Анализ взаимодействия государства и инвестиционно-строительного комплекса на различных этапах строительства объектов недвижимости

Для современной России применение ГЧП в инвестиционно-строительной сфере является новым способом создания, реконструкции и управления инфраструктурными объектами [2]. Однако в настоящее время для рассматриваемой отрасли практически отсутствуют процессы объединения частного бизнеса и государства и создаваемое на их основе корпоративное партнерство. Анализ взаимодействия частных предприятий и государства на каждой стадии строительного цикла требует классификации объектов недвижимости. Так, в зависимости от используемых инструментов инвестирования на каждой стадии строительства авторами приводится классификация объектов недвижимости по степени готовности: готовые объекты; объекты, требующие реконструкции или капитального ремонта; объекты незавершенного строительства. В зависимости от уровня готовности объекта недвижимости можно выделить соответствующие каждому уровню стадии его строительства [1]. Так, для объектов незавершенного строительства приведены следующие стадии (см. Табл. 1). Подобная классификация объектов незавершенного строительства необходима для определения возможностей их дальнейшего полезного использования и создания условий для привлечения средств инвесторов, заинтересованных в их завершении, что позволит вовлечь объекты незавершенного строительства в хозяйственный оборот, сократить их объемы и обеспечить эффективное использование ранее произведенных капитальных вложений.

Таблица 1 – Классификация объектов незавершенного строительства по стадиям строительства

Степень готовности, %	Стадия строительства
До 30 %	Проектно-изыскательские работы и отвод земельного участка
	Подготовка котлована
	30 – 70 %	Объекты с низкой степенью готовности (до 50 %)
Объекты с высокой степенью готовности (свыше 50 %)
Свыше 70 %	Объекты, находящиеся на стадии завершения

Анализ принятого в мировой практике разделения объектов недвижимости показал, что в российских условиях требуется создание собственной детальной классификации объектов незавершенного строительства, разграничиваемых по критерию сочетания уровня специализации объектов и принятия решения об их дальнейшем использовании (см. Табл. 2). Благодаря представленной классификации можно выявить ряд специфических особенностей объектов незавершенного строительства, связанных с механизмом привлечения денежных средств, которые необходимы для решения дальнейшего правового и экономического статуса объектов незавершенного строительства по их достройке либо ликвидации в зависимости от уровня их специализации, а также определить в каких случаях участие государства в строительстве или достройке объекта является наиболее целесообразным.

Классификация объектов незавершенного строительства в зависимости от уровня специализации объектов и принятия решения о дальнейшем их использовании

Уровни специализации объектов незавершенного строительства	Объекты, достройка которых целесообразна в соответствии с первоначальным проектом (использование по прямому назначению)	Объекты, в отношении которых целесообразно провести реконструкцию в процессе достройки	Объекты, которые целесообразно перепрофилировать в процессе достройки	Объекты, которые в отношении которых целесообразно принять решение о ликвидации	Объекты, строительство которых планируется или в отношении которых только начаты работы по оформлению земельного участка
Объекты для рынка	Первоначальный проект объекта соответствует сегодняшним потребностям окружающей среды	Привлечение к соинвестированию органов государственной власти или местного самоуправления, на территории которых расположен объект, с целью дальнейшего долевого участия в прибыли		Возникает возможность различных вариантов вовлечения в хозяйственный оборот юридически оформленного, технически подготовленного к строительству, обеспеченного коммуникациями земельного участка не только как объекта собственности, но и объекта продажи	Привлечение к участию государства в части предоставления прав на земельный участок для строительства на срок осуществления строительства, или получение льготных условий аренды, либо выкупа земельного участка у государства
Объекты для инвестора или групп инвесторов	Необходимо определить целесообразность продажи проекта с соответствующей передачей прав собственности	Корректировка бизнес-плана с учетом выбранного направления
Объекты для собственного использования	Оцениваются затраты на расконсервацию и завершение строительства с учетом стоимости земельного участка	Оценка затрат на реконструкцию: принятие решений об увеличении производственных площадей или о перепланировки помещений	Возможность перепрофилировать с целью использования объекта по назначению, соответствующем экономическим интересам собственника
Объекты, на которые отсутствует спрос	-	-	-	-	-
Социально-значимые объекты, на которые отсутствует спрос	Возможность передать или продать по льготным ценам органам государственной власти, на территории которых находится объект. В этом случае возникает необходимость взаимоувязки экономических интересов инвестора и органов государственной власти в различных формах и, в частности, в форме государственно-частного партнерства.				-

В целях выявления возможности и наиболее оптимальной доли участия государства в достройке объекта на рис. 1 приведен анализ взаимодействия государства и частных компаний на различных стадиях строительства объекта недвижимости. На основе представленных данных следует, что образование государственно-частного партнерства в строительстве может возникнуть на этапе подписания соглашений перед началом строительства либо непосредственно на этапе строительства. В последнем случае появление государства в качестве соинвестора, как правило, связано с невозможностью доведения инвестиционного проекта до изначально запланированной степени готовности, в связи с чем собственник вынужден в целях возврата вложенных средств либо реализовать объекты незавершенного строительства на открытом рынке более эффективным собственникам, либо привлечь заинтересованного соинвестора. Решение этого вопроса является важным и для развития территорий областей, поэтому участие государства в достройке объекта недвижимости в качестве соинвестора может явиться единственной возможностью достройки объекта и сдачи его в эксплуатацию.

Литература:

1) Пешкова А.А., Городнова Н.В. Привлечение средств частных инвесторов в инфраструктурные проекты в рамках государственно-частного партнерства // Сборник научных трудов III Международной научно-практической конференции 20–21 ноября 2014 года. – Светлый Яр: филиал ФГБОУ ВО МГУТУ имени К. Г. Разумовского (ПКУ) в р. п. Светлый Яр Волгоградской области, 2014. С. 485-488;

2) Ганелин М., Васин С. Инфраструктура России большому кораблю - большое плавание // [Эл. ресурс]: . http://www.gazprombank.ru.