Пути совершенствования ипотечного кредитования в банках второго уровня

Ипотечное кредитование широко развито в различных странах, применительно к особенностям которых разработаны различные варианты схем кредитования. Большой опыт в этом направлении имелся и в Казахстане. Анализ накопленного опыта делает возможным быстрое развитие ипотеки в настоящее время, путем адаптации наиболее эффективных схем к казахстанским особенностям.

В то же время в настоящее время еще не полностью сформировался необходимый для эффективного использования механизма ипотечного кредитования набор условий. Это приводит к тому, что при ипотечном кредитовании в сложившейся обстановке необходимо учитывать высокий уровень различных рисков, парирование которых приводит к определенным экономическим потерям. Именно поэтому такая важная цель, стоящая перед ипотекой, как создание условий для снижения стоимости кредитов, доступных для физических и юридических лиц, пока не достигнута. Ипотека станет эффективным финансово-экономическим механизмом только в том случае, если она будет выгодной для всех субъектов процесса ипотечного кредитования. Для этого необходимо, прежде всего, чтобы она экономически выгодно отличалась от других способов кредитования, имеющихся в настоящее время в Казахстане.

По темпам окончательного формирования рыночных отношений, в Казахстане появляются такие финансовые механизмы, которым свойственны развитые страны. Одним из таких механизмов является ипотека, актуализация которой в последнее время связана с рядом макроэкономических причин:

углубление рыночных механизмов и стабилизация экономической ситуации;
развитие и становление институтов рыночной экономики, функционирование которых задействует разнообразные финансово-экономические механизмы;
переориентация финансовых организаций и, прежде всего банков, на работу по «длинным» позициям;
отсутствие эффективных способов сохранения и накопления денежных средств, имеющихся у населения (фондовый рынок находится в стагнации, проценты по вкладам в банки зачастую ниже уровня инфляции, при относительно стабильном курсе доллара его покупка не выгодна и т.д.);
высокий уровень ликвидности недвижимости, прежде всего жилья, что делает выгодным вложение средств в него;
жилищная проблема актуальна для многих семей;
повышение уровня доходов определенной части населения и т.д.

Ипотечное кредитование широко развито в различных странах, применительно к особенностям которых разработаны различные варианты схем кредитования.

Но также на данный момент еще не совсем полностью сформировался необходимый для эффективного использования механизмов ипотечного кредитования набора некоторых условии, что приводит в конечном итоге к тому, что при ипотечном кредитовании в существующей обстановке необходимо учитывать высокий уровень различных рисков, парирование которых приводит к определенным потерям в экономическом плане. Именно по этой причине очень важна цель, которая стоит перед ипотекой: создание условии для снижения стоимости кредитов, которые доступны для физических и юридических лиц, являющимися не доступными.

Ипотека станет эффективным финансово-экономическим механизмом в случае, когда она будет выгодной для всех субъектов процесса ипотечного кредитования. Ипотечное кредитование относительно новый вид кредитования, развитие которого проходит в довольно сложной экономической ситуации. В настоящее время развитие ипотечного кредитования достигло некой критической точки, после чего уже нет хода назад. Дальнейшее развитие будет зависеть от действий государства и от других важнейших факторов.

Так, на сегодняшний день, развитие ипотеки для банковских учреждении сдерживается такими факторами как:

ограниченность платежеспособного спроса населения, по причине в нынешней недоступности ипотечных кредитов на жилье. К сожалению, большее количество банков предлагают для ипотеки слишком высокие годовые проценты;
низкие объемы и не слишком высокое качество нового жилого строительства в субъектах Республики Казахстан объясняют недостаточное количество предложении и высокую стоимость квартир на рынке недвижимости. Известный факт, что существуют первичные и вторичные рынки недвижимости, а жилищный фонд РК (вторичный рынок) резко ушел в упадок, и даже должное количество ветхих и аварийных домов не смогут стать основой для ипотечного кредитования;
низкие темпы разработки и совершенствования законодательных основ по ипотечному кредитованию;
неразвитая инфраструктура рынка недвижимости;
психологический настрой заемщиков (предположение и заведомо ложное мнение о трудностях выплаты ипотечных взносов) и др.

Подъем экономики в Казахстане и стремление населения страны к улучшению жилищных условии обусловили актуальность темы данной статьи. Но прежде чем углубляться в данную тему стоит рассмотреть основные модели долгосрочного жилищного финансирования, существующего на современном этапе развития страны, которые также являются обеспечением комплексного решения жилищной проблемы в стране в целом.

Одна из них представляет то, что коммерческие банки аккумулируют свои средства для ипотечного кредитования посредством вкладов и контрактных сбережении. В системах строительных сбережении физические лица, которые желают улучшить свои жилищные условия, берут под обязательство накопительную часть необходимых им для этого средств в период 2-3 года на ссудо-сберегательные счета в банках (не менее 50% от стоимости жилья), в котором намереваются брать кредит. В свою очередь банк обязуется предоставить вкладчику кредит в размере разницы между договорной суммой и суммой его собственных сбережении.

В качестве основных рекомендации по совершенствованию ипотечного кредитования в банках, предлагается разработать и внедрить следующие программы:

Кредит для молодых семей. Данный тип программы призван для решения жилищных проблем молодых семей. В стране с каждым годом число молодых семей повышается, следовательно большей половины из них существенно необходимо собственное жилье. Средний возраст таких семей составляет до 30 лет. При этом, при установлении размера кредита может учитываться не только совместных доход супругов, но и их родителей. Предположительно молодым семьям при наличии ребенка достаточно иметь 5% собственных средств. Банк может предоставить отсрочку заемщику в погашении основного долга по кредиту, в случае, которые будут оговариваться при подписании ипотечного договора, также срок действия кредитного договора может быть увеличен на срок предоставления отсрочки, учитывая что суммарный период предоставленных отсрочек не сможет быть превышен сроком более чем пять лет.
ипотечный кредит с учетом суммарного актива. Данный кредит предоставляется с учетом суммарного актива исключительно на цели приобретения таких объектов недвижимости как:
квартиры;
земельные участки;
индивидуальные жилые дома.

При определении размера кредита в суммарный актив входит:

квартиры, коттеджи, дачи, нежилые помещения, оценочная стоимость которых оценивается не менее 1000000 тенге;
транспортные средства, стоимость не должна быть ниже чем 2000000 тенге, при сроке эксплуатации не более 2-3 лет;
эмиссионные и не эмиссионные ценные бумаги (некоторый перечень бумаг, которые могут быть включены в суммарный актив, также определяется банком).

Ключевой акцент по совершенствованию ипотечного кредитования в банках второго уровня является именно программа для молодых семей. Предлагаемые программы направлены в первую очередь на поддержание молодых семей, которые имеют свои преимущества:

возможность выбора варианта кредитования в зависимости от цели;
кредитование носит прозрачный характер. Банки не закладывают в ежемесячные платежи, направляемые заемщиком в погашение кредитов, дополнительную эмиссию банка;
неограниченность клиентов в праве досрочного погашения кредита;
многие банки фактически предоставляют кредит на приобретение недвижимости только после того, как право собственности на приобретаемую квартиру перейдет к заемщику, и далеко не каждый продавец жилья согласится на заключение такой сделки.

Со стабилизацией экономического положения Республики Казахстан, наглядным образом увеличились объемы делового оборота недвижимости, вследствие чего рынок недвижимости получил свой толчок к развитию, конечно же данная сфера непременно связана с банковской деятельностью, что обуславливает разработки по улучшению ипотечного кредитования.

Стоит отметить, что во многом рекомендации зависят от специфики казахстанского рынка. В последнее время можно заметить тенденцию, что большинство граждан РК стали более пессимистично относится к ипотечному кредитованию, этому есть свои объяснения: во-первых термин «ипотека» вызывает сомнительные эмоции, которые основываются на продолжительных ежемесячных выплатах, во-вторых нестабильность курса американского доллара также ставить под сомнение ипотечную сферу.

Таким образом, ипотечному кредитованию требуются новые программы для повышения лояльности клиентов банков для дальнейшего развития и совершенствования системы ипотечного кредитования.

Так, можно обозначить следующие меры, направленные на минимизацию рисков ипотечного кредитования, применительно к Казахстану:

1. Разработать и внести ряд изменений в законодательную базу, относительно расширения круга полномочий и ответственности регулятора (органа, контролирующего секьюритизационные сделки и процессы). Это поможет усилить его роль в данном процессе, а значит и усилит контроль за сделками.

Наладив эффективный надзор, ориентированный на уменьшение рисков, можно избежать негативных последствий. В последние годы в Казахстане активно обсуждается вопрос о введении подобной меры. Но законодательных основ контроля практически нет, что не позволяет создать полноценную нормативную базу.

2. Создать базы данных по сделкам с недвижимостью с регулированием прав доступа.

Отслеживая кризисные явления в экономике, уполномоченным органам в первую очередь необходима полная и достоверная информация, а также требуются полномочия для принятия и реализации точных управленческих решений. Относительно рынка недвижимости сделать это несложно: посредством создания базы данных по базисным параметрам (цена, расположение, стоимость, метражи т. д.). Также, для сокращения сроков создания базы, для обезличивания данных и упрощения их обработки, каждому объекту недвижимости можно присвоить особый код.

На наш взгляд, осуществление перечисленных мер, позволит:

обнаруживать зарождающиеся «пузыри» на рынке недвижимости;
незамедлительно осуществлять регулирующие меры.

3. Улучшить точность оценок рейтинговых агентств по вторичным ценным бумагам, обеспеченным ипотечными активами.

Неверные оценки рейтинговых агентств стали одной из причин ипотечного кризиса США 2007 г. Однако, в настоящей момент, не создано альтернативной и более эффективной замены данным компаниям.

Для действенной работы финансового сектора, по нашему мнению, требуется ввести аккредитацию рейтинговых агентств и нынешних систем рейтингования. Также необходимо разработать улучшенные и общедоступные системы оценки качества эмитентов контролирующими органами; создать и внедрить фиксированные принципы присвоения рейтингов (например, ответственность рейтинговых агентств за присвоенные рейтинги, нормы раскрытия информации при присвоении рейтингов и т. д.). В настоящее время перечисленные требования в законодательстве РК отсутствуют. Однако, данные меры могут увеличить прозрачность не только на рынке ипотечных ценных бумаг, но и на финансовых рынках в целом.

Таким образом, ипотечное кредитование — это механизм, который стимулирует важнейшие направления экономической активности. Данная техника финансирования имеет ряд преимуществ и, после доработки, механизмы ипотеки будут весьма полезны для экономики Казахстана.

Литература:

1. Банки и банковские операции: Букварь кредитования. Технологии банковских ссуд. Околобанковское рыночное пространство [Текст]: Учеб.для вузов / Под ред. В.А. Челнакова. – М.: Высшая школа, 2011. – 291 с.

2. Банковское дело [Текст] / Под ред. Г.И. Белоглазовой, Л.П. Кроливецкой. - СПб.: Питер, 2009. - 384 с.