Самохин А. В.

Санкт-Петербургский государственный архитектурно-строительный университет, Россия

Повышение эффективности управления объектами жилой недвижимости на основе оптимизации затрат

Эффективность может рассматриваться также с точки зрения управляющих жилой недвижимостью, и в этом случае она будет оцениваться как эффективность бизнеса, которая определяется его доходностью, прибылью, которую получает компания. Способы увеличения доходов можно свести в три основных направления: снижение затрат; повышение цен на услуги, увеличение количества объектов в управлении (увеличение доли целевого рынка).

Таким образом, в снижении затрат как способе повышения эффективности управления объектами жилой недвижимости заинтересованы и собственники, и управляющие компании. Снижение затрат на управление возможно путем их оптимизации, но никак не за счет снижения перечня выполняемых на объекте работ или их периодичности, что сейчас имеет место на практике.

Для оптимизации затрат могут использоваться различные способы, такие как энергосбережение, выбор поставщиков и подрядчиков на конкурсной основе, бюджетирование, современные концепции управления затратами: концепция добавленной стоимости, концепция цепочки ценностей, концепция альтернативности затрат, концепция ABC (activity-based costing), концепция стратегического позиционирования, концепция транзакционных издержек, концепция затратообразующих факторов и др. [3].

Энергосбережение  подразумевает экономное расходование энергоресурсов в процессе выполнения управляющей компанией работ, связанных с управлением жилой недвижимостью, а также повышение энергоэффективности самих объектов управления, поскольку это привлечет дополнительных клиентов и позволит расширить бизнес. Согласно действующему законодательству, управляющие компании должны доводить до сведения собственников предложения по повышению энергоэффективности многоквартирных домов (они в настоящее время являются основными видами жилой недвижимости, требующими профессионального управления),  разрабатывать планы и в течение всего срока эксплуатации многоквартирного дома проводить мероприятия по повышению его энергоэффективности [2].

Со своей стороны, собственники помещений в многоквартирном доме  обязаны нести расходы на мероприятия по повышению энергоэффективности своего дома,  они должны установить общедомовые и индивидуальные приборы учета используемых воды, газа, тепловой и  электрической энергии. Собственники по закону вправе требовать от лица, ответственного за содержание  многоквартирного дома, действий по  снижению энергозатрат или заключения энергосервисного договора [2,ст.12, п.4].

Наибольшие потери энергоресурсов наблюдаются в домах типовых серий, в них потери тепла через оконные и дверные проемы доходят до 40 %, через перекрытия подвалов и чердаков - до 20 %, через наружные стены – до  30%. В отношении таких домов могут использоваться такие энергосберегающие мероприятия как энергоаудит домов  и составление энергетического паспорта на каждый дом; утепление наружных ограждающих конструкций,  совмещенных кровель или чердачных перекрытий; замена оконных и балконных блоков на более герметичные; внедрение автоматизированных узлов управления теплопотреблением дома; индивидуальное регулирование теплоотдачи каждого отопительного прибора.

Для оптимизации затрат, связанных с управлением многоквартирными домами,  целесообразно использовать аутсорсинг, т.е. передавать вспомогательные бизнес-процессы другим организациям (по договору), которые специализируются в конкретной области и обладают соответствующим опытом, знаниями, техническими средствами [4]. На аутсорсинг можно передать, например,  уборку придомовой территории, обслуживание домофона, охрану дома, вывоз мусора, начисление платежей проживающим. При этом аутсорсера нужно выбирать на конкурсной основе. Предметом конкурса является заключение договора на выполнение конкретных видов работ или предоставление услуг. Критериями отбора должны быть предлагаемая цена договора,  гарантии качества работ или услуг по договору, опыт работы и деловая репутация аутсорсера.

Для эффективного сотрудничества в рамках аутсорсинга обеим сторонам следует больше внимания уделять планированию взаимодействия и управлению рисками. Риски могут быть связаны не только с недоработками исполнителя (недостаточная квалификация или плохой менеджмент), но и с формализацией требований заказчика, нечетким определением целей взаимодействия.

Для повышения эффективности управления объектами жилой недвижимости на основе оптимизации затрат, помимо указанных выше мер, необходимо применять современные методы управления затратами. Затраты - один из важнейших экономических показателей, во многом определяющий уровень цен на услуги и работы, а также размер получаемой прибыли и рентабельность хозяйственной деятельности в целом. Управление затратами означает умение экономить ресурсы и максимизировать отдачу от них.

По нашему мнению, в процессе управления объектами жилой недвижимости в настоящее время целесообразно применять концепцию альтернативности затрат. Эта концепция базируется на том, что любое управленческое решение принимается в результате сравнения альтернатив, т.е. оно связано с отказом от одного варианта в пользу другого. Действие данной концепции распространяется на следующие области:

• операционные затраты (к примеру: вывозить отходы собственным транспортом или воспользоваться услугами специализированных организаций);
• принятие финансовых решений текущего характера, например, в отношении управления дебиторской задолженностью (взыскание  долгов по квартплате с помощью сторонних или штатных юристов);
• создание системы управленческого контроля (любая система контроля связана с затратами, которых можно избежать, но  отсутствие систематического контроля может привести к гораздо большим затратам);
• принятие и проведение инвестиционных решений (например, оценка вариантов вложений в техническое оснащение или другие проекты).

Альтернативные затраты, по сути, представляют собой  сумму экономии затрат (прироста дохода), которую можно было бы получить при выборе иного варианта управленческого решения по  использованию имеющихся ресурсов. При этом по нашему мнению, необходимо учитывать следующее. Обычно затраты рассматриваются с позиции отраженных в бухгалтерском учете хозяйственных операций, осуществленных в результате альтернативных управленческих решений. Однако бухгалтерский учет не является самоцелью, поэтому оценивать принимаемые альтернативные решения нужно с позиции их соответствия или несоответствия стратегии управления объектом жилой недвижимости.

В процессе управления затратами с целью их снижения целесообразно использовать методологию бюджетирования. Для управляющих многоквартирными домами она имеет особое значение не только как способ снижения затрат, но и как способ подготовки и представления отчетности собственникам жилья, поскольку позволяет вести пообъектный учет доходов и расходов.

Бюджеты по объектам управления (многоквартирным домам) формируются  не только для учета особенностей каждого из них (технических, экономических), но и для соблюдения требований Жилищного кодекса, в котором указано, что собственники должны финансировать содержание своего дома, т.е. их средства не должны направляться на другие дома [1].

Чтобы применение бюджетирования было успешным, необходимо формализовать связанные с этим процедуры - регламентировать бюджетный процесс в рамках единого документа,  установить жесткую финансовую дисциплину, разграничить полномочия и ответственность структурных подразделений управляющей компании.

В завершение подчеркнем, что снижение затрат в процессе управления объектами жилой недвижимости будет способствовать повышению его эффективности и для собственников, и для управляющей компании.

Литература:

1. Жилищный кодекс Российской Федерации от 29.12.2004 № 188-ФЗ.

2. Федеральный закон от 23.11.2009 № 261-ФЗ «Об энергосбережении и о повышении энергетической эффективности и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации».

3. Васильева Н.В. Управление развитием жилищной сферы в регионах России: факторы эффективности: монография. – СПб.:СПбГИЭУ, 2012.- 271с.

4. Хейвуд Дж.Б. Аутсорсинг. В поисках конкурентных преимуществ. - М.: Вильямс, 2004.- 176 с.