Климанова Наталья Викторовна

Российская академия народного хозяйства и государственной службы при Президенте Российской Федерации

Возможности применения в России зарубежного опыта государственной поддержки ипотечного кредитования

1. На территории Волгоградской области и в России в целом основным фактором, сдерживающим развитие ипотечного кредитования, является его низкая доступность из-за невысоких доходов населения и высоких процентных ставок. Рост цен на недвижимость приводит к постоянно увеличивающемуся разрыву между ценами на жилье и доходами граждан. Для большинства граждан невозможно приобрести жилье самостоятельно. В этом случае ипотечное кредитование позволяет приобрести жилье, не дожидаясь накопления всей необходимой суммы. Государство поддерживает ипотечное кредитование, используя такие инструменты, как субсидирование молодых семей для приобретения жилья, а также использование средств материнского капитала для внесения первоначального взноса. Это позволяет определенным группам населения быстрее получить кредит за счет того, что им не нужно накапливать сумму, которую субсидирует государство. Однако бюджетные средства ограничены. Поэтому государство не может субсидировать кредит всем, кто в этом нуждается. Таким образом, необходимо совершенствовать механизм субсидирования приобретения жилья.

За рубежом использование такого инструмента, как субсидирование приобретения жилья, характерно для немецкой модели стройсбережений. Но там государство субсидирует приобретение жилья только при накоплении человеком определенной суммы на депозите. Таким образом, эта мера является дополнительной: на средства, которые потенциальный заемщик перечисляет на счет, банк начисляет процент, и государство выдает субсидию только при накоплении на счете определенной суммы. В России же субсидии выдаются без обязанности накопления человеком средств на счете.

В России для помощи различным категориям заемщиков разрабатываются специальные программы («Материнский капитал», «Молодая семья», «Военная ипотека»). С одной стороны, они позволяют населению улучшить жилищные условия, но с другой – увеличивают инфляцию в стране, от которой напрямую зависит уровень процентных ставок по кредитам.

Кроме того, за рубежом в рамках данной модели значительно ниже ставки по кредитам. Высокие ставки – еще одна проблема, с которой сталкиваются заемщики в России. Так, если заемщику необходимо выплачивать 12,69% годовых по кредиту сроком на 15 лет (средняя ставка и срок кредитования в банке «Возрождение»), то он переплатит кредит практически в 3 раза в конце срока. Кроме того, анализ практики ипотечного кредитования показал, что ипотечные кредиты доступны только населению с высокими доходами, при том, что граждане со средними доходами даже при привлечении созаемщиков не могут позволить себе ипотечный кредит. При этом банки не могут просто снизить ставку по кредитам: это связано с присутствием в практике российского ипотечного кредитования черт традиционной модели, которая предполагает, что банки используют средства межбанковских кредитов для выдачи ипотечных кредитов. Соответственно, банки не могут снизить ставку по кредитам ниже ставки рефинансирования. За рубежом, в частности, в Венгрии, развит такой инструмент государственной поддержки ипотеки, как субсидирование процентных ставок по кредитам. Это позволяет снизить бремя, которое несет заемщик, выплачивая ипотечный кредит. В нашей стране такой инструмент не может применяться по причине нестабильности экономики и недостатка бюджетных средств. Так, если бюджет возьмет на себя обязательство субсидировать процентные ставки, и страна столкнется с кризисом, то многие будут вынуждены расстаться с квартирой из-за неспособности выплачивать кредит.

2. Также для России актуальна проблема просроченной задолженности по ипотечным кредитам. Несмотря на ее ежегодное снижение начиная с 2010г., ее доля в общей структуре остается значительной. Для решения этой проблемы как банками, так и АИЖК предлагается реструктуризация кредита, что позволяет ему вернуться в нормальный график погашения кредита. Однако не все заемщики могут воспользоваться данной программой: доходов заемщика должно хватать для выплаты нового кредита. Поэтому если человек потерял работу или его доходы резко снизились, он не сможет воспользоваться программой реструктуризации. В целом применение данного инструмента на территории России имеет смысл, поскольку позволяет населению выплачивать ипотечные кредиты и, соответственно, снижает просроченную задолженность банков. Проблемы его применения заключаются в том, что ставки по вновь предоставляемым кредитам могут быть также слишком высоки для заемщика, и здесь снова проявляется проблема низкой доступности ипотечных кредитов.

3. Еще одной проблемой ипотечного кредитования является недостаток долгосрочных ресурсов у банков. Это вынуждает банки направлять на ипотеку средства межбанковских кредитов, что увеличивает цену ипотечного кредитования для граждан. За рубежом, в частности, в Великобритании, эта проблема решается предоставлением льготных кредитов и налоговых льгот банкам, занимающимся ипотечным кредитованием. Однако там действует сеть специализированных ипотечных банков, что позволяет направлять средства именно на развитие ипотеки и предоставления ипотечных кредитов. В России ипотекой занимаются в основном универсальные банки, и оказание такой помощи, как налоговые льготы или льготные кредиты, будет затруднено. Кроме того, будет трудно проследить, на какие именно цели пошли предоставленные средства. Тем более, что введение в нашей стране таких инструментов помощи кредитным организациям потребует внесения изменений в законодательство, на что может уйти не один год. Также ясно, что вначале это законодательство будет иметь ряд недостатков, что повлечет за собой проблемы с использованием предоставленных денежных средств, а также нарушение прав участников рынка. Поэтому потребуется тщательная проработка законодательной базы в этой сфере с учетом возникающих проблем и споров, на что также уйдет не один год, и в течение этого времени данный инструмент будет функционировать неэффективно. Поэтому, по мнению автора, применение в России такого инструмента, как предоставление налоговых льгот и льготных кредитов организациям, занимающимся ипотечным кредитованием, может рассматриваться только в долгосрочной перспективе и потребует либо создания кредитных организаций, специализирующихся только на выдаче ипотечных кредитов (что повлечет за собой свертывание программ ипотечного кредитования в универсальных банках), либо тщательную и детальную проработку законодательства с целью содействия поддержки в сфере ипотечного кредитования уже существующим универсальным банкам. В любом случае, данная мера не может применяться уже сейчас, когда проблема долгосрочных ресурсов уже актуальна для банков, поэтому необходимо искать пути выхода из ситуации в краткосрочной периоде.

Проблема недостатка долгосрочных ресурсов для банков в нашей стране также решается с применением такого инструмента, как рефинансирование, или покупка Агентством по ипотечному жилищному кредитованию ипотечных ценных бумаг. Это помогает банкам привлекать ресурсы, кроме того, банки получают от Агентства плату за обслуживание ипотечных кредитов, остающихся на их балансе. Проблема применения данного инструмента заключается в следующем. Агентство само определяет, на какую сумму оно выкупит ипотечных ценных бумаг. Поэтому банки не всегда могут привлекать столько средств, сколько им действительно требуется: они не могут продать Агентству ценных бумаг на большую сумму, чем заявило Агентство.

Это значит, что модель может начать действовать только при условии резервирования в бюджете значительных средств на поддержку Агентства в случае его несостоятельности.

За рубежом существует несколько моделей ипотечного кредитования, и в рамках каждой из них действует определенный набор государственных инструментов для поддержки ипотечного кредитования. Наиболее сбалансированной является немецкая модель стройсбережений. Данная модель предполагает создание специальных кредитных организаций. Кредитование осуществляется за счет привлечения средств вкладчиков, желающих в будущем получить ипотечный кредит. В России эта модель проявляется в создании жилищно-строительных кооперативов. Однако она не используется на уровне банков (так, в банках при выдаче ипотеки не предполагается открытие специального счета, после накопления средств на котором банк выдавал бы кредит). Между тем, применение данной модели на уровне банков помогло бы кредитным организациям решить проблему привлечения долгосрочных ресурсов. Кроме того, для населения это могло бы повысить доступность ипотечных кредитов, поскольку в рамках данной модели предполагается начисление процентов на средства, которые вкладчик перечисляет на счет. Процентная ставка по кредитам и депозитам фиксируется и устанавливается  несколько ниже рыночной. С точки зрения клиента, низкая доходность по депозиту оправдывается правом получения более дешевого ипотечного кредита.

Сущетствует две формы контрактно-сберегательной модели: открытая и закрытая. Открытая форма означает, что накопление и кредитование осуществляет универсальный банк, закрытая -  что для этих целей создается специальное учреждение. Применение контрактно-сберегательной модели позволяет значительно уменьшить кредитный риск и полностью снять процентный. Поэтому представляется возможным применение данной модели или ее элементов в России.

Литература:

1. be5.biz

2. http://science-bsea.narod.ru/2008/ekonom_2008/efendieva_sovrem.htm

3. http://kreditnui-sovet.ru/?paged=360

4. http://www.bankmib.ru/3169