватизации:

• принадлежность жилого помещения государственному или муниципальному жилищному фонду;
• предоставление приватизируемого жилого помещения гражданам на условиях социального найма;
• полномочия передающих жилье органа или организации и подписавшего договор должностного лица;
• наличие у лиц, приватизирующих жилье, гражданства Российской Федерации;
• соблюдение прав несовершеннолетних и других лиц, имеющих по закону право пользования жилым помещением;
• соблюдение принципа однократности приватизации жилья;
• обращение за регистрацией одновременно всех участвующих в договоре приватизации граждан и их правоспособность;
• соответствие формы и содержания договора требованиям действующего законодательства (дата и место заключения договора, подписи сторон, определение предмета договора, указание на безвозмездную передачу квартиры в собственность одного лица или в общую долевую собственность нескольких лиц и т.д.).

В первоначальной редакции Закон о приватизации содержал норму, позволяющую установить договором передачи как долевую собственность, так и совместную собственность лиц, участвующих в приватизации жилья. Федеральным законом от 15 мая 2001 г. N 54-ФЗ возможность выбора совместной или долевой собственности при приватизации жилья была исключена. Поскольку в соответствии с п. 3 ст. 244 ГК РФ договором приватизации может быть установлена только долевая собственность, образование совместной собственности на приватизированное жилье с 31 мая 2001 г. не допускается.

Определенная договором передачи доля в праве общей собственности - личное имущество каждого супруга. Каждый из супругов может в дальнейшем самостоятельно распорядиться такой долей. При этом требуется не согласие другого супруга, как при распоряжении совместной собственностью (ст. 253 ГК РФ, ст.ст. 34, 35 СК РФ), а соблюдение преимущественного права покупки другого супруга и иных участников долевой собственности при возмездном отчуждении доли постороннему лицу (ст.ст. 246, 250 ГК РФ).

В случае смерти одного из участников совместной собственности на жилое помещение, приватизированное до 31 мая 2001 г., определяются доли участников общей собственности, в том числе доля умершего. При этом указанные доли признаются равными.

С момента регистрации квартира переходит из государственной в общую долевую собственность участников приватизации (п. 4 ст. 244 ГК РФ).

Приватизация коммунальных квартир. Объектом приватизации является жилое помещение (квартира) в целом. Доли граждан в праве общей собственности на коммунальную квартиру определяются в договоре пропорционально площади занимаемых ими комнат. После заключения договора передачи в установленном порядке производится государственная регистрация права долевой собственности на всю коммунальную квартиру.

Договор безвозмездной передачи должен быть подписан всеми участниками, поскольку долевая собственность согласно п. 4 ст. 244 ГК РФ возникает при поступлении одного объекта в собственность нескольких лиц, а согласно п. 1 ст. 245 ГК РФ доли в праве общей собственности (отличные от равных) устанавливаются соглашением всех участников. В договоре может быть закреплен и сложившийся порядок пользования квартирой, т.е. указано, кто какой комнатой владеет и пользуется (ст. 247 ГК РФ).

Приватизация комнат в коммунальной квартире. Первоначально установленный запрет на приватизацию жилых помещений (комнат) в коммунальных квартирах был признан неконституционным постановлением Конституционного Суда Российской Федерации "По делу о проверке конституционности отдельных положений статьи 4 Закона Российской Федерации "О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации" в связи с запросами Волгоградской областной Думы, Дмитровского районного суда Московской области и жалобой гражданина В.А. Мостипанова" от 3 ноября 1998 г. N 8-П.

При приватизации нанимателем (нанимателями) одной или нескольких комнат в коммунальной квартире объектом приватизации является изолированное жилое помещение (комната или несколько комнат) в коммунальной квартире, а не квартира в целом. Согласия нанимателей других комнат на приватизацию не требуется. Проведенная государственная регистрация права удостоверяется свидетельством, в котором в качестве объекта права собственности указывается комната (комнаты).

Собственнику приватизированной комнаты (комнат) принадлежит право долевой собственности на общее имущество в коммунальной квартире. Доля собственника приватизированного жилого помещения пропорциональна доле площади принадлежащего ему жилого помещения (если соглашением собственников всех комнат не установлено иное) и следует судьбе права собственности.

Доля в праве собственности на общее имущество коммунальной квартиры не подлежит самостоятельной государственной регистрации и возникает в силу закона на основании договора передачи с момента регистрации права на комнату (часть квартиры).

Наследование жилых помещений

Жилое помещение может относиться как к делимым, так и к неделимым вещам. Если оно состоит из нескольких изолированных комнат, то вполне возможен раздел дома или квартиры без ущерба для их целевого использования, так как и после раздела каждая из комнат сохранит свое функциональное назначение. В случае когда жилое помещение состоит из одной комнаты или двух-трех смежных и планировка его такова, что эти комнаты не могут быть превращены в изолированные (такое имеет место, например, в трехкомнатной квартире, в которой вход в две комнаты - из одной), его следует отнести к неделимым вещам. Согласно ст. 133 ГК РФ это вещь, раздел которой в натуре невозможен без изменения ее назначения.

Согласно п. 3 ст. 1168 ГК РФ, если в состав наследства входит жилое помещение, раздел которого в натуре невозможен, при разделе наследства преимущественное право на получение этого жилого помещения в счет наследственной доли имеет наследник, обладавший совместно с наследодателем правом общей собственности на данное жилое помещение. Причем независимо от того, пользовался ли он этим жильем при жизни наследодателя. Если жилое помещение, раздел которого в натуре невозможен, принадлежало только наследодателю, то преимущественное право на его получение имеют наследники, проживавшие в этом жилом помещении ко дню открытия наследства и не имеющие другого жилого помещения (п. 3 ст. 1168 ГК РФ). Эта норма согласуется с правилом о наследовании любой другой неделимой вещи: при отсутствии участников общей с наследодателем собственности преимущественное право на получение данной вещи имеет наследник, постоянно пользовавшийся ею (п. 2 ст. 1168 ГК РФ).

По смыслу п. 2 ст. 1168 ГК РФ наследник должен длительное время пользоваться вещью до смерти наследодателя. Особенность заключается в том, что применительно к жилому помещению п. 3 ст. 1168 ГК РФ не требует длительности проживания. Единственное требование состоит в том, чтобы наследуемое жилое помещение было единственным местом проживания на день открытия наследства.

Если жилое помещение, полученное наследником, окажется по стоимости превышающим его долю, он должен компенсировать эту разницу остальным наследникам путем передачи другого имущества, выплаты денежной суммы и т.п. (п. 1 ст. 1170 ГК РФ). Сроки предоставления компенсации определяются соглашением между всеми наследниками. Если оно не достигнуто, осуществление преимущественного права согласно п. 2 ст. 1170 ГК РФ возможно после предоставления соответствующей компенсации другим наследникам.

Пункт 4 ст. 1149 ГК РФ допускает возможность уменьшения обязательной доли и ее лишения. Это связано с наследованием жилого помещения или имущества, которое использовалось наследником по завещанию в качестве основного источника средств к существованию (орудия труда, творческая мастерская и т.п.). Уменьшить размер обязательной доли или отказать в ее присуждении может только суд при наличии ряда юридических фактов: во-первых, наследник по завещанию пользовался данным жилым помещением при жизни наследодателя; во-вторых, наследник, имеющий право на обязательную долю, не проживал в нем до открытия наследства; в-третьих, осуществление права на обязательную долю повлечет за собой невозможность передать наследнику по завещанию данное жилое помещение (например, все имущество состоит из неделимой квартиры); в-четвертых, суд должен учитывать имущественное положение наследников, имеющих право на обязательную долю.

Наследники, получившие имущество в общую долевую собственность, вправе разделить его. При этом следует иметь в виду, что изложенные выше нормы о преимущественном праве на получение жилого помещения при разделе имущества применяются в течение трех лет со дня открытия наследства (п. 2 ст. 1164 ГК РФ). Соглашение о разделе наследства, в состав которого входит недвижимость, может быть заключено наследниками после выдачи им свидетельства о праве на наследство.

Права наследников на недвижимое имущество подлежат государственной регистрации. Она осуществляется на основании выданного свидетельства о праве на наследство и заключенного наследниками соглашения о разделе наследственного имущества. Если они уже произвели государственную регистрацию прав на недвижимое имущество на основании свидетельства, выданного нотариусом, а потом заключили соглашение о разделе наследства, то государственная регистрация прав, предусмотренных таким соглашением, осуществляется на основании соглашения о разделе наследства (абз. 2 п. 2 ст. 1165 ГК РФ).

При разделе имущества наследники могут прийти к соглашению, по которому определенные таким соглашением доли не совпадут с указанными в свидетельстве о праве на наследство. В силу п. 3 ст. 1165 ГК РФ такое несоответствие не может служить основанием для отказа в государственной регистрации прав наследников на недвижимое имущество, полученное в результате раздела наследства.

Статья 33 ЖК РФ посвящена вопросам пользования жилым помещением, предоставленным по завещательному отказу. Под завещательным отказом понимается возложение завещателем на одного или нескольких наследников по завещанию или по закону исполнения за счет наследства какой-либо обязанности имущественного характера в пользу одного или нескольких лиц (отказополучателей), которые приобретают право требовать исполнения этой обязанности. Завещательный отказ должен быть установлен в завещании (п. 1 ст. 1137 ГК РФ). Предметом завещательного отказа может быть передача отказополучателю в собственность, во владение на ином вещном праве или в пользование какой-либо вещи, входящей в состав наследства, в том числе жилого помещения.

В частности, на наследника, к которому переходит жилой дом, квартира или иное жилое помещение, завещатель может возложить обязанность предоставить другому лицу на период жизни этого лица или на иной срок право пользования таким помещением или его определенной частью. Таким образом, в зависимости от условий завещательного отказа гражданин может пользоваться жилым помещением по завещательному отказу как в течение определенного срока, так и бессрочно (в течение жизни).

При последующем переходе права собственности на имущество, входившее в состав наследства, к другому лицу право пользования этим имуществом, предоставленное по завещательному отказу, сохраняет силу (п. 2 ст. 1137 ГК РФ). При этом следует иметь в виду, что право на получение завещательного отказа действует в течение трех лет со дня открытия наследства и не переходит к другим лицам, если отказополучателю в завещании не подназначен другой отказополучатель (п. 4 ст. 1137 ГК РФ).