Ограниченные вещные права

Понятие и виды ограниченных вещных прав

Понятие ограниченных вещных прав. Наряду с наиболее широким по объему вещным правом - правом собственности в законодательстве выделяется категория вещных прав лиц, не являющихся собственниками (ст. 216 ГК). Легального определения понятия ограниченных вещных прав в законодательстве не содержится. Доктринальное понятие вещного права предложено в гл. 19 настоящего учебника. Применительно к иным вещным правам, помимо права собственности, следует констатировать, что они в целом обладают общими признаками вещного права, перечисленными ранее. Им присущи также специфические признаки, позволяющие отграничить их от права собственности.

Один из таких признаков получил легальное закрепление. Законодатель прямо указывает на свойство производности иных вещных прав от права собственности (п. 2 ст. 216 ГК). Вещные права возникают на имущество, уже присвоенное другим лицом, т.е. имеющее собственника. Иными словами, речь идет о правах на чужие вещи (jura in re aliena). Свойство зависимости ограниченных вещных прав от права собственности выражается в конкретных юридических последствиях. Совпадение в одном лице собственника и субъекта ограниченного вещного права влечет прекращение последнего. Недействительность или прекращение права собственности лица на момент совершения таким лицом распорядительного акта для установления вещного права влечет недействительность вещного права.

Необходимость введения правового института вещных прав на чужие вещи предопределена потребностями гражданского оборота в условиях обособления на праве собственности материальных благ, количество которых объективно ограничено. В частности, нередко возникает потребность использования недвижимого имущества, доступ к которому ограничен в силу наличия у другого лица права собственности на него, в частности в области землепользования и природопользования, пользования жилыми помещениями и т.п. Таким образом, основное назначение института вещных прав на чужие вещи состоит в обеспечении юридической возможности извлечения из чужой вещи полезных свойств, т.е. в пользовании этой вещью в своем интересе, для удовлетворения собственных потребностей: "Именно в пользовании вещью и заключается смысл, существо всех вещных прав". Правомочие пользования образует либо единственный, либо основной элемент содержания ограниченного вещного права и является другим важным признаком ограниченных вещных прав наряду с признаком производности их от права собственности.

Однако выделение и этого признака недостаточно для отграничения ограниченных вещных прав от права аренды и иных обязательственных прав, также предусматривающих возможность пользования чужим имуществом. Отграничение права собственности от прав обязательственных, как правило, не вызывает трудностей. Вопрос дифференциации прав на ограниченные вещные и обязательственные стоит более остро. Это объясняется сходством структуры межсубъектной связи правоотношений, возникающих с участием обладателей как обязательственных, так и вещных прав. И в том, и в другом случае устанавливается специальное относительное правоотношение между собственником и обладателем права (вещного или обязательственного), которое отлично от абсолютного правоотношения между обладателем вещного права и всеми иными участниками гражданского оборота.

Таким образом, возможность пользования чужим имуществом может быть обеспечена и другими юридическими приемами, помимо закрепления ограниченных вещных прав, например посредством передачи имущества в аренду или по договору безвозмездной ссуды. В связи с этим актуальным является вопрос, сохраняется ли значение института ограниченных вещных прав при наличии возможности установления в отношении чужого имущества обязательственного права, обеспечивающего пользование таким имуществом.

На этот вопрос следует дать положительный ответ. Особенность ограниченного вещного права по сравнению с обязательственным состоит в большей "прочности" первого. В известной степени является прочным и право аренды в силу наделения его свойством следования за вещью, а также вещно-правовой защитой при наличии у арендатора правомочия владения наряду с пользованием (ст. 305, п. 1 ст. 617 ГК). Вместе с тем большая стабильность вещного права находит выражение и в других аспектах, помимо свойства следования и абсолютной защиты. Установление и объем права арендатора предопределяется волей сторон договора аренды. Существование же вещного права и его содержание находится в меньшей зависимости от воли собственника.

Для установления ограниченного вещного права, как правило, безразлично волеизъявление пассивных субъектов вещного правоотношения, в том числе собственника. Для возникновения обязательственного права, включая право аренды, помимо согласия управомоченного лица требуется волеизъявление обязанного лица. В силу того что вещным правам корреспондирует обязанность всех третьих лиц его соблюдать, содержание таких прав должно быть публичным. Субъекты гражданского оборота не могут по своему усмотрению создавать вещные права. Виды вещных прав и их содержание определяются законом. Кроме того, пользование на основании вещного права преимущественно осуществляется бессрочно, тогда как право аренды всегда носит срочный характер.

Таким образом, с одной стороны, ограниченные вещные права представляют собой относительно стабильную правовую форму использования чужого имущества. И.А. Покровский указывал на то, что развитый гражданский оборот "ставит вопрос о создании таких юридических форм, которые обеспечивали бы возможность известного прочного, т.е. не зависящего от просто личного согласия, участия одного лица в праве собственности другого". С другой стороны, такие права создают ограничение права собственности в пользу других лиц.

Это предопределяет то, что в одном и том же правопорядке может в разное время наблюдаться тенденция то к расширению, то к сужению круга таких прав. В дореволюционном законодательстве ограниченные вещные права были регламентированы скупо: выделялись лишь публичные и частные сервитуты. ГК РСФСР 1922 г. предусматривал два вида прав на чужие вещи: право застройки и залог имущества. С момента проведения кодификации гражданского законодательства в начале 60-х гг. XX в. и вплоть до принятия законов о собственности 1990 г., Основ гражданского законодательства 1991 г. понятие ограниченных вещных прав было предано забвению (за исключением права оперативного управления). Действующий ГК закрепляет достаточно широкий круг ограниченных вещных прав.

Поскольку права на чужие вещи создают ограничение права собственности, по содержанию они являются более узкими, чем право собственности. Вещная природа jura in re aliena проявляется также в том, что между субъектом и объектом данного права не стоит ни один иной субъект. Вещное право устанавливает непосредственную связь субъекта права с объектом. В силу вещного права управомоченное лицо получает возможность осуществлять определенные активные действия в отношении вещи без посредства других лиц и без необходимости осуществления ими каких-либо активных действий. Интерес управомоченного лица в данном случае удовлетворяется не чужими, а собственными активными действиями субъекта права по использованию чужого имущества по своему усмотрению и в своем интересе. На всех третьих лицах, включая собственника, лежит пассивная обязанность не препятствовать осуществлению такого права. Следовательно, ограниченные вещные права подчиняют вещь господству управомоченного лица в ограниченных пределах. Эту особенность можно считать третьей важной чертой прав на чужие вещи.

Таким образом, вещные права закрепляют принадлежность материальных благ субъектам гражданского права, т.е. статику имущественных отношений, регулируемых гражданским правом. Этим они также отличаются от обязательственных прав, оформляющих динамику имущественных отношений, т.е. переход вещей и иных объектов гражданских правоотношений от одних участников (субъектов) к другим.

Подводя итоги, перечислим специфические признаки ограниченных вещных прав: 1) производность от права собственности; 2) пользование чужой вещью в своем интересе как цель и основа содержания вещного права; 3) возможность непосредственного, но ограниченного, по сравнению с правом собственности, воздействия на чужую вещь без участия других лиц (так называемое ограниченное господство управомоченного лица над вещью).

На основе указанных признаков можно сформулировать определение ограниченного вещного права. Это право представляет собой вещное право на чужую вещь, производное от права собственности на эту вещь и закрепляющее возможность пользования ею в установленных законом пределах в своем интересе без посредства собственника или иных лиц.

Таким образом, заимствование при правовом регулировании обязательственных прав пользования чужим имуществом конструкций из вещного права (владельческая защита, свойство следования) само по себе не дает основания для квалификации этих прав как вещных. Вещные права сохраняют свою специфику, которая проявляется, в частности, в основаниях их возникновения и прекращения, особенностях определения их содержания, которые будут рассмотрены далее.

Виды ограниченных вещных прав. Исходя из принципа публичности абсолютных прав действующее гражданское законодательство устанавливает закрытый перечень ограниченных вещных прав (numerus clausus). Это означает, что виды вещных прав определяются только федеральным законом и не могут быть установлены актами индивидуального регулирования (п. 1 ст. 216 ГК). При этом перечень ограниченных вещных прав, перечисленных в п. 1 ст. 216 ГК, не является исчерпывающим. Иные виды прав на чужие вещи упоминаются как в других положениях ГК (например, ст. 292 ГК), так и в других законах (ЖК, ЗК и т.д.).

Традиционная классификация прав на чужие вещи, в соответствии с которой в зависимости от содержания прав выделялись три группы: а) права пользования чужой вещью; б) права на получение известной ценности из чужой вещи; в) права на приобретение известной вещи, - не дает представления о видах вещных прав, признаваемых действующим гражданским законодательством, поскольку все они относятся к первой группе этой классификации.

Внутри этой группы ограниченные вещные права можно подразделить по различным основаниям: в зависимости от особенностей содержания, по объекту и т.д. Вместе с тем специфику правового режима отдельных прав на чужие вещи наиболее полно отражает их деление на основе смешанного критерия (в зависимости от особенностей содержания и объекта) на: а) сервитуты, в том числе предиальные (на земельные участки и иные объекты недвижимости) и личные (права пользования жилыми помещениями); б) право постоянного (бессрочного) пользования и пожизненного наследуемого владения на земельные участки; в) право хозяйственного ведения и оперативного управления. Дальнейшая характеристика отдельных видов jura in re aliena дается в соответствии с указанной классификацией.

Сервитуты

Понятие сервитута. Сервитут представляет собой право ограниченного пользования чужим недвижимым имуществом. Исторически данное вещное право получило признание первым как в римском праве, так и в российском дореволюционном законодательстве. Традиционным является деление сервитутов на вещные (предиальные) и личные (персональные). Вещные сервитуты (servitutes praedurum) устанавливаются в отношении одного объекта недвижимого имущества с целью обеспечения пользования другим объектом недвижимости. Личные сервитуты (servitutes personarum) предоставляются с целью обеспечения пользования недвижимым имуществом конкретным лицом. Иными словами, объект предиального сервитута служит другой вещи, а личного - определенному лицу. Примером вещного сервитута может служить земельный сервитут (ст. 274 ГК; п. 1 ст. 23 ЗК). Земельный сервитут характеризуется наличием двух участков, один из которых является господствующим (praedium dominans), а другой - обремененным (praedium serviens). Сервитут устанавливается для предоставления возможности пользования господствующим земельным участком, если такая возможность не может быть обеспечена без установления сервитута, например для проезда, прохода к господствующему участку, его мелиорации и т.п. (п. 1 ст. 274 ГК; п. 1 ст. 23 ЗК). К личным сервитутам относятся права пользования жилым помещением членами семьи собственника, отказополучателем и получателем ренты (ст. 292 ГК; ст. 31, 33-34 ЖК).

Объектом предиального сервитута (далее - сервитут) могут выступать не только земельные участки, но и любое иное недвижимое имущество, ограниченное пользование которым необходимо вне связи с земельным участком, в частности здания, помещения в них, сооружения и т.д. (ст. 277 ГК). Например, такой сервитут может быть установлен в отношении какого-либо помещения в здании для размещения систем связи, водоснабжения, теплоснабжения и т.п. Сервитут может возникать в отношении как всего объекта недвижимости в целом, так и его части (п. 1 ст. 27 Закона о государственной регистрации).

Применительно к земельным сервитутам субъектом сервитута (сервитуарием) может быть не только собственник, но и обладатель права постоянного бессрочного пользования или пожизненно наследуемого владения на земельный участок (п. 4 ст. 274 ГК).

Содержание сервитута. Его составляет возможность ограниченного пользования чужим недвижимым имуществом. Правомочие пользования сервитуария ограничено строго определенной целью, например, проход или проезд через соседний земельный участок, прокладка трубопровода и т.п. При этом на собственника "служебного" объекта недвижимости возлагается обязанность не препятствовать осуществлению разрешенного сервитуарию пользования. Деление сервитутов на положительные и отрицательные в зависимости от того, предоставляет сервитут обладателю этого права возможность совершения положительных действий или запрещает какие-либо действия собственнику обременяемого имущества, утратило свое значение. Действующее законодательство не признает возможность установления отрицательных сервитутов, а защита прав титульного владельца имущества обеспечивается возможностью предъявления негаторного иска.

Сервитут носит возмездный характер (п. 4 ст. 274 ГК). Сервитут может быть срочным и постоянным (бессрочным) (п. 4 ст. 23 ЗК).

В силу того, что законодатель предусматривает возможность возникновения сервитута на основании двустороннего соглашения в литературе делается вывод, что содержание сервитута устанавливается произвольно. Однако это не совсем так. Закон существенно ограничивает свободу усмотрения при определении объема права сервитуария. Допустим, стороны не вправе своим соглашением расширить объем правомочий сервитуария и, например, наделить его правом распоряжения имуществом. Автономность воли сторон при установлении сервитута сводится в основном к определению конкретной цели пользования чужим объектом недвижимости и размера вознаграждения, подлежащего уплате за это. Такие характеристики сервитута, как объект и срок действия, предопределяются не столько усмотрением сторон, сколько целью, для достижения которой устанавливается сервитут. Данный вывод подтверждается правилом о том, что собственник обременяемого имущества вправе требовать прекращения сервитута в одностороннем порядке при отпадении или достижении цели его установления (п. 1 ст. 276 ГК).

Особенность сервитута по сравнению с другими вещными правами состоит в том, что поскольку сервитут не предоставляет титула владения, права сервитуария не пользуются вещно-правовой защитой, и положения ст. 605 ГК на него не распространяются, если иное прямо не предусмотрено законом. Вместе с тем сервитуту присуще свойство следования за его объектом (п. 1 ст. 275 ГК).

Установление и прекращение сервитута. В соответствии с п. 1 ст. 274 ГК сервитут может устанавливаться для нужд собственника недвижимого имущества при условии, что эти нужды не могут быть обеспечены без установления сервитута. При этом пользование, предоставляемое сервитутом, должно быть наименее обременительным для собственника "служебной" вещи с тем, чтобы собственник сохранил возможность осуществления пользования, владения и распоряжения таким имуществом (п. 2 ст. 274 ГК; п. 5 ст. 23 ЗК). Если установление сервитута приводит к невозможности использования имущества по назначению, собственник вправе требовать его прекращения через суд (п. 2 ст. 276 ГК).

В связи с этим от сервитута как вещного права следует отличать законные ограничения права собственности, которые законодатель в отдельных случаях неудачно называет "публичными сервитутами" (п. 2 ст. 23 ЗК). К числу таких публичных сервитутов следует отнести законные ограничения пользования земельным участком, устанавливаемые на основании общественных слушаний (п. 2 ст. 23 ЗК), ограничения, устанавливаемые в отношении лесных участков, водных объектов общего пользования и т.п. (п. 2 ст. 23 ЗК; ст. 262 ГК; ст. 6 Водного кодекса; ст. 9, п. 3 ст. 44, п. 2 ст. 45 Лесного кодекса; подп. 8 п. 5 ст. 43, подп. 2 п. 2 ст. 44, п. 7 ст. 51 Градостроительного кодекса; п. 4 ст. 13 ФЗ от 19 июля 1998 г. "О гидрометеорологической службе" (с изм. и доп.), ст. 10 ФЗ от 7 июля 2003 г. "О связи" (с изм. и доп.)). Указанные ограничения не являются субъективными гражданскими правами, поскольку не имеют конкретных управомоченных лиц и устанавливаются в общественных интересах, а не в интересах отдельных субъектов.

Сервитут, как и иные права на недвижимое имущество, устанавливается с момента государственной регистрации его возникновения (п. 1 ст. 131 ГК; п. 1 ст. 25 ЗК). Основанием для такой регистрации, по общему правилу, служит соглашение между лицом, требующим его установления, и собственником обременяемого объекта недвижимости. Правовой целью данного соглашения является установление абсолютного вещного права, а не обязанности по совершению каких-либо активных действий в пользу управомоченного лица. Следовательно, такое соглашение не порождает гражданско-правовых обязательств с положительным содержанием и должно рассматриваться не как обязательственный договор, а как распорядительная сделка или "вещный договор". Соглашение об установлении сервитута заключается в простой письменной форме. Существенными условиями данного соглашения следует считать предмет и цену.

Вместе с тем, если соглашение об установлении сервитута не достигнуто, заинтересованное лицо вправе требовать установления сервитута в судебном порядке. В этом случае основанием для государственной регистрации сервитута является судебное решение. Таким образом, сервитут, в конечном счете, может быть установлен независимо, а возможно, и против воли собственника. В особом порядке возникновения сервитута проявляется специфика правового режима этого вещного права, позволяющая отграничить указанное право от обязательственных прав по возмездному использованию чужого имущества (права аренды и т.д.).

Установление вещных сервитутов некоторых видов осуществляется на основании закона. В частности, на основании закона возникает дорожный сервитут собственника земельного участка, в случае если при продаже или передаче в залог такого земельного участка собственник сохраняет право собственности на расположенные на этом земельном участке объекты недвижимости (ст. 271, п. 2 ст. 553, ч. 2 п. 4 ст. 430 ГК; ч. 2 п. 1 ст. 64 ФЗ от 16 июля 1998 г. "Об ипотеке (залоге недвижимости)" (с изм. и доп.)).

Специфическим основанием прекращения сервитута является прекращение его по заявлению собственника при отпадении оснований, по которым он был установлен, а также вследствие невозможности собственника использовать имущество по назначению в связи с установлением сервитута (ст. 276 ГК). Прекращение сервитута, как и его возникновение, приурочено к моменту государственной регистрации его прекращения в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

Права пользования жилыми помещениями

Виды вещных прав на жилые помещения. Действующий ЖК разрешил спор о правовой природе вещных прав на чужие жилые помещения члена семьи собственника, отказополучателя и получателя ренты. Ранее эти права признавались вещными только в доктрине. В зависимости от оснований возникновения ЖК выделяет права пользования жилым помещением: во-первых, в силу факта проживания совместно с собственником в качестве члена его семьи; во-вторых, на основании завещательного отказа (легата); в-третьих, в силу договора пожизненного содержания с иждивением.

Объектом указанных прав выступает жилое помещение, т.е. жилой дом (его часть), квартира (ее часть) или комната (ст. 16 ЖК).

Права пользования чужим жилым помещением носят строго личный характер и потому непередаваемы и неотчуждаемы иным образом. Субъектом указанных прав соответственно могут выступать следующие физические лица: лицо, проживающее в одном с собственником жилом помещении в качестве члена его семьи, легатарий и рентополучатель. ЖК изменил понятие члена семьи, к которому теперь относятся дети, родители и супруг собственника (п. 1 ст. 31 ЖК). Другие родственники, нетрудоспособные иждивенцы, а в исключительных случаях - иные граждане, могут быть признаны членами семьи собственника, если были вселены последним в качестве членов семьи. Таким образом, для вселения таких лиц в качестве членов семьи требуется согласие собственника. Очевидно, что для такого вселения необходимо согласие и вселяемого лица. Соответственно, вселение в качестве члена семьи осуществляется на основании соглашения вселяемого лица с собственником. В законодательстве не установлено, в какой форме должно быть совершено такое соглашение. Ввиду того что право лица, вселенного в качестве члена семьи, подлежит государственной регистрации, как и другие права на жилые помещения, логичным было бы установить в законодательстве требование о совершении такого соглашения в простой письменной форме (п. 1 ст. 31 ГК, п. 18 ЖК).

Содержание вещных прав на жилые помещения. Указанные вещные права сходны по содержанию и предоставляют правообладателям возможность пользования жилым помещением для проживания в нем. Правомочие пользования субъектов указанных прав ограничено целью проживания и в рамках использования жилого помещения с указанной целью сходно по объему с соответствующим правомочием собственника (п. 1 ст. 292 ГК; п. 2 ст. 31, п. 1 ст. 33, ст. 34 ЖК). Следует тем не менее признать, что в целом правомочие пользования собственника шире по содержанию, чем содержание указанных вещных прав, поскольку собственник вправе использовать жилое помещение не только с целью проживания, но также для осуществления профессиональной и индивидуальной предпринимательской деятельности (п. 2 ст. 17 ЖК). Обладатели названных прав не вправе распоряжаться жилым помещением каким-либо образом, в том числе путем вселения в него третьих лиц.

Дееспособные обладатели указанных вещных прав несут солидарную с собственником ответственность по обязательствам, возникающим из пользования жилым помещением (в частности, по оплате коммунальных услуг и по содержанию жилого помещения), если иное не установлено соглашением с собственником (ч. 2 п. 1 ст. 292 ГК; п. 3 ст. 31, п. 2 ст. 33, ст. 34 ЖК).

Изложенные особенности содержания прав проживания в жилых помещениях свидетельствуют о том, что эти права по своей правовой природе относятся к ограниченным правам пользования чужим имуществом, т.е. к личным сервитутам. Эти права имеют аналог в римском праве в виде habitatio - права пользования строением (его частью) с целью проживания.

Указанные права на жилые помещения всегда являются срочными независимо от того, предоставляются они на срок жизни правообладателя или на иной срок, и прекращаются со смертью субъекта права или с истечением срока, на который они были установлены, в зависимости от того, какое событие произойдет ранее. При этом право пользования члена семьи собственника является пожизненным, и законом не предусмотрена возможность его установления на более короткий срок, что не исключает возможности отказа правообладателя от этого права в любой момент по собственному усмотрению.

В отличие от прав пользования в силу завещательного отказа (легата) и договора пожизненного содержания с иждивением, право пользования члена семьи собственника не обладает свойством следования (п. 2 ст. 292, п. 1 ст. 586, абз. 3 п. 2 ст. 1137 ГК; п. 4 ст. 31, ст. 34 ЖК).

Из систематического толкования норм действующего законодательства вытекает, что вещные права на жилые помещения не пользуются вещно-правовой защитой, поскольку не предоставляют титула владения (п. 4 ст. 218, ст. 305 ГК). Исключение предусмотрено только в отношении права лица, проживающего в жилом помещении в качестве члена семьи собственника. Это право в силу прямого указания закона наделяется владельческой защитой, в том числе и от собственника (п. 3 ст. 292 ГК).

Возникновение и прекращение вещных прав на жилые помещения. Вещные права на жилые помещения, как на любое другое недвижимое имущество, возникают и прекращаются с момента государственной регистрации соответствующего факта в предусмотренном законом порядке (ст. 18, п. 3 ст. 33, ст. 34 ЖК).

Завещательный отказ устанавливается завещанием или отдельным распоряжением об установлении легата, которое рассматривается как часть завещания (п. 1 ст. 1137 ГК). Право пользования в силу завещательного отказа возникает в силу исполнения наследником обязательства, которое возникает в результате открытия наследства и принятия его наследником, обремененным легатом. Право требования о предоставлении права пользования по завещательному отказу неотчуждаемо и может быть предъявлено легатарием наследнику в течение трех лет со дня открытия наследства. Данный срок является преклюзивным и прекращает право легатария, если оно не было осуществлено до его истечения. Однако, если легатарию подназначен в завещании другой отказополучатель, последний вправе реализовать свое право требования в течение следующих трех лет после истечения срока права требования первого отказополучателя (п. 4 ст. 1137 ГК).

Право пользования жилым помещением члена семьи собственника, помимо общих оснований, прекращается также при прекращении семейных отношений, если иное не установлено соглашением с собственником (п. 4 ст. 31 ЖК). Основанием для прекращения семейных отношений между супругами может служить расторжение брака либо признание его недействительным. Прекращение семейных отношений между родителями и детьми может иметь место в результате усыновления или лишения родительских прав. При наличии обстоятельств, свидетельствующих о том, что бывший собственник не может обеспечить себя другим жилым помещением, по решению суда за ним может быть сохранено право пользования жилым помещением, в котором он проживал. В частности, право проживания бывшего члена семьи может быть временно сохранено за ним в случае, если у него нет другого жилого помещения в собственности, отсутствует право пользования жилым помещением по договору найма и нет достаточных денежных средств для приобретения или получения в наем иного жилого помещения. Право пользования жилым помещением бывшего члена семьи по объему и основаниям прекращения сходно с правом члена семьи собственника. Но дополнительными основаниями его прекращения являются истечение срока, на который оно было установлено, и отпадение обстоятельств, которые не позволяли пользователю найти иное место для проживания (п. 4 ст. 31 ЖК). Правило о прекращении права пользования при прекращении семейных отношений не применяется к бывшим членам семьи собственника приватизированного жилого помещения при условии, что в момент приватизации данного жилого помещения указанные лица имели равные права пользования этим помещением с лицом, его приватизировавшим, если иное не установлено законом или договором.

Помимо названных, дополнительными основаниями прекращения права пользования жилым помещением бывшего члена семьи собственника также являются использование этого жилого помещения не по назначению, систематическое нарушение прав и законных интересов соседей или бесхозяйственное обращение с жилым помещением, приводящее к его разрушению, а также невыполнение требования собственника о необходимости устранить нарушения (ст. 35 ЖК). По тем же основаниям может быть прекращено в судебном порядке и право пользования легатария.

В случае прекращения у гражданина права пользования жилым помещением он подлежит выселению по требованию собственника на основании решения суда (п. 1 ст. 35 ЖК).

Право постоянного (бессрочного) пользования и пожизненного наследуемого владения

Понятие и виды вещных прав на землю. Помимо земельных сервитутов, действующее законодательство выделяет и другие вещные права на землю. К ним относятся право пожизненного наследуемого владения и право постоянного (бессрочного) пользования.

Основными источниками правового регулирования указанных прав выступает ЗК и гл.17 ГК. При этом нормы ЗК имеют приоритет перед положениями гл. 17 ГК ввиду того, что ЗК следует рассматривать по отношению к ГК как специальный и более поздний закон. Кроме того, ЗК занимает равное с ГК положение в иерархии источников гражданского законодательства. Применительно к вопросам об основаниях возникновения (прекращения) и содержании права пожизненного наследуемого владения и постоянного (бессрочного) пользования, данный вывод имеет принципиальное значение, поскольку положения ЗК, регулирующие указанные аспекты, в некоторых случаях вступают в прямое противоречие с нормами ГК.

В целом в ЗК явно прослеживается тенденция к сужению сферы применения указанных прав, видимо, с целью упрощения правового режима земель. Это следует из запрета дальнейшего предоставления земельных участков на праве постоянного (бессрочного) пользования и пожизненного наследуемого владения (п. 1, 3 ст. 20, п. 1 ст. 21 ЗК). Впервые указанные вещные права получили подробную регламентацию в ЗК РСФСР 1991 г. Их признание было связано с необходимостью отказа от принципа исключительности публичной собственности на землю и от постепенного вовлечения земельных участков в гражданский оборот. Закрепление этих прав в переходный период предопределило наличие у них признака безвозмездности, не характерного для рыночной экономики. Видимо, этим обусловлено то, что действующий ЗК базируется на концепции, согласно которой при закреплении в законодательстве возможности передачи земли в собственность, аренду и срочное безвозмездное пользование отпадает необходимость в иных правовых формах ее использования, поскольку данные права охватывают все востребованные в гражданском обороте модели использования земельных участков.

Объектом указанных прав, по общему правилу, могут быть только земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности.

ЗК ограничил круг субъектов права постоянного (бессрочного) пользования. После 30 октября 2001 г. земельные участки могут передаваться в постоянное пользование только государственным и муниципальным учреждениям, а также казенным предприятиям. ГК предусматривает возникновение права постоянного (бессрочного) пользования чужим земельным участком у приобретателя здания, сооружения или иного недвижимого имущества, расположенного на таком участке, на основании закона (п. 2 ст. 268, п. 1 ст. 271, ст. 552 ГК). Однако в настоящее время применение данной нормы, по сути, исключено (п. 1, 2 ст. 20, ст. 29 ЗК). Если право собственности на здание, строение или иную недвижимость перешло в силу каких-либо правовых оснований (договоров мены, дарения, других сделок, а также в связи с реорганизацией юридического лица или в порядке наследственного преемства) после введения в действие ЗК к лицу, которое не может обладать земельным участком на праве постоянного (бессрочного) пользования, такое лицо до 1 января 2006 г. должно было по своему выбору переоформить названное право на право аренды земельного участка или приобрести его в собственность (п. 12 постановления N 11).

Право пожизненно наследуемого владения, как вытекает из его названия, может принадлежать только физическим лицам.

Содержание вещных прав на землю. Содержание указанных прав совпадает и включает правомочия по пользованию и владению земельным участком (п. 4 ст. 20, п. 2 ст. 21 ЗК). В рамках осуществления правомочия пользования земельным участком правообладатели, в частности, вправе: а) использовать имеющиеся на земельном участке общераспространенные полезные ископаемые, пресные подземные воды, а также пруды, обводненные карьеры; б) возводить на земельном участке жилые, производственные, культурно-бытовые и иные здания, строения, сооружения в соответствии с целевым назначением земельного участка и его разрешенным использованием; в) проводить оросительные, осушительные и другие мелиоративные работы, строить пруды и иные водные объекты. Обладатели указанных прав приобретают право собственности на доходы, плоды и продукцию от использования земельного участка, в частности на посевы и посадки сельскохозяйственных культур, полученную сельскохозяйственную продукцию и доходы от ее реализации (ст. 40, п. 1 ст. 41 ЗК). Как отмечалось ранее, в содержание указанных прав входит правомочие по возведению на земельном участке объектов недвижимости (право застройки). При этом в случае возведения такого объекта обладателем одного из указанных вещных прав именно он, а не публичный собственник земельного участка, приобретает право собственности на постройку (ст. 266, 269 ГК).

ЗК лишил рассматриваемые вещные права правомочия распоряжения земельным участком (п. 4 ст. 20, п. 2 ст. 21 ЗК). Поэтому субъекты указанных прав более не вправе передавать земельные участки в аренду и в безвозмездное срочное пользование. Исключение составляет возможность передачи по наследству права пожизненно наследуемого владения, а также возможность выкупа земельного участка в собственность (п. 5 ст. 20, п. 3 ст. 21 ЗК).

Возникновение и прекращение вещных прав на землю. Возникновение и прекращение указанных прав подлежит государственной регистрации (п. 1 ст. 31 ГК; п. 1 ст. 25 ЗК). Основанием возникновения права пожизненного наследуемого владения и постоянного пользования служит административный акт государственного или муниципального органа, уполномоченного предоставлять соответствующие земельные участки (ст. 29 ЗК).

Земельное законодательство предусматривает специальные основания принудительного прекращения права постоянного (бессрочного) пользования и права пожизненного наследуемого владения земельным участком в судебном порядке, в частности, в случаях:
а) использования земельного участка не в соответствии с его целевым назначением и принадлежностью к категории земель, установленной ЗК;
б) использования земельного участка способами, которые приводят к существенному снижению плодородия сельскохозяйственных земель или к значительному ухудшению экологической обстановки;
в) неустранения последствий умышленно совершенных неправомерных действий, таких как, например, отравление, загрязнение, порча или уничтожение плодородного слоя почвы вследствие нарушения правил обращения с опасными химическими или биологическими веществами, систематическая неуплата земельного налога и т.д.;
г) неиспользования земельного участка, предназначенного для сельскохозяйственного производства либо жилищного или иного строительства, в указанных целях в течение трех лет, если более длительный срок не установлен законом;
д) изъятия земельного участка для государственных или муниципальных нужд;
е) реквизиции земельного участка (ст. 45 ЗК).

Право хозяйственного ведения и право оперативного управления

Понятие права хозяйственного ведения и права оперативного управления. Право хозяйственного ведения и право оперативного управления не являются классическими вещными правами. Теория оперативного управления получила доктринальное обоснование в 40-50 гг. XX в. в советском гражданском праве (А.В. Венедиктов) и была впервые легально закреплена в Основах гражданского законодательства СССР 1961 г. (ст. 21). Разработка данной теории явилась результатом поиска правовой конструкции, которая позволила бы эффективно использовать имущество государства без утраты им права собственности на него. Теория оперативного управления, на основе которой получили легальное признание право оперативного управления и право полного хозяйственного ведения, дала ответ на вопрос, на каком праве государственные предприятия владеют и пользуются государственным имуществом, не являясь его собственниками.

Право полного хозяйственного ведения и право оперативного управления являются прототипами выделяемых ныне в законодательстве права хозяйственного ведения и права оперативного управления. Однако современные права значительно сужены по объему по сравнению с их прототипами с целью ограничения возможности злоупотребления государственными предприятиями предоставленной им экономической свободой.

Субъект указанных прав обладает спецификой, которая предопределяется основной функцией данных правовых конструкций - обеспечить участие в гражданском обороте государственного имущества и переложить на управомоченных лиц бремя содержания этого имущества. Право хозяйственного ведения может принадлежать только государственным и унитарным предприятиям, тогда как право оперативного управления закрепляется за государственными казенными предприятиями и учреждениями.

Объектом указанных прав могут выступать не только недвижимое имущество, но и любые другие вещи, необходимые для деятельности субъектов этих прав, за исключением земельных участков. Пользование предприятиями и учреждениями земельными участками осуществляется на основании иного вещного права - права постоянного (бессрочного) пользования (п. 1 ст. 20 ЗК). В хозяйственное ведение и оперативное управление предприятий, а также в оперативное управление публичных (бюджетных и автономных) учреждений может быть передано только государственное или муниципальное имущество. Вместе с тем законодатель выделяет случай, когда в оперативное управление передается имущество частного собственника. Речь идет о создании частных учреждений. Плоды, продукция и доходы от использования имущества, закрепленного за предприятием и учреждением, а также имущество, приобретенное ими по иным основаниям, помимо решения собственника о закреплении такого имущества, поступают соответственно в хозяйственное ведение или оперативное управление предприятий и учреждений (п. 2 ст. 299 ГК). Состав имущества, закрепляемого за предприятием, определяется при его учреждении в порядке, установленном собственником. Стоимость такого имущества рассчитывается в соответствии с законодательством об оценочной деятельности (п. 5 ст. 8 ФЗ от 14 ноября 2002 г. "О государственных и муниципальных унитарных предприятиях" - с изм. и доп.).

Содержание права хозяйственного ведения и оперативного управления. Это право устанавливается федеральным законом и не может быть изменено соглашением между юридическим лицом и собственником его имущества (п. 39 постановления N 6/8). Различия в содержании этих прав предопределены особенностями правоспособности их субъектов. Право хозяйственного ведения, принадлежащее коммерческим организациям - унитарным предприятиям, шире по объему, чем право оперативного управления некоммерческих организаций - учреждений, а также казенных предприятий, которые, несмотря на то что являются коммерческими организациями, участвуют в гражданском обороте в ограниченных пределах.

В содержание права хозяйственного ведения входят правомочия владения, пользования и распоряжения имуществом, закрепленным за унитарным предприятием, с учетом следующих ограничений, установленных ГК.

Правомочие пользования в части возможности присвоения плодов и доходов от использования закрепленного на праве хозяйственного ведения имущества ограничено возможностью собственника получать часть прибыли от такого использования (абз. 2 п. 1 ст. 295 ГК; ст. 17 Закона о предприятиях).

Правомочие распоряжения унитарное предприятие осуществляет в пределах, не лишающих его возможности вести свою уставную деятельность (п. 1 ст. 18 Закона о предприятиях). Только с согласия собственника унитарное предприятие вправе распоряжаться недвижимым имуществом. Такое же ограничение действует и в отношении распоряжения любым имуществом предприятия путем совершения сделок по его обременению (например, соглашения об установлении договорного сервитута на основании ст. 274 или ст. 277 ГК и т.д.). Согласие собственника необходимо также и при внесении какого-либо имущества предприятия в качестве вклада в уставный (складочный) капитал хозяйственного общества или товарищества, а также при распоряжении вкладом (долей) в уставном (складочном) капитале и (или) акциями таких юридических лиц (п. 2 ст. 295 ГК, п. 2 ст. 6 Закона о предприятиях). Сделки, совершенные предприятием с нарушением этих ограничений, являются ничтожными на основании ст. 168 ГК (п. 3 ст. 18 Закона о предприятиях).

По общему правилу право оперативного управления так же, как и право хозяйственного ведения, включает правомочия владения, пользования и распоряжения. Целевой характер права оперативного управления и правоспособности субъектов этого права выражается в том, что его содержание ограничено не только ГК, Законом о предприятиях и другими федеральными законами, но и целями деятельности субъекта права, заданиями собственника и назначением имущества (п. 1 ст. 296 ГК).

Содержание права оперативного управления имеет особенности в зависимости от субъекта данного права. В соответствии с данным критерием можно выделить право оперативного управления казенного предприятия, право оперативного управления частных и бюджетных учреждений, а также право оперативного управления автономных учреждений.

Казенное предприятие вправе без согласия собственника распоряжаться только производимой продукцией, работами и услугами путем предоставления их третьим лицам на возмездной основе (реализации). Распоряжение остальным имуществом, включая доходы предприятия, возможно только с согласия собственника. При этом распоряжение любым имуществом, закрепленным за казенным предприятием, разрешается только в соответствии со сметой доходов и расходов, утверждаемой собственником, в пределах, не лишающих это предприятие возможности осуществлять уставную деятельность (ст. 297 ГК, ст. 17, 19, 20 Закона о предприятиях).

Право оперативного управления частных и бюджетных учреждений вообще лишено правомочия распоряжения. Автономное учреждение вправе свободно распоряжаться только движимым имуществом, которое не относится к особо ценному, а также доходами от своей деятельности (п. 1 ст. 298 ГК; п. 8, 9 ст. 2 ФЗ от 3 ноября 2006 г. "Об автономных учреждениях"). Под особо ценным движимым имуществом понимается такое имущество, без которого осуществление учреждением уставной деятельности будет существенно затруднено. Принадлежность имущества к особо ценному определяется учредителем при закреплении такого имущества за автономным учреждением в порядке, устанавливаемом Правительством РФ (п. 3, 4 ст. 3 Закона об учреждениях).

Дискуссионным остается вопрос о правовой природе распоряжения учреждениями доходами, полученными от предпринимательской деятельности, разрешенной уставом, а также имуществом, приобретенным на такие доходы. В п. 2 ст. 198 ГК предусматривается, что учреждение распоряжается такими доходами и имуществом по собственному усмотрению и учитывает их на отдельном балансе. Политическая подоплека такого решения законодателя - недостаток финансирования учреждений и вследствие этого поиск дополнительного источника финансирования. Однако с 1 января 2002 г. БК исключил применение положения п. 2 ст. 298 ГК к бюджетным учреждениям, установив, что все доходы бюджетного учреждения подлежат зачислению после уплаты налогов в бюджет соответствующего уровня и должны учитываться в единой смете доходов и расходов (ст. 51, 55, 60, 151 БК). Таким образом, право самостоятельного распоряжения доходами от предпринимательской деятельности и имуществом, приобретенным на такие доходы, сохраняется в настоящее время только за частными и автономными учреждениями.

Из буквального толкования норм действующего законодательства следует, что законодатель не дифференцирует правовое основание владения и пользования учреждением своим имуществом и, следовательно, любое имущество поступает в оперативное управление учреждения (п. 2 ст. 299 ГК; п. 1 ст. 3 Закона об учреждениях). Однако сама по себе квалификация данного права как права оперативного управления, права хозяйственного ведения или вещного права sui generis ничего не добавляет при определении правового режима имущества учреждения, а также не дает ключ к ответу на два важных практических вопроса, связанных не с объемом данного вещного права, а с объемом правоспособности учреждений как юридических лиц: а) может ли быть изъято собственником имущество учреждения, полученное от предпринимательской деятельности; и б) забронировано ли имущество учреждения, полученное от предпринимательской деятельности, от обращения взыскания кредиторов?

Отрицательный ответ на первый вопрос вытекает из закона и подтверждается судебной практикой (п. 2 ст. 296 ГК; п. 9 ст. 2 Закона об учреждениях). На второй вопрос применительно к автономным учреждениям законодатель прямо ответил отрицательно (п. 2 ст. 120 ГК; п. 4 ст. 2 Закона об учреждениях). В отношении учреждений иных видов из закона следует, что они несут ответственность по своим долгам только денежными средствами (п. 2 ст. 120 ГК). Однако судебная практика допускает обращение взыскания не только на денежные средства, но и на любое иное имущество таких учреждений, приобретенное на доходы от предпринимательской деятельности, что указывает на необходимость изменения соответствующих норм законодательства.

Особенности осуществления права хозяйственного ведения и права оперативного управления в отношении определенных видов имущества, находящегося за пределами Российской Федерации, а именно недвижимого имущества, а также внешних ценных бумаг, долей и паев, могут устанавливаться Правительством РФ (п. 2 ст. 11 Закона о предприятиях).

Возникновение и прекращение права хозяйственного ведения и права оперативного управления. Момент возникновения права хозяйственного ведения и оперативного управления по общему правилу привязан к моменту передачи имущества, в отношении которого публичный собственник в лице уполномоченных органов власти принял решение о закреплении имущества за соответствующим юридическим лицом (п. 1 ст. 299 ГК). Таким образом, каузой передачи имущества является односторонняя сделка по распоряжению имуществом, совершаемая его собственником. Иной момент возникновения указанных вещных прав может быть установлен в решении публичного собственника о передаче имущества (п. 1 ст. 299 ГК; п. 2 ст. 11 Закона о предприятиях).

Возникновение и прекращение указанных вещных прав на объекты недвижимости, закрепляемые за предприятиями и учреждениями, подлежит государственной регистрации (п. 1 ст. 131, п. 1 ст. 299 ГК).

Право хозяйственного ведения и право оперативного управления прекращаются по общим основаниям, установленным для прекращения права собственности. Также выделяется специфическое основание их прекращения в силу односторонней сделки собственника - решения о правомерном изъятии имущества (п. 3 ст. 299 ГК). Применительно к праву хозяйственного ведения высшие суды дали разъяснение, что собственник не наделен правом изымать имущество, находящееся в хозяйственном ведении унитарных предприятий. Акты государственных органов и органов местного самоуправления по распоряжению имуществом, принадлежащим унитарным предприятиям, должны признаваться недействительными по требованию этих предприятий (п. 40 постановления N 6/8). Из смысла п. 1 ст. 295 ГК следует, что имущество может быть изъято собственником у унитарного предприятия только в случае его ликвидации или реорганизации. Имущество казенного предприятия и учреждения (за исключением доходов от предпринимательской деятельности и имущества, приобретенного на такие доходы) может быть правомерно изъято собственником в случае, если оно признается излишним, не используется или используется не по назначению (п. 2 ст. 296 ГК; п. 2 ст. 20 Закона о предприятиях). Как видно, основания, установленные для правомерного изъятия собственником имущества, закрепленного на праве оперативного управления, являются оценочными. Поэтому решение собственника об изъятии имущества может быть оспорено субъектом права оперативного управления в суде (п. 6 постановления N 8).

Еще одним специфическим основанием прекращения указанных вещных прав является переход права собственности на имущество, являющееся объектом данных прав, от публичного собственника к частному в результате приватизации (ст. 217 ГК). Данное основание прекращения названных вещных прав представляет собой исключение из правила о следовании данных прав за вещью (п. 3 ст. 216, ст. 300 ГК). Вместе с тем права хозяйственного ведения и оперативного управления, устанавливаемые на имущество публичного собственника, не могут прекратиться по таким основаниям, как реквизиция и национализация, что следует из существа указанных оснований прекращения права собственности (ст. 235 ГК).

Применительно к вопросу о возможности прекращения прав хозяйственного ведения и оперативного управления вследствие отказа от них управомоченного лица необходимо отметить следующее. Отказ от права является одним из способов осуществления правомочия распоряжения. Следовательно, отказ предприятия или учреждения от права возможен только в отношении того имущества, которым эти юридические лица вправе распоряжаться без согласия собственника. При этом для прекращения соответствующего права на имущество, которым такие юридические лица не могут распоряжаться свободно, недостаточно их одностороннего волеизъявления. Однако такое волеизъявление может служить основанием для принятия собственником решения о правомерном изъятии соответствующего имущества.