Договор аренды

Договор аренды, именуемый также имущественным наймом, — традиционный институт гражданского права, известный еще римскому праву.

Римское право признавало три различных вида найма: наем вещей, т.е. собственно аренду (locatio conductio rei); наем работы, т.е. подряд (locatio conductio operis); наем услуг, т.е. наем рабочей силы (locatio conductio operarum). Во всех указанных случаях одна сторона (locator) обязывалась предоставить другой стороне пользование соответствующим объектом, а другая сторона (conductor) — уплатить первой стороне определенное вознаграждение.

Прототипом современного договора аренды (имущественного найма) в римском праве явился договор найма вещей, по которому одна сторона (наймодатель) обязывалась предоставить другой стороне (нанимателю) одну или несколько определенных вещей для временного пользования, а эта другая сторона обязывалась уплачивать за пользование этими вещами определенное вознаграждение и по окончании пользования возвратить вещи в сохранности наймодателю. Внаем могли передаваться как недвижимые, так и движимые непотребляемые вещи. Признавалась римским правом и возможность поднайма вещи, т.е. право нанимателя сдать арендованную вещь внаем третьему лицу. Предметом договора найма могли быть и имущественные права.

В российском дореволюционном гражданском законодательстве имущественным наймом признавался договор, в силу которого одна сторона за определенное вознаграждение обязывалась предоставить другой свою вещь во временное пользование. Предмет найма, срок пользования и вознаграждение за него составляли существенные принадлежности этого договора.

В советский период нормы о договоре имущественного найма включались во все кодифицированные акты. Договором имущественного найма признавался такой договор, по которому одна сторона (наймодатель) обязуется предоставить другой (нанимателю) имущество за определенное вознаграждение для временного пользования (ст. 152 ГК 1922 г.; ст. 275 ГК 1964 г.).

В конце 80-х годов договор аренды активно использовался при проведении экономических реформ. При этом ст. 1 Основ законодательства Союза ССР и союзных республик об аренде от 23 ноября 1989 г. определяла аренду как основанное на договоре срочное возмездное владение и пользование землей, иными природными ресурсами, предприятиями (объединениями) и другими имущественными комплексами, а также иным имуществом, необходимым арендатору для самостоятельного осуществления хозяйственной или иной деятельности.

Правовое регулирование договора аренды. В современном российском праве нормы, регулирующие отношения, возникающие из договора аренды, закреплены в главе 34 ГК РФ.

В § 1 главы 34 содержатся общие положения о данном договоре, а в § 2—6 — положения об отдельных видах договора аренды и договорах аренды отдельных видов имущества (прокат, аренда транспортных средств, аренда зданий и сооружений, аренда предприятий, финансовая аренда).

При этом к отдельным видам договора аренды и договорам аренды отдельных видов имущества общие положения применяются, если иное не установлено правилами ГК РФ об этих видах договоров (ст. 625 ГК РФ).

Многие положения ГК РФ об аренде конкретизированы в специальных законах: Федеральном законе от 29.10.98 № 164-ФЗ «О финансовой аренде (лизинге)», Земельном кодексе Российской Федерации, Водном кодексе Российской Федерации, Лесном кодексе Российской Федерации и др.

К договору аренды имущества, предусматривающему переход в последующем права собственности на это имущество к арендатору, применяются соответствующие нормы о договоре купли-продажи (в частности, нормы, регламентирующие форму договора купли-продажи).

Кроме того, к договору применяются общие положения ГК РФ о сделках, обязательствах и договорах.

Ряд важных для правоприменительной практики положений содержится в информационном письме Президиума Высшего Арбитражного Суда от 11.01.2002 № 66 «Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой».

Понятие договора аренды. По договору аренды арендодатель обязуется предоставить арендатору имущество за плату: а) во временное владение и пользование или б) во временное пользование, а арендатор обязуется поддерживать переданное ему имущество в исправном (надлежащем) состоянии, своевременно вносить арендную плату и возвратить имущество по истечении срока аренды.

По выражению О. Гутникова, «с одной стороны, аренда стесняет собственника сдаваемого в аренду имущества при осуществлении им своих правомочий и в этом смысле является ограничением (обременением) прав арендодателя, с другой — аренда является правом арендатора, предоставляющим ему возможность пользоваться арендованным имуществом. Таким образом, для арендодателя аренда выступает в качестве обременения, а для арендатора — в качестве права пользования арендованным имуществом».

Правовая характеристика договора аренды. Договор аренды является консенсуальным, возмездным, взаимным.

Существенные условия договора аренды. К условиям, при отсутствии которых договор аренды признается незаключенным, относятся положения о его предмете.

Для отдельных видов договора аренды ГК РФ устанавливает дополнительные существенные условия. Например, для договора аренды зданий или сооружений таким условием, помимо предмета, является размер арендной платы, а для договора аренды природных объектов — срок, а также порядок пользования имуществом.

Предмет договора аренды. Статья 607 ГК РФ применительно к предмету договора аренды использует термин «объект».

Объектом договора аренды могут быть вещи как движимые, так и недвижимые.

Вещи, являющиеся объектами договора аренды, должны обладать следующими признаками:

а) вещь должна быть непотребляемой, т.е. не терять своих натуральных свойств в процессе использования. К таким вещам ГК РФ, в частности, относит: земельные участки, другие обособленные природные объекты, предприятия и другие имущественные комплексы, здания, сооружения, оборудование, транспортные средства (п. 1 ст. 607 ГК РФ);

б) вещь должна быть индивидуально-определенной; в) передача вещи в аренду должна влечь временное отчуждение собственником права пользования этой вещью.

Для разъяснения данного признака приведем пример из судебной практики.

Акционерным обществом был заключен с собственником здания договор, на основании которого общество получило право использовать крышу данного здания для размещения рекламы.

По истечении установленного срока действия этого договора собственник отказал акционерному обществу в заключении договора на новый срок, заключив аналогичный договор с другим лицом.

Акционерное общество, полагая, что заключенный между ним и собственником договор является договором аренды крыши здания, на основании ст. 621 ГК РФ обратилось в арбитражный суд с иском о переводе на себя прав и обязанностей по второму договору. В исковом заявлении общество указало, что в течение двух лет устанавливало на крыше свои рекламные щиты и добросовестно исполняло обязательство по внесению платежей.

Суд отказал в удовлетворении иска, признав не подлежащей применению ст. 621 ГК РФ.

При этом в решении суда было отмечено, что правоотношения, возникшие между сторонами и связанные с использованием истцом для рекламных целей крыши здания, принадлежащего ответчику на праве собственности, не являются арендными и, следовательно, не могут регулироваться правилами главы 34 ГК РФ.

Принимая решение, суд исходил из того, что в соответствии с п. 1 ст. 607 ГК РФ объектами аренды, помимо прямо перечисленных в данной норме, могут быть только непотребляемые вещи. При этом передача вещи в аренду всегда влечет временное отчуждение собственником права пользования этой вещью.

Между тем крыша представляет собой конструктивный элемент здания и не является самостоятельным объектом недвижимости, который мог бы быть передан в пользование отдельно от здания. Поэтому крыша не может являться объектом аренды.

Суд указал, что анализ спорного договора свидетельствует о том, что его предметом являлось предоставление истцу возможности на возмездной основе размещать рекламу на крыше принадлежащего ответчику здания. Такой договор не противоречит ГК РФ, отношения сторон регулируются общими положениями об обязательствах и договорах, а также условиями самого договора.

Применительно к объектам договора аренды ГК РФ также устанавливает, что законом могут быть установлены виды имущества, сдача которого в аренду не допускается или ограничивается (п. 1 ст. 607 ГК). Так, согласно п. 4 ст. 13 Федерального закона от 24.07.98 № 124-ФЗ «Об основных гарантиях прав ребенка в Российской Федерации», если государственное или муниципальное учреждение, являющееся объектом социальной инфраструктуры для детей, сдает в аренду закрепленные за ним объекты собственности, а также земельные участки, заключению договора об аренде должна предшествовать проводимая учредителем экспертная оценка последствий такого договора для обеспечения образования, воспитания, развития, отдыха и оздоровления детей, оказания им медицинской, лечебно-профилактической помощи, социальной защиты и социального обслуживания детей. Договор аренды не может заключаться, если в результате экспертной оценки установлена возможность ухудшения указанных условий.

Законом могут быть установлены особенности сдачи в аренду земельных участков и других обособленных природных объектов (п. 2 ст. 607 ГК РФ). Так, ст. 31 Лесного кодекса запрещает субаренду участков лесного фонда.

ГК РФ предъявляет повышенные требования к детализации предмета договора. Согласно п. 3 ст. 607 ГК РФ в договоре аренды должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить имущество, подлежащее передаче арендатору в качестве объекта аренды. При отсутствии этих данных в договоре условие об объекте, подлежащем передаче в аренду, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным.

Проиллюстрируем применение указанной нормы арбитражным судом.

Обществом с ограниченной ответственностью и индивидуальным предпринимателем подписан договор аренды нежилого помещения с правом выкупа.

Согласно п. 1.1 договора арендодатель сдает, а арендатор принимает в аренду здание, расположенное по адресу: г. Владимир, ул. Ноябрьская, д. 153, общей площадью 2232 кв. м, и земельный участок площадью 8720 кв. м, расположенный по тому же адресу.

В соответствии с п. 1.2 договора неотъемлемой частью договора являются поэтажный план передаваемого арендатору здания, а также план земельного участка, на котором расположено передаваемое здание.

Как следовало из текста приемосдаточного акта, арендодатель передал, а арендатор принял в аренду здание, расположенное по адресу: г. Владимир, ул. Ноябрьская, д. 153, а именно: производственный корпус, административно-бытовой корпус, склад тарного хранения топлива, площадку для стоянки машин и ограждения, подробное описание которых содержится в отчете независимого оценщика.

Арбитражный суд Владимирской области признал рассматриваемый договор аренды незаключенным, поскольку сторонами не соблюдено требование действующего законодательства о согласовании существенных условий договора, указав следующее.

В договоре не указаны данные, определяющие расположение недвижимости на соответствующем земельном участке (местонахождение, наименование, общая площадь и площадь каждого конкретного объекта, данные о регистрации земельного участка и т.д.). Из п. 1.1 договора следует, что в аренду передается здание общей площадью 2232 кв. м, однако назначение здания, этажность, технические характеристики в тексте договора не указаны. В приемо-сдаточном акте, представленном ответчиком, дается расшифровка недвижимости, из которой видно, что фактически передается несколько объектов различного назначения, однако при этом конкретная площадь каждого из них, расположение на земельном участке не указаны.

Ответчиком передан суду отчет независимого оценщика, в котором, согласно приемо-сдаточному акту, содержится подробное описание технического состояния здания. Вместе с тем анализ указанного документа показывает, что основная цель составления отчета — определение рыночной стоимости нежилых объектов, тогда как подробная техническая характеристика с поэтажными планами, соответствующими размерами, площадью помещений в отчете не отражена. Технический план передаваемых в аренду зданий специализированным учреждением не составлялся.

Таким образом, необходимо учитывать требования о необходимости повышенной детализации предмета при заключении договора аренды.

Законодательная неопределенность перечня данных в отношении имущества, передаваемого арендатору по договору аренды, послужила поводом обращения в Конституционный Суд РФ. Так, ЗАО «СЭВЭНТ» обратилось с жалобой, в которой, в частности, просило проверить конституционность п. 3 ст. 607 ГК РФ, не содержащего, с его точки зрения, точных и четких предписаний, какие именно данные необходимы для того, чтобы определенно установить имущество, подлежащее передаче арендатору в качестве объекта аренды. Тем самым, по мнению заявителя, создается возможность произвольного признания договора незаключенным, чем в конечном счете нарушаются права и свободы, гарантированные статьями 34 и 35 Конституции Российской Федерации.

Конституционный Суд, отказывая в принятии к рассмотрению жалобы, указал следующее. Правоприменитель, в том числе арбитражный суд, применяя п. 3 ст. 607 ГК РФ, связан требованиями ст. 26 Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» (в которой указаны документы, представляемые на государственную регистрацию, и их содержание) и не может произвольно определять, какие данные об арендуемом помещении необходимы для установления имущества, подлежащего передаче арендатору в качестве объекта аренды.

Срок договора аренды. Срок в договоре аренды не относится к существенным условиям. Поэтому он может как определяться в договоре, так и не определяться.

Если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора аренды при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок (п. 2 ст. 621 ГК РФ).

Если срок аренды в договоре не определен, договор аренды считается заключенным на неопределенный срок.

В этом случае каждая из сторон вправе в любое время отказаться от договора, предупредив об этом другую сторону за один месяц, а при аренде недвижимого имущества — за три месяца (п. 2 ст. 610 ГК РФ). В данном случае речь идет именно об одностороннем отказе, а не о расторжении договора, т.е. для прекращения правоотношения достаточно волеизъявления одной стороны без обращения в суд.

Законом или договором может быть установлен иной срок для предупреждения о прекращении договора аренды, заключенного на неопределенный срок.

Кроме того, законом могут устанавливаться максимальные (предельные) сроки договора для отдельных видов аренды, а также для аренды отдельных видов имущества (п. 3 ст. 610 ГК РФ). Например, согласно ст. 31 Лесного кодекса Российской Федерации предельный срок договора аренды участка лесного фонда составляет 99 лет.

В случаях когда законом установлен максимальный срок аренды, а в договоре срок аренды не определен и ни одна из сторон не отказалась от договора до истечения предельного срока, установленного законом, договор по истечении предельного срока прекращается.

Договор аренды, заключенный на срок, превышающий установленный законом предельный срок, считается заключенным на срок, равный предельному.

Цена договора аренды. Цена в договоре аренды понимается как арендная плата.

Арендная плата не является существенным условием договора. В случае когда договором не определены порядок, условия и сроки внесения арендной платы, считается, что установлены порядок, условия и сроки, обычно применяемые при аренде аналогичного имущества при сравнимых обстоятельствах (п. 1 ст. 614 ГК РФ).

Арендная плата может устанавливаться за все арендуемое имущество в целом или отдельно по каждой из его составных частей.

При этом в п. 2 ст. 614 ГК РФ приведены формы установления арендной платы. Арендная плата может устанавливаться в виде:

определенных в твердой сумме платежей, вносимых периодически или единовременно;
установленной доли полученных в результате использования арендованного имущества продукции, плодов или доходов;
предоставления арендатором определенных услуг;
передачи арендатором арендодателю обусловленной договором вещи в собственность или в аренду;
возложения на арендатора обусловленных договором затрат на улучшение арендованного имущества;
сочетания указанных форм арендной платы;
иных формы оплаты аренды.

В судебной практике возник вопрос: можно ли в качестве формы арендной платы возложить на арендатора расходы по оплате коммунальных услуг без взимания иных платежей? Президиум Высшего Арбитражного Суда ответил на этот вопрос отрицательно, указав, что, поскольку в данном случае арендодатель фактически не получает встречного предоставления за переданное в аренду имущество (а договор аренды является возмездным договором), договор, устанавливающий в качестве платы за пользование имуществом оплату коммунальных услуг, не является договором аренды. Оплата арендатором коммунальных услуг сама по себе не означает возмездности договора аренды.

В п. 3 ст. 614 установлено, что, если иное не предусмотрено договором, установленный в нем размер арендной платы может изменяться по соглашению сторон в сроки, предусмотренные договором, но не чаще одного раза в год.

Практика применения данной нормы породила ряд вопросов. Так, арендатор обратился в арбитражный суд с иском к арендодателю о признании недействительным условия договора аренды, предусматривающего ежеквартальное повышение арендодателем размера арендной платы путем ее индексации с учетом инфляции, так как это условие противоречит императивной норме п. 3 ст. 614 ГК РФ, устанавливающей возможность изменения размера арендной платы не чаще одного раза в год.

Суд первой инстанции удовлетворил иск, а суд кассационной инстанции отменил данное решение и в иске отказал по следующим основаниям.

Спорным условием договора арендная плата установлена не в твердой сумме, а является определяемой, т.е. подлежащей исчислению по каждому сроку платежа.

Таким образом, стороны согласовали условие о размере арендной платы, устанавливающее способ ее расчета.

Фактическое изменение размера арендной платы в результате корректировки на процент индексации не является изменением в соответствии с п. 3 ст. 614 ГК РФ условия договора о размере арендной платы, а представляет собой исполнение данного условия.

Таким образом, при применении п. 3 ст. 614 ГК РФ необходимо исходить из того, что в течение года должно оставаться неизменным условие договора, предусматривающее твердый размер арендной платы либо порядок (механизм) ее исчисления.

В другом случае арендатор обратился в арбитражный суд с иском о признании недействительным дополнительного соглашения к договору аренды, в котором ставка арендной платы была определена сторонами в сумме, эквивалентной определенной сумме в иностранной валюте.

В обоснование заявленного требования истец ссылался на то, что такое определение размера арендной платы противоречит ст. 140 ГК РФ, согласно которой законным платежным средством является рубль, и ч. 3 ст. 614 ГК РФ, так как влечет, по мнению истца, более частое изменение размера арендной платы.

Арбитражный суд отказал в удовлетворении иска, руководствуясь п. 2 ст. 317 ГК РФ, в соответствии с которым в денежном обязательстве может быть предусмотрено, что оно подлежит оплате в рублях в сумме, эквивалентной определенной сумме в иностранной валюте или в условных денежных единицах. Поскольку такое определение суммы денежного обязательства не означает, что непосредственное исполнение денежного обязательства производится в иностранной валюте, довод истца о нарушении ст. 140 ГК РФ является неосновательным.

Суд посчитал, что установление ставки арендной платы в сумме, эквивалентной определенной сумме в иностранной валюте, означает установление механизма ее исчисления.

Такое определение размера арендной платы имеет целью устранение неблагоприятных последствий инфляции. Изменение курса иностранной валюты не означает изменения размера арендной платы в соответствии с п. 3 ст. 614 ГК РФ.

Пунктом 4 ст. 614 ГК РФ установлена диспозитивная норма, согласно которой арендатор вправе потребовать соответственного уменьшения арендной платы, если в силу обстоятельств, за которые он не отвечает, существенно ухудшились:

условия пользования, предусмотренные договором аренды;
или состояние имущества.

Законом для арендатора может быть установлен запрет на предъявление указанных требований.

Заканчивая характеристику арендной платы, отметим, что ст. 624 ГК РФ предусматривает, что в законе или договоре аренды может быть предусмотрено, что арендованное имущество переходит в собственность арендатора по истечении срока аренды или до его истечения при условии внесения арендатором всей обусловленной договором выкупной цены.

Если условие о выкупе арендованного имущества не предусмотрено в договоре аренды, оно может быть установлено дополнительным соглашением сторон, которые при этом вправе договориться о зачете ранее выплаченной арендной платы в выкупную цену.

Стороны договора аренды. Сторонами договора являются арендодатель и арендатор.

Арендодателем, как правило, является собственник имущества (ст. 608 ГК РФ) или лицо, управомоченное собственником (представитель по доверенности, поверенный по договору поручения и т.д.).

Субъекты права хозяйственного ведения (государственные и муниципальные унитарные предприятия) недвижимое имущество вправе сдавать в аренду с согласия собственника этого имущества (Российской Федерации, субъектов Российской Федерации, муниципальных образований), движимое — самостоятельно (п. 2 ст. 295 ГК РФ).

Государственные и муниципальные предприятия, основанные на праве оперативного управления (казенные предприятия), вправе сдавать в аренду как движимое, так и недвижимое имущество, закрепленное за ними, только с согласия собственника этого имущества. Но производимую (ст. 297 ГК РФ) продукцию казенное предприятие вправе сдавать в аренду самостоятельно.

Что касается учреждений, за которыми имущество закреплено на праве оперативного управления, не обладающих, по общему правилу, правом сдавать имущество в аренду, то специальное законодательство предусматривает особые нормы для отдельных учреждений. Так, согласно п. 11 ст. 39 Федерального закона от 10.07.92 № 3266— 1 «Об образовании» образовательное учреждение вправе сдавать в аренду закрепленные за ним объекты собственности.

Что касается аренды государственного имущества, то, например, согласно ч. 2 ст. 26.12 Федерального закона от 06.10.99 № 184-ФЗ «Об общих принципах организации законодательных (представительных) и исполнительных органов государственной власти субъектов Российской Федерации», соответствующие правила устанавливаются федеральными законами, а также принятыми в соответствии с ними законами субъекта Российской Федерации. При отсутствии такого правового акта, определяющего орган, управомоченный сдавать указанное имущество в аренду, арбитражно-судебная практика признает надлежащими арендодателями соответствующие комитеты по управлению имуществом.

В качестве арендодателя могут выступать физические лица, юридические лица, а также Российская Федерация, субъекты Российской Федерации и муниципальные образования (публично-правовые субъекты).

Арендодатель должен обладать полной дееспособностью с учетом положений статей 26, 28 ГК РФ.

Арендатором также могут быть любые дееспособные субъекты с учетом положений статей 26, 28 ГК РФ.

Применительно к договору аренды законодатель устанавливает специальные правовые последствия при изменении сторон договора (ст. 617 ГК РФ).

Так, переход права собственности (хозяйственного ведения, оперативного управления, пожизненного наследуемого владения) на сданное в аренду имущество к другому лицу не является основанием для изменения или расторжения договора аренды.

В случае смерти гражданина, арендующего недвижимое имущество, его права и обязанности по договору аренды переходят к наследнику, если законом или договором не предусмотрено иное.

Арендодатель не вправе отказать такому наследнику во вступлении в договор на оставшийся срок его действия, за исключением случая, когда заключение договора было обусловлено личными качествами арендатора.

Форма договора аренды.

Гражданский кодекс (ст. 609) устанавливает специальные требования к форме договора аренды.

В простой письменной форме должны заключаться договоры аренды:

на срок более года;
если хотя бы одной из сторон является юридическое лицо (данное положение является общим правилом и для большинства других договоров).

Последствия несоблюдения простой письменной формы договора аренды не обладают какой-либо спецификой.

Отдельные разновидности договора аренды подлежат государственной регистрации (договоры аренды недвижимого имущества, если иное не установлено законом).

Договор аренды имущества, предусматривающий переход в последующем права собственности на это имущество к арендатору, заключается в форме, предусмотренной для договора купли-продажи такого имущества (п. 3 ст. 608 ГК РФ).

Обязанности арендодателя по договору аренды.

Арендодатель по договору аренды обязан:

1. Передать сданное в аренду имущество арендатору.

Из содержания п. 3 ст. 611 ГК РФ следует, что арендодатель должен предоставить арендатору сданное внаем имущество в указанный в договоре аренды срок, а в случае когда в договоре такой срок не указан — в разумный срок.

При неисполнении арендодателем обязанности по передаче имущества в срок арендатор вправе по выбору:

а) требовать отобрания имущества у арендатора в порядке ст. 398 ГК РФ (п. 3 ст. 611 ГК РФ) и применения меры ответственности (возмещение убытков, причиненных задержкой исполнения договора, п. 3 ст. 611 ГК РФ);

б) требовать в суде расторжения договора (п. 3 ст. 611, подп. 1 ст. 620 ГК РФ) и применения меры ответственности (возмещение убытков, причиненных неисполнением договора, п. 3 ст. 611 ГК РФ).

Необходимо учитывать, что арендатор, которому не передано сданное внаем имущество, не вправе истребовать его у третьего лица, в пользовании которого оно фактически находится. Приведем пример.

В арбитражный суд обратился арендатор с иском об истребовании сданного ему в аренду нежилого помещения у лица, занимающего это помещение.

В обоснование искового требования истец сослался на то, что он как арендатор является титульным владельцем указанного помещения и в силу статей 301, 305 ГК РФ вправе истребовать его из чужого незаконного владения третьих лиц.

Суд первой инстанции согласился с доводами истца и удовлетворил иск.

Суд апелляционной инстанции отменил решение и отказал в иске по следующим основаниям.

В соответствии со ст. 606 ГК РФ по договору аренды арендодатель обязуется предоставить арендатору имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Установив, что передача арендодателем помещения арендатору не состоялась и последний не вступил во владение им, суд пришел к выводу, что арендатор не стал законным владельцем спорного имущества и, следовательно, не имел права на использование вещно-правовых способов защиты от действий третьих лиц. Его права могли быть защищены только обязательственно-правовыми средствами в соответствии с п. 3 ст. 611 ГК РФ.

При таких обстоятельствах требование истца, предъявленное непосредственно к третьему лицу, занимающему спорное нежилое помещение, не подлежало удовлетворению.

2. Передать имущество вместе со всеми принадлежностями и относящимися к нему документами.

Данная обязанность, предусмотренная п. 2 ст. 611 ГК РФ, является диспозитивной. Договором можно предусмотреть, что арендодатель ее не несет, либо ограничить.

Если арендодатель не передал принадлежности и документы и будет доказано, что без них: а) арендатор не может пользоваться имуществом в соответствии с его назначением либо б) в значительной степени лишается того, на что был вправе рассчитывать при заключении договора, он вправе требовать (п. 2 ст. 611 ГК РФ):

предоставления ему арендодателем принадлежностей и документов;
расторжения договора;
применения меры ответственности (возмещение убытков, причиненных задержкой исполнения либо неисполнением).

При этом если арендодатель передал арендатору имущество без документов, отсутствие которых исключает эксплуатацию объекта аренды, арендная плата не подлежит взысканию. На это обстоятельство обратил внимание Президиум Высшего Арбитражного Суда РФ.

3. Передать имущество в надлежащем состоянии.

Состояние имущества, передаваемого арендатору, должно быть определено договором аренды. Если в договоре соответствующие условия отсутствуют, состояние имущества определяется его назначением (п. 1 ст. 611 ГК РФ).

Арендодатель не несет ответственности за недостатки арендованного имущества (п. 2 ст. 612, подп. 2 ст. 620 ГК РФ):

если они были им оговорены при заключении договора аренды;
если они были заранее известны арендатору;
если соответствующие недостатки арендатор должен был обнаружить во время осмотра имущества или проверки его исправности при заключении договора или передаче имущества в аренду.

Во всех остальных случаях ответственность за недостатки сданного в аренду имущества возлагается на арендодателя.

Итак, при обнаружении недостатков, которые препятствуют использованию арендованного имущества по его назначению как полностью, так и частично (даже если во время заключения договора арендодатель не знал об этих недостатках), арендатор вправе (ст. 612, подп. 2 ст. 620 ГК РФ):

потребовать безвозмездного устранения недостатков имущества;
потребовать соразмерного уменьшения арендной платы;
требовать возмещения своих расходов на устранение недостатков имущества;
непосредственно удержать сумму понесенных им расходов на устранение недостатков из арендной платы, предварительно уведомив об этом арендодателя;
потребовать в суде досрочного расторжения договора;
требовать применения меры ответственности (возмещение убытков в части, не покрытой удовлетворением требований арендатора).

Арендодатель, извещенный о требованиях арендатора или о его намерении устранить недостатки имущества за счет арендодателя, может без промедления:

а) произвести замену предоставленного арендатору имущества другим аналогичным имуществом, находящимся в надлежащем состоянии;

б) безвозмездно устранить недостатки имущества.

Такой вариант для арендодателя во многих случаях более приемлем, если он специалист и может выполнить одно из указанных действий более экономичным способом.

4. Предупредить арендатора о всех правах третьих лиц на сдаваемое в аренду имущество.

Передача имущества в аренду не является основанием для прекращения или изменения прав третьих лиц на это имущество (ст. 613 ГК РФ). Такие права сохраняются после заключения договора аренды в виде обременений. Речь идет о правах третьих лиц, которыми они обладают как в силу закона, так и договора. Из этого следует, что залогодержатель, например, может воспользоваться своим правом — обратить взыскание на заложенное имущество — независимо от того, что после заключения договора залога собственник сдает его в аренду.

Если арендодатель не предупредит арендатора о всех правах третьих лиц на переданное имущество, арендатор вправе требовать (ст. 613 ГК РФ):

уменьшения арендной платы;
расторжения договора;
применения меры ответственности (возмещение убытков).

5. Производить за свой счет капитальный ремонт переданного в аренду имущества.

Данная обязанность, предусмотренная ст. 616 ГК РФ, носит диспозитивный характер. Законом, иными правовыми актами или договором аренды может быть предусмотрено, что обязанность по осуществлению капитального ремонта несет арендатор.

Капитальный ремонт — такое восстановление основных элементов арендованного имущества, без которого это имущество нельзя использовать по назначению.

Перечень работ, которые относятся к капитальному ремонту, могут устанавливаться правилами, техническими условиями, другими нормативными актами либо соглашением сторон.

Капитальный ремонт должен производиться в срок, установленный договором, а если он не определен или вызван неотложной необходимостью — в разумный срок.

При нарушении арендодателем обязанности по производству капитального ремонта арендатор вправе (ст. 616 ГК РФ, подп. 3 ст. 620 ГК РФ):

произвести капитальный ремонт, предусмотренный договором или вызванный неотложной необходимостью, и взыскать с арендодателя стоимость ремонта или зачесть ее в счет арендной платы;
потребовать соответственного уменьшения арендной платы;
потребовать расторжения договора;
требовать применения меры ответственности (возмещение убытков).

6. Возместить арендатору стоимость неотделимых улучшений имущества.

Поскольку арендованное имущество передается в пользование арендатору, которое предполагает извлечение полезных свойств из имущества, ст. 606 ГК РФ устанавливает, что плоды, продукция и доходы, полученные арендатором в результате использования арендованного имущества в соответствии с договором, являются его собственностью.

Данное законоположение развито в п. 1 ст. 623 ГК РФ, предусматривающем, что произведенные арендатором отделимые улучшения арендованного имущества являются его собственностью, если иное не предусмотрено договором аренды.

Что касается неотделимых улучшений имущества, понимаемых как улучшения, которые не могут быть отделены от арендованного имущества без причинения ему вреда, то арендатор имеет право на возмещение стоимости таких улучшений при одновременном наличии следующих условий:

а) улучшения произведены с согласия арендодателя. Стоимость неотделимых улучшений арендованного имущества, произведенных арендатором без согласия арендодателя, возмещению не подлежит, если иное не предусмотрено законом;

б) улучшения произведены арендатором за счет собственных средств. Думается, что если арендатор привлекает средства третьих лиц для производства улучшений (например, взятые в долг, в кредит), то он также вправе требовать возмещения их стоимости.

Если же улучшения арендованного имущества, как отделимые, так и неотделимые, произведены за счет амортизационных отчислений от этого имущества, то они являются собственностью арендодателя.

При неисполнении арендодателем диспозитивной обязанности по возмещению стоимости неотделимых улучшений арендатор вправе требовать:

возмещения стоимости улучшений;
применения меры ответственности (возмещение убытков).

7. Не заключать договор аренды с другим лицом в течение года со дня истечения срока договора с арендатором, которому арендодатель отказал в заключении договора на новый срок.

В соответствии с п. 1 ст. 621 ГК РФ, если иное не предусмотрено законом или договором аренды, арендатор, надлежащим образом исполнявший свои обязанности, по истечении срока договора имеет при прочих равных условиях преимущественное перед другими лицами право на заключение договора аренды на новый срок.

Арендатор обязан письменно уведомить арендодателя о желании заключить такой договор в срок, указанный в договоре аренды, а если в договоре такой срок не указан — в разумный срок до окончания действия договора.

При заключении договора аренды на новый срок условия договора могут быть изменены по соглашению сторон.

Если арендодатель отказал арендатору в заключении договора на новый срок, но в течение года со дня истечения срока договора с ним заключил договор аренды с другим лицом, арендатор вправе по выбору:

потребовать в суде перевода на себя прав и обязанностей по заключенному договору и возмещения убытков, причиненных отказом возобновить с ним договор аренды;
потребовать только возмещения таких убытков (как правило, убытки состоят в упущенной выгоде).

Обязанности арендатора по договору аренды.

Арендатор по договору аренды обязан:

1. Пользоваться арендованным имуществом в соответствии с условиями договора.

Согласно п. 1 ст. 615 ГК РФ арендатор обязан пользоваться арендованным имуществом в соответствии с условиями договора аренды, а если такие условия в договоре не определены — в соответствии с назначением имущества.

Примерами нарушения данной обязанности могут быть использование помещения, арендованного для размещения офиса, в качестве жилого, применение легкового автомобиля для грузовых перевозок и т.п.

Если арендатор пользуется имуществом не в соответствии с условиями договора аренды или назначением имущества, арендодатель вправе требовать (п. 3 ст. 615, подп. 1 ст. 619 ГК РФ):

расторжения договора. При этом арендодатель до предъявления требования о расторжении договора обязан направить арендатору письменное предупреждение о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок (абз. 7 ст. 619 ГК РФ);
применения меры ответственности (возмещение убытков).

2. Своевременно вносить арендную плату за пользование имуществом.

Определение размера, порядка, условий и сроков внесения арендной платы было рассмотрено при характеристике цены договора аренды.

В случае существенного (т.е. при неоднократной либо длительной задержке) нарушения арендатором сроков внесения арендной платы арендодатель вправе (п. 5 ст. 614, подп. 3 ст. 619 ГК РФ):

потребовать досрочного внесения арендной платы в установленный арендодателем срок, но не более чем за два срока подряд. Договором данное право может быть ограничено;
требовать расторжения договора (если арендатор не внес арендную плату более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа). При этом арендодатель до предъявления требования о расторжении договора обязан направить арендатору письменное предупреждение о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок (абз. 7 ст. 619 ГК РФ);
требовать применения мер ответственности (уплата процентов за пользование чужими денежными средствами в соответствии со ст. 395 ГК РФ; возмещение убытков в части, превышающей сумму процентов).

3. Поддерживать арендованное имущество в исправном состоянии, производить за свой счет текущий ремонт и нести расходы на содержание имущества.

Данная обязанность, предусмотренная п. 2 ст. 616 ГК РФ, является диспозитивной. Законом или договором аренды может быть предусмотрено иное. Так, в договоре или законе может быть предусмотрено, что расходы на содержание имущества несет арендодатель, или, наоборот, можно на арендатора возложить обязанность осуществлять не только текущий, но и капитальный ремонт.

Под текущим ремонтом понимается устранение недостатков имущества, не связанное с заменой основных составных частей (деталей, узлов, конструкций) и не увеличивающее его стоимость.

Под поддержанием имущества в исправном состоянии подразумевается его обслуживание, которое позволяет использовать имущество в любой момент.

К расходам по содержанию имущества относятся расходы, не связанные с устранением недостатков или поддержанием физической исправности имущества.

При неисполнении арендатором обязанности по поддержанию арендованного имущества в исправном состоянии, производству за свой счет текущего ремонта и несению расходов на содержание имущества, если это влечет существенное ухудшение имущества, а также если арендатор не производит капитального ремонта имущества в установленные договором аренды сроки, а при отсутствии их в договоре в разумные сроки в тех случаях, когда в соответствии с законом, иными правовыми актами или договором производство капитального ремонта является обязанностью арендатора, арендодатель вправе:

требовать расторжения договора. При этом арендодатель до предъявления требования о расторжении договора обязан направить арендатору письменное предупреждение о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок (абз. 7 ст. 619 ГК РФ);
требовать применения меры ответственности (возмещение убытков).

4. При прекращении договора аренды вернуть имущество.

Согласно ст. 622 ГК РФ при прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором.

Нормальный износ — это такой износ, который претерпело бы имущество при обычном использовании по назначению, определенному в договоре, в течение срока действия договора.

В случае когда в договоре аренды не определено место исполнения обязательства по передаче движимого имущества арендатором арендодателю после прекращения договора аренды, имущество подлежит передаче в том месте, где оно было получено арендатором.

Если арендатор не возвратил арендованное имущество либо возвратил его несвоевременно, арендодатель вправе:

требовать изъятия имущества в судебном порядке;
потребовать внесения арендной платы за все время просрочки;
требовать применения мер ответственности (возмещение убытков; убытки носят зачетный характер и возмещаются только в части, не покрытой дополнительно внесенной за время просрочки арендной платой; уплата неустойки, если ее взыскание предусмотрено договором, при этом неустойка носит штрафной характер. Убытки могут быть взысканы в полной сумме сверх неустойки, если иное не предусмотрено договором).

5. Не передавать без согласия арендодателя свои права и обязанности по договору аренды и арендованное имущество третьим лицам.

Пункт 2 ст. 615 ГК РФ предоставляет арендатору право с согласия арендодателя:

сдавать арендованное имущество в субаренду (поднаем);
передавать свои права и обязанности по договору аренды другому лицу (перенаем);
предоставлять арендованное имущество в безвозмездное пользование;
отдавать арендные права в залог;
вносить арендные права в качестве вклада в уставный капитал хозяйственных товариществ и обществ или паевого взноса в производственный кооператив.

Каким образом соотносятся субаренда (поднаем) и перенаем? Во-первых, субаренда — это сдача в аренду имущества арендатором другому лицу. В то время как перенаем — это передача арендатором своих прав и обязанностей по договору аренды другому лицу.

Во-вторых, при субаренде ответственным по договору аренды перед арендодателем остается арендатор (п. 2 ст. 615 ГК РФ), субарендатор отвечает перед арендатором. При перенайме ответственным по договору аренды перед арендодателем становится лицо, которому переданы права и обязанности, перед арендатором оно не отвечает.

В-третьих, условия договора субаренды определяют арендатор и субарендатор. При перенайме условия договора для лица, которому передаются права и обязанности, не изменяются.

В-четвертых, при досрочном расторжении договора аренды субарендатор имеет право на заключение с ним договора аренды на имущество, находившееся в его пользовании в соответствии с договором субаренды, в пределах оставшегося срока субаренды на условиях, соответствующих условиям прекращенного договора аренды (ст. 618 ГК РФ). При перенайме лицо, которому переданы права и обязанности, таким правом не обладает.

Судебная практика исходит из того, что если арендодатель дал согласие на субаренду и при этом не оговорил ее предельного срока, арендатор вправе возобновлять договор субаренды в пределах срока аренды без получения дополнительного разрешения арендодателя.

Также в судебной практике возник вопрос: сохраняет ли договор субаренды силу при перенайме?

Так, общество с ограниченной ответственностью (арендатор) обратилось в арбитражный суд с иском к негосударственному учреждению (субарендатору) о выселении из занимаемого помещения. К участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований, привлечен кооператив.

Решением арбитражного суда, оставленным без изменения постановлением апелляционной инстанции, в иске отказано.

Как следовало из материалов дела, в 1995 г. комитет по управлению имуществом (арендодатель) заключил с акционерным обществом (прежним арендатором) договор на аренду нежилых помещений сроком на 25 лет.

Акционерное общество с согласия арендодателя в 1998 г. одно из арендуемых помещений сдало в субаренду сроком на 5 лет учреждению (ответчику по данному делу).

В 1999 г. комитетом по управлению имуществом, акционерным обществом и обществом с ограниченной ответственностью (истцом) подписан договор, в соответствии с которым акционерное общество передало свои права и обязанности по договору аренды в перенаем обществу с ограниченной ответственностью, а последнее обязалось провести капитальный ремонт и реконструкцию всего здания за свой счет.

Новый арендатор (истец) полагал, что с момента заключения упомянутого договора договор субаренды с негосударственным учреждением прекращен, поскольку права и обязанности арендатора переданы прежним арендатором (субарендодателем) в порядке перенайма.

По мнению истца, к договору субаренды не применимы положения п. 1 ст. 617 ГК РФ о сохранении в силе договора аренды в случае перехода прав на объект аренды к другому лицу, поскольку в указанной норме речь идет о переходе к новому правообладателю вещных прав, а в рассматриваемой ситуации в порядке перенайма к истцу перешло обязательственное право, принадлежавшее прежнему арендатору.

Ссылаясь на отсутствие в законе специальной нормы о сохранении в силе договора субаренды в случае перехода права аренды к другому арендатору, истец полагал, что принадлежавшее ответчику право субаренды прекратилось и спорное имущество свободно от обременений, поэтому с согласия арендодателя (комитета) заключил договор субаренды с кооперативом (третьим лицом в данном деле) и предъявил учреждению иск о выселении с тем, чтобы во исполнение требований ст. 611 ГК РФ передать помещение новому субарендатору.

Отказывая в удовлетворении иска, суд указал, что в силу п. 2 ст. 615 ГК РФ к договорам субаренды применяются правила о договорах аренды, в том числе положения ст. 617 ГК РФ о сохранении договора аренды в силе при изменении сторон.

Так как ответчик занимает спорное помещение на основании договора субаренды, заключенного в 1998 г. с согласия арендодателя сроком на 5 лет, оснований для его выселения не имелось.

Таким образом, при перенайме договор субаренды сохраняет свою силу.

Если арендатор без согласия арендодателя передаст свои права и обязанности по договору аренды или арендованное имущество третьим лицам, арендодатель вправе (п. 3 ст. 615 ГК РФ) требовать:

расторжения договора;
применения меры ответственности (возмещение убытков).