Студентка 4 курса Таранушич Д.М.

Магистр 1 курса Калашников А.М.

Северо-Кавказский федеральный университет, Россия

Сравнительный анализ процентных ставок по ипотечному кредитованию в России и за рубежом

В системе экономических отношений важное место занимает понятие «ипотека», которая представляет собой залог недвижимости для обеспечения обязательств перед кредитором. Приипотечном кредитованиизаемщик получает кредит на покупку недвижимости или другие цели. В его обязательства перед кредитором является погашение кредита. Покупать и закладывать можно не только жилье, но и другие объекты недвижимости – землю, автомобиль, яхту и т.д. Недвижимость, которая приобретается с помощью ипотеки, является собственностью заемщика кредита с момента приобретения. Ипотекав Россиив основном применяется для решения жилищных проблем.

Необходимо различать такие понятия, как ипотека иипотечное кредитование. При ипотечном кредитовании кредит выдается банком под залог недвижимого имущества. Ипотечный кредит является одним из составляющих ипотечной системы.

Актуальностьтемы исследования состоитвтом, чтов России иза рубежомлюди всебольше покупают жильеиземлювкредит. И всеэтопроисходит вдовольно быстромтемпе, т.к., спросна жильеесть всегда, несмотря на кризисы, происходящие в стране и в мире, которые только лишь замедляют развитие.

Основной целью ипотечного кредитования является обеспечение жильем населения в кратчайшие сроки.

Современные банкииграют ведущуюроль вразвитии ипотечного рынка.

Плюсом длябанкаприипотечномкредитовании является та сумма, которуюклиент уплатитза кредит. Минусом – высокий риск невозврата кредита.

Главное преимуществоипотекиэто то, что вместо многолетнего накапливания необходимой суммы денег для покупки недвижимости, есть возможность приобрести ее раньше, взяв при этом ипотеку [1].

У ипотеки есть еще несколько «плюсов»:

• длительныйсрок кредитованияделает платежи поипотекене слишком большими и не слишком обременительными;
• заемщику ипотечного кредита предоставляется имущественный налоговый вычет, который фактически снижает процентную ставку по ипотеке за счет того, что заемщик не будет платить подоходный налог с суммы, потраченной на покупку жилья и с процентов по ипотеке [1].

У ипотеки также есть и недостатки:

• самым существенным является «переплата» за недвижимость, которая может достигать 100% и более. «Переплата» поипотекевключает в себя проценты поипотечному кредитуи ежегодные суммы обязательного страхования. Кроме того, в процессе полученияипотечного кредитазаемщику приходится нести еще некоторыедополнительные расходы, такие как: плата банку за рассмотрение заявки на кредит, оплата услуг оценочной компании и нотариуса, сбор за ведение ссудного счета и т.п. В сумме накладные расходы составляют 5-10% стоимости приобретаемого жилья.
• большое количество требований ипотечных банков к заемщикам: положительная кредитная история, документальное подтверждение доходов, определенный стаж работы на одном месте, возможность представить поручителей по кредиту, наличие регистрации и российского гражданства и т.д. [1].

Ставки по ипотечным кредитам в России и за рубежом значительно различаются. Стоимость ипотеки у российских банков в 2-4 раза выше, чем в европейских государствах и США.

В конце прошлого года ключевая ставка ЦБ РФ поднялась до рекордной отметки в 17%. За этим последовало закономерное повышение процентных ставок по всем видам кредитования: от 20 до 40%, а при экспресс-кредитовании могли быть и все 50-70%. Однако уже через несколько месяцев Центробанк начал плавное снижение ставки, и 3 августа 2015 г. она достигла приемлемых 11%. Естественно, этот процесс сказался и на процентах кредитных организаций. Сегодня ставки российских банков колеблются в более привлекательных для потребителей пределах:

• потребительские – 21,9–37,99 %;
• ипотечные – 11,8–18,9 %;
• автокредиты – 18–24% [9].

Уже в марте 2015 г. банки стали принимать заявки на выдачу ипотечных кредитов под 13% и даже под 10% годовых. Это стало возможным за счет выделения Правительством РФ 20 млрд. руб. в поддержку ипотечного кредитования. Однако участие в госпрограмме возможно только при покупке недвижимости на первичном рынке, при условии, что срок кредита не превышает 30 лет, а первоначальный взнос составляет не менее 10%. Жители Москвы, Московской области и Санкт-Петербурга могут получить до 8 млн. руб., жители остальных регионов – до 3 млн. руб. Что касается стандартных условий кредитования (т.е. не попадающих под госпрограмму), то ставки в сравнении с прошлым годом несколько возросли и составили в среднем 17-20% [9].

Сегодня каждый банк в России предлагает своим клиентам несколько программ ипотечного кредитования, которые дают возможность использовать заемные средства довольно продолжительное время (от 1 до 30 лет). Одним из обязательных требований к заемщику является наличие средств для первоначального взноса – от 10% до 30% от стоимости приобретаемого жилья [3].

Ипотечный рынок в России сравнительно молод, поэтому его ресурсы не могут обеспечить собственные потребности в финансах. Иностранные банки напротив, могут влиять на ситуацию, поскольку проводят ипотечную политику самостоятельно. Такое положение сказывается на размере процентных ставок, которые в РФ являются самыми высокими среди европейских стран.

Усредненная стоимость кредитных ресурсов в российских банках составляет 14-17%, в то время как в ряде европейских стран ставка по ипотеке 3-8%. Не удивительно, что за рубежом более 60% недвижимости покупается на заемные средства, в то время как в РФ доля таких сделок не превышает 35% [3].

Ипотечное кредитование в России появилось гораздо позже, и оно пока не столь доступно широким слоям населения, как в развитых странах. Если в США и Европе таким способом покупается 80% жилья, то в РФ – около 20%[6].

За границей давно проработано законодательство, а также механизмы осуществления сделок, исключающие мошенничество и упрощающие процесс. В частности, в США во всех банках используется единая форма анкеты, а потенциальные заемщики спокойно обращаются к посредникам (брокерам).

Требования наших банков к заемщикам значительно строже, чем в США. Постоянно меняющееся законодательство «убивает» чувство стабильности, и займы на 15-20 лет люди соглашаются брать от безысходности. По той же причине у нас более популярны фиксированные ставки, нежели комбинированные.

Различны цели ипотеки: на Западе договор в основном оформляют для приобретения первичного жилья, элитных квартир и коммерческой недвижимости. В России основная часть кредитов приходится на вторичное жилье и расширение имеющегося жилья. Связано это с низкими доходами большей части населения, недоверием к застройщикам и медленным развитием инфраструктуры в новых районах.

Первоначальный взнос в большинстве европейских стран колеблется в пределах 25-50%, тогда как у нас он составляет от 10%. Для России характерна невысокая доля собственных накоплений при покупке жилья. Минимальная сумма в Европе – от 10 тыс. евро, а у нас Сбербанк готов дать от 45 тыс. руб., и средняя сумма в РФ меньше [6].

Основной причиной низких процентных ставок по ипотечным кредитам за границей является то, что иностранные банки, которые осуществляют ипотечную политику, имеют возможность самостоятельно обеспечивать финансами свою деятельность на многие года вперед за счет выпуска долгосрочных облигаций. Сравнительно молодой ипотечный рынок России не располагает подобными возможностями. Также на величину ипотечных ставок влияет уровень инфляции в стране [8]. Например, если в США инфляция составляет 1,29%, то ипотечная ставка там на уровне 4-5%. В то же время в России инфляция 11,21%, а ставка по ипотечным жилищным кредитам, выданным в рублях, на 2015 год колеблется 10-18,95% в разных банках.

Уровень инфляции в Европе и США в среднем 3-4% в год, следовательно, и процентные ставки на ипотечное кредитование у них ниже, нежели, чем в России.

Рассмотрим в таблице 1 страны с наиболее привлекательными условиями по ипотеке для россиян.

Таблица 1 – Страны с наиболее привлекательными условиями по ипотеке для россиян [2]

Исходя из таблицы 1, отметим, что как говорилось выше, в Европе ставки на ипотечное кредитование намного ниже, чем в России, следовательно, люди, проживающие там, пользуются данной услугой чаще с минимальными переплатами.  В любой из западных стран невозможно взять кредит и не заплатить по нему все положенные платежи, а в России это возможно. Ежедневно заемщиками придумываются все новые схемы мошеннических действий в отношении банков, поэтому кредитные учреждения вынуждены страховаться от собственного банкротства при помощи завышенных процентных ставок.

Ипотечное кредитование в Европе доступно для всех россиян, имеющих достаточные финансовые возможности. При этом говорить о том, что иностранные банки готовы выдавать жилищные кредиты нашим соотечественникам пока рано. Наилучшие условия ипотеки для россиян, по мнению экспертов, в Австрии, Франции, Германии и Великобритании. Для того, чтобы взять ипотеку в этих странах достаточно предоставить документы, подтверждающие подтверждают доходы заемщика, а также документы, которые свидетельствуют о наличии у заемщика недвижимости и автомобиля. Сложно будет получить ипотеку в Италии, Болгарии и Испании. И практически нереально для россиян взять ипотечный кредит в Греции, на Кипре и в Чехии, т.к. в этих странах главное условие – быть гражданином одной из стран ЕС. Сложно также оформить ипотеку в странах с нестабильной развивающейся экономикой – Хорватия, Черногория, Португалия. А Латвия и Литва заслуживают отдельного внимания. В Латвии для россиян необходимо получить вид на жительство при покупке жилья при помощи ипотечного займа, а в Литве россиянину необходимо иметь разрешение на проживание на территории этой страны. При этом, минимальная стоимость приобретаемой недвижимости должна быть не менее 250 тыс. евро. Однако имеются и свои плюсы кредитования в этих странах – это достаточно быстрое принятие решения банком (3-4 недели), а для получения кредита достаточно иметь поручителя-резидента и стабильный доход. Аналитики европейского ипотечного рынка также отмечают, что у российских заемщиков зарубежной ипотеки могут возникнуть трудности, если они захотят получить кредит на покупку недорогой недвижимости эконом-класса. Так, например, банки Великобритании неохотно выдают ссуды менее 500 тыс. евро, однако при этом снижают ставки и размер первоначального взноса при покупке дешевого жилья, но за низкими процентами, порой, скрываются высокие комиссии. Большой процент отказов при покупке жилья эконом-класса в Италии и Испании [5].

В таблице 2 представлен рейтинг банков по ипотеке на 2015 г. Главным определяющим критерием выгодности той или иной программы явилась процентная ставка.

Таблица 2 – Рейтинг банков по ипотеке на 2015 г. [7]

Из вышеприведенной таблицы отметим, что процентные ставки на ипотечное кредитование колеблются от 10% до 18,95%, что, в сравнении с европейскими, превышают примерно в 3,5-4 раза.

По данным эксперта рейтингового агентства десятка лидеров рынка ипотечного кредитования выглядит следующим образом (таблица 3).

Таблица 3 – Лидеры рынка ипотечного кредитования [10]

Из таблицы выше видно, что первые два места за последние два года стабильно занимают Сбербанк и ВТБ24. По данным на 01.07.2015 г. третье место занимает группа Росбанка, в то время, когда на 01.07.2014 г. занимал Газпромбанк. Объем выданных ипотечных жилищных кредитов в 2015 г. уменьшился в связи со сложной экономической ситуацией в стране.

Мировые финансовые потрясения не обошли российскую экономику. Из-за финансового кризиса ряд российских банков был вынужден кардинально пересмотреть свою политику в сфере ипотечного кредитования.

Нехватка ресурсов для развития ипотечных программ на фоне кризиса ликвидности на мировых финансовых рынках заставляет ужесточить требования к заемщикам.

Сейчас банки более щепетильно отбираютнаименее рискованных клиентов, для того чтобы минимизировать возможные риски.

У большинства банков произошло сокращение программ, отменены программы без первоначальных взносов, а также были ужесточены требования к заемщикам. Часть банков начали отказываться от программ рефинансирования кредитов, чтобы снизить риски [4].

Таким образом, в настоящее время проблема ипотечного кредитования становится все более актуальной среди населения. Люди берут ипотеку, несмотря на то, что процентная ставка в России очень высока в сравнении с Европой и США. Условия ипотеки во многих странах радуют гораздо больше, чем в России, но при этом все равно есть какие-либо «подводные камни» и одним из них является обязательное проживание заемщика в той стране, в которой он хочет взять ипотеку. Нашей стране есть, куда расти. Правительство России намерено стимулировать развитие ипотечного кредитования путем введения программ повышения доступности услуги, механизмов финансирования закладных на этапе строительства и льготного финансирования банков, которые поддерживают застройщиков. Но пока это только планы.

Литература:

1. Ипотека. Ипотечное кредитование [Электронный ресурс] – Режим доступа: http://www.ipohelp.ru/manual.html

2. Ипотека за рубежом [Электронный ресурс] – Режим доступа: http://www.sravni.ru/ipoteka/info/ipoteka-za-granicey-kto-dast-deneg/

3. Ипотечное кредитование в России [Электронный ресурс] – Режим доступа: http://www.1rre.ru/lenta/realty/100495/

4. Как нынешний финансовый кризис отразился на ставках по ипотеке [Электронный ресурс] – Режим доступа: http://www.mirkrizis.ru/kak-nyneshnij-finansovyj-krizis-otrazilsya-na-stavkax-po-ipoteke/

5. Как россиянину взять ипотеку в Европе? [Электронный ресурс] – Режим доступа: http://moezhile.ru/rubezhom/ipoteka-v-evrope.html

6. Особенности ипотечного кредитования в России [Электронный ресурс] – Режим доступа: http://www.zanimaem.ru/kredity-fizicheskim-litsam/ipoteka/osobennosti-v-rossii.php

7. Процентная ставка по ипотеке в 2015 году. ТОП-20 выгодных программ [Электронный ресурс] – Режим доступа: http://creditwit.ru/ipoteka/ipoteka-reiting.php

8. Реальность высоких ставок: почему в России ипотека дороже, чем за границей [Электронный ресурс] – Режим доступа: http://gkhprim.ru/news/interview/realnost_vysokikh_stavok-_pochem/

9. Средние процентные ставки по кредитам в 2015 году: какой кредит выгоднее оформить и как сократить переплату? [Электронный ресурс] – Режим доступа: http://www.kp.ru/guide/protsentnye-stavki-po-kreditam.html

10. Таблица 1. Рэнкинг банков по объему ипотечного кредитования в 1 полугодии 2015 года [Электронный ресурс] – Режим доступа: http://raexpert.ru/rankingtable/bank/ipoteka_1h2015/main/

11. Что мешает развиваться ипотеке в России? [Электронный ресурс] – Режим доступа: http://moezhile.ru/ipoteka/problemy.html