Горохова Н.А.

к.э.н., доцент кафедры «Налоговое консультирование», зам. зав. кафедрой

Студент 5 курса Финансового Университета при Правительстве РФ

Проблемы определения кадастровой стоимости объекта недвижимости для целей налогообложения имущества

В настоящее время новации в федеральном законодательстве в области налогов и сборов, а в частности введение с 1 января 2015 года главы о налоге на имущество может существенно увеличить налоговое бремя на налогоплательщиков. Данная перспектива уже давно обсуждается в различных кругах. Вопрос о пересмотре налоговой базы по налогу на имущество физических лиц и организаций, является очень актуальной проблемой для налогоплательщиков не готовых смиряться с исчислением налога по кадастровой стоимости и готовы оспорить ее в соответствующих органах исполнительной власти.

Для этого остановимся наиболее подробно на понятийном аппарате. Кадастровая стоимость объекта недвижимости – это стоимость объекта на рынке недвижимости, которая рассчитывается и устанавливается Федеральной Службой Кадастра и Картографии. Кадастровая стоимость недвижимости определяется исходя из средней стоимости объектов вкаждом кадастровом квартале [1]

При этом качество и месторасположение недвижимости, уровень общественного инженерно-транспортного оснащения местности, а также другие факторы учитываются в данном случае далеко не в полной мере. На практике это приводит к тому, что различие между реальной рыночной стоимостью конкретного объекта и его кадастровой стоимостью может оказаться очень серьезным.

Государственная кадастровая оценка [2] проводится по решению исполнительного органа государственной власти субъекта Российской Федерации или в случаях, установленных законодательством субъекта Российской Федерации, по решению органа местного самоуправления не чаще чем один раз в течение трех лет (в городах федерального значения не чаще чем один раз в течение двух лет) и не реже чем один раз в течение пяти лет с даты, по состоянию на которую была проведена государственная кадастровая оценка [3]

Собственники имеют возможность узнать кадастровую стоимость своей недвижимости несколькими способами:

• обращение с заявлением в Федеральную Кадастровую Палату с целью получения кадастрового паспорта или кадастровой выписки, заверенных печатью уполномоченного органа. Для получения одного из таких документов необходимо предъявление правоустанавливающего документа на объект недвижимости: Свидетельство о праве собственности, паспорт;
• кадастровую стоимость можно узнать на сайте Росреестра, введя адрес объекта недвижимости. При необходимости все эти данные можно распечатать.

В соответствии с действующим законодательством оспорить кадастровую стоимость можно в специальной комиссии[4], в арбитражном суде для юридических лиц и судах общей юрисдикции для физических лиц. В административном порядке оспаривание до сих пор нельзя было назвать эффективным. Комиссии, созданные при управлениях Росреестра по субъектам, отклоняют большинство подаваемых заявлений без какого-либо мотивированного заключения.

Результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены физическими лицами в случае, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности этих лиц, в суде или комиссии.

Для оспаривания физическими лицами результатов определения кадастровой стоимости в суде предварительное обращение в комиссию не является обязательным.

Основанием для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости является:

• недостоверность сведений об объекте недвижимости, использованных при определении его кадастровой стоимости;
• установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.

Далее целесообразно раскрыть порядок рассмотрения заявления в комиссии

Рассмотрение заявления в комиссии.

Заявление о пересмотре кадастровой стоимости может быть подано в комиссию в период с даты внесения в государственный кадастр недвижимости результатов определения кадастровой стоимости по дату внесения в государственный кадастр недвижимости результатов определения кадастровой стоимости, полученных при проведении очередной государственной кадастровой оценки

За период с 01.01.2014 по 31.08.2014 в созданные при территориальных органах Росреестра комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости поступило 7820 заявлений о пересмотре результатов определения кадастровой стоимости в отношении 11 401 объектов недвижимости.

Юридическими лицами подано 6164 заявления, физическими лицами – 1626 заявлений, органами государственной власти – 5 заявлений, органами местного самоуправления – 25 заявлений (рис. 1).

Рисунок № 1 Процентное соотношение заявителей в комиссии.

Из них:

• 719 заявлений подано по основанию недостоверности сведений об объекте недвижимости, использованных при определении его кадастровой стоимости.
• 7072 заявления – по основанию установления в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую была установлена его кадастровая стоимость.
• в 29 заявлениях основание не указано.

Вместе с тем Комиссиями к рассмотрению принято 6296 заявлений в отношении 9256 объектов недвижимости, отозвано заявителями – 186 заявлений, не принято к рассмотрению – 1320 заявления. Решения о приеме либо отклонении 18 заявлений Комиссии планируют принять в будущем периоде в связи с тем, что указанные заявления поступили в Комиссии в конце рассматриваемого периода.(рис.2)

Рисунок №2 Соотношение рассмотренных и отклоненных заявлений

Следует отметить, что в подавляющем большинстве случаев заявления подаются в отношении результатов определения кадастровой стоимости земельных участков. Споров относительно величины кадастровой стоимости объектов капитального строительства (зданий, помещений, сооружений, объектов незавершенного строительства) в рассматриваемом периоде значительно меньше. На рассмотрение в Комиссии поступили заявления с информацией о 8443 земельных участках и заявления со сведениями о 601 здании и 212 помещениях. Заявления в отношении результатов определения кадастровой стоимости сооружений и объектов незавершенного строительства в Комиссии не поступали.(рис.3)

Рисунок №3 Соотношение заявлений в зависимости от объекта кадастровой оценки

Из общего числа объектов недвижимости, представленных в заявлениях, принятых Комиссиями к рассмотрению, за указанный период решение о пересмотре величины кадастровой стоимости принято в отношении 243 объектов недвижимости, об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости – в отношении 3310 объектов недвижимости, о невозможности изменения величины кадастровой стоимости – в отношении 2643 объектов недвижимости. В отношении 3060 объектов недвижимости решения Комиссий будут приняты в будущем периоде. (Рис.4)

Рисунок №4 Решения комиссий по поступившим заявкам

Суммарная величина кадастровой стоимости до рассмотрения заявлений в Комиссиях составляла 2 трлн. руб., после – 1,5 трлн. руб., что свидетельствует о ее снижении на 25%.

Законодатели предусмотрели возможность отдельного оспаривания решений комиссии. В этом контексте допустимым будет возложить на нее судебные расходы, но есть одна проблема: у комиссии нет статуса юридического лица, и Росреестр за ее действия тоже не отвечает. Поэтому такое средство правовой защиты пока, до соответствующих разъяснений закона лучше отложить — оно ничего не даст: судебных расходов взыскать не получится, а при оспаривании кадастровой стоимости в суде решение комиссии по существу вообще не изучается. Значение имеет только факт обращения в комиссию — соблюдение досудебного порядка. Поэтому можно подождать месяц после подачи заявления в комиссию и пойти в суд.

Срок на обращение в комиссию — не позднее 5 лет с момента внесения в государственный кадастр недвижимости результатов определения кадастровой стоимости, но в любом случае до момента определения новой кадастровой стоимости. Ранее этот срок составлял всего 6 месяцев.

Отдельно стоит отметить, что практика рассмотрения указанных споров обнажила большое количество проблем, из-за которых истцы не в состоянии защитить свои права на уплату экономически обоснованного налога. Так, например, во многих субъектах РФ (в том числе в Москве и Санкт-Петербурге) работы по определению кадастровой стоимости стали проводиться ежегодно. Ежегодно утверждается новая кадастровая стоимость, на основании чего истцы получают отказы в исках. В этом случае процедура оспаривания кадастровой стоимости фактически не функционирует. Новый иск вновь потеряет смысл с утверждением новой стоимости в конце года. При этом согласно текущей судебной практике вернуть переплаченные ранее платежи нельзя.

Судебная практика по этой категории споров сейчас еще только формируется, позиции судов к разрешению схожих вопросов зачастую диаметрально различаются. Однако можно утверждать, что проблем в области кадастровой оценки масса.

Введение в такой ситуации нового налога, который затронет интересы широких слоев населения, может эти проблемы существенно обострить.

В целом процедура оспаривания в суде (с учетом обжалования судебных актов) может затянуться на несколько лет. С учетом поправок в 167-ФЗ стоимость сначала в обязательном порядке надо будет оспаривать в комиссии, срок может еще и увеличиться.

За период с 01.01.2014 по 30.09.2014 на территории Российской Федерации в судах инициирован 12 431 спор о величине, внесенной в государственный кадастр недвижимости кадастровой стоимости в отношении 24 713 объектов недвижимости. По указанным спорам ответчиками являются территориальные органы Росреестра и ФГБУ «ФКП Росреестра», в том числе филиалы ФГБУ «ФКП Росреестра» по субъектам Российской Федерации.

В суды c исковыми заявлениями в отношении результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости (далее – иски) обращаются как физические и юридические лица, так и органы государственной власти (органы местного самоуправления).

В целях оспаривания результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости в исках, как правило, указываются следующие основания:

• несоответствие отчета об оценке требованиям законодательства (7 исков);
• несоблюдение порядка проведения государственной кадастровой оценки (17 исков);
• несоблюдение порядка утверждения результатов государственной кадастровой оценки (1 иск);
• несоблюдение порядка внесения сведений о кадастровой стоимости в государственный кадастр недвижимости (22 иска);
• установление кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости (12 140 исков);
• ошибка в сведениях государственного кадастра недвижимости о кадастровой стоимости (49 исков);
• оспаривание решения комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости (191 иск);
• по нескольким основаниям из указанных выше (4 иска).

В результате рассмотрения таких споров требования истцов удовлетворены за указанный период в отношении 7148 исков, не удовлетворены – в отношении 714 исков, на конец рассматриваемого периода находится на рассмотрении 4569 исков. (Рис.5)

Рисунок №5 Результаты рассмотрения исковых заявлений об оспаривании кадастровой стоимости

В результате вынесенных в судебном порядке решений наблюдается падение налоговой базы (суммарной величины кадастровой стоимости) приблизительно на 93,5%:

• суммарная величина кадастровой стоимости до оспаривания составляла около 3,215 трлн. руб.;
• после оспаривания – около 0,210 трлн. руб.

Вслучаях оспаривания кадастровой стоимости здания есть существенная особенность. Истцы обращаются в суд с иском об установлении кадастровой стоимости земельного участка, опираются на ст. 66 ЗК РФ, которая регулирует отношения, связанные именно с земельным участком, а не со зданием.

02 ноября 2013 года было вынесено Постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда по делу № А53-2755/2013 [6], которое является примером по уменьшению кадастровой стоимости здания в арбитражной практике.

В данном Постановлении было разъяснено, что прямое указание на возможность установления кадастровой стоимости равной рыночной стоимости применительно к конкретным объектам содержится лишь в статье 66 Земельного кодекса [7] Российской Федерации и применяется к отношениям, связанным. Однако, как указал суд, отсутствие аналогичной нормы в отношении зданий и сооружений не означает, что по указанной причине истцу недоступен такой способ защиты, как установление кадастровой стоимости здания и сооружения равной его рыночной стоимости. с земельными участками. Суд также указал, что согласно правовой позиции Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, содержащейся в постановлении от 28.06.2011 N 913/11 [8], права заявителя, нарушенные несоответствием внесенной в государственный кадастр недвижимости кадастровой стоимости спорного земельного участка его рыночной стоимости могут быть защищены лишь посредством внесения изменений в государственный кадастр недвижимости сведений о кадастровой стоимости спорного земельного участка.

Указанное разъяснение может быть всецело отнесено и к оспариванию кадастровой оценки здания и сооружения, наряду с указаниями о том, что такое требование подлежит рассмотрению по общим правилам искового производства, включая правила о распределении бремени доказывания между истцом и ответчиком, в том числе и в отношении доказывания действительной рыночной стоимости земельного участка, для определения которой в случае необходимости судом в соответствии с правилами Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации назначается экспертиза.

Следовательно, в рассмотренном Постановлении суд указал на право обращаться с иском об оспаривании кадастровой стоимости здания, однако подчеркнул, что несоответствием кадастровой стоимости должны быть нарушены права заявителя.

Таким образом, можно сделать вывод, о том, что данное постановление служит хорошей практикой, разъясняющей возможность применения положений Земельного Кодекса и ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» и указывающей на право лиц обращаться в суд с подобными требованиями.

На основании вышеизложенного целесообразно привести сравнительную статистику количества исковых заявлений, рассмотренных в суде в период с 2012г. - 30.09.2014 г. (см. ниже).

Исходя их вышеприведенной статистики можно сделать некоторые выводы.

Количество обращений в суд с вопросами об оспаривании кадастровой стоимости существенно возросло всего лишь за 2 года, а именно 11231 исковых заявлений.

Показатель прироста почти 1000%, и это при том, что в 2014г. введен обязательный порядок досудебного обжалования кадастровой стоимости в комиссии при  Росреестре.

Количество удовлетворенных исковых заявлений по состоянию на 30 сентября 2014 года составило 7148 (57,5 % от общего количества поданных исковых заявлений). Это очень высокий показатель. Но в то же время, эти цифры являются индикатором неэффективной работы Комиссий, так как подавляющее большинство исковых заявлений подается именно юридическими лицами (7800 заявлений в 2014 г).

Говоря об эффективности оспаривания кадастровой стоимости, прежде всего, рекомендуется пересмотреть нормативные акты, регулирующие порядок определения кадастровой стоимости. Колоссальная разница между рыночной и кадастровой стоимостью создает необходимость оспаривания последней. Причины образования такой разницы должны быть устранены.

Помимо этого стоит ...Оптимизировать работу комиссий по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости. Как указывалось выше, сейчас решения комиссий в основном отрицательные и заявители вынуждены обжаловать их в суде.

На основании вышеизложенного целесообразно выработать в судебной системе однозначные подходы к разрешению кадастровых споров. Процедура оспаривания должна быть быстрой и эффективной и лишенной подводных камней.

Список использованной литературы:

1. Федеральный стандарт оценки №4 «Определение кадастровой стоимости», утвержденный Приказом Минэкономразвития РФ от 22.10.2010 №508

2. Федеральный закон от 24.07.2007 N 221-ФЗ (ред. от 22.10.2014) "О государственном кадастре недвижимости"

3. Cт. 24.12 Федерального закона от 29.07.1998 N 135-ФЗ (ред. от 21.07.2014) "Об оценочной деятельности в Российской Федерации»

4. Приказ  Минэкономразвития России   от 04.05.2012 № 263

5. Статья 24.18. Рассмотрение споров о результатах определения кадастровой стоимости Федерального закона от 29.07.1998 N 135-ФЗ (ред. от 21.07.2014) "Об оценочной деятельности в Российской Федерации"(в редакции Федерального закона от 21.07.2014 № 225-ФЗ «О внесении изменений в Федеральный закон «Об оценочной деятельности в Российской Федерации»)

6. Постановление Арбитражного суда апелляционной инстанции по проверке законности иобоснованности решений (определений) арбитражных судов, не вступивших в законную сил, город Ростов-на-Дону, дело № А53-2755/2013 02 ноября 2013 года 15АП-6966/2013 г.

7. "Земельный Кодекс Российской Федерации" (ЗК РФ) от 25.10.2001 N 136-ФЗ (принят ГД ФС РФ 28.09.2001) (действующая редакция от 21.07.2014)

8. Постановление Президиума ВАС РФ от 28.06.2011 N 913/11 по делу N А27-4849/2010