Совершенствование законодательно-правового регулирования земельных отношений в рыночных условиях

Ряд норм Земельного Кодекса имеет прямое действие, а ряд требует принятия подзаконных нормативных актов. Одним из важных подзаконных нормативных актов в реализации Земельного Кодекса, без которых практически невозможно запустить механизм продажи сельскохозяйственных земель в частную собственность является Постановление Правительства Республики Казахстан от 2 сентября 2003 года № 890 «Об установлении базовых ставок платы за земельные участки при их предоставлении в частную собственность, при сдаче государством или государственными землепользователями в аренду, а также размера платы за продажу права аренды земельных участков» [68]. Оно принято в соответствии со статьей 10 Земельного кодекса Республики Казахстан и регулирует вопросы, связанные с земельными платежами (кроме земельного налога). Постановлением утверждены:

базовые ставки платы за земельные участки, продаваемые государством в частную собственность;
размер ежегодной арендной платы за земельные участки, предоставленные на праве временного землепользования на условиях аренды;
размер платы за выкуп права аренды земельного участка.

Существенного совершенствования требуют методика расчета базовых ставок и кадастровой оценки земельных участков в связи с изменившимися условиями производства, формами хозяйствования, ценами на материально-технические ресурсы.. Уточнение и корректировка базовых ставок необходимы для объективной оценки земельных участков при предоставлении в частную собственность, при сдаче их в аренду, для оценки при залоге, а также в случаях передачи их в качестве взноса в уставные фонды хозяйственных товариществ либо в качестве пая в производственные кооперативы и в иных случаях, когда стоимость земельного участка или права землепользования не может быть определена соглашением сторон.

Основным критерием бонитировки почв республики за 100 баллов принято определенное содержание гумуса в полуметровом слое почвы: 1,7% для неорошаемой и 2,5 % для орошаемой пашни. Следовательно, чем больше гумуса, тем выше балл бонитета и соответственно увеличивается нормативный валовой продукт и его доля, определяемая в законе как земельный налог.

Однако использование баллов бонитета в качестве нормативообразующего показателя платежей за землю приводит к многочисленным противоречиям. На практике высокие баллы бонитета вовсе не служат гарантией высоких урожаев, так же, как и низкий бонитет почв не говорит об их плохом плодородии.

В законе игнорируется фактическая структура посевов, сложившаяся на различных почвах. Не принимается во внимание также, что цена единицы гумуса по урожайности зерновых в разных регионах огромной республики не одинаковая. Например, на сероземах светлых на один балл бонитета приходится в 4-5 раз больше зерна, чем на богатых гумусом горных черноземах. Эти недостатки методики бонитировки почв в конечном итоге не позволяют использовать ее результаты в качестве основы платежей за землю. В этой связи очевидна необходимость разработки других методических подходов к установлению ставок платежей за земельные участки.

Представляется целесообразным перейти к ставкам налога на землю, исчисляемым в процентах от нормативной оценочной стоимости сельскохозяйственных угодий. Переходить к установлению ставок исходя из рыночной цены земель, учитывая неразвитость этого рынка и необходимость обеспечения государственного регулирования доходности сельского хозяйства, было бы необоснованным.

Анализ показал, что размеры налоговых платежей за земли сельскохозяйственного назначения не меняются в течение 7-8 последних лет, несмотря на то, что за эти годы введен институт частной собственности на эту категорию земель, установлены новые базовые ставки, снизились размеры процентных ставок за кредитные ресурсы, увеличились цены реализации сельскохозяйственной продукции, затраты на ее производство, ставки капитализации рентного дохода и др. В связи с этим ставки земельного налога следует пересматривать каждые 3 - 5 лет, как это делают другие страны.

Главный акцент занимает вопрос о совершенствовании земельного законодательства и снятии некоторых негативных процессов в использовании земли: устранение узости правового поля по регулированию земельных отношений, снижение теневого (спекулятивного) оборота земель, необоснованного перевода из ценных в менее ценные виды угодий, не прозрачности рыночных сделок с земельными участками (долями), выбытия из сельскохозяйственного оборота пахотных массивов, нарушения экологии и возрастания тенденций деградации сенокосно-пастбищных угодий, не достаточности мер государственной поддержки по информационному обеспечению развития рынка земель.

Дальнейшее развитие земельных отношений зависит, прежде всего, от проведения целенаправленной земельной политики государства, обеспечиваю щей снятие существующих барьеров в земельном обороте, достижение высокоинтенсивного уровня использования земельно-водных ресурсов, слаженной работы всех звеньев земельного рынка, стимулирования устойчивости и оптимизации размеров землепользований за счет укрупнения мелких хозяйств, учитывающие интересы крестьян (простые товарищества, кооперативы), обеспечивающие рост крупного и среднего производства, создания широкого правового поля по рынку земель.

Появляется необходимость сформировать соответствующую нормативно-правовую базу для решения следующих приоритетных проблем:

методика оценки земли в обновленных рыночных условиях хозяйствования для целей установления платы за землю и налогообложения;
усовершенствованные механизмы и инструменты по регулирова нию земельных отношений, касающихся системы платного землепользования;
нормативы выделения кредитных ресурсов землепользователям и собственникам, повышающих плодородие земель и улучшающих мелиоративное состояние орошаемых земель в регионах страны;
предельные нагрузки на пастбища при интенсивном их использовании и меры по недопущению опустынивания территории в зонах экологического бедствия, деградации земель, особенно на приаульных территориях;
организационно-экономические меры по повышению почвенного плодородия за счет внедрения научно-обоснованной технологии возделывания сельскохозяйственных культур и роста эффективности пахотных земель, сенокосно-пастбищных угодий за счет восстановления отгонной системы пастьбы скота в целях дальнейшего развития животноводства;
выработка концептуальных рамок проведения земельной политики, служащей базой для формулирования задач, нацеленных на ее выполнение. Инструментом реализации политики должны являться наделенные соответствующей компетенцией институциональные структуры государствен- ного управления.

Литература:

1. Мухамеджанов В.Н. Проблемы и механизм эффективного водопользования в Казахстане //Вестник сельскохозяйственной науки. – Алматы, 2006. – С.28-31.

2. Мусекенов М.М. Пути повышения эффективности орошаемых земель в рыночных условиях. Кн.: Мелиорацияи водное хозяйство. – Тараз, 1997. – С.84-85.

3. Николенко Г.С. Экономическая оценка земель. – Алма-Ата: «Кайнар», 1977. – 127 с.

4. Григорук В.В. Диалектическая сущность интенсификации аграрного производства //Вестник сельскохозяйственной науки Казахстана. – Алма-Ата, 1987. – №9. – С.3-10.