Совершенствование форм обеспечения возвратности кредита в целях снижения кредитного риска банков

Анализ сложившейся в данной области правоприменительной практики показывает, что процесс становления и развития оценочной деятельности в области залогового кредитования происходит весьма противоречиво. Это проявляется как на уровне некоторых нормативно-правовых актов, включая федеральные стандарты оценки, так и на уровне конкретных методик оценки. Поэтому не менее актуальной задачей становится решение проблемы совершенствования системы экспертных работ, позволяющих контролировать критически важные этапы подготовки и осуществления всех видов оценочных работ в рамках залогового кредитования.

Многие эксперты признают, что для дальнейшего развития системы ипотечного кредитования необходимо принятие ряда мер системного характера, включая меры по созданию механизма комплексной оценки и экспертизы. Несмотря на создание Агентства по ипотечному жилищному кредитованию (АИЖК), принятие «правильных» нормативных актов, провозглашающих создание жилищных ипотечных агентств, Федеральный закон от 16.07.1998 № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» (в посл. ред. Федерального закона от 17.06.2010 № 119-ФЗ) (далее - Закон об ипотеке) практически не работает, необходимая нормативно-правовая база либо отсутствует, либо является неполной и противоречивой.

В то же время оценка потенциала ипотечного рынка свидетельствует, что только по жилью он составляет не менее 1 трлн. руб. По землям промышленности и сельскохозяйственного назначения этот потенциал примерно такой же. Если принять, что первоначальный потенциальный объем ипотечного рынка составляет 10% от общего потенциала рыночных сделок с недвижимостью (включая землю), то речь также идет о суммах, достигающих 1 трлн. руб. По оценкам экспертов, объем только так называемых «спящих» денег у населения составляет более 2 трлн. руб. Но ипотечный рынок и его инфраструктура (в их современном состоянии) к такому объему ипотечных сделок пока не готовы.

Антикризисные меры правительства по развитию ипотечного кредитования с использованием множества льготных программ для отдельных категорий граждан призваны сделать ипотечное кредитование доступным как минимум для 60% населения нашей страны. Планомерное снижение ставки рефинансирования, проводимое Банком России, позволило банкам снижать ставки по ипотечным кредитам. Согласно Долгосрочной стратегии развития ипотечного жилищного кредитования в РФ, разработанной АИЖК, средняя ставка по ипотеке к 2015 г. составит 13 %, возможно, к концу 2014 г. она будет снижена до уровня в 10-11 %. Для этого принимается ряд разноплановых мер, перечисленных далее.

В частности, поправки в ст. 3 Федерального закона от 11.11.2003 № 152-ФЗ «Об ипотечных ценных бумагах» (в посл. ред. Федерального закона от 09.03.2010 № 22-ФЗ) предусматривают, что основная сумма долга по обеспеченному ипотекой обязательству по каждому договору или закладной не должна превышать 80 % рыночной стоимости недвижимого имущества, являющегося предметом ипотеки. Эти поправки позволили банкам безбоязненно снизить первоначальный взнос по ипотеке с 30 до 20%.

Средства пенсионных накоплений, находящихся под управлением ВЭБа (до 100 млрд. руб.), будут инвестированы в облигации с ипотечным покрытием со ставкой купона не выше 9 % годовых по ценам не выше номинала. Кроме того, средства пенсионных накоплений, находящихся под управлением ВЭБа (до 60 млрд. руб.), будут направлены на выкуп гарантированных государством облигаций АИЖК со ставкой купона, устанавливаемой в зависимости от рыночной конъюнктуры.

Средства Фонда национального благосостояния, выделяемые ВЭБу в соответствии с законом о поддержке финансовой системы Российской Федерации (до 40 млрд. руб.), будут направлены на открытие кредитной линии АИЖК с процентной ставкой в 9,5 % годовых сроком до 01.06.2020.

Однако в Законе об ипотеке нет прямого указания (за исключением отдельных видов имущества) на обязательность проведения оценки для этих целей. В п. Зет. 9 Закона об ипотеке указано, что оценка предмета ипотеки «определяется в соответствии с законодательством Российской Федерации по соглашению залогодателя с залогодержателем с соблюдением при ипотеке земельного участка требований ст. 67 настоящего Федерального закона и указывается в договоре об ипотеке в денежном выражении. При ипотеке государственного и муниципального имущества его оценка осуществляется в соответствии с требованиями, установленными федеральным законом или в определенном им порядке».

В случае залога недвижимого имущества, незавершенного строительством, и находящегося в государственной или муниципальной собственности также предусматривается оценка его рыночной стоимости.

В свою очередь в соответствии со ст. 67 «Оценка земельного участка при его ипотеке» Закона об ипотеке необходимо учитывать следующие положения:

1) оценка земельного участка осуществляется в соответствии с законодательством, регулирующим оценочную деятельность в Российской Федерации;

2) залоговая стоимость земельного участка, передаваемого в залог по договору об ипотеке, устанавливается по соглашению залогодателя с залогодержателем.

Обобщение правоприменительной практики, как в области залогового кредитования, так и оценочной деятельности показывает, что существующих стандартов оценки явно недостаточно, а новые стандарты оценки для области залогового кредитования должны дополняться развернутыми методическими рекомендациями по наиболее важным этапам идентификации объектов оценки, постановки и решения задач оценки, контроля надежности и достоверности промежуточных и итоговых результатов оценки. При этом и стандарты оценки, и методические рекомендации по оценке различного вида имущества в сфере залогового кредитования должны опираться на результаты комплексных исследований структуры рисков в данной сфере и на способы их оценки и покрытия.

При анализе и оценке рисков, возникающих при совершении кредитных сделок, обеспеченных залогом недвижимого имущества (ипотекой), соответствующие ценообразующие факторы для объекта недвижимости имеют как экономическую, так и правовую стороны. Необходимо также выявить факторы неопределенности и факторы возможных негативных последствий (рисков) в связи с реализацией предполагаемой кредитной сделки и залоговой сделки с оцениваемым объектом недвижимости (или правами на него).

Фактор риска означает установление возможности возникновения таких условий, которые могут привести к негативным последствиям, причем как для всех, так и для отдельных участников предполагаемых сделок. Понятие «риск» является своего рода субъективным понятием, так как для различных участников сделок и третьих лиц восприятие того или иного фактора риска будет индивидуальным.

Риски при совершении кредитных сделок и залоговых сделок с объектами недвижимого имущества разделены автором на следующие группы: риски, возникающие в ходе подготовки к совершению сделки; риски, возникающие в ходе реализации сделки; риски, связанные с наступлением правовых последствий в результате совершения сделки.

Соответственно, эти группы рисков различаются как с точки зрения подходов при их анализе, так и с точки зрения их покрытия. При классификации сделок принято выделять повторные, или рисковые сделки, для которых характерно изначальное присутствие непокрываемого риска, вызванного неопределенностями, заложенными в самой природе таких сделок.

Риски, сопровождающие сделку, условно разделены автором на риски: случайной гибели или случайного повреждения имущества; частичной или полной утраты стоимости недвижимого имущества; неполучения (недополучения) выгоды от совершения сделки (риски упущенной выгоды); упущенной выгоды в результате судебного разбирательства в случае признания сделки спорной; прямых и косвенных убытков; недополучения встречного исполнения по сделке; связанные с передачей имущества во владение, пользование и управление; неправомерных действий контрагентов и других лиц, причастных к совершению сделки и т.д. Поскольку набор рисков всегда конкретен, то каждая сделка должна быть проанализирована с точки зрения присущих ей возможных рисков, размер которых должен быть оценен и учтен при окончательной оценке объекта недвижимости применительно к этой сделке.

Помимо анализа рисков и анализа возможных способов их покрытия, необходима разработка способов решения задач по их минимизации. Расходы, связанные с организацией покрытия рисков, также должны учитываться при подготовке сделок, связанных с ипотечным кредитованием, и особенно при оценке объекта залога.

Изучение международного опыта стандартизации оценки и финансовой отчетности позволило выявить особенности подходов к стандартизации оценки в сфере залогового кредитования в США, Великобритании и некоторых других ведущих странах. Показано, что в последнее время самое серьезное внимание уделяется определению «справедливой» и «залоговой» стоимости соответствующих активов. Наиболее развернутое определение «справедливой» стоимости и правила ее определения приведены в последней редакции общепринятых принципах бухгалтерского учета (Generally Accepted Accounting Principles, GAAP[3]).

Особо следует подчеркнуть, что виды стоимости имущества, отличные от рыночной, определены в данных стандартах как альтернативные. Вместе с тем содержательные аспекты, связанные с использованием альтернативных видов стоимости, подробно не раскрыты, хотя и введены различного рода уточнения данного понятия. Необходимо отметить, что для практического использования появившихся новых положений в российских стандартах оценки необходимо проведение их анализа на соответствие положениям российского законодательства, что потребует, скорее всего, внесения необходимых уточнений и корректировок этих положений.

Согласно ЕСО[4] оценщик, получивший задание определить ипотечную стоимость объекта имущества, должен также сообщить заказчику оценки и о его рыночной стоимости и тщательно объяснить ему различие между обоими результатами стоимости, если оно существует. Следует отметить, что не существует какого-либо стандартного пропорционального соотношения между этими двумя оценками, т. е. использование простой процентной корректировки для вычисления одной стоимости на основе другой не будет являться приемлемым. Таким образом, фактически ЕСО требует от оценщика, работающего в сфере ипотечного кредитования, выполнять двойную работу, определяя как рыночную стоимость объекта залога, так и его «альтернативную», ипотечную стоимость.

Подводя итоги работы по исследованию тех разделов международных и европейских стандартов оценки, стандартов оценки США и Великобритании, а также международных стандартов финансовой отчетности и американских стандартов бухгалтерского учета, которые связаны с оценкой в системе залогового кредитования, можно сделать следующие выводы:

во-первых, в развитых странах уделяется повышенное внимание проблемам оценки в сфере залогового кредитования, поскольку эта сфера является неотъемлемой составной частью современной денежной системы. При этом, как и должно быть в системе современных кредитных или декретированных денег, соответствующие подходы и методы оценки опираются на положения национального законодательства. Поэтому для исследования опыта наших зарубежных коллег в российских стандартах оценки для сферы залогового кредитования необходима адаптация рассмотренных положений с точки зрения действующего российского законодательства;
во-вторых, в последних редакциях указанных документов не содержится никаких рекомендаций (дополнений и корректировок положений стандартов оценки бухучета) применительно к условиям, сложившимся в результате глобального финансово-экономического кризиса, и в связи с мерами, принятыми для борьбы с ним со стороны ведущих государств мира на форумах G8 и G20, а также на других уровнях.

На данный момент времени процесс оценки залоговой стоимости не стандартизован, разработка концептуальных основ соответствующих стандартов оценки и комплекса стандартизованных алгоритмов для проведения необходимых расчетов является крайне актуальной и необходимой. При этом в определении справедливой стоимости идет речь лишь о гипотетической возможности обмена аналогичных активов, что отличает рыночную и справедливую стоимости и позволяет не учитывать издержек, связанных с реальной сделкой купли-продажи, включающих регистрацию объекта в Росреестре (в случае, если это недвижимое имущество), уплату всех сопутствующих налогов. Соответственно, методика расчета справедливой стоимости должна учитывать эти особенности.

[1] Федеральный закон от 27.12.2009 № 374-ФЗ (ред. от 05.04.2010) «О внесении изменений в ст. 45 части первой и в гл. 25.3 части второй Налогового кодекса Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации, а также о признании утратившим силу Федерального закона «О сборах за выдачу лицензий на осуществление видов деятельности, связанных с производством и оборотом этилового спирта, алкогольной и спиртосодержащей продукции».

[2] Федеральный закон от 18.07.2009 № 181-ФЗ «Об использовании государственных ценных бумаг Российской Федерации для повышения капитализации банков».

[3] Постановление о стандартах финансовой отчетности № 157 «Измерения справедливой стоимости» / Совет по стандартам финансового учета (FASB) Фонда финансового учета (FAF).

[4] Европейские стандарты оценки / пер. с англ. А. И. Артеменкова, И.Л. Артеменкова/под ред. И.Л. Артеменкова. Изд. 6-е. М.: Саморегулируемая общероссийская общественная организация «Российское общество оценщиков». 2010.