К.э.н. Рысина В.А.

ФГБОУ ВО «Керченский государственный морской технологический университет»

Становление и развитие системы ипотечного кредитования в Крыму

Сегодня под ипотекой понимают залог недвижимости, которая подлежит государственной регистрации и под которую предоставляется кредит. В законодательстве разных государств термин «ипотека» используется для определения трех категорий: залога недвижимого имущества с целью получения специального ипотечного кредита (правовая категория); ипотечного кредита, т.е. денежной ссуды, которая выдается под залог недвижимости (экономическая категория); залоговой, или другого долгового свидетельства, которое подтверждает право залогополучателя относительно ипотечного обязательства.

Главная цель ипотеки в Республике Крым – создание эффективного финансово-кредитного механизма операций с недвижимостью. В этом плане приоритетными направлениями создания и развития системы ипотечного кредита в следует считать: формирование нормативно-правой базы, создание системы государственного регулирования ипотечного рынка, выпуск и оборот ипотечных ценных бумаг, образование специализированных ипотечных банков.

Ипотечный кредит – это одна из возможных форм кредита, один из элементов финансового рынка. Это следует иметь в виду, чтобы перед ипотекой не ставились глобальные задачи, которые она выполнить не сможет. Так, очевидно, что на основе только ипотечного кредитования невозможно, например, решение такого вопроса, как финансирование модернизации парка сельхозтехники в аграрном секторе экономики. Будущий ипотечный рынок не может стать панацеей от всех нынешних финансовых неурядиц.

Рынок ипотечного кредитования Крыма как структурный элемент рынка находится на стадии становления и развития. В последние годы, перед вхождением Крыма и Севастополя в состав России, финансовые учреждения Украины ежегодно выдавали ипотечные кредиты на сумму, эквивалентную трем миллиардам рублей. Это около трех тысяч условных однокомнатных квартир стоимостью миллион рублей. Но весной 2014 года рынок ипотеки по понятным причинам рухнул. Весь год российским банкам, пришедшим на смену украинским, было явно не до кредитования, поскольку они решали первоочередные задачи - формирование сети из более чем 540 отделений и запуск платежных систем. По словам банкиров, старт ипотечных программ тормозит отсутствие в Республике Крым доступа к украинскому госреестру, в котором хранятся все сведения о сделках с крымской недвижимостью. А без этой базы данных невозможно выяснить юридическую чистоту приобретаемой недвижимости - не находится ли оно в залоге и не наложен ли на него арест. К тому же и сами крымчане, не имеющие кредитных историй в российских банках, считаются ненадежными клиентами. [1].

Наибольшие перспективы в крымской экономике имеет развитие жилищной ипотеки. Строительство социального жилья сегодня по существу невозможно вследствие ограниченной финансовой базы и недостатка бюджетных средств. Мировой опыт подтверждает факт положительного влияния ипотеки на решение общей жилищной проблемы населения страны.

Первопроходцем стал крупнейший крымский банк - РНКБ, открывший ипотечное кредитование в республике и Севастополе в конце 2014 года. Взять кредит на жилье на вторичном рынке могут бюджетники, военнослужащие и правоохранители. В рамках ипотечной программы можно получить ссуду на покупку квартиры сроком от 3 до 15 лет. Ставка по ипотеке при этом составит 14,95 процента годовых, а первоначальный взнос - от 30 процентов стоимости жилья.

Правительство России приняло решение направить до конца 2015 года из бюджета 20 миллиардов рублей на субсидирование ипотечных кредитов. Предполагается, что эти средства помогут зафиксировать ставки ипотеки на уровне 12-13 процентов и тем самым стимулировать жилищное кредитование. Республика Крым включена в перечень субъектов, на территории которых реализуется программа «Жилье для российской семьи», предполагающая строительство жилья эконом-класса. К жилью экономического класса в рамках Программы относятся жилые помещения, в которых стоимость 1 кв.м общей площади не превышает 35 тыс. рублей. Согласно приказа Министерства строительства и жилищно-коммунального хозяйства Российской Федерации от 05 мая 2014 года № 223/ пр «Об утверждении условий отнесения жилых помещений к жилью экономического класса» общая площадь квартиры, приобретаемой в рамках программы строительства жилья эконом-класса составляет не более 100 кв.м. Данная программа не направлена на обеспечение жильем малоимущих граждан, так как предполагает приобретение гражданами жилья у застройщиков [2].

Специально для программы «Жилье для российской семьи» Агентство по ипотечному и жилищному кредитованию сформировало социальную ипотеку - «Квартира». Ставка по ипотеке при этом составит от 10,9% годовых, а срок кредитования - от 3-30 лет. Получить данный ипотечный кредит возможно у Регионального оператора Крымского республиканского фонда развития жилищного строительства и ипотечного кредитования.

При участии Агентства по ипотечному жилищному кредитованию Российской Федерации на территории Крыма также будут реализовываться различные ипотечные программы. Ипотечная программа «Стандарт» предусматривает кредит на приобретение квартиры на первичном и вторичном рынках жилья (процентная ставка 9,1%-13,4%, первоначальный взнос от 10%), «Материнский капитал» — кредит с возможностью использования материнского капитала для увеличения размера первоначального взноса, а значит и суммы кредита (процентная ставка – 8,85% — 13,05%, взнос от 10%), «Малоэтажное жилье» — кредит на приобретение или строительство жилья на территории комплексной малоэтажной застройки (процентная ставка – 9,7%-13,25%, взнос от 10%), «Индивидуальный жилой дом» — кредит на приобретение жилого дома с земельным участком (процентная ставка – 11,1% — 14,05%, взнос от 40%). Срок кредитования всех программ от 3 до 30 лет [2].

Одна из основных проблем становления отечественного ипотечного рынка – формирование необходимых финансовых ресурсов для осуществления ипотечного кредитования. Сегодня нельзя рассчитывать на существенное увеличение кредитных ресурсов за счет иностранных инвестиций в крымскую недвижимость. Поэтому ипотечный кредит невозможен без наличия необходимой массы «долгих» денег в обороте, но при бедном населении это маловероятно.

Большую роль в рефинансировании ипотечного кредита должен играть рынок ипотечных ценных бумаг. Необходимо обеспечить надежность, ликвидность, доходность крымских ипотечных ценных бумаг и их востребованность.

Таким образом, ипотечный кредит явится в будущем важным финансовым средством решения проблем в жилищном строительстве и агропромышленном комплексе Республики Крым. Расширение масштабов и повышение эффективности системы ипотечного кредитования должно происходить постепенно. Использование сложных финансовых схем и механизмов, широкого набора ипотечных инструментов, рациональной структуры инвестирования поддержит ипотечный рынок.

Литература