К.э.н. Медведева М.А.

Омский государственный университет им. Ф.М.Достоевского, Россия

Тенденции цен на первичном рынке недвижимости

За рассматриваемый пятилетний период времени с 1 июня 2009 года по 1июня 2014 года  средняя стоимость 1 квадратного метра (далее: 1 кв.м.) общей площади квартир, предлагаемых к продаже на рынке строящегося жилья в городе Омске, существенно выросла. Такая тенденция соответствует изменениям рыночной стоимости жилой недвижимости в целом по стране.  В среднем по городу рост данного  показателя  составил в абсолютном выражении  более  8,6 тысячи рублей на один квадратный метр общей площади квартир, соответственно, темп прироста  составил 28,5%  (таблица 1). Повышение ценовых показателей на первичном рынке жилья за рассматриваемый период времени происходило медленнее, чем на вторичном рынке жилой недвижимости.  Средняя стоимость 1 кв.м. общей площади  эксплуатируемых  квартир  в  Омской области  выросла в первом квартале 2014 года по сравнению с первым кварталом 2009 года  на 41,2 %.   Несмотря на существенный рост ввода в действие жилых домов в области за пять лет, с 605,2 тысяч квадратных метров в 2009 году  до 826,5 тысяч в 2013 году (на   36,6 %), спрос на жилье и на первичном, и на вторичном рынках опережает предложение. Вследствие этого наблюдается рост ценовых показателей на квартиры, дома и другие вида жилых помещений. Строящееся жилье, как правило, предлагается к продаже еще на этапе производства строительных работ,  и покупатели вынуждены ожидать ввода жилых домов в эксплуатацию. Сроки продажи (и покупки) вторичного жилья значительно короче, поэтому спрос на него выше. Соответственно, темпы роста ценовых показателей готовых к использованию квартир и других жилых помещений  опережают темпы роста строящегося жилья.

По сравнению с концом мая 2009 года наиболее существенно выросла  к концу мая 2014 года в строящихся домах средняя цена 1 кв.м. общей площади однокомнатных квартир  – почти на 34 %.  Жилые помещения данного типа относятся к высоколиквидному товару на рынке недвижимости, т.е. всегда пользуются высоким спросом у населения. В структуре предложений к продаже (таблица 2) их удельный вес за рассматриваемый пятилетний период времени вырос на 10,1 %. Доля предлагаемых к продаже двухкомнатных квартир на первичном рынке достаточно стабильна и составляет ежегодно немного более трети от общего объема строящегося жилья.  Однако к июню 2014 года она выросла на 2,7 %  в связи с постепенно растущим спросом на квартиры данного типа. Соответственно увеличилась средняя стоимость 1 кв.м. общей площади двухкомнатных квартир почти на 9 тысяч рублей квартир, но этот абсолютный прирост цены  ниже на 1,5 тысячи рублей с 1 кв.м. общей площади, чем в однокомнатных квартирах.

В структуре предлагаемого к продаже строящегося жилья в 2009 году более трети (67 %)  приходилось на однокомнатные и двухкомнатные квартиры.  К июню 2014 года  их суммарный удельный вес вырос  до 80 %.  Это изменение повлияло на формирование среднего показателя цены 1 кв.м. общей площади строящихся квартир по городу и на его динамику, так как абсолютный прирост ценовых показателей по указанного типа квартирам за рассматриваемый пятилетний период времени наиболее существенный.

Таблица 1

Динамика средней цены 1 кв.м. общей площади квартир различного типа

Таблица 2

Структура предложений к продаже квартир различного типа

За рассматриваемый пятилетний период времени значительно снизилась доля предлагаемых к продаже в строящихся домах трехкомнатных и многокомнатных квартир – на 12,8 %, что вызвано снижением спроса на такие квартиры у населения.  Средняя стоимость 1 кв.м. общей площади этих квартир отличается от данного показателя в двухкомнатных квартирах не очень значительно. Однако  общая площадь  строящихся трехкомнатных и четырехкомнатных квартир существенно больше:  в 1,5 – 2,0 раза и более. Соответственно, рыночная цена этих квартир является достаточно высокой для большинства населения с  низкими или средними доходами.

В среднем по городу Омску средняя стоимость 1 кв.м. общей площади квартир на первичном рынке недвижимости по прежнему остается ниже аналогичного показателя на вторичном рынке жилья. Большинство строящегося жилья в городе Омске – это кирпичные и монолитно-кирпичные дома. Квартиры в этих домах предлагаются к продаже, как правило, без внутренней отделки и, достаточно часто, со свободной планировкой. Данный фактор оказывает существенное влияние на формирование ценового показателя при продаже новых жилых помещений.тоимсоть 1 кв.м. азателями вторичного рынка жилья в г. и на среднюю стоимость 1 кв.м. омнатных квартир (4-х и более ко

По состоянию на начало июня 2014 года  средний показатель рыночной стоимости 1 кв.м. общей площади  строящихся квартир различного типа отличается и в разрезе районов города. Наиболее   высокие цены в центральной части города и близлежащих районах, где площади для строительства нового жилья ограничены. В районах массовой застройки (спальные районы, окраины города) ценовые показатели несколько ниже, например, в однокомнатных квартирах – на 10 – 15 %.

В целом на первичном рынке недвижимости города Омска  за   период с 2009 года по 2014 год отмечается существенный рост средней рыночной стоимости одного кв.м. общей площади квартир, несмотря на увеличение объемов жилищного строительства, в связи с удорожанием строительных работ и повышением спроса на строящееся жилье.