Договор купли-продажи предприятия

Договор купли-продажи предприятия выделен в особую группу договоров купли-продажи в связи со спецификой его предмета — предприятия, являющегося особой разновидностью недвижимого имущества.

Ранее российское законодательство рассматривало предприятие не только как объект, но и в качестве субъекта гражданских прав. Например, как субъект — юридическое лицо — предприятие рассматривается в Законе РСФСР от 03.07.91 № 1531—1 «О приватизации государственных и муниципальных предприятий в РСФСР», в Указе Президента РФ от 02.06.94 № 1114 «О продаже государственных предприятий — должников».

Современное российское законодательство термин «предприятие» употребляет для обозначения именно объекта гражданских прав, а применительно к субъектом употребляются словосочетания «государственное унитарное предприятие», «муниципальное унитарное предприятие», «казенное предприятие».

Вместе с тем в цивилистической литературе и в настоящее время можно встретить взгляд на продажу предприятия как на продажу субъекта гражданских прав и обязанностей.

Так, употребление термина «предприятие» для обозначения субъекта гражданских прав допускает И.В. Елисеев.

Н.И. Клейн отмечает: «В ст. 132 ГК, исходя из ее названия, дано определение предприятия как объекта гражданских прав. Однако упоминание в определении прав требования, долгов и ряда исключительных прав предприятия дает основание полагать, что в ст. 132 ГК, по существу, содержится определение предприятия как субъекта гражданских прав. Такой вывод основан на том, что и права требования, и долги, и исключительные права могут принадлежать только субъекту права».

Критикуя позицию Н.И. Клейна, В.В. Витрянский справедливо отмечает, что, во-первых, само по себе предприятие, не будучи юридическим лицом, в принципе не может иметь никаких прав и обязанностей, а во-вторых, необходимо видеть различие между понятиями «предприятие» (как имущественный комплекс, объект гражданских прав) и «государственное или муниципальное унитарное предприятие» (как организационно-правовая форма коммерческой организации, субъект гражданских прав и обязанностей).

Понятие договора купли-продажи предприятия. По договору купли-продажи предприятия продавец обязуется передать в собственность покупателя предприятие в целом как имущественный комплекс, за исключением прав и обязанностей, которые продавец не вправе передавать другим лицам, а покупатель обязуется принять предприятие по передаточному акту и оплатить его (п. 1 ст. 559 ГК РФ).

Правовое регулирование договора купли-продажи предприятия. Нормы, регулирующие отношения, возникающие из договора купли-продажи предприятия, содержатся в § 8 главы 30 ГК РФ.

К отношениям, связанным с продажей предприятия, подлежат субсидиарному применению правила, регулирующие договор продажи недвижимости (§ 7 главы 30 ГК РФ), а при отсутствии таковых — общие положения о купле-продаже (§ 1 главы 30 ГК РФ).

Кроме того, к договору применяются общие положения ГК РФ о сделках, обязательствах и договорах.

При этом необходимо учитывать, что согласно ст. 566 ГК РФ правила ГК РФ о последствиях недействительности сделок и об изменении или о расторжении договора купли-продажи, предусматривающие возврат или взыскание в натуре полученного по договору с одной стороны или с обеих сторон, применяются к договору продажи предприятия, если такие последствия существенно не нарушают права и охраняемые законом интересы кредиторов продавца и покупателя, других лиц и не противоречат общественным интересам. Данная норма подлежит применению, как правило, если предприятия являются объектами социально-культурного назначения, включают в свой состав общежития, которые прежний собственник в случае реституции не сможет содержать, что повлечет за собой ухудшение жилищных прав граждан, и т.п.

Правовая характеристика договора купли-продажи предприятия. Договор купли-продажи предприятия является формальным, возмездным, взаимным.

Существенные условия договора купли-продажи предприятия. К условиям, при отсутствии которых договор купли-продажи предприятия признается незаключенным, относятся положения о его предмете и цене.

Предмет договора купли-продажи предприятия. Предметом договора, обусловившим его выделение в качестве отдельной разновидности купли-продажи, является предприятие.

Под предприятием понимается имущественный комплекс, признаваемый недвижимостью в целом и используемый для осуществления предпринимательской деятельности (п. 1 ст. 132 ГК РФ).

В состав предприятия как имущественного комплекса входят (абз. 2 п. 2 ст. 132 ГК РФ):

все виды имущества, предназначенные для его деятельности (включая земельные участки, здания, сооружения, оборудование, инвентарь, сырье, продукцию), в том числе имущественные права;
долги (обязанности) (в этом важная специфика договора);
средства индивидуализации продавца и его товаров, работ и услуг (фирменное наименование, товарные знаки, знаки обслуживания), а также принадлежащие ему на основании лицензии права использования таких средств индивидуализации. Данные объекты переходят к покупателю, если иное не предусмотрено договором;
другие исключительные права на результаты творческой деятельности (патентные права, смежные права и т.д.). Данные объекты переходят к покупателю, если иное не предусмотрено договором.

Вместе с тем согласно п. 3 ст. 559 ГК РФ права продавца, полученные им на основании разрешения (лицензии) на занятие соответствующей деятельностью, не подлежат передаче покупателю предприятия, если иное не установлено законом или иными правовыми актами. Передача покупателю в составе предприятия обязательств, исполнение которых покупателем невозможно при отсутствии у него такого разрешения (лицензии), не освобождает продавца от соответствующих обязательств перед кредиторами. За неисполнение таких обязательств продавец и покупатель несут перед кредиторами солидарную ответственность.

Предметом договора купли-продажи может быть и часть предприятия: цех, мастерская и т.д. (п. 2 ст. 132 ГК РФ). При этом отчуждаемое имущество должно образовывать технологически единое целое, замкнутый производственный цикл. Комплексы вещей (станки, здания), не обладающие свойствами замкнутого производства, не образуют предмет рассматриваемого договора. К отчуждению таких вещей будут применяться общие положения о купле-продаже.

ГК РФ устанавливает повышенные требования к детализации предмета договора. Согласно ст. 561 ГК РФ в договоре продажи предприятия определяются состав и стоимость продаваемого предприятия на основе полной инвентаризации предприятия, проводимой в соответствии с установленными правилами такой инвентаризации.

Срок договора купли-продажи предприятия. Срок в договоре купли-продажи предприятия не относится к существенным условиям. К сроку применяются общие положения ГК РФ о сроках в сделке и обязательствах (статьи 190— 194, 314).

Цена договора купли-продажи предприятия. К особенностям договора купли-продажи предприятия относится то, что цена предприятия является существенным условием (ст. 555 ГК РФ).

В случае отсутствия в договоре купли-продажи предприятия условия о цене договор считается незаключенным. При этом правила определения цены, содержащиеся в п. 3 ст. 424 ГК РФ, согласно которым при отсутствии в договоре условия о цене товар подлежит оплате по цене, которая при сравнимых обстоятельствах обычно взимается за аналогичные товары, не применяются.

Стороны договора, как правило, свободны в установлении цены предприятия, если иное не установлено законодательством.

Стороны договора купли-продажи предприятия. Сторонами договора купли-продажи предприятия являются продавец и покупатель.

Продавцом, как правило, является собственник имущества или лицо, управомоченное собственником (представитель по доверенности, поверенный по договору поручения и т.д.).

Продавцом в большинстве случаев являются коммерческие юридические лица или индивидуальные предприниматели. При продаже государственных и муниципальных предприятий продавцами выступают соответствующие органы государственной власти и органы местного самоуправления.

Форма договора купли-продажи предприятия.

К форме договора купли-продажи предприятия предъявляются особые требования.

Согласно п. 1 ст. 569 ГК РФ договор продажи предприятия должен быть заключен в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами.

Несоблюдение формы договора продажи предприятия влечет его недействительность (п. 2 ст. 560 ГК РФ). В этом также состоит особенность договора.

Специфика формы договора заключается еще и в том, что к нему обязательно должны быть приложены следующие документы (п. 2 ст. 561 ГК РФ):

акт инвентаризации;
бухгалтерский баланс;
заключение независимого аудитора о составе и стоимости предприятия;
перечень всех долгов (обязательств), включаемых в состав предприятия, с указанием кредиторов, характера, размера и сроков их требований.

Кроме того, дополнительным требованием при совершении сделки является необходимость государственной регистрации перехода права собственности на предприятие и государственная регистрация сделки купли-продажи (п. 3 ст. 560 ГК РФ).

То есть договор будет признаваться заключенным с момента его государственной регистрации. Несоблюдение требования о государственной регистрации влечет незаключенность договора купли-продажи предприятия, но не его недействительность, поскольку в п. 3 ст. 560 ГК РФ, устанавливающей обязательность государственной регистрации такого договора, не указано, что несоблюдение этого требования повлечет признание договора недействительным.

Перечень документов, представляемых для государственной регистрации права и сделки, установлен Федеральным законом «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним». Кроме того, при государственной регистрации договора купли-продажи предприятия необходимо руководствоваться приказом Минюста РФ от 04.03.2005 № 16 «Об утверждении Правил внесения записей о правах на предприятие как имущественный комплекс и сделок с ним в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним и взаимодействия между Федеральной регистрационной службой и ее территориальными органами».

Что касается государственной регистрации права собственности покупателя на предприятие, то ГК РФ устанавливает ряд специфических для данного договора правил (ст. 564 ГК РФ).

Во-первых, если иное не предусмотрено договором продажи предприятия, право собственности на предприятие переходит к покупателю и подлежит государственной регистрации непосредственно после передачи предприятия покупателю.

Во-вторых, в случаях когда договором предусмотрено сохранение за продавцом права собственности на предприятие, переданное покупателю, до оплаты предприятия или до наступления иных обстоятельств, покупатель вправе до перехода к нему права собственности распоряжаться имуществом и правами, входящими в состав переданного предприятия, в той мере, в какой это необходимо для целей, для которых предприятие было приобретено. То есть фактически покупатель вправе осуществлять правомочия собственника до перехода права собственности.

Обязанности продавца по договору купли-продажи предприятия.

Продавец по договору купли-продажи предприятия обязан:

1. Передать предприятие.

Согласно ст. 563 ГК РФ передача предприятия продавцом покупателю осуществляется по подписываемому сторонами передаточному акту.

В передаточном акте обязательно указываются:

данные о составе предприятия;
данные об уведомлении кредиторов о продаже предприятия;
сведения о выявленных недостатках переданного имущества;
перечень имущества, обязанности по передаче которого не исполнены продавцом ввиду его утраты.

Предприятие считается переданным покупателю со дня подписания передаточного акта обеими сторонами. Следовательно, уклонение продавца от подписания передаточного акта на условиях, предусмотренных договором, признается отказом от исполнения обязанности передать предприятие.

С момента передачи предприятия на покупателя переходит риск случайной гибели или случайного повреждения имущества, переданного в составе предприятия.

Что касается подготовки предприятия к передаче, то ГК РФ устанавливает: подготовка предприятия к передаче, включая составление и представление на подписание передаточного акта, является обязанностью продавца и осуществляется за его счет, если иное не предусмотрено договором.

При неисполнении продавцом обязанности по передаче предприятия покупатель вправе предъявить те же требования, что и по общим положениям о договоре купли-продажи (см. главу 1).

2. Обратиться в регистрирующий орган.

В регистрирующий орган продавец должен обратиться для государственной регистрации перехода права и самого договора.

При уклонении продавца от государственной регистрации права и сделки покупатель вправе:

требовать в суде вынесения решения о регистрации сделки (если она совершена в надлежащей форме) и права;
требовать применения меры ответственности (возмещение убытков, вызванных задержкой регистрации).

3. Передать предприятие свободным от прав третьих лиц.

Речь идет не о полной свободе предприятий от обременений (так как предмет договора включает и долги), а о предупреждении обо всех имеющихся правах третьих лиц и переводе долга надлежащим образом.

В случае передачи покупателю в составе предприятия долгов (обязательств) продавца, которые не были указаны в договоре продажи предприятия или передаточном акте, покупатель вправе:

требовать уменьшения покупной цены, если продавец не докажет, что покупатель знал о таких долгах (обязательствах) во время заключения договора и передачи предприятия. Реализация данной нормы может вызвать затруднения, т.к. , представляется, что покупатель не может не знать о долгах, поскольку они входят в состав предприятия и указываются в договоре и передаточном акте;
требовать применения меры ответственности (возмещение убытков).

4. Передать предприятие, состав которого соответствует договору.

Нарушения условия о составе предприятия могут быть разделены на две группы.

Первая группа — отсутствие отдельного имущества было оговорено в передаточном акте.

В этом случае покупатель вправе (п. 2 ст. 565 ГК РФ):

требовать соответствующего уменьшения покупной цены, если право на предъявление в таких случаях иных требований не предусмотрено договором продажи предприятия;
требовать применения меры ответственности (возмещение убытков).

Вторая группа — отсутствие отдельного имущества (либо наличие дополнительных долгов в составе имущества) не было оговорено в передаточном акте и было обнаружено после передачи предприятия.

В данном случае (если продавец не докажет, что покупатель знал о таких долгах (обязательствах) во время заключения договора и передачи предприятия) покупатель вправе по выбору, если договором не предусмотрено иное:

требовать соответствующего уменьшения покупной цены;
требовать восполнения или доукомплектования недостающего имущества;
расторгнуть договор (если последствия расторжения существенно не нарушают права и интересы других лиц);
требовать применения меры ответственности (возмещение убытков).

В судебной практике возник вопрос, вправе ли покупатель требовать ограничения пределов правопреемства в случае передачи в составе предприятия долгов (обязательств продавца), которые не были указаны в договоре продажи предприятия или передаточном акте.

Так, комитет по управлению имуществом объявил в условиях конкурса, опубликованных в печати, что продаваемое предприятие — магазин «Овощи» — имеет кредиторскую задолженность в размере 10 млн рублей. Однако после оформления договора купли-продажи с ООО (покупателем) выяснилось, что фактическая кредиторская задолженность предприятия составляет 40 млн рублей.

ООО обратилось в арбитражный суд с иском к комитету по управлению имуществом о внесении в договор купли-продажи пункта о том, что покупатель становится правопреемником прав и обязательств приобретаемого предприятия в соответствии с условиями конкурса (т.е. только в части 10 млн, а не 40 млн рублей).

Решением арбитражного суда, оставленным без изменения апелляционной и кассационной инстанциями, в иске отказано. Как отмечается в решении, в п. 2 ст. 132 ГК РФ указано, что в состав предприятия как имущественного комплекса входят все виды имущества, предназначенные для его деятельности, права требования, долги, а также права на обозначения и другие исключительные права, если иное не предусмотрено законом или договором.

Внесение в договор условия, которое ограничивало бы правопреемство покупателя по обязательствам приобретенного предприятия объемом кредиторской задолженности, указанным в печатном сообщении об условиях конкурса по продаже магазина, не основано на приведенных положениях ГК РФ.

В то же время покупатель в силу п. 3 ст. 565 ГК РФ вправе требовать уменьшения покупной цены в случае передачи ему в составе предприятия долгов (обязательств) продавца, которые не были указаны в договоре продажи предприятия или передаточном акте, если продавец не докажет, что покупатель знал о таких долгах (обязательствах) во время заключения договора и передачи предприятия. Такие требования истцом не заявлялись и не были предметом судебного разбирательства.

Таким образом, в случае передачи в составе предприятия долгов (обязательств) продавца, которые не были указаны в договоре продажи предприятия или передаточном акте, покупатель вправе требовать уменьшения покупной цены, а не ограничения пределов правопреемства.

5. Передать предприятие, соответствующее условиям договора о качестве.

Так же, как и применительно к предыдущей обязанности, возможны два варианта нарушения условий договора о качестве.

Первый вариант. Недостатки были оговорены в передаточном акте.

В этом случае покупатель вправе:

требовать соответствующего уменьшения покупной цены, если право на предъявление в таких случаях иных требований не предусмотрено договором продажи предприятия;
требовать применения меры ответственности (возмещение убытков).

Второй вариант. Недостатки не были оговорены в передаточном акте.

В этом случае покупатель вправе:

требовать соразмерного уменьшения покупной цены;
требовать безвозмездного устранения недостатков в разумный срок;
требовать возмещения своих расходов на устранение недостатков;
требовать применения меры ответственности (возмещение убытков);
если установлено, что предприятие ввиду недостатков, за которые продавец отвечает, не пригодно для целей, названных в договоре продажи, и эти недостатки не устранены продавцом на условиях, в порядке и в сроки, которые установлены в соответствии с ГК РФ, другими законами, иными правовыми актами или договором, либо устранение таких недостатков невозможно — требовать в судебном порядке расторжения или изменения договора продажи предприятия и возвращения того, что исполнено сторонами по договору (п. 5 ст. 565 ГК РФ). При этом необходимо учитывать, что последствия изменения или расторжения договора не должны существенно нарушать права и интересы других лиц (ст. 566 ГК РФ).

6. Уведомить и получить согласие кредиторов о переводе долгов в составе предприятия до его передачи.

Данную обязанность продавец несет не по отношению к покупателю, а по отношению к своим кредиторам (п. 1 ст. 562 ГК РФ).

Если кредитор был уведомлен о продаже предприятия, но письменно не сообщил продавцу или покупателю о своем согласии на перевод долга, он вправе в течение трех месяцев со дня получения уведомления по выбору (п. 2 ст. 562 ГК РФ):

потребовать прекращения или досрочного исполнения обязательства и возмещения продавцом причиненных этим убытков;
требовать признания договора продажи предприятия недействительным полностью или в соответствующей части.

Если кредитор не был уведомлен о продаже предприятия, то он вправе предъявить указанные требования в течение года со дня, когда он узнал или должен был узнать о передаче предприятия продавцом покупателю (п. 2 ст. 562 ГК РФ).

Кроме того, интересы кредитора гарантируются нормой, согласно которой после передачи предприятия покупателю продавец и покупатель несут солидарную ответственность по включенным в состав переданного предприятия долгам, которые были переведены на покупателя без согласия кредитора (п. 4 ст. 562 ГК РФ).

Обязанности покупателя по договору купли-продажи предприятия.

По договору купли-продажи предприятия покупатель исполняет обязанности, аналогичные обязанностям покупателя по договору купли-продажи недвижимости. Совпадают и последствия неисполнения обязанностей. Поэтому мы ограничимся лишь перечислением обязанностей покупателя.

Покупатель по договору купли-продажи предприятия обязан:

обратиться в регистрирующий орган;
принять предприятие по передаточному акту;
оплатить предприятие;
известить продавца о нарушении условий договора о качестве.