Жилищное право

Понятие жилищного права и система его источников

Понятие жилищного права. Жилищное право в его современном понимании представляет собой упорядоченную совокупность правовых норм, регулирующих так называемые жилищные отношения, т.е. отношения по владению, пользованию и распоряжению жилыми помещениями. Более предметное представление о жилищных правоотношениях дает ст. 4 ЖК, в которой перечислены их основные виды. Из данной статьи следует, что жилищные отношения весьма разнообразны и неоднородны по своей юридической природе. В их число входят как отношения, основанные на равенстве их участников (например, отношения по владению и пользованию жилыми помещениями), так и отношения, построенные по модели "власть - подчинение" (например, отношения по учету жилого фонда и контролю за его использованием и сохранностью). Объединяет эти отношения то, что все они так или иначе связаны с удовлетворением потребности граждан в жилье, т.е. имеют предметное единство.

Таким образом, жилищное право выступает как совокупность правовых норм, регулирующих не только гражданско-правовые отношения по владению и пользованию жилыми помещениями, но и административно-правовые отношения, связанные с предоставлением жилых помещений социального назначения, управлением многоквартирными домами, контролем за использованием и сохранностью жилого фонда.

Иными словами, жилищное право выступает в качестве комплексной отрасли законодательства, объединяющей нормы различных отраслей права. Будучи объединенными в единый законодательный массив благодаря своему предметному единству, нормы жилищного законодательства не утрачивают своей отраслевой принадлежности, оставаясь нормами соответственно гражданского, административного и иных отраслей права.

Поэтому едва ли обоснованны встречающиеся в литературе попытки представить жилищное право в качестве самостоятельной отрасли права. Это, конечно, не так, ибо для отрасли права необходимы не только единый предмет регулирования (в данном случае он имеется - жилищные отношения), но и единый метод правового регулирования (он отсутствует).

В то же время необходимо отвергнуть и излишне узкий подход к жилищному праву, когда его пытаются свести лишь к институту гражданского права, регулирующему отношения по владению, пользованию и распоряжению жилыми помещениями.

Безусловно, в жилищном праве нормы гражданского права явно превалируют над нормами иной отраслевой принадлежности. Более того, в ст. 1 ЖК подчеркивается, что жилищное законодательство в целом основывается на признании равенства участников регулируемых им отношений, что, как известно, характерно для отрасли гражданского права.

Кроме того, из ст. 7 ЖК следует, что если жилищные отношения не урегулированы жилищным законодательством или соглашением участников таких отношений, к ним должны применяться соответствующие нормы гражданского права. Согласно же ст. 8 ЖК к жилищным отношениям, связанным с ремонтом, переустройством и перепланировкой жилых помещений, использованием инженерного оборудования, предоставлением коммунальных услуг, внесением платы за коммунальные услуги, применяется соответствующее законодательство, которое, с учетом характера названных отношений, в основном является гражданским. Если к сказанному добавить, что Гражданский кодекс содержит еще и две специальные главы, посвященные регулированию жилищных отношений (гл. 18 - "Право собственности и другие вещные права на жилые помещения" и гл. 35 - "Наем жилого помещения"), то становится очевидным, что жилищное и гражданское законодательство теснейшим образом переплетены друг с другом.

В самом общем и несколько упрощенном виде их соотношение друг с другом можно определить следующим образом:
большая часть норм жилищного законодательства носит гражданско-правовой характер, образуя особый институт гражданского права - жилищное право. Соответственно к жилищным отношениям, регулируемым нормами этого института, применяются все общие положения гражданского права постольку, поскольку они не отменены и не изменены жилищным законодательством, содержащим нормы специального характера;
некоторая часть норм жилищного законодательства, регулирующих отношения, основанные на принципе "власть - подчинение", не входит в гражданское право. Таковы, в частности, нормы, касающиеся учета жилищного фонда, некоторых аспектов управления многоквартирными домами, контроля за сохранностью жилищного фонда и др.;
система действующих источников правового регулирования жилищных отношений не позволяет провести четкой границы между сферами регулирования жилищного и гражданского законодательства.

Обоснованность последнего вывода подтверждается следующими обстоятельствами. В соответствии с п. "о" ст. 71 Конституции РФ гражданское законодательство относится к исключительному ведению Российской Федерации, а жилищное законодательство составляет сферу совместного ведения Российской Федерации и ее субъектов (подп. "к" п. 1 ст. 72). Кроме того, известными полномочиями в данной области наделены органы местного самоуправления (ст. 130 Конституции РФ). Совместить эти положения с признаваемым большинством ученых тезисом о том, что большая часть норм жилищного законодательства входит в гражданское законодательство, весьма затруднительно. В результате все просто закрывают глаза на очевидное несоответствие двух этих положений друг другу.

Однако в практическом плане данный вопрос в настоящее время не вызывает большой сложности, поскольку новый ЖК достаточно четко разграничивает полномочия Российской Федерации, ее субъектов и органов местного самоуправления в регулировании жилищных отношений. Оценивая содержание ст. 12-14 ЖК, которые определяют компетенцию Российской Федерации, ее субъектов и органов местного самоуправления в области жилищного права, можно отметить следующее.

Новый ЖК наделяет правом принятия норм жилищного права, в особенности норм гражданско-правового характера, в основном органы федеральной государственной власти Российской Федерации. В частности, именно они:

• устанавливают требования к жилым помещениям и их содержанию;
• определяют основания признания малоимущих граждан нуждающимися в жилых помещениях;
• определяют основания предоставления жилых помещений по договорам найма специализированных жилых помещений;
• определяют порядок организации и деятельности жилищно-строительных кооперативов и товариществ собственников жилья;
• определяют условия и порядок переустройства и перепланировки жилых помещений, признания помещений непригодными для проживания;
• устанавливают правила пользования жилыми помещениями;
• определяют основания, порядок и условия выселения граждан из жилых помещений;
• а также решают многие другие вопросы регулирования жилищных отношений (см. ст. 12 ЖК).

Напротив, полномочия органов государственной власти субъектов Федерации, а также органов местного самоуправления в регулировании жилищных отношений оказались значительно суженными и в основном сводятся к установлению правил предоставления жилых помещений жилищного фонда, находящегося в их собственности. В то же время, будучи весьма ограниченными в возможности принимать нормы жилищного законодательства, органы государственной власти субъектов Федерации и в особенности органы местного самоуправления наделены новым ЖК более широкими, чем ранее, полномочиями при решении конкретных вопросов, связанных с удовлетворением потребностей граждан в жилых помещениях. В частности, именно органы местного самоуправления признают граждан малоимущими в целях предоставления жилых помещений, ведут учет таких граждан, принимают решения о переводе жилых помещений в нежилые и наоборот, согласовывают переустройство и перепланировку жилых помещений и т.д.

При этом следует учитывать, что в городах федерального значения - Москве и Санкт-Петербурге - компетенция органов местного самоуправления в сфере жилищных отношений определяется не ЖК, а законами данных субъектов Федерации. На практике это означает, что многие вопросы, решаемые в других регионах органами местного самоуправления, в Москве и Санкт-Петербурге отнесены к компетенции органов государственной власти данных субъектов Федерации.

Возвращаясь к вопросу о том, что в настоящее время достаточно трудно провести грань между сферами применения гражданского и жилищного законодательства, можно отметить и такой момент. При разработке нового ЖК составителям его проекта пришлось исходить из сложившейся системы законодательства. В частности, им нужно было учесть то, что в ГК имеется две главы - 18 и 35, - содержащие нормы, регулирующие жилищные отношения. В идеале в целях создания более совершенного механизма регулирования жилищных отношений, указанные главы ГК следовало бы отменить и в переработанном виде включить соответствующие нормы в ЖК. В этом случае ЖК выступал бы в качестве основного и более полноценного источника правового регулирования всей совокупности жилищных отношений.

Был возможен и другой вариант, при котором сфера действия норм ЖК ограничивалась бы лишь государственным и муниципальным жилищными фондами, а все отношения, связанные с правом собственности на жилые помещения, регулировались бы нормами ГК. Для этого, конечно, было необходимо внести существенные изменения и дополнения в гл. 18 ГК, поместив туда, в сущности, все те нормы, которые ныне содержатся в разд. 2 ЖК "Право собственности и другие вещные права на жилые помещения".

Однако по разным причинам ни первый, ни второй варианты совершенствования жилищного законодательства приняты не были. Можно предположить, что составители проекта ЖК были заранее поставлены в достаточно жесткие рамки - составить такой проект ЖК, который бы не требовал ни отмены соответствующих глав ГК, ни их существенного дополнения.

В результате в настоящее время жилищные отношения в одних своих частях регулируются нормами ЖК, а в других - правилами ГК. Дать какое-то разумное объяснение (помимо того, что сказано выше), почему одни жилищные отношения регулируются гражданским, а другие жилищным законодательством, достаточно трудно и едва ли вообще возможно. Из этого необходимо лишь исходить, т.е. воспринимать как данность. Кроме того, это еще раз подтверждает, что жилищное и гражданское право соотносятся между собой в основном как часть и целое, хотя в жилищное право входит и некоторая часть норм иной отраслевой принадлежности.

Источники жилищного права. В соответствии со ст. 5 ЖК жилищное законодательство состоит из настоящего Кодекса, принятых в соответствии с ним других федеральных законов, изданных в соответствии с ними указов Президента РФ, постановлений Правительства РФ, нормативных актов федеральных органов исполнительной власти, законов и иных нормативных актов субъектов Федерации, а также нормативных актов органов местного самоуправления.

Как видим, правом принятия нормативных актов в рассматриваемой области наделен достаточно широкий круг органов. При этом органы различных уровней государственной власти должны при принятии нормативных актов действовать в пределах своей компетенции (о чем говорилось выше). Кроме того, содержание актов нижестоящих органов не должно противоречить положениям актов более высокого уровня. Наивысшую юридическую силу имеют положения ЖК, которым должен отдаваться приоритет при их столкновении с положениями любых других законов и нормативных актов в рассматриваемой сфере (п. 8 ст. 5 ЖК).

Статья 7 ЖК прямо указывает на возможность применения норм жилищного права по аналогии закона (когда к отношениям, прямо не урегулированным жилищным законодательством, применяются нормы, регулирующие сходные отношения) и по аналогии права (когда права и обязанности участников жилищных отношений определяются исходя из общих начал и смысла жилищного законодательства). В соответствии со ст. 1 ЖК к числу последних относятся:

• необходимость обеспечения органами государственной власти и органами местного самоуправления условий для осуществления гражданами права на жилище и его безопасности;
• неприкосновенность и недопустимость произвольного лишения жилища;
• необходимость беспрепятственного осуществления жилищных прав;
• признание равенства участников жилищных отношений по владению, пользованию и распоряжению жилыми помещениями, если иное не вытекает из настоящего Кодекса, другого федерального закона или существа соответствующих отношений;
• необходимость обеспечения восстановления нарушенных жилищных прав и их судебной защиты;
• необходимость обеспечения сохранности жилищного фонда и использования жилых помещений по назначению.

Итак, к числу источников жилищного права прежде всего относится ЖК, вступивший в силу с 1 марта 2005 г. Подготовка этого ЖК заняла более десяти лет. За этот период было предпринято по крайней мере три попытки подготовить проект нового ЖК, и все они закончились неудачей. Действительно, было трудно создать правовой акт, который бы совершенно по-новому регулировал отношения в жилищной сфере - области, которая существенно затрагивает социально-экономические условия жизни граждан.

В результате на протяжении длительного времени жилищное законодательство оставалось самым неупорядоченным институтом российского права. В Жилищный кодекс РСФСР 1983 г. (в дальнейшем - ЖК РСФСР) вносились многочисленные изменения, которые не могли решить проблемы в целом, так как данный нормативный акт был рассчитан на совершенно иные социально-экономические условия. Помимо ЖК РСФСР в 90-х гг. было принято и действовало несколько специальных законов, в частности Закон РФ от 24 декабря 1992 г. "Об основах федеральной жилищной политики", Закон РФ от 4 июля 1991 г. "О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации", Федеральный закон от 15 июня 1996 г. "О товариществах собственников жилья" и др., в которые постоянно вносились изменения и дополнения. Множество нормативных актов по регулированию жилищных отношений принималось субъектами Федерации. Действующие акты не всегда согласовывались друг с другом, содержащиеся в них нормы зачастую не отвечали потребностям времени, в законодательстве существовали многочисленные пробелы и т.п. Все это свидетельствовало о необходимости принятия нового ЖК, который бы заменил собой хотя бы разрозненные законы в сфере жилищного права и решил с учетом новых реалий проблемы, накопившиеся в рассматриваемой области.

Работа над проектом Кодекса велась в ускоренном темпе на протяжении 2004 г., в конце декабря 2004 г. Кодекс был принят.

Кодекс состоит из 8 разделов, которые в свою очередь разбиты на 15 глав. Всего в Кодексе 165 статей, что примерно соответствует по объему ЖК РСФСР. Но состав разделов и глав нового Кодекса существенно отличается от прежнего Жилищного кодекса.

Структура нового ЖК в целом достаточно проста и логична, хотя далеко не идеальна. Например, непонятно, почему в одной главе (6) объединены нормы, касающиеся управления многоквартирным домом и общего имущества, хотя в ЖК имеется раздел (7), посвященный управлению многоквартирным домом. Созданию более совершенного по структуре акта, по всей видимости, помешали те рамки, в которые были изначально поставлены составители проекта, а также их собственные просчеты.

При введении ЖК в действие было установлено, что его правила применяются к возникшим ранее жилищным отношениям в части тех прав и обязанностей, которые возникают после введения ЖК в действие (см. ст. 5 Федерального закона от 29 декабря 2004 г. "О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации" (в дальнейшем - Вводный закон к ЖК).

С момента вступления ЖК в действие утратили силу: ЖК РСФСР, Закон РФ от 24 декабря 1992 г. "Об основах федеральной жилищной политики", Федеральный закон от 15 июня 1997 г. "О товариществах собственников жилья", а также многочисленные акты, которыми в эти законы были внесены изменения и дополнения. Что касается Закона РФ "О приватизации жилищного фонда Российской Федерации" от 4 июля 1991 г., то он в усеченном виде будет действовать до 1 января 2010 г.

Вторым основным источником правового регулирования жилищных отношений являются нормы гл. 18 и 35 ГК, хотя ГК по непонятным причинам не отнесен ст. 5 ЖК к источникам жилищного права. В настоящее время положения гл. 18 ГК "Право собственности и другие вещные права на жилые помещения" практически перекрыты нормами разд. 2 ЖК, имеющего одноименное название. В связи с этим соответствующие нормы ГК во многом утратили свое значение и, как уже отмечалось, было правильнее гл. 18 ГК просто отменить, тем более что правила этой главы составлены крайне неряшливо и с многочисленными пробелами. Однако законодатель ограничился внесением в указанную главу некоторых изменений, устраняющих прямые противоречия ее норм с правилами ЖК.

Нормы гл. 35 ГК остались в неприкосновенности, хотя они, рассчитанные в основном на коммерческий наем, в то же время содержат ряд положений, касающихся и социального найма, а эти нормы не во всем согласуются с положениями ЖК.

Итак, отношения, связанные с коммерческим наймом частного жилья, регулируются правилами гл. 35 ГК, а не нормами ЖК, что едва ли нормально, особенно с учетом того, что ЖК затрагивает множество вопросов, связанных с частным жилищным фондом.

Наряду с названными правовыми актами в жилищной сфере действует ряд специальных федеральных законов. Помимо уже упомянутого Закона РФ от 4 июля 1991 г. "О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации", нормы жилищного права содержатся в Федеральных законах от 30 декабря 2004 г. "О жилищных накопительных кооперативах", от 16 июля 1998 г. "Об ипотеке (залоге недвижимости) (с изм. и доп.)", от 25 октября 2002 г. "О жилищных субсидиях гражданам, выезжающим из районов Крайнего Севера и приравненных к ним местностей", Градостроительном кодексе РФ от 29 декабря 2004 г. и некоторых других.

Во многих статьях ЖК содержатся отсылки к актам жилищного законодательства, которые должны быть приняты федеральными органами исполнительной власти в развитие положений ЖК. Так, Правительством РФ утверждены:

• Правила пользования жилыми помещениями от 21 января 2006 г. N 25;
• Типовой договор социального найма жилого помещения от 21 мая 2006 г.;
• Положение о признании помещения жилым помещением, жилого помещения непригодным для проживания и многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу от 28 января 2006 г.;
• Правила отнесения жилого помещения к специализированному жилищному фонду и типовые договоры найма специализированных жилых помещений от 26 января 2006 г.;
• Правила содержания имущества в многоквартирном доме от 13 августа 2006 г.;
• Правила предоставления субсидий на оплату жилого помещения и коммунальных услуг от 14 декабря 2005 г. и др.

Указанные нормативные акты носят подзаконный характер и не могут противоречить нормам ЖК и других федеральных законов. Наряду с актами, принятыми после 1 марта 2004 г., продолжает действовать большое число нормативных актов, принятых в прошлые годы самыми различными органами государственной власти, в том числе нормативные акты бывшего СССР. Положения данных нормативных актов применяются постольку, поскольку они не противоречат правилам ЖК (ст. 4 Вводного закона к ЖК).

С учетом того, что жилищное законодательство находится в совместном ведении Российской Федерации и субъектов Федерации, нормативные акты в рассматриваемой сфере принимаются и субъектами Федерации. Хотя их нормотворческая компетенция новым ЖК значительно сужена, число принимаемых ими актов остается значительным. При этом в различных регионах страны с учетом специфики местных условий и уровня жилищной обеспеченности граждан действует своя система нормативных источников. Например, в Санкт-Петербурге приняты, в частности, такие правовые акты, как:

• Закон СПб от 5 мая 2006 г. "О жилищной политике Санкт-Петербурга";
• Закон СПб от 30 июня 2005 г. "О порядке ведения учета граждан в качестве нуждающихся в жилых помещениях и предоставления жилых помещений по договорам социального найма в Санкт-Петербурге";
• Закон СПб от 7 июля 2004 г. "О содействии Санкт-Петербурга в улучшении жилищных условий граждан";
• Закон СПб от 11 июля 2005 г. "О региональных стандартах в жилищной сфере" и др.

Помимо федеральных нормативных актов и актов субъектов Федерации к числу источников жилищного законодательства относятся также нормативные правовые акты органов местного самоуправления. Правда, компетенция органов местного самоуправления в части регулирования жилищных отношений в настоящее время крайне ограниченна. В частности, в соответствии со ст. 14 ЖК они могут определять порядок предоставления жилых помещений муниципального специализированного жилищного фонда.

Источниками жилищного права являются также акты Конституционного Суда РФ и Верховного Суда РФ. Указанные судебные инстанции не могут создавать новых норм жилищного права, а призваны проверять конституционность действующих норм (Конституционный Суд РФ) или давать их обязательное для применения толкование (Верховный Суд РФ). Однако они играют важную роль в действующем механизме правового регулирования. Множественные пробелы, противоречия и спорность многих положений действующего жилищного законодательства (прежде всего самого ЖК) дают основание предположить, что высшим судебным инстанциям Российской Федерации в ближайшее время не раз придется обращаться к вопросам жилищного права.

Так, Конституционным Судом РФ на базе нового жилищного законодательства уже принято постановление от 15 июля 2006 г. N 6-П по делу о проверке конституционности положений подпункта 1 пункта 2 статьи 2 Федерального закона "О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации" и части первой статьи 4 Закона Российской Федерации "О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации" (в ред. ст. 12 Федерального закона "О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации"), а также вынесено несколько определений.

Известную актуальность по-прежнему сохраняют и некоторые постановления Конституционного Суда РФ, принятые по поводу норм ранее действовавшего жилищного законодательства, в частности постановления: от 25 апреля 1995 г. N 3-П "По делу о проверке конституционности ч. 1 и 2 ст. 54 Жилищного кодекса РСФСР в связи с жалобой гр-ки Л.Н. Ситаловой"; от 23 июня 1995 г. по делу о проверке конституционности ч. 1 и п. 8 ч. 2 ст. 60 Жилищного кодекса РСФСР; от 3 апреля 1998 г. по делу о проверке конституционности пп. 1, 3 и 4 ст. 32 и пп. 2 и 3 ст. 49 Федерального закона "О товариществах собственников жилья; от 3 ноября 1998 г. по делу о проверке конституционности отдельных положений ст. 4 Закона РФ "О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации"; от 24 мая 2001 г. по делу о проверке конституционности положений ч. 1 ст. 1 и ст. 2 Федерального закона "О жилищных субсидиях гражданам, выезжающим из районов Крайнего Севера".

Продолжают действовать также некоторые постановления Пленумов Верховного Суда СССР, РСФСР и РФ, в частности от 3 апреля 1987 г. N 2 "О практике применения судами жилищного законодательства", от 11 октября 1991 г. N 11 "О практике применения судами законодательства при рассмотрении дел по спорам между гражданами и жилищно-строительными кооперативами", от 24 августа 1993 г. N 8 "О некоторых вопросах применения судами Закона РФ "О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации".

Жилищный фонд в Российской Федерации

Понятие и признаки жилого помещения. Понимание сущности правовых норм, закрепленных в различных актах жилищного законодательства, а также их правильное применение невозможны без уяснения понятия жилищного фонда как одной из базовых категорий жилищного права. Единый жилищный фонд, в свою очередь, подразделяется на отдельные разновидности, правовой режим которых существенно отличается друг от друга.

Но прежде чем говорить о жилищном фонде, необходимо выяснить, что представляет собой "жилое помещение", которое является первичным элементом жилищного фонда и по поводу которого как раз и возникают различные жилищные права.

Новый ЖК указывает на признаки жилого помещения как объекта жилищных прав и на другие требования, предъявляемые к жилым помещениям.

Согласно ст. 15 ЖК жилым помещением признается изолированное помещение, которое является недвижимым имуществом и пригодно для постоянного проживания граждан (отвечает установленным санитарным и техническим правилам и нормам, иным требованиям законодательства).

Из указанной нормы, а также из анализа других норм жилищного законодательства вытекают следующие признаки жилого помещения как объекта жилищных прав:

1) жилым признается лишь изолированное помещение, т.е. помещение, имеющее самостоятельный выход в места общего пользования (т.е. выход на лестничную площадку, в коридор и т.п.). Напротив, часть комнаты или смежная комната самостоятельным объектом жилищного права быть не может, т.е. не может сдаваться в наем, быть предметом обмена и т.д. Исключение составляют общежития и некоторые жилые помещения специализированного фонда, в которых жилищные права возникают по поводу неизолированных помещений;

2) жилое помещение должно быть пригодно для постоянного проживания граждан. Под пригодностью жилого помещения для постоянного проживания понимается соответствие помещения установленным санитарным и техническим правилам и нормам.

Жилое помещение может быть признано непригодным для проживания по основаниям и в порядке, установленным Правительством РФ. В настоящее время действует утвержденное постановлением Правительства РФ от 28 января 2006 г. N 47 Положение о признании помещения жилым помещением, жилого помещения непригодным для проживания и многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу. Оно содержит требования, которым должно отвечать жилое помещение, чтобы считаться пригодным для проживания. В частности, жилые помещения должны располагаться преимущественно в домах, расположенных в жилой зоне в соответствии с функциональным зонированием территории; основания и несущие конструкции жилого дома не должны иметь разрушения и повреждения, приводящие к их деформации или образованию трещин, снижающие их несущую способность и ухудшающие эксплуатационные свойства конструкций или жилого дома в целом; жилое помещение должно быть обеспечено инженерными системами (электроосвещение, хозяйственно-питьевое и горячее водоснабжение, водоотведение, отопление и вентиляция, а в газифицированных районах также и газоснабжение) и т.п.;

3) жилое помещение должно располагаться в жилом доме. Данный вывод вытекает из ст. 16 ЖК, в которой говорится о том, что такие виды жилых помещений, как квартиры и комнаты, могут находиться лишь в жилом доме. Заметим, что такое требование игнорирует действительное положение дел, а именно расположенность многих жилых помещений в зданиях производственного, хозяйственного и иного назначения. При этом указанное обстоятельство по действующему законодательству само по себе не является основанием для признания жилого помещения непригодным для проживания;

4) жилое помещение является недвижимым имуществом. Это означает, что любое жилое помещение, как и иное недвижимое имущество, должно быть зарегистрировано в установленном порядке. На это прямо указывает ст. 18 ЖК: "Право собственности и иные вещные права на жилые помещения подлежат государственной регистрации..." Поэтому самовольно построенные жилые дома к жилым помещениям не относятся;

5) в ст. 15 ЖК по непонятным причинам не назван такой признак жилого помещения, как предназначенность его для постоянного проживания, хотя в литературе этот признак традиционно присутствует. Это представляется упущением составителей проекта ЖК, так как помещения, в которых проживают граждане, чтобы считаться жилыми, должны быть не только пригодны, но и предназначены для постоянного проживания. В частности, в жилищный фонд не входят, а следовательно, и не подчиняются правовому режиму жилых помещений такие места проживания граждан, как сборно-разборные контейнеры, предназначенные для проживания, передвижные дома, палатки, вагончики, бараки и т.п. Отношения, возникающие по поводу пользования помещениями, не входящими в состав жилищного фонда, регулируются не жилищным, а иным законодательством, в частности правилами об аренде (см. также п. 2 постановления Пленума Верхового Суда СССР от 3 апреля 1987 г. N 2 "О практике применения судами жилищного законодательства").

Не допускаются к использованию в качестве жилых помещения вспомогательного использования, а также помещения, входящие в состав общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме.

Жилые помещения как вид недвижимого имущества имеют строго целевое назначение, так как предназначены исключительно для проживания граждан. Данное правило, однако, знает некоторые исключения. Так, согласно п. 2 ст. 17 ЖК допускается использование жилого помещения для осуществления профессиональной деятельности или индивидуальной предпринимательской деятельности проживающими в нем на законных основаниях гражданами, если это не нарушает права и законные интересы других граждан, а также требования, которым должно отвечать жилое помещение.

Эта норма соответствует жизненным реалиям. Для многих лиц творческих профессий, например литераторов, их дом или квартира является основным местом работы. Много работают дома преподаватели, научные работники, юристы и представители некоторых других профессий.

Однако ЖК сохранил императивный запрет на размещение в жилых помещениях промышленных производств. По смыслу закона этому запрету не противоречит организация в жилых помещениях мелких кустарных производств, если при этом не нарушаются права и законные интересы проживающих в данном жилом помещении граждан, соседей, требования пожарной безопасности, санитарно-гигиенические, экологические и иные требования законодательства, а также не нарушаются правила пользования жилыми помещениями.

Новым важным моментом жилищного законодательства, непосредственно связанным с характеристикой жилого помещения, стал переход при решении большинства вопросов (от постановки на учет в качестве нуждающегося до предоставления субсидий по оплате жилья и коммунальных услуг) от так называемой жилой площади (т.е. площади комнат) к общей площади жилого помещения. Общая площадь жилого помещения состоит из суммы площади всех частей такого помещения, включая площадь помещений вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием в жилом помещении, за исключением балконов, лоджий, веранд и террас.

Виды жилых помещений. ЖК (ст. 16) выделяет несколько видов жилых помещений, в том числе: а) жилой дом, часть жилого дома; б) квартиру, часть квартиры; в) комнату.

Жилым домом признается индивидуально-определенное здание, которое состоит из комнат, а также помещений вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием в таком здании.

Особой разновидностью жилого дома является многоквартирный жилой дом, который упоминается во многих статьях ЖК. Им признается совокупность двух и более квартир, имеющих самостоятельные выходы либо на земельный участок, прилегающий к жилому дому, либо в помещения общего пользования в таком доме. Многоквартирный дом содержит в себе элементы общего имущества собственников помещений в таком доме в соответствии с жилищным законодательством.

Квартирой признается структурно обособленное помещение в многоквартирном доме, обеспечивающее возможность прямого доступа к помещениям общего пользования в таком доме и состоящее из одной или нескольких комнат, а также помещений вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием в таком обособленном помещении.

Особым видом квартиры является коммунальная квартира, жилые помещения (комнаты) в которой находятся в собственности нескольких лиц или заселены по отдельным договорам социального или коммерческого найма двумя и более нанимателями, не являющимися супругами, родителями, детьми или членами семьи нанимателя.

Комнатой признается часть жилого дома или квартиры, предназначенная для использования в качестве места непосредственного проживания граждан в жилом доме или квартире.

Перевод жилых помещений в нежилые и нежилых помещений в жилые. В течение длительного времени и советское, и российское жилищное законодательство рассматривали перевод жилых помещений в нежилые и наоборот в качестве исключения, которое допускалось лишь в особых случаях, а сам вопрос о переводе решался на уровне первого руководителя субъекта Федерации. При этом ни ЖК РСФСР, ни какие-либо подзаконные акты не содержали условий перевода помещений из одного вида в другой и не определяли порядка такого перевода.

Появление широкого круга собственников жилых помещений, объективная потребность в переводе в нежилой фонд многих квартир, расположенных на первых этажах, предопределили необходимость изменения подхода законодателя к решению этого вопроса. В новом ЖК переводу жилых помещений в нежилые и наоборот посвящена целая глава (3), состоящая, правда, всего из трех статей, определяющих условия перевода, порядок перевода и основания к отказу в переводе.

Из смысла закона вытекает, что вопрос о переводе жилого помещения в нежилое и наоборот может ставиться собственником этого помещения, будь то гражданин, юридическое лицо или государственное (муниципальное) образование. Причины, по которым осуществляется такой перевод, юридического значения не имеют. В частности, собственнику жилого помещения не может быть отказано в переводе жилого помещения в нежилое по мотиву нецелесообразности, недопустимости произвольного уменьшения общего количества жилой площади в стране или конкретном регионе и т.п.

Основанием отказа в переводе жилого помещения в нежилое по законодательству могут выступать лишь причины технического характера или интересы других лиц, проживающих в данном помещении или доме.

Так, согласно ст. 22 ЖК перевод жилого помещения в нежилое помещение не допускается, если:

• доступ к переводимому помещению невозможен без использования помещений, обеспечивающих доступ к жилым помещениям, или отсутствует техническая возможность оборудовать такой доступ к данному помещению;
• переводимое помещение является частью жилого помещения либо используется собственником данного помещения или иным гражданином в качестве места постоянного проживания;
• право собственности на переводимое помещение обременено правами каких-либо лиц.

При этом перевод квартиры в многоквартирном доме в нежилое помещение допускается только в случаях, если такая квартира расположена на первом этаже указанного дома или выше первого этажа, но помещения, расположенные непосредственно под квартирой, переводимой в нежилое помещение, не являются жилыми.

Что касается перевода нежилого помещения в жилое помещение, то он не допускается, если такое помещение не отвечает установленным требованиям или отсутствует возможность обеспечить соответствие такого помещения установленным требованиям либо если право собственности на такое помещение обременено правами каких-либо лиц.

Перевод жилого помещения в нежилое и нежилого помещения в жилое в большинстве регионов России осуществляется органами местного самоуправления. Однако в городах федерального значения - в Москве и Санкт-Петербурге - данный вопрос решается с учетом законов данных субъектов Федерации. В частности, в Санкт-Петербурге в соответствии с постановлением правительства СПб от 31 августа 2005 г. N 1272 "О переводе жилых помещений в нежилые помещения и нежилых помещений в жилые помещения в Санкт-Петербурге" такой перевод осуществляется администрациями районов Санкт-Петербурга по согласованию с Жилищным комитетом. Администрациям районов Санкт-Петербурга сформированы специальные комиссии по приемке переустройств и (или) перепланировок, и(или) иных работ, требуемых для использования помещений в качестве жилых или нежилых помещений, в состав которых вошли представители Жилищного комитета, Комитета по управлению городским имуществом, Комитета по государственному контролю, использованию и охране памятников истории и культуры, Государственной жилищной инспекции Санкт-Петербурга, а также представители Управления государственного пожарного надзора Санкт-Петербурга, Территориального управления Федеральной службы по надзору в сфере защиты прав потребителей и благополучия человека по городу Санкт-Петербургу.

Для перевода жилого помещения в нежилое или нежилого помещения в жилое собственник соответствующего помещения или уполномоченное им лицо в орган, осуществляющий перевод помещений, по месту нахождения переводимого помещения представляет (п. 2 ст. 23 ЖК):

1. заявление о переводе помещения;
2. правоустанавливающие документы на переводимое помещение (подлинники или засвидетельствованные в нотариальном порядке копии);
3. план переводимого помещения с его техническим описанием (в случае, если переводимое помещение является жилым, - технический паспорт такого помещения);
4. поэтажный план дома, в котором находится переводимое помещение;
5. подготовленный и оформленный в установленном порядке проект переустройства и (или) перепланировки переводимого помещения (если это необходимо для перевода).

Другие документы затребованы быть не могут. Решение о переводе или об отказе в переводе помещения должно быть принято не позднее чем через 45 дней со дня представления документов в орган местного самоуправления.

Одновременно с выдачей заявителю соответствующего документа о принятом решении информируются собственники помещений, примыкающих к помещению, в отношении которого принято указанное решение.

При использовании помещения после его перевода в качестве жилого или нежилого помещения должны соблюдаться требования пожарной безопасности, санитарно-гигиенические, экологические и иные установленные законодательством требования, в том числе требования к использованию нежилых помещений в многоквартирных домах.

Решение об отказе в переводе помещения должно содержать основания отказа с обязательной ссылкой на нарушения, допущенные заявителем. Данное решение направляется заявителю не позднее чем через три рабочих дня со дня принятия такого решения и может быть обжаловано заявителем в судебном порядке. Форма уведомления о переводе (отказе в переводе) жилого (нежилого) помещения в нежилое (жилое) помещение утверждена постановлением Правительства РФ от 10 августа 2005 г. N 502.

Переустройство и перепланировка жилых помещений. Кроме перевода жилых помещений в нежилые и наоборот ЖК регламентирует условия и порядок переустройства и перепланировки жилого помещения. В данном случае жилое помещение не выбывает из состава жилищного фонда, но изменяются его параметры и иные характеристики.

Переустройство жилого помещения представляет собой установку, замену или перенос инженерных сетей, санитарно-технического, электрического или другого оборудования, требующие внесения изменения в технический паспорт жилого помещения.

Перепланировка жилого помещения - это изменение его конфигурации, требующее внесения изменения в технический паспорт жилого помещения.

Инициаторами переустройства или перепланировки жилых помещений могут выступать как собственники этих помещений, так и наниматели по договорам социального найма. Данный вывод приходится делать из общего смысла правил ЖК, так как разработчики проекта ЖК этот вопрос упустили. Как, впрочем, и вопрос о том, за чей счет должны проводиться переустройство и перепланировка. По-видимому, соответствующие работы должны выполняться за счет самих инициаторов переустройства и перепланировки. Однако в данном случае необходимо различать переустройство (перепланировку) жилого помещения, с одной стороны, и проведение капитального ремонта жилого помещения - с другой. По смыслу закона переустройством должны считаться лишь такие работы по установке, замене или переносу инженерных сетей, санитарно-технического, электрического или другого оборудования, которые не вызываются их выходом из строя или необходимостью их ремонта. Иными словами, это такие действия, которые, в отличие от работ по капитальному ремонту, не вызываются необходимостью, а осуществляются по инициативе самих проживающих с целью повышения уровня благоустроенности и комфортности жилого помещения. Кроме того, за счет собственника-наймодателя должны производиться работы по переустройству и перепланировке жилого помещения, когда это делается в целях устранения тех или иных дефектов данного жилого помещения.

Переустройство и (или) перепланировка жилого помещения проводятся с соблюдением требований законодательства по согласованию с органом местного самоуправления на основании принятого им решения.

Для проведения переустройства и (или) перепланировки жилого помещения собственник помещения представляет в орган, осуществляющий согласование, по месту нахождения переустраиваемого и (или) перепланируемого жилого помещения следующие документы (п. 2 ст. 26 ЖК):

1. заявление о переустройстве и (или) перепланировке по форме, утвержденной Правительством РФ;
2. правоустанавливающие документы на переустраиваемое и (или) перепланируемое жилое помещение (подлинники или засвидетельствованные в нотариальном порядке копии);
3. подготовленный и оформленный в установленном порядке проект переустройства и (или) перепланировки переустраиваемого и (или) перепланируемого жилого помещения;
4. технический паспорт переустраиваемого и (или) перепланируемого жилого помещения;
5. согласие в письменной форме всех членов семьи нанимателя (в том числе временно отсутствующих членов семьи нанимателя), занимающих переустраиваемое и (или) перепланируемое жилое помещение на основании договора социального найма;
6. заключение органа по охране памятников истории и культуры о допустимости проведения переустройства и (или) перепланировки жилого помещения, если такое жилое помещение или дом, в котором оно находится, является памятником истории или культуры.

Никакие другие документы затребоваться не могут. Решение о согласовании или об отказе в согласовании должно быть принято по результатам рассмотрения соответствующего заявления не позднее чем через 45 дней.

Решение об отказе в согласовании переустройства и (или) перепланировки жилого может быть обжаловано заявителем в судебном порядке.

Форма заявления о переустройстве и (или) перепланировке жилого помещения и Форма документа, подтверждающего принятие решения о согласовании переустройства и (или) перепланировки жилого помещения, утверждены постановлением Правительства РФ от 28 апреля 2005 г. N 266.

Завершение переустройства и (или) перепланировки жилого помещения подтверждается актом приемочной комиссии.

Последствия самовольного переустройства и (или) перепланировки жилого помещения. Переустройство и (или) перепланировка жилого помещения, проведенные при отсутствии разрешения органа местного самоуправления или с нарушением проекта переустройства и (или) перепланировки считаются самовольными.

Собственник жилого помещения, которое было самовольно переустроено и (или) перепланировано, или наниматель такого жилого помещения по договору социального найма обязаны привести такое жилое помещение в прежнее состояние в разумный срок и в порядке, которые установлены органом, осуществляющим согласование.

Если соответствующее жилое помещение не будет приведено в прежнее состояние, суд по иску органа местного самоуправления на основании п. 5 ст. 29 ЖК принимает решение:

1) в отношении собственника - о продаже с публичных торгов такого жилого помещения с выплатой собственнику вырученных от продажи средств за вычетом расходов на исполнение судебного решения с возложением на нового собственника жилого помещения обязанности по приведению его в прежнее состояние;

2) в отношении нанимателя такого жилого помещения по договору социального найма - о расторжении данного договора с возложением на собственника жилого помещения, являвшегося наймодателем по указанному договору, обязанности по приведению такого помещения в прежнее состояние.

Орган местного самоуправления назначает новому собственнику помещения новый срок для приведения такого жилого помещения в прежнее состояние. Если помещение опять не будет приведено в прежнее состояние, оно подлежит продаже с публичных торгов.

Однако в отдельных случаях самоуправные переустройство и перепланировка могут быть узаконены решением суда, если при этом не нарушаются права и законные интересы граждан либо это не создает угрозу их жизни или здоровью. Из смысла закона следует, что такое решение может быть принято судом при рассмотрении дела по иску органа местного самоуправления о продаже помещения с публичных торгов или о расторжении договора социального найма. Сам же собственник или наниматель помещения не вправе обращаться в суд с иском о признании своих самоуправных действий по переустройству или перепланировке жилого помещения законными.

Понятие жилищного фонда. В соответствии со ст. 19 ЖК жилищный фонд представляет собой совокупность всех жилых помещений, находящихся на территории Российской Федерации. Данный подход к понятию жилищного фонда был характерен и для прежнего жилищного законодательства. Все жилые помещения, кому бы они ни принадлежали и где бы ни находились, всегда образовывали единый жилищный фонд, который подлежал единому государственному учету, к нему предъявлялись одинаковые требования, осуществлялся единый государственный контроль за его сохранностью и т.д.

Этот принцип единства всего жилищного фонда страны в известной мере прослеживается в новом ЖК. В соответствии со ст. 19 ЖК жилищный фонд независимо от его принадлежности и формы собственности подлежит государственному учету в порядке, установленном Правительством РФ. Положение о государственном учете жилищного фонда Российской Федерации, утвержденное постановлением Правительства РФ от 13 октября 1997 г. N 1301, указывает, что государственному учету подлежат жилые дома, специализированные дома (общежития, гостиницы-приюты, дома маневренного фонда, специальные дома для одиноких престарелых, дома-интернаты для инвалидов, ветеранов и др.), квартиры, служебные жилые помещения, иные жилые помещения в других строениях, пригодные для проживания.

Основной задачей государственного учета жилищного фонда является получение информации о местоположении, количественном и качественном составе, техническом состоянии, уровне благоустройства, стоимости объектов фонда и изменении этих показателей. Государственный учет предполагает среди прочего техническую инвентаризацию и техническую паспортизацию жилищного фонда с оформлением технических паспортов жилых помещений - документов, содержащих техническую и иную информацию о жилых помещениях, связанную с обеспечением соответствия жилых помещений установленным требованиям.

Государственный учет жилищного фонда включает в себя технический (оперативный) учет, официальный статистический учет и бухгалтерский учет.

Основу государственного учета составляет технический учет, осуществляемый по единой для Российской Федерации системе учета путем проведения технической инвентаризации и регистрации документов об обязанностях правообладателей по содержанию жилых строений и жилых помещений. Ранее такой учет осуществляли специализированные государственные и муниципальные организации технической инвентаризации - унитарные предприятия, службы, управления, центры, бюро (БТИ), а в настоящее время в соответствии с постановлением Правительства РФ от 10 сентября 2004 г. N 477 "О внесении изменений в некоторые акты Правительства РФ по вопросам осуществления государственного технического учета и технической инвентаризации объектов градостроительной деятельности" - Федеральное агентство кадастра объектов недвижимости и его территориальные органы.

Органы технического учета осуществляют:

• техническую инвентаризацию и паспортизацию жилищного фонда;
• контроль технического состояния жилых строений и жилых помещений;
• оценку и переоценку жилых строений и жилых помещений, в том числе для целей налогообложения;
• информационное и консультационное обслуживание и иную деятельность, связанную с государственным учетом жилищного фонда.

Технический паспорт домовладения, строения и жилого помещения (квартиры) составляется при приемке жилых строений в эксплуатацию или при включении жилого помещения в жилищный фонд. Последующий технический учет производится путем проведения плановых инвентаризаций жилых строений и жилых помещений с периодичностью не реже одного раза в пять лет, а также по мере выявления изменений учетных показателей в процессе внеплановых обследований. Технические паспорта, регистрационные книги, иные документы, составленные органами БТИ в прошлые годы, считаются действительными.

Паспортизация и плановая техническая инвентаризация жилых строений и жилых помещений производятся органами технического учета за счет средств их собственников по ставкам, утверждаемым органами исполнительной власти субъектов Федерации. Внеплановые обследования могут производиться по заявкам собственников жилых строений и жилых помещений по договорным ценам.

Данные технического учета жилищного фонда обязательны для применения, если иное не предусмотрено законодательством Российской Федерации, в следующих случаях:

• составление государственной статистической и бухгалтерской отчетности по жилищному фонду;
• государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним;
• исчисление и контроль базы налогообложения недвижимости в жилищной сфере;
• ввод в эксплуатацию жилых строений и жилых помещений;
• определение технического состояния и физического износа жилых строений и жилых помещений;
• регистрация товариществ собственников жилья;
• присвоение кадастровых номеров объектам недвижимости в жилищной сфере.

Учетно-техническая, оценочная и правоустанавливающая документация жилищного фонда, включая технические паспорта, регистрационные книги, копии зарегистрированных документов, сформированные в инвентарные дела, и иные инвентаризационные документы, хранятся в архиве органов технического учета, а также в объединенном архиве Государственного комитета Российской Федерации по жилищной и строительной политике. Указанные архивы относятся к государственному архивному фонду Российской Федерации и являются федеральной собственностью, находящейся в пользовании субъектов Федерации.

Официальный статистический учет жилищного фонда осуществляется Государственным комитетом Российской Федерации по статистике и его территориальными органами на основе обобщения форм федерального государственного статистического наблюдения за жилищным фондом, представленных органами технического учета.

Бухгалтерский учет жилищного фонда производится в соответствии с Федеральным законом от 21 ноября 1996 г. "О бухгалтерском учете" (с изм. и доп.) и иными нормативными правовыми актами.

Виды жилищного фонда. Будучи единым, жилищный фонд подразделяется на отдельные виды фондов, правовой режим которых не совпадает друг с другом. Действующий ЖК закрепляет две классификации жилищного фонда.

В зависимости от формы собственности жилищный фонд подразделяется на:

1. Частный жилищный фонд - совокупность жилых помещений, находящихся в собственности граждан и в собственности юридических лиц. Сюда относятся принадлежащие отдельным гражданам индивидуальные жилые дома, построенные или приобретенные ими; приватизированные гражданами квартиры и комнаты; жилые помещения, построенные в порядке долевого участия или приобретенные на вторичном рынке жилья, и т.д.

Что касается жилых помещений, находящихся в собственности юридических лиц, то здесь наряду с обычными способами приобретения права собственности на них (т.е. посредством строительства, приобретения на основании договоров купли-продажи и т.п.) выделяется такой способ, как приватизация жилого фонда, ранее находившегося на балансе соответствующих предприятий, вместе с приватизацией всего остального имущества этих предприятий.

В начале 90-х гг. многие граждане, проживавшие в таких ведомственных домах, оказались в очень сложном положении. Бывшие государственные предприятия, ставшие частными акционерными обществами: а) либо перевели проживающих на условия коммерческого найма, что обернулось резким повышением квартплаты и платы за коммунальные услуги; б) либо бросили такие дома на произвол судьбы, перестав заботиться об их техническом состоянии и ремонте.

При введении в действие Закона РФ от 24 декабря 1992 г. "Об основах федеральной жилищной политики" таким предприятиям было предписано: а) либо аннулировать все ранее заключенные договоры коммерческого найма и строить отношения с проживающими в таких домах гражданами на тех же началах, которые действуют в государственном и муниципальном жилищных фондах; б) либо передать эти дома на баланс органов местного самоуправления.

Второй вариант решения данной проблемы, которому последовало большинство предприятий, натолкнулся, однако, на то, что органы местного самоуправления отказывались принимать на свой баланс жилые дома до их приведения бывшими владельцами в надлежащее состояние. В результате многие дома вообще "зависли в воздухе", что обернулось для проживающих в них граждан многолетними мытарствами.

Новый ЖК, а также Вводный закон к ЖК оставили эту до сих пор неразрешенную проблему вообще без внимания.

К частному жилищному фонду относятся также дома жилищно-строительных и жилищно-накопительных кооперативов, а также дома, принадлежащие иным потребительским кооперативам, общественным и религиозным организациям.

2. Государственный жилищный фонд - совокупность жилых помещений, принадлежащих на праве собственности Российской Федерации (жилищный фонд Российской Федерации), и жилых помещений, принадлежащих на праве собственности субъектам Федерации (жилищный фонд субъектов Федерации).

Удельный вес государственного жилищного фонда в составе жилищного фонда страны является незначительным. В соответствии с п. 2 постановления Верховного Совета РФ от 27 декабря 1991 г. N 3020-I "О разграничении государственной собственности в Российской Федерации на федеральную собственность, государственную собственность республик в составе Российской Федерации, краев, областей, автономной области, автономных округов, городов Москвы и Санкт-Петербурга и муниципальную собственность" (с изм. и доп.) весь жилищный фонд, находившийся ранее в управлении исполнительных органов местных Советов народных депутатов (местной администрации) был передан в муниципальную собственность. Поэтому в государственной собственности Российской Федерации и ее субъектов в основном остались жилые помещения, находящиеся на балансе различных федеральных предприятий, учреждений и организаций, а также предприятий, учреждений и организаций, находящихся в подчинении субъектов Федерации. Исключение составляют лишь Москва и Санкт-Петербург, где большая часть жилищного фонда находится в собственности данных субъектов Федерации.

3. Муниципальный жилищный фонд - совокупность жилых помещений, принадлежащих на праве собственности муниципальным образованиям. Согласно п. 1 ст. 50 Федерального закона от 6 октября 2003 г. "Об общих принципах организации местного самоуправления в Российской Федерации" (с изм. и доп.) в собственности муниципальных образований находится жилищный фонд социального использования для обеспечения малоимущих граждан, проживающих в соответствующих поселениях и нуждающихся в улучшении жилищных условий, жилой площадью на условиях договора социального найма, а также имущество, необходимое для содержания муниципального жилищного фонда. Указанным фондом от имени муниципальных образований самостоятельно владеют, пользуются и распоряжаются органы местного самоуправления, руководствуясь при этом Конституций РФ, федеральными законами и принятыми ими самими нормативными правовыми актами.

ЖК наделяет органы местного самоуправления также правом определения порядка предоставления жилых помещений муниципального специализированного жилищного фонда (подп. 4 п. 1 ст. 14 ЖК).

Различные жилые помещения в одном и том же доме или даже комнаты в коммунальной квартире могут находиться в частной, государственной или муниципальной собственности. Вполне допустимо нахождение жилых помещений и в общей долевой собственности различных субъектов права.

В зависимости от целей использования жилищный фонд подразделяется на:

1) жилищный фонд социального использования - совокупность предоставляемых гражданам по договорам социального найма жилых помещений государственного и муниципального жилищных фондов;

2) специализированный жилищный фонд - совокупность предназначенных для проживания отдельных категорий граждан и предоставляемых в особом порядке жилых помещений государственного и муниципального жилищных фондов;

3) индивидуальный жилищный фонд - совокупность жилых помещений частного жилищного фонда, которые используются гражданами - собственниками таких помещений для проживания своего и членов своей семьи и (или) проживания иных граждан на условиях безвозмездного пользования, а также юридическими лицами - собственниками таких помещений для проживания граждан на указанных условиях пользования;

4) жилищный фонд коммерческого использования - совокупность жилых помещений, которые используются их собственниками для проживания граждан на условиях возмездного пользования, предоставлены гражданам по иным договорам, предоставлены собственниками таких помещений лицам во владение и (или) в пользование.

Помещения, относящиеся к данному виду жилищного фонда, могут принадлежать на праве собственности как гражданам и юридическим лицам, так и государственным (муниципальным) образованиям. Вместе с тем в ЖК практически нет норм, посвященных правовому режиму данного жилищного фонда. Таким образом, законодатель пока лишь дал понять, что к жилым помещениям, используемым в коммерческих целях, могут применяться другие требования, чем к помещениям, используемым собственниками для удовлетворения собственных жилищных потребностей.

Оценивая закрепленное новым ЖК подразделение жилищного фонда в зависимости от целей использования, заметим, что составители проекта ЖК сознательно не выделили такой его вид, как жилые помещения государственного и муниципального фондов, используемые гражданами на основе договоров жилищного найма, заключенных до 1 марта 2005 г. Очевидно, они исходили из того, что указанные помещения должны быть гражданами либо приватизированы до конца 2006 г. и соответственно перейти в индивидуальный жилищный фонд, либо, при неиспользовании права на приватизацию, превратиться в жилищный фонд социального использования. Данный вывод следует из совокупной оценки правил ЖК, так как прямо об этом составители проекта ЖК не сказали, но и не предусмотрели иной правовой возможности дальнейшего использования жилых помещений государственного и муниципального фондов, кроме социального и коммерческого найма.

Не вдаваясь в детали, поскольку о социальном найме речь пойдет в последующих параграфах главы, отметим, что заложенная в ЖК модель существенно ущемила жилищные права граждан по сравнению с их прежним положением. В один миг они лишились многих ранее принадлежащих им жилищных прав, что ставит под сомнение конституционность такого решения с учетом положения ч. 2 ст. 55 Конституции РФ о том, что "в Российской Федерации не должны издаваться законы, отменяющие или умаляющие права и свободы человека и гражданина".

Управление многоквартирными домами

Общие положения. Жилищный фонд, в частности такая его составляющая, как многоквартирные дома, требует немалых средств для содержания и ремонта, которыми необходимо еще и эффективно распорядиться. На протяжении многих лет всю заботу о содержании и управлении многоквартирными жилыми домами брало на себя государство. Каким было это управление и к каким результатам оно привело, хорошо известно. Ни одна их многочисленных реформ системы жилищно-коммунального комплекса не дала ощутимых положительных результатов, так как обычно дело ограничивалось либо очередными вливаниями государственных средств в систему ЖКК без какой-то реальной отдачи, либо повышением тарифов и квартирной платы. Между тем государство еще в начале 90-х гг. поставило цель снять с себя ответственность за содержание и ремонт жилищного фонда и переложить все связанные с этим заботы на плечи граждан.

Некоторым особняком в составе жилищного фонда стояли дома жилищно-строительных кооперативов (далее - ЖСК), которые активно строились с середины 60-х гг. прошлого века. Дома ЖСК, как правило, отличались повышенной благоустроенностью, более бережно содержались и более эффективно управлялись. Однако удельный вес домов ЖСК в общем составе жилищного фонда страны был очень незначителен (исключение составляли Москва и Санкт-Петербург).

Начиная с середины 90-х гг. во многих вновь построенных домах стали создаваться товарищества собственников жилья (далее - ТСЖ) для управления этими домами. Однако, несмотря на явные попытки властей повсеместно насаждать ТСЖ, широкого распространения они не получили. Люди отвыкли от принятия самостоятельных решений и ответственности за их последствия. Сказалось также недоверие властям, для которого имелись основания, поскольку несмотря на обещания властей сохранить для домов, в которых создавались ТСЖ, те же тарифы и льготы, которые применялись в отношении домов государственного и муниципального фондов, на практике дело часто оборачивалось существенным повышением платы за содержание жилья и коммунальные услуги.

Новый ЖК предпринимает очередную попытку сделать граждан хозяевами своих домов, для чего предоставляет им ряд прав по принятию самостоятельных решений в области управления многоквартирными жилыми домами, одновременно возлагая на них как на собственников бремя содержания этих домов.

Управление многоквартирным домом должно обеспечивать благоприятные и безопасные условия проживания граждан, надлежащее содержание общего имущества в многоквартирном доме, решение вопросов пользования указанным имуществом, а также предоставление коммунальных услуг гражданам, проживающим в таком доме (п. 1 ст. 161 ЖК).

ЖК вводит понятие "орган управления многоквартирным жилым домом" и определяет способы управления. Правда, эти вопросы почему-то решаются в разных частях ЖК, а именно: в гл. 6 "Общее имущество собственников помещений в многоквартирном доме. Общее собрание таких собственников" (ст. 44-48) и в разд. 8 "Управление многоквартирными домами" (ст. 161-165 ЖК).

Общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме. В любом жилом доме, квартиры в котором принадлежат разным лицам, а общее имущество (несущие конструкции, крыша, лестница и проч.) находятся в их общей собственности (ранее такие дома называли кондоминиумами, а сейчас их именуют просто многоквартирными домами), появляется новый орган управления. Им становится общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме.

Согласно ст. 44 ЖК к компетенции общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме относятся:

1. принятие решений о реконструкции многоквартирного дома (в том числе с его расширением или надстройкой), строительстве хозяйственных построек и других зданий, строений, сооружений, ремонте общего имущества в многоквартирном доме;
2. принятие решений о пределах использования земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, в том числе введение ограничений пользования им;
3. принятие решений о передаче в пользование общего имущества в многоквартирном доме;
4. выбор способа управления многоквартирным домом;
5. другие вопросы, отнесенные ЖК к компетенции общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме.

Как видим, вопросы, которые решаются общим собранием собственников помещений в многоквартирном доме, напрямую затрагивают интересы всех проживающих в доме лиц. Перечень вопросов, которые собственники помещений в многоквартирном доме могут решать на общем собрании, не является исчерпывающим, однако он определяется ЖК, а не самими собственниками. При этом если для управления многоквартирным домом создано ЖСК или ТСЖ, эти вопросы (за исключением вопроса о выборе способа управления многоквартирным домом переходят в ведение ЖСК и ТСЖ и решаются в порядке, определенном их уставами.

Идея разработчиков ЖК состояла в том, что данный орган управления должен действовать во всех многоквартирных домах, включая и те, все помещения в которых принадлежат одному собственнику. В данном случае общее собрание, конечно, не проводится, а решения принимаются собственником единолично и оформляются в письменной форме. При этом положения ЖК, определяющие порядок и сроки подготовки, созыва и проведения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме, не применяются, за исключением положений, касающихся сроков проведения годового общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме (п. 7 ст. 46 ЖК). В общем собрании вправе участвовать собственники нежилых помещений в многоквартирном доме.

Наименование общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме "органом управления многоквартирным домом" является неточным, поскольку органы управления в точном смысле могут быть у субъектов права, но не у имущества, каковым является многоквартирный дом. По сути дела, общее собрание сособственников помещений в многоквартирном доме есть предусмотренная законом форма выработки сособственниками решений, связанных с управлением многоквартирным домом.

Собственники помещений в многоквартирном доме обязаны ежегодно проводить годовое общее собрание (п. 1 ст. 45 ЖК). Поскольку указанная обязанность не подкреплена юридической санкцией, а принудительный созыв собрания противоречит ст. 31 Конституции РФ, правильнее считать, что собственники помещений в многоквартирном доме имеют право, но не обязаны проводить собрания для принятия соответствующих решений. Сроки и порядок проведения годового общего собрания, а также порядок уведомления о принятых им решениях устанавливаются общим собранием. Помимо годового общего собрания могут проводиться внеочередные общие собрания собственников помещений в многоквартирном доме, которые созываются по инициативе любого из данных собственников.

ЖК подробно регламентирует порядок созыва общего собрания и его уполномоченность на принятие решений. Инициатором проведения общего собрания может стать любой собственник помещения в многоквартирном доме. Он должен сообщить собственникам помещений в данном доме о проведении такого собрания не позднее чем за десять дней до даты его проведения. Инициатива проведения общего собрания может исходить и от органов местного самоуправления (см., напр., п. 6 ст. 161 ЖК).

Общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме правомочно (имеет кворум), если в нем приняли участие собственники помещений в данном доме или их представители, обладающие более чем 50% голосов от общего числа голосов. При отсутствии кворума для проведения годового общего собрания должно быть проведено повторное общее собрание.

Решения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме по вопросам, поставленным на голосование, принимаются по общему правилу большинством голосов от общего числа голосов принимающих участие в данном собрании собственников помещений в многоквартирном доме. Исключение составляют вопросы о реконструкции дома и ремонте общего имущества, об использовании земельного участка, на котором расположен дом, и о передаче в пользование третьим лицам общего имущества дома - в этих случаях для принятия решения требуется не менее двух третей голосов от общего числа голосов собственников помещений в многоквартирном доме. Таким образом, из тех вопросов, которые отнесены к компетенции общего собрания п. 2 ст. 44 ЖК, большинством голосов участвующих в собрании решается лишь вопрос о выборе способа управления многоквартирным домом.

Правом голосования на общем собрании собственников помещений в многоквартирном доме по вопросам, поставленным на голосование, обладают собственники помещений в данном доме. Число голосов, которыми обладает каждый собственник помещения в многоквартирном доме на общем собрании собственников помещений в данном доме, пропорционально его доле в праве общей собственности на общее имущество в данном доме.

Общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме не вправе принимать решения по вопросам, не включенным в повестку дня данного собрания, а также изменять повестку дня данного собрания.

Голосование на общем собрании собственников помещений в многоквартирном доме осуществляется собственником помещения в данном доме как лично, так и через своего представителя. Доверенность представителя должна быть оформлена в письменной форме и удостоверена либо нотариально, либо жилищно-эксплуатационной организацией.

Голосование по вопросам повестки дня общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме может осуществляться посредством оформленных в письменной форме решений собственников по вопросам, поставленным на голосование. Иными словами, собственник помещения может сам не присутствовать на собрании, но представить в письменной форме свое мнение по вопросам, которые будут решаться на собрании.

Решение общего собрания может быть принято без проведения собрания, т.е. без совместного присутствия собственников помещений в данном доме для обсуждения вопросов повестки дня и принятия решений по вопросам, поставленным на голосование. В данном случае решения принимаются путем проведения заочного голосования - передачи вместо или по адресу, которые указаны в сообщении о проведении общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме, в письменной форме решений собственников по вопросам, поставленным на голосование (ст. 47 ЖК). Видимо, это единственно возможный способ принятия решения собственниками помещений в больших многоквартирных домах.

Решения, принятые общим собранием, а также итоги голосования доводятся до сведения собственников помещений в данном доме и являются обязательными для всех собственников помещений в многоквартирном доме, в том числе для тех собственников, которые не участвовали в голосовании.

Собственник помещения, не согласный с принятым решением, вправе обжаловать его в суд, если он не принимал участие в собрании или голосовал против принятия такого решения и если таким решением нарушены его права и законные интересы. Заявление может быть подано в суд в течение шести месяцев со дня, когда указанный собственник узнал или должен был узнать о принятом решении. Суд с учетом всех обстоятельств дела вправе оставить в силе обжалуемое решение, если голосование указанного собственника не могло повлиять на результаты голосования, допущенные нарушения не являются существенными и принятое решение не повлекло за собой причинение убытков указанному собственнику.

Способы управления многоквартирными домами. Одним из вопросов, которые собственники помещений в многоквартирном доме должны в обязательном порядке решить на своем общем собрании, является вопрос о выборе способа управления многоквартирным домом. В соответствии со ст. 161 ЖК собственники помещений в многоквартирном доме обязаны избрать один из четырех способов управления своим домом:

1. непосредственное управление собственниками помещений в многоквартирном доме;
2. управление товариществом собственников;
3. управление жилищным кооперативом или иным специализированным потребительским кооперативом;
4. управление управляющей организацией.

Выбор способа управления многоквартирным домом осуществляется собственниками свободно и может быть изменен ими в любое время. Решение общего собрания о выборе способа управления, которое согласно п. 1 ст. 46 ЖК принимается простым большинством голосов присутствующих на собрании, является обязательным для всех собственников помещений в многоквартирном доме. Рассмотрим эти способы в той последовательности, в какой они чаще всего встречаются на практике.

Такой способ управления многоквартирным домом, как управление им через управляющую организацию, может быть избран самими собственниками помещений на их общем собрании или определен органом местного самоуправления. Последнее возможно, если в течение года собственниками помещений в многоквартирном доме не выбран способ управления этим домом или если принятое решение о выборе способа управления этим домом не было реализовано.

В этом случае орган местного самоуправления в порядке, установленном Правительством РФ, проводит открытый конкурс по отбору управляющей организации. О результатах конкурса и об условиях договора управления домом уведомляются все собственники помещений в многоквартирном доме. При этом собственники помещений обязаны заключить договор управления этим домом с управляющей организацией, выбранной по результатам открытого конкурса. Заключение договора управления многоквартирным домом без проведения открытого конкурса тоже возможно, но только в случае, если указанный конкурс в соответствии с законодательством признан несостоявшимся.

Через год предпринимается еще одна попытка добиться от собственников помещений в многоквартирном доме принятия решения о выборе способа управления домом. Для этого орган местного самоуправления не позднее чем через год после заключения договора управления многоквартирным домом созывает собрание собственников помещений в этом доме. Собственники помещений могут избрать любой другой способ управления домом или остановиться на договоре с управляющей организацией.

Если не только собственники помещений в многоквартирном доме, но и орган местного самоуправления ничего не делают для выбора одного из способов управления домом, любой собственник помещения может обратиться в суд с требованием обязать органы местного самоуправления выбрать управляющую организацию.

Многоквартирный дом может управляться только одной управляющей организацией.

Предполагается, что в роли управляющих организаций будут выступать реформированные жилищно-эксплуатационные организации, вновь созданные хозяйственные общества и товарищества, которые намерены специализироваться на оказании услуг в жилищно-коммунальной сфере.

В целях создания условий для управления многоквартирными домами органы местного самоуправления:

1. обеспечивают равные условия для деятельности управляющих организаций независимо от организационно-правовых форм;
2. могут предоставлять управляющим организациям, товариществам собственников жилья либо жилищным кооперативам или иным специализированным потребительским кооперативам бюджетные средства на капитальный ремонт многоквартирных домов;
3. содействуют повышению уровня квалификации лиц, осуществляющих управление многоквартирными домами, и организации обучения лиц, имеющих намерение осуществлять такую деятельность.

Органы местного самоуправления и управляющие организации обязаны предоставлять гражданам по их запросам информацию об установленных ценах и тарифах на услуги и работы по содержанию и ремонту многоквартирных домов и жилых помещений в них, о размерах оплаты в соответствии с этими ценами и тарифами, об объеме, о перечне и качестве оказываемых услуг и выполняемых работ, а также о ценах и тарифах на предоставляемые коммунальные услуги и размерах оплаты этих услуг (ст. 165 ЖК).

Правовой формой, опосредующей управление многоквартирным домом со стороны управляющей организации, является договор управления многоквартирным домом. Данный договор заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами. Это означает недопустимость заключения указанного договора путем обмена документами посредством почтовой, телеграфной, телетайпной, телефонной, электронной или иной связи, позволяющей достоверно установить, что документ исходит от стороны по договору (п. 2 ст. 434 ГК). Но сам договор подписывается управляющей организацией с каждым собственником помещений в многоквартирном доме. При этом все собственники помещений обязаны подписать такой договор независимо от того, избран ли данный способ управления многоквартирным домом общим собранием собственников или решение об этом принято органом местного самоуправления.

При отказе кого-либо из собственников помещений подписать договор с управляющей организацией он может быть понужден к этому в судебном порядке.

По договору управления многоквартирным домом одна сторона (управляющая организация) по заданию другой стороны (собственников помещений в многоквартирном доме) в течение согласованного срока за плату обязуется оказывать услуги и выполнять работы по надлежащему содержанию и ремонту общего имущества в таком доме, предоставлять коммунальные услуги собственникам помещений в таком доме и пользующимся помещениями в этом доме лицам, осуществлять иную направленную на достижение целей управления многоквартирным домом деятельность (п. 2 ст. 162 ЖК).

Данный договор, несмотря на некоторое его сходство с договором доверительного управления имуществом, не является его разновидностью. Скорее это смешанный договор, сочетающий в себе элементы договоров на производство работ и оказание услуг. Договор является консенсуальным, взаимным и возмездным, а также носит публичный характер, поскольку управляющая организация обязана заключить его со всеми собственниками помещений в доме, а его условия должны быть одинаковыми для всех собственников.

В договоре управления многоквартирным домом должны быть указаны следующие существенные условия:

1. состав общего имущества многоквартирного дома, в отношении которого будет осуществляться управление, и адрес такого дома;
2. перечень услуг и работ по содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме, порядок изменения такого перечня, а также перечень коммунальных услуг, которые предоставляет управляющая организация;
3. порядок определения цены договора, размера платы за содержание и ремонт жилого помещения и размера платы за коммунальные услуги, а также порядок внесения такой платы;
4. порядок осуществления контроля за выполнением управляющей организацией ее обязательств по договору управления. Если иное не установлено договором управления многоквартирным домом, управляющая организация ежегодно в течение первого квартала текущего года представляет собственникам помещений в многоквартирном доме отчет о выполнении договора управления за предыдущий год.

Договор управления многоквартирным домом заключается на срок не менее чем один год и не более чем пять лет. При отсутствии заявления одной из сторон о прекращении договора управления многоквартирным домом по окончании срока его действия такой договор считается продленным на тот же срок и на тех же условиях, какие были предусмотрены таким договором.

В случае прекращения договора с конкретной управляющей организацией последняя за 30 дней до прекращения договора управления многоквартирным домом обязана передать техническую документацию на дом и иные связанные с управлением таким домом документы вновь выбранной управляющей организации, ТСЖ либо ЖСК или иному специализированному потребительскому кооперативу либо в случае непосредственного управления таким домом собственниками помещений - одному из собственников, указанному в решении общего собрания данных собственников о выборе способа управления домом, или, если собственник не указан, - любому собственнику помещения в таком доме (п. 10 ст. 162 ЖК).

Для многоквартирных домов, все помещения в которых находятся в собственности Российской Федерации, субъекта Федерации или муниципального образования, заключение договора на управление домом с управляющей организацией является единственно возможным способом управления домом. В этом случае договор управления домом заключается с управляющей организацией, выбираемой по результатам открытого конкурса или, если такой конкурс в соответствии с законодательством признан несостоявшимся, без проведения конкурса.

Вторым возможным способом управления многоквартирным домом является непосредственное управление им собственниками помещений. Такой способ управления многоквартирным домом допускался и раньше Федеральным законом от 15 июня 1996 г. "О товариществах собственников жилья", но указанный Закон содержал ограничение: число собственников не должно было быть более четырех.

В ЖК данное количественное ограничение отсутствует, хотя и сейчас реально воспользоваться этим способом управления домом можно, видимо, если число собственников в доме не слишком велико.

При непосредственном управлении многоквартирным домом собственниками его помещений договоры оказания услуг по содержанию и (или) выполнению работ по ремонту общего имущества с лицами, осуществляющими соответствующие виды деятельности, собственники помещений заключают на основании решения общего собрания указанных собственников. При этом все или большинство собственников помещений выступают в качестве одной стороны заключаемых договоров. ЖК не определяет, как реально должны оформляться и исполняться такие договоры.

Договоры холодного и горячего водоснабжения, водоотведения, электроснабжения, газоснабжения (в том числе поставки бытового газа в баллонах), отопления (теплоснабжения, в том числе поставки твердого топлива при наличии печного отопления) заключаются каждым собственником помещения, осуществляющим непосредственное управление многоквартирным домом, от своего имени.

На основании решения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме, осуществляющих непосредственное управление таким домом, от имени собственников помещений в отношениях с третьими лицами вправе действовать один из собственников или иное лицо, имеющее полномочие, удостоверенное доверенностью, выданной ему в письменной форме всеми или большинством собственников.

К отношениям собственников помещений между собой должны применяться правила о договоре простого товарищества.

Третьей возможной формой управления многоквартирным домом является создание гражданами и юридическими лицами ЖСК. Следует отметить, что за последние годы отношение законодателя к ЖСК существенно колебалось. В начале 90-х гг. создание новых ЖСК было фактически запрещено; в середине 90-х гг. все существующие ЖСК пытались (правда, безуспешно) преобразовать в ТСЖ; затем на некоторое время ЖСК оставили в покое и даже стали появляться новые ЖСК.

Позиция разработчиков нового ЖК по отношению к ЖСК также непоследовательна.

С одной стороны, ЖСК рассматриваются в качестве одной из полноправных форм удовлетворения жилищных потребностей граждан и управления многоквартирными домами. ЖК посвящает им целый раздел (5), состоящий из двух глав, одна из которых посвящена организации и деятельности ЖСК (гл. 11), а другая определяет правовое положение членов ЖСК (гл. 12).

С другой стороны, ст. 14 Вводного закона к ЖК гласит, что ЖСК, в котором все его члены полностью внесли паевые взносы за предоставленные этим кооперативом жилые помещения, подлежат до 1 января 2007 г. преобразованию в ТСЖ или ликвидации. По истечении этого срока не преобразованные в ТСЖ кооперативы подлежат ликвидации в судебном порядке по требованию органа, осуществляющего регистрацию юридических лиц.

Почему законодатель столь упорно стремится к обязательному преобразованию ЖСК в ТСЖ, остается загадкой. Действительно, между ЖСК, в котором все члены кооператива стали собственниками занимаемых ими помещений, и ТСЖ нет принципиальных различий. Поэтому стремление законодателя к чистоте юридических конструкций можно было бы понять в том случае, если бы в законодательстве содержалось правило о преобразовании в ТСЖ всякого ЖСК, как только все квартиры в нем становятся собственностью членов кооператива. Но такого требования в ЖК не содержится, поскольку преобразовываться в ТСЖ должны лишь старые ЖСК.

Не проведено в ЖК четкого различия и между жилищным кооперативом и ЖСК. В соответствии со ст. 110 ЖК жилищным или жилищно-строительным кооперативом признается добровольное объединение граждан и (или) юридических лиц на основе членства в целях удовлетворения потребностей граждан в жилье, а также управления жилыми и нежилыми помещениями в кооперативном доме.

При этом члены жилищного кооператива своими средствами участвуют в приобретении, реконструкции и последующем содержании многоквартирного дома, а члены ЖСК своими средствами участвуют в строительстве, реконструкции и последующем содержании многоквартирного дома. Как видим, в случае реконструкции дома может быть создан как жилищный кооператив, так и ЖСК. Впрочем, никакой разницы между жилищным кооперативом и ЖСК не существует. Оба они являются потребительскими кооперативами, их членами могут быть граждане, достигшие возраста 16 лет, и (или) юридические лица.

Из смысла норм ЖК вытекает, что ЖСК как юридическое лицо является собственником всего имущества, находящегося в многоквартирном доме, включая и квартиры, которыми пользуются его члены, не полностью оплатившие паевые взносы. Однако как только члены ЖСК оплачивают паевые взносы полностью, они становятся собственниками этих жилых помещений в многоквартирном доме. На отношения собственности в многоквартирном доме в жилищном кооперативе при условии полностью выплаченного паевого взноса хотя бы одним членом ЖСК распространяется действие гл. 6 ЖК об общем имуществе в многоквартирном доме.

Главным документом, регламентирующим деятельность ЖСК, является его устав, принимаемый учредителями. В уставе ЖСК должны содержаться сведения о:

• наименовании кооператива, месте его нахождения, предмете и целях деятельности;
• порядке вступления в члены кооператива и выхода из него, а также выдачи паевого взноса, иных выплат;
• размере вступительных и паевых взносов, составе и порядке внесения вступительных и паевых взносов, об ответственности за нарушение обязательств по внесению паевых взносов;
• составе и компетенции органов управления кооператива и органов контроля за деятельностью кооператива, порядке принятия ими решений, в том числе по вопросам, решения по которым принимаются единогласно или квалифицированным большинством голосов;
• порядке покрытия членами кооператива понесенных им убытков;
• порядке реорганизации и ликвидации кооператива (ст. 113 ЖК).

Государственная регистрация ЖСК осуществляется в соответствии с законодательством о государственной регистрации юридических лиц.

Органами управления ЖСК являются:

1. общее собрание членов кооператива;
2. конференция, если число участников общего собрания членов кооператива более 50 и это предусмотрено уставом кооператива;
3. правление кооператива и председатель правления.

Высшим органом управления ЖСК является общее собрание членов кооператива (конференция), которое созывается в порядке, установленном уставом кооператива.

Общее собрание членов кооператива является правомочным, если на нем присутствует более 50% членов кооператива.

Решение общего собрания членов кооператива считается принятым при условии, если за него проголосовало более половины членов кооператива, присутствовавших на собрании, а по вопросам, указанным в уставе кооператива, - более трех четвертей членов кооператива, присутствовавших на собрании.

Решение общего собрания членов жилищного кооператива, принятое в установленном порядке, является обязательным для всех членов кооператива.

Правление кооператива избирается из числа членов кооператива общим собранием его членов (конференцией) в количестве и на срок, которые определены уставом кооператива.

Правление кооператива осуществляет руководство текущей деятельностью кооператива, избирает из своего состава председателя и осуществляет иные полномочия, не отнесенные уставом кооператива к компетенции общего собрания.

Правление жилищного кооператива подотчетно общему собранию членов кооператива (конференции).

Председатель правления кооператива избирается правлением из своего состава на срок, определенный уставом кооператива.

Председатель правления кооператива:

1. обеспечивает выполнение решений правления кооператива;
2. без доверенности действует от имени кооператива, в том числе представляет его интересы и совершает сделки;
3. осуществляет иные полномочия, не отнесенные ЖК или уставом кооператива к компетенции общего собрания его членов (конференции) или правления кооператива.

Председатель правления кооператива при осуществлении прав и исполнении обязанностей должен действовать в интересах кооператива добросовестно и разумно.

Для осуществления контроля за финансово-хозяйственной деятельностью кооператива общим собранием членов кооператива (конференцией) избирается ревизионная комиссия (ревизор) кооператива на срок не более чем три года.

Ревизионная комиссия (ревизор) кооператива:

1. в обязательном порядке проводит плановые ревизии финансово-хозяйственной деятельности кооператива не реже одного раза в год;
2. представляет общему собранию членов кооператива (конференции) заключение о бюджете кооператива, годовом отчете и размерах обязательных платежей и взносов;
3. отчитывается перед общим собранием членов кооператива (конференцией) о своей деятельности.

Ревизионная комиссия (ревизор) жилищного кооператива в любое время вправе проводить проверку финансово-хозяйственной деятельности кооператива и иметь доступ ко всей документации, касающейся деятельности кооператива.

Жилищный кооператив по решению общего собрания его членов (конференции) может быть преобразован в товарищество собственников жилья или ликвидирован по основаниям и в порядке, которые предусмотрены гражданским законодательством.

Четвертым способом управления многоквартирным домом является управление им посредством создания товариществ собственников жилья. ТСЖ - относительно новая для отечественного законодательства форма объединения собственников имущества для обеспечения эксплуатации этого имущества. В последнее десятилетие власти прилагают немалые усилия к внедрению этой формы управления многоквартирными домами в жизнь. В 1996 г. был принят специальный Федеральный закон "О товариществах собственников жилья", заменивший собой Временное положение о кондоминиуме, утв. Указом Президента РФ от 23 декабря 1993 г. N 2275. В 90-е гг. ТСЖ нередко насаждались чисто административными методами, о чем, например, свидетельствовали те нормы Закона "О товариществах собственников жилья", которые предусматривали принудительное вступление собственников квартир в ТСЖ и которые были признаны не соответствующими Конституции РФ постановлением Конституционного Суда РФ от 3 апреля 1998 г.

Однако больших успехов в деле создания ТСЖ до сих пор не достигнуто. Во многих домах, для управления которыми по инициативе сверху были созданы ТСЖ, в частности ТСЖ, созданные застройщиками еще на этапе строительства многоквартирного дома, реально мало что изменилось, кроме увеличения платы за содержание и обслуживание дома. Члены многих таких ТСЖ зачастую проявляют пассивность и не желают использовать те правовые возможности, которые им как собственникам предоставлены законодательством. Немалую вину в том, что процесс создания ТСЖ идет очень медленно, несут и органы власти, которые, несмотря на многочисленные заверения об обратном, на практике нередко всеми силами препятствуют тому, чтобы ТСЖ становились подлинными хозяевами домов, а также ставят дома ТСЖ в неравное положение с домами государственного и муниципального жилищных фондов. Конечно, есть и достаточно успешные ТСЖ, созданные по инициативе снизу, когда среди собственников помещений находились деятельные, грамотные и честные лица, усилиями которых удалось наладить эффективное управление жилыми домами.

С принятием ЖК Федеральный закон "О товариществах собственников жилья" утратил силу. Но основная часть его норм в несколько модернизированном виде вошла в разд. IV ЖК. Указанный раздел, как и разд. V, посвященный ЖСК, состоит из двух глав, в одной из которых сосредоточены нормы о создании и деятельности ТСЖ (гл. 13), а в другой - определяется правовое положение членов ТСЖ (гл. 14). Как видим, указанные разделы имеют сходную структуру. Во многом совпадает друг с другом и содержание конкретных норм, посвященных отдельным аспектам ЖСК и ТСЖ, что служит дополнительным доказательством близости этих организационно-правовых форм.

Согласно ст. 135 ЖК товариществом собственников жилья признается некоммерческая организация, объединение собственников помещений в многоквартирном доме для совместного управления комплексом недвижимого имущества в многоквартирном доме, обеспечения эксплуатации этого комплекса, владения, пользования и в установленных законодательством пределах распоряжения общим имуществом в многоквартирном доме.

Ранее данный "комплекс недвижимого имущества в многоквартирном доме" назывался в законодательстве кондоминиумом. Сейчас данный термин из законодательства исключен и заменен просто на "многоквартирный дом". Это вряд ли правильно, поскольку само явление, которое ранее называлось кондоминиумом, а именно единый комплекс имущества, отдельные части которого (применительно к многоквартирному дому - квартиры) находятся в собственности отдельных лиц, а другие части (применительно к дому - крыша, лестничные клетки, несущие конструкции и т.п.) - в общей собственности, никуда не исчезло. При этом как раньше, так и сейчас кондоминиум может образовывать не только один многоквартирный дом, но и:

1) несколько многоквартирных домов, расположенных на общем земельном участке или нескольких соседних (граничащих) земельных участках, с сетями инженерно-технического обеспечения и другими элементами инфраструктуры;

2) несколько расположенных близко зданий, строений или сооружений - жилых домов, предназначенных для проживания одной семьи, дачных домов с приусадебными участками или без них, гаражами и другими расположенными на общем земельном участке или нескольких соседних (граничащих) земельных участках объектами, сетями инженерно-технического обеспечения и другими элементами инфраструктуры (ст. 136 ЖК).

Два и более ТСЖ могут создать объединение товариществ собственников жилья для совместного управления общим имуществом в многоквартирных домах.

Как видим, ТСЖ могут создаваться для управления не только многоквартирными домами, но и другим недвижимым имуществом, в частности дачами, гаражами и проч. Однако если раньше ТСЖ могло быть создано для управления частью дома, размером не менее одной блок-секции, имеющей изолированный от других частей здания вход и межквартирный лестнично-лифтовой узел (п. 2 ст. 5 Федерального закона "О товариществах собственников жилья"), то сейчас собственники помещений в многоквартирном доме могут создать только одно товарищество собственников жилья.

Решение о создании товарищества собственников жилья принимается собственниками помещений в многоквартирном доме на их общем собрании. Такое решение считается принятым, если за него проголосовали собственники помещений, обладающие более чем 50% голосов от общего числа голосов собственников помещений в доме (п. 1 ст. 136 ЖК). Указанная норма не согласуется с п. 1 ст. 46 ЖК, из которого следует, что решение о выборе способа управления домом (а создание ТСЖ - один из таких способов) принимается большинством голосов присутствующих на собрании собственников помещений в многоквартирном доме. До исправления этого юридико-технического брака следует исходить из приоритета положения, закрепленного в п. 1 ст. 136 ЖК, как правила, имеющего специальный характер.

В строящихся многоквартирных домах товарищество собственников жилья может быть создано лицами, которым будет принадлежать право собственности на помещения в этих домах. Такое решение принимается на общем собрании будущих собственников, что значительно осложняет вопрос о создании ТСЖ. Ранее согласно ст. 48 Закона "О товариществах собственников жилья" ТСЖ могло быть создано самим застройщиком или заказчиком.

В дальнейшем в ТСЖ должно состоять не менее 50% собственников помещений в многоквартирном доме. Если их становится меньше, общее собрание собственников помещений обязано принять решение о ликвидации товарищества собственников жилья.

Основным документом ТСЖ является его устав, принимаемый на общем собрании, которое проводится в том же порядке, что и другие собрания собственников помещений в многоквартирном доме. Для принятия устава требуется, чтобы за него было отдано большинство голосов от общего числа голосов собственников помещений в многоквартирном доме.

Товарищество собственников жилья является юридическим лицом с момента его государственной регистрации. ТСЖ имеет печать со своим наименованием, расчетный и иные счета в банке, а также другие реквизиты.

Товарищество собственников жилья вправе (ст. 137 ЖК):

1. заключать договор управления многоквартирным домом, а также договоры о содержании и ремонте общего имущества в многоквартирном доме, договоры об оказании коммунальных услуг и прочие договоры в интересах членов товарищества;
2. определять смету доходов и расходов на год, в том числе необходимые расходы на содержание и ремонт общего имущества в многоквартирном доме, затраты на капитальный ремонт и реконструкцию дома, специальные взносы и отчисления в резервный фонд, а также расходы на другие установленные уставом товарищества цели;
3. устанавливать на основе принятой сметы доходов и расходов на год размеры платежей и взносов для каждого собственника помещения в многоквартирном доме в соответствии с его долей в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме;
4. выполнять работы для собственников помещений в многоквартирном доме и предоставлять им услуги;
5. пользоваться предоставляемыми банками кредитами;
6. передавать по договору материальные и денежные средства лицам, выполняющим для товарищества работы и предоставляющим товариществу услуги;
7. продавать и передавать во временное пользование, обменивать имущество, принадлежащее товариществу.

В случаях, если это не нарушает права и законные интересы собственников помещений в многоквартирном доме, товарищество собственников жилья также может (ст. 137 ЖК):

1. предоставлять в пользование часть общего имущества в доме;
2. надстраивать, перестраивать часть общего имущества в доме;
3. получать в пользование либо в общую долевую собственность собственников помещений земельные участки для осуществления жилищного строительства, возведения хозяйственных и иных построек и их дальнейшей эксплуатации;
4. заключать сделки и совершать иные отвечающие целям и задачам товарищества действия.

Для достижения целей, предусмотренных уставом, товарищество собственников жилья вправе заниматься хозяйственной деятельностью. Виды хозяйственной деятельности, которыми может заниматься ТСЖ, определены в ст. 152 ЖК. К ним относятся:

1. обслуживание, эксплуатация и ремонт недвижимого имущества в многоквартирном доме;
2. строительство дополнительных помещений и объектов общего имущества в многоквартирном доме;
3. сдача в аренду, внаем части общего имущества в многоквартирном доме.

Доходы от хозяйственной деятельности товарищества используются для оплаты общих расходов или направляются в специальные фонды, расходуемые на цели, предусмотренные уставом товарищества.

В собственности товарищества собственников жилья может находиться движимое имущество, а также недвижимое имущество, расположенное внутри или за пределами многоквартирного дома. Средства товарищества собственников жилья состоят из:

1. обязательных платежей, вступительных и иных взносов членов товарищества;
2. доходов от хозяйственной деятельности товарищества, направленных на осуществление целей, задач и выполнение обязанностей товарищества;
3. субсидий на обеспечение эксплуатации общего имущества в многоквартирном доме, проведение текущего и капитального ремонта, предоставление отдельных видов коммунальных услуг и иных субсидий;
4. прочих поступлений.

На основании решения общего собрания членов товарищества собственников жилья в товариществе могут быть образованы специальные фонды, расходуемые на предусмотренные уставом цели. Порядок образования специальных фондов определяется общим собранием членов товарищества (ст. 151 ЖК).

Решения, принятые ТСЖ в установленном порядке и соответствующие действующему законодательству, являются обязательными для всех собственников помещений в многоквартирном доме, независимо от того, являются они членами ТСЖ или не являются. В случае неисполнения собственниками помещений своих обязанностей по участию в общих расходах товарищество собственников жилья в судебном порядке вправе потребовать принудительного возмещения обязательных платежей и взносов.

Кроме того, ТСЖ может потребовать в судебном порядке полного возмещения причиненных ему убытков в результате неисполнения собственниками помещений обязательств по уплате обязательных платежей и взносов и оплате иных общих расходов.

Членство в ТСЖ является добровольным. Оно возникает у собственника помещения в многоквартирном доме на основании заявления о вступлении в товарищество собственников жилья. Если в многоквартирном доме создано ТСЖ, его членом может стать любое лицо, приобретающее помещения в этом доме. Однако в каком порядке новый собственник квартиры становится членом ТСЖ, ЖК не определяет. По смыслу закона для этого необходимо его волеизъявление посредством подачи в правление заявления о вступлении в ТСЖ. Особенность состоит в том, что собственнику не может быть отказано в приеме в члены ТСЖ.

Из ТСЖ можно в любой момент выйти. Членство в ТСЖ прекращается с момента подачи заявления о выходе из членов товарищества или с момента прекращения права собственности члена товарищества на помещение в многоквартирном доме. По смыслу закона исключить собственника помещения из ТСЖ нельзя.

Органами управления товарищества собственников жилья являются общее собрание его членов и правление товарищества.

Общее собрание членов ТСЖ является высшим органом управления товарищества, к компетенции которого относятся (ст. 145 ЖК):

1. внесение изменений в устав товарищества;
2. принятие решений о реорганизации и ликвидации товарищества;
3. избрание правления и ревизионной комиссии (ревизора) товарищества;
4. установление размера обязательных платежей и взносов членов товарищества;
5. образование специальных фондов товарищества, в том числе резервного фонда, фонда на восстановление и ремонт общего имущества в многоквартирном доме и его оборудования;
6. принятие решения о получении заемных средств, в том числе банковских кредитов;
7. определение направлений использования дохода от хозяйственной деятельности товарищества;
8. утверждение годового плана о финансовой деятельности товарищества и отчета о выполнении такого плана;
9. рассмотрение жалоб на действия правления товарищества, председателя правления и ревизионной комиссии (ревизора) товарищества;
10. принятие и изменение по представлению председателя правления товарищества правил внутреннего распорядка товарищества в отношении работников, в обязанности которых входит обслуживание многоквартирного дома, положения об оплате их труда;
11. определение размера вознаграждения членов правления товарищества;
12. принятие решений о сдаче в аренду или передаче иных прав на общее имущество в многоквартирном доме.

Уставом товарищества собственников жилья к компетенции общего собрания членов товарищества может быть отнесено решение иных вопросов. При этом общее собрание членов ТСЖ имеет право решать вопросы, которые его уставом отнесены к компетенции правления товарищества.

Обычно общее собрание проводится по инициативе правления товарищества, но с соответствующей инициативой может выступить любой член ТСЖ. Собрание членов ТСЖ правомочно, если на нем присутствуют более половины членов товарищества или их представителей.

Решения по наиболее важным вопросам, в частности о реорганизации и ликвидации товарищества, о получении банковских кредитов, об использования дохода от хозяйственной деятельности товарищества и др., принимаются не менее чем двумя третями голосов от общего числа голосов членов товарищества. Решения по остальным вопросам принимаются большинством голосов от общего числа голосов присутствующих на общем собрании членов товарищества или их представителей.

Уставом ТСЖ может быть предусмотрено голосование посредством опроса в письменной форме или голосование по группам членов товарищества в зависимости от вида (жилое или нежилое) принадлежащих им помещений в многоквартирном доме и решаемых вопросов.

Руководство текущей деятельностью товарищества собственников жилья осуществляется правлением товарищества. Правление вправе принимать решения по всем вопросам деятельности товарищества, за исключением вопросов, отнесенных к исключительной компетенции общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме и компетенции общего собрания членов товарищества собственников жилья.

Правление товарищества собственников жилья избирается из числа членов товарищества общим собранием членов товарищества на срок, установленный уставом товарищества, но не более чем на два года.

Правление товарищества собственников жилья избирает из своего состава председателя товарищества. Таким образом, в настоящее время председателем правления ТСЖ может быть избран лишь член ТСЖ, т.е. один из собственников помещений в многоквартирном доме.

Заседание правления ТСЖ признается правомочным, если в таком заседании принимает участие большинство членов правления товарищества. Решение правления оформляется протоколом.

Председатель правления ТСЖ избирается на срок, установленный уставом товарищества. Председатель правления обеспечивает выполнение его решений, имеет право давать указания и распоряжения всем должностным лицам товарищества, исполнение которых для указанных лиц обязательно.

Председатель ТСЖ действует без доверенности от имени товарищества, подписывает платежные документы и совершает сделки, которые в соответствии с законодательством и уставом товарищества не требуют обязательного одобрения правлением или общим собранием, разрабатывает и выносит на утверждение общего собрания членов товарищества правила внутреннего распорядка товарищества в отношении работников, в обязанности которых входит обслуживание многоквартирного дома, а также положение об оплате их труда.

Контроль за деятельностью правления и его председателя осуществляют ревизионная комиссия или ревизор. Они избирается общим собранием членов товарищества не более чем на два года. В состав ревизионной комиссии товарищества собственников жилья не могут входить члены правления товарищества.

Основания возникновения жилищных правоотношений

Возникновение права на жилую площадь в домах государственного и муниципального жилищного фонда, предоставляемую по договорам социального найма. С принятием нового ЖК условия и порядок предоставления гражданам жилой площади, входящей в состав государственного и муниципального фондов, существенно изменились. На протяжении многих десятилетий жилая площадь из состава этих фондов предоставлялась всем нуждающимся в улучшении жилищных условий. Менялись условия и конкретные основания признания граждан нуждающимися в жилой площади, объект и порядок ее предоставления, но неизменным оставался принцип бесплатного обеспечения жильем всех нуждающихся. Это рассматривалось в качестве одного из важнейших завоеваний социализма, что во многом было справедливым. За годы советской власти миллионы людей улучшили свои жилищные условия, получив от государства бесплатные квартиры.

Правда, государство так и не смогло решить жилищную проблему, которая на протяжении всех лет считалась одной из самых острых в стране. К началу 90-х гг. в очереди на получение жилья стояли миллионы семей, а само ожидание занимало в среднем около 20 лет. Чтобы быстрее получить жилье, граждане устраивались работать на предприятия с тяжелыми или вредными условиями труда, которым жилье выделялось целевым назначением; годами копили деньги для вступления в ЖСК; совершали обмены жилых помещений с доплатами, что было запрещено законом, и т.д.

В 90-х гг. очередь на получение жилья в большинстве регионов практически остановилась. Государство фактически перестало само строить жилье, так как большинство строительных организаций приватизировалось. Той площади, которую власти получали от застройщиков за отвод земельных участков под строительство, подключение к городским коммуникациям и т.п., не хватало даже для экстренного расселения аварийных жилых домов и предоставления жилья самым остро нуждающимся категориям граждан.

Время от времени возникали разговоры об отмене очереди на жилье. В принципе это было бы честнее, чем обещать предоставить очередникам жилье, но не иметь возможности это сделать. Однако решиться на это власти так и не смогли, опасаясь социального взрыва. Не произнесены слова об отмене очереди на жилье и в настоящее время, хотя с принятием нового ЖК фактически это уже произошло.

В соответствии со ст. 6 Вводного закона к ЖК с 1 марта 2005 г. принятие граждан на учет в целях последующего предоставления им жилых помещений осуществляется по основаниям и в порядке, предусмотренным ЖК. Что касается граждан, принятых на учет до 1 марта 2005 г., то за ними сохранено право состоять на данном учете до получения ими жилых помещений по договорам социального найма.

Иными словами, стоять в обычной очереди по-прежнему можно, но кому-либо из обычных очередников получить жилье вряд ли удастся. В частности, как эта очередь будет сочетаться с очередью на получение жилья малоимущими гражданами, совершенно неясно. Во всяком случае, разработчики ЖК эту проблему никак не решили. Скорее всего, как подсказывает логика и элементарная справедливость, из прежней очереди должны быть выявлены малоимущие и из них образована новая очередь, которая в дальнейшем будет пополняться другими нуждающимися малоимущими гражданами.

Надежды остальных претендентов на получение бесплатного жилья весьма туманны. Теоретически им могут такое жилье предоставить. Более того, в соответствии с п. 3 и 4 ст. 49 ЖК жилые помещения государственного и муниципального жилищного фонда могут предоставляться по договорам социального найма иным категориям граждан (т.е. не малоимущим), определенным федеральным законом или законом субъекта Федерации и признанным по установленным ЖК и(или) федеральным законом или законом субъекта Федерации основаниям нуждающимися в жилых помещениях. Данные жилые помещения предоставляются в установленном ЖК порядке, если иной порядок не предусмотрен федеральным законом или законом субъекта Федерации.

Указанная формулировка, во-первых, позволяет субъектам Федерации исходя из имеющихся у них возможностей (например, они есть у Москвы) принимать законы, на основании которых они могут обеспечивать бесплатной жилой площадью тех очередников, которые не относятся к числу малоимущих, и, во-вторых, дает власти законное основание наделять бесплатным жильем чиновников и иных приближенных к ней лиц. Что же касается большинства нуждающихся в жилье граждан, вставших на учет до 1 марта 2005 г., но не подпадающих под категорию малоимущих, то вряд ли стоит рассчитывать на получение бесплатного жилья.

В большинстве регионов такие граждане могут в лучшем случае рассчитывать лишь на оказание им определенной помощи в самостоятельном решении ими своих жилищных проблем. Так, в Санкт-Петербурге принят Закон от 7 июля 2004 г. "О содействии Санкт-Петербурга в улучшении жилищных условий граждан". В соответствии со ст. 1 указанного Закона под содействием Санкт-Петербурга в улучшении жилищных условий граждан понимается использование имеющихся в распоряжении Санкт-Петербурга финансовых и материальных ресурсов при обеспечении граждан жилыми помещениями, за исключением предоставления жилых помещений жилищного фонда социального использования и специализированного жилищного фонда, а также мер по обеспечению условий для осуществления гражданами права на жилище при реализации федеральных целевых программ.

Такое содействие может оказываться как гражданам, принятым на учет в качестве нуждающихся в жилых помещениях, предоставляемых по договорам социального найма (учет нуждающихся в предоставлении жилых помещений), так и гражданам, принятым на специальный учет в качестве нуждающихся в содействии в улучшении жилищных условий (жилищный учет). Такой специальный жилищный учет ведется администрацией районов Санкт-Петербурга на основании Положения о порядке ведения учета, утв. правительством СПб 17 октября 2005 г. N 1545. Принятие граждан на учет в качестве нуждающихся в содействии (т.е. на жилищный учет) не влечет снятие их с учета в качестве нуждающихся в жилых помещениях.

Граждане, состоящие на учете в качестве нуждающихся в жилых помещениях, в случае утраты оснований, дающих им право быть признанными малоимущими, вправе перейти на учет в качестве нуждающихся в содействии в улучшении жилищных условий на основании заявления, представленного в уполномоченный орган, с сохранением даты постановки на учет в качестве нуждающихся в жилых помещениях.

При принятии граждан на учет в качестве нуждающихся в жилых помещениях не учитывается время постановки на учет для оказания содействия.

На жилищный учет принимаются граждане Российской Федерации, проживающие в Санкт-Петербурге на законном основании в общей сложности не менее десяти лет, если они:

1. обеспечены общей площадью жилого помещения на одного члена семьи менее учетного норматива жилищной обеспеченности, применяемого в целях принятия на учет граждан, нуждающихся в содействии в улучшении жилищных условий. В соответствии со ст. 7 Закона СПб от 7 июля 2004 г. он составляет 10 кв.м общей площади жилого помещения на одного проживающего;
2. проживают в помещении, не отвечающем установленным для жилых помещений требованиям;
3. не имеют иного жилого помещения на правах собственности или социального найма, проживают в квартире, занятой несколькими семьями (коммунальной квартире).

Граждане, жилищная обеспеченность которых уменьшилась в результате их собственных действий по: а) разделу или обмену жилого помещения; б) вселению в занимаемое гражданами жилое помещение иных граждан (за исключением супругов и их несовершеннолетних детей); в) отчуждению жилого помещения либо доли жилого помещения, принадлежавшей гражданину на праве собственности; г) невыполнению условий договора социального найма, повлекшее выселение гражданина в судебном порядке; д) расторжению договора социального найма, по инициативе гражданина могут быть признаны нуждающимися в содействии в улучшении жилищных условий не ранее чем через пять лет после их совершения.

Граждане, которым содействие в улучшении жилищных условий уже оказывалось, но у которых после указанного содействия в результате совершенных ими действий, за исключением рождения или усыновления детей, жилищная обеспеченность стала менее учетного норматива жилищной обеспеченности, могут быть признаны нуждающимися в улучшении жилищных условий не ранее чем через десять лет после дня, в который было оказано содействие.

Оказание содействия в улучшении жилищных условий производится в следующих формах:

• предоставление субсидий из бюджета Санкт-Петербурга на строительство или приобретение жилья;
• предоставление по договорам найма жилых помещений жилищного фонда коммерческого использования, находящихся в собственности Санкт-Петербурга;
• предоставление возможности приобретения жилых помещений жилищного фонда коммерческого использования и иных жилых помещений, находящихся в собственности Санкт-Петербурга, целевым назначением, в том числе с рассрочкой оплаты и на других льготных условиях;
• содействие в улучшении жилищных условий граждан с использованием их собственных средств в иных установленных законами Санкт-Петербурга формах.

Выбор форм содействия производится гражданами самостоятельно на основании ежегодно публикуемой исполнительными органами государственной власти Санкт-Петербурга информации о планировании использования финансовых и материальных ресурсов города для оказания содействия. С этой целью граждане, принятые на жилищный учет, представляют в уполномоченный орган заявление, которое подписывается всеми совершеннолетними членами семьи, с указанием выбранных ими форм содействия и сведений, необходимых для определения размера оказания содействия.

Содействие в улучшении жилищных условий оказывается в пределах объемов финансирования, предусмотренных на эти цели законом Санкт-Петербурга о бюджете на очередной финансовый год.

Содействие в улучшении жилищных условий оказывается в порядке очередности. Жилищный комитет СПб ежегодно составляет списки граждан, которым планируется оказание содействия по каждой из форм содействия. Сводный реестр указанных списков содержит информацию о: количестве нуждающихся в содействии граждан, которым планируется оказание содействия в текущем финансовом году; видах и объемах содействия. На основании сводного реестра уполномоченный орган составляет план оказания содействия (жилищный план).

Решения об оказании содействия в форме, выбранной гражданами, нуждающимися в содействии в улучшении жилищных условий, принимаются Жилищным комитетом СПб и служат непосредственным основанием для предоставления субсидии из бюджета Санкт-Петербурга на строительство или приобретение жилья, для продажи целевым назначением жилых помещений, находящихся в собственности Санкт-Петербурга, для предоставления жилого помещения фонда коммерческого использования и оказания содействия в иных установленных законами Санкт-Петербурга формах.

Однако вернемся к вопросу о том, кто же может претендовать на предоставление бесплатного жилья по новому ЖК.

По общему правилу на предоставление бесплатного жилья могут претендовать лишь малоимущие граждане, нуждающиеся в улучшении жилищных условий. Кроме того, необходимо быть гражданином Российской Федерации, поскольку жилые помещения по договорам социального найма не предоставляются иностранным гражданам, лицам без гражданства, если международным договором Российской Федерации не предусмотрено иное.

Малоимущими гражданами в этих целях являются граждане, признанные таковыми органом местного самоуправления в порядке, установленном законом соответствующего субъекта Федерации. Таким образом, конкретные критерии признания граждан малоимущими устанавливаются субъектами Федерации. ЖК лишь указывает на то, что при признании граждан малоимущими во внимание должны приниматься: а) доход, приходящийся на каждого члена семьи; б) стоимость имущества, находящегося в собственности членов семьи и подлежащего налогообложению (п. 2 ст. 49 ЖК).

Например, в Санкт-Петербурге эти вопросы решены в Законе СПб от 30 июня 2005 г. "О порядке ведения учета граждан в качестве нуждающихся в жилых помещениях и предоставления жилых помещений по договорам социального найма в Санкт-Петербурге", к которому приложены две Методики, касающиеся определения ежемесячного дохода, приходящегося на каждого члена семьи, и определения стоимости имущества, находящегося в собственности членов семьи.

Согласно ст. 2 указанного Закона малоимущими признаются граждане, чей ежемесячный доход не превышает двукратной официально установленной в Санкт-Петербурге величины прожиточного минимума на душу населения, а стоимость находящегося в собственности и подлежащего налогообложению имущества не превышает десятикратную среднюю рыночную стоимость квадратного метра общей площади жилья в Санкт-Петербурге.

Размер ежемесячного дохода, приходящегося на каждого члена семьи, и ежемесячного дохода одиноко проживающего гражданина определяется на основании сведений о составе семьи и сведений о доходах членов семьи или одиноко проживающего гражданина за 12 последних календарных месяцев, предшествующих месяцу подачи заявления о принятии на учет в качестве нуждающихся в жилых помещениях.

Ежемесячный доход, приходящийся на каждого члена семьи, рассчитывается путем деления общей суммы доходов всех членов семьи за расчетный период на число 12 и на число членов семьи. Ежемесячный доход одиноко проживающего гражданина рассчитывается путем деления общей суммы его доходов за расчетный период на число 12.

Состав семьи при определении ежемесячного дохода, приходящегося на каждого члена семьи, определяется в соответствии с жилищным законодательством.

При определении ежемесячного дохода, приходящегося на каждого члена семьи, и ежемесячного дохода одиноко проживающего гражданина учитывается сумма доходов каждого члена семьи или одиноко проживающего гражданина, которые получены как в денежной, так и в натуральной форме, в том числе все предусмотренные системой оплаты труда выплаты, пенсии, пособия, доходы от имущества, материальная помощь, алименты, проценты по банковским вкладам, наследуемые или подаренные денежные средства и т.д.

Стоимость находящегося в собственности членов семьи и подлежащего налогообложению имущества, приходящегося на каждого члена семьи, и стоимость находящегося в собственности одиноко проживающего гражданина и подлежащего налогообложению имущества определяется на основании сведений о составе семьи и сведений о стоимости имущества, указанных в заявлении о принятии на учет в качестве нуждающихся в жилых помещениях.

Стоимость находящегося в собственности членов семьи и подлежащего налогообложению имущества, приходящегося на каждого члена семьи, рассчитывается путем деления общей стоимости находящегося в собственности членов семьи и подлежащего налогообложению имущества, на число членов семьи.

При определении стоимости находящегося в собственности членов семьи или одиноко проживающего гражданина имущества учитываются следующие виды подлежащего налогообложению имущества: 1) жилые помещения, дачи, гаражи и иные строения, помещения и сооружения; 2) земельные участки; 3) транспортные средства.

Уполномоченный орган, в который семья или одиноко проживающий гражданин обращается с заявлением о принятии на учет в качестве нуждающихся в жилых помещениях, определяет стоимость имущества, находящегося в собственности членов семьи или одиноко проживающего гражданина, на основании представленных сведений:

1. о составе имущества, находящегося в собственности и подлежащего налогообложению, что должно быть подтверждено налоговым органом;
2. об инвентаризационной стоимости жилых помещений, дач, гаражей и иных строений, помещений и сооружений, которая определяется органами технической инвентаризации;
3. о нормативной цене земли;
4. о стоимости транспортного средства, которая определяется в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности.

Важное значение в жилищном праве имеет понятие нуждаемости в улучшении жилищных условий. В ст. 51 ЖК названы, в сущности, те же основания признания граждан нуждающимися в улучшении жилищных условий, которые выделялись в законодательстве и раньше. К ним относятся: 1) отсутствие жилой площади; 2) недостаточность жилой площади по размеру; 3) непригодность жилой площади для проживания; 4) проживание в квартире, занятой несколькими семьями, если в составе семьи имеется больной, страдающий тяжелой формой хронического заболевания, при которой проживание с ним в одной квартире невозможно. Разберем каждое из них чуть подробнее.

Отсутствие жилой площади. Лицами, не имеющими права на жилую площадь, признаются те граждане, которые не являются нанимателями жилых помещений по договорам социального найма или членами семьи нанимателя жилого помещения по договору социального найма либо собственниками жилых помещений или членами семьи собственника жилого помещения. Например, к ним относятся лица, пользующиеся жилой площадью на основании договора поднайма, коммерческого найма, лица, проживающие в общежитиях, и др.

Недостаточность жилой площади по размеру. В данном случае у гражданина имеется право на жилую площадь (независимо от того, к какому виду жилищного фонда эта площадь относится), но размер жилой площади является недостаточным. Нехватка жилой площади по размеру определяется на основе так называемой учетной нормы, которой в соответствии с п. 4 ст. 50 ЖК признается минимальный размер площади жилого помещения, исходя из которого определяется уровень обеспеченности граждан общей площадью жилого помещения в целях их принятия на учет в качестве нуждающихся в жилых помещениях.

Учетная норма устанавливается органом местного самоуправления. Размер такой нормы не может превышать размера нормы предоставления, установленной данным органом.

Законом СПб об учете граждан в качестве нуждающихся в жилых помещениях установлена единая по городу учетная норма, которая составляет:

• 9 кв.м общей площади жилого помещения для проживающих в отдельных квартирах и жилых домах;
• 15 кв.м общей площади жилого помещения для проживающих в коммунальных квартирах.

При наличии у гражданина и (или) членов его семьи нескольких жилых помещений, занимаемых по договорам социального найма и (или) принадлежащих им на праве собственности, определение уровня обеспеченности общей площадью жилого помещения осуществляется исходя из суммарной общей площади всех указанных жилых помещений.

Непригодность жилой площади для проживания. Непригодность жилой площади для проживания или, что то же самое, несоответствие жилья санитарно-техническим требованиям, означает наличие у жилой площади тех или иных дефектов. В соответствии со ст. 12 ЖК определение оснований и порядка признания жилых помещений непригодными для проживания относится к компетенции Российской Федерации, а само признание жилья непригодным для проживания осуществляется в зависимости от вида жилищного фонда органами власти Российской Федерации, ее субъектов или муниципальных образований.

В соответствии с Положением о признании помещения жилым помещением, жилого помещения непригодным для проживания и многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу, утв. постановлением Правительства РФ от 28 января 2006 г. N 47, общим основанием для признания жилого помещения непригодным для проживания является наличие выявленных вредных факторов среды обитания человека, которые не позволяют обеспечить безопасность жизни и здоровья граждан.

Признание помещения жилым помещением непригодным для проживания граждан осуществляется межведомственной комиссией, создаваемой в этих целях. В состав комиссии включаются представители федерального органа исполнительной власти, органа исполнительной власти субъекта Федерации или органа местного самоуправления в зависимости от принадлежности жилого фонда, которые возглавляют эти комиссии.

В состав комиссии включаются также представители органов, уполномоченных на проведение государственного контроля и надзора в сферах санитарно-эпидемиологической, пожарной, промышленной, экологической и иной безопасности, защиты прав потребителей и благополучия человека, на проведение инвентаризации и регистрации объектов недвижимости, находящихся в городских и сельских поселениях, других муниципальных образованиях, в необходимых случаях органов архитектуры, градостроительства и соответствующих организаций.

К работе в комиссии привлекается с правом совещательного голоса собственник жилого помещения (уполномоченное им лицо), а в необходимых случаях - квалифицированные эксперты проектно-изыскательских организаций с правом решающего голоса.

Комиссия на основании заявления собственника помещения или заявления гражданина (нанимателя) либо на основании заключения органов, уполномоченных на проведение государственного контроля и надзора, по вопросам, отнесенным к их компетенции, проводит оценку соответствия помещения установленным требованиям и признает жилое помещение пригодным или непригодным для проживания.

Новым положением жилищного законодательства является то, что лица, проживающие на жилой площади, не соответствующей санитарно-техническим требованиям, обеспечиваются жильем вне очереди.

Проживание в квартире, занятой несколькими семьями, если в составе семьи имеется больной, страдающий тяжелой формой хронического заболевания, при которой проживание с ним в одной квартире невозможно. В данном случае новый ЖК существенно сузил по сравнению с прежним законодательством данное основание принятия граждан на учет как нуждающихся. Если ранее сам факт проживания в коммунальной квартире служил основанием для принятия на учет в качестве нуждающегося, то сейчас появилось дополнительное условие - наличие в составе одной из семей лица, страдающего заболеванием, которое представляет опасность для остальных проживающих в квартире.

Перечень соответствующих заболеваний установлен постановлением Правительства РФ от 16 июля 2006 г. N 378 "Об утверждении Перечня тяжелых форм хронических заболеваний, при которых невозможно совместное проживание граждан в одной квартире" и включает в себя, в частности, такие заболевания, как активная форма туберкулеза, эпилепсия с частыми припадками, гангрена конечностей, абсцесс легкого и др.

При оценке всех четырех названных оснований принятия граждан на учет необходимо иметь в виду также следующее.

Во-первых, федеральный законодатель отказался от существовавшего долгое время в нашем жилищном праве такого дополнительного требования принятия граждан на учет в качестве нуждающихся в жилой площади, как необходимость постоянного проживания граждан в соответствующей местности. Например, в Москве, Санкт-Петербурге и некоторых других городах граждане принимались на учет в качестве нуждающихся даже при наличии всех указанных выше оснований лишь при условии 10-летней постоянной прописки (в последующем - регистрации) в соответствующем населенном пункте. Исключения делались только для отдельных категорий граждан, например для тех, кто проживал в домах, признанных аварийными.

Несмотря на отсутствие в ЖК каких-либо оснований для введения субъектами Федерации подобного дополнительного требования, некоторые из них по-прежнему придерживаются старой традиции. Так, Закон СПб об учете граждан в качестве нуждающихся в жилых помещениях, как и раньше, устанавливает требование о 10-летнем проживании в Санкт-Петербурге как условие принятия гражданина на учет в качестве нуждающегося в жилом помещении. Разница состоит лишь в том, что если раньше требовалось наличие 10-летней постоянной прописки (регистрации), то теперь говорится о необходимости "проживания в Санкт-Петербурге в общей сложности не менее 10 лет" (ст. 2 Закона). Данное положение является незаконным и в соответствии с указанием п. 8 ст. 5 ЖК о приоритете его норм перед правилами всех иных нормативных правовых актов не подлежит применению.

Во-вторых, граждане, которые с намерением приобретения права состоять на учете в качестве нуждающихся в жилых помещениях совершили действия, в результате которых такие граждане могут быть признаны нуждающимися в жилых помещениях (например, обменяли свое жилье на жилье меньшей площади), принимаются на учет в качестве нуждающихся в жилых помещениях не ранее чем через пять лет со дня совершения указанных намеренных действий (ст. 53 ЖК). В данном случае неряшливость проявлена уже составителями проекта ЖК: едва ли истинный смысл данной нормы состоит в том, чтобы лишить права постановки на учет тех, кто действовал со специальным намерением приобретения права состоять на учете. Если это действительно так, то рассматриваемое правило является мертворожденным, поскольку доказать наличие у лица данного намерения практически невозможно. По видимому, более правильно полагать, что 5-летний "мораторий" распространяется на всех лиц, совершивших действия, в результате которых они стали нуждающимися в жилом помещении.

Порядок принятия на учет в качестве нуждающегося в жилой площади и порядок предоставления жилой площади. Жилые помещения по договорам социального найма предоставляются, как правило, гражданам, которые приняты на учет в качестве нуждающихся в жилых помещениях. В исключительных случаях жилье предоставляется и иным категориям граждан, т.е. не состоявшим на учете.

Состоять на учете в качестве нуждающихся имеют право граждане, которые признаны нуждающимися в жилых помещениях. Если гражданин имеет право состоять на учете по нескольким основаниям (например, как малоимущий гражданин или как относящийся к определенной федеральным законом или законом субъекта Федерации категории), по своему выбору такой гражданин может быть принят на учет по одному из этих оснований или по всем основаниям.

Принятие на учет граждан в качестве нуждающихся в жилых помещениях осуществляется органом местного самоуправления на основании заявлений данных граждан, поданных ими в указанный орган, как правило, по месту своего жительства.

С заявлениями о принятии на учет должны быть представлены документы, подтверждающие право соответствующих граждан состоять на учете в качестве нуждающихся в жилых помещениях. Гражданину, подавшему заявление о принятии на учет, выдается расписка в получении этих документов с указанием их перечня и даты получения органом, осуществляющим принятие на учет.

Решение о принятии на учет или об отказе в таковом должно быть принято по результатам рассмотрения заявления не позднее чем через 30 рабочих дней со дня представления указанных документов в данный орган.

Порядок ведения органом местного самоуправления учета граждан в качестве нуждающихся в жилых помещениях устанавливается законом соответствующего субъекта Федерации. Например, в Санкт-Петербурге эти вопросы урегулированы Законом об учете граждан в качестве нуждающихся в жилых помещениях. В частности, указанный Закон определяет:

• перечень документов, которые граждане должны собрать и представить для принятия на учет (документы о составе семьи, о доходах, об имуществе, о занимаемом жилом помещении и т.п.);
• о праве управомоченного органа проверять достоверность представленных заявителем сведений;
• о сроках вынесения решения о принятии на учет или об отказе в принятии на учет (30 дней);
• о формировании на каждого гражданина (семью), принятого на учет, особого учетного дела;
• об актуализации содержащихся в учетном деле данных при подготовке решения о предоставлении жилого помещения;
• о специальной жилищной комиссии, которая создается для рассмотрения споров, возникающих при ведении учета и предоставлении жилых помещений.

В ряде случаев граждане могут быть сняты с учета в качестве нуждающихся в жилых помещениях. В частности, это происходит при утрате ими оснований, дающих право на получение жилого помещения по договору социального найма; при выезде на место жительства в другое муниципальное образование, за исключением случаев изменения места жительства в пределах городов федерального значения Москвы и Санкт-Петербурга; при получении в установленном порядке от органа государственной власти или органа местного самоуправления бюджетных средств на приобретение или строительство жилого помещения; при выявлении в представленных документах сведений, не соответствующих действительности и послуживших основанием принятия на учет, а также неправомерных действий должностных лиц при решении вопроса о принятии на учет (ст. 56 ЖК).

Решения о снятии граждан с учета могут быть обжалованы указанными гражданами в судебном порядке.

Жилые помещения предоставляются гражданам, состоящим на учете в качестве нуждающихся в жилых помещениях, как правило, в порядке очередности исходя из времени принятия таких граждан на учет.

Жилые помещения по договорам социального найма предоставляются на основании решений органа местного самоуправления. Решение о предоставлении жилого помещения является основанием заключения соответствующего договора социального найма в срок, установленный данным решением. Таким образом, законодатель отказался от такого понятия, как "ордер на жилое помещение".

Помимо очередников, т.е. вне очереди, жилые помещения по договорам социального найма предоставляются:

1) гражданам, жилые помещения которых признаны в установленном порядке непригодными для проживания и ремонта или реконструкции не подлежат;

2) детям-сиротам и детям, оставшимся без попечения родителей, лицам из числа детей-сирот и детей, оставшихся без попечения родителей, по окончании их пребывания в образовательных и иных учреждениях, в том числе в учреждениях социального обслуживания, в приемных семьях, детских домах семейного типа, при прекращении опеки (попечительства), а также по окончании службы в Вооруженных Силах РФ или по возвращении из учреждений, исполняющих наказание в виде лишения свободы;

3) гражданам, страдающим тяжелыми формами хронических заболеваний, перечень которых устанавливается Правительством РФ.

Как видим, круг лиц, имеющих право на внеочередное предоставление жилья, является весьма узким. Не предусматривает ЖК и такого понятия, как первоочередное предоставление жилья, что в значительной мере ущемило права лиц, имеющих те или иные заслуги перед обществом, ветеранов, семьи погибших при выполнении государственных и общественных обязанностей и т.д.

Требования к жилому помещению, предоставляемому по договору социального найма. По договору социального найма жилое помещение должно предоставляться гражданам по месту их жительства (в черте соответствующего населенного пункта) общей площадью на одного человека не менее нормы предоставления.

Нормой предоставления площади жилого помещения по договору социального найма является минимальный размер площади жилого помещения, исходя из которого определяется размер общей площади жилого помещения, предоставляемого по договору социального найма. Норма предоставления устанавливается органом местного самоуправления в зависимости от достигнутого в соответствующем муниципальном образовании уровня обеспеченности жилыми помещениями, предоставляемыми по договорам социального найма, и других факторов.

Например, в настоящее время в Санкт-Петербурге в соответствии с Законом об учете граждан в качестве нуждающихся в жилых помещениях минимальный размер общей площади жилого помещения, предоставляемого по договору социального найма, составляет:

• 18 кв.м на одного члена семьи, состоящей из двух и более человек;
• 33 кв.м для одиноких граждан.

От установленной нормы предоставления могут быть отклонения в сторону ее увеличения, но не уменьшения. Так, с учетом конструктивных особенностей жилого помещения допускается превышение указанной нормы на всю семью не более чем на половину нормы предоставления площади жилого помещения, полагающейся на одного человека.

Кроме того, федеральными законами, законами субъектов Федерации, устанавливающими порядок предоставления жилых помещений по договорам социального найма, отдельным категориям граждан могут быть установлены иные нормы предоставлении (п. 3 ст. 50 ЖК). Это еще одна установленная ЖК лазейка для предоставления чиновникам не только бесплатной жилой площади, но и площади, большей по размеру, чем та, на которую могут рассчитывать обычные граждане.

При этом из ЖК и принятых в развитие его положений подзаконных нормативных актов исчезли любые упоминания о праве на дополнительную площадь. Напомним, что ранее данным правом пользовались граждане: а) имевшие особые заслуги перед обществом и государством (например, народные и заслуженные артисты, лица, награжденные орденами Славы трех степеней, и др.); б) которым дополнительная площадь требовалась по характеру работы (научные и творческие работники, адвокаты и др.); в) страдающие тяжелыми формами некоторых хронических заболеваний (открытая форма туберкулеза, проказа и т.п.). Исключение из законодательства права на дополнительную площадь представляется весьма спорным и серьезно ущемляет жилищные права значительного числа граждан.

При определении общей площади жилого помещения, предоставляемого по договору социального найма гражданину, имеющему в собственности жилое помещение, подлежит учету площадь жилого помещения, находящегося у него в собственности. Учитываются также действия и гражданско-правовые сделки с жилыми помещениями, совершение которых привело к уменьшению размера занимаемых жилых помещений или к их отчуждению. Указанные сделки и действия учитываются за установленный законом субъекта Федерации период, предшествующий предоставлению гражданину жилого помещения по договору социального найма, но не менее чем за пять лет.

При предоставлении жилой площади по договору социального найма должны учитываться также следующие требования:

• жилая площадь должна предоставляться, как правило, в виде отдельной квартиры. Вместе с тем объектом предоставления могут быть и освободившиеся комнаты в коммунальных квартирах, если на присоединение этих комнат не имеют права лица, проживающие в данной квартире. Из закона лишь следует, что не должны заселяться несколькими семьями квартиры во вновь построенных домах, что широко практиковалось в последние годы;
• заселение одной комнаты лицами разного пола, за исключением супругов, допускается только с их согласия.

Из жилищного законодательства исчезла такая важная гарантия, как благоустроенность предоставляемого помещения применительно к условиям данного населенного пункта. Напомним, что ранее понятие "средняя благоустроенность по населенному пункту" было одним из ключевых в жилищном праве. Оно играло значительную роль при решении ряда вопросов, в том числе учитывалось при предоставлении жилых помещений очередникам. Под благоустроенностью традиционно понимался комплекс коммунальных удобств, которым было обеспечено жилое помещение (холодное и горячее водоснабжение, центральное отопление, канализация и проч.). Законодательство требовало, чтобы предоставляемое жилое помещение было благоустроенным не ниже среднего уровня по населенному пункту. Сейчас такой гарантии в законодательстве нет.

Особый порядок действует при предоставлении освободившихся жилых помещений в коммунальной квартире (ст. 59 ЖК). За последние годы он несколько раз изменялся и в настоящее время сводится к следующему.

Прежде всего на освободившееся жилое помещение в коммунальной квартире, в которой проживают несколько нанимателей и (или) собственников, могут претендовать те из них, которые на момент освобождения жилого помещения признаны или могут быть в установленном порядке признаны малоимущими и нуждающимися в жилых помещениях.

При отсутствии в коммунальной квартире таких граждан или их отказе от присоединения освободившейся комнаты она предоставляется по договору социального найма проживающим в этой квартире нанимателям и (или) собственникам, которые могут быть в установленном порядке признаны малоимущими и которые обеспечены общей площадью жилого помещения на одного члена семьи менее нормы предоставления.

При отсутствии в коммунальной квартире и таких граждан, освободившееся жилое помещение предоставляется по договору купли-продажи гражданам, которые обеспечены общей площадью жилого помещения на одного члена семьи менее нормы предоставления.

Наконец, если нет и таких граждан, равно как и при их отказе от осуществления своих прав, вселение в освободившееся жилое помещение осуществляется на основании договора социального найма в обычном порядке.

Как видим, и в этом вопросе законодатель отступил от ранее закрепленных в законе гарантий, в соответствии с которыми на присоединение освободившей комнаты в коммунальной квартире (хотя бы на возмездных началах) раньше могли претендовать все остальные проживающие в данной квартире граждане, даже если они не относились к нуждающимся или необеспеченным жильем по норме предоставления.

Если комната в коммунальной квартире находится в собственности проживающих, то при ее продаже остальные собственники комнат в данной коммунальной квартире имеют преимущественное право покупки отчуждаемой комнаты в порядке и на условиях, которые установлены Гражданским кодексом.

Возникновение права на жилую площадь в специализированном жилищном фонде. К жилым помещениям специализированного жилищного фонда (в дальнейшем - специализированные жилые помещения) относятся жилые помещения:

1. служебные;
2. в общежитиях;
3. маневренного фонда;
4. в домах системы социального обслуживания населения;
5. фонда для временного поселения вынужденных переселенцев;
6. фонда для временного поселения лиц, признанных беженцами;
7. для социальной защиты отдельных категорий граждан.

В качестве специализированных жилых помещений используются жилые помещения государственного и муниципального жилищных фондов. Использование жилого помещения в качестве специализированного допускается только после отнесения такого помещения к специализированному жилищному фонду с соблюдением требований и в порядке, установленных Правительством РФ. Постановлением Правительства РФ от 26 января 2006 г. N 42 утверждены Правила отнесения жилого помещения к специализированному жилищному фонду и типовые договоры найма специализированных жилых помещений.

Включение жилого помещения в специализированный жилищный фонд с отнесением такого помещения к определенному виду специализированных жилых помещений и исключение жилого помещения из указанного фонда осуществляются на основании решений органа, осуществляющего управление государственным или муниципальным жилищным фондом.

Отнесение жилых помещений к специализированному жилищному фонду не допускается, если жилые помещения заняты по договорам социального найма, найма жилого помещения, находящегося в государственной или муниципальной собственности жилищного фонда коммерческого использования, аренды, а также если имеют обременения прав на это имущество.

Жилые помещения, отнесенные к специализированному жилищному фонду, должны быть пригодными для постоянного проживания граждан (отвечать установленным санитарным и техническим правилам и нормам, требованиям пожарной безопасности, экологическим и иным требованиям законодательства), быть благоустроенными применительно к условиям соответствующего населенного пункта (п. 4 Правил).

Последнее положение является новым в законодательстве, но едва ли его можно признать до конца продуманным. Достаточно странно, что жилая площадь, предоставляемая по обычному договору социального найма, может быть и неблагоустроенной, в то время как жилье, относящееся к специализированному жилищному фонду, должно данному требованию соответствовать. Во всяком случае, оно вряд ли будет выполняться в отношении служебных жилых помещений и помещений маневренного фонда. В последнем случае оно уже сейчас вступает в противоречие с положением Типового договора социального найма (подп. "и" п. 4, подп. "г" п. 5), в соответствии с которым наниматели обязаны на время капитального ремонта переселяться на маневренный фонд, отвечающий санитарным и техническим требованиям (но отнюдь не благоустроенный применительно к условиям соответствующего населенного пункта).

Специализированные жилые помещения предоставляются гражданам, не обеспеченным жилыми помещениями в соответствующем населенном пункте.

Специализированные жилые помещения предоставляются на основании решений собственников таких помещений или уполномоченных ими лиц по договорам найма специализированных жилых помещений, за исключением жилых помещений для социальной защиты отдельных категорий граждан, которые предоставляются по договорам безвозмездного пользования.

По договору найма специализированного жилого помещения одна сторона - собственник специализированного жилого помещения или уполномоченное им лицо (наймодатель) обязуется передать другой стороне - гражданину (нанимателю) данное жилое помещение за плату во владение и пользование для временного проживания в нем. В договоре найма специализированного жилого помещения указываются члены семьи нанимателя.

Возникновение жилищных правоотношений в каждом виде специализированного жилищного фонда имеет свои особенности.

Служебные жилые помещения. Они предназначены для проживания граждан в связи с характером их трудовых отношений с органом государственной власти, органом местного самоуправления, государственным унитарным предприятием, государственным или муниципальным учреждением, в связи с прохождением службы, в связи с назначением на государственную должность Российской Федерации или государственную должность субъекта Федерации либо в связи с избранием на выборные должности в органы государственной власти или органы местного самоуправления.

К служебным жилым помещениям относятся отдельные квартиры. Не допускается выделение под служебное жилое помещение комнат в квартирах, в которых проживает несколько нанимателей и (или) собственников жилых помещений. Под служебные жилые помещения в многоквартирном доме могут использоваться как все жилые помещения такого дома, так и их часть. Норма предоставления служебной жилой площади действующим законодательством не установлена.

Категории граждан, которым предоставляются служебные жилые помещения, устанавливаются:

1. органом государственной власти Российской Федерации - в жилищном фонде Российской Федерации;
2. органом государственной власти субъекта Федерации - в жилищном фонде субъекта Федерации;
3. органом местного самоуправления - в муниципальном жилищном фонде.

Договор найма служебного жилого помещения заключается на период трудовых отношений, прохождения службы либо нахождения на государственной должности Российской Федерации, государственной должности субъекта Федерации или на выборной должности.

Прекращение трудовых отношений либо пребывания на государственной должности Российской Федерации, государственной должности субъекта Федерации или на выборной должности, а также увольнение со службы является основанием прекращения договора найма служебного жилого помещения.

Общежития. Жилые помещения в общежитиях предназначены для временного проживания граждан в период их работы, службы или обучения.

Под общежития предоставляются специально построенные или переоборудованные для этих целей дома либо части домов. Жилые помещения в общежитиях укомплектовываются мебелью и другими необходимыми для проживания граждан предметами.

Жилые помещения в общежитиях предоставляются из расчета не менее 6 кв.м жилой площади на одного человека.

Договор найма жилого помещения в общежитии заключается на период трудовых отношений, прохождения службы или обучения. Прекращение трудовых отношений, учебы, а также увольнение со службы является основанием прекращения договора найма жилого помещения в общежитии.

Основанием для вселения гражданина в жилое помещение общежития является договор найма жилого помещения, который заключается с организацией, эксплуатирующей общежитие, на основании распоряжения собственника общежития или уполномоченного органа.

Плата за пользование жилыми помещениями, коммунальные услуги и другие виды услуг производится гражданами в порядке, установленном договором найма, заключаемым с гражданином учреждением, осуществляющим техническое обслуживание и ремонт здания общежития, по установленным ставкам и тарифам с учетом социальных гарантий, предусмотренных законодательством для некоторых категорий граждан.

Маневренный фонд. Жилые помещения маневренного фонда предназначены для временного проживания:

1. граждан в связи с капитальным ремонтом или реконструкцией дома, в котором находятся жилые помещения, занимаемые ими по договорам социального найма;
2. граждан, утративших жилые помещения в результате обращения взыскания на эти жилые помещения, которые были приобретены за счет кредита банка или иной кредитной организации либо средств целевого займа, предоставленного юридическим лицом на приобретение жилого помещения, и заложены в обеспечение возврата кредита или целевого займа, если на момент обращения взыскания такие жилые помещения являются для них единственными;
3. граждан, у которых единственные жилые помещения стали непригодными для проживания в результате чрезвычайных обстоятельств;
4. иных граждан в случаях, предусмотренных законодательством.

Жилые помещения маневренного фонда предоставляются из расчета не менее 6 кв.м жилой площади на одного человека.

Договор найма жилого помещения маневренного фонда заключается на период:

• до завершения капитального ремонта или реконструкции дома;
• до завершения расчетов с гражданами, утратившими жилые помещения в результате обращения взыскания на них, после продажи жилых помещений, на которые было обращено взыскание;
• до завершения расчетов с гражданами, единственное жилое помещение которых стало непригодным для проживания в результате чрезвычайных обстоятельств либо до предоставления им жилых помещений государственного или муниципального жилищного фондов;
• на установленный законодательством срок.

Истечение периода, на который заключен договор найма жилого помещения маневренного фонда, является основанием прекращения договора.

Жилые помещения в домах системы социального обслуживания населения. Указанные жилые помещения предназначаются для проживания граждан, которые в соответствии с законодательством отнесены к числу нуждающихся в специальной социальной защите с предоставлением им медицинских и социально-бытовых услуг.

К домам системы социального обслуживания относятся специально построенные или переоборудованные здания, оснащенные необходимым для обеспечения жизнедеятельности и безопасности проживания граждан оборудованием.

В домах системы социального обслуживания оборудуются жилые помещения для проведения мероприятий медицинского, психологического и социального характера, посильной трудовой деятельности, а также другие жилые помещения, которые могут быть использованы для обеспечения жизнедеятельности. Специальные дома должны состоять преимущественно из однокомнатных или двухкомнатных квартир и иметь специальное оборудование, облегчающее самообслуживание проживающих в них граждан.

Порядок, условия предоставления жилых помещений в домах системы социального обслуживания населения и пользования такими жилыми помещениями устанавливаются федеральным законодательством, законодательством субъектов Федерации.

В частности, в Санкт-Петербурге действует Закон от 24 июля 2000 г. "О специальных жилых домах в Санкт-Петербурге". Указанные дома предназначены для одиноких граждан пожилого возраста, нуждающихся в создании условий для реализации основных жизненных потребностей и сохранивших способность к самообслуживанию в быту. К таковым, в частности, относятся лица, достигшие 65 лет; инвалиды I группы, достигшие 55 лет, супружеские и семейные пары из числа указанных лиц.

С гражданами, которым в установленном порядке предоставляются жилые помещения в специальных домах, расторгаются договоры социального найма по прежнему месту жительства. Если ранее занимаемое жилье принадлежало им на праве собственности, то оно безвозмездно передается в собственность Санкт-Петербурга или в собственность соответствующего муниципального образования.

Жилые помещения в специальных домах предоставляются в порядке очереди. Преимущественным правом обладают лица, состоящие на учете в качестве нуждающихся в улучшении жилищных условий.

Жилые помещения в специальных домах не подлежат приватизации, обмену, сдаче в поднаем и аренду.

Жилые помещения фондов для временного поселения вынужденных переселенцев и лиц, признанных беженцами. Эти жилые помещения предназначены для временного проживания граждан, признанных в установленном федеральным законом порядке соответственно вынужденными переселенцами и беженцами.

Формирование фонда для временного поселения лиц, признанных вынужденными переселенцами и беженцами, осуществляется за счет средств федерального бюджета. Указанный фонд подлежит передаче в оперативное управление уполномоченного федерального органа исполнительной власти. Фонд для временного поселения лиц, признанных вынужденными переселенцами и беженцами, может состоять из многоквартирных домов, а также квартир и иных жилых помещений.

Жилое помещение фонда для временного поселения лиц, признанных вынужденными переселенцами и беженцами, предоставляется гражданам из расчета не менее 6 кв.м жилой площади на одного человека.

Порядок предоставления жилых помещений фондов для временного поселения вынужденных переселенцев и лиц, признанных беженцами, устанавливается федеральными законами.

Жилые помещения для социальной защиты отдельных категорий граждан. Жилые помещения для социальной защиты отдельных категорий граждан предназначены для проживания граждан, которые в соответствии с законодательством отнесены к числу граждан, нуждающихся в специальной социальной защите.

В качестве жилых помещений для социальной защиты отдельных категорий граждан используются специально построенные или приспособленные для таких целей здания.

Категории граждан, нуждающихся в специальной социальной защите, устанавливаются федеральным законодательством, законодательством субъектов Федерации.

Предоставление жилых помещений для социальной защиты отдельных категорий граждан по договорам безвозмездного пользования осуществляется в порядке и на условиях, которые установлены федеральным законодательством, законодательством субъектов Федерации.

Возникновение права на жилую площадь в домах жилищных, жилищно-строительных и жилищных накопительных кооперативов. Отношения, связанные с созданием и деятельностью ЖСК, строятся примерно на таких же началах, на которых создаются и действуют другие потребительские кооперативы.

Решение об организации ЖСК принимается собранием учредителей - лицами, желающими организовать жилищный кооператив. Число учредителей - будущих членов кооператива не может быть менее пяти, но не должно превышать число жилых помещений в строящемся или приобретаемом кооперативом многоквартирном доме. Решение собрания учредителей кооператива оформляется протоколом.

В дальнейшем прием в члены ЖСК осуществляется правлением ЖСК и утверждается общим собранием. При этом заявление о приеме в члены кооператива должно быть рассмотрено в течение месяца правлением кооператива и утверждено решением общего собрания его членов (конференции). Гражданин или юридическое лицо признается членом ЖСК с момента уплаты вступительного взноса после утверждения решения о приеме в члены кооператива общим собранием его членов (конференцией).

Гражданину или юридическому лицу, принятым в члены кооператива, на основании решения общего собрания членов кооператива (конференции) предоставляется жилое помещение в доме кооператива в соответствии с размером внесенного паевого взноса. Порядок и условия внесения паевого взноса определяются уставом кооператива.

В случае смерти члена кооператива его наследники имеют право на вступление в члены данного кооператива по решению общего собрания членов кооператива (конференции).

Если вступить в члены кооператива желают несколько наследников, то в первую очередь на это может претендовать супруг умершего члена кооператива при условии, что этот супруг имеет право на часть пая.

Вслед за ним преимущественное право на вступление в члены кооператива имеет наследник члена кооператива, имеющий право на часть пая и проживавший совместно с наследодателем.

Далее следует наследник члена кооператива, не проживавший совместно с наследодателем.

Наконец, замыкает очередь член семьи, проживавший совместно с наследодателем и не являющийся его наследником (ст. 131 ЖК).

Наряду с ЖСК действующее законодательство выделяет так называемые жилищные накопительные кооперативы (далее - ЖНК), которые имеют особый правовой статус. Данный статус определен Федеральным законом от 30 декабря 2004 г. "О жилищных накопительных кооперативах" (далее - Закон о ЖНК), который устанавливает правовые, экономические и организационные основы деятельности ЖНК по привлечению и использованию денежных средств граждан - своих членов на приобретение или строительство жилых помещений на территории Российской Федерации в целях передачи их в пользование и после внесения паевых взносов в полном размере в собственность членам жилищных накопительных кооперативов, а также устанавливает гарантии защиты прав и законных интересов граждан - членов жилищных накопительных кооперативов.

ЖК о жилищных накопительных кооперативах не только не упоминает, но даже прямо от них отмежевывается в п. 5 ст. 110 ЖК, где сказано, что действие ЖК не распространяется на иные (помимо ЖСК) специализированные потребительские кооперативы, создаваемые в целях удовлетворения жилищных потребностей граждан. Вряд ли это правильно, так как некоторая часть отношений, регулируемых Законом о ЖНК, носит, безусловно, жилищный характер. Итак, что же такое ЖНК?

ЖНК - это потребительский кооператив, созданный как добровольное объединение граждан на основе членства в целях удовлетворения потребностей членов кооператива в жилых помещениях путем объединения членами кооператива паевых взносов. Членом такого кооператива может стать любой гражданин, достигший возраста 16 лет, независимо от нуждаемости в жилье, который желает путем внесения паевых взносов постепенно накопить необходимые средства на приобретение в собственность жилой площади. ЖНК создается по инициативе не менее 50 и не более 5 тыс. человек. Указанные лица объединяют свои средства путем внесении паевых взносов в целях постепенного приобретения для членов кооператива жилой площади.

Иными словами, ЖНК за счет внесенных членами ЖНК паевых взносов, а также субсидий, кредитов и займов, иных источников строит и (или) приобретает для членов кооператива жилые помещения, которые предоставляются им вначале, после внесения определенной части паевых взносов и с учетом установленной очередности, в пользование, а затем, после внесения всех паевых взносов, переходят к ним в собственность.

Паевой взнос члена кооператива должен обеспечивать погашение затрат на приобретение или строительство кооперативом жилого помещения. Примерная стоимость приобретаемого или строящегося кооперативом для члена кооператива жилого помещения определяется с учетом средней рыночной стоимости жилого помещения, аналогичного жилому помещению, указанному в заявлении гражданина о приеме в члены кооператива.

Примерная стоимость жилого помещения согласуется с гражданином, подавшим заявление о приеме в члены кооператива, и указывается в решении уполномоченного уставом кооператива органа кооператива о приеме гражданина в члены кооператива. После приобретения или строительства кооперативом для члена кооператива жилого помещения размер паевого взноса уточняется на основании фактической стоимости приобретенного или построенного кооперативом жилого помещения и указывается в решении уполномоченного уставом кооператива органа кооператива, согласованном с членом кооператива.

Паевой взнос члена кооператива должен обеспечивать погашение также связанных с приобретением или строительством жилого помещения затрат кооператива на:

1. страхование жилого помещения;
2. повышение потребительских качеств приобретенного или построенного жилого помещения до уровня, соответствующего требованиям, указанным в заявлении о приеме в члены кооператива;
3. содержание, ремонт жилого помещения, оплату коммунальных услуг (до передачи жилого помещения в пользование члену кооператива);
4. обслуживание и погашение привлеченных кредитов и займов на приобретение или строительство жилого помещения;
5. уплату налогов, сборов и иных обязательных платежей.

Порядок внесения паевого взноса членом кооператива определяется в соответствии с выбранной им формой участия в деятельности кооператива, которая является одним из ключевых понятий Закона о ЖНК.

Формы участия в деятельности кооператива устанавливают:

1. минимальный и максимальный периоды внесения, а также минимальный размер (или способ определения размера) части паевого взноса, после внесения которой возникает право на приобретение или строительство кооперативом жилого помещения для члена кооператива;
2. период внесения оставшейся части паевого взноса;
3. размеры и периодичность платежей в счет паевого взноса;
4. возможные условия привлечения заемных средств

Устанавливаемые кооперативом формы участия в деятельности кооператива могут также предусматривать условия:

1. индексирования периодических платежей в счет паевого взноса;
2. начисления процентов на паенакопления, направляемые из паевого фонда кооператива на приобретение или строительство кооперативом жилых помещений для других членов кооператива;
3. иные условия приобретения или строительства кооперативом жилых помещений и условия внесения паевых взносов.

Формы участия в деятельности кооператива утверждаются общим собранием его членов и не могут устанавливаться индивидуально для одного члена кооператива.

Право члена кооператива на приобретение или строительство кооперативом жилого помещения возникает после выполнения членом кооператива условий внесения части паевого взноса, определенной в соответствии с выбранной им формой участия в деятельности кооператива.

После внесения членом кооператива части паевого взноса, определенной в соответствии с выбранной им формой участия в деятельности кооператива, при условии соблюдения членом кооператива предусмотренных такой формой участия сроков и периодичности внесения соответствующих платежей кооператив обязан приобрести:

1. жилое помещение, соответствующее требованиям, указанным в заявлении члена кооператива;
2. право на строящееся жилое помещение или построить жилое помещение, соответствующее требованиям, указанным в заявлении члена кооператива.

Порядок определения очередности приобретения кооперативом жилого помещения, приобретения права на строящееся жилое помещение или очередности строительства жилого помещения для члена кооператива устанавливается уставом кооператива и (или) решениями общего собрания членов кооператива.

При установлении порядка определения очередности должны учитываться размер внесенного паенакопления и срок внесения части паевого взноса, после внесения которой возникает право на приобретение или строительство кооперативом жилого помещения для члена кооператива, а также могут учитываться другие условия, предусмотренные формой участия в деятельности кооператива. При равных условиях преимущество имеет тот член кооператива, который должен внести оставшуюся часть паевого взноса в более короткий срок, а при равенстве сроков - член кооператива, ранее вступивший в кооператив.

Передача жилого помещения в пользование члену кооператива осуществляется кооперативом непосредственно после приобретения кооперативом права собственности на это жилое помещение. Перед передачей помещения в пользование члену кооператива могут быть осуществлены его ремонт или работы по повышению потребительских качеств такого помещения, если это предусмотрено выбранной членом кооператива формой участия в деятельности кооператива.

Член кооператива или другие лица, имеющие право на пай, внесшие в полном размере паевой взнос за жилое помещение, переданное кооперативом в пользование члену кооператива, приобретают право собственности на это помещение. Кооператив обязан передать члену кооператива или другим лицам, имеющим право на пай, указанное жилое помещение свободным от каких-либо обязательств. С момента внесения паевого взноса членом кооператива в полном размере и передачи ему соответствующего жилого помещения в собственность, если у члена кооператива нет других паенакоплений, членство в ЖНК прекращается.

Закон о ЖНК содержит подробнейшие правила, которые определяют создание ЖНК, управление ими, компетенцию органов управления. Много внимание уделяется обеспечению финансовой устойчивости ЖНК и контролю за их деятельностью со стороны государственных органов по контролю и надзору в сфере финансовых рынков.

С момента вступления в силу Закона о ЖНК участие граждан в формировании имущества юридических лиц, которое влечет принятие на себя этими юридическими лицами обязательств, предусматривающих приобретение гражданами права собственности на жилые помещения, стало возможным лишь в форме ЖНК.

Возникновение права на жилую площадь в домах (квартирах) собственников. Представляется целесообразным выделить те его аспекты, которые имеют относительно самостоятельное значение и требуют отдельного анализа. Это: а) возникновение права на жилое помещение у самого собственника; б) возникновение права на пользование жилой площадью у членов его семьи; в) сдача собственником жилой площади внаем.

Способы возникновения права собственности на жилые помещения у самого собственника многообразны. Жилье можно купить, получить в дар или по наследству, построить, в том числе через участие в долевом строительстве, можно стать собственником жилья, полностью выплатив пай в ЖСК или ЖНК, и т.д. Анализ этих способов выходит за рамки настоящей главы, поскольку жилищное право не регулирует отношения, связанные с возникновением права собственности на жилые помещения (ст. 4 ЖК).

Однако двух вопросов все же целесообразно коснуться: приватизации жилья и приобретения права собственности на общее имущество в многоквартирном доме.

Под приватизацией жилья понимается бесплатная передача в собственность граждан на добровольной основе занимаемых ими жилых помещений в домах государственного и муниципального жилищных фондов.

Приватизация жилья в нашей стране началась с принятием Закона РФ от 4 июля 1991 г. "О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации". В первоначальной редакции данный Закон содержал ряд ограничений на приватизацию. В частности, бесплатно в собственность граждан передавалось лишь по 18 кв.м жилой площади на человека, было невозможно приватизировать отдельную комнату в коммунальной квартире, существовал запрет на приватизацию жилья в домах-памятниках и т.п., однако вскоре все эти ограничения были отменены.

Приватизация осуществлялась на основе принципов: а) добровольности; б) бесплатности; в) однократности (за некоторыми исключениями, например для несовершеннолетних граждан); г) возможности в любой момент расприватизировать жилое помещение.

Правом на приватизацию воспользовались миллионы семей, ставших собственниками жилых помещений. Во многом благодаря этому в стране появился рынок жилья.

Новый ЖК о приватизации жилых помещений даже не упоминает, а в Вводном законе к ЖК говорится о предстоящей (с 1 марта 2010 г.) отмене Закона о приватизации (ст. 2) и о внесении в него дополнения, устанавливающего запрет на приватизацию тех жилых помещений, которые предоставлены гражданам по договорам социального найма после 1 марта 2005 г. (ст. 12).

Последнее положение, в силу которого не подлежат бесплатной приватизации (в пределах общего срока действия норм о приватизации жилищного фонда - 1 марта 2010 г.) жилые помещения, предоставленные гражданам по договорам социального найма после 1 марта 2005 г., признано не соответствующим Конституции РФ постановлением Конституционного Суда РФ от 15 июня 2006 г. N 6-П.

Выводы, содержащиеся в данном постановлении Конституционного Суда РФ, не бесспорны. Представляется, что отказ от приватизации жилья, предоставленного после 1 марта 2005 г. на основании договора социального найма малоимущим гражданам, сам по себе положениям Конституции РФ не противоречит. Государство вправе вносить изменения в законодательство с учетом изменившихся социально-экономических условий.

Как уже отмечалось, с введением в действие нового ЖК государство фактически отказалось от предоставления бесплатного жилья всем нуждающимся, сохранив право на получение такого жилья только за малоимущими гражданами. Правовой режим жилья, которое будет предоставляться по договорам социального найма малоимущим гражданам, является более жестким, чем тот, который применялся к жилой площади государственного и муниципального фондов, предоставлявшейся на основании ранее действовавшего законодательства. Запрет на приватизацию жилья - лишь одно из конкретных проявлений нового правового режима жилой площади социального использования. Граждане, которым будет предоставляться такое жилье, заранее ставятся в известность о том, что данное жилье не может перейти им в собственность. Как представляется, никакого ущемления их жилищных прав по сравнению с другими категориями граждан (которые вообще не имеют права на получение такого жилья) при этом не происходит.

Иное дело граждане, которые получили жилье, по-прежнему относящееся к государственному и муниципальному жилищным фондам, до 1 марта 2005 г. Намеченное лишение их с 1 марта 2010 г. права на приватизацию занимаемого жилья ставит их на самом деле в неравное положение по сравнению с теми, кто получил жилье на таких же основаниях, что и они, но по разным причинам не воспользовался правом на приватизацию. Данное положение закона, вопреки мнению Конституционного Суда РФ, действительно противоречит Конституции РФ.

Выше отмечалось, что при составлении проекта ЖК эта категория граждан оказалась вообще проигнорированной. Идеологи проекта ЖК исходили из того, что жилье может быть либо частным, либо государственным или муниципальным. При этом государственное и муниципальное жилье может находиться в пользовании граждан только на основании договоров социального найма. Чтобы достичь данной цели, на наш взгляд, и было объявлено об окончании приватизации жилья.

Представляется, что до полной отмены приватизации государственного (муниципального) жилья, предоставленного до 1 марта 2005 г., дело все же дойдет. Это будет не только справедливым, но и разумным. В самом деле каких-либо объективных предпосылок к отмене приватизации такого жилья не существует, если, разумеется, не считать таковыми теоретические модели жилищного найма разработчиков проекта ЖК, которые не вполне согласуются с реальной жизнью. Как бы то ни было, законодателю еще придется определиться с правовым режимом той части государственного (муниципального) фонда, который был предоставлен гражданам до 1 марта 2005 г. и не был ими приватизирован. Пока же ЖК существование такой жилой площади просто игнорирует.

Возникновение права собственности на общее имущество в многоквартирном доме. Новый ЖК посвящает целую главу (6) общему имуществу собственников в многоквартирном доме. По сути дела, правила данной главы дублируют нормы гл. 18 ГК, посвященной праву собственности на жилое помещение.

Как известно, гл. 18 появилась в ГК в условиях действия устаревшего жилищного законодательства и была призвана восполнить собой образовавшийся вакуум в правовом регулировании тех реальных отношений, которые складывались в жилищной сфере в связи с появлением собственности на квартиры в многоквартирных домах. Хотя закрепленные главой правила трудно признать удачными и до конца продуманными, они сыграли свою положительную роль в становлении нового для российского правопорядка субинститута права собственности на жилые помещения.

В настоящее время в связи с вступлением в силу нового ЖК, который содержит специальный раздел "Право собственности и другие вещные права на жилые помещения", надобность в существовании гл. 18 ГК фактически отпала. Нормы разд. II ЖК не только перекрыли собой правила гл. 18 ГК, но и расширили число вещных прав на жилые помещения, а также детальнее и более корректно урегулировали возникающие здесь отношения.

Вместе с тем правила ЖК об общей собственности в многоквартирном доме страдают тем же недостатком, что и нормы гл. 18 ГК, а именно: выдают желаемое за действительное, будто собственники квартир в многоквартирном доме автоматически стали собственниками и общего имущества в доме.

Так, ст. 36 ЖК, как и ст. 290 ГК, провозглашает, что собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежат на праве общей долевой собственности помещения в данном доме, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного помещения в данном доме, а далее следует перечисление примерных видов этого общего имущества - лестничные площадки, лестницы, лифты, чердаки, подвалы и проч., заканчивая земельным участком, на котором расположен дом.

Указанная статья порождает иллюзию того, что право общей долевой собственности на общее имущество в многоквартирном доме возникает автоматически одновременно с приобретением по тому или иному основанию права собственности на отдельное жилое помещение в доме. Между тем в действительности этого произойти в принципе не может, если принять во внимание закрепленные самим же ГК и иными законами требования, предъявляемые к недвижимому имуществу и сделкам с ним.

Так, в соответствии со ст. 131 ГК право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации учреждениями юстиции в Едином государственном реестре. Более детально это положение отражено в Законе о государственной регистрации. Хотя действующее законодательство и не требует отдельной регистрации права общей долевой собственности на общее имущество (п. 2 ст. 23 Закона о государственной регистрации), само это право на общее имущество в многоквартирном доме появляется лишь с момента превращения данного дома в кондоминиум.

Хотя, как отмечалось ранее, термин "кондоминиум" исчез из законодательства, само обозначаемое им явление в виде единого комплекса имущества, в котором отдельные части принадлежат разным лицам, а другие находятся в их общей собственности, никуда не делось. Но считать кондоминиумом любой многоквартирный жилой дом, как это нередко предлагается в литературе, означает не только выдачу желаемого за действительное, но и вступление в прямое противоречие с требованиями законодательства. Любой такой дом может стать кондоминиумом, но для того необходимо проделать работу по инвентаризации его имущества, составлению необходимых планов, определению границ земельного участка и т.п. Данное требование прямо следует из Правил содержания имущества в многоквартирном доме, утв. постановлением Правительства РФ от 13 августа 2006 г.

Иными словами, кондоминиум как единый комплекс недвижимого имущества подлежит государственной регистрации с предоставлением паспорта домовладения. Если многоквартирный дом не оформлен в качестве кондоминиума, беспредметен сам вопрос об общей долевой собственности собственников отдельных помещений на общее имущество в этом доме, поскольку элементарно не определено, что же представляет собой данный комплекс недвижимого имущества. Для этого, по крайней мере, должны быть проведены техническая инвентаризация и техническая паспортизация жилого дома, о необходимости которой упоминается в п. 5 ст. 19 ЖК.

Создать кондоминиум, равно, как и преобразовать любой многоквартирный дом, в котором отдельные части принадлежат разным лицам, в кондоминиум, может в принципе любое заинтересованное лицо из числа сособственников имущества дома, которое возьмет на себя бремя забот и расходов по оформлению кондоминиума как самостоятельного объекта недвижимости.

Таким образом, соответствующие нормы ЖК и ГК не следует понимать слишком буквально, поскольку ими закреплена лишь потенциальная возможность каждого собственника квартиры в многоквартирном доме стать также обладателем доли в праве собственности на общее имущество дома, если последний в установленном законом порядке станет кондоминиумом. Автоматически же, т.е. сразу при появлении в доме нескольких собственников отдельных жилых помещений, этого не происходит.

Вместе с тем нельзя не отметить, что судебная практика последних лет нередко идет по пути некритического восприятия содержания закона, понимая его буквально, с чем трудно согласиться. Однако наиболее странным и ненормальным является непоследовательный подход судебной практики к решению, в сущности, однотипных вопросов, касающихся порядка и условий использования разных элементов общего имущества жилого дома.

Доля в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме собственника помещения в этом доме пропорциональна размеру общей площади указанного помещения и следует судьбе права собственности на указанное помещение.

В литературе и в судебной практике данное положение иногда объясняется тем, что общее имущество в доме является принадлежностью главных вещей - жилых и нежилых помещений и потому всегда разделяет их судьбу (ст. 135 ГК).

Данное объяснение поверхностно и может быть признано не иначе как недоразумением. Жилой дом представляет собой единый имущественный комплекс, состоящий из множества элементов, которые и физически, и функционально взаимосвязаны друг с другом. Отдельные помещения как жилые, так и нежилые, не могут существовать без того общего имущества, которое предназначено для их обслуживания, а порой и самого существования. Это означает, что они не отвечают основному признаку главной вещи - возможности использоваться по назначению самостоятельно, без своей принадлежности. Кроме того, правило ст. 135 ГК является диспозитивным, в то время как положение о том, что доля в праве общей собственности на общее имущество следует судьбе права собственности на указанное помещение носит строго императивный характер.

При приобретении в собственность помещения в многоквартирном доме к приобретателю переходит доля в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме.

Условия договора, которыми переход права собственности на помещение в многоквартирном доме не сопровождается переходом доли в праве общей собственности на общее имущество в таком доме, являются ничтожными.

Собственник помещения в многоквартирном доме не вправе:

1) осуществлять выдел в натуре своей доли в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме;

2) отчуждать свою долю в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме, а также совершать иные действия, влекущие за собой передачу этой доли отдельно от права собственности на указанное помещение. Данный запрет является существенным изъятием из правил об общей собственности (гл. 16 ГК), которые в целом приложимы к общему имуществу жилого дома. Его существование оправдано, поскольку общее имущество жилого дома имеет строго целевое назначение.

Собственники помещений в многоквартирном доме несут бремя расходов на содержание общего имущества в многоквартирном доме.

Доля обязательных расходов на содержание общего имущества в многоквартирном доме, бремя которых несет собственник помещения в таком доме, определяется долей в праве общей собственности на общее имущество в таком доме указанного собственника.

Аналогичные правила действуют в отношении общего имущества собственников комнат в коммунальной квартире (ст. 41-43 ЖК).

Наряду с самими собственниками право на пользование жилыми помещениями в частном жилищном фонде приобретают члены их семей, а в некоторых случаях и иные лица. Этот вопрос представляет собой следующий самостоятельный аспект проблемы возникновения права на жилую площадь в частном жилищном фонде. В данном случае мы не будем анализировать права и обязанности членов семьи собственника жилого помещения и судьбу бывших членов семьи, так как это уместнее сделать чуть позже. Остановимся лишь на самом факте возникновения жилищных прав у членов семьи собственника жилого помещения и у некоторых иных категорий граждан.

Закон ни раньше, ни сейчас точно не определяет, в силу каких оснований члены семьи собственника приобретают право на пользование жилой площадью в принадлежащем собственнику доме, квартире или комнате. По смыслу закона такое право возникает при одновременном наличии двух условий: во-первых, при отнесении гражданина к числу членов семьи, и во-вторых, при вселении этого члена семьи в жилое помещение с согласия собственника помещения.

Попробуем разобраться, кто же относится к членам семьи собственника жилого помещения. Вопрос, казалось бы, элементарный, поскольку ответ на него содержится в п. 1 ст. 31 ЖК.

К членам семьи собственника жилого помещения относятся проживающие совместно с данным собственником в принадлежащем ему жилом помещении его супруг, а также дети и родители собственника.

Другие родственники, нетрудоспособные иждивенцы и в исключительных случаях иные граждане могут быть признаны членами семьи собственника, если они вселены собственником в качестве членов своей семьи.

С супругом, детьми и родителями собственника все более-менее понятно, так как для них достаточно лишь совместного проживания в одном жилом помещении. Но даже и здесь возникает вопрос: если совместного проживания для этих категорий граждан достаточно для признания их членами семьи, то как они могут превратиться в бывших членов семьи? Если супруги могут развестись, то связь между родителями и детьми полностью прерваться в принципе не может даже при лишении родительских прав.

Сложнее обстоит дело с другими родственниками, нетрудоспособными иждивенцами и иными гражданами. Применительно к ним закон говорит, что они не относятся (как супруг, дети и родители), а лишь могут быть признаны членами семьи собственника. Спрашивается: кем и когда могут быть признаны? По смыслу закона, видимо, судом в случае возникновения спора.

Но чем должен руководствоваться суд при признании заинтересованного лица членом семьи собственника? Закон указывает лишь на один критерий, а именно если они вселены собственником в качестве членов своей семьи. Получается замкнутый круг: лицо может претендовать на признание себя членом семьи потому, что оно вселено как член семьи.

Между тем ни в семейном, ни в ином законодательстве нет ответа на вопрос, что такое "семья" или хотя бы, что такое "член семьи". В российском законодательстве отсутствует единое понятие "семья". Традиционно свое понятие семьи было в наследственном праве, в праве социального обеспечения, в жилищном праве. В последнем случае семья обычно связывалась не только с совместным проживанием, но и с ведением общего хозяйства. По какой причине разработчики ЖК отказались от этого критерия, сказать трудно.

Вторым условием возникновения у членов семьи права на пользование жилой площадью собственника является их вселение на эту площадь с согласия собственника. Если такого вселения не было, ни один из членов семьи претендовать на какие-то жилищные права не может.

Вселение производится на основании согласия собственника. Поскольку вселяющийся тоже этого желает, действия сторон можно трактовать как их соглашение. Однако каков предмет данного соглашения?

Из смысла закона следует, что если при вселении между собственником помещения и лицом, вселяющимся в помещение в качестве члена семьи, не было достигнуто соглашение об ином, то у вселенного возникают те права на пользование жилым помещением, которые предусмотрены ЖК для членов семьи собственника. Так, согласно п. 2 ст. 31 ЖК члены семьи собственника жилого помещения имеют право пользования данным жилым помещением наравне с его собственником.

Однако при вселении кого-либо в качестве члена семьи может быть оговорено и иное, в частности то, что вселяющийся либо вообще не приобретает каких-либо прав на жилую площадь (т.е. по сути будет иметь статус временного жильца), либо приобретает право только на пользование какой-то определенной частью площади.

Помимо членов семьи права на пользование жилой площадью, находящейся в частной собственности, могут приобретать и некоторые другие лица. ЖК выделяет, в частности, лиц, пользующихся жилой площадью на основании завещательного отказа и на основании договора пожизненного содержания с иждивением.

Гражданин, которому по завещательному отказу предоставлено право пользования жилым помещением на указанный в соответствующем завещании срок, пользуется данным жилым помещением наравне с его собственником. По истечении установленного завещательным отказом срока пользования жилым помещением право пользования им у соответствующего гражданина прекращается, за исключением случаев, если право пользования данным помещением у гражданина возникло на ином законном основании.

Дееспособный гражданин, проживающий в жилом помещении, предоставленном по завещательному отказу, несет солидарную с собственником такого жилого помещения ответственность по обязательствам, вытекающим из пользования этим помещением, если иное не предусмотрено соглашением между указанными собственником и гражданином.

Гражданин, проживающий в жилом помещении, предоставленном по завещательному отказу, вправе потребовать государственной регистрации права пользования жилым помещением, возникающего из завещательного отказа.

Гражданин, проживающий в жилом помещении на основании договора пожизненного содержания с иждивением, пользуется жилым помещением на условиях, которые предусмотрены законом для пользования помещением на основании завещательного отказа, если иное не установлено договором пожизненного содержания с иждивением.

Сдача собственном жилой площади в коммерческий наем. Наконец, в качестве третьего аспекта проблемы возникновения права на жилую площадь в частном жилищном фонде выступает сдача собственником жилой площади внаем. Отношения, связанные с наймом жилья, регулируются не ЖК, а правилами гл. 35 ГК (что, конечно, является совершенно ненормальным).

В соответствии со ст. 671 ГК по договору найма жилого помещения одна сторона - собственник жилого помещения или уполномоченное им лицо (наймодатель) - обязуется предоставить другой стороне (нанимателю) жилое помещение за плату во владение и пользование для проживания в нем. Юридическому лицу жилое помещение может быть предоставлено во временное пользование лишь по договору аренды, притом само это юридическое лицо может использовать это помещение только для проживания граждан.

Договор найма жилой площади заключается по свободному усмотрению сторон, но с учетом некоторых обязательных требований закона. В частности, внаем могут сдаваться лишь изолированные жилые помещения, пригодные для постоянного проживания. По смыслу закона при сдаче жилых помещений внаем должны соблюдаться правила о нормах жилой площади. В договоре должны быть указаны граждане, которые будут проживать в данном помещении вместе с нанимателем. Для вселения иных лиц требуется согласие наймодателя (исключение составляют несовершеннолетние дети нанимателя).

Пользование жилыми помещениями

Пользование жилым помещением по договору социального найма в домах государственного и муниципального жилищного фонда. По договору социального найма жилого помещения одна сторона - собственник жилого помещения государственного или муниципального жилищного фонда (наймодатель) обязуется передать другой стороне - гражданину (нанимателю) жилое помещение во владение и пользование для проживания в нем на условиях, установленных ЖК.

Сторонами данного договора являются наймодатель - собственник жилого помещения фонда, от имени которого действует уполномоченный государственный орган или уполномоченный орган местного самоуправления либо иное управомоченное ими лицо, и наниматель.

Нанимателем является гражданин, с которым заключен договор социального найма. Наряду с нанимателем право на пользование жилой площадью приобретают члены его семьи

В соответствии с п. 1 ст. 69 ЖК к членам семьи нанимателя жилого помещения по договору социального найма относятся проживающие совместно с ним его супруг, дети и родители нанимателя. Другие родственники, нетрудоспособные иждивенцы признаются членами семьи нанимателя жилого помещения по договору социального найма, если они вселены нанимателем в качестве членов его семьи и ведут с ним общее хозяйство. В исключительных случаях иные лица могут быть признаны членами семьи нанимателя жилого помещения по договору социального найма в судебном порядке.

Как видим, законодатель определяет круг членов семьи нанимателя жилого помещения иначе, чем круг членов семьи собственника жилого помещения. Для других родственников и иждивенцев предусмотрен дополнительный признак - ведение с нанимателем общего хозяйства. Для иных лиц никаких критериев признания их членами семьи не предусмотрено и вопрос отдан целиком на усмотрение суда.

Налицо опять не до конца продуманные решения разработчиков ЖК, над которыми придется ломать голову ученым и практикам.

Члены семьи нанимателя жилого помещения по договору социального найма либо изначально указываются в договоре социального найма жилого помещения, либо вносятся в него в последующем, при их вселении в жилое помещение.

Для вселения в жилое помещение своего супруга, своих детей и родителей наниматель должен получить согласие в письменной форме членов своей семьи, в том числе временно отсутствующих, а при вселении других граждан - и согласие наймодателя.

Наймодатель может запретить вселение граждан в качестве проживающих совместно с нанимателем членов его семьи в случае, если после их вселения общая площадь соответствующего жилого помещения на одного члена семьи составит менее учетной нормы. На вселение к родителям их несовершеннолетних детей не требуется ни согласие остальных членов семьи нанимателя, ни согласие наймодателя.

Члены семьи нанимателя жилого помещения по договору социального найма имеют равные с нанимателем права и обязанности. По непонятным причинам (скорее всего из-за элементарной невнимательности разработчиков проекта) не предусматривается возможность соглашения о том, чтобы вновь вселяемые члены семьи приобретали права не на всю, а только на часть жилой площади или даже поселялись на площади без приобретения на нее права, что допускалось ранее действовавшим законодательством. Дееспособные члены семьи нанимателя жилого помещения по договору социального найма несут солидарную с нанимателем ответственность по обязательствам, вытекающим из договора социального найма.

Если гражданин перестал быть членом семьи нанимателя жилого помещения по договору социального найма, но продолжает проживать в занимаемом жилом помещении, за ним сохраняются такие же права, какие имеют наниматель и члены его семьи. Указанный гражданин самостоятельно отвечает по своим обязательствам, вытекающим из соответствующего договора социального найма.

Предметом договора социального найма жилого помещения должно быть жилое помещение (жилой дом, квартира, часть жилого дома или квартиры), отвечающее требованиям, предусмотренным ст. 15-16 ЖК. Им не может быть, в частности, неизолированное жилое помещение, помещения вспомогательного использования, а также общее имущество в многоквартирном доме.

Договор социального найма жилого помещения заключается без установления срока его действия. Договор заключается в письменной форме на основании решения о предоставлении жилого помещения жилищного фонда социального использования.

Типовой договор социального найма жилого помещения утвержден постановлением Правительства РФ от 21 мая 2005 г. N 315. В Типовом договоре конкретизированы права и обязанности сторон, закрепленные в ЖК. Положения Типового договора в части прав и обязанностей сторон продублированы также в Правилах пользования жилыми помещениями, утв. постановлением Правительства РФ от 21 января 2006 г. N 25.

Содержание договора образуют права и обязанности сторон.

Права и обязанности наймодателя. Наймодатель жилого помещения по договору социального найма обязан:

1) передать нанимателю по акту в течение 10 дней со дня подписания договора свободное от прав иных лиц и пригодное для проживания жилое помещение в состоянии, отвечающем требованиям пожарной безопасности, санитарно-гигиеническим, экологическим и иным требованиям;

2) принимать участие в надлежащем содержании и в ремонте общего имущества в многоквартирном доме, в котором находится сданное внаем жилое помещение;

3) осуществлять капитальный ремонт жилого помещения. При неисполнении или ненадлежащем исполнении наймодателем жилого помещения по договору социального найма обязанностей по своевременному проведению капитального ремонта сданного внаем жилого помещения, общего имущества в многоквартирном доме и устройств, находящихся в жилом помещении и предназначенных для предоставления коммунальных услуг, наниматель по своему выбору вправе потребовать уменьшения платы за пользование занимаемым жилым помещением, общим имуществом в многоквартирном доме, либо возмещения своих расходов на устранение недостатков жилого помещения и (или) общего имущества в многоквартирном доме, либо возмещения убытков, причиненных ненадлежащим исполнением или неисполнением указанных обязанностей наймодателя. Предоставить нанимателю и членам его семьи в порядке, предусмотренном ЖК, на время проведения капитального ремонта или реконструкции дома (когда ремонт или реконструкция не могут быть произведены без выселения нанимателя) жилое помещение маневренного фонда, отвечающее санитарным и техническим требованиям.

Переселение нанимателя и членов его семьи в жилое помещение маневренного фонда и обратно (по окончании капитального ремонта или реконструкции) осуществляется за счет средств наймодателя;

4) информировать нанимателя о проведении капитального ремонта или реконструкции дома не позднее чем за 30 дней до начала работ;

5) принимать участие в своевременной подготовке дома, санитарно-технического и иного оборудования, находящегося в нем, к эксплуатации в зимних условиях;

6) обеспечивать предоставление нанимателю коммунальных услуг надлежащего качества, а также контролировать качество предоставляемых жилищно-коммунальных услуг;

7) в течение трех рабочих дней со дня изменения цен на содержание, ремонт жилья, наем жилых помещений, тарифов на коммунальные услуги, нормативов потребления, порядка расчетов за предоставленные жилищно-коммунальные услуги информировать об этом нанимателя;

8) производить или поручать уполномоченному лицу проведение перерасчета платы за жилое помещение и коммунальные услуги в случае оказания услуг и выполнения работ ненадлежащего качества и (или) с перерывами, превышающими установленную продолжительность;

9) принять в установленные сроки жилое помещение у нанимателя по акту сдачи жилого помещения после расторжения настоящего договора;

10) нести иные обязанности, предусмотренные законодательством Российской Федерации.

Наймодатель жилого помещения по договору социального найма имеет право:

1) требовать допуска в жилое помещение в заранее согласованное с проживающими время своих работников или уполномоченных лиц для осмотра технического и санитарного состояния жилого помещения, санитарно-технического и иного оборудования, находящегося в нем, для выполнения необходимых ремонтных работ, в случае расторжения договора, а для ликвидации аварий - в любое время;

2) запретить вселение в занимаемое нанимателем жилое помещение граждан в качестве проживающих совместно с ним членов семьи в случае, если после такого вселения общая площадь соответствующего жилого помещения на одного члена семьи станет меньше учетной нормы.

3) требовать своевременного внесения платы за жилое помещение и коммунальные услуги.

Плате за жилое помещение ЖК посвящает специальный раздел (7), нормы которого посвящены как плате за жилье социального назначения, так и оплате коммунальных услуг и иных расходов по содержанию жилого дома собственниками жилых помещений. При этом часть норм носит общий характер, а часть отражает особенности применительно к социальному найму и частному жилому фонду.

Плата за жилое помещение и коммунальные услуги для нанимателя жилого помещения, занимаемого по договору социального найма или договору найма жилого помещения государственного или муниципального жилищного фонда, включает в себя:

1) плату за пользование жилым помещением (плата за наем);

2) плату за содержание и ремонт жилого помещения, включающую в себя плату за услуги и работы по управлению многоквартирным домом, содержанию и текущему ремонту общего имущества в многоквартирном доме. Капитальный ремонт общего имущества в многоквартирном доме проводится за счет собственника жилищного фонда;

3) плату за коммунальные услуги. Плата за коммунальные услуги включает в себя плату за холодное и горячее водоснабжение, водоотведение, электроснабжение, газоснабжение (в том числе поставки бытового газа в баллонах), отопление (теплоснабжение, в том числе поставки твердого топлива при наличии печного отопления).

Плата за жилое помещение и коммунальные услуги вносится ежемесячно до десятого числа месяца, следующего за истекшим месяцем, если иной срок не установлен договором управления многоквартирным домом.

Наниматели жилых помещений по договору социального найма и договору найма жилого помещения государственного или муниципального жилищного фонда вносят плату за пользование жилым помещением наймодателю этого жилого помещения.

При управлении многоквартирным домом управляющей организацией наниматели вносят плату за содержание и ремонт жилого помещения, а также плату за коммунальные услуги этой управляющей организации. Если размер вносимой нанимателем жилого помещения платы меньше, чем размер платы, установленный договором управления, оставшаяся часть платы вносится наймодателем этого жилого помещения в согласованном с управляющей организацией порядке.

Размер платы за пользование жилым помещением (платы за наем), платы за содержание и ремонт жилого помещения для нанимателей жилых помещений по договорам социального найма и договорам найма жилых помещений государственного или муниципального жилищного фонда определяется исходя из занимаемой общей площади жилого помещения (в отдельных комнатах в общежитиях исходя из площади этих комнат).

Размер платы за пользование жилым помещением (платы за наем) государственного или муниципального жилищного фонда устанавливается в зависимости от качества и благоустройства жилого помещения, а также месторасположения дома.

Размер платы устанавливается органами местного самоуправления (в субъектах Федерации - городах федерального значения Москве и Санкт-Петербурге - органом государственной власти соответствующего субъекта).

Граждане, признанные в установленном порядке малоимущими гражданами и занимающие жилые помещения по договорам социального найма, освобождаются от внесения платы за пользование жилым помещением (платы за наем).

Помимо платы за наем с проживающих взимается плата за коммунальные услуги. Размер платы за коммунальные услуги определяется исходя из показаний приборов учета, а при их отсутствии - исходя из нормативов потребления коммунальных услуг, утверждаемых органами местного самоуправления (в Москве и Санкт-Петербурге - органом государственной власти соответствующего субъекта Федерации) в порядке, установленном Правительством РФ. Правила предоставления коммунальных услуг гражданам устанавливаются Правительством РФ.

Изменение формы собственности на жилое помещение, оснований пользования жилым помещением, образования или ликвидации товарищества собственников жилья либо жилищного кооператива или иного специализированного потребительского кооператива не является основанием изменения размера платы за коммунальные услуги. Данное указание закона, к сожалению, нередко нарушается на практике.

При предоставлении коммунальных услуг ненадлежащего качества и (или) с перерывами, превышающими установленную продолжительность, изменение размера платы за коммунальные услуги определяется в порядке, установленном Правительством РФ.

Наймодатель, управляющая организация обязаны информировать в письменной форме соответственно нанимателей жилых помещений государственного и муниципального жилищных фондов и собственников жилых помещений в многоквартирном доме об изменении размера платы за жилое помещение и коммунальные услуги не позднее чем за 30 дней до даты представления платежных документов, на основании которых будет вноситься плата за жилое помещение и коммунальные услуги в ином размере, если иной срок не установлен договором управления.

Лица, несвоевременно и (или) не полностью внесшие плату за жилое помещение и коммунальные услуги (должники), обязаны уплатить кредитору пени в размере одной трехсотой ставки рефинансирования ЦБ России, действующей на момент оплаты, от не выплаченных в срок сумм за каждый день просрочки начиная со следующего дня после наступления установленного срока оплаты по день фактической выплаты включительно. Увеличение установленного размера пеней не допускается.

Некоторые категории граждан имеют право на получение субсидий на оплату жилого помещения и коммунальных услуг. Положения ст. 159 ЖК, посвященной указанным субсидиям, конкретизированы в Правилах предоставления субсидий на оплату жилого помещения и коммунальных услуг, утв. постановлением Правительства РФ от 14 декабря 2005 г. N 761. В указанных Правилах дополнительно определены: 1) перечень документов, представляемых гражданами вместе с заявлением о предоставлении субсидии; 2) порядок определения состава семьи заявителя; 3) порядок определения размера субсидии (по специальным формулам); 4) порядок исчисления совокупного дохода семьи получателя субсидии; 5) порядок предоставлении субсидии; 6) особенности предоставления субсидии отдельным категориям граждан (в частности, военнослужащим); 7) условия приостановления и прекращения предоставления субсидий.

Субсидии предоставляются гражданам в случае, если их расходы на оплату жилого помещения и коммунальных услуг, рассчитанные исходя из размера регионального стандарта нормативной площади жилого помещения, используемой для расчета субсидий, и размера регионального стандарта стоимости жилищно-коммунальных услуг, превышают величину, соответствующую максимально допустимой доле расходов граждан на оплату жилого помещения и коммунальных услуг в совокупном доходе семьи.

Размеры региональных стандартов нормативной площади жилого помещения, используемой для расчета субсидий, стоимости жилищно-коммунальных услуг и максимально допустимой доли расходов граждан на оплату жилого помещения и коммунальных услуг в совокупном доходе семьи устанавливаются субъектом Федерации. Для семей со среднедушевым доходом ниже прожиточного минимума максимально допустимая доля расходов уменьшается в соответствии с поправочным коэффициентом, равным отношению среднедушевого дохода семьи к прожиточному минимуму.

В роли известного ориентира для выработки региональных стандартов выступают Федеральные стандарты оплаты жилого помещения и коммунальных услуг, утвержденные постановлением Правительства РФ от 29 августа 2005 г. N 541. Так, федеральный стандарт максимально допустимой доли собственных расходов граждан на оплату жилого помещения и коммунальных услуг в совокупном доходе семьи составляет 22%; федеральный стандарт социальной нормы площади жилого помещения равен 18 кв.м общей площади жилья на одного гражданина.

Что касается федерального стандарта предельной стоимости предоставляемых жилищно-коммунальных услуг (содержание и текущий ремонт жилого помещения, теплоснабжение, горячее и холодное водоснабжение, водоотведение, электроснабжение и газоснабжение) на 1 кв.м общей площади жилья в месяц, то он ежегодно устанавливается Правительством РФ в среднем по Российской Федерации, а также по ее субъектам.

Помимо лиц, пользующихся жилыми помещениями государственного и муниципального жилищных фондов, претендовать на получение субсидии могут: 1) наниматели по договорам найма жилых помещений частного жилищного фонда; 2) члены жилищных кооперативов; 3) собственники жилых помещений.

Субсидии предоставляются органом местного самоуправления или управомоченным им учреждением на основании заявлений граждан с учетом постоянно проживающих совместно сними членов их семей. Они перечисляются гражданам до срока внесения платы за жилое помещение и коммунальные услуги и только при условии отсутствия у граждан задолженности по оплате жилых помещений и коммунальных услуг или при заключении и (или) выполнении гражданами соглашений по ее погашению. Предоставляются субсидии сроком на шесть месяцев.

Финансирование расходов на предоставление субсидий осуществляется из местных бюджетов за счет субвенций, предоставляемых местным бюджетам из бюджетов субъектов Федерации, а для городов федерального значения Москвы и Санкт-Петербурга - из бюджетов данных субъектов Федерации.

Орган местного самоуправления вправе применять при расчете субсидий отличные от установленных региональных стандартов стандарты нормативной площади жилого помещения, используемой для расчета субсидий, стоимости жилищно-коммунальных услуги максимально допустимой доли расходов граждан на оплату жилого помещения и коммунальных услуг в совокупном доходе семьи, если это улучшает положение граждан, получающих такие субсидии. Дополнительные расходы на предоставление указанных в настоящей части субсидий финансируются за счет средств местного бюджета.

Помимо субсидий отдельным категориям граждан в порядке и на условиях, которые установлены федеральными законами, законами субъектов Федерации и нормативными правовыми актами органов местного самоуправления, могут предоставляться компенсации расходов на оплату жилых помещений и коммунальных услуг за счет средств соответствующих бюджетов.

Компенсации расходов на оплату жилых помещений и коммунальных услуг включаются в совокупный доход семьи при расчете субсидий, предоставляемых этим гражданам.

Права и обязанности нанимателя. Наниматель жилого помещения приобретает на основании договора социального найма ряд прав и обязанностей. Большая часть из них прямо названа в ЖК; иные права и обязанности вытекают из Типового договора социального найма. Временное отсутствие нанимателя жилого помещения по договору социального найма, кого-либо из проживающих совместно с ним членов его семьи или всех этих граждан не влечет за собой изменение их прав и обязанностей по договору социального найма.

Наниматель жилого помещения по договору социального найма обязан:

1) принять от наймодателя по акту в срок, не превышающий 10 дней со дня подписания договора, пригодное для проживания жилое помещение, в котором проведен текущий ремонт, за исключением случаев, когда жилое помещение предоставляется во вновь введенном в эксплуатацию жилищном фонде. Акт должен содержать: дату составления акта, реквизиты и стороны договора социального найма, по которому передается жилое помещение, сведения об исправности жилого помещения, а также санитарно-технического и иного оборудования, находящегося в нем на момент подписания акта, дату проведения текущего ремонта, сведения о пригодности жилого помещения для проживания, подписи сторон, составивших акт;

2) использовать жилое помещение по назначению и в пределах, установленных ЖК;

3) соблюдать правила пользования жилыми помещениями;

4) поддерживать в исправном состоянии жилое помещение, санитарно-техническое и иное оборудование, находящееся в нем, обеспечивать их сохранность. При обнаружении неисправностей жилого помещения или санитарно-технического и иного оборудования, находящегося в нем, немедленно принимать возможные меры к их устранению и в случае необходимости сообщать о них наймодателю или в соответствующую управляющую организацию;

5) проводить текущий ремонт жилого помещения. К текущему ремонту, выполняемому нанимателем за свой счет, относятся: побелка, окраска и оклейка стен, потолков, окраска полов, дверей, подоконников, оконных переплетов с внутренней стороны, радиаторов, а также замена оконных и дверных приборов, ремонт внутриквартирного инженерного оборудования (электропроводки, холодного и горячего водоснабжения, теплоснабжения, газоснабжения).

Если выполнение указанных работ вызвано неисправностью отдельных конструктивных элементов общего имущества в многоквартирном доме или оборудования в нем либо связано с производством капитального ремонта дома, то они производятся за счет наймодателя организацией, предложенной им;

6) содержать в чистоте и порядке жилое помещение, общее имущество в многоквартирном доме, объекты благоустройства;

7) не производить переустройство и (или) перепланировку жилого помещения без соответствующего согласования, предусмотренного жилищным законодательством;

8) переселиться с членами своей семьи в порядке, установленном ЖК, на время проведения капитального ремонта или реконструкции дома, в котором он проживает (когда ремонт или реконструкция не могут быть произведены без выселения нанимателя), в предоставляемое наймодателем жилое помещение, отвечающее санитарным и техническим требованиям;

9) при расторжении договора освободить в установленные сроки и сдать по акту наймодателю в исправном состоянии жилое помещение, санитарно-техническое и иное оборудование, находящееся в нем, оплатить стоимость не произведенного нанимателем и входящего в его обязанности ремонта жилого помещения, санитарно-технического и иного оборудования, находящегося в нем, или произвести его за свой счет, а также погасить задолженность по оплате за жилое помещение и коммунальные услуги;

10) допускать в заранее согласованное время в занимаемое жилое помещение работников наймодателя или уполномоченных им лиц, представителей органов государственного надзора и контроля для осмотра технического и санитарного состояния жилого помещения, санитарно-технического и иного оборудования, находящегося в нем, для выполнения необходимых ремонтных работ, в случае расторжения договора, а для ликвидации аварий - в любое время;

11) информировать наймодателя об изменении оснований и условий, дающих право пользования жилым помещением по договору социального найма, не позднее 10 рабочих дней со дня такого изменения;

12) своевременно и в полном объеме вносить в установленном порядке плату за жилое помещение и коммунальные услуги по утвержденным в соответствии с законодательством ценам и тарифам;

13) нести иные обязанности, предусмотренные ЖК, другими федеральными законами и договором социального найма.

Наниматель жилого помещения по договору социального найма пользуется рядом прав. Часть из этих прав, например право вселять в занимаемое жилое помещение иных лиц; право получать субсидии на оплату жилья и коммунальных услуг, были рассмотрены ранее. Некоторые из прав, в частности право осуществлять обмен или замену занимаемого жилого помещения, мы рассмотрим при анализе изменений жилищного правоотношения. Поэтому сейчас рассмотрим лишь некоторые из имеющихся у нанимателей жилищных прав.

Так, наниматели вправе сдавать жилое помещение в поднаем. В поднаем может сдаваться как часть занимаемого жилого помещения, так и все жилое помещение в случае временного выезда нанимателя.

Условия сдачи жилья в поднаем следующие:

1) необходимо согласие в письменной форме наймодателя и проживающих совместно с ним членов его семьи;

2) после заключения договора поднайма общая площадь соответствующего жилого помещения на одного проживающего не должна составлять менее учетной нормы, а в коммунальной квартире - не менее нормы предоставления;

3) для передачи в поднаем жилого помещения, находящегося в коммунальной квартире, требуется также согласие всех нанимателей и проживающих совместно с ними членов их семей, всех собственников и проживающих совместно с ними членов их семей;

4) передача жилого помещения в поднаем не допускается, если в этом жилом помещении проживает или в него вселяется гражданин, страдающий одной из тяжелых форм хронических заболеваний, при наличии которых проживание с ним в одном жилом помещении опасно для окружающих

Договор поднайма жилого помещения, предоставленного по договору социального найма, заключается в письменной форме, один экземпляр которого передается наймодателю жилого помещения. В договоре поднайма должны быть указаны граждане, вселяемые совместно с поднанимателем в жилое помещение.

Договор поднайма жилого помещения, предоставленного по договору социального найма, заключается на срок, определяемый сторонами договора. Если в договоре срок не определен, договор считается заключенным на один год (п. 3 ст. 77 ЖК). Указанное правило не вполне согласуется с нормой п. 6 ст. 79 ЖК: если договор поднайма жилого помещения, предоставленного по договору социального найма, заключен без указания срока, сторона договора - инициатор прекращения договора обязана предупредить другую сторону о прекращении договора поднайма за три месяца.

Пользование по договору поднайма жилыми помещениями, предоставленными по договору социального найма, осуществляется в соответствии с договором поднайма, ЖК, иными нормативными правовыми актами. Указанное пользование является возмездным. Порядок, условия, сроки внесения и размер платы за поднаем жилого помещения, предоставленного по договору социального найма, устанавливаются по соглашению сторон в договоре поднайма.

Поднаниматель не приобретает самостоятельного права пользования жилым помещением. Ответственным перед наймодателем по договору социального найма жилого помещения остается наниматель.

Договор поднайма жилого помещения заключается в письменной форме. Экземпляр договора передается наймодателю такого жилого помещения. Договор поднайма прекращается по истечении срока, на который он был заключен, а также при прекращении договора социального найма жилого помещения, сданного в поднаем.

Договор поднайма жилого помещения, предоставленного по договору социального найма, может быть расторгнут: 1) по соглашению сторон; 2) при невыполнении поднанимателем условий договора.

В случае если поднаниматель жилого помещения или гражданин, за действия которого поднаниматель отвечает, используют это помещение не по назначению, систематически нарушают права и законные интересы соседей или бесхозяйственно обращаются с жилым помещением, допуская его разрушение, наниматель жилого помещения вправе предупредить поднанимателя о необходимости устранить нарушения.

Если указанные нарушения влекут за собой разрушение жилого помещения, наниматель жилого помещения также вправе назначить данному поднанимателю разумный срок для проведения ремонта помещения. В случае если поднаниматель или гражданин, за действия которого данный поднаниматель отвечает, после предупреждения нанимателя продолжают нарушать права и законные интересы соседей или использовать помещение не по назначению либо без уважительных причин не проведут необходимый ремонт, наниматель в судебном порядке вправе расторгнуть договор поднайма жилого помещения и выселить поднанимателя и вселенных совместно с ним граждан.

Если по прекращении или расторжении договора поднайма жилого помещения поднаниматель отказывается освободить помещение, поднаниматель подлежит выселению в судебном порядке без предоставления другого жилого помещения вместе с проживающими с ним гражданами (п. 4-6 ст. 79 ЖК).

Помимо сдачи жилья в поднаем наниматель жилого помещения по договору социального найма вправе поселять в жилом помещении временных жильцов. Для поселения временных жильцов необходимо согласие всех членов семьи. Согласия наймодателя не требуется, но он должен быть предварительно уведомлен о планах нанимателя. Наймодатель вправе запретить проживание временных жильцов в случае, если после их вселения общая площадь соответствующего жилого помещения на каждого проживающего составит для отдельной квартиры менее учетной нормы, а для коммунальной квартиры - менее нормы предоставления.

В отличие от поднанимателей временные жильцы пользуются жилым помещением безвозмездно. Кроме того, срок проживания временных жильцов не может превышать шесть месяцев подряд.

Временные жильцы не обладают самостоятельным правом пользования соответствующим жилым помещением. Ответственность за их действия перед наймодателем несет наниматель.

Временные жильцы обязаны освободить соответствующее жилое помещение по истечении согласованного с ними срока проживания, а в случае, если срок не согласован, не позднее чем через семь дней со дня предъявления соответствующего требования нанимателем или совместно проживающим с ним любым членом его семьи.

В случаях прекращения договора социального найма жилого помещения, а также отказа временных жильцов освободить помещение по истечении согласованного сними срока проживания временные жильцы подлежат выселению в судебном порядке без предоставления другого жилого помещения (ст. 80 ЖК).

Наниматель вправе требовать от наймодателя своевременного проведения капитального ремонта жилого помещения, надлежащего участия в содержании общего имущества в многоквартирном доме, а также предоставления коммунальных услуг. При неисполнении или ненадлежащем исполнении наймодателем указанных обязанностей наниматель по своему выбору вправе потребовать уменьшения платы за пользование занимаемым жилым помещением, общим имуществом в многоквартирном доме, либо возмещения своих расходов на устранение недостатков жилого помещения и (или) общего имущества в многоквартирном доме, либо возмещения убытков, причиненных ненадлежащим исполнением или неисполнением указанных обязанностей наймодателя.

Пользование жилым помещением по договору найма в домах специализированного жилищного фонда. В целом стороны договора найма в домах специализированного жилищного фонда имеют те же права и несут те же обязанности, что и стороны договора социального найма. Об этом свидетельствуют Типовые договоры найма жилья в специализированном фонде, которые утверждены постановлением Правительства РФ от 26 января 2006 г. N 42 и содержание которых мало чем отличается от Типового договора социального найма жилого помещения, утв. постановлением Правительства РФ от 21 мая 2005 г. N 315. Кстати, между собой эти типовые договоры, независимо от того, на какой вид специализированного жилья они рассчитаны, в основном совпадают. Однако имеется ряд особенностей, на которых кратко остановимся.

Прежде всего наниматели имеют право на пользование жилым помещением, относящимся к специализированному жилищному фонду, вместе с членами их семей не бессрочно, а в течение определенного срока. В частности, таким сроком может быть период действия статуса вынужденного переселенца или беженца, срок проведения ремонта жилого дома, в котором они постоянно проживают, период работы на предприятии или учебы в учебном заведении и т.д. При этом вынужденные переселенцы и беженцы должны пользоваться предоставленным им жильем непрерывно (так как их отсутствие на жилой площади свыше шести месяцев может послужить основанием к их выселению); напротив, лица, проживающие на маневренной и служебной площади, а также в общежитиях могут допускать перерывы в пользовании предоставленной площадью.

Далее, наниматели жилья специализированного фонда не вправе обменивать жилое помещение, а также сдавать его в поднаем.

По общему правилу члены семьи нанимателя имеют право на пользование жилым помещением наравне с нанимателем и имеют равные права и обязанности, а дееспособные члены семьи несут солидарную с ним ответственность по обязательствам. Если гражданин перестал быть членом семьи нанимателя, но продолжает проживать в жилом помещении, за ним сохраняются такие же права, какие имеют наниматель и члены его семьи. Указанный гражданин самостоятельно отвечает по своим обязательствам, вытекающим из договора.

Исключение составляет служебная жилая площадь. В случае прекращения семейных отношений с нанимателем право пользования жилым помещением за бывшими членами семьи не сохраняется, если иное не установлено соглашением между нанимателем и бывшими членами его семьи.

Наконец, наниматели, проживающие на жилой площади специализированного фонда, по общему правилу не пользуются правом на ее приватизацию. Однако применительно к служебной жилой площади установлено, что наймодатель имеет право принимать решение о приватизации жилого помещения. Очевидно, что данное исключение установлено в интересах правящей бюрократической верхушки, т.е. чиновников, депутатов и др., которые получают бесплатно дорогостоящее служебное жилье, впоследствии ими приватизируемое.

Пользование жилыми помещениями в домах и квартирах, принадлежащих гражданам и юридическим лицам на праве частной собственности. Жилые помещения, находящиеся в частной собственности, могут использоваться для проживания самими собственниками, членами их семей, обладателями иных вещных прав на жилые помещения, членами ЖСК и ЖНК, а также нанимателями по договорам коммерческого найма.

Пользование жилым помещением самим собственником. Собственник жилого помещения осуществляет права владения, пользования и распоряжения принадлежащим ему на праве собственности жилым помещением в соответствии с его назначением и пределами его использования, которые установлены ЖК.

Он обязан поддерживать данное помещение в надлежащем состоянии, не допуская бесхозяйственного обращения с ним, соблюдать права и законные интересы соседей, правила пользования жилыми помещениями, а также правила содержания общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме.

Собственник помещения в многоквартирном доме обязан нести расходы на содержание принадлежащего ему помещения, а также участвовать в расходах на содержание общего имущества в многоквартирном доме соразмерно своей доле в праве общей собственности на это имущество путем внесения платы за содержание и ремонт жилого помещения.

Решение общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме об оплате расходов на капитальный ремонт дома принимается с учетом предложений управляющей организации о сроке начала капитального ремонта, необходимом объеме работ, стоимости материалов, порядке финансирования ремонта, сроках возмещения расходов и других предложений, связанных с условиями проведения капитального ремонта.

Обязанность по оплате расходов на капитальный ремонт многоквартирного дома распространяется на всех собственников помещений в этом доме с момента возникновения права собственности на них. При переходе права собственности на помещение в многоквартирном доме к новому собственнику переходит обязательство предыдущего собственника по оплате расходов на капитальный ремонт многоквартирного дома.

Размер платы за содержание и ремонт жилого помещения в многоквартирном доме, в котором не созданы ТСЖ или ЖСК, определяется на общем собрании собственников помещений с учетом предложений управляющей организации и устанавливается на срок не менее чем один год.

Размер обязательных платежей и (или) взносов членов ТСЖ или ЖСК, связанных с оплатой расходов на содержание и ремонт общего имущества в многоквартирном доме, определяется органами управления ТСЖ или ЖСК.

Если собственники помещений в многоквартирном доме на их общем собрании не приняли решение об установлении размера платы за содержание и ремонт жилого помещения, такой размер устанавливается органом местного самоуправления (в Москве и Санкт-Петербурге - органом государственной власти соответствующего субъекта).

Если для управления домом созданы ТСЖ или ЖСК, их члены вносят обязательные платежи и (или) взносы, связанные с оплатой расходов на содержание, текущий и капитальный ремонт общего имущества в многоквартирном доме, а также с оплатой коммунальных услуг, в порядке, установленном органами управления ТСЖ или ЖСК.

Собственники квартир, не являющиеся членами ТСЖ или ЖСК, вносят плату за жилое помещение и коммунальные услуги в соответствии с договорами, заключенными с ТСЖ или ЖСК.

Собственники помещений в многоквартирном доме, в котором не созданы ТСЖ или ЖСК и управление которым осуществляется управляющей организацией, плату за жилое помещение и коммунальные услуги вносят этой управляющей организации.

Собственники помещений в многоквартирном доме, осуществляющие непосредственное управление таким домом, вносят плату за жилое помещение и коммунальные услуги в соответствии с договорами, заключенными с лицами, осуществляющими соответствующие виды деятельности.

Пользование жилым помещением членами семьи собственника (бывшими членами семьи) и обладателями иных вещных прав на жилое помещение. Члены семьи собственника жилого помещения имеют право пользования данным жилым помещением наравне с его собственником, если иное не установлено соглашением между собственником и членами его семьи. Члены семьи собственника жилого помещения обязаны использовать данное жилое помещение по назначению и обеспечивать его сохранность.

Дееспособные члены семьи собственника жилого помещения несут солидарную с собственником ответственность по обязательствам, вытекающим из пользования данным жилым помещением, если иное не установлено соглашением между собственником и членами его семьи.

Бывший член семьи собственника, пользующийся жилым помещением на основании решения суда, имеет такие же права и несет такие же обязанности и ответственность, как и член семьи.

Бывший член семьи собственника, пользующийся жилым помещением на основании соглашения с собственником данного помещения, имеет права, несет обязанности и ответственность в соответствии с условиями такого соглашения.

Помимо членов семьи (бывших членов семьи) собственника жилого помещения правом пользования жилым помещением могут обладать отказополучатели и лица, заключившие договор пожизненного содержания с иждивением.

Гражданин, которому по завещательному отказу предоставлено право пользования жилым помещением на указанный в соответствующем завещании срок, пользуется жилым помещением наравне с собственником данного жилого помещения. По истечении установленного завещательным отказом срока пользования жилым помещением право пользования им у соответствующего гражданина прекращается, за исключением случаев, если право пользования данным жилым помещением у соответствующего гражданина возникло на ином законном основании (например, он может приобрести право пользования жилым помещением как член семьи собственника жилого помещения).

Дееспособный гражданин, проживающий в жилом помещении, предоставленном по завещательному отказу, несет солидарную с собственником такого жилого помещения ответственность по обязательствам, вытекающим из пользования таким помещением, если иное не предусмотрено соглашением между указанными собственником и гражданином.

Гражданин, проживающий в жилом помещении на основании договора пожизненного содержания с иждивением, пользуется жилым помещением на условиях, которые предусмотрены законом для пользования помещением на основании завещательного отказа, если иное не установлено договором пожизненного содержания с иждивением.

Пользование жилым помещением в домах ЖСК (ЖНК). До перехода квартиры в доме ЖСК или ЖНК в собственность члена кооператива в результате полной выплаты им паевого взноса член ЖСК (ЖНК) и его домочадцы пользуются квартирой, которая находится в собственности кооператива, примерно на таких же началах, что и наниматели по договору социального найма. Они обязаны использовать жилую площадь исключительно по целевому назначению, содержать ее в надлежащем порядке, производить текущий ремонт, не нарушать права соседей и т.д.

Член ЖСК (ЖНК) и проживающие совместно с ним члены его семьи по взаимному согласию и с предварительным уведомлением правления жилищного кооператива вправе разрешить проживание в жилом помещении, находящемся в их пользовании, временным жильцам в порядке и на условиях, которые предусмотрены ЖК применительно к социальному найму.

Член кооператива, не выплативший полностью паевого взноса, с согласия проживающих совместно с ним членов семьи и правления кооператива вправе сдать часть занимаемого им жилого помещения, а в случае временного выбытия - все жилое помещение в доме жилищного кооператива внаем за плату. Из смысла закона следует, что член ЖСК, полностью выплативший свой пай, может сдавать в коммерческий наем принадлежащее ему на праве собственности жилое помещение самостоятельно, без согласования данного вопроса с правлением ЖСК.

Сдать внаем за плату освободившиеся жилые помещения, которые находились во владении членов кооператива, вышедших или исключенных из него, до приема в жилищный кооператив новых членов, вправе и сам жилищный кооператив.

Пользование жилым помещением по договору коммерческого найма. Собственник жилого помещения вправе предоставить во владение и (или) пользование принадлежащее ему на праве собственности жилое помещение гражданину на основании договора найма, договора безвозмездного пользования или на ином законном основании, а также юридическому лицу на основании договора аренды или на ином законном основании с учетом требований, установленных гражданским законодательством и ЖК (п. 2 ст. 30 ЖК).

Основные правила сдачи жилья в коммерческий наем установлены гл. 35 ГК "Наем жилого помещения". Очевидно, что нормы данной главы рассчитаны в первую очередь на наем жилых помещений, находящихся в частной собственности. Вместе с тем, с учетом того, что вопросы пользования жилой площадью государственного или муниципального жилищного фонда, предназначенной для коммерческого использования, действующим ЖК специально не урегулированы, правила гл. 35 ГК подлежат применению и к сдаче в коммерческий наем государственной и муниципальной жилой площади. Вряд ли это оправданно, поскольку правовой режим государственной или муниципальной жилой площади, даже если последняя предназначена для сдачи в коммерческий наем, отличается от правового режима частного жилья.

Правила пользования жилым помещением по договору коммерческого найма частично совпадают с правилами социального найма жилья, но далеко не во всем. В частности, вселение других граждан в жилое помещение (за исключением несовершеннолетних детей) производится только с согласия наймодателя и при условии соблюдения требований законодательства о норме жилой площади на одного человека. Замена нанимателя на другого совершеннолетнего члена семьи допускается тоже только с согласия наймодателя. Может быть заключен и такой договор, в котором все граждане, постоянно проживающие в жилом помещении, являются сонанимателями.

Размер платы за жилое помещение устанавливается соглашением сторон. В случае установления законодательством максимального предела такой платы, на потенциальную возможность чего указывает ст. 682 ГК, он не должен превышаться. Если договором не установлено иное, наниматель обязан самостоятельно вносить коммунальные платежи.

Договор найма заключается на срок, не превышающий пяти лет. Если в договоре срок его действия не определен, он считается заключенным на пять лет. По истечении срока договора найма наниматель имеет преимущественное право на заключение с ним договора найма на новый срок. При реализации этого преимущественного права действуют следующие правила.

Не позднее чем за три месяца до истечения срока действия договора наймодатель должен предложить нанимателю заключить договор на тех же или иных условиях либо предупредить нанимателя об отказе от продления договора в связи с решением не сдавать помещение внаем в течение не менее одного года. Если наймодатель не выполнил этой обязанности, а сам наниматель не отказался от продления договора, договор считается продленным на тех же условиях и на тот же срок.

Если наймодатель отказался от продления договора в связи с решением не сдавать помещение внаем, но в течение года со дня истечения срока договора с нанимателем заключил договор найма с другим лицом, наниматель вправе требовать признания такого договора недействительным и (или) возмещения убытков, причиненных отказом возобновить с ним договор (ст. 684 ГК).

Указанные правила, однако, не действуют, если договор коммерческого найма был заключен на срок менее одного года. К этому так называемому краткосрочному договору коммерческого найма не применяются и некоторые другие правила, установленные для обычного коммерческого найма. В частности, проживающие не могут стать сонанимателями, не допускается поселение временных жильцов и т.д.

Разумеется, собственник жилого помещения (кроме государства и муниципальных образований) может предоставлять принадлежащее ему жилое помещение или его часть во временное пользование другим лицам бесплатно. Ни ГК, ни ЖК не содержат на этот счет каких-либо правил, в силу чего к этим отношениям по аналогии закона должны применяться нормы о временных жильцах.

Изменение жилищных правоотношений

Общие положения. Изменение жилищного правоотношения может коснуться его отдельных элементов или одновременно нескольких из них. В связи с этим в литературе традиционно выделяются такие возможные формы изменения жилищных правоотношений, как замена нанимателя, раздел и объединение жилой площади, переустройство и перепланировка жилой площади, присоединение освободившихся комнат в коммунальных квартирах, а также обмен жилой площади.

Новый ЖК предусматривает не все из них, но вводит такую новую форму изменения жилищного правоотношения, как замена жилой площади. Часть из приведенных форм изменения жилищных правоотношений, в частности переустройство и перепланировка жилой площади, а также присоединение освободившейся комнаты в коммунальной квартире, была рассмотрена ранее при освещении вопросов, с которыми они неразрывно связаны. Проанализируем вкратце оставшиеся формы изменения жилищных правоотношений.

Замена нанимателя. Замена нанимателя, означающая замену стороны в жилищном обязательстве, в различных видах найма имеет свои особенности.

Как отмечалось выше, при социальном найме наниматель и члены его семьи пользуются одинаковыми правами и несут равные обязанности перед наймодателем. Поэтому не имеет практического значения, кто из них является нанимателем. Тем не менее по взаимному согласию всех проживающих может быть в любой момент произведена замена нанимателя на другого совершеннолетнего члена семьи.

Если к замене нанимателя приходится прибегать в связи с выбытием нанимателя из жилого помещения, в том числе в связи с его смертью, то вопрос о том, кто из оставшихся членов семьи будет нанимателем, решается ими самими, а при недостижении соглашения - в судебном порядке по иску любого из членов семьи.

В коммерческом найме замена нанимателя производится обязательно с согласия наймодателя, которому не безразлично, кто из жильцов несет перед ним ответственность за всех проживающих.

При найме жилья в специализированном фонде, например при найме служебного жилого помещения или комнаты (места) в общежитии, права проживающих на площади, как правило, производны от прав нанимателя, которому предоставлена жилая площадь. Поэтому здесь замена нанимателя, как правило, невозможна, за исключением случаев, когда другой член семьи также имеет право на получение жилой площади в специализированном фонде.

Напротив, замена наймодателя не оказывает влияния на сложившееся жилищное правоотношение. Так, переход права собственности на занимаемое по договору социального найма жилое помещение, права хозяйственного ведения или права оперативного управления таким жилым помещением не влечет за собой расторжение или изменение условий договора социального найма жилого помещения.

Аналогичная норма закреплена ст. 675 ГК применительно к коммерческому найму: переход права собственности на жилое помещение, занимаемое по договору коммерческого найма, не влечет расторжения или изменения договора найма.

Раздел жилой площади. Новый ЖК не предусматривает такую традиционную для отечественного жилищного права форму изменения жилищного правоотношения, как раздел жилой площади. Вряд ли за этим скрывается какой-то глубокий смысл, скорее всего это очередное упущение разработчиков проекта ЖК. Однако, несмотря на отсутствие в законе специальных норм о разделе жилой площади, сам раздел едва ли можно запретить. Он может производиться на базе норм об обмене жилой площади, которые будут применяться по аналогии закона.

Что же представляет собой раздел жилой площади? Его можно определить как действие проживающих на площади лиц, направленное на разделение единого договора найма жилой площади на два или большее число самостоятельных договоров, предметом которых становятся отдельные части ранее единого жилого помещения. Раздел может быть произведен по взаимному согласию всех проживающих на жилой площади, а при отсутствии согласия - по требованию любого совершеннолетнего члена семьи (принудительный раздел).

Условиями производства раздела жилой площади являются:

1) согласие всех лиц, проживающих на площади с правом на эту площадь, или заменяющее его судебное решение о принудительном разделе жилой площади;

2) фактическая возможность раздела жилой площади, т.е. возможность выделения изолированных жилых помещений, размер и другие характеристики которых позволяют им быть самостоятельным предметом договора найма;

3) соблюдение при разделе площади жилищных прав всех проживающих, в частности в отношении закрепления за ними равной по размеру площади;

4) согласие наймодателя на раздел жилой площади. При этом необоснованный отказ наймодателя в даче согласия на раздел площади может быть обжалован в судебном порядке.

На практике осуществление принудительного раздела, который нередко является единственным выходом разрешения конфликтной ситуации, происходит крайне сложно, поскольку не согласные с разделом члены семьи могут выдвигать различные доводы об ущемлении их жилищных прав.

Раздел жилой площади, используемой на основании договора коммерческого найма, может осуществляться исключительно с согласия наймодателя.

По смыслу закона не подлежит разделу жилая площадь специализированного фонда.

Что касается домов ЖСК, то здесь необходимо различать раздел пая и раздел самой жилой площади. Пай может принадлежать одному или нескольким гражданам либо юридическим лицам. Единый пай может быть в дальнейшем разделен между несколькими лицами. Однако раздел самого жилого помещения в доме жилищного кооператива между лицами, имеющими право на пай, допускается в случае, если каждому из таких лиц может быть выделено изолированное жилое помещение или имеется техническая возможность переустройства и (или) перепланировки неизолированных помещений в изолированные жилые помещения.

Споры о разделе жилого помещения в доме жилищного кооператива разрешаются в судебном порядке.

Объединение жилой площади. Указанную форму изменения жилищного правоотношения, которая тоже является традиционной для отечественного жилищного права, предусматривает п. 1 ст. 82 ЖК. В данном случае речь идет о действии, прямо противоположном разделу: лица, проживающие в одной коммунальной квартире на основании самостоятельных договоров социального найма, обращаются к наймодателю с просьбой заключить с ними единый договор социального найма, поскольку они фактически образовали семью. Понятие семьи должно в данном случае толковаться с учетом положений ст. 81 ЖК и сложившейся практики. Иными словами, решающим признаком создания единой семьи является ведение общего хозяйства и проявление взаимной заботы друг о друге.

По смыслу закона для объединения жилой площади требуется согласие наймодателя. Но отказать в даче согласия наймодатель может только в случае отсутствия условий для объединения жилой площади, в частности когда проживающими создается лишь видимость семьи, а в действительности происходит переуступка прав на жилую площадь.

Жилая площадь, сданная в коммерческий наем, может объединяться только с согласия наймодателя, а жилая площадь, относящаяся к специализированному фонду, объединению не подлежит.

Замена жилой площади. В соответствии со ст. 81 ЖК наниматель жилого помещения по договору социального найма, общая площадь которого на одного члена семьи превышает норму предоставления, с согласия проживающих совместно с ним членов его семьи, в том числе временно отсутствующих, вправе обратиться к наймодателю с просьбой о предоставлении ему жилого помещения меньшего размера взамен занимаемого жилого помещения.

Предоставление нанимателям по договорам социального найма такого права является разумной мерой, поскольку в силу разных жизненных обстоятельств граждане не всегда могут содержать в надлежащем состоянии и оплачивать предоставленную им когда-то жилую площадь. Кроме того, не все граждане по состоянию здоровья могут пользоваться прежней жилой площадью, например расположенной на верхнем этаже в доме без лифта и т.п., и потому готовы обменять эту жилую площадь на жилое помещение меньшего размера, но расположенное в более удобном месте.

Однако реализовать указанное право можно при наличии двух условий, а именно: а) размер занимаемой площади, приходящийся на каждого члена семьи, должен превышать норму предоставления; б) на замену должны дать согласие все члены семьи нанимателя, имеющие право на площадь. Кроме того, закон предоставляет нанимателям право добиваться лишь замены площади большего размера на площадь меньшего размера.

Наймодатель на основании заявления нанимателя о замене жилого помещения обязан предоставить последнему по согласованию с ним другое жилое помещение в течение трех месяцев со дня подачи соответствующего заявления. Поскольку никаких последствий неисполнения наймодателем данной обязанности не установлено, трудно ожидать того, что рассматриваемое правило найдет широкое применение на практике. В ЖК следовало бы предусмотреть, что по истечении трех месяцев с момента подачи заявления о замене жилой площади наниматель освобождается от обязанности платить за излишки жилой площади, в которых он не нуждается.

Кроме того, едва ли правильно ставить возможность замены жилой площади по договору социального найма в столь жесткие рамки. Последние вряд ли уместны в тех случаях, когда на замену жилой площади согласны не только проживающие на площади лица, но и сам наймодатель. Конечно, во избежание возможных злоупотреблений любые случаи замены жилой площади должны быть поставлены под жесткий государственный и общественный контроль.

На возможность установления федеральным законодательством и законодательством субъектов Федерации иных оснований замены жилых помещений указывает п. 2 ст. 81 ЖК.

Обмен жилыми помещениями. Наниматель жилого помещения по договору социального найма с согласия в письменной форме наймодателя и проживающих совместно с ним членов его семьи, в том числе временно отсутствующих, вправе осуществить обмен занимаемого ими жилого помещения на жилое помещение, предоставленное по договору социального найма другому нанимателю (п. 1 ст. 72 ЖК). Таким образом, новый ЖК, в отличие от ранее действовавшего законодательства, разрешает обменивать жилье социального назначения только на жилую площадь такого же правового режима.

Обмен жилыми помещениями, предоставленными по договорам социального найма, может быть совершен между гражданами, проживающими в жилых помещениях, расположенных как в одном, так и в разных населенных пунктах на территории Российской Федерации. Обмен жилыми помещениями осуществляется без ограничения количества его участников.

Проживающие совместно с нанимателем члены его семьи вправе требовать от нанимателя обмена занимаемого ими жилого помещения по договору социального найма на жилые помещения, предоставленные по договорам социального найма другим нанимателям и находящиеся в разных домах или квартирах.

Если между нанимателем жилого помещения по договору социального найма и проживающими совместно с ним членами его семьи не достигнуто соглашение об обмене, любой из них вправе требовать осуществления принудительного обмена занимаемого жилого помещения в судебном порядке. При этом учитываются заслуживающие внимания доводы и законные интересы лиц, проживающих в обмениваемом жилом помещении.

Обмен жилыми помещениями, которые предоставлены по договорам социального найма и в которых проживают несовершеннолетние, недееспособные или ограниченно дееспособные граждане, являющиеся членами семей нанимателей данных жилых помещений, допускается с предварительного согласия органов опеки и попечительства.

Органы опеки и попечительства отказывают в даче такого согласия в случае, если обмен жилыми помещениями, предоставленными по договорам социального найма, нарушает права или законные интересы указанных лиц. Решения органов опеки и попечительства о даче согласия на обмен жилыми помещениями или об отказе в даче такого согласия принимаются в письменной форме и предоставляются заявителям в течение 14 рабочих дней со дня подачи ими соответствующих заявлений (п. 4 ст. 72 ЖК).

Предметом обмена по новому ЖК могут быть лишь изолированные жилые помещения. Допускавшийся ранее действовавшим законодательством так называемый родственный обмен, при котором изолированная жилая площадь могла быть обменена на неизолированное жилое помещение или даже условную часть площади, если лицо вселялось в качестве члена семьи, отныне запрещен. Вряд ли данное решение является оправданным.

В ряде случаев обмен жилыми помещениями между нанимателями данных помещений по договорам социального найма не допускается (ст. 73 ЖК). В частности, это происходит в случаях, если:

1. к нанимателю обмениваемого жилого помещения предъявлен иск о расторжении или об изменении договора социального найма жилого помещения;
2. право пользования обмениваемым жилым помещением оспаривается в судебном порядке;
3. обмениваемое жилое помещение признано в установленном порядке непригодным для проживания;
4. принято решение о сносе соответствующего дома или его переоборудовании для использования в других целях;
5. принято решение о капитальном ремонте соответствующего дома с переустройством и (или) перепланировкой жилых помещений в этом доме;
6. в результате обмена в коммунальную квартиру вселяется гражданин, страдающий одной из тяжелых форм хронических заболеваний.

Обмен жилыми помещениями между нанимателями данных помещений по договорам социального найма осуществляется с согласия соответствующих наймодателей на основании заключенного между указанными нанимателями договора об обмене жилыми помещениями.

Договор об обмене жилыми помещениями заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного соответствующими нанимателями.

Оригинал договора об обмене жилыми помещениями представляется нанимателями, заключившими данный договор, каждому из наймодателей, с которыми у них заключены договоры социального найма обмениваемых жилых помещений, для получения согласия на осуществление соответствующего обмена. Такое согласие или отказ в даче согласия оформляется наймодателем в письменной форме и выдается обратившемуся за согласием нанимателю или представителю нанимателя не позднее чем через десять рабочих дней со дня обращения.

Отказ наймодателя в даче согласия на обмен жилыми помещениями допускается только в случаях, предусмотренных ст. 73 ЖК. Отказ наймодателя в даче согласия на обмен может быть обжалован в судебном порядке.

Договор об обмене жилыми помещениями и соответствующее согласие каждого наймодателя обмениваемого жилого помещения являются основанием для расторжения ранее заключенных договоров социального найма и одновременного заключения каждым из давших согласие наймодателей нового договора социального найма жилого помещения с гражданином, который вселяется в данное жилое помещение в связи с обменом.

Обмен жилыми помещениями, предоставленными по договорам социального найма, может быть признан судом недействительным как по общим основаниям, установленным гражданским законодательством для признания сделок недействительными (ст. 166-181 ГК), так и при нарушении требований, предусмотренных ЖК.

В случае признания обмена жилыми помещениями, предоставленными по договорам социального найма, недействительным стороны соответствующего договора подлежат переселению в ранее занимаемые ими помещения.

Если обмен жилыми помещениями, предоставленными по договорам социального найма, признан недействительным вследствие неправомерных действий одной из сторон договора, виновная сторона обязана возместить другой стороне убытки, возникшие вследствие такого обмена.

Прекращение жилищных правоотношений

Прекращение жилищных правоотношений собственника и членов его семьи. Прекращение жилищных правоотношений в связи с разнообразием последних охватывает широкий круг вопросов, которые касаются самих собственников жилых помещений, членов их семей, нанимателей по договорам коммерческого и социального найма и т.д. При этом если применительно к собственникам жилых помещений речь идет о прекращении права собственности, то применительно к нанимателям - о расторжении договора найма, в том числе его расторжении по инициативе наймодателя, что традиционно именуется выселением. Рассмотрим последовательно все эти вопросы.

Собственник жилого помещения может лишиться прав на принадлежащее ему жилое помещение в силу разных оснований. Например, жилое помещение может быть уничтожено в результате пожара, стихийного бедствия и т.п.; собственник может продать, подарить или иным образом распорядиться принадлежащим ему объектом и т.д. Указанные основания прекращения жилищных отношений собственника жилого помещения и членов его семьи действующим жилищным правом не регулируются, а все возникающие при этом вопросы решаются на основе норм гражданского законодательства. В частности, при уничтожении находящегося в частной собственности жилого помещения его бывший собственник вправе рассчитывать лишь на возмещение причиненного ему вреда (если есть с кого взыскать ущерб) или на выплату страхового возмещения (если жилое помещение было застраховано). При продаже или ином отчуждении жилого помещения собственник и члены его семьи обязаны освободить данное жилое помещение, если иное прямо не предусмотрено договором.

Однако жилищное законодательство устанавливает ряд специальных оснований прекращения права собственности на жилое помещение, которые включены в орбиту жилищного права.

Прежде всего жилое помещение может быть изъято у собственника путем выкупа в связи с изъятием соответствующего земельного участка для государственных или муниципальных нужд (ст. 32 ЖК). В зависимости от того, для чьих нужд изымается земельный участок, выкуп жилого помещения осуществляется Российской Федерацией, соответствующим субъектом Федерации или муниципальным образованием.

Решение об изъятии жилого помещения принимается органом государственной власти или органом местного самоуправления, принявшими решение об изъятии соответствующего земельного участка для государственных или муниципальных нужд. Данное решение в обязательном порядке регистрируется в органе, осуществляющем государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

Собственник жилого помещения не позднее чем за год до предстоящего изъятия данного помещения должен быть уведомлен в письменной форме о принятом решении об изъятии принадлежащего ему жилого помещения. Выкуп помещения до истечения года со дня получения собственником такого уведомления допускается только с согласия собственника.

Собственник жилого помещения, подлежащего изъятию, с момента государственной регистрации решения об изъятии до достижения соглашения или принятия судом решения о выкупе жилого помещения может владеть, пользоваться и распоряжаться им по своему усмотрению и производить необходимые затраты, обеспечивающие использование помещения в соответствии с его назначением. Однако при этом он несет риск отнесения на него при определении выкупной цены жилого помещения затрат и убытков, связанных с произведенными в указанный период вложениями, значительно увеличивающими стоимость изымаемого помещения.

Выкупная цена жилого помещения, сроки и другие условия выкупа определяются соглашением с его собственником. Соглашение включает в себя обязательство Российской Федерации, субъекта Федерации или муниципального образования уплатить выкупную цену за изымаемое помещение.

В выкупную цену включаются: рыночная стоимость помещения; все убытки, причиненные собственнику его изъятием, включая убытки, которые он несет в связи с изменением места проживания, временным пользованием иным жилым помещением до приобретения в собственность другого помещения, переездом, поиском другого помещения для приобретения права собственности на него, оформлением права собственности на другое помещение, досрочным прекращением своих обязательств перед третьими лицами, в том числе упущенную выгоду.

По соглашению с собственником жилого помещения ему может быть предоставлено взамен изымаемого помещения другое с зачетом его стоимости в выкупную цену.

Если собственник жилого помещения не согласен с решением об изъятии жилого помещения либо с ним не достигнуто соглашение о выкупной цене или других условиях выкупа жилого помещения, орган государственной власти или орган местного самоуправления, принявшие такое решение, могут предъявить в суд иск о выкупе жилого помещения. Иск о выкупе жилого помещения может быть предъявлен в течение двух лет с момента направления собственнику уведомления о предстоящем изъятии жилого помещения.

Вторым основанием прекращения права собственности на жилое помещение является признание в установленном Правительством РФ порядке многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу. Признание дома аварийным производится на основании Положения о признании помещения жилым помещением, жилого помещения непригодным для проживания и многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу, утв. постановлением Правительства РФ от 28 января 2006 г. N 47. Действие Положения распространяется на все находящиеся в эксплуатации жилые помещения независимо от формы собственности, расположенные на территории Российской Федерации.

Признание помещения жилого дома аварийным осуществляется межведомственной комиссией, которую возглавляет представитель органа исполнительной власти и (или) органа местного самоуправления и в состав которой входят представители всех необходимых служб. К работе в комиссии привлекается с правом совещательного голоса собственник жилого помещения (уполномоченное им лицо), а в необходимых случаях - квалифицированные эксперты проектно-изыскательских организаций с правом решающего голоса.

В частности, в соответствии с Положением от 28 января 2006 г. аварийными и подлежащими сносу признаются:
полносборные, кирпичные и каменные, деревянные дома и дома из местных материалов, имеющие деформации фундаментов, стен, несущих конструкций и значительную степень биологического повреждения элементов деревянных конструкций, которые свидетельствуют об исчерпании несущей способности и опасности обрушения;
многоквартирные дома, расположенные в опасных зонах схода оползней, селевых потоков, снежных лавин, а также на территориях, которые ежегодно затапливаются паводковыми водами и на которых невозможно при помощи инженерных и проектных решений предотвратить подтопление территории;
многоквартирные дома, получившие повреждения в результате взрывов, аварий, пожаров, землетрясений, неравномерной просадки грунтов, а также в результате других сложных геологических явлений, если проведение восстановительных работ технически невозможно или экономически нецелесообразно и техническое состояние этих домов и строительных конструкций характеризуется снижением несущей способности и эксплуатационных характеристик, при которых существует опасность для пребывания людей и сохранности инженерного оборудования.

Итак, аварийным может быть признан любой жилой дом независимо от формы собственности. Если в многоквартирном доме проживают наниматели, они подлежат выселению в связи со сносом дома. Об этом речь пойдет чуть позже. Что же касается собственников жилых помещений, то к ним после признания дома аварийным в установленном порядке предъявляется требование о сносе дома в разумный срок (п. 10 ст. 32 ЖК).

В случае если данные собственники в установленный срок не осуществили снос указанного дома, земельный участок, на котором расположен дом, подлежит изъятию для муниципальных нужд и соответственно подлежит изъятию каждое жилое помещение в указанном доме, за исключением жилых помещений, принадлежащих на праве собственности муниципальному образованию. В этом случае собственники жилых помещений имеют такие же гарантии, которые предусмотрены при изъятии земельного участка для государственных или муниципальных нужд. Иными словами, жилые помещения подлежат выкупу на условиях, рассмотренных выше, за исключением необходимости предупреждения собственника о предстоящем выкупе жилого помещения не менее чем за один год.

Собственникам жилых помещений, находящихся в аварийном доме, выгоднее не сносить дом за собственный счет, а получить за него выкупную цену.

Третьим основанием прекращения права собственности на жилое помещение выступает бесхозяйственное содержание собственником жилого помещения, которое предусмотрено ст. 293 ГК. Содержание данной статьи шире ее названия, так как ею установлено не одно, а три самостоятельных основания принудительного прекращения права собственности на жилое помещение. К их числу относятся: а) использование жилого помещения не по назначению; б) систематическое нарушение прав и интересов соседей; в) бесхозяйственное обращение с жильем, влекущее его разрушение. Содержание ни одного из этих оснований в ст. 293 ГК не раскрывается, но достаточно легко выводится из анализа других норм действующего законодательства.

Под использованием жилого помещения не по назначению понимается его использование не для проживания, без предварительного перевода жилого помещения в нежилое.

Под систематическим нарушением прав и интересов соседей понимается нарушение собственником жилого помещения или дееспособными членами его семьи действующих правил проживания и пользования жилыми помещениями, в частности закрепленных Правилами пользования жилыми помещениями, утв. постановлением Правительства РФ от 21 января 2006 г. N 25.

Бесхозяйственное обращение с жилым помещением - это либо бездействие собственника, который не выполняет обязанностей по ремонту и содержанию помещения, либо его действия по порче помещения, в частности разрушение инженерных сетей и оборудования, самовольные перепланировка и переустройство, создающие угрозу жилому дому, нарушение санитарных правил содержания жилых помещений и т.п.

Закон устанавливает порядок принудительного прекращения права собственности при наличии указанных выше оснований.

Прежде всего собственнику жилого помещения органом местного самоуправления делается официальное предупреждение о необходимости устранения выявленного нарушения. В случае бесхозяйственного обращения с жилым помещением собственнику должен быть предоставлен также соразмерный срок для ремонта помещения. При нарушении прав и интересов соседей для вынесения предупреждения требуется установление систематичности в действиях собственника или дееспособных членов его семьи.

Далее, если принятые меры окажутся безрезультатными, т.е. собственник жилого помещения не изменит своего поведения, в том числе не произведет необходимый ремонт, орган местного самоуправления вправе обратиться с иском в суд о продаже жилого помещения с публичных торгов.

В случае удовлетворения иска жилое помещение продается с публичных торгов, а собственнику выплачивается вырученная от продажи сумма за вычетом расходов на исполнение судебного решения.

Прекращение права собственности на жилое помещение по указанным выше поводам не является основанием для выселения бывшего собственника из занимаемого им жилого помещения. Он становится нанимателем данного жилого помещения и может быть выселен на основании норм жилищного законодательства, если в дальнейшем не изменит своего поведения.

По смыслу закона рассмотренные правила применимы лишь при наличии вины собственника жилого помещения или дееспособных членов его семьи. Если же бесхозяйственное содержание помещения обусловлено уважительными причинами, собственник не может быть принудительно лишен прав на жилое помещение.

Четвертым основанием прекращения права собственности на жилое помещение может стать самовольное переустройство и (или) перепланировка жилой площади (ст. 29 ЖК). Данный вопрос разбирался в § 2 при рассмотрении проблемы переустройства и перепланировки жилой площади. Поэтому напомним вкратце лишь его суть.

Собственнику, который самовольно переустроил или перепланировал жилое помещение, предоставляется разумный срок для приведения помещения в прежнее состояние. Если он этого не сделает, помещение по решению суда может быть продано с публичных торгов с выплатой собственнику вырученных от продажи средств, а на приобретателя помещения возлагается обязанность по приведению помещения в прежнее состояние.

Прекращение жилищных отношений бывших членов семьи собственника жилого помещения. Наряду с собственником правом пользования жилым помещением обладают члены его семьи. Право пользования жилым помещением членов семьи собственника в доктрине гражданского права нередко относят к правам вещного типа, хотя они и не указаны в качестве таковых в ст. 216 ГК. Однако поскольку перечень вещных прав не является исчерпывающим, а признаки самих вещных прав достаточно неопределенны, с подобной квалификацией можно согласиться. Действительно, указанное право отвечает большинству требований, обычно предъявляемых к вещным правам.

Пункт 2 ст. 292 ГК в своей первоначальной редакции закреплял за правом пользования жилым помещением, принадлежащим членам семьи собственника, свойство следования, в соответствии с которым оно сохранялось при переходе права собственности на жилое помещение к новому собственнику, независимо от того, знал или не знал приобретатель жилого помещения о наличии такого обременения.

С 1 января 2005 г. указанное правило изменилось на прямо противоположное. В настоящее время при смене собственника жилого помещения, по каким бы основаниям это ни произошло, члены семьи бывшего собственника жилого помещения должны по общему правилу освободить жилое помещение. Данное новшество согласуется с аналогичными переменами в жилищном законодательстве, которые закреплены ст. 31 ЖК.

Теперь в случае прекращения семейных отношений с собственником жилого помещения право пользования данным жилым помещением за бывшим членом семьи собственника этого жилого помещения не сохраняется, если иное не установлено соглашением между собственником и бывшим членом его семьи.

Если у бывшего члена семьи собственника жилого помещения отсутствуют основания приобретения или осуществления права пользования иным жилым помещением, а также если имущественное положение бывшего члена семьи собственника жилого помещения и другие заслуживающие внимания обстоятельства не позволяют ему обеспечить себя иным жилым помещением, право пользования жилым помещением, принадлежащим указанному собственнику, может быть сохранено за бывшим членом его семьи на определенный срок на основании решения суда. При этом по требованию бывшего супруга и других членов его семьи, в пользу которых собственник исполняет алиментные обязательства, суд вправе обязать собственника жилого помещения обеспечить их иным жилым помещением.

По истечении срока пользования жилым помещением, установленного решением суда, соответствующее право пользования жилым помещением бывшего члена семьи собственника прекращается, если иное не установлено соглашением между собственником и бывшим членом его семьи.

До истечения указанного срока право пользования жилым помещением бывшего члена семьи собственника прекращается одновременно с прекращением права собственности на данное жилое помещение этого собственника или, если отпали обстоятельства, послужившие основанием для сохранения такого права на основании решения суда.

Указанные выше правила не распространяются, однако, на бывших членов семьи собственника приватизированного жилого помещения при условии, что в момент приватизации данного жилого помещения эти лица имели равные права пользования этим помещением с лицом, его приватизировавшим, если иное не установлено законом или договором. Данное положение содержится в ст. 19 Вводного закона к ЖК, хотя, конечно, более уместно было бы сказать об этом в самой ст. 31 ЖК.

Общие положения о прекращении жилищных отношений при найме жилой площади, а также в домах ЖСК и ЖНК. Жилищные правоотношения, основанные на различных видах договора найма жилого помещения, а также на членстве в ЖСК и ЖНК, могут прекращаться по разным основаниям. При этом одни из этих оснований являются общими для любых жилищных правоотношений, другие же актуальны лишь для отдельных их видов.

Некоторые случаи прекращения жилищных правоотношений никаких сложностей не вызывают. К их числу относятся, например, смерть одинокого нанимателя, истечение срока, на который было предоставлено жилое помещение, либо расторжение договоров социального и коммерческого найма, а также договора найма специализированного жилого помещения по взаимному согласию сторон или по инициативе нанимателя.

Так, любой договор найма жилого помещения может быть расторгнут во всякое время по соглашению сторон. Кроме того, наниматель жилого помещения по договору социального найма и наниматель специализированного жилого помещения с согласия в письменной форме проживающих совместно с ним членов его семьи в любое время вправе расторгнуть договор социального найма. Такое же право имеется и у нанимателя жилого помещения по договору коммерческого найма, он лишь должен предупредить об этом наймодателя за три месяца.

Гораздо сложнее обстоит дело с расторжением договоров найма по инициативе наймодателя. Эта разновидность расторжения договора, которую именуют выселением, затрагивает право граждан на жилище. Поэтому в жилищном законодательстве выселению традиционно уделяется особое внимание. Выселение, которое означает принудительное изъятие у нанимателя и членов его семьи занимаемого ими жилого помещения, допускается только по основаниями в порядке, предусмотренном законом. При этом новый ЖК допускает лишь судебный порядок выселения. Выселение в административном порядке, которое ранее применялось при самоуправном занятии жилой площади и при выселении из домов, грозящих обвалом, сейчас не практикуется.

Выселение как принудительное лишение проживающих прав на занимаемую ими жилую площадь встречается не только в различных видах найма, но и в домах ЖСК и ЖНК.

Действующее жилищное законодательство позволяет выделить три вида выселения, различающиеся по своим условиям: 1) выселение с предоставлением другого благоустроенного жилого помещения; 2) выселение с предоставлением другого жилого помещения; 3) выселение без предоставления другого жилого помещения.

Выселение с предоставлением другого благоустроенного жилого помещения. Прежде чем рассмотреть конкретные случаи выселения с предоставлением другой благоустроенной жилой площади, остановимся на самом понятии "другое благоустроенное жилое помещение". В соответствии со ст. 89 ЖК предоставляемое гражданам в связи с их выселением другое благоустроенное жилое помещение, которое должно быть указано в решении суда о выселении, должно отвечать следующим требованиям:

1) находиться в черте того же населенного пункта, в котором расположено жилое помещение, из которого производится выселение (т.е. в границах города, поселка и т.д.). В некоторых случаях должны учитываться особенности административно-территориального деления региона. Например, в Санкт-Петербурге жилая площадь должна предоставляться лишь в черте города, а не в пригородах, административно входящих в Санкт-Петербург (Павловск, Петродворец, Ломоносов, Кронштадт, Зеленогорск и др.). Однако в черте города другая благоустроенная жилая площадь может быть предоставлена в любом районе, без учета того, в каком конкретном районе города находилось жилое помещение, из которого производится выселение;

2) должно соответствовать установленным санитарно-техническим требованиям, т.е. быть пригодным для проживания;

3) должно быть равнозначным по общей площади ранее занимаемому жилому помещению. Если наниматель и проживающие совместно с ним члены его семьи до выселения занимали квартиру или не менее чем две комнаты, наниматель соответственно имеет право на получение квартиры или на получение жилого помещения, состоящего из того же числа комнат, в коммунальной квартире. Ранее действовавшее правило, согласно которому гражданам во всяком случае гарантировалось предоставление жилья из расчета не менее чем по норме предоставления (хотя бы ранее они занимали меньшую по размеру площадь), сейчас не действует;

4) быть благоустроенным применительно к условиям соответствующего населенного пункта. При этом под благоустроенностью жилого помещения понимается не что иное, как комплекс коммунально-бытовых удобств (например, отопление, освещение, водоснабжение, газ и проч.), имеющийся в предоставляемом жилом помещении, и соответствующий условиям большей части жилищного фонда данного населенного пункта.

Таким образом, при выселении с предоставлением другого благоустроенного жилого помещения во внимание принимается так называемый средний уровень благоустроенности по населенному пункту. Иными словами, благоустроенность ранее занимаемого и предоставляемого жилого помещения не сравнивается: допускается выселение и в менее благоустроенное помещение по сравнению с ранее занимаемым. Кроме того, следует учитывать, что в разных населенных пунктах, в зависимости от достигнутого уровня, может предоставляться жилье разной благоустроенности. Наконец, необходимо также помнить, что в понятие "благоустроенность жилого помещения" включаются только коммунальные удобства, а не иные характеристики жилой площади (например, этаж, сторона света, изолированность комнат, наличие балкона и проч.).

Граждане выселяются из жилых помещений с предоставлением других благоустроенных жилых помещений в четырех следующих случаях:

1. дом, в котором находится жилое помещение, подлежит сносу;
2. жилое помещение подлежит переводу в нежилое помещение;
3. жилое помещение признано непригодным для проживания;
4. в результате проведения капитального ремонта или реконструкции дома, если прежнее жилое помещение не сохраняется.

Все они касаются выселения из жилых помещений, занимаемых по договорам социального найма. Соответственно и другое благоустроенное жилое помещение предоставляется также по договору социального найма.

По смыслу закона на таких же началах должно производиться выселение в указанных случаях и из специализированных жилых помещений. Однако из буквального толкования положений ЖК, в частности закрепленных ст. 102-103 ЖК, следует, что в этих случаях выселение из специализированных жилых помещений производится без предоставления другой жилой площади. Полагаем, что это очередная досадная ошибка составителей проекта ЖК.

Рассмотрим кратко каждый из названных случаев.

Выселение в связи со сносом дома. Если дом, в котором находится жилое помещение, занимаемое по договору социального найма, подлежит сносу, выселяемым из него гражданам органом государственной власти или органом местного самоуправления, принявшими решение о сносе такого дома, предоставляются другие благоустроенные жилые помещения по договорам социального найма (ст. 86 ЖК).

Ранее действовавшее законодательство возлагало обязанность по расселению таких сносимых жилых домов на те организации, которым отводился земельный участок. На практике это вызывало немало сложностей, в связи с чем соответствующие организации стремились подключить к расселению домов местные власти, передав им необходимые финансовые средства на расселение. Сейчас эта практика оказалась узаконенной.

Выселение в связи с переводом жилого помещения в нежилое помещение. Если жилое помещение, занимаемое по договору социального найма, подлежит переводу в нежилое помещение, выселяемым из такого помещения гражданам предоставляется другое благоустроенное жилое помещение по договору социального найма (ст. 87 ЖК). Обязанность по предоставлению другого жилого помещения возлагается в данном случае на наймодателя, а не на орган, принявший решение о переводе жилого помещения в нежилое.

Выселение в связи с признанием жилого помещения непригодным для проживания. Признание помещения жилым помещением, непригодным для проживания граждан, осуществляется межведомственной комиссией при наличии признаков, предусмотренных Положением о признании помещения жилым помещением, жилого помещения непригодным для проживания и многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу, утв. постановлением Правительства РФ от 28 января 2006 г. N 47.

Условия выселения в данном случае такие же, как при переводе жилых помещений в нежилые. Обязанность по предоставлению другого жилого помещения возлагается на наймодателя.

Выселение в связи с проведением капитального ремонта или реконструкции дома. При проведении капитального ремонта или реконструкции дома, если такой ремонт или реконструкция не могут быть проведены без выселения нанимателя, наймодатель обязан предоставить нанимателю и членам его семьи на время проведения капитального ремонта или реконструкции другое жилое помещение без расторжения договора социального найма жилого помещения, находящегося в указанном доме.

На время проведения капитального ремонта или реконструкции по договору найма предоставляется жилое помещение маневренного фонда. В случае отказа нанимателя и членов его семьи от переселения в это жилое помещение наймодатель может потребовать переселения в судебном порядке. Переселение нанимателя и членов его семьи в жилое помещение маневренного фонда и обратно осуществляется за счет наймодателя (п. 1 ст. 88 ЖК).

Иными словами, по общему правилу проведение в доме капитального ремонта или реконструкции не является основанием для выселения граждан, а выступает лишь поводом к их временному переселению на маневренную площадь, да и то лишь в случае, когда это вызывается производственной необходимостью.

Однако капитальный ремонт или реконструкция дома могут послужить основанием и для выселения граждан с предоставлением им в постоянное пользование другого благоустроенного жилого помещения. Это возможно в двух случаях.

Во-первых, взамен предоставления жилого помещения маневренного фонда наймодатель с согласия нанимателя и членов его семьи может предоставить им в пользование другое благоустроенное жилое помещение с заключением договора социального найма. Договор социального найма жилого помещения в доме, подлежащем капитальному ремонту или реконструкции, подлежит расторжению.

Такое решение вопроса может устраивать тех нанимателей, которые не желают проживать на маневренной жилой площади без каких-то реальных гарантий того, что капитальный ремонт или реконструкция жилого дома будут завершены в обещанные сроки. Однако настаивать на том, чтобы им было предоставлено другое благоустроенное жилое помещение, граждане не могут. По смыслу закона такое право у них может появиться лишь при существенном нарушении сроков проведения капитального ремонта или реконструкции дома

Во-вторых, если в результате проведения капитального ремонта или реконструкции дома жилое помещение, занимаемое нанимателем и членами его семьи по договору социального найма, не может быть сохранено или его общая площадь существенно изменится, гражданам еще до начала капитального ремонта или реконструкции дома должно быть предоставлено другое благоустроенное жилое помещение по договору социального найма. Изменение прежнего помещения может быть признано существенным как при уменьшении, так и при увеличении размера жилого помещения: в первом случае - если в результате проживающие в нем наниматель и члены его семьи могут быть признаны нуждающимися в жилых помещениях; во втором случае - если в результате общая площадь занимаемого жилого помещения на одного члена семьи существенно превысит норму предоставления.

По смыслу закона наниматель и проживающие совместно с ним члены его семьи вправе настаивать на вселении в жилое помещение, общая площадь которого в результате проведения капитального ремонта или реконструкции уменьшилась.

Обязанность по предоставлению гражданам другого благоустроенного жилого помещения несет наймодатель.

Частный собственник жилого помещения, которое передано им в пользование по договору коммерческого найма другим гражданам, не несет обязанности по обеспечению нанимателей другой жилой площадью в связи со сносом дома, его переводом в нежилой фонд, признанием непригодным для проживания или проведением капитального ремонта или реконструкции дома. Во всех этих случаях наниматели выселяются без предоставления другой жилой площади.

Если причины выселения зависели от собственника, который, например, по своей вине довел жилое помещение до непригодного для проживания состояния, он обязан возместить нанимателям убытки, возникшие у них в связи с досрочным расторжением договора коммерческого найма.

Выселение с предоставлением другой жилой площади. Выселение с предоставлением другой жилой площади без гарантии ее благоустроенности выступает в качестве жилищной санкции, которая применяется в случае ненадлежащего выполнения гражданами лежащих на них обязанностей или отпадения оснований, которые давали им право на пользование жилой площадью.

При этом предоставляемое гражданам другое жилое помещение должно отвечать следующим требованиям:

• находиться в черте данного населенного пункта;
• быть пригодным для проживания, т.е. отвечать санитарно-техническим требованиям;
• размер жилого помещения должен быть таким, чтобы граждане не становились нуждающимися в улучшении жилищных условий, т.е. на каждого проживающего должно приходиться больше учетной нормы, но меньше нормы предоставления.

На практике предоставляемая другая жилая площадь чаще всего является неблагоустроенной, т.е. не имеет тех коммунально-бытовых удобств, которые характерны для соответствующего населенного пункта. Однако не требуется, чтобы при выселении с предоставлением другого жилого помещения предоставлялось именно такое жилье: просто в данном случае нет гарантии предоставления благоустроенной жилой площади.

Выселение с предоставлением другой жилой площади прямо допускается законодательством в двух случаях:

1. в связи с неоплатой квартплаты и коммунальных услуг лицами, пользующимися жилым помещением по договору социального найма;
2. из служебных жилых помещений и общежитий тех категорий граждан, которые по закону не могут быть выселены без предоставления другого жилья.

Выселение в связи с неоплатой квартплаты и коммунальных услуг. Если наниматель и проживающие совместно с ним члены его семьи в течение более шести месяцев без уважительных причин не вносят плату за жилое помещение и коммунальные услуги, они могут быть выселены в судебном порядке с предоставлением другого жилого помещения по договору социального найма, размер которого соответствует размеру жилого помещения, установленному для вселения граждан в общежитие (ст. 90 ЖК).

Как видим, выселение в этом случае производится при одновременном наличии двух условий:
а) просрочка в оплате жилья и коммунальных услуг более шести месяцев подряд. При этом по смыслу закона неоплата должна быть полной или, по крайней мере, значительной; напротив, наличие небольшой по размеру задолженности поводом к выселению служить не может;
б) вина нанимателя и членов его семьи. У лиц, несущих солидарную ответственность за выполнение обязанности по оплате жилья и коммунальных услуг, должна быть фактическая возможность выполнить данную обязанность. Например, по смыслу закона нельзя выселить с жилой площади тех задолжников, которые испытывают временные финансовые трудности в связи с болезнью, утратой работы и т.п. Напротив, отсутствие нанимателя на жилой площади без уважительных причин в течение длительного времени не освобождает его от обязанности по оплате жилья и коммунальных услуг и не служит уважительной причиной образования задолженности.

По смыслу закона данное основание выселения должно было быть установлено и применительно к жилым помещениям специализированного жилищного фонда. Однако в соответствии с буквальным смыслом сказанного в ст. 102-103 ЖК выселение из специализированных жилых помещений при неоплате жилья и коммунальных услуг должно производиться без предоставления другой жилой площади.

Выселение из служебных жилых помещений и общежитий тех категорий граждан, которые по закону не могут быть выселены без предоставления другого жилья. По общему правилу лица, проживающие на служебной площади и в общежитиях, выселяются при наличии к тому оснований (увольнение с работы, окончание учебы и т.п.) без предоставления другой жилой площади. Однако некоторые категории граждан и члены их семей не могут быть выселены без предоставления другой жилой площади даже в этих случаях. К ним относятся:

1) члены семьи военнослужащих, должностных лиц, сотрудников органов внутренних дел, органов федеральной службы безопасности, таможенных органов Российской Федерации, органов государственной противопожарной службы, органов по контролю за оборотом наркотических средств и психотропных веществ, учреждений и органов уголовно-исполнительной системы, погибших (умерших) или пропавших без вести при исполнении обязанностей военной службы или служебных обязанностей;

2) пенсионеры по старости;

3) члены семьи работника, которому было предоставлено служебное жилое помещение или жилое помещение в общежитии и который умер;

4) инвалиды I или II группы, инвалидность которых наступила вследствие трудового увечья по вине работодателя, инвалиды I или II группы, инвалидность которых наступила вследствие профессионального заболевания в связи с исполнением трудовых обязанностей, инвалиды из числа военнослужащих, ставших инвалидами I или II группы вследствие ранения, контузии или увечья, полученных при исполнении обязанностей военной службы либо вследствие заболевания, связанного с исполнением обязанностей военной службы (п. 2 ст. 103 ЖК).

Дополнительным условием выселения указанных граждан с предоставлением другого жилого помещения служит то обстоятельство, что выселяемые граждане не являются нанимателями жилых помещений по договорам социального найма или членами семьи нанимателя жилого помещения по договору социального найма либо собственниками жилых помещений или членами семьи собственника жилого помещения и состоят на учете в качестве нуждающихся в жилых помещениях.

Данное условие сформулировано в законе крайне неудачно: составители проекта ЖК явно забыли, что понятие "быть членом семьи нанимателя или собственника другого жилого помещения" совсем не равнозначно понятию "иметь реальную возможность поселиться в этом другом жилом помещении" (хотя бы потому, что для вселения в жилое помещение требуется согласие собственника, нанимателя и всех совершеннолетних проживающих). Истинный смысл нормы состоит в том, что если указанные выше лица имеют право на другую жилую площадь и могут этим правом реально воспользоваться, то они выселяются со служебной жилой площади и из общежитий без предоставления другой жилой площади.

Еще один случай возможного выселения граждан из служебных жилых помещений и общежитий, но лишь с предоставлением другой жилой площади предусмотрен ст. 102 ЖК. В данной статье говорится о том, что переход права собственности на служебное жилое помещение или жилое помещение в общежитии, а также передача такого жилого помещения в хозяйственное ведение или оперативное управление другому юридическому лицу влечет за собой прекращение договора найма такого жилого помещения, за исключением случаев, если новый собственник такого жилого помещения или юридическое лицо, которому передано такое жилое помещение, является стороной трудового договора с работником - нанимателем такого жилого помещения.

Вопрос о том, кто - прежний или новый владелец жилой площади - должен обеспечить граждан, выселяемых из служебных жилых помещений или из общежитий по данному основанию, другой жилой площадью, оставлен открытым. По смыслу закона обязанность по расселению несет то лицо, которое желает выселить граждан, проживающих на служебной жилой площади или в общежитии.

Наконец, в соответствии со ст. 13 Вводного закона к ЖК граждане, которые проживают в служебных жилых помещениях и жилых помещениях в общежитиях, предоставленных им до введения в действие ЖК, и состоят (имеют право состоять) на учете в качестве нуждающихся в жилых помещениях по причине отсутствия у них прав на другую жилую площадь (подп. 1 п. 1 ст. 51 ЖК), не могут быть выселены из указанных жилых помещений без предоставления другой жилой площади, если их выселение не допускалось законом до введения в действие нового ЖК.

Разработчики проекта ЖК не предусмотрели такой случай выселения с предоставлением другой жилой площади, как выселение в связи с нарушением порядка предоставления жилой площади социального использования и специализированного жилищного фонда. Порядок предоставления жилой площади может быть нарушен разными способами, в частности при принятии решения о предоставлении жилья не уполномоченным на то органом, при предоставлении помещения, на которое сохраняется право у других лиц, при нарушении очередности и т.д. Ранее эти и подобные им случаи объединялись в такое основание для выселения, как признание ордера недействительным, которое, как правило, влекло выселение с предоставлением другого жилого помещения. Хотя в настоящее время ордера не выдаются, сама возможность нарушения порядка предоставления жилой площади государственного и муниципального жилищных фондов осталась.

В данном случае надлежит руководствоваться правилами гражданского законодательства о недействительности сделок, не соответствующих требованиям закона или иных правовых актов (ст. 168 ГК).

Выселение без предоставления жилой площади. Выселение без предоставления другой жилой площади также является жилищно-правовой санкцией, причем наиболее жесткой, условия применения которой регламентированы законом. Выселяться без предоставления другой жилой площади могут наниматели по договорам социального и коммерческого найма, пользователи помещений специализированного жилищного фонда, а также члены ЖСК и ЖНК. Действующее законодательство предусматривает следующие случаи выселения без предоставления жилой площади.

Выселение в связи с использованием жилого помещения не по назначению, систематическим нарушением прав и законных интересов соседей или бесхозяйственным обращением с жилым помещением. Если наниматель и (или) проживающие совместно с ним члены его семьи используют жилое помещение не по назначению, систематически нарушают права и законные интересы соседей или бесхозяйственно обращаются с жилым помещением, допуская его разрушение, наймодатель обязан предупредить нанимателя и членов его семьи о необходимости устранить нарушения.

Если указанные нарушения влекут за собой разрушение жилого помещения, наймодатель также вправе назначить нанимателю и членам его семьи разумный срок для устранения нарушений. Если наниматель жилого помещения и (или) проживающие совместно с ним члены его семьи после предупреждения наймодателя не устранят нарушения, виновные граждане по требованию наймодателя или других заинтересованных лиц выселяются в судебном порядке без предоставления другого жилого помещения (п. 1 ст. 91 ЖК).

Указанные основания выселения (их здесь три) применяются в отношении нанимателей как по социальному, так и по коммерческому найму. В обоих случаях основные условия выселения по любому из названных оснований являются общими. К ним относятся:
противоправность поведения нарушителя, т.е. нарушение им норм, закрепленных правовыми актами, в частности Правилами пользования жилыми помещениями от 21 января 2006 г. Несоблюдение этических норм и элементарных правил человеческого общежития, если при этом не нарушаются правовые нормы, основанием для выселения служить не может;
виновность поведения нарушителя, который понимает значение своих действий и может ими руководить. Поэтому поведение душевнобольных или малолетних само по себе не может служить основанием для выселения, если только ответственные за их поведение лица не потворствуют их действиям и не пренебрегают своими обязанностями по осуществлению надзора за своими подопечными;
систематичность, под которой понимается любое повторное действие или бездействие обязанного лица.

Для социального найма указанные условия предусмотрены ст. 91 ЖК, а для коммерческого найма - ст. 687 ГК. Не совпадают лишь некоторые детали: в ст. 91 ЖК говорится о разумном сроке, а в ст. 687 ГК - о сроке не более одного года; в коммерческом найме по просьбе нанимателя суд в решении о расторжении договора может отсрочить исполнение решения на срок не более одного года и т.п.

Выселение нанимателя в связи с самовольным переустройством и (или) перепланировкой жилой площади и его отказом привести жилую площадь в прежнее состояние в течение установленного разумного срока. Данный случай выселения предусмотрен ст. 29 ЖК. В указанной статье говорится, правда, лишь о расторжении договора найма с таким нанимателем, а в ст. 91 ЖК, посвященной выселению нанимателей без предоставления другой жилой площади, о таком основании выселения не упоминается. Это представляется очередным юридико-техническим упущением составителей проекта ЖК.

Однако по смыслу закона расторжение договора найма с нанимателем в данном случае должно влечь за собой его выселение вместе со всеми членами семьи. Обязанность по приведению жилого помещения в прежнее состояние возлагается на собственника жилого помещения, являвшегося наймодателем по расторгнутому договору.

Выселение из самоуправно занятой жилой площади. Данное основание выселения новым ЖК не предусмотрено. Напомним, что в соответствии с ранее действовавшим законодательством выселение в этом случае производилось в административном порядке без предоставления другой жилой площади. При этом само понятие "самоуправное занятие жилой площади" трактовалось достаточно узко. Им, в частности, охватывалось не любое занятие жилой площади с нарушением установленного порядка, а лишь, по сути, захват жилой площади без каких-либо законных оснований.

На практике самоуправное занятие жилой площади в чистом виде встречалось крайне редко. Гораздо чаще граждане самоуправно занимали жилую площадь, полагая, что имеют то или иное право на данную площадь. Поэтому применение административного порядка выселения в большинстве случаев было неоправданным.

В условиях отсутствия в ЖК законного основания для выселения лиц, самоуправно захвативших жилое помещение, собственник жилого помещения может воспользоваться одним из вещно-правовых средств защиты права собственности, например предъявить виндикационный иск.

Выселение в связи с лишением родительских прав. Без предоставления другого жилого помещения могут быть выселены из жилого помещения граждане, лишенные родительских прав, если совместное проживание этих граждан с детьми, в отношении которых они лишены родительских прав, признано судом невозможным (п. 2 ст. 91 ЖК).

Данное основание выселения применяется также как к социальному, так и к коммерческому найму. Основанием для этого служит п. 3 ст. 687 ГК, в котором сказано, что договор коммерческого найма жилого помещения может быть расторгнут и в других случаях, предусмотренных жилищным законодательством.

Выселение за неплатеж квартплаты. Данное основание выселения прямо предусмотрено законом лишь для коммерческого найма жилья. В соответствии с п. 2 ст. 687 ГК договор найма жилого помещения может быть расторгнут в судебном порядке по требованию наймодателя в случае невнесения нанимателем платы за жилое помещение за шесть месяцев, если договором не предусмотрен более длительный срок, а при краткосрочном найме - в случае невнесения квартплаты более двух раз по истечении установленного договором срока платежа.

В отличие от социального найма невнесение платы за жилое помещение в данном случае не обусловлено виной нанимателя. Конечно, по смыслу закона основанием для выселения не может служить незначительная по размеру задолженность по платежам.

Выселение граждан из специализированных жилых помещений. В случаях расторжения или прекращения договоров найма специализированных жилых помещений граждане должны освободить помещения, которые они занимали по данным договорам. При отказе освободить такие помещения указанные граждане подлежат выселению в судебном порядке без предоставления других жилых помещений, за некоторыми установленными законом исключениями, когда выселение производится с предоставлением другого жилого помещения.

Наряду с общими основаниями выселения (такими, как разрушение или повреждение жилого помещения, систематическое нарушение прав и законных интересов соседей, использование жилого помещения не по назначению и др.), выселение без предоставления другого жилого помещения из жилых помещений специализированного фонда производится дополнительно при:

• сносе дома или при переводе жилого помещения в нежилое;
• невнесении нанимателем платы за жилое помещение и (или) коммунальные услуги в течение более шести месяцев;
• утрате или лишении нанимателя статуса беженца, вынужденного переселенца, прекращении им без уважительных причин трудовых отношений с работодателем, предоставившим ему служебное жилье или жилую площадь в общежитии. В случае смерти нанимателя, имевшего статус вынужденного переселенца или беженца, члены его семьи сохраняют право пользования жилым помещением, однако лишь при условии наличия у них статуса вынужденных переселенцев или беженцев. В противном случае они подлежат выселению без предоставления другой жилой площади;
• получении (приобретении) нанимателем иного жилого помещения;
• неиспользовании жилого помещения более шести месяцев (отсутствии без уважительных причин в течение этого срока) - для беженцев и вынужденных переселенцев;
• выявлении в документах, послуживших основанием для предоставления жилого помещения, не соответствующих действительности сведений.

Как уже отмечалось, два первых основания выселения не вписываются в общую систему действующего жилищного законодательства, по смыслу которого в этих случаях выселение должно производиться с предоставлением другой жилой площади.

Выселение из домов ЖСК. Наряду с общими основаниями выселения из домов ЖСК (систематическая порча жилого помещения, нарушение прав соседей и проч.), здесь имеется ряд дополнительных оснований выселения. В частности, любой член жилищного кооператива может в любое время выйти из состава кооператива и получить причитающийся ему пай. Все вопросы, связанные с выходом из кооператива, решаются в уставе ЖСК и относятся к числу обязательных положений устава. Одновременно лицо, выходящее из кооператива, должно освободить занимаемое жилое помещение, а в случае отказа может быть выселено в судебном порядке.

В соответствии со ст. 133 ЖК член жилищного кооператива, не выплативший полностью паевой взнос и исключенный из кооператива из-за грубого неисполнения им обязанностей, установленных ЖК или уставом кооператива, а также проживающие совместно с ним члены его семьи утрачивают право пользования жилым помещением в доме кооператива и обязаны освободить жилое помещение в течение двух месяцев со дня принятия решения об исключении такого члена из кооператива.

При отказе освободить жилое помещение они подлежат выселению в судебном порядке без предоставления другого жилого помещения.

Разумеется, члену жилищного кооператива выплачивается сумма его пая в сроки и на условиях, которые предусмотрены уставом кооператива. Срок такой выплаты не может быть более чем два месяца со дня принятия кооперативом решения об исключении из кооператива.

Выселение из помещений жилищных накопительных кооперативов. При прекращении членства в ЖНК по любому из оснований, за исключением случая внесения членом кооператива паевого взноса в полном размере, член ЖНК, которому кооператив передал в пользование жилое помещение, и проживающие совместно с ним лица утрачивают право пользования жилым помещением и обязаны его освободить в течение двух месяцев со дня прекращения членства в кооперативе, а в случае ликвидации кооператива - со дня принятия решения о ликвидации кооператива.

В случае отказа освободить жилое помещение член кооператива и проживающие совместно с ним лица подлежат выселению по решению суда без предоставления другого жилого помещения в порядке, предусмотренном жилищным законодательством для граждан, исключаемых из ЖСК.

При прекращении членства в ЖНК кооператив обязан выплатить выбывшему члену кооператива действительную стоимость пая.