Нуруллина Э.И.
аспирант кафедры экономики и предпринимательства в строительстве
Особенности градостроительного развития городских территорий в крупных урбанизированных центрах и городских поселениях показывают, что резервы, точечной и уплотнительной застройки практически исчезают. В этой связи появилась необходимость осваивать все более обширные территории под строительство комплексной жилой застройки территории (КЖЗТ).
КЖЗТ предполагает создание оптимального сочетания между объектами жилой недвижимости и коммерческими объектами, направленными на размещение предприятий, предоставляющих услуги и для населения и бизнеса, инфраструктурные услуги. Проекты КЖЗТ предполагают создание новой и привлекательной городской среды обитания. Городская среда обитания – это комплекс условий, в которых человек проводит большую часть своей жизни, а именно эта среда оказывает наибольшее воздействие на ритмы жизненной активности и поведения человека (рис.1). Привлекательность обеспечивается за счет грамотного строительного решения (жилье + работа + отдых).
Рис.1. Факторы, влияющие на городскую среду обитания
Исследования позволяют выявить общие управленческие и организационно-экономические предпосылки комплексного жилищного строительства, как системы реализации крупных проектов комплексной жилой застройки территорий (КЖЗТ). Как правило, в строительстве микрорайона участвует несколько больших строительных организаций, которые имеют возможность использования средств федерального бюджета. Именно такая застройка способна обеспечить максимальный ввод жилья от крупных девелоперов и является современным инвестиционным и градостроительным инструментом комплексного развития территорий, будучи заманчивой для органов власти.
Следует отметить, что в отличие существующей точечной застройки, комплексная застройка предполагает строительство самодостаточных микрорайонов, значительной площадью территории (10 и более га). Развиваясь на окраине города, комплексная застройка превращается в микрорайоны со своей определенной инфраструктурой. Все это естественным образом приводит к расширению границ мегаполиса без его уплотнения. В такой комплекс входят помимо жилых домов и своя инфраструктура, а именно инженерные коммуникации, административные здания и магазины, детские сады, школы, транспортные развязки и автомобильные стоянки. А самая главная особенность проектов - это единая концепция развития и застройки, единый архитектурный стиль.
Становится понятно, что комплексная застройка является решением жилищного вопроса для крупных городов.
Вышедший приказ Росстроя РФ от 24.05.2007 №141 «О проведении отбора экспериментальных инвестиционных проектов комплексного освоения территорий в целях жилищного строительства» является организационно-экономическим механизмом государственно-муниципальной поддержки данных типов проектов застройки [2]. В этом приказе расшифрованы основные критерии комплексного освоения территорий. Отбираемые проекты при этом должны отвечать определенным критериям комплексности (рис.2).
Рис.2. Соответствие отбираемых проектов по критериям комплексности
В свою очередь у каждого критерия комплексности существуют свои проблемы. Рассмотрим получение исходно-разрешительной документации для строительства, а именно получение положительного заключения государственной экспертизы на материалы инженерных изысканий и разработанную проектную документацию, технических условий на инженерно-техническое обеспечение и разрешения на ввод в эксплуатацию построенного объекта – здесь преобладает наличие административных барьеров от монополизированных организаций. Также проблемные вопросы у застройщика возникают при оформлении земельного участка - не до конца регламентирован перевод земель из сельско-хозяйственного назначения в земли населенных пунктов, с последующим отведением под строительство. Существуют проблемы кадастрового учета земельных участков при принятии и корректировки муниципальными образованиями градостроительной документации - схем территориального планирования, правил землепользования и застройки, генеральных планов.
Принципы градостроительного развития территорий в крупных урбанизированных городах с учетом их особенностей, являются следующим комплексом организационно-экономических предпосылок развития и формирования комплексной жилой застройки (рис.3).
Практически единственным и самым верным решением всех вышеупомянутых проблем, является запуск проектов комплексного освоения территорий в сфере жилищного строительства в городах Российской Федерации, создающих облик города нового типа, учитывающий потребности населения. Все это получается за счет функционального зонирования территорий, правильного и сбалансированного комплексного набора объектов.
На стадии проектирования комплексной жилой застройки территории, необходимо закладывать параметры кардинально отличающиеся от тех, которые применялись еще в советское время.
Следовательно, внедрение подобных проектов в городах-миллионниках и других городских центрах урбанизации Российской Федерации, должен позволить решить проблемы жилищного и социального обеспечения населения, приводя к эффективному росту местной экономики. Такая реализация комплексного проекта в городах способствует созданию новых рабочих мест и значительному маркетинговому эффекту для данной территории. Девелоперам таких проектов необходимо привлекать опытных проектировщиков с мировым именем, иностранных соинвесторов, известных своей работой в зарубежных строительных компаниях.
Список литературы
1. Приказ Росстроя РФ от 24.05.2007 №141 «О проведении отбора экспериментальных инвестиционных проектов комплексного освоения территорий в целях жилищного строительства»
2. Мухаррамова Э.Р., Липатов Д.В. Формирование преимущественных направлений социально-экономического развития региона с использованием кластерного подхода (на примере Республики Татарстан) // Российское предпринимательство. — № 22 (244). — c. 114-120
3.Загидуллина Г.М., Клещева О.А. Развитие инновационной инфраструктуры инвестиционно-строительного комплекса. // Известия Казанского государственного архитектурно-строительного университета. 2011.№2 (16). С. 71-277.
4. Поршакова А.Н., Баронин С.А. Экономическая надежность девелопмента комплексной жилой застройки. // Известия высших учебных заведений. Поволжский регион. Общественные науки. – 2010. №4 С.177-183.