Общие положения о праве собственности

Понятие права собственности

Собственность можно определить как отношение индивида или коллектива к принадлежащим средствам и результатам производства как к своей вещи, при условии свободного распоряжения ими, поэтому любой вид и форма собственности существуют лишь при наличии категории частной собственности.

Среди простейших отношений собственности необходимо выделить отношение человека к вещи, т.к. собственность основывается на различии "моего" и "чужого". Собственность означает отношение между гражданами по поводу вещей, где одна сторона этого правоотношения отражает собственника, который относится к вещи как к своей, а другая - не собственника, который обязан относиться к ней как к чужой. Данное положение означает, что третьи лица обязаны воздерживаться от каких бы то ни было посягательств на чужую вещь, а следовательно, и на волю собственника, которая воплощена в этой вещи. Собственность обладает материальным выражением в виде вещи, и ей присуще волевое содержание, поскольку именно суверенная воля собственника определяет бытие принадлежащей ему вещи.

Категория собственности носит общественный характер, т.к. без отношения других лиц к принадлежащей собственнику вещи как к чужой не было бы и отношения к ней самого собственника как к своей. Содержание собственности как общественного явления раскрывается при помощи тех связей и отношений, в которые собственник вступает с другими людьми в процессе производства, распределения, обмена и потребления материальных благ.

Собственность в экономическом обороте выступает как имущественное отношение и занимает главенствующее положение, поэтому остальные вещные права от него производны. Возникающее право собственности обладает эластичностью, позволяющей восстанавливать это право в прежнем объеме при устранении правовых ограничений, например восстановление прав собственности на старые здания в Москве.

Юридическое закрепление экономических отношений собственности выражается в объективном и субъективном праве собственности. В первом случае подразумевается система правовых норм, регулирующих указанные отношения и образующих институт права собственности, а во втором - закрепление определенной меры юридической власти за конкретным лицом - собственником вещи.

Право собственности в объективном смысле - это система правовых норм, регулирующих отношения по владению, пользованию и распоряжению собственником принадлежащей ему вещью по усмотрению собственника и в его интересах, а также по устранению вмешательства всех третьих лиц в сферу его хозяйственного господства. Нормы, образующие институт права собственности, находятся в постоянном контакте и взаимодействии с нормами других правовых институтов, например с обязательственным правом.

Субъективное право собственности - это закрепленная за собственником юридически обеспеченная возможность владеть, пользоваться и распоряжаться принадлежащим ему имуществом по своему усмотрению и в своих интересах путем совершения в отношении этого имущества любых действий, которые не противоречат закону и иным правовым актам и не нарушают права и охраняемые законом интересы других лиц, а также не допускать вмешательства всех третьих лиц в сферу его хозяйственного господства.

Право собственности представляет собой наиболее широкое по содержанию вещное право, которое дает возможность своему обладателю-собственнику определять содержание и направление использования принадлежащего ему имущества.

Конкретные акты собственника в отношении вещи сводятся к следующим трем правомочиям: право владения, право пользования и право распоряжения.

Владение означает хозяйственное господство собственника над вещью и отражает закрепленность вещей за индивидами или коллективами.

Пользование предусматривает извлечение из вещи полезных свойств путем ее потребления. Распоряжение означает совершение в отношении вещи действий, определяющих ее судьбу, и включает в себя продажу вещи, аренду, залог вещи и другие вещные права вплоть до уничтожения вещи. Перечисленные акты собственника в отношении вещи обеспечены правомочиями собственника, которые раскрывают содержание права собственности в субъективном смысле и отражены в п. 1 ст. 209 ГК РФ.

Правомочие владения - это юридически обеспеченная возможность хозяйственного господства собственника над вещью. Собственник остается владельцем вещи независимо от того, кто пользуется этой вещью. Право владения может быть законным и незаконным. Законное (титульное) владение опирается на какое-либо правовое основание - юридический титул владения, а незаконное владение не имеет юридических оснований на конкретное имущество, например в случае приобретения лицом похищенной картины из музея. Незаконное владение может быть добросовестным и недобросовестным. В первом случае незаконный владелец не знал и не должен был знать о незаконности своего владения, а во втором - владелец знает или должен был знать о данном юридическом факте. При рассмотрении споров в соответствии с презумпцией добросовестности участников гражданских прав и обязанностей закон всегда исходит из предположения о добросовестности владельца, поэтому собственником считается тот, у кого вещь находится, пока не доказано обратное (п. 3 ст. 3 ГК РФ).

Правомочие пользования - это юридически обеспеченная возможность извлечения из вещи полезных свойств в процессе потребления или использования, которое можно подразделить на личное и производственное, а критерием такого разграничения следует считать наличие отношений между результатами потребления вещи и третьими лицами, т.е. не собственниками вещи. Например, печатную машинку или компьютер можно использовать для набора текстов для собственных нужд, а также для предоставления за плату другим лицам.

Правомочие распоряжения - это юридически обеспеченная возможность определить судьбу вещи путем совершения юридических действий в отношении этой вещи. Собственник может: прекратить право собственности, осуществляя правомочие распоряжения, например подарить данную вещь другому лицу; прекратить право собственности, осуществив правомочие пользования, например употребить в пищу овощи; прекратить право собственности, осуществив правомочия пользования и распоряжения путем продажи уже использованной вещи; оставить право собственности за собой и сдать ее в аренду.

Все названные правомочия концентрируются у собственника, однако иногда все три правомочия могут принадлежать не только собственнику, но и иному лицу, владеющему имуществом на законном основании, например муниципальному предприятию. Поэтому специфическим признаком, который присущ указанным правомочиям именно как правомочиям собственника, является осуществление права по своему усмотрению. Это означает, что воля собственника опирается непосредственно на закон и существует независимо от воли всех других лиц в отношении той же вещи. Воля всех других лиц не только опирается на закон, но и обусловлена волей собственника. Например, арендатор владеет и пользуется имуществом собственника-арендодателя по договору аренды, а сдать имущество в субаренду, внести в него улучшения он может только с согласия собственника. Таким образом, правомочия собственника устраняют, исключают всех других лиц от какого-либо воздействия на принадлежащее ему имущество, если на то нет его воли.

Формы и виды права собственности

Практическое значение выделения форм права собственности состоит в определении правового режима имущества, составляющего объект этого права, и перечня возможностей, которыми располагает в отношении этого имущества его собственник. В Российской Федерации согласно п. 2. ст. 8 Конституции признаются частная, государственная, муниципальная и иные формы собственности, которые защищаются равным образом. Аналогичное деление форм собственности отражено в ст. 212 ГК РФ, который подразделяет их на более мелкие категории - в зависимости от того, находится имущество в собственности Российской Федерации, субъектов Российской Федерации или муниципальных образований, граждан или юридических лиц.

Гражданское законодательство подразумевают следующее деление форм собственности.

1. Частная собственность подразделяется на собственность граждан и собственность юридических лиц.

2. Государственная собственность подразделяется на федеральную, принадлежащую Российской Федерации, и собственность, принадлежащую субъектам Федерации: республикам, краям, областям, городам федерального значения, автономным областям и автономным округам.

3. Муниципальная собственность подразделяется на собственность городов, поселков и других муниципальных образований.

В то же время имущество, относящееся к государственной или муниципальной собственности, которое не закреплено за государственными или муниципальными предприятиями и учреждениями, составляет имущество казны, и в зависимости от того, кому принадлежит это имущество, оно составляет общегосударственную казну, казну субъекта Федерации или муниципальную казну.

В связи с отсутствием в Гражданском кодексе РФ возможной классификации видов или подвидов права собственности необходимо определить критерий для построения такой классификации.

В зависимости от формы собственности мы можем выделить следующие виды:

1) право частной собственности, которое включает право собственности граждан и право собственности юридических лиц. В свою очередь, право собственности юридических лиц охватывает собственность хозяйственных обществ и товариществ; собственность производственных и потребительских кооперативов; собственность общественных, религиозных и других некоммерческих организаций;

2) право государственной собственности, которое состоит из права федеральной собственности; право собственности субъектов Федерации; собственность республики; собственность автономного округа;

3) право муниципальной собственности, которое включает право собственности города и право собственности прочих муниципальных образований.

По критерию количества владельцев право собственности подразделяется на:

1) право собственности, принадлежащее одному лицу;

2) право собственности, принадлежащее двум или более лицам, включая долевую собственность и совместную собственность. При этом общая долевая собственность может принадлежать нескольким лицам независимо от того, какую форму собственности каждый из них представляет. Общая совместная собственность возможна только между гражданами.

В зависимости от вида имущества право собственности можно раздеть на:

1. право собственности на движимое имущество;
2. право собственности на недвижимое имущество.

Право частной собственности граждан и юридических лиц

Субъектами частной собственности являются граждане и юридические лица, обладающие гражданской правоспособностью. Частная собственность граждан и юридических лиц противопоставляется публичной собственности, субъектами которой являются публично-правовые образования (государство и государственные образования, муниципальные образования).

В соответствии с ч. 1 ст. 35 Конституции РФ право частной собственности охраняется законом. Каждый вправе иметь имущество в собственности, владеть, пользоваться и распоряжаться им как единолично, так и совместно с другими лицами. Никто не может быть лишен своего имущества иначе как по решению суда. Принудительное отчуждение имущества для государственных нужд может быть произведено лишь при условии предварительного и равноценного возмещения (ч. 2 и 3 ст. 35 Конституции РФ). Как указал Конституционный Суд РФ, данное конституционное право человека и гражданина распространяется также на юридические лица в той степени, в какой это право по своей природе может быть к ним применимо.

Несмотря на то, что юридические лица, в отличие от граждан, могут иметь свою внутреннюю корпоративную структуру и определенные имущественные отношения со своими участниками, в гражданском обороте это никак не проявляется: юридические лица и граждане действуют как собственники своего имущества в качестве самостоятельных субъектов гражданского права.

Учредители (участники) таких юридических лиц либо вообще не имеют никаких имущественных прав (общественные и религиозные организации (объединения), благотворительные и иные фонды, объединения юридических лиц (ассоциации и союзы), либо имеют в отношении юридических лиц обязательственные права требования (хозяйственные товарищества и общества, производственные и потребительские кооперативы) (пп. 2 и 3 ст. 48 ГК). Право собственности на внесенное в качестве вкладов (взносов) имущество принадлежит самому юридическому лицу.

Исключение - юридические лица, владеющие имуществом на иных ограниченных вещных правах (государственные и муниципальные предприятия, а также учреждения, финансируемые собственником). Право собственности на имущество таких юридических лиц имеют их учредители, а сами юридические лица не являются собственниками и осуществляют права владения, пользования и распоряжения этим имуществом в пределах, установленных соответствующим правовым режимом (право хозяйственного ведения или оперативного управления).

Среди субъектов права частной собственности можно также выделить граждан, занимающихся предпринимательской деятельностью без образования юридического лица (индивидуальных предпринимателей). Такие граждане в целях определения налоговых обязательств перед бюджетом должны вести отдельный учет имущества, используемого для предпринимательской деятельности. Несмотря на обособление "предпринимательского" имущества в целях налогового учета, в гражданско-правовом смысле имущество индивидуального предпринимателя юридически не разграничено. Он может использовать это имущество как в предпринимательских целях, так и в качестве собственно личного имущества, необходимого для осуществления неотчуждаемых прав и свобод*(188). В случае привлечения индивидуального предпринимателя к ответственности по его долгам он будет отвечать перед кредиторами всем своим имуществом, находящимся в собственности, в том числе и не используемым в предпринимательской деятельности.

2. Объекты права частной собственности. В советский период в законодательстве существовало множество ограничений по количеству и видам имущества, которое могло находиться в собственности граждан и юридических лиц. В рыночных условиях таких ограничений быть не может, и в настоящее время большинство их отменено. Круг объектов права частной собственности обширен, и правовой режим отдельных их групп имеет значительные особенности, которые будут рассмотрены в § 2 и 3 настоящей главы.

В соответствии с п. 1 ст. 213 ГК в собственности граждан и юридических лиц может находиться любое имущество, за исключением отдельных его видов, которые в соответствии с законом не могут принадлежать гражданам или юридическим лицам. Речь в данном случае идет об имуществе, изъятом из оборота (т.е. нахождение в обороте которого не допускается) или ограниченном в обороте, которое может принадлежать лишь определенным участникам оборота либо нахождение которого в обороте разрешается по специальному разрешению (п. 2 ст. 129 ГК).

В частности, все недра на территории Российской Федерации находятся в государственной собственности. Гражданам и юридическим лицам могут принадлежать лишь добытые из недр полезные ископаемые и иные ресурсы (ст. 12 Закона о недрах). Правительством РФ утвержден перечень продукции, которая может приобретаться только потребителями, имеющими разрешение на ее применение в Российской Федерации. К таким объектам отнесены вооружение, боеприпасы к нему, военная техника, ракетно-космические комплексы, уран, яды, наркотические средства и иная продукция, приобретение которой требует специального разрешения.

В соответствии с п. 1 ст. 238 ГК, если по основаниям, допускаемым законом, в собственности лица оказалось имущество, которое в силу закона не может ему принадлежать, это имущество должно быть отчуждено собственником в течение года с момента возникновения права собственности, если законом не установлен другой срок. При неисполнении этой обязанности такое имущество по решению суда подлежит принудительной продаже либо передаче в государственную или муниципальную собственность (п. 2 ст. 238 ГК). Если в собственности гражданина или юридического лица по основаниям, допускаемым законом, окажется вещь, на приобретение которой необходимо особое разрешение, а в его выдаче собственнику отказано, эта вещь подлежит отчуждению в том же порядке (п. 3 ст. 238 ГК).

В соответствии с п. 2 ст. 213 и п. 2 ст. 1 ГК количество и стоимость имущества, находящегося в собственности граждан и юридических лиц, не ограничиваются, за исключением случаев, когда такие ограничения установлены законом в целях защиты конституционного строя, нравственности, здоровья, прав и законных интересов других лиц, обеспечения обороны страны и безопасности государства.

Граждане и юридические лица владеют, пользуются и распоряжаются своим имуществом по собственному усмотрению. Они могут совершать в отношении принадлежащего им имущества любые действия, не противоречащие закону и иным правовым актам и не нарушающие права и охраняемые законом интересы других лиц, в том числе отчуждать свое имущество в собственность другим лицам, передавать им, оставаясь собственником, права владения, пользования и распоряжения имуществом, отдавать имущество в залог и обременять его другими способами, распоряжаться им иным образом (ст. 209 ГК).

Таким образом, граждане и юридические лица (по общему правилу) имеют одинаковые по содержанию правомочия в отношении имущества, находящегося в их собственности. В равной степени они также несут бремя содержания своего имущества, а также риск его случайной гибели или случайного повреждения. Права граждан и юридических лиц как собственников должны защищаться равным образом (п. 4 ст. 212 ГК).

Вместе с тем законом могут устанавливаться особенности приобретения и прекращения права собственности на имущество, особенности владения, пользования и распоряжения им в зависимости от того, находится имущество в собственности гражданина или юридического лица. Как правило, такие особенности вытекают из естественного различия граждан и юридических лиц. Например, специальным основанием приобретения права собственности для граждан является переход имущества по наследству в соответствии с законом в случае смерти другого гражданина (п. 2 ст. 218, гл. 63 ГК), поскольку юридическое лицо не может выступать наследником по закону. По действующему законодательству только граждане, являющиеся супругами или членами крестьянского (фермерского) хозяйства, могут приобретать имущество в общую совместную собственность (ст. 256, 257 ГК, ст. 1 Федерального закона от 11 июня 2003 г. "О крестьянском (фермерском) хозяйстве".

С другой стороны, только юридическое лицо может приобретать имущество в результате внесения вклада (взноса) участниками (учредителями, членами) в уставный (складочный) капитал или в имущество юридического лица (п. 3 ст. 213 ГК), а также в результате реорганизации (п. 2 ст. 218 ГК).

Особенности владения, пользования и распоряжения имуществом граждан и юридических лиц обусловлены, как правило, спецификой правового режима соответствующих вещей, являющихся объектами права собственности, либо характером деятельности гражданина или юридического лица (индивидуальные предприниматели, коммерческие и некоммерческие организации), наличием у юридического лица общей или специальной правоспособности, предопределяющей общий или целевой режим использования его имущества.

Особенности возникновения и осуществления права собственности на недвижимое имущество. Значение государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним

Поскольку из всех видов имущества объекты недвижимости всегда рассматривались как наиболее ценные, государство уделяет особое внимание закреплению и охране прав на них. Право собственности и другие вещные права граждан и юридических лиц на недвижимое имущество, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации (п. 1 ст. 131 ГК).

Государственная регистрация прав на недвижимость осуществляется федеральным органом исполнительной власти, уполномоченным в области государственной регистрации (ст. 9 Закона о государственной регистрации прав на недвижимость). В настоящее время это Федеральная служба государственной регистрации, кадастра и картографии (Росреестр).

Регистрация осуществляется в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним. В этом Реестре регистрируются права на земельные участки, участки недр, обособленные водные объекты и иные объекты, прочно связанные с землей (здания, строения, сооружения и т.п.).

Права на морские суда и суда внутреннего плавания регистрируются в Государственном судовом реестре РФ или судовой книге органами, уполномоченными осуществлять такую регистрацию в соответствии с законодательством о морском и внутреннем водном транспорте. Права на воздушные суда - в Государственном реестре гражданских воздушных судов РФ, который ведется уполномоченным органом в области гражданской авиации.

Исключением из этого общего правила являются случаи приобретения права собственности на помещения, предоставленные членам жилищно-строительного, дачного, гаражного или иного потребительского кооператива или иным лицам, имеющим право на паенакопления, полностью внесшим свой паевой взнос за квартиру, дачу, гараж, иное помещение. Право собственности у таких лиц возникает с момента выплаты паевого взноса (п. 4 ст. 218 ГК). Поэтому государственная регистрация права собственности на подобные объекты недвижимости имеет не правообразующий, а правоподтверждающий характер.

Если право собственности на недвижимость было приобретено до 1998, но не было зарегистрировано, то ранее возникшие права признаются. Однако при совершении новых сделок необходимо зарегистрировать право собственности (п. 2 ст. 6 Закона о государственной регистрации прав на недвижимость). Таким образом, после введения в действие указанного Закона исключается возможность распоряжения недвижимым имуществом без предварительной регистрации ранее возникших прав на него.

Государственная регистрация права собственности требуется также в отношении объектов незавершенного строительства, которые в настоящее время признаются самостоятельными объектами недвижимости (п. 1 ст. 130 ГК, ст. 25 Закона о государственной регистрации прав на недвижимость).

От регистрации прав на недвижимое имущество необходимо отличать регистрацию сделок с недвижимым имуществом. По общему правилу любая сделка с недвижимым имуществом не подлежит государственной регистрации и вступает в силу с момента ее заключения. Регистрируется лишь переход права собственности по такой сделке.

Однако в некоторых случаях, прямо указанных в законе, государственной регистрации подлежит не только переход права собственности, но и сама сделка с недвижимым имуществом. В частности, обязательность государственной регистрации установлена в отношении договоров купли-продажи и аренды предприятий как имущественных комплексов (п. 3 ст. 560, п. 2 ст. 658 ГК), договоров дарения недвижимого имущества (п. 3 ст. 573 ГК), договоров купли-продажи жилых помещений (п. 2 ст. 558 ГК), договоров ренты, предусматривающих отчуждение недвижимого имущества под выплату ренты (ст. 584 ГК), договоров аренды недвижимого имущества, в том числе заключаемых на один год и более договоров аренды земельных участков (п. 2 ст. 609 ГК, п. 2 ст. 26 Земельного кодекса), договоров аренды зданий и сооружений, а также нежилых помещений, заключаемых на срок не менее года (п. 2 ст. 651 ГК), договоров доверительного управления недвижимым имуществом (п. 2 ст. 1017 ГК), договоров залога недвижимого имущества (ипотеки) (п. 3 ст. 339 ГК).

Начиная с 1 апреля 2005 г. требуется также государственная регистрация договоров о долевом участии в строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости (ст. 25.1 Закона о государственной регистрации прав на недвижимость). Таким образом, соответствующие договоры фактически приравниваются к сделкам с недвижимостью.

Собственники недвижимого имущества при совершении соответствующих сделок должны учитывать указанные требования закона, так как при отсутствии государственной регистрации эти сделки признаются недействительными либо незаключенными (п. 1 ст. 165, п. 3 ст. 433 ГК).

Право собственность на землю и другие природные ресурсы. В соответствии со ст. 9 Конституции РФ земля и другие природные ресурсы могут находиться в частной собственности. При этом они используются и охраняются как основа жизни и деятельности народов, проживающих на соответствующей территории. Это предопределяет особый правовой режим земли и других природных ресурсов как объектов права частной собственности. Помимо ГК, который регулирует частноправовые имущественные отношения по поводу данных объектов, правовой режим земли и других природных ресурсов устанавливается в отраслевом законодательстве, содержащем нормы публичного права (о территориальном зонировании, кадастровом учете земли и других природных ресурсов, их охране, целевом назначении, о порядке предоставления и изъятия этих объектов у собственников).

Объектами права частной собственности являются обособленные участки природных ресурсов, определенные на местности и имеющие четко обозначенные и удостоверенные соответствующими органами границы (земельные участки, в том числе участки лесного фонда, обособленные водные объекты). Согласно Водному кодексу в частной собственности могут находиться только обособленные водные объекты (замкнутые водоемы), т.е. небольшие по площади непроточные искусственные водоемы, не имеющие гидравлической связи с другими поверхностными водными объектами. Право собственности на водные объекты по характеру правомочий имеет существенную особенность. В соответствии со ст. 31 Водного кодекса понятие владения неприменимо во всей полноте к водным объектам, поскольку сосредоточенная в них вода находится в состоянии непрерывного движения и водообмена.

Особенности правового режима собственности на земельные участки регулируются гл. 17 ГК "Право собственности и другие вещные права на землю", Земельным кодексом, а также некоторыми другими актами земельного законодательства и законодательства об иных природных ресурсах.

Все земли в Российской Федерации делятся на определенные категории, перечень которых содержится в п. 1 ст. 7 Земельного кодекса. К ним относятся:

• земли сельскохозяйственного назначения;
• земли поселений;
• земли промышленности, энергетики, транспорта, связи, радиовещания, телевидения, информатики, земли для обеспечения космической деятельности, земли обороны, безопасности и земли иного специального назначения;
• земли особо охраняемых территорий и объектов;
• земли лесного фонда;
• земли водного фонда;
• земли запаса.

Для каждой из указанных категорий устанавливается особое целевое назначение, в соответствии с которым такие земли должны использоваться. В этой связи правовой режим земельных участков определяется исходя из их принадлежности к той или иной категории и разрешенного использования в соответствии с зонированием территорий. Собственники обязаны использовать земельные участки по целевому назначению. Пользование земельным участком допустимо лишь в пределах, определяемых его назначением (п. 2 ст. 260 ГК). В соответствии со ст. 284 ГК земельный участок может быть изъят у собственника в случаях, когда он предназначен для сельскохозяйственного производства либо жилищного или иного строительства и не используется для соответствующей цели в течение 3 лет, если более длительный срок не установлен законом (ст. 284 ГК).

Особенности права собственности на жилые помещения

Согласно части 2 статьи 15 ЖК РФ, жилым помещением признается изолированное помещение, которое является недвижимым имуществом и пригодно для постоянного проживания граждан (отвечает установленным санитарным и техническим правилам и нормам, иным требованиям законодательства). Порядок признания помещения жилым и требования, которым оно должно отвечать, устанавливаются Правительством России в соответствии с Жилищным кодексом и другими федеральными законами.

Общая площадь жилого помещения состоит из суммы площади всех частей такого помещения, включая площадь помещений вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием в жилом помещении, за исключением балконов, лоджий, веранд и террас.

К жилым помещениям относятся (ст. 16 ЖК РФ) жилой дом и его часть, квартира и ее часть, комната.

Жилым домом признается индивидуально определенное здание (самостоятельный объект), которое состоит из комнат и помещений вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием в таком здании.

Квартира - структурно обособленное помещение в многоквартирном доме, обеспечивающее возможность прямого доступа к помещениям общего пользования в таком доме и состоящее из одной или нескольких комнат, а также помещений вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием в таком обособленном помещении.

Комнатой признается часть жилого дома или квартиры, предназначенная для использования в качестве места непосредственного проживания граждан в жилом доме или квартире. Жилое помещение предназначено для проживания граждан (ст. 17 ЖК РФ).

Подобное деление жилых помещений имеет исключительное значение, поскольку, согласно статье 673 ГК РФ, предметом договора найма жилого помещения может быть лишь изолированное жилое помещение, пригодное для постоянного проживания (квартира, жилой дом либо одна или несколько комнат).

Помещение признается жилым, если оно конструктивно, функционально предназначено и пригодно по санитарному, техническому и иному потребительскому состоянию к постоянному проживанию граждан. Жилые помещения должны удовлетворять здоровому и безопасному проживанию, отвечать санитарным нормам и требованиям по площади, дневной освещенности, безопасности, водоснабжению, постоянному отоплению, проветриванию и другим условиям, обеспечивающим нормальное, здоровое проживание людей.

Таким образом, жилое помещение должно удовлетворять следующим требованиям:

1. представлять собой изолированное помещение;
2. быть недвижимым имуществом, т.е. объектом, перемещение которого без несоразмерного ущерба его назначению невозможно (ч. 1 ст. 130 ГК РФ);
3. быть пригодным для постоянного проживания граждан, т.е. соответствовать санитарным и техническим нормам.

Жилое помещение может быть признано непригодным для проживания по основаниям и в порядке, определенным Правительством Российской Федерации в постановлении от 4 сентября 2003 г. N 552, которым утверждено Положение о порядке признания жилых домов (жилых помещений) непригодными для проживания. Согласно части 3 статьи 39 Жилищного кодекса, Правила содержания общего имущества в многоквартирном доме устанавливаются Правительством России.

Пользование жилым помещением осуществляется с учетом соблюдения прав и законных интересов проживающих в нем граждан, соседей, требований пожарной безопасности, санитарно-гигиенических, экологических и иных требований законодательства, а также в соответствии с правилами пользования жилыми помещениями, утвержденными Правительством России. Согласно части 2 статьи 15 ЖК РФ, жилым помещением признается изолированное помещение, которое является недвижимым имуществом и пригодно для постоянного проживания граждан (отвечает установленным санитарным и техническим правилам и нормам, иным требованиям законодательства). Порядок признания помещения жилым и требования, которым оно должно отвечать, устанавливаются Правительством России в соответствии с Жилищным кодексом и другими федеральными законами.

Допускается использование жилого помещения для осуществления профессиональной деятельности или индивидуальной предпринимательской деятельности проживающими в нем на законных основаниях гражданами, если это не нарушает права и законные интересы других граждан, а также требования, которым должно отвечать жилое помещение.

Не допускается размещение в жилых помещениях промышленных производств. Если собственник жилого помещения использует его не по назначению или систематически нарушает права и интересы соседей либо бесхозяйственно обращается с жильем, допуская его разрушение, то орган местного самоуправления может предупредить собственника о необходимости устранить нарушения, а если они вызывают разрушение помещения - назначить соразмерный срок для ремонта. Если собственник и после предупреждения продолжает нарушать права и интересы соседей либо использовать его не по назначению, без уважительных причин не произведет необходимого ремонта, то суд по иску органа местного самоуправления может принять решение о продаже с публичных торгов такого помещения с выплатой собственнику вырученных от продажи средств за вычетом расходов на исполнение судебного решения (ст. 293 ГК РФ).

К членам семьи собственника жилого помещения относятся проживающие вместе с данным собственником в принадлежащем ему жилом помещении его супруг, дети и родители (ст. 31 ЖК РФ). Другие родственники, нетрудоспособные иждивенцы и, в исключительных случаях, иные граждане могут быть признаны членами семьи собственника, если последний вселил их в качестве членов своей семьи.

Члены семьи собственника жилого помещения имеют право пользования данным жилым помещением наравне с его собственником, если иное не установлено соглашением между собственником и членами его семьи. Члены семьи собственника жилого помещения обязаны использовать жилое помещение по назначению, обеспечивать его сохранность.

Дееспособные члены семьи собственника жилого помещения несут солидарную с собственником ответственность по обязательствам, вытекающим из пользования жилым помещением, если иное не установлено соглашением между собственником и членами его семьи.

В случае прекращения семейных отношений с собственником жилого помещения право пользования им за бывшим членом семьи собственника этого жилого помещения не сохраняется, если иное не установлено соглашением между собственником и бывшим членом его семьи. Если у бывшего члена семьи собственника жилого помещения отсутствуют основания приобретения или осуществления права пользования иным жилым помещением, если имущественное положение бывшего члена семьи собственника жилого помещения и другие заслуживающие внимания обстоятельства не позволяют ему обеспечить себя иным жилым помещением, то право пользования жилым помещением, принадлежащим указанному собственнику, может быть сохранено за бывшим членом его семьи на определенный срок на основании решения суда. При этом суд вправе обязать собственника жилого помещения обеспечить иным жилым помещением бывшего супруга и других членов его семьи, в пользу которых собственник исполняет алиментные обязательства, по их требованию.

По истечении срока пользования жилым помещением, установленного решением суда, право пользования этим помещением бывшего члена семьи собственника прекращается, если иное не установлено соглашением между собственником и данным бывшим членом его семьи. До истечения указанного срока право пользования жилым помещением бывшего члена семьи собственника прекращается одновременно с прекращением права собственности на данное жилое помещение этого собственника или, если отпали обстоятельства, послужившие основанием для сохранения такого права, на основании решения суда.

Бывший член семьи собственника, пользующийся жилым помещением на основании решения суда, имеет права, выполняет обязанности и ответственность, предусмотренные жилищным законодательством. Гражданин, пользующийся жилым помещением на основании соглашения с собственником данного помещения, имеет права, выполняет обязанности и ответственность в соответствии с условиями такого соглашения.

Действие положений части 4 статьи 31 ЖК РФ не распространяется на бывших членов семьи собственника приватизированного жилого помещения при условии, что в момент приватизации данного жилого помещения указанные лица имели равные права пользования этим помещением с лицом, его приватизировавшим, если иное не установлено законом или договором

Особенностью права собственности на жилые помещения является специальный порядок распределения расходов на содержание общего имущества многоквартирного дома, частности собственники помещений в многоквартирном доме несут бремя расходов на содержание общего имущества (ч. 1 ст. 39 ЖК РФ).

Доля обязательных расходов на содержание общего имущества в многоквартирном доме, бремя которых несет собственник помещения в таком доме, определяется долей в праве общей собственности на общее имущество в таком доме указанного собственника. Правила содержания общего имущества в многоквартирном доме устанавливаются Правительством России.

Согласно статье 44 ЖК РФ, общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме является органом управления многоквартирным домом.

К компетенции общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме относятся:

1. принятие решений о реконструкции многоквартирного дома (в том числе с его расширением или надстройкой), строительстве хозяйственных построек и других зданий, строений, сооружений, ремонте общего имущества в многоквартирном доме;
2. принятие решений о пределах использования земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, в том числе введение ограничений на пользование им;
3. принятие решений о передаче в пользование общего имущества в многоквартирном доме;
4. выбор способа управления многоквартирным домом;
5. другие вопросы, отнесенные Жилищным кодексом к компетенции общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме.

Собственники помещений в многоквартирном доме обязаны ежегодно проводить годовое общее собрание, сроки и порядок проведения которого, а также порядок уведомления о принятых им решениях, устанавливаются общим собранием собственников помещений в многоквартирном доме (ст. 45 ЖК РФ).

Проводимые помимо годового общего собрания общие собрания собственников помещений в многоквартирном доме являются внеочередными; они могут быть созваны по инициативе любого собственника.

Общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме правомочно (имеет кворум), если в нем приняли участие собственники помещений в данном доме или их представители, обладающие более чем 50% голосов от общего числа голосов. При отсутствии кворума должно быть проведено повторное общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме.

Собственник, по чьей инициативе созывается общее собрание, обязан сообщить собственникам помещений в данном доме о проведении такого собрания не позднее чем за 10 дней до его проведения. В данный срок сообщение о проведении общего собрания должно быть направлено каждому собственнику заказным письмом, если решением общего собрания не предусмотрен иной способ направления такого сообщения в письменной форме, или вручено каждому собственнику под роспись либо размещено в помещении данного дома, определенном таким решением и доступном для всех собственников помещений в данном доме.

В сообщении о проведении общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме должны быть указаны:

1. сведения о лице, по чьей инициативе созывается собрание;
2. форма проведения собрания (собрание или заочное голосование);
3. дата, место, время проведения собрания или, в случае проведения собрания в форме заочного голосования, дата окончания приема решений собственников по вопросам, поставленным на голосование, и место или адрес, куда должны передаваться такие решения;
4. повестка дня собрания;
5. порядок ознакомления с информацией и (или) материалами, которые будут представлены на собрании, и место или адрес, где с ними можно ознакомиться.

В соответствии со статьей 46 ЖК РФ решения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме по вопросам, поставленным на голосование, принимаются большинством голосов от общего числа голосов принимающих участие в данном собрании собственников помещений в многоквартирном доме, за исключением предусмотренных пунктами 1-3 части 2 статьи 44 ЖК РФ решений, которые принимаются большинством не менее двух третей голосов от общего числа голосов собственников. Решения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме оформляются протоколами в порядке, установленном общим собранием.

Общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме не вправе принимать решения по вопросам, не включенным в повестку дня собрания, а также изменять повестку дня собрания. Решения, принятые общим собранием, а также итоги голосования доводятся до сведения собственников помещений в данном доме собственником, по чьей инициативе было созвано такое собрание, путем размещения сообщения об этом в помещении дома, определенном решением общего собрания и доступном для всех собственников помещений в данном доме, не позднее чем через 10 дней со дня принятия этих решений. Протоколы общих собраний собственников помещений в многоквартирном доме и решения таких собственников по вопросам, поставленным на голосование, хранятся в месте или по адресу, которые определены решением собрания. Решение общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме, принятое в установленном Жилищным кодексом порядке, по вопросам, отнесенным к компетенции такого собрания, обязательно для всех собственников помещений в многоквартирном доме, в том числе для тех, которые не участвовали в голосовании.

Собственник помещения в многоквартирном доме вправе обжаловать в суд решение, принятое общим собранием с нарушением требований Жилищного кодекса, если он (собственник) не принимал участия в этом собрании или голосовал против принятия решения и если таким решением нарушены его права и законные интересы. Заявление об обжаловании может быть подано в суд в течение шести месяцев со дня, когда указанный собственник узнал или должен был узнать о принятом решении. Суд с учетом всех обстоятельств дела вправе оставить в силе обжалуемое решение, если голосование указанного собственника не могло повлиять на результаты голосования, а допущенные нарушения несущественны и принятое решение не повлекло за собой причинение убытков указанному собственнику.

В многоквартирном доме, все помещения в котором принадлежат одному собственнику, решения по вопросам, относящимся к компетенции общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме, принимаются этим собственником единолично и оформляются в письменной форме. При этом положения, определяющие порядок и сроки подготовки, созыва и проведения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме, не применяются, за исключением положений, касающихся сроков проведения годового общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме.

Согласно статье 47 ЖК РФ, решение общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме может быть принято без проведения собрания (совместного присутствия собственников помещений в данном доме для обсуждения вопросов повестки дня и принятия решений по вопросам, поставленным на голосование) путем проведения заочного голосования - передачи в место или по адресу, которые указаны в сообщении о проведении общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме, в письменной форме решений собственников по вопросам, поставленным на голосование.

Принявшими участие в общем собрании собственников помещений в многоквартирном доме, проводимом в форме заочного голосования, считаются те собственники, чьи решения получены до даты окончания их приема.

В решении собственника по вопросам, поставленным на голосование, должны быть указаны:

1. сведения о лице, участвующем в голосовании;
2. сведения о документе, подтверждающем право собственности лица, участвующего в голосовании, на помещение в соответствующем многоквартирном доме;
3. решения по каждому вопросу повестки дня, выраженные формулировками "за", "против" или "воздержался".

Согласно статье 48 ЖК РФ, правом голосования на общем собрании по вопросам, поставленным на голосование, обладают собственники помещений в данном доме, которые могут голосовать лично или через своих представителей.

Представитель собственника помещения в многоквартирном доме на общем собрании действует в соответствии с полномочиями, основанными на указаниях федеральных законов, актов уполномоченных государственных органов или органов местного самоуправления либо на основании составленной в письменной форме доверенности на голосование. Доверенность должна содержать сведения о представляемом собственнике помещения в многоквартирном доме и его представителе (имя или наименование, место жительства или нахождения, паспортные данные) и должна быть оформлена в соответствии с требованиями пунктов 4 и 5 статьи 185 ГК РФ или удостоверена нотариально.

Количество голосов, которым обладает каждый собственник на общем собрании собственников помещений в данном доме, пропорционально его доле в праве общей собственности на общее имущество в данном доме.

Голосование по вопросам повестки дня общего собрания может осуществляться посредством оформленных в письменной форме решений собственников по вопросам, поставленным на голосование. Заочное голосование проводится только посредством оформленных в письменной форме решений собственников по вопросам, поставленным на голосование. При таком голосовании засчитываются голоса по вопросам, по которым участвующим в голосовании собственником оставлен только один из возможных вариантов голосования. Оформленные с нарушением данного требования решения признаются недействительными, а голоса не подсчитываются. Если решение собственника содержит несколько вопросов, поставленных на голосование, то несоблюдение данного требования в отношении одного или нескольких вопросов не влечет за собой признание указанного решения недействительным в целом.