Гагауз В.Н.

аспирант кафедры банковского дела Одесского национального экономического университета, Украина

Трансформация стандартов оценки обеспечения банковских ссуд

Большинство украинских и зарубежных авторов рассматривают оценку обеспечения банковских ссуд в стоимостном выражении, применяя стандартные методики оценки рыночной и ликвидационной стоимости.

Анализ применяемых банками стандартизированных подходов к оценке обеспечения кредитных обязательств показал их ограниченную функциональность и фрагментарность, что сказалось на объемах возвратности кредитных ресурсов за счет реализации предметов залога.

Внедрение адекватных механизмов расчета залоговой стоимости ссудного обеспечения и обеспеченности кредита в условиях трансформации банковского сектора - необходимые условия разработки национальных стандартов оценки ссудного обеспечения.

В практике банковской работы превалируют несколько основных направлений к оценке обеспечения кредитных обязательств. Первое направление — залоговое имущество оценивается по рыночной стоимости, а размер кредита производная величина от стоимости обеспечения. Однако опыт его применения демонстрирует существенные пробелы, следствием которых являются убытки по кредитным операциям, связанные с недостаточностью возмещения за счет реализации обеспечения.

Второе направление — применение в банковском кредитовании механизмов расчета ликвидационной стоимости. После кризиса 2008 года, многие банки на ряду с рыночной стоимостью, начали применять механизмы расчета ликвидационной стоимости. При оценке ликвидационной стоимости имущества, детерминированным признаком, отличающим ее от рыночной, является ограниченный срок экспозиции, который меньше маркетингового времени, необходимого для продажи по рыночной стоимости. Остальные особенности специфики оценки имущества для целей кредитования не учитываются.   

Третье направление — попытки введения в банковскую практику дефиниции «залоговая стоимость» и концепции полезности.

Так Международными стандартами оценки 2007 была введена дефиниция «залоговая стоимость» и целый ряд новаций, такие как оценка полезности и ликвидности имущества для целей залога. Однако из-за сложностей методологии расчета, неоднозначности трактовок, повышения уровня необходимой ответственности, они не получила широкого распространения и в дальнейших стандартах оценки 2011 года, вообще, были исключены.

В Международных стандартах оценки 2005 года (далее – МСО-2005) присутствовал раздел «Оценка для целей кредитования», который вводил незначительные различия и акценты при оценке банковского обеспечения, не выделяя методически залоговую оценку. В самих дефинициях имелось только определение стоимости ипотечного кредитования.

«Стоимость ипотечного кредитования (mortgage lending value, MLV) – это стоимость имущества, определенная оценщиком, проводящим осмотрительную оценку будущей реализуемости имущества с учетом долговременных устойчивых аспектов имущества, нормальных и локальных условий рынка и текущего использования и подходящих альтернативных вариантов использования имущества» [5.с.358].

Восьмое издание МСО-2007 содержит существенно переработанный раздел, посвященный оценке для целей кредитования, в котором содержится ссылка на два других фундаментальных для банковской деятельности документа – Базель II и директиву Европарламента. В МСО-2007 требования к оценке для целей обеспечения ссуд, закладных и долговых обязательств изложены в Международном применении оценки - 2 (МПО-2) «Оценка для целей кредитования под залог». Отличительной чертой, выделяющей эти стандарты относительно предыдущих редакций и МСО 2011 года, является наличие в них дефиниции «залоговая стоимость» и концепции ее оценки.

Залоговая стоимость - стоимость имущества, определенная с помощью рассудительного изучения будущей ликвидности имущества с учетом долгосрочных, существенных аспектов имущества, обычных и локальных рыночных условий, а также текущего его альтернативного приемлемого использования [6.с.150]. 

В апреле 2011 г. были приняты новые стандарты оценки – МСО-2011. В них присутствует раздел МСО 310 «Оценка прав недвижимого имущества для обеспечения кредита» [7]. Украинским обществом оценщиков представлен их аутентичный перевод для нашей страны. Следует отметить, что, невзирая на заявления разработчиков новых стандартов, относительно пересмотра стандартов в сторону повышения их качества и адекватности, в новой редакции МСО они существенно сокращены. При сопоставлении МСО-2011 и МСО-2007, первое, что обращает на себя внимание, это заметное уменьшение объема подаваемой информации, а также изменения в структуре Стандартов и стиле их изложения. Несмотря на последствия кризиса и ставшие очевидными преимущества использования антициклических стоимостей в залоговой оценке (таких как ипотечная стоимость (МLV), или залоговая стоимость), они в МСО даже не упоминаются.

В научной литературе, некоторые зарубежные авторы под залоговой стоимостью рассматривают вероятную денежную сумму, которую можно получить для удовлетворения требований банка в результате реализации непосредственно предмета залога либо проведения иных мероприятий, ключевую роль в которых будет играть залог [2.с.41].

Банками, чаще всего, под залоговой стоимостью рассматривается фактическая сумма денег, вырученная от продажи предмета залога, за вычетом издержек, связанных с обращением взыскания на предмет залога и его реализацию. Она рассчитывается как производная величина от рыночной стоимости, путем применения понижающих коэффициентов. Размеры применяемых дисконтов банки определяют самостоятельно. При определении дисконта должны учитываться не только ограниченный срок экспозиции, но и факторы, связанные с возможной вынужденной продажей имущества - арест, исполнительная надпись, организация торгов, реклама, охрана, сохранность предмета залога, обязательные платежи и т.д.

В практической работе банков залоговая стоимость подменяется понятием «ликвидационная стоимость» что, по нашему мнению, неверно. Так как, в основе расчета различных моделей оценки ликвидационной стоимости лежит учет более короткого, по сравнению с необходимым, сроком экспозиции, при этом игнорируются остальные факторы влияющие на стоимость обеспечения и вероятность его продажи. Поэтому, ее применение не может учесть всех рисков свойственных объектам обеспечения.

Оценка для целей залога отличается повышенными требованиями к достоверности используемой информации, доказательности и обоснованности результата. Ограничения, накладываемые кредитным договором и договором ипотеки/залога на предмет залога, способы обращения взыскания и сроки реализации заложенного имущества, исключают выполнение условий необходимых для соответствия условий сделки рыночным [8.с.116]. Специфика оцениваемого имущества, ограниченный срок реализации, вынужденная продажа и другие факторы, не могут соответствовать рыночной базе оценки, соответственно, залоговую стоимость целесообразно отнести к нерыночным видам стоимости.

Анализ и изучение взаимозависимости срока экспозиции и ликвидности различных видов обеспечения предоставит возможность коммерческим банкам проводить более взвешенную кредитную политику. Учет фактора времени необходимого на реализацию заложенного имущества, накопление соответствующей информационной базы ее анализ, даст возможность корректнее планировать возвратность кредитных ресурсов по проблемным кредитам. Проводя оценку залогового обеспечения, при выдаче кредита и на момент обращения взыскания, банки должны иметь возможность объективно спрогнозировать срок его продажи.

В общем случае, залоговая стоимость носит вероятностный характер и зависит от специфики имущества, периода прогнозирования и от различных сценариев реализации залога. Можно утверждать, что проблема расчета коэффициента залогового дисконтирования стоит перед каждым банком. В действующем законодательстве и нормах регулятора не определенны и подходы к определению залогового дисконта.

Механизм, позволяющий переходить от рыночной стоимости к залоговой, через применение залогового дисконта требует методического обоснования.   Влияние залоговых рисков на рыночную стоимость залогового имущества можно учесть через расчет потери стоимости, связанный с определяемыми рисками обеспечения [9.с.14]. Чем выше риски обеспечения, тем меньше вероятность получения возмещения и его размер. Уровень риска обеспечения непосредственно влияет на затраты банка связанные с его нивелированием или минимизацией. Размер рисков влияет на финансовые потери, связанные с возможной реализацией предметов залога.

CVi = MVi х (1-RCi/100), где                                (1)

CV (Collateral value) – залоговая стоимость

MV (Market value) – рыночная стоимость

RC (Risk collateral) – риск оценки

i – вид обеспечения

Исходя из структуры риска обеспечения и методики комплексной его оценки [10.с.14], банки получают формализованный инструмент для расчета залогового дисконта. С целью унификации методологии расчета залогового дисконта и залоговой стоимости, мы теперь можем обосновать механизм расчета залогового дисконта. Для каждого вида обеспечения залоговый дисконт целесообразно рассчитать дифференцировано. На размер залогового дисконта влияют не только вид обеспечения, но сценарии обращения взыскания.

Сценарии возмещения (укрупненно) включают несколько вариантов.

1.       Добровольная реализация залогового имущества залогодателем.

2.       Реализация банком на основании ипотечной оговорки (применимо для недвижимости).

3.       Реализация на основании решения суда, через Государственную исполнительную службу.

4.       Переход права собственности залогодержателю, с оприходованием на баланс банка для дальнейшей реализации.

сdi = (1-(RСi)/100                                                       (1)

cd (collateral discount) - залоговый дисконт  

i – вид обеспечения

СVi = MVi х cd                                                           (2)     

Предложенная методика расчета залоговой стоимости, как производная величина рыночной стоимости и рейтинга обеспечения может служить унифицированным инструментом расчета потерь, связанных с процессом обращения взыскания и реализации.

Рассчитав залоговую стоимость, банки могут воспользоваться ей для расчета коэффициентов номинального и реального покрытия обеспечением кредитной операции.

Номинальная обеспеченность кредита равна отношению суммы задолженности к рыночной стоимости обеспечения. Для номинальной обеспеченности можно рассчитать номинальный коэффициент покрытия.

Кнм=MV/L                                                 (3)

L - размер кредита;

Кнм   -  номинальный коэффициент покрытия.

Реальная обеспеченность кредита равна отношению суммы кредита к залоговой стоимости обеспечения. Для реальной обеспеченности, можно рассчитать реальный коэффициент покрытия.

Кпн = СV/L                                               (4)

Крп – коэффициент реального покрытия

К условиям оценки обеспеченности относится превышение залоговой стоимости (CV) над размером кредита (L) и его адекватный рейтинг. 

Утверждение о том, что залог выполняет обеспечительную функцию, в том случае если его реализация позволяет покрыть убытки по кредитной операции носит обобщенный характер и не дает конкретных инструментов оценки и управления для менеджмента коммерческих банков. Для принятия превентивных мер, банку необходимы более точные и эффективные способы оценки обеспечительной функции на всем протяжении действия кредитного договора и в процессе возможной реализации заложенного имущества.

Применение механизма расчета залоговой стоимости, и коэффициента реального покрытия, дает банку возможность раскрыть и оценить обеспечительную функцию залога, через определение условий, при которых реализация имущества позволит получить возмещение по кредитной операции. 

Оценку уровня достаточности (обеспеченности) мы предлагаем оценивать, как показатель обеспеченности, который рассчитывается на основе рейтинга, залоговой стоимости и размера задолженности по кредиту [11].

Применение предложенного комплекса оценочных и аналитических инструментов дают менеджменту банка ответ на главный вопрос – выполняется ли залогом принцип обеспеченности, достаточно ли защищены кредиты залоговым имуществом, предоставляют ли они гарантию возвратности выданных кредитов.

Трансформация стандартов оценки ссудного обеспечения через использование предложенного механизма расчета залоговой стоимости будет способствовать повышению качества администрирования, управляемости рисками обеспечения, снизит вероятность невозвратов и потерь по ним. Данный механизм позволяет проверить обеспеченность, а значит реальную, в отличии от номинальной надежность залогового имущества, позволяющую руководству банка адекватно оценивать возвратность кредитных вложений в случае дефолта заемщика.

Литература

1. Рослов В.Ю. Роль залога и залоговой стоимости в кредитной сделке / Рослов В. Щербакова Е. - Методический журнал «Банковское обозрение» 2/2002 с. 102-115

2. Оценка для целей залога: теория, практика, рекомендации / М.А. Федотова, В.Ю. Рослов, О.Н. Щербакова, А.И. Мышанов. - М.: Финансы и статистика, 2008. - 348 е.: ил.

3. Кузнецова Л.В. Кредитный менеджмент: Кузнецова Л.В. Учебное пособие. - Одесса: ОРIДУ НАДУ, 2007. - 332с.

4. Костюченко Н.С. Анализ кредитных рисков/ Н.С. Костюченко. - СПб.: ИТД «Скифия», 2010.- 194-214- 440 с.

5. Международные стандарты оценки 2005. Седьмое изд. 2005. МСО 2005. Аутентичный перевод на русский язык с печатью англоязычного оригинала, выпущенного Международным комитетом по стандартам оценки (МКСО) 9 февраля 2005. – М. : Российское общество оценщиков, 2005. [Електронний ресурс], – Режим доступу: www.otsenka-credit.ru

6. Міжнародні стандарти оцінки 2007. Восьме видання, 2008/ пер. з анг. С. Пузенко.- К.: «АртЕк» 2008 - 432 с.

7. Міжнародні стандарти оцінки 2011, / Пер. з англ. УТО. - К.: «Аванпост-Прим»,2012.-144 с.

8. Кабушкин С.Н. Управление банковским кредитным риском: Учебное пособие. 2-е изд. — Минск: «Новое знание»,2005. - 336 е.;

9. Гагауз В.Н.  Перспективы оценочной деятельности для банковского сектора Украины в условиях ассоциации с ЕС / Гагауз В.Н. // Оценочная деятельность и перспективы ее развития в Украине: Материалы XIX научно-практической конференции – Одесса: 2014 – 13 –15с.

10.  Гагауз В.Н. Менеджмент рисков обеспечения кредитных операций /Гагауз    В.Н.// Банковское обозрение.- 03 (194), Москва -2015.