Международный экономический форум 2015

Д.э.н. Городнова Н.В., к.э.н. Байковская А.В., Пешкова А.А.

Уральский федеральный университет, Россия

Анализ взаимодействия государства и инвестиционно-строительного комплекса на различных этапах строительства объектов недвижимости

Для современной России применение ГЧП в инвестиционно-строительной сфере является новым способом создания, реконструкции и управления инфраструктурными объектами [2]. Однако в настоящее время для рассматриваемой отрасли практически отсутствуют процессы объединения частного бизнеса и государства и создаваемое на их основе корпоративное партнерство. Анализ взаимодействия частных предприятий и государства на каждой стадии строительного цикла требует классификации объектов недвижимости. Так, в зависимости от используемых инструментов инвестирования на каждой стадии строительства авторами приводится классификация объектов недвижимости по степени готовности: готовые объекты; объекты, требующие реконструкции или капитального ремонта; объекты незавершенного строительства. В зависимости от уровня готовности объекта недвижимости можно выделить соответствующие каждому уровню стадии его строительства [1]. Так, для объектов незавершенного строительства приведены следующие стадии (см. Табл. 1). Подобная классификация объектов незавершенного строительства необходима для определения возможностей их дальнейшего полезного использования и создания условий для привлечения средств инвесторов, заинтересованных в их завершении, что позволит вовлечь объекты незавершенного строительства в хозяйственный оборот, сократить их объемы и обеспечить эффективное использование ранее произведенных капитальных вложений.

Таблица 1 – Классификация объектов незавершенного строительства по стадиям строительства

Степень готовности, %

Стадия строительства

До 30 %

Проектно-изыскательские работы и отвод земельного участка

Подготовка котлована

30 – 70 %

Объекты с низкой степенью готовности  (до 50 %)

Объекты с высокой степенью готовности (свыше 50 %)

Свыше 70 %

Объекты, находящиеся на стадии завершения

Анализ принятого в мировой практике разделения объектов недвижимости показал, что в российских условиях требуется создание собственной детальной классификации объектов незавершенного строительства, разграничиваемых по критерию сочетания уровня специализации объектов и принятия решения об их дальнейшем использовании (см. Табл. 2). Благодаря представленной классификации можно выявить ряд специфических особенностей объектов незавершенного строительства, связанных с механизмом привлечения денежных средств, которые необходимы для решения дальнейшего правового и экономического статуса объектов незавершенного строительства по их достройке либо ликвидации в зависимости от уровня их специализации, а также определить в каких случаях участие государства в строительстве или достройке объекта является наиболее целесообразным.

Классификация объектов незавершенного строительства в зависимости от уровня специализации объектов и принятия решения о дальнейшем их использовании

Уровни специализации объектов незавершенного строительства

Объекты, достройка которых целесообразна в соответствии с первоначальным проектом (использование по прямому назначению)

Объекты, в отношении которых целесообразно провести   реконструкцию в процессе достройки

Объекты, которые целесообразно перепрофилировать в процессе достройки

Объекты, которые в отношении которых целесообразно принять решение о ликвидации

Объекты, строительство которых планируется или в отношении которых только начаты работы по оформлению земельного участка

Объекты для рынка

Первоначальный проект  объекта соответствует сегодняшним потребностям окружающей среды

Привлечение к соинвестированию органов государственной власти или местного самоуправления, на территории которых расположен объект, с целью дальнейшего долевого участия в прибыли

Возникает возможность различных вариантов вовлечения в хозяйственный оборот юридически оформленного, технически подготовленного к строительству, обеспеченного коммуникациями земельного участка не только как объекта собственности, но и объекта продажи

Привлечение к участию государства в части предоставления прав на земельный участок для строительства на срок осуществления строительства, или получение льготных условий аренды, либо выкупа земельного участка у государства

Объекты для инвестора или групп инвесторов

Необходимо определить целесообразность продажи проекта с соответствующей передачей прав собственности

Корректировка бизнес-плана с учетом выбранного направления

Объекты для собственного использования

Оцениваются затраты на расконсервацию и завершение строительства с учетом стоимости земельного участка

Оценка затрат на реконструкцию: принятие решений об увеличении производственных площадей или о перепланировки помещений

Возможность перепрофилировать с целью использования объекта по назначению, соответствующем экономическим интересам собственника

Объекты, на которые отсутствует спрос

-

-

-

-

-

Социально-значимые объекты, на которые отсутствует спрос

Возможность передать или продать по льготным ценам органам государственной власти, на территории которых находится объект. В этом случае возникает необходимость взаимоувязки экономических интересов инвестора и органов государственной власти в различных формах и, в частности, в форме государственно-частного партнерства.

-

В целях выявления возможности и наиболее оптимальной доли участия государства в достройке объекта на рис. 1 приведен анализ взаимодействия государства и частных компаний на различных стадиях строительства объекта недвижимости. На основе представленных данных следует, что образование государственно-частного партнерства в строительстве может возникнуть на этапе подписания соглашений перед началом строительства либо непосредственно на этапе строительства. В последнем случае появление государства в качестве соинвестора, как правило, связано с невозможностью доведения инвестиционного проекта до изначально запланированной степени готовности, в связи с чем собственник вынужден в целях возврата вложенных средств либо реализовать объекты незавершенного строительства на открытом рынке более эффективным собственникам, либо привлечь заинтересованного соинвестора. Решение этого вопроса является важным и для развития территорий областей, поэтому участие государства в достройке объекта недвижимости в качестве соинвестора может явиться единственной возможностью достройки объекта и сдачи его в эксплуатацию.

Литература:

1) Пешкова А.А., Городнова Н.В. Привлечение средств частных инвесторов в инфраструктурные проекты в рамках государственно-частного партнерства // Сборник научных трудов III Международной научно-практической конференции 20–21 ноября 2014 года. – Светлый Яр: филиал ФГБОУ ВО МГУТУ имени К. Г. Разумовского (ПКУ) в р. п. Светлый Яр Волгоградской области, 2014. С. 485-488;

2) Ганелин М., Васин С. Инфраструктура России большому кораблю - большое плавание // [Эл. ресурс]: . http://www.gazprombank.ru.


'